COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2021

LV

N° 2021/ 565

Rôle N° RG 19/02520 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDY6B

Q C

C/

Z Y

A Y

B Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP DESOMBRE M & J

SELARL DEFENZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00979.

APPELANT

Monsieur Q C

demeurant […]

représenté par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Marie-Claire ROCA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur Z Y

En qualité d’hériter de Monsieur R Y décédé le […]

demeurant […]

représenté par M^e Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur A Y

En qualité d’hériter de Monsieur R Y décédé le […]

demeurant […]

représenté par M^e Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur B Y

En qualité d’hériter de Monsieur R Y décédé le […]

demeurant […]

représenté par M^e Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame U V, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame S T

Madame U V

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 10 mai 1966 par M^e ALBRAND, notaire à Cabris, la SCI L’OLIVIER a acquis deux parcelles de terrain, désormais cadastrées AW5 et AW37 sur la commune de Peymeinade lieudit « L’olivier ». M^me X épouse Y était porteur de parts de la SCI L’OLIVIER.

Son époux , M. R Y, a hérité des parts de M^me X épouse Y suite au décès de cette dernière survenu le16 avril 2000.

La SCI L’OLIVIER n’a pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 et a ainsi perdu sa personnalité morale. Les porteurs de parts de cette société

sont devenus coindivisaires et propriétaires indivis des biens appartenant à la SCI L’OLIVIER.

Les 7 et 8 août 2013, M^e FABRE, notaire à Grasse, a dressé un acte de notoriété prescriptive aux termes duquelil est indiqué que M. Q C a possédé les parcelles susmentionnées, de façon continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans.

Par acte du 24 janvier 2017, M. R Y, représenté par son tuteur M. Z Y, a fait assigner M. Q C devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité de l’acte de notoriété prescriptive.

M. R Y est décédé le […], laissant pour lui succéder ses trois enfants, Z, A et M^me B.

Par jugement contradictoire en date du 6 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a notamment :

— reçu M. Z Y, M. A Y et M^me B Y en leur intervention volontaire,

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par M. Q W,

— débouté M. Z Y, M. A Y et M^me B Y de leur demande en nullité de l’acte de notoriété acquisitive,

— débouté M. Q C de sa demande de prescription acquisitive des parcelles AW 5 et AW 37 sises sur la commune de Peymeinade,

— ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente et aux frais de M. Q C,

— débouté M. Q C de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’abus de procédure,

— condamné M. Q C à payer à M. Z Y, M. A Y et M^me B Y une indemnité de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Q C au paiement des entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 12 février 2019, M. Q C a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2019, M. Q AA demande à la Cour de :

Vu les articles 32, 122, et 125 du Code de procédure civile,

Vu les articles 544, 2229, 2258, et 2261 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— recevoir M. Q C en son appel,

— le déclarer recevable et bien fondé,

Ce faisant,

— réformer la décision dont appel, sauf en ce qu’elle a débouté M. Z Y, M. A Y et M^me B Y de leur demande en nullité de l’acte de notoriété acquisitive,

En conséquence,

— faire droit aux demandes de M. Q C,

— confirmer la validité de l’acte de notoriété acquisitive établi le 8 août 2013 par M^e Q FABRE, notaire a Grasse, en faisant valoir que les consorts Y ne démontrent pas en quoi l’acte dont s’agit serait entaché de nullité,

— valider la propriété du possesseur rétroactivement depuis 1955, et ce,

* en se prévalant de la prescription acquisitive relativement aux parcelles de terre cadastrées :

— parcelle N°5, section AW, lieudit l’Olivier, surface 00 ha 28 a 75 ca,

— parcelle N°37, section AW, lieudit l’Olivier, surface 00 ha 20 a 40 ca,

* en soutenant que pendant plus de 30 ans, la famille C a occupé et joui en qualité

de propriétaire desdites parcelles, en justifiant d’une possession continue, paisible, publique,

et non équivoque, remplissant les conditions prescrites par l’article 2229 du Code Civil,

— ordonner la publication de la décision a intervenir à la conservation des hypothèques,

— condamner conjointement et solidairement les consorts Y a verser à M. C la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral, et la somme de 5.000 € au titre de l’abus de droit,

En tout état de cause,

— condamner conjointement et solidairement les consorts Y au paiement d’une

indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux

entiers dépens.

Il rappelle que les parcelles litigieuses ont toujours été exploitées depuis 1955 par d’abord son grand-père, D, puis son père, E et, enfin lui-même, que lesdites parcelles sont enclavées et non viabilisées et que, pour y accéder il est nécessaire de passer par la propriété C qui est d’un tenant avec ces deux parcelles.

Se prévalant des dispositions de l’article 2261 du code civil, M. C soutient que la prescription est acquise depuis 1985, que selon une jurisprudence constante, les actes matériels caractérisant la possession s’entendent notamment d’actes d’exploitation de terres agricoles ou de plantations d’arbres, qu’en l’espèce, il verse aux débats plusieurs attestations de tiers que durant plus de trente ans, la famille C a toujours entretenu les parcelles à des fins agricoles en y plantant notamment des oliviers, que M. R Y n’a remis en cause la propriété des parcelles que par lettre du 16 novembre 2016, une telle revendication étant impropre à anéantir l’usucapion déjà acquise.

Il considère que l’acte de notoriété publié le 08 août 2013 constitue sa propriété sur les deux parcelles litigieuses, que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres mais la charge de la preuve incombe au revendiquant et à non à celui qui est en possession du bien litigieux, de sorte que l’acquisition par usucapion rend superfétatoire l’examen des titres.

Il allègue que l’acquisition d’une propriété par usucaption prévaut sur un titre de propriété dés lors que les conditions de la prescription trentenaire sont remplies.

Il souligne que, même si le jugement fait état de l’apparition du nom de Y en 2007 comme élément de contestation de l’usucapion la prescription acquisitive était déjà acquise.

S’agissant du projet de compromis de vente datant de 2009 et sur lequel les intimés s’appuient, il fait valoir que :

— d''une part, il n’a jamais signé ce compromis,

— d’autre part, il a été convenu que compte tenu du fait qu’il a toujours entretenu les parcelles et de l’absence de pièces justificatives justifiant de la qualité de propriétaire de M. Y, ce dernier lui reconnaissait sa qualité de propriétaire,

— à cette date, en tout état de cause, la prescription acquisitive était acquise.

M. Z Y, M. A Y et M^me B Y, suivant leurs dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2020, demandent à la Cour de :

Vu l’article 815-2 du Code civil,

Vu l’article 544 du Code Civil

Vu l’article 2261 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. C de sa demande de prescription acquisitive des parcelles AW 5 et AW 37 sises sur la commune de Peymeinade,

— débouter M. Q C de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— dire et juger que M. Z Y, M. A Y et M^me B Y ont qualité à agir en tant que propriétaires indivis des biens ayant appartenu à la SCI L’OLIVIER,

— dire et juger que M. Q C n’a pas prescrit pendant trente ans sur les

parcelles AW5 et AW37 par une possession continue, ininterrompue, paisible, publique, non

équivoque et à titre de propriétaire,

— ordonner la publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques compétente, à

l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de M. Q C,

— Condamner M. Q C à payer à M. Z Y, M. A Y et M^me B Y la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts Y font valoir qu’après avoir acquis les parcelles litigieuses par acte du 8 mai 1966, la SCI L’OLIVIER a perdu sa personnalité morale faute d’enregistrement avant le 1er novembre 2002 et que les associés de la SCI sont ainsi devenus propriétaires indivis desdites parcelles du fait de l’absence de personnalité morale de la société par application de l’article 1872 du Code civil.

Ils considèrent que M. R Y (tout comme ses héritiers) a donc, au visa de l’article 815-2 du Code civil, qualité pour agir en revendication de la propriété des parcelles et s’opposer à l’acte de notoriété prescriptive du 8 août 2013.

Les consorts Y soutiennent que les attestations fournies par la partie adverse ne respectent pas les formes recquises par l’article 202 du Code de procédure civile, et que les signatures ne sont pas les mêmes que celles apparaissant sur l’acte de notoriété du 8 août 2013.

Ils insistent sur le fait que l’appelant ne peut pas sérieusement soutenir que sa famille se considérait comme propriétaire depuis plus de 50 ans, au regard des éléments suivants:

— en 1966, lors de l’acquisition des parcelles AW5 et AW37 par la SCI L’OLIVIER, M. C a fait consentir une servitude au bénéfice du propriétaire de ces deux parcelles, servitude qui a été publiée par le service de la publicité foncière en 1970, mettant en évidence que la famille C ne se considérait pas comme propriétaire des parcelles voisines puisqu’elle consent à leur bénéfice une servitude de passage pour permettre précisément à la SCI L’OLIVIER d’accéder à sa propriété,

— des courriers ont été échangés en 1972, entre M. C et M. Y au sujet de l’acquisitio de parcelles mitoyennes aux parcelles litigieuses et la teneur de cette correspondance atteste que la famille C ne se comportait pas comme propriétaire,

— un bornage contradictoire des parcelles de la SCI L’OLIVIER et de la famille F a été effectué à la demande de cette dernière en 1974,

— en 2002, la famille F a sollicité M. Y pour une cession d’une bande de 434

m² de sa parcelle AW 37,

— en 2005, M. Y a souhaité viabiliser les parcelles querellées dont une partie est constructible, que dans le cadre de ce projet immobilier, M. C a proposé de lui céder une bande de terrain pour permettre la création de 4 lots sur la parcelle Y,

— dans le courant de l’année 2009, M. C a proposé d’acheter les parcelles de la SCI L’OLIVIER pour une somme de 50.000 € et a mandaté un notaire qui a établi un compromis de vente qui n’a pas abouti.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 05 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

En cause d’appel, les dispositions du jugement entrepris ayant:

— reçu M. Z Y, M. A Y et M^me B Y en leur intervention volontaire,

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par M. Q C,

— débouté M. Z Y, M. A Y et M^me B Y de leur demande en nullité de l’acte de notoriété acquisitive,

ne font l’objet d’aucune discussion par les parties et seront en conséquence purement et simplement rejetées.

Par ailleurs, devant la cour, la qualité à agir des consorts Y, qui sont devenus propriétaires indivis des biens dont la SCI L’OLIVIER était propriétaire comprenant les deux parcelles AW 5 et AW 37 acquises par acte notarié en date du 10 mai 1966, n’est pas contestée par l’appelant.

En vertu des articles 711 et 712 du code civil, la propriété s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation, et, enfin, par prescription.

En l’occurrence, la SCI L’OLIVIER justifie de sa propriété des deux parcelles litigieuse, par la production de l’acte authentique dressé par devant M^e ALBRAND, notaire le 10 mai 1966, aucune autre mutation n’étant intervenue depuis. Ces parcelles, par l’effet de la non immatriculation de la SCI L’OLIVIER, sont la propriété indivise des associés et par voie de conséquence de leurs héritiers, dont les intimés.

M. Q C a cependant fait dresser un acte de notoriété acquisitive en date du 08 août 2013, en vertu duquel il affirment qu’il possède les deux parcelles susvisées à titre de propriétaire, depuis plus de trente ans et dans les conditions exigées par l’article 2261 du code civil.

Si, effectivement, la propriété d’un immeuble peut se prescrire par possession dans les conditions des articles 2255 et suivant du code civil, il faut démontrer:

— une possession caractérisée par les éléments suivants:

* le corpus, à savoir l’accomplissement d’actes matériels du droit de propriété,

* l’animus ou la volonté de se comporter comme le propriétaire exclusif du bien,

— une possession utile au sens de l’article 2261 du code civil: continue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire,

— une possession utile trentenaire, en vertu de l’article 2272 du code civil.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve pèse sur celui qui se prévaut de la possession acquisitive et que l’acte de notoriété relatif à la prescription trentenaire ne caractérise pas en soi une possession, qui doit être corroborée par des faits matériels.

Au soutien de ses prétentions, M. Q C communique un certain nombre d’attestations:

— les attestations de messieurs G, AC AD et H, entièrement dactylographiées à l’exception du nom, date et signature et rédigées dans les mêmes termes, ne peuvent avoir qu’une valeur probatoire limitée, d’autant qu’elles se contentent de relater que la famille C a entretenu les parcelles en cause depuis 1960, ce qui ne permet pas, d’établir un usage des parcelles comme le ferait un propriétaire,

— la même observation s’impose pour l’attestation de M^me I qui indique que les parcelles sont cultivées depuis 1955 par la famille C,

— l’attestation de M. J, toujours dactylographiée, qui affirme avoir débroussaillé le terrain lieudit l’OLivier commune PEYMEINADE, non seulement ne comporte aucune date, ni de référence aux parcelles, objets du litige, alors qu’il est constant que l’appelant est propriétaire de parcelles voisines,

— les attestations de M. K qui précise avoir aidé à l’entretien des parcelles, sans précision de date, et de M. L qui affirme se rendre sur les parcelles en cause depuis 1960 pour y chasser avec l’autorisation de M. C ne démontrent rien et ne constituent pas des faits matériels probants caractérisant la volonté de ce dernier de se comporter comme propriétaire,

— les attestations de M. M AE et de M^me N AE prétendant avoir toujours entendu dire que les parcelles étaient la propriété C et que le nom de Y n’est apparu qu’en 2007 et enfin de M^me AF AE, mère de M et N, affirmant que son mari ne connaissait pas M. Y et n’a jamais eu affaire à lui, ne sont que des témoignages qui ne sont pas indirects puisqu’il se contentent de relater ce qu’ils ont entendu et sont en outre totalement imprécis notamment sur la période qui serait concernée.

M. M produit, enfin, en pièce 6, un courrier entièrement dactylographié d’une certaine M^me AG AH, se présentant comme employée de l’office notarial à Cabris et indiquant avoir eu M. Y au téléphone, ce dernier ayant alors reconnu qu’il ne s’était pas occupé de la propriété, qu’il savait que l’entretien était assurée par M. M et qu’il voulait que le terrain soit au compte de ce dernier compte des frais engagés.

Force est de constater que ce courrier, qui n’est pas accompagné de la pièce d’identité de son auteur, ne permettant pas d’identifier qui est cette personne et encore moins si elle travaillait effectivement à l’étude de notaire, dont le nom n’est d’ailleurs aucunement précisé, ni encore moins la date à laquelle une telle conversation se serait déroulée, est dépourvue de toute valeur probatoire.

La cour observe également que M. M ne produit aucun justificatif établissant qu’il a pris en charge les frais afférents à la propriété du terrain, tel les taxes foncières.

Il n’est pas davantage rapporté la preuve, par ce dernier, d’aménagements, transformations ou constructions réalisées sur les parcelles revendiquées.

L’animus, ou plus exactement la volonté de se comporter comme le propriétaire exclusif du bien, fait incontestablement défaut en l’espèce, la possession alléguée étant pour le moins équivoque au regard des pièces suivantes produites par les intimés:

— l’existence d’une servitude de passage publiée et consentie par M. C pour permettre l’accès aux deux parcelles et ce en 1966, lors de leur acquisition par la SCI L’OLIVIER, démontrant à l’évidence que la famille C ne se considérait comme propriétaire de ces parcelles à cette époque,

— les échanges épistolaires entre M. Y et M. AI C courant 1972, le premier voulant acquérir un terrain mitoyen à ses deux parcelles et ayant contacté à ce titre ses voisins, dont M. AI C, confirme que ce dernier considérait que les parcelles étaient bien la propriété de la SCI L’OLIVIER et qur par voie de conséquence elles ne lui appartenaient pas,

— un courrier de M. P, géomètre-expert, adressé le 16 avril 1974 à la SCI L’OLIVIER, afin de faire procéder à un bornage contradictoire des parcelles et ce, à la demande de son voisin, M. AJ AE,

— ce dernier a écrit une lettre le 11 décembre 2002 à M. Y afin de lui proposer d’acquérir une bande de terrain ( 434 m²) de sa parcelle AW 37,

— le projet de viabilisation des parcelles litigieuses établi par un expert géomètre, M. AK, courant 2005, et la proposition, à cette époque, de M. C de céder une bande de son terrain à M. Y pour permettre la création par ce dernier de lots,

— la volonté en 2009 de M. C d’acquérir les deux parcelles de la SCI L’OLIVIER pour un prix de 50.000 €, un projet de compromis ayant été établi par un notaire en ce sens, corroborant le fait qu’il s’est jamais comporté comme propriétaire de ces terrains puisqu’il a proposé de les acquérir.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a ébouté M. Q C de sa demande de prescription acquisitive des parcelles AW 5 et AW 37 sises sur la commune de Peymeinade.

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et abus de droit présentées par M. C ne peuvent qu’entrer en voie de rejet.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. Q C de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne M. Q C à payer à M. Z Y, M. A Y et M^me B Y la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Q C aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président