COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2021

N° 2021/10

N° RG 19/14980 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5VK

Z Y

B X

C/

SARL TITAN INVEST

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Sébastien BADIE

M^e Pierre-Henry FOURNIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 11 Avril 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01789.

APPELANTS

Madame Z Y née le […] à PARIS,

demeurant […]

Monsieur B X né le […] à […],

demeurant […]

représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e CHEBEL Amel avocat au barreau de Paris

INTIMEES

SARL TITAN INVEST,

sise […]

représentée par M^e Pierre-Henry FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e DELFAU DE BELFORT Marie-Laure avocat au barreau de Marseille

Société […] représentée par son syndic en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis (RCS Monptellier 517 501 771)

[…]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e FOURMEAUX Jean-Philippe avocat au barreau de Draguignan.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, madame Tournier Patricia, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Jean-François BANCAL, Président

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021,

Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et M^me Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

La SCCV Cagnes les Lavandins a acquis le 30 novembre 2009, un terrain à bâtir à Cagnes sur mer, […], et y a fait construire un ensemble immobilier comprenant 119 logements et une crèche, dénommé 'Les Villages d’Or'.

La SARL Titan Invest a été autorisée, selon permis d’aménager en date du 24 septembre 2012, à réaliser à Cagnes sur mer, […], un lotissement comprenant 5 lots, sur un fonds bénéficiant d’une servitude de passage, suivant acte notarié en date du 5 juillet 1999, sur l’assiette foncière d’une copropriété dénommée Eden park.

La SARL Titan Invest a toutefois raccordé ses réseaux eaux usées et eaux pluviales sur le réseau de la SCCV Cagnes les Lavandins, suite à un accord donné par celle-ci par courrier en date du 29 juillet 2011, mais sans qu’ait été régularisée par acte notarié la constitution d’une servitude à son profit.

Selon acte de vente en date du 19 décembre 2013, Monsieur X et Madame Y ont acquis de la SARL Titan Invest un terrain à bâtir constituant le lot n°2 du lotissement susvisé créé par celle-ci, dénommé […].

Le terrain formant les voies d’accès internes au lotissement a été cédé par la SARL Titan Invest à l’ASL […] par acte du 24 septembre 2015.

Par acte d’huissier en date du 16 octobre 2018, Monsieur X et Madame Y, soutenant que :

le lot n°2 n’est pas régulièrement et licitement raccordé à un réseau d’assainissement public,

que cette absence de raccordement régulier et licite constitue un manquement aux obligations incontestables légales et contractuelles de la société Titan Invest, lotisseur professionnel, envers les concluants, et constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

ont fait assigner la SARL Titan Invest devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice,

au visa des articles 809 du code de procédure civile, R 421-19, L332-6, L442 du code de l’urbanisme, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1231-1 et suivants du code civil, à l’effet :

— de voir condamner la SARL Titan Invest à payer aux concluants le coût des travaux de mise en conformité des réseaux et donc le coût des travaux de raccordement de leur habitation au réseau d’assainissement de la Résidence Eden Park, selon devis en date du 20 mars 2018,

— à défaut, de voir condamner la société Titan Invest à réaliser à ses frais les travaux nécessaires de raccordement de leur propriété au réseau public d’assainissement Eden Park, sous astreinte,

— de voir condamner la société Titan Invest à leur payer la somme provisionnelle de 7000 € à titre de dommages-intérêts,

outre aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure.

La SARL Titan Invest a appelé en cause la SCCV Cagnes Les Lavandins par acte d’huissier en date du 9 novembre 2018, à l’effet de voir celle-ci condamnée :

— à régulariser sous astreinte, un acte de constitution de servitude de réseaux eaux usées et eaux pluviales conforme à l’accord intervenu et permettant à l’ASL […] de se raccorder juridiquement au réseau public,

— à la relever et garantir de toute condamnation dont elle pourrait faire l’objet au profit de Monsieur X et Madame Y,

outre au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure.

La SARL Titan Invest a par ailleurs soulevé l’irrecevabilité des demandes de Monsieur X et Madame Y pour défaut de qualité à agir et subsidiairement, a conclu à l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, ainsi qu’à l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de provision.

La SCCV Cagnes les Lavandins a soulevé l’irrecevabilité faute de qualité à agir, des demandes de Monsieur X et Madame Y, la prescription des demandes formées à son encontre et le fait qu’elle n’est pas à l’origine d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

Par décision en date du 11 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice au visa de l’article 367 du code de procédure civile :

— a ordonné la jonction des deux instances,

— a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

— a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné Monsieur X et Madame Y aux dépens,

— a rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Monsieur X et Madame Y ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2019, en visant l’ensemble des dispositions susvisées excepté la jonction des deux instances.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 24 février 2020 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur X et Madame Y demandent à la cour au visa des articles 809 du code de procédure civile, R 421-19 et suivants du code de l’urbanisme,

L 332-6 et suivants du code de l’urbanisme, L 442 et suivant du code de l’urbanisme, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1231-1 et suivants du code civil (articles 1147 et suivants suivant l’ancienne numérotation de l’ancien code civil, 691 du code civil :

— de dire l’appel des concluants recevable et fondé,

— de juger que l’obligation de raccordement à un réseau viable, licite et régulier

incombant à la société Titan Invest, lotisseur professionnel, constitue une obligation légale et contractuelle non sérieusement contestable,

— de juger que la société Titan Invest n’a pas exécuté ses obligations contractuelle

et légale de raccordement,

— de juger qu’est constitué un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 809

alinéa 1^er du code de procédure civile, par violation des obligations légales et contractuelles de la société Titan Invest,

— de juger qu’il n’y a aucune contestation sérieuse au sens de l’article 809 alinéa 2 du

code de procédure civile,

— de juger que l’absence de l’ASL Baie des Anges et de la Résidence Eden Park dans la cause ne constitue pas une contestation sérieuse de l’obligation contractuelle incombant

à la société Titan Invest à l’égard des concluants,

— 'd’annuler l’ordonnance entreprise’ rendue par le juge des référés du tribunal de

grande instance de Nice en date du 11 avril 2019,

Statuant à nouveau,

— 'de réformer l’ordonnance entreprise’ rendue par le juge des référés du tribunal de

grande instance de Nice en date du 11 avril 2019,

— de juger que l’obligation de raccordement à un réseau viable et licite incombant à la

société Titan Invest, lotisseur professionnel, constitue une obligation légale et contractuelle non sérieusement contestable,

— de juger que les concluants ne bénéficient pas d’une servitude d’écoulement des eaux avec la résidence des 'Villages d’Or',

— de juger que l’habitation des concluants est irrégulièrement et illicitement raccordée au réseau d’assainissement privé de la résidence des 'Villages d’Or',

En conséquence,

— de juger que le lot n° 2 vendu par la société Titan Invest aux concluants n’est pas régulièrement et licitement raccordé à un réseau d’assainissement public,

— de juger que cette absence de raccordement régulier et licite constitue un manquement aux obligations incontestables légale et contractuelle de la part de la société Titan Invest lotisseur professionnel, envers les concluants,

— de juger que ce raccordement irrégulier et illicite est constitutif d’un trouble

manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

— de juger que les concluants sont fondés à solliciter la condamnation de la société Titan Invest à payer la somme de 44 362 € au titre des travaux nécessaires à rendre la chose vendue conforme aux dispositions contractuelles et légales,

— de condamner la société Titan Invest à verser aux concluants la somme de 44 362 € au titre des travaux de raccordement, sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— de condamner la société Titan Invest à verser aux concluants la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les défendeurs aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL Titan Invest a formé un appel incident et demande à la cour :

Confirmant l’ordonnance déférée,

— de constater que la demande de Monsieur X et Madame Y consiste à solliciter le raccordement de partie du terrain de l’ASL […], absente des

débats, au réseau d’assainissement de la copropriété Eden Park, de même absente des débats,

— de constater que seule l’ASL […] a qualité pour solliciter la

réalisation de la servitude consentie par la copropriété Eden Park aux auteurs de l’ASL,

— de constater la nécessité d’une autorisation de l’ASL pour le passage de canalisations sur les parties communes du lotissement,

— de constater que les consorts X-Y ne justifient pas de la faisabilité du

réseau projeté sur le terrain de la copropriété Eden Park, hors toute sujétion imposée à l’ASL

[…],

— de dire que les demandes de Monsieur X et Madame Y se heurtent à de multiples contestations sérieuses,

Vu le chapitre V du cahier des charges du lotissement Domaine Baies des Anges annexé à l’acte d’achat de Monsieur X et Madame Y du 19 décembre 2013, intitulé

'Dispositions afférentes aux ventes qui seront réalisées par le lotisseur’ et plus particulièrement l’article 22 de ce cahier des charges intitulé 'Garanties'

— de constater que la demande de Monsieur X et Madame Y porte sur une

modification apportée à la viabilité en accord avec les autorités municipales ou préfectorales

qualifiées pour laquelle l’article 22 du Cahier des charges exclut toute réclamation à l’encontre du lotisseur,

— de déclarer Monsieur X et Madame Y irrecevables en leur demandes au regard de l’article 22 du cahier des charges du lotissement Domaine Baies des Anges annexé à leur acte d’achat du 19 décembre 2013,

Subsidiairement,

— au visa de l’article 2 du code civil, de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de dire inapplicable au cas d’espèce les dispositions des articles 1232-1 et suivants du code civil nouveau,

— au visa de l’article 809 du code de procédure civile,

' de constater qu’il n’existe en l’espèce aucun dommage imminent, ni trouble manifestement

illicite,

' de débouter Monsieur X et Madame Y de leurs demandes,

' de dire que la demande de condamnation au paiement du coût de travaux formée par Monsieur X et Madame Y se heurte à une contestation sérieuse,

' de débouter Monsieur X et Madame Y de leur demande,

' de débouter Monsieur X et Madame Y de leur demande formée au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

Encore plus subsidiairement,

— de condamner la SCCV Cagnes Les Lavandins à relever et garantir la concluante de toutes condamnations dont elle pourrait faire l’objet au profit de Monsieur X et

de Madame Y,

— de constater que cette demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse,

En tout état de cause,

— de condamner la SCCV Cagnes Les Lavandins à régulariser ou faire régulariser avec

l’ASL […] un acte de constitution de servitude de réseaux EP et EU

conforme à l’accord intervenu et permettant à l’ASL […] de se raccorder juridiquement au réseau public, et ce sous astreinte de 500 € par jours de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de constater que cette demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse,

— de condamner 'tout succombant en 3000 €' par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières écritures notifiées le 26 décembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCCV Cagnes Les Lavandins demande à la cour, au visa des articles 15, 16, 31 et 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 809 du code de procédure civile :

— de confirmer l’ordonnance de référé prononcée le 11 avril 2019 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu’elles en aviseront et condamné Monsieur X et Madame Y aux dépens de l’instance,

— de dire irrecevables, faute de qualité à agir, les demandes de Monsieur X et de Madame Y, ainsi que de la société Titan Invest,

En toute hypothèse,

— de dire prescrites les demandes formées par la société Titan Invest à l’encontre de la concluante,

— de dire de même que l’obligation de la concluante est sérieusement contestable,

— de dire que la concluante n’est nullement à l’origine d’un dommage imminent ou même d’un trouble manifestement illicite,

— de débouter par conséquent, la société Titan Invest de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner tout succombant à payer à la concluante, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 mars 2020, par ordonnance en date du 8 octobre 2019, prise en application de l’article 905 du code de procédure civile.

A cette date, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2020, en raison du mouvement de grève des avocats.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre préliminaire, en application de l’article 445 du code de procédure civile, il convient de déclarer irrecevable la note en délibéré adressée à la cour le 17 novembre 2020 par le conseil de Monsieur X et Madame Y, aucune demande n’ayant été faite par le président.

La cour n’est saisie d’aucun moyen d’irrecevabilité de l’appel formé par Monsieur X et Madame Y, et aucune cause d’irrecevabilité n’a lieu d’être relevée d’office, de sorte que l’appel sera déclaré recevable.

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, de sorte qu’en l’espèce, elle n’examinera pas la demande de Monsieur X et Madame Y formulée dans les seuls motifs de leurs conclusions, afférente à l’octroi d’une provision à valoir sur les dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice subi du fait de l’absence de raccordement régulier de leur habitation au réseau des eaux usées et des eaux pluviales.

* Sur les demandes de Monsieur X et Madame Y :

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose par ailleurs que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut allouer une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié en date du 19 décembre 2013 :

— que la SARL Titan Invest déclarait que le lotissement était raccordé à l’assainissement communal ;

— que la SARL Titan Invest s’était engagée à constituer diverses servitudes avec les propriétés voisines et notamment 'une servitude de passage de canalisations la plus étendue profitant au lotissement et grevant la propriété appartenant à l’ASL de la Résidence Les Villages d’Or, actuellement cadastrée section CH numéros 23, 24, 25, 26 et 27, afin de régulariser les raccordements existants', les acquéreurs lui donnant tous pouvoirs à cet effet ;

— que selon acte notarié en date du 5 juillet 1999, le lotissement bénéficiait d’une servitude de passage sur le fonds de la copropriété Eden Park.

Il est constant que la SARL Titan Invest, si elle a obtenu de la Métropole Nice Côte d’Azur, le 26 juin 2013, une attestation de conformité pour le branchement eaux usées, ainsi que le 27 janvier 2014, un avis favorable sur la conformité du dispositif d’assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, n’a cependant pas régularisé par acte notarié les raccordements effectués sur le fonds de la 'Résidence Les Villages d’Or', suite à l’accord donné par la SCCV Cagnes les Lavandins, par courrier du 29 juillet 2011, de sorte que ces raccordements n’ont pas d’existence légale en application de l’article 691 du code civil.

La SARL Titan Invest n’a en conséquence pas satisfait à son obligation contractuelle envers Monsieur X et Madame Y de procéder à un raccordement licite des réseaux eaux usées et eaux pluviales de leur parcelle à l’assainissement communal, qui n’était aucunement mentionnée dans l’acte comme aléatoire, et sans qu’elle puisse utilement se prévaloir de l’article 22 du Cahier des charges du lotissement relatif à l’absence de réclamation possible de la part des acquéreurs de lots en cas de modifications apportées à la voirie ou à la viabilité en accord avec les autorités municipales ou préfectorales qualifiées, qui vise les modifications au sein du lot acquis.

Toutefois, la demande de Monsieur X et Madame Y fondée sur ce manquement et tendant à la condamnation de la SARL Titan Invest, à leur régler le coût de travaux destinés à déplacer le raccordement du réseau de leur habitation sur celui de la copropriété Eden Park, se heurte à des contestations sérieuses :

ces travaux, au vu du devis produit par Monsieur X et Madame Y établi par la SARL TTTP Perottino le 16 mars 2018, impliquent le passage sur les voies du lotissement, propriété de l’ASL […], dont l’accord n’a pas été sollicité et dont il n’est pas établi de façon incontestable au regard du Cahier des charges du lotissement, qu’il ne serait pas nécessaire, étant relevé que si le second devis produit établi par la SARL Marques BTP le 19 octobre 2019 est muet sur la localisation des travaux, le plan versé aux débats met en évidence un passage par la voirie du lotissement ;

la faisabilité technique de modifier le raccordement de leur parcelle ne se déduit pas avec certitude des devis produits, alors que le devis du 16 mars 2018 prévoyait expressément une étude du réseau pour voir s’il y avait une possibilité d’écoulement suivant le rapport du passage caméra et que le devis du 19 octobre 2019 vise la mise en place de pompes de relevage ; en outre l’acte de constitution de servitude du 5 juillet 1999 mentionnait que s’il était requis le raccordement aux différents réseaux de viabilité, il appartiendrait aux bénéficiaires de la servitude de s’assurer que les canalisations et réseaux avaient un diamètre suffisant pour absorber des éléments supplémentaires, à charge pour eux de financer les éventuels travaux de changement de réseaux et la remise en état des lieux ; enfin, aucune étude n’a été faite pour apprécier l’impact éventuel de cette modification sur le dispositif d’assainissement du lotissement […].

Monsieur X et Madame Y ne peuvent d’avantage fonder leur demande en paiement de la somme de 44 362 €, sur l’existence du trouble manifestement illicite que constitue le raccordement illicite de leur parcelle sur le réseau de la Résidence Les Villages d’Or, faute de rapporter la preuve que les travaux projetés et au financement desquels cette somme serait affectée, sont de nature à mettre fin à ce trouble.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté les demandes de Monsieur X et Madame Y, mais pour d’autres motifs.

* Sur la demande de la SARL Titan Invest :

La demande de la SARL Titan Invest tendant à la condamnation de la SCCV Cagnes Les Lavandins à régulariser ou faire régulariser la servitude de passage des réseaux eaux usées et eaux pluviales sur le fonds de la Résidence Les Villages d’Or, ne peut prospérer sur le fondement de l’article 835 alinéa

2 du code de procédure civile :

ayant cédé la propriété des parcelles au profit desquelles la SCCV Cagnes Les Lavandins avait consenti une servitude de passage par acte sous seing privé, la qualité à agir de la SARL Titan Invest, ainsi que la nature de l’action que la SARL Titan Invest est recevable à engager à l’encontre de celle-ci ( action personnelle ou action réelle ), et partant le délai de prescription applicable, ainsi que le point de départ de celui-ci, se heurtent à des contestations sérieuses ;

la SCCV Cagnes Les Lavandins ayant elle-même cédé la propriété des parcelles sur lesquelles elle avait accepté la constitution d’une servitude, sa qualité à agir se heurte également à des contestations sérieuses.

La SARL Titan Invest sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef ;

il sera ajouté à la décision déférée qui ne s’est pas prononcée sur ce point.

* Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur X et Madame Y qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

il n’est pas inéquitable de les condamner sur ce fondement à payer à la SARL Titan Invest et à la SCCV Cagnes Les Lavandins, la somme de 1500 € chacune.

PAR CES MOTIFS :

La cour d’appel, statuant publiquement, contradictoirement,

Déclare irrecevable la note en délibéré adressée à la cour le 17 novembre 2020 par le conseil de Monsieur B X et Madame Z Y.

Déclare recevable, mais mal fondé, l’appel formé par Monsieur B X et Madame Z Y à l’encontre de la décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 11 avril 2019.

Confirme la décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 11 avril 2019.

Y ajoutant,

Déboute la SARL Titan Invest de sa demande de condamnation sous astreinte, de la SCCV Cagnes Les Lavandins à régulariser ou faire régulariser avec 'l’ASL […]' un acte de constitution de servitude de réseaux EP et EU conforme à l’accord intervenu et permettant à 'l’ASL […]' de se raccorder juridiquement au réseau public.

Condamne in solidum Monsieur B X et Madame Z Y aux dépens de la présente instance,

ainsi qu’à payer à la SARL Titan Invest et à la SCCV Cagnes Les Lavandins la somme de 1500 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Monsieur B X et Madame Z Y de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,