COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2021

lv

N° 2021/ 491

Rôle N° RG 18/17471 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDJJN

Syndicat des copropriétaires […]

C/

T U

V R

P W

Q W

AA M épouse X

AB AC

AD AE

AS AE

Z D

AF G épouse épouse Y

AT AU

Z-AG CB

AG AH

AI AJ

AV AW

AK AL épouse née A

AM AN

SCI BABAR

SCI PASSAGE DU PORT

Et autres…….

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

M^e Thimothée JOLY

SELARL VALERIE HELLEBOID

AARPI OLLIER Z AL & ASSOCIES

M^e Z-Marc CABRESPINES

M^e Domnine BO

SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 09/00778.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires '[…]' […], représenté par son administrateur provisoire Maitre AO AP lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas SIROUNIAN de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

SCI PASSAGE DU PORT dont le siège social est Place BU Sibilli 15 quai Suffren – […] – 83990 SAINT TROPEZ, représentée par Maître AQ AR ès qualités d’administrateur judiciaire, demeurant […] à […]

représentée par la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNANsubstitué par la SELAS VINOLEX, avocats au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

Maître T U, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCI PASSAGE DU PORT, demeurant […]

DRAGUIGNAN

représenté par la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par la SELAS VINOLEX, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur V R, demeurant 85 Résidence du Port – BP 162 – 83990 SAINT-TROPEZ

représenté par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SAS CABINET R Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 85 Résidence du Port – 83990 SAINT-TROPEZ

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame P W, demeurant […], […]

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame Q W, demeurant […], […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame AA M épouse X, demeurant PASSAGE DU PORT – QUAI SUFFREN – 83990 SAINT-TROPEZ

représentée par M^e Valérie HELLEBOID de la SELARL VALERIE HELLEBOID AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

Madame AB AC, demeurant […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur AD AE, demeurant […]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame AS AE, demeurant la […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur Z D décédé en cours de procédure et demeurant de son vivant […]

représenté par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame AF G épouse Y, demeurant […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur AT AU, demeurant Quartier Saint-T- Chemin des Bastidettes – 83990 SAINT TROPEZ

représenté par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur Z-AG CB, demeurant […]

représenté par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur AG AH, demeurant […]

r e p r é s e n t é p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur AI AJ, demeurant […]

r e p r é s e n t é p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur AV AW

demeurant […]

défaillant

Madame AK AL née A, demeurant 103 impasse des AL […]

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur AM AN, demeurant […]

représenté par M^e Z-AL OLLIER de l’AARPI OLLIER Z AL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

SCI BABAR poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, […]

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

S.A.R.L. LA SEPTIEME VAGUE représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis 5 rue du Général Allard – 83990 SAINT-TROPEZ

assignée le 14.01.19 à personne habilitée (DA + conclusions)

défaillante

S.A.R.L. GARONNE IMMOBILIER représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis […]

assignée le 14.01.19 à étude (DA + conclusions)

défaillante

Société SUFFREN, dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Z-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

SCI LA TERRASSE dont le siège social est chez Madame AX AY […], […], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

S.C.I. PANTHERE BATIMENT poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis , demeurant […]

assignée le 14.01.19 à étude

défaillante

S.A.R.L. SUNCAP COMPAGNIE Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis ), demeurant […]

assignée le 14.01.19 à étude (DA + conclusions

défaillante

SAS PETER POLO DIFFUSION venant aux droits de SYDNEY DIFFUSION, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, Centre Commercial LA FOUX – La Foux-BP – 83580 GASSIN

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCI SAVOISIENNE ET VAROISE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCI SUD ( Enseigne SUD BOUTIQUE) poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCP LES OLIVIERS poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, […]

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

SARL CB JOAILILERS poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, […]

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCI LUCKY STAR poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, La Croix du Sud […]

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P T O L L I N C H I P E R R E T V I G N E R O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCI LA PALETTE ORANGE, dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Domnine BO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Guillaume ANCELET, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. LES ALOUETTES poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis , demeurant […]

Assignation (DA+Conclusions) PVR du 11/01/19

défaillante

Société PARDES PATRIMOINE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis , demeurant […]

Assignation ( DA + Conc) le 11/01/19 personne habilitée

défaillante

SCI GBL IMMO , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, […]

représentée par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Geneviève REBUFAT-FRILET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat SECONDAIRE DU PASSAGE DU PORT Représenté par son syndic en exercice Le Cabinet V R poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis ), demeurant […]

assigné le 14.01.19 à personne habilitée (DA + conclusions

défaillante

SARL BEST SERVICE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, […]

représentée par par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Septembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame E-Florence BRENGARD, Président

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021,

Signé par Madame E-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] à SAINT-TROPEZ, appartenant à M^me AZ C, regroupait, à l’origine, plusieurs bâtiments au sein duquel était exploité un hôtel et à l’arrière duquel se trouvait une cour avec garage ainsi que des locaux annexes de l’hôtel, le tout formant un ensemble à usage unique.

L’immeuble était occupé, au rez-de-chaussée, par le locataire commercial exploitant le Café de Paris, M. B, dans la cour situé à l’arrière du bâtiment, par la SARL LE GRAND GARAGE DU PORT, et dans les étages, par l’exploitant de l’hôtel, la SA HOTEL C ET CONTINENTAL.

Cet immeuble a été divisé en sept lots par sa propriétaire, M^me C, aux termes d’un état descriptif de division reçu par M^e MERCURY le 25 janvier 1972:

— lot 1: local au rez-de-chaussée où est exploité le Café de Paris,

— lot 2: couloir voûté d’accès à la cour arrière, patio et un garage,

— lots 3 et 5: un grand garage et annexes,

— lots 4, 6 et 7: l’hôtel C avec escalier montant aux étages partant du couloir d’entrée.

M^me BA C a cédé, le 25 janvier 1972, les lots 3 et 5 à la SA HOTEL C ET CONTINENTAL.

Le 15 février 1974, l’état descriptif de division a été modifié, le lot 2 étant supprimé et divisé en lots 8 et 9, lorsque le lot 4 était également supprimé et divisé en lots 10 et 11. Les lots 6, 7, 9 et 11 ont été vendus le même jour à la SCI SUFFREN, propriétaire de l’Hôtel C. Les lots 3, 5, 8 et 10 ont été cédés à la SCI PASSAGE DU PORT, qui souhaitait y créer une galerie commerciale.

Le projet consistait en effet à créer à la place du garage dont l’exploitation avait été arrêtée une galerie regroupant plusieurs lots à créer, opération immobilière qui a fait l’objet de deux permis successifs, autorisés par des arrêtés préfectoraux respectivement du 29 janvier 1974 et du 21 novembre 1977:

— le premier permis autorisait la construction, par voie de transformation de l’existant, d’une galerie commerçante regroupant 32 lots à usage commercial,

— le second permis avait pour objet de réaliser la surélévation d’une partie seulement ce que qui avait été construit précédemment, ladite surélévation consistant à construire 17 réserves qui ne sont pas des locaux commerciaux.

Selon acte reçu par M^e MERCURY le 26 février 1974, l’état descriptif de division a été à nouveau

modifié, les lots 3, 5, 8 et 10 étant supprimés et remplacés par un seul et unique lot 100. Aux termes de cet acte modificatif, il a été procédé à la subdivision de ce lot 100 en autant de lots qu’il existait de locaux commerciaux aux termes d’un permis de construire délivré le 29 janvier 1974.

Bien que ces actes successifs aient été reçus par notaire, les divisions de lots, le projet de construction et les modifications de l’état descriptif de division n’ont pas fait l’objet de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 1999, la copropriété issue du lot 100 a été organisée en un syndicat secondaire dénommé PASSAGE DU PORT, un état descriptif de division spécifique, une répartition des charges spéciales ainsi que la désignation de la SARL CABINET V R en tant que syndic, étant également décidés.

*

* *

Par actes d’huissier des 14, 17, 18, 20, 28, 31 août 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son administrateur judiciaire, la SCP CC-BY a assigné, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, M. CD CE CF, M^me CG CE CF, la SARL BEST SERVICE, la SARL BVJF IMMOBILIER, M. AL H, M^me AK AL, M^me AB AC, la SCI PASSAGE DU PORT, M. AD AE, M^me BC AE, la SARL GARONNE IMMOBILIER, M. Z D, M^me AF BD épouse D, la SCI LA TERRASSE, la SCI PANTHERE BATIMENT, la SARL SYDNEY DIFFUSION, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, M. AT BE, la SARL SUNCCAP COMPAGNIE, la SCI SUD, M. BF BG, M^me E-CH CI BG, M. BH BI, M. AL BJ, la […], la SARL CB JOAILLIER, M. Z-AG CB, la SCI POUNCHO, M. AG AH, la SCI LUCKY STAR, la SCI LA TERRASSE, la SCI DU 13 QUAI SUFFREN, M. AI AJ, la SCI LA PALETTE ORANGE, la SCI LES ALOUETTES, la société PARDES PATRIMOINE, M. BK BL, M^me BM BN, la SCI SUFFREN, M. Z-CK CL, la SA FORTIS LEASE, M. BO BP, M^me F, M^me BQ AW et M^me BR AN, aux fins notamment de:

— prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 24 septembre 1999,

— déclarer inexistant le syndicat secondaire PASSAGE DU PORT,

— annuler toute assemblée tenue par ce syndicat après le 247 septembre 1999,

— la condamnation de la SCI PASSAGE DU PORT à indemniser le syndicat des copropriétaires principal de l’appropriation des parties communes,

— voir désigner un expert en vue de réaliser un règlement de copropriété ainsi qu’un état descriptif avec répartition des millièmes du sol et des parties communes ainsi que des charges de l’ensemble immobilier puis donner tous éléments à la juridiction permettant de déterminer le montant de l’indemnité due à la copropriété.

Par acte du 11 mars 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ a appelé en la cause le syndicat secondaire PASSAGE DU PORT.

Ces procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

*

* *

Parallèlement, par exploit d’huissier en date du 19 janvier 2009, la SCI SUFFREN a fait citer le syndicat secondaire PASSAGE DU PORT devant le tribunal de grande instance de Draguignan, afin d’entendre annuler l’assemblée générale du 24 septembre 1999, constater l’inexistence de ce syndicat secondaire et désigner un expert judiciaire en vue d’établir l’appropriation par le syndicat secondaire de certaines parties de l’ensemble immobilier sis […].

Par acte du même jour, la SCI SUFFREN a appelé en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son administrateur judiciaire, la SCP CC-BY .

M. Z-CM CB, M. Z D, M^me AF BS née G, M^me AK AL née A, la […], la SCI LES ALOUETTES, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, M. AG AH, la SARL SYDNEY DIFFUSION, la SARL CB JOAILLIERS, M. AD AE et M^me AS AE sont intervenus volontairement à cette instance.

Les procédures engagées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ et la SCI SUFFREN n’ont pas fait l’objet d’une jonction.

*

* *

Par ordonnance du 26 octobre 2012, le juge de la mise en état a constaté l’intervention volontaire de M. AM AN, venant aux droits de M^me BR AN décédée et a rejeté la demande de jonction entre cette procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ et d’autres procédures pendantes concernant le même immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a également appelé en la cause la SCI GBL IMMO, procédure qui a été jointe à l’instance principale par ordonnance du 04 juin 2013.

Par arrêt du 18 décembre 2014 et suite à la procédure introduite par la SCI SUFFREN par acte du 19 janvier 2009, la cour d’appel de céans, a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 05 décembre 2013 , ayant déclaré le syndicat secondaire PASSAGE DU PORT inexistant. Un pourvoi formé à l’encontre de cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation le 26 mai 2016.

*

* *

Par jugement réputé contradictoire en date du 18 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a, pour l’essentiel:

— ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les références 09-778 et 09-7480,

— constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ à l’égard de M. CD CE CF, M^me CG CE CF, la SARL BVJF IMMOBILIER, M. AL H, M^me AK AL née H, M. et M^me CI CJ, M. I, M. J, la SCI POUNCHO, la SCI 13 QUAI SUFFREN, M. BK BL, M^me BM BN, M. Z-CK CL, la SA FORTIS LEASE et M^me K,

— déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la SCI SUFFREN tendant à la démolition des constructions illicites édifiées dans l’ensemble immobilier sis […] à SAINT-TROPEZ dans le cadre de la création de la galerie marchande dite Passage du Port, et la demande tendant à la remise de l’immeuble dans son état antérieur à ces constructions,

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ tendant à l’indemnisation du préjudice causé par les constructions susdites,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, tendant à ce que soit assuré le libre accès à toutes les parties communes et à ce que soit supprimée toute fermeture dans le couloir voûté ou autre,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires PASSAGE DU PORT du 24 septembre 1999 et de ses assemblées ultérieures,

— désigné le président de la chambre départementale des notaires du Var ou son délégataire, pour établir, au vu du rapport d’expertise de M. L, un projet de règlement de copropriété de l’ensemble immobilier […] à SAINT-TROPEZ,

— dit que ce projet de règlement devra être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, dûment convoquée par les soins de l’administrateur provisoire M^e AO BY,

— dit que ce règlement de copropriété devra comporter:

* le rappel de l’adresse de l’immeuble, sa désignation, un état descriptif de division de l’immeuble,

* la détermination des parties communes affectées à l’usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires, et des parties privatives affectés à l’usage exclusif de chaque copropriétaire,

* la détermination des droits et obligations des copropriétaires tant sur les installations qui seront leur propriété exclusive que sur les parties qui seront communes,

* les règles d’organisation et d’administration de l’immeuble,

* les conditions d’amélioration de l’immeuble, de sa reconstruction et de son assurance ainsi que les règles applicables en cas de litige,

— déclaré irrecevable la demande en paiement présentée par la SCI SUFFREN à l’encontre de M. V R,

— dit que la SARL BEST SERVICE, M^me AK AL née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE, M^me AS AE, la SARL GARONNE IMMOBILIER, M^me AF D née G, M. Z D, M. AI AJ, la SARL SYDNEY DIFFUSION, M. AG AH, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, la SARL CB JOAILLIERS, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, M^me AV BT, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, la SCI SUD, M^me Q W, M^me P W et la SCI BABAR ont acquis par usucapion la propriété des parties de leurs lots qui ont été construites par surélévation ou empiètement sur les parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

— dit que la présente décision sera publiée auprès du service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente,

— condamné la SCI SUFFREN à verser à la SCI PASSAGE DU PORT la somme de 30.000 ', outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI SUFFREN à verser à la SARL BEST SERVICE, M^me AK AL née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE, M^me AS AE, la SARL GARONNE IMMOBILIER, M^me AF D née G, M. Z D, M. AI AJ, la SARL SYDNEY DIFFUSION, M. AG AH, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, la SARL CB JOAILLIERS, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, M^me AV BT, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, la SCI SUD, M^me Q W, M^me P W et la SCI BABAR la somme de 5.000 ' chacun, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— rejeté la demande tendant au bénéfice de l’exécution provisoire,

— laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés et accordé le droit de recouvrement prévu à l’article 699 du code de procédure civile aux parties qui en ont fait la demande,

— condamné M^e AO BY, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ et la SCI SUFFREN, in solidum, à verser à la SARL BEST SERVICE, M^me AK AL née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE, M^me AS AE, la SARL GARONNE IMMOBILIER, M^me AF D née G, M. Z D, M. AI AJ, la SARL SYDNEY DIFFUSION, M. AG AH, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, la SARL CB JOAILLIERS, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, M^me AV BT, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, la SCI SUD, M^me Q W, M^me P W et la SCI BABAR, pris ensemble, la somme de 8.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^e AO BY, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ et la SCI SUFFREN, in solidum, à verser à la SCI PASSAGE DU PORT la somme de 8.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^e AO BY, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ et la SCI SUFFREN, in solidum, à verser à M^me AA X née M la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^e AO BY, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ et la SCI SUFFREN, in solidum, à verser à la SCI PANTHERE DU BATIMENT et la SARL SUNCAP COMPAGNIE, prises ensemble, la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

— le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et que tel est le cas en l’espèce, s’agissant d’un trouble présentant collectif dont il réclame l’indemnisation du préjudice subi,

— les demandes du syndicat des copropriétaires ainsi que de la SCI SUFFREN ne sont pas soumises

aux formalités de publication prévues par l’article 28 du décret du 4 janvier 1955,

— les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SCI SUFFREN ( action restitution des parties communes et de remise en état des lieux en leur état antérieur ainsi que l’action en indemnisation du préjudice causé par une appropriation des parties communes) sont des actions réelles soumises à la prescription trentenaire de l’article 2262 du code civil,

— le délai de prescription a commencé à courir à compter de la date à laquelle les demandeurs ont eu connaissance de l’existence des constructions dont la démolition est réclamée,

— il ressort du rapport d’expertise de M. BU N , qu’en divisant le lot 100, en le surélevant et en y créant plusieurs lots aux étages, la SCI PASSAGE DU PORT s’est arrogée, sans autorisation de l’assemblée générale, un droit appartenant au syndicat des copropriétaires, de sorte que la surélévation du lot 100 était illicite,

— le syndicat des copropriétaires et la SCI SUFFREN ne peuvent utilement soutenir qu’ils n’ont eu connaissance de cette construction illicite qu’à la date du dépôt du rapport S, soit 23 janvier 2000, que l’acte du 26 février 1974 portant création du lot 100 et subdivision de ce lot en lots 101 à 132 qui constitue l’acte de création du Passage du Port, a été précédé d’un permis de construire du 29 janvier 1974 portant sur la création de 32 lots commerciaux, lesdits lots formant une galerie commerciale ouverte au public et qui a été inaugurée le 12 juillet 1974, qu’ainsi dès l’ouverture de la galerie, les extensions et surélévations ayant permis la création du Passage du Port étaient visibles de tous, y compris des copropriétaires de l’immeuble,

— le dernier acte portant création de nouvelles surfaces date du 06 janvier 1978 selon l’expert S,

— le fait que la copropriété n’était pas organisée n’a pas repoussé le délai de prescription qui a commencé à courir en 1974 pour les extensions et surélévations principales et en 1978 pour les extensions et surélévations propres aux lots 127 et 128,

— l’instance est donc prescrite comme n’ayant été introduite qu’en 2009,

— les propriétaires successifs des lots issus de la subdivision du lot 100 sont fondés à invoquer la prescription acquisitive en ce qu’ils justifient d’une possession pendant au moins trente ans telle que prévue par les articles 2272 et 2261 du code civil,

— l’immeuble n’étant pas régi par un règlement de copropriété et les différents états descriptif de division étant obsolètes, il est nécessaire de désigner un notaire pour établir un projet de règlement de copropriété,

— l’introduction de l’instance en démolition, dans le cas de la SCI SUFFREN et, en indemnisation, dans le cas du syndicat des copropriétaires , plus de trente ans après la construction des ouvrages litigieux caractérise une intention malicieuse ou une erreur grossière équipollente au dol justifiant leurs condamnations respectives au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

*

* *

Par déclaration en date du 5 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 05 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son

administrateur provisoire M^e AO BY, demande à la cour de:

— confirmer la décision déférée, mais uniquement en ce que les premiers juges ont fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ tendant à la désignation d’un notaire en vue d’établir un règlement de copropriété conforme au rapport de M. BU N,

L’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— désigner, avant dire droit, tel expert judiciaire avec mission de déterminer la surface exacte de l’appropriation illicites des parties communes par les copropriétaires de l’ancien syndicat secondaire, préciser la part de cette appropriation imputable à chacun des lots composant l’ancien syndicat secondaire et fournir à la cour tous éléments permettant de déterminer le préjudice subséquent du syndicat des copropriétaires principal,

— condamner , à ce titre, la SCI PASSAGE DU PORT et l’ensemble des parties intimées, à l’exception de M. AM AN, la SCI GBL IMMO et la SCI SUFFREN au paiement d’une indemnité dont le montant sera déterminé au regard des conclusions de l’expert judiciaire, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son administrateur provisoire M^e AO BY,

— fixer au passif de la SCI PASSAGE DU PORT, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son administrateur provisoire M^e AO BY,

— condamner les parties intimées aux dépens et de première instance et d’appel,

— condamner solidairement les parties intimées au paiement d’une somme de 15.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’il ressort du rapport de l’expert S désigné par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 1999 et des différentes décisions de justice que la superficie totale de l’ensemble immobilier sis […] a été portée de 1134 m² à 1397 m², soit un agrandissement de 263 m², que par ailleurs M. BU N, consultant désigné en référé afin de déterminer les métrés de chacun des lots composant la copropriété retient, aux termes de son rapport, déposé le 11 avril 2013, que la superficie du lot 100 a été augmentée de 185,60 m² par rapport à ce qui était indiqué dans l’état descriptif de division et que des surélévations ont été réalisées , créant une surface plancher de 505,86 m², de sorte que 691,46 m² de parties communes ont fait l’objet d’une appropriation.

Il précise qu’il ne revendique pas la démolition des constructions irrégulières ou leur réintégration dans les parties communes mais la réparation du préjudice subi du fait de cette appropriation illicite des parties communes dont s’est rendue responsable la SCI PASSAGE DU PORT et dont ses ayants droits doivent également répondre. Il reconnaît que s’agissant des copropriétaires des lots issus de la division du lot 100, il se heurte à une difficulté procédurale tenant aux ventes successives des lots concernés intervenues, que devant les premiers juges, il s’est efforcé d’attraire à la procédure chaque nouveau copropriétaire à la suite des différentes mutations mais qu’il ne peut être procédé ainsi indéfiniment et que dans ces conditions, il réclame la condamnation des copropriétaires appelés en la cause, à charge pour eux d’exercer tout recours qu’il estimerait fondé à l’encontre du nouveau propriétaire de son lot. Il estime sa position d’autant plus justifiée que sa demande est une action réelle immobilière attachée, non pas à la personne des copropriétaires, mais à la situation d’empiètement sur les parties communes des lots litigieux.

Il conclut à la parfaite recevabilité de son action qui n’est pas prescrite:

— sa demande indemnitaire n’est pas une action personnelle soumise au délai de prescription décennal mais constitue bien une action réelle immobilière en ce qu’elle vise à revendiquer un droit de propriété concernant un bien immobilier, le fait que la démolition des ouvrages en cause ne soient pas réclamés étant sans incidence,

— le point de départ du délai ne se situe pas à la date d’achèvement des travaux comme le prétendent les parties adverses dès lors qu’il s’est retrouvé dans l’impossibilité d’agir, la copropriété étant dépourvue de tout organe,

— en application de l’article 2234 du code civil, la prescription alléguée n’a donc pu commencer à courir à son encontre qu’à compter de la date à laquelle un administrateur provisoire a été désigné afin d’assurer la gestion de la copropriété, à savoir le 26 octobre 2009,

— il se trouvait bien dans l’impossibilité d’agir ainsi que d’ y pallier, caractérisant un cas de force majeure,

— en tout état de cause, le point de départ du délai se situe au jour où il a pu connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, soit en l’espèce lors du dépôt du rapport S le 23 janvier 2000 qui lui a permis de prendre la mesure de l’appropriation des parties communes dénoncée,

— les parties défenderesses sont, au demeurant, dans l’incapacité de déterminer avec précision la date exacte d’achèvement des travaux,

— l’appropriation des parties communes ne s’est pas uniquement opérée par la surélévation de certains ouvrages mais également par un empiètement des constructions réalisées sur les parties communes de la copropriété, qui n’était pas perceptible et a été mis en lumière par M. N dans son rapport.

S’agissant de l’usucapion des parties communes litigieuses revendiquée par les copropriétaires des lots issus de la division du lot 100, il considère que la preuve d’une possession paisible et non équivoque à titre de propriétaire n’est pas rapportée, la date de prise de possession des lots n’étant pas établie et la légitimité du syndicat secondaire ainsi que la construction des lots qui en dépendent ayant sans cesse été contestées par le syndicat principal. Il souligne que les conditions de la subdivision du lot 100 et la construction de nouveaux lots aux termes de l’état descriptif de division du 26 février 1974, l’insu du syndicat principal établissement la mauvaise foi de la SCI PASSAGE DU PORT rendant impossible la revendication du bénéfice du délai abrégé de 10 ans.

La SCI SUFFREN, suivant ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 06 septembre 2021, demande à la cour de:

— recevoir l’appel incident de la SCI SUFFREN et le dire bien fondé,

— réformer le jugement entrepris en l’ensembIe de ses dispositions,

— dire et juger non prescrite l’action réelle en démolition des surélévations litigieuses.

— dire et juger que tant la SCI PASSAGE DU PORT que l’ensemble des acquéreurs successifs des lots issus de l’opération de construction illicite ne peuvent se prévaloir de I’usucapion,

— condamner la SCI PASSAGE DU PORT à remettre en état les lieux conformément à la leur situation originelle, en procédant a la démolition des ouvrages réalisés dans le cadre de l’exécution du permis de construire obtenu frauduleusement au préjudice de M^me O et du syndicat

des copropriétaires du 15 QUAI SUFFREN,

— dire et juger que cette remise en état sera assortie d’une astreinte journalière de 10.000 ' passé le délai de 6 mois après le prononcé de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI SUFFREN à régler a l’ensemble des intimés des dommages et intérêts pour procédure abusive.

— condamner la SCI PASSAGE DU PORT à régler à la SCI SUFFREN la somme de 30 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner chacun des autres intimés à régler à la SCI SUFFREN la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI PASSAGE DU PORT aux entiers dépens.

Elle soutient que la SCI PASSAGE DU PORT est une société qui, pour capter les droits à construire du syndicat des copropriétaires du […] à son seul profit, a , sous l’habillage de la création d’un syndicat des copropriétaires autonome PASSAGE DU PORT indépendant sur un immeuble en état futur d’achèvement à édifier sur l’emprise de ses lots démolis , opéré une scission de fait de son lot 100 de la copropriété appelante. Elle considère que les propriétaires des lots issus du lot 100 ne sont pas copropriétaires du syndicat des copropriétaires du […], leur statut juridique étant celui de propriétaires indivis d’un immeuble construit par une scission frauduleuse sur le terrain de la copropriété […]. Elle ajoute que la SCI PASSAGE DU PORT a capté illégalement des parties communes de la copropriété appelante, à son insu, grâce à un permis obtenu frauduleusement à sa place par la SCI PASSAGE DU PORT avant même d’acquérir, lequel permis bouleversait la configuration de la copropriété par la construction, après démolition du garage existant, d’un immeuble neuf agrandi de 185,6 m² à usage de galerie marchande.

Elle expose que le problème n’est pas que la copropriété du […] n’était pas organisée mais qu’elle ait été divisée juridiquement en deux grâce à des actes notariés authentiques qui se sont révélés inopposables et illégaux, qu’en effet, en droit, il ne peut y avoir qu’une copropriété sur une même parcelle alors que le notaire en a constitué illégalement une seconde pour le promoteur, sans l’accord de personne. Elle en tire pour conséquence avoir été trompée par un acte notarié camouflant une opération illicite.

Elle précise s’être aperçue de cette supercherie lorsqu’en 1989 elle a souhaité vendre les murs de son hôtel et que le notaire l’a prévenue qu’il était dans l’impossibilité d’effectuer cette cession, compte tenu de l’existence de deux syndicats des copropriétaires sur une même parcelle.

Elle rappelle qu’elle a initié en 2002 une action en revendication d’une terrasse faisant partie de son lot 11 en sollicitant la remise en état par la démolition d’une construction qui se trouvait sur une partie du lot 130, annexé par la SCI PASSAGE DU PORT, assignation qui est parfaitement interruptive de prescription de l’action, objet des présentes, que cette dernière ne peut contester qu’une telle demande porte sur une démolition de parties communes, lesquelles sont indivisibles, étant relevé que la Cour de cassation a définitivement validé la nullité de l’appropriation de cette partie du lot 11 qui lui avait été dérobée au détriment de son propre patrimoine. Elle en conclut que la SCI PASSAGE DU PORT ne peut prétendre ne pas avoir à restituer le solde des parties communes si elle a été condamnée à en restituer une partie dès lors que l’action en restitution des créanciers d’une dette indivise interrompt sur la totalité indivise des parties communes appropriées.

Elle observe que:

— la démolition des lots 3, 5, 8 et 10 a été réalisée par la SCI PASSAGE DU PORT, sans accord du syndicat des copropriétaires, étant rappelé qu’elle a construit un immeuble neuf à usage de galerie marchande outre une voie publique pour y accéder passant par le lot 9 lui appartenant, toujours sans son accord,

— la démolition et la construction de cet immeuble neuf et de ce passage sont illicites,

— elle ne prétend pas qu’elle n’a pas eu connaissance de la construction illicite mais elle justifie qu’elle n’a pas pu appréhender l’illicéité de ladite construction,

— il est acquis que la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’elle ne povait soupçonner le caractère illicite de cet immeuble neuf en raison notamment de l’existence d’un éat descriptif de division,

— le permis initial ne concernait en aucun cas un aménagement privatif mais bouleversait la copropriété initiale en:

* utilisant des droits à construire communs à hauteur de 185,60 m², ouvrant une façade sur une place et créant un passage public à l’intérieur d’une copropriété privée,

* modifiant la destination du garage,

* augmentant la valeur de ce lot de garage acquis pour des sommes ridicules, en appauvrissant les autres lots,

* en s’appropriant des servitudes d’accès au patio et de retournement,

* en s’appropriant des droits de vue de l’hôtel.

S’agissant des surélévations découlant du permis de 1978, elle fait valoir qu’elle ne pouvait en avoir connaissance car il s’agissait d’aménagements intérieurs et donc invisibles.

En tout état de cause, elle soutient que s’agissant des travaux de 1974 et de 1978, c’est leur illicéité dont elle ne pouvait avoir connaissance, laquelle illicéité était protégée par un acte authentique et une autorisation administrative délivrée frauduleusement et elle ne pouvait, dans ces conditions, imaginer que la construction litigieuse était une absorption de parties communes et de droits communs.

Elle indique que ces différentes appropriations résultent clairement des constatations de l’expert N et portent sur un total général de 491,75 m², que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’achèvement des travaux n’était pas réalisé en 1978 mais postérieurement, en 1982, soit depuis moins de trente ans au moment de la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2009.

Elle se prévaut du rapport S désigné par l’assemblée générale du 15 octobre 1999 qui révèle les appropriations des droits à construire ainsi que l’appropriation de la terrasse ( lot 130) lui appartenant et absorbée dans la construction litigieuse. Elle considère que c’est à la date du dépôt du rapport le 16 mars 2000 qu’elle a pu disposer de la preuve incontestable que les constructions qu’elle considérait comme licites constituaient en réalité des surfaces de parties privatives et communes détournées.

Elle fait également grief aux premiers juges d’avoir exclu tout acte interruptif de prescription alors que l’assignation qu’elle a délivrée à la SCI PASSAGE DU PORT en novembre 2002 au sujet de l’appropriation de sa terrasse a nécessairement interrompu ladite prescription.

Elle ajoute que les copropriétaires et la SCI TERRASSE DU PORT ne remplissent aucunement les

conditions pour bénéficier de l’usucapion, rejoignant, à ce titre, les observations formulées par le syndicat appelant

La SCI PASSAGE DU PORT, assistée de M^e AQ AR son administrateur judiciaire, par leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 03 septembre 2021, demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris,

— juger l’action dont le tribunal a été saisi à la requête du syndicat de copropriété […] est irrecevable pour être prescrite,

— juger que l’action dont le tribunal a été saisi à la requête de la SCI SUFFREN est irrecevable pour être prescrite,

A titre subsidiaire, débouter le syndicat de copropriété […] et la SCI SUFFREN de toutes leurs demandes et actions à l’encontre de la SCI PASSAGE DU PORT,

Sur l’appel incident de la SCI PASSAGE DU PORT,

— condamner le syndicat de copropriété […] et la SCI SUFFREN au paiement de la somme de 150.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la SCI PASSAGE DU PORT,

— condamner le syndicat de copropriété […] et la SCI SUFFREN au paiement de la somme de 30.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle sollicite la confirmation du jugement querellée en ce qu’il a retenu que l’action en revendication ou restitution des parties communes exercée à son encontre était irrecevable comme étant prescrite.

Elle soutient, en premier lieu, qu’une telle action est une action personnelle soumise à la prescription de 10 ans au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965:

— l’objet et le fondement des demandes du syndicat des copropriétaires et de la SCI SUFFREN ne caractérisent pas une action en revendication de propriété mais une action fondée sur la violation des dispositions du règlement de copropriété,

— les travaux ont consisté à construire des lots tels qu’ils ont été créés dans l’état descriptif de division régulièrement publié et il ne peut donc s’agir que d’une action à l’encontre d’une appropriation de parties communes,

— l’action qui tend à obtenir la suppression de ce qui a été irrégulièrement construit ou aménagé revêt un caractère personnel,

— elle a divisé le lot d’origine en certain nombre de lots qu’elle a édifiés et la construction s’est bien faite dans la ' coquille’ que constituait le lot 100, de sorte qu’une s’agit bien d’une division et de l’utilisation de droits à construire,

— l’appropriation de droits à construire n’est pas l’appropriation de la propriété d’autrui et elle est l’utilisation d’un droit sanctionné par une action de nature personnelle,

— le syndicat des copropriétaires demande à la cour de dire et juger qu’elle serait illégalement approprié des parties commune et le droit de surélévation, sans pour autant demander la

reconnaissance de son droit de propriété sur les parties communes illégalement appropriées, son action indemnitaire étant nécessairement une action personnelle.

A titre subsidiaire, elle considère que la prescription trentenaire de l’action réelle a vocation à recevoir application:

— le point de départ du délai de prescription est l’exécution des travaux de construction, qui ont été réalisés pour chacune des deux tranches dès que les permis de construire délivrés en 1974 et 1977 sont devenus définitifs,

— le délai n’a pas commencé à courir à compter de la date à laquelle les demandeurs à l’action ont eu connaissance des faits leur permettant de l’exercer, l’article 2224 du code civil ne concernant que les actions personnelles et mobilières, à l’exclusion des actions réelles,

— le délai a bien commencé à courir à compter de cette date à l’encontre du syndicat des copropriétaires, car même s’il n’était pas organisé, celui-ci existait depuis la première vente consécutive à la publication de l’état descriptif de division et il appartenait aux copropriétaires de s’organiser pour exercer l’action collective de la copropriété, le syndicat appelant ne justifiant donc pas d’une cause visée à l’article 2234 du code civil,

— la fraude alléguée par la SCI SUFFREN qui aurait rendu indécelable l’appropriation des droits à construire n’existe pas, celle-ci ne pouvant se plaindre de la construction du lot 100 dans laquelle elle avait elle-même acquis un lot,

— elle ne peut, dans ces conditions, avoir ignoré ni la construction, ni le fait qu’il s’agissait de l’édification d’un lot ( 100 ) dont l’existence lui aurait été cachée, lot qui a été divisée par un état descriptif de division régulièrement publié,

— la preuve de l’achèvement des constructions en 1974 et 1977 résultent non seulement de l’inauguration de la galerie commerciale dès juillet 1974 mais également des actes de propriété des lots de la galerie commerçante, la simple vente des lots attestant nécessairement de l’existence des constructions dès lors qu’il ne s’est nullement agi de vente en l’état de futur achèvement,

— les actes interruptifs de prescription sont les assignation délivrées en juin, août et septembre 2009, alors que 35 années s’étaient écoulées depuis l’achèvement de la première tranche et 31 années depuis l’achèvement de la seconde,

— la SCI SUFFREN ne peut utilement se prévaloir de l’interruption du délai qui serait résultée de la délivrance d’une assignation à l’initiative du syndicat appelant à l’encontre de tous les propriétaires des lots issus de la division du lot 100 dès lors que le syndicat a été débouté de son action et qu’elle ne peut se prévaloir d’une interruption provoquée par une autre personne.

S’agissant de la fraude qui aurait rendu indécelable l’appropriation des droits à construire et qui est alléguée par la SCI SUFFREN, elle souligne que la question n’est pas de savoir si le caractère illicite des constructiona a été caché mais si des constructions ont été édifiées dans le périmètre de la copropriété, que ce fait litigieux est non seulement avéré mais était parfaitement connu, compte tenu du fait que cette prétendue violation des droits à construire du syndicat appelant porte sur une assiette que personne n’ignorait, de sorte que l’illicéité ne pouvait pas être cachée dès lors que les constructions dans la périmètre de la copropriété du […] étaient visibles.

En tout état de cause, elle considère être fondée à invoquer la prescription acquisitive:

— elle a agi en vertu de titre réguliers, valables et publiés à la conservation des hypothèques,

— elle a construit conformément à un état descriptif de division et au permis de construire indissolublement lié,

— de tels actes constituent un juste titre permettant l’application de la prescription abrégée de 10 ans et toute action serait donc prescrite depuis 1985,

— l’existence de contentieux est sans incidence sur la possession alléguée, les procédures ayant été introduites après 1985 et n’ont jamais porté sur la contestation du droit pour la SCI PASSAGE DU PORT d’avoir construit une galerie commerçante.

La SARL BEST SERVICE, M^me AK AL née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE, M^me AS AE, M^me AF D née G, M. AI AJ, la SAS […]), M. AG AH, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, la SARL CB JOAILLIERS, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, la SCI SUD ( Enseigne SUD BOUTIQUE), M^me Q W, M^me P W et la SCI BABAR, dans leurs dernières conclusions notifiées le 31 août 2021, demande à la cour de:

— juger que la SCI SUFFREN n’énonce aucune prétention à l’encontre des concluants,

— mettre purement et simplement hors de cause la SARL CB JOAILLIERS, la SAS PETER POLO (ex-SARL SYDNEY DIFFUSION) et M. et M^me D, n’étant pas copropriétaires.

— juger , par ailleurs, que de nombreux défendeurs ne sont pas ou plus propriétaires,

— juger que certains propriétaires de lots issus du lot 100, dont la SCI SUFFREN, ne sont pas dans la cause ou ne font pas l’objet des demandes,

— juger que les concluants ont acquis de parfaite bonne foi leurs lots et disposent d’un juste titre:

* la SARL BEST SERVICE

* M^me AK AL, née A

* la SCP LES OLIVIERS,

* M^me AB AC

* M. AD AE

* M^me AS AE,

* M^me AF D, née G, ou ses ayants-droits,

* M. AI AJ

* la SCI BABAR (la SARL SYDNEY DIFFUSION lui a vendu ses lots)

* la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE,

* M. Z-AG CB

* la SCI LUCKY STAR,

* la SCI LA TERRASSE

* M. AT BE

* M. AG AH

* la SCI SUD

* M^mes P et Q W

A titre principal,

— juger que les faits générateurs évoqués par les demandeurs datent des années 1974, 1977 et 1978,

— juger que les demandes de démolition sont irrecevables, le permis du 29 janvier 1974 étant définitif, en vertu de l’article L480-1 du code de l’urbanisme,

— juger que les demandes formées aux fins de démolition, revendication d’appropriations illicites de parties communes sont soumises à la prescription trentenaire de l’action réelle de l’article 2227 du code civil,

— juger que ces demandes, formées pour la première fois par le syndicat des copropriétaires par conclusions du 18 avril 2013 et le 14 septembre 2017 par la SCI SUFFREN, sont

prescrites,

— juger que de telles actions étaient déjà prescrites le jour de la délivrance de l’acte introductif d’instance, le 9 janvier 2009,

— juger que l’action délivrée à l’encontre de M^mes Q et P W, ainsi que la SCI BABAR par acte du 3 août 2017 est frappée par la prescription.

— juger que l’action intentée en février 2002 par le syndicat des copropriétaires […] a été déclarée irrecevable par un jugement définitif en date du 13 septembre 2006 et n’est ainsi pas interruptive de l’action au sens de l’article 2241 du code civil,

— juger que les causes d’empêchement à agir alléguées par le syndicat des copropriétaires 15, Quai Suffren et la SCI Suffren ne peuvent être retenues valablement, aucune d’entre elles n’étant un obstacle à leur action réelle suite à leur parfaite connaissance des différentes constructions réalisées et achevées des 1974 et 197,.

— juger qu’en vertu de la jurisprudence la plus constante de la Cour de cassation, quand bien même ils auraient été prétendument empêchés d’agir, ils n’ont pour autant pas agi dans le délai de la prescription à la disparition de la cause d’empêchement qu’ils allèguent, les privant ainsi de se prévaloir d’un empêchement sens de l’article 2234 du code civil,

En conséquence,

— confirmer pleinement le jugement rendu le 18 septembre 2018,

— juger que ces actions sont parfaitement irrecevables et débouter la SCI SUFFREN

et le syndicat des copropriétaires 15, Quai Suffren de l’intégralité de leurs demandes faites à ce titre.

— juger que la demande en réparation faite par le syndicat des copropriétaires 15, Quai Suffren est quant à elle soumis à la prescription décennale,

En conséquence,

— juger que cette demande est également irrecevable puisque prescrite depuis, en plus tard, l’année 1988,

A titre subsidiaire,

— mettre purement et simplement hors de cause la SARL CB JOAILLIERS la SAS PETER POLO (ex-SARL SYDNEY DIFFUSION) et M^me D ,

— juger que les demandes relatives aux prétendues appropriations illicites de parties communes sont indéterminées, faute de précisions des lots et des propriétaires concernés, de preuve de la qualité de copropriétaires des demandeurs,

— juger irrecevables toutes les demandes faites par la SCI Suffren au nom de M^e AP,

— juger que lesdites demandes portant sur des lots issus du fractionnement du lot n°100, et concernant des parties privatives et non des parties communes,

En conséquence,

— juger que les demandes de démolition et d’indemnisation liées à de prétendues appropriations de parties communes sont autant irrecevables que parfaitement mal-fondées, outre le fait qu’elles ne sont dirigées que contre la SCI PASSAGE DU PORT, s’agissant des demandes de démolition,

— juger que les concluants :

*la SARL BEST SERVICE

* M^me AK AL, née A

*la SCP LES OLIVIERS,

* M^me AB AC

* M. AD AE

* M^me AS AE,

* M^me AF D, née G, ou ses ayants-droits

* M. AI AJ

* la SCI BABAR (la SARL SYDNEY DIFFUSION lui a vendu ses lots)

* la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE,

* M. Z-AG CB

* la SCI LUCKY STAR,

*la SCI LA TERRASSE

* M. AT BE

* M. AG AH

* la SCI SUD

* M^mes P et Q W,

ont acquis de parfaite bonne foi leurs lots et disposent d’un juste titre.

En conséquence,

— juger qu’ils sont propriétaires de leurs lots,

— désigner M. le Président de la Chambre des Notaires pour recevoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division conformes au rapport de M. N.

— condamner la SCI SUFFREN et le syndicat des copropriétaires 15, Quai Suffren in solidum au paiement de la somme de 20.000 ' à chacun des concluants, à titre de dommages et intérêts pour l’action téméraire et abusive en cause d’appel, et ajoutant ainsi aux condamnations déjà prononcées en cause de première instance,

— condamner, en cause d’appel et ajoutant aux condamnations de première

instance, la SCI SUFFREN et le syndicat des copropriétaires 15, Quai Suffren chacun au paiement de la somme de 10.000 ' pour chacun des concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum en tous dépens.

Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les actions du syndicat 15 QUAI SUFFREN et de la SCI SUFFREN prescrites en précisant que:

— l’action tendant à faire cesser l’appropriation des parties communes est une action réelle qui se prescrit par trente ans,

— en revanche le syndicat des copropriétaires ne réclame plus la démolition, ni la propriété des parties communes illégalement appropriées mais formule une demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de ces appropriation, demande soumise au délai de prescription de 10 ans

— toutes ses demandes sont donc incontestablement prescrites, d’autant que les constructions étaient parfaitement achevées et visibles par tous de 1974 à 1977,

— l’article 2224 du code civil qui fait courir le délai à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer ne concerne que les actions personnelles et mobilières, à l’exclusion de l’action réelle régie par l’article 2234,

— la SCI SUFFREN invoque, en cause d’appel, l’illicéité et le caractère frauduleux des constructions, action certes réelle soumise à la prescription trentenaire, mais sans préciser, ni davantage le syndicat appelant, les lots visés par l’action, rendant la demande indéterminée,

— le lot 100 a été divisé par acte authentique du 26 février 1974 publié le 07 mars 1974 et la SCI

SUFFREN a été parfaitement informée de cette division ainsi qu’il en résulte des mentions de son propre titre de propriété, de sorte qu’il lui est parfaitement opposable,

— cet acte a été précédé d’un permis de construire du 29 janvier 1974 de 32 lots à usage commercial et les plans décrivant les constructions sont annexés à l’acte du 26 février 1974,

— dès lors si une appropriation des parties communes a été réalisée à cette occasion, l’action réelle est prescrite depuis 2004,

— la construction de lots à usage de réserves a elle-même été achevée en 1978, puisqu’il a été procédé à une modification de l’état descriptif de division par acte notarié du 06 juin 1978 régulièrement publié consacrant la création desdits lots vendus par la SCI PASSAGE DU PORT à compter de 1978, ce qui prouve bien leur achèvement à cette date et l’action réelle portant sur ces lots est également prescrite depuis 2008,

— la SCI SUFFREN ne peut bénéficier d’une quelconque interruption de la prescription résultant de l’action intentée par le syndicat des copropriétaires, ladite action ayant été déclarée irrecevable,

— elle ne peut arguer d’une quelconque fraude puisqu’elle a été informée dès son acquisition de la subdivision du lot 100 et de la construction d’une galerie marchande, dont elle reconnaît qu’elle a été réalisée sous ses yeux, d’autant que cette prétendue fraude n’est pas un empêchement au sens de l’article 2234, les constructions existant depuis 1974,

— la demande de démolition de la SCI SUFFREN est également irrecevable du fait de l’existence d’un permis de construire définitif , le permis du 29 janvier 1974 n’ayant jamais fait l’objet d’une quelconque annulation, aucune fraude relative audit permis n’étant démontrée, la construction n’ayant jamais été dissimulée,

— elle avait également parfaitement connaissance dès 1978 des surélévations puisqu’elle indique avoir été privée de vue compte tenu précisément de ces nouvelles constructions,

— il ne peut être davantage soutenu que les copropriétaires des lots issus du lot 100 auraient en réalité réalisé une scission par acte du 26 février 1974 constituant une copropriété distincte et non un syndicat secondaire, tous les actes de vente démontrant l’appartenance des lots au syndicat des copropriétaires appelant, ce dernier les ayant toujours considérés ainsi.

Ils concluent par ailleurs:

— au mal fondé des demandes adverses en ce que lots privatifs composant la galerie commerciale ont été crées sur l’assiette du lot 100 et non sur des parties communes et à défaut de règlement de copropriété , il ne peut être affirmé qu’il s’agit de parties communes,

— à la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a reconnu qu’ils ont acquis par usucapion la propriété des parties de leurs lots:

* ils ont acquis de parfaite bonne foi les lots qui leur ont été cédés par la SCI PASSAGE DU PORT et disposent d’un juste titre, avec date certaine,

* ils peuvent donc se prévaloir de la prescription abrégée et n’ont jamais eu connaissance d’une quelconque contestation de leur titre avant l’introduction de la présente procédure,

* en toute hypothèse, les conditions de la prescription trentenaire sont réunies.

M^me AA X née M, par ses conclusions déposées et notifiées le 08 avril 2019,

demande à la cour de:

— confirmer le jugement dont appel,

En conséquence

— déclarer irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ainsi que la SCI SUFFREN à l’encontre de M^me AA X née M ;

— constater que M^me AA X née M a acquis son bien de bonne foi et dispose

d’un juste titre de propriété sur le lot 120 de la copropriété de l’immeuble […],

En toute hypothèse, dire et juger que M^me AA X née M aurait acquis par

usucapion la propriété des parties de son lot n°120 si elles s’avéraient avoir été édifiées par

surélévation ou empiétement sur les parties communes, sans autorisation du syndicat des

copropriétaires ;

Subsidiairement sur le fond,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de sa demande d’expertise portant sur la question de la prétendue appropriation de parties communes et de ses conséquences,

— constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ne se prévaut d’aucune faute commise par M^me AA X née M,

En conséquence, dire et juger non fondées les demandes de dommages et intérêts dirigées à

l’encontre de M^me X née M,

— débouter la SCI SUFFREN de sa demande de démolition des ouvrages,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ainsi que la SCI SUFFREN de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la concluante,

— désigner le président de la chambre départementale des notaires du Var, ou son délégataire,

pour établir, au vu du rapport d’expertise de BU N, un projet de règlement de

copropriété de l’ensemb1e immobilier sis […],

— dire que ce projet de règlement devra ensuite être soumis à l’assemblée générale des

copropriétaires, dûment convoquée par les soins de l’administrateur provisoire, M^e AO AP,

— dire que ce règlement de copropriété devra comporter :

* le rappel de l’adresse de l’immeuble, sa désignation et un état descriptif de division de

l’immeuble,

* la détermination des parties communes affectées à 1'usage de plusieurs ou de tous les

copropriétaires, et des parties privatives affectées à 1'usage exclusif de chaque copropriétaire,

* la détermination des droits et obligations des copropriétaires tant sur les installations qui seront leur propriété exclusive que sur les parties qui seront communes,

* les règles d’organisation et d’administration de l’immeuble,

* les conditions d’amélioration de l’immeuble, de sa reconstruction et de son assurance ainsi que les règles applicables en cas de litige.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à régler à M^me AA X née M une somme de 20 000 ' à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et une somme de 15 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle rappelle qu’elle a acquis, par acte du 26 septembre 2012, de la société NJM un local commercial constituant le lot 120 de l’ensemble immobilier en cause, qu’elle n’a été assignée qu’en août 2017 alors qu’elle n’avait jamais été informée de l’existence engagée en 2009, ni dans les termes de son titre de propriété, ni au cours des années qui ont suivi son acquisition.

Elle soutient que les demandes formées à son encontre sont parfaitement irrecevables, que l’action du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’une demande indemnitaire, est soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’à supposer même que l’action soit assimilée à une action réelle soumise à la prescription trentenaire, celle-ci est également largement acquise à la date de la délivrance de l’assignation en 2017.

Elle fait valoir qu’elle dispose d’un titre régulier lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive de son bien, qu’elle justifie d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, puisqu’aucune réserve n’a été apportée à l’occasion de son acquisition, ni aussi lors de celle de ses auteurs.

Elle souligne l’indétermination des personnes dont il est réclamé par l’appelant une condamnation in solidum alors qu’il lui était parfaitement loisible d’attraire à la procédure les nouveaux propriétaires.

La SCI GBL IMMO, par conclusions déposées et signifiées le 15 janvier 2020, demande à la cour de:

— prendre acte que la société GBL IMMO a bien réalisé l’acquisition par acte notarié susvisé des lots 6, 7, 9 et 157,

— prendre acte de la clause notariale, dûment opposable, incluse en pages 26 et 27 de l’acte susvisé, laissant à la SCI SUFFREN les avantages et les charges des procédures en cours,

En conséquence,

— dire et juger que les droits de la SCI GBL IMMO ne sauraient être inférieurs à ceux qui ont été reconnus dans son acte d’acquisition, auquel est annexé un état descriptif de division,

— prendre acte que le rapport de M. N devra être rectifié tant en fonction du courrier du 09 septembre 2013 pour une vitrine et un compteur EDF, ainsi que pour la vitrine afférente à

l’ancienne cuve à fuel, et que l’accès à l’immeuble AB 265, qui ne sont pas des parties communes mais des parties intégrées dans le lot 9,

— dire et juger que la SCI SUFFREN sera seule tenue de toute somme qui pourra être due en raison de la présente procédure.

Elle expose avoir acheté à la SCI SUFFREN les lots 6, 7, 9 et 157 de l’immeuble […], qui forment un ensemble unique à usage d’hôtel-bar, qu’aux termes de l’acte de cession desdits lots en date du 12 décembre 2012, la venderesse a conservé toute la gestion des litiges en cours et s’est engagée à en supporter toutes les conséquences.

La SCI PALETTE ORANGE, dans ses conclusions déposées et notifiées le 1^er avril 2019, demande à la cour de:

— dire et arrêter recevable et bien fondée la position de la SCI PALETTE ORANGE,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté comme prescrites les actions du syndicat des copropriétaires et de la SCI SUFFREN,

— désigner un expert judiciaire avec mission de fixer et de déterminer la surface de l’appropriation des parties communes par la SCI PASSAGE DU PORT,

— condamner la SCI PASSAGE DU PORT au paiement d’une indemnité dont le montant sera fixé par l’expert judiciaire,

— fixer au passif de la SCI PASSAGE DU PORT la créance du syndicat des copropriétaires du 15 quai Suffren représenté par son administrateur provisoire,

— condamner M. V R au paiement de la somme de 15.000 ' à la société LA PALETTE ORANGE au titre des charges payées par cette dernière,

— confirmer le jugement pour le surplus.

Elle fait grief au premier juge d’avoir retenu que les actions du syndicat des copropriétaires et de la SCI SUFFREN étaient prescrites, alors que le point de départ du délai de la prescription n’a pu courir qu’à compter du jour où les parties demanderesses ont eu connaissance que les constructions litigieuses étaient constitutives d’un empiètement, connaissance qui résulte clairement de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 1999 au cours de laquelle il a été décidé de faire appel afin qu’il apporte des précisions sur la situation des terrasses.

Elle sollicite la condamnation de M. V R au paiement d’une somme de 15.000 e au titre des charges indûment payées, celui-ci ayant commis une faute en prêtant son concours à la constitution et au fonctionnement du syndicat secondaire PASSAGE DU PORT.

Elle s’oppose à la demande de condamnation à indemniser le syndicat appelant en raison de l’empiètement dénoncé par lui aux motifs qu’elle ne détient pas ses droits de la SCI PASSAGE DU PORT mais est propriétaire du lot 133, visé dans les commerces du rez-de-chaussée qui étaient à l’époque la propriété de la SCI SUFFREN.

M. V R et la SAS CABINET R, suivant leurs conclusions signifiées par RPVA le 19 avril 2019, demandent à la cour de:

— constater l’absence de fondement et de demandes,

— mettre hors de cause le Cabinet BW R et M. V R,

— juger irrecevables comme nouvelles les demandes incidentes de la SCI LA PALETTE ORANGE,

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI LA PALETTE ORANGE de ses demandes pour être mal fondées,

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ au paiement d’une somme de 2.500 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et in solidum, avec la SCI LA PALETTE ORANGE, au paiement d’une somme de 6.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils soulignent que le syndicat appelant et la SCI SUFFREN n’articulent aucun grief, ni demande précise à leur encontre, qu’il convient donc de prononcer leur mise hors de cause, l’appel à leur égard étant manifestement abusif.

Ils concluent à l’irrecevabilité de l’appel incident présenté contre M. V R par la SCI PALETTE ORANGE qui n’avait pas comparu en première instance, les demandes présentées étant nécessairement nouvelles en cause d’appel.

M^me AV BX ( assignée formalités étrangers ), la SARL SEPTIEME VAGUE, la SARL GARONNE IMMOBILIER, la SARL SUNCAP COMPAGNIE, assignées le 14 janvier 2019 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, la SCI LES ALOUETTES, assignée le 11 janvier 2019 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la société PARDES PATRIMOINE, assignée le 11 janvier 2019 à personne habilitée et le syndicat secondaire PASSAGE DU PORT, assigné le 14 janvier 2019 à personne habilitée, n’ont pas constitué avocat.

La SCI Panthère Bâtiment, assignée le 14 janvier 2019 par dépôt de l’acte à l’étude n’a pas constitué avocats.

M. AM AN à constituté avocat mais n’a pas conclu.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 07 septembre 2021.

MOTIFS

Les dispositions du jugement entrepris ayant:

— constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ à l’égard de M. CD CE CF, M^me CG CE CF, la SARL BVJF IMMOBILIER, M. AL H, M^me AK AL née H, M. et M^me CI CJ, M. I, M. J, la SCI POUNCHO, la SCI 13 QUAI SUFFREN, M. BK BL, M^me BM BN, M. Z-CK CL, la SA FORTIS LEASE et M^me K,

— déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la SCI SUFFREN tendant à la démolition des constructions illicites édifiées dans l’ensemble immobilier sis […] à SAINT-TROPEZ

dans le cadre de la création de la galerie marchande dite Passage du Port, et la demande tendant à la remise de l’immeuble dans son état antérieur à ces constructions,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, tendant à ce que soit assuré le libre accès à toutes les parties communes et à ce que soit supprimée toute fermeture dans le couloir voûté ou autre,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires PASSAGE DU PORT du 24 septembre 1999 et de ses assemblées ultérieures,

— désigné le président de la chambre départementale des notaires du Var ou son délégataire, pour établir, au vu du rapport d’expertise de M. L, un projet de règlement de copropriété de l’ensemble immobilier […] à SAINT-TROPEZ,

— dit que ce projet de règlement devra être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, dûment convoquée par les soins de l’administrateur provisoire M^e AO BY,

— dit que ce règlement de copropriété devra comporter (….)

— déclaré irrecevable la demande en paiement présentée par la SCI SUFFREN à l’encontre de M. V R,

ne font l’objet, en cause d’appel, d’aucune discussion par les parties et seront donc purement et simplement confirmées.

Sur les demandes de mise hors de cause

Il convient, au préalable et au regard des pièces produites, de mettre hors de cause:

— la SEARL CB JOAILLIERS, qui n’a jamais été propriétaire,

— la SAS PETER POLO ( anciennement SARL SYDNEY DIFFUSION) qui a vendu son lot à la SCI BABAR,

— M. et M^me D qui ont vendu leur lot le 28 avril 2017.

Sur la recevabilité des demandes en cause d’appel de la SCI LA PALETTE ORANGE à l’encontre de M. V R

Dans ses écritures déposées devant la cour, la SCI LA PALETTE ORANGE sollicite la condamnation de M. V R au paiement de la somme de 15.000 ' au titre des charges indûment payées par elle.

M. V R lui oppose l’irrecevabilité d’une telle demande comme étant nouvelle en cause d’appel.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire les écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En vertu de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu’elles tendent aux fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la SCI LA PALETTE ORANGE n’a pas comparu en première instance et sa demande de condamnation présentée contre M. R à titre personnel pour la première fois en cause d’appel est nécessairement irrecevable.

Sur la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à SAINT-TROPEZ

Le tribunal de grande instance de Draguignan, par sa décision entreprise a notamment:

' déclaré irrecevable comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ tendant à l’indemnisation du préjudice causé par les constructions susdites',

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 Quia Suffren à SAINT-TROPEZ, qui a interjeté appel de ce jugement, demande à la cour, aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 05 juillet 2019, de:

' Confirmer la décision déférée, mais uniquement en ce que les premiers juges ont fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ tendant à la désignation d’un notaire en vue d’établir un règlement de copropriété conforme au rapport de M. BU N,

L’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Désigner, avant dire droit, tel expert judiciaire avec mission de déterminer la surface exacte de l’appropriation illicites des parties communes par les copropriétaires de l’ancien syndicat secondaire, préciser la part de cette appropriation imputable à chacun des lots composant l’ancien syndicat secondaire et fournir à la cour tous éléments permettant de déterminer le préjudice subséquent du syndicat des copropriétaires principal,

Condamner , à ce titre, la SCI PASSAGE DU PORT et l’ensemble des parties intimées, à l’exception de M. AM AN, la SCI GBL IMMO et la SCI SUFFREN au paiement d’une indemnité dont le montant sera déterminé au regard des conclusions de l’expert judiciaire, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son administrateur provisoire M^e AO BY,

Fixer au passif de la SCI PASSAGE DU PORT, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 quai Suffren à SAINT-TROPEZ, représenté par son administrateur provisoire M^e AO AP,

Condamner les parties intimées aux dépens et de première instance et d’appel,

Condamner solidairement les parties intimées au paiement d’une somme de 15.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.'

Conformément à l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En outre, l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les

prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de la combinaison de ces deux articles que la partie qui entend voir infirmer le chef d’un jugement ayant accueilli la fin de non recevoir tirée de la prescription de sa demande doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

Il ressort des dernières conclusions d’appel déposées pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à SAINT-TROPEZ , que, dans le dispositif, ce dernier se borne à solliciter l’infirmation du jugement frappé d’appel, sans réitérer sa contestation de l’irrecevabilité de sa demande comme étant prescrite et qui a été accueillie par ce jugement.

Il en résulte que la cour de céans n’est pas saisie de l’irrecevabilité de la demande du syndicat appelant résultant de la prescription de son action, faute pour celle-ci de figurer dans le dispositif de ses dernières conclusions d’appel.

En conséquence, le cour ne peut que confirmer le jugement entrepris ayant statué sur cette fin de non recevoir en déclarant irrecevable la demande comme prescrite du syndicat des copropriétaires tendant à l’indemnisation du préjudice causé par les constructions litigieuses.

Sur la prescription des demandes de la SCI SUFFREN tendant à la démolition des constructions illicites édifiées l’ensemble immobilier sis […] et de remise de l’immeuble dans son état antérieur à ces constructions

Dans ses dernières écritures, la SCI SUFFREN sollicite la condamnation de la SCI PASSAGE DU PORT à remettre les lieux conformément à la leur situation originelle, en procédant a la démolition des ouvrages réalisés dans le cadre de l’exécution du permis de construire obtenu frauduleusement au préjudice de M^me O et du syndicat des copropriétaires du 15 QUAI SUFFREN,

La SCI PASSAGE DU PORT et les différents propriétaires des lots commerciaux issus de la division du lot 100 concluent à la prescription de telles demandes, sollicitant la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il convient en premier lieu de déterminer le délai de prescription applicable, la SCI PASSAGE DU PORT soutenant qu’il s’agit d’une action personnelle se prescrivant par dix ans alors que la SCI SUFFREN considère qu’il s’agit d’une action réelle soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

En vertu de l’article 2227 du code civil, les actions réelles et immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de la présente loin entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Sont ainsi des actions réelles, celles tendant à faire reconnaître ou protéger un droit de propriété sur les parties communes, telle l’action en revendication des parties communes indûment appropriées par un copropriétaire et tendant à faire cesser cette appropriation.

En revanche, la demande de rétablissement de parties communes dans leur état initial est une action personnelle lorsqu’elle tend à sanctionner la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale et au mépris du règlement de copropriété.

Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, la demande de restitution des parties communes et celle corrélative de remise des lieux en leur état antérieur présentées par la SCI SUFFREN ont pour objet de mettre fin à une appropriation de parties communes qui est reprochée à un autre copropriétaire, en l’occurrence, la SCI PASSAGE DU PORT, à savoir la restitution au syndicat des copropriétaires d’une partie de l’immeuble indûment privatisée et doit, en conséquence, s’analyser comme une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Au regard de cet article, le délai a commencé à courir à la date à laquelle la SCI SUFFREN a eu connaissance d’une appropriation des parties communes de l’ensemble immobilier sis […].

Conformément à l’article 2264 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Il ressort des pièces produites et plus particulièrement du rapport de M. S, désigné par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 octobre 1999 et des conclusions de M. N, consultant désigné en référé afin d’établir les métrés des lots composant la copropriété, la SCI PASSAGE DU PORT s’est arrogée un droit appartenant au syndicat des copropriétaires dès lors que la superficie du lot 100 a été augmentée de 185 m² par rapport à ce qui était indiqué dans l’état descriptif de division et que des surélévations ont été réalisées, créant une surface plancher de 505,86 m², soit 691,46 m² de parties communes qui ont fait l’objet du’ne appropriation.

La SCI SUFFREN prétend que c’est à la date du dépôt du rapport de M. S, à savoir le 16 mars 2000 qu’elle a pu disposer de la preuve incontestable que les constructions qu’elle considérait licites constituaient en réalité des surfaces de parties privatives et communes détournées. Elle soutient plus particulièrement ne pas avoir été en mesure d’appréhender le caractère illicite de cet immeuble neuf construit par une scission frauduleuse sur le terrain de la copropriété appelante, qui lui a été dissimulée et donc réalisée à son insu.

Or, force est de constater que:

— le premier acte descriptif de division en date du 25 janvier 1972 instituant l’immeuble […] sous forme de copropriété, par la création de 7 lots pour faire déjà apparaître trois parties, en l’occurrence le Café de Paris, l’Hôtel C et le grand garage, au fond à l’arrière de la cour,

— l’acte descriptif de division du 15 février 1974 supprime les lots 2 et 4, communs à l’Hôtel et au garage, en créant les lots 8,9, 10 et11, les lots 8 et 10 correspondant au garage étant acquis le même jour par la SCI PASSAGE DU PORT et, les lots 9 et 11 ( l’Hôtel C ) devenant la propriété de la SCI SUFFREN, mettant en évidence la volonté des parties de distinguer les lots correspondant au garage de ceux afférents à l’Hôtel C, ce que ne pouvait ignorer la SCI SUFFREN puisque cet état descriptif de division est mentionné dans son acte,

— l’acte du 26 février 1974, portant création du lot 100 et sa subdivision en lots 101 à 132 en vue de l’opération de construction de la galerie commerciale PASSAGE DU PORT était parfaitement connu de la SCI SUFFREN dès lors que:

* il a été précédé d’un permis de construire du 29 janvier 1974 portant sur la transformation de l’ancien garage et la construction d’une galerie commerciale comportant 32 lots, la question de l’auteur de la demande de ce permis étant parfaitement indifférente dès lors qu’il a fait l’objet d’un arrêté préfectoral en bonne et due forme,

* il été régulièrement publié le 07 mars 1974,

* il est expressément mentionné dans le titre de propriété de la SCI SUFFREN aux pages 5 et 29, de sorte qu’elle en avait parfaitement connaissance dès son acquisition de ses propres lots le 15 février 1974.

En outre, cet acte du 26 février 1974 précise que les 32 lots à usage de commerce sont situés dans trois bâtiments en réalité attenants , le premier et le deuxième étant dotés d’un étage alors que le troisième était prévu pour être élevé de deux étages. Les plans décrivant les constructions étaient annexés à cet acte.

Il n’est pas contesté que les lots forment une galerie commerciale et donc un lieu ouvert au public, que les actes d’acquisition des lots issus de la division du lot 100 indiquent que le gros oeuvre était achevé dès le 26 février 1974, que cette galerie a d’ailleurs été inaugurée en juillet 1974, de sorte les surélévations et extensions ayant permis la construction de cet immeuble étaient visibles de tous, qu’en effet comme le souligne à juste titre la SCI PASSAGE DU PORT, l’existence de constructions illicites dans le périmètre de la copropriété ne pouvait pas être cachée à la SCI SUFFREN, qui au regard des développements qui précèdent, connaissait parfaitement l’assiette de la copropriété, de sorte que la violation alléguée des droits du syndicat des copropriétaires qui était parfaitement visible.

Au demeurant, dans ses écritures devant la cour, la SCI SUFFREN expose que le permis initial de 1974 bouleversait la copropriété initiale en utilisant des droits à construire, ouvrant une façade sur une place, créant un passage à l’intérieur d’une copropriété privée, modifiant la destination du garage, s’appropriant des servitudes d’accès au patio et de retournement ou encore des droits de vue de l’hôtel. Or, en sa qualité de propriétaire des lots correspondant précisément à l’Hôtel C, elle n’a pas pu se rendre de compte de telles modifications qui ont été réalisées en 1974 nécessairement au su et au vu de toute la collectivité des copropriétaires du […].

Dès lors, peu important les manoeuvres alléguées par la SCI SUFFREN, dont la réalité n’est d’ailleurs aucunement établie, puisque celles-ci ne pouvaient cacher la réalité de la construction telle qu’elle a été édifiée par la SCI PASSAGE DU PORT en 1974.

Il n’est pas contesté que les surélévations et appropriations de parties communes déplorées par la SCI SUFFREN concernent également la construction de lots à usage de réserve, laquelle:

— a été précédée d’un permis de construire autorisé par arrêté préfectoral du 21 novembre 1977 ayant pour objet la surélévation d’une partie de ce qui avait été construit précédemment,

— a fait l’objet d’une modification de l’état descriptif de division par acte notarié du 06 juin 1978, régulièrement publié le 06 juillet 1978 emportant suppression des lots 127 et 128 ainsi que la création des lots 140 à 154, correspondant aux réserves,

— il est en outre justifié que lesdits lots ont été vendus par la SCI PASSAGE DU PORT à compter de 1978, les actes notariés décrivant une cession de lots achevés.

Il s’ensuit que ces surélévations étaient parfaitement visibles de la SCI SUFFREN dès 1978, celle-ci ne pouvant utilement soutenir qu’elle ne pouvait en avoir connaissance s’agissant de travaux d’aménagement intérieurs alors qu’elle écrit dans ses conclusions avoir été privée de sa vue sur les montagnes compte tenu des constructions réalisées ne 1978.

Quant aux actes interruptifs de prescription dont se prévaut la SCI SUFFREN, il y a lieu de relever que:

— l’action intentée par le syndicat des copropriétaires […] en février 2002 à l’encontre de tous les propriétaires des lots issus de la division du lot 100 n’a eu aucun effet interruptif dès los que par jugement du 13 septembre 2006, l’action du syndicat a été déclarée irrecevable et qu’en tout état de cause, l’effet interruptif ne profite qu’à celui qui agit et qu’à la lecture de la décision la SCI SUFFREN n’était même pas dans la cause,

— l’action que la SCI SUFFREN a intentée en 2002 à l’encontre de la SCI PASSAGE DU PORT en revendication d’une terrasse faisant partie de son lot 11 et qui avait été dérobée au détriment de son patrimoine par la SCI PASSAGE DU PORT ne peut avoir eu aucun effet d’interruptif de prescription puisqu’il s’agissait pour elle de revendiquer une appropriation de ses parties privatives, demande qui ne portait pas sur les parties communes et dont il ne peut être utilement prétendu qu’une telle prétention était 'virtuellement ' incluse dans la restitution d’une terrasse, partie privative de son lot.

Ainsi aucune action n’a été engagée au sujet des constructions illicites avant l’introduction de la présente instance en 2009, alors que le délai a commencé à courir en 1974 pour les extensions et surélévations principales et, en 1978, pour les extensions et surélévations correspondant aux réserves, de sorte le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite les demandes de la SCI SUFFREN ne peut qu’être confirmée.

Sur la prescription acquisitive revendiquée par les propriétaires des lots issus de la division du lot 100

En vertu l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, la SARL BEST SERVICE, M^me AK AL, née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE , M^me AS AE, M^me AF D, née G, M. AI AJ , la SCI BABAR, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, M. AG AH, la SCI SUD, M^mes P et Q W et M^me AA X née M demandent que leur droit de propriété soit reconnu sur les lots qu’ils ont respectivement acquis, en ce compris les parties édifiées sans autorisation du syndicat des copropriétaires par surélévation ou empiètement sur les parties communes de l’immeuble.

Il n’est pas contesté par aucune des parties que les lots litigieux ont été acquis par juste titre, à savoir un titre considéré en soi comme de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.

La bonne foi, au regard des dispositions susvisées, consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition , de tenir la chose du véritable propriétaire.

En l’espèce, la bonne foi des différents propriétaires est incontestable en ce que ces derniers ne pouvaient soupçonner que les lots qui leur ont été cédés par la SCI PASSAGE DU PORT, en vertu d’actes notariés ayant date certaine, portaient atteinte, pour partie, au droit du syndicat des copropriétaires comme empiétant sur des parties communes.

Contrairement aux affirmations de la SCI SUFFREN, ils n’est aucunement démontré qu’ils ont eu connaissance d’une quelconque contestation de leur titre et que plus particulièrement ils n’étaient informés aucunement à la procédure intentée par celle-ci à l’encontre de la SCI PASSAGE DU PORT, étant souligné que:

— les avis de mutations notifiés au syndicat des copropriétaires […], y compris lorsque celui-ci était pourvu d’un représentant légal, n’ont jamais fait l’objet d’une quelconque observation,

— ils se sont acquittés du paiement des charges de copropriété et des impôts fonciers afférents à leur lot, se comportant ainsi en propriétaires.

Ils sont donc fondés à revendiquer le bénéfice de la prescription abrégée de dix ans et à joindre à leur possession, celle de leur auteur.

Les différents propriétaires successifs des lots qui composent la galerie marchande dite PASSAGE DU PORT , édifiés en 1974 et en 1978, ont bien acquis par usucapion la propriété des parties de leurs lots qui ont été construites par surélévation ou empiètement sur les parties communes, dès lors que leur possession n’a été troublée pour la première fois que par l’introduction de la présente instance en 2009 et s’agissant de M^me AA X née M par l’assignation qui lui a été délivrée en 2017.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le tribunal a condamné la SCI SUFFREN à verser d’une part à la SCI PASSAGE DU PORT la somme de 30.000 ' et d’autre part, aux différents propriétaires des lots composant la galerie marchande, la somme de 5.000 ' chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cependant, il n’est aucunement établi que la SCI SUFFREN, qui n’a fait, devant le tribunal puis devant la cour, qu’user de son droit d’agir en justice, sans qu’il soit démontré qu’elle ait été animée de l’intention de nuire envers les parties intimées ou qu’elle aurait commis, dans l’exercice de ce droit, une faute équipollente au dol.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les intimés seront déboutés de leur appel incident.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

Met hors de cause la SEARL CB JOAILLEIRS, la SAS PETER POLO et M. et M^me D,

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de condamnation de la SCI LA PALETTE ORANGE à l’encontre de M. V R,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré sauf en ce qu’il a:

— condamné la SCI SUFFREN à verser à la SCI PASSAGE DU PORT la somme de 30.000 ', outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI SUFFREN à verser à la SARL BEST SERVICE, M^me AK AL née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE, M^me AS AE, la SARL GARONNE IMMOBILIER, M^me AF D née G, M. Z D, M. AI AJ, la SARL SYDNEY DIFFUSION, M. AG AH, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, la SARL CB JOAILLIERS, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, M^me AV BT, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, la SCI SUD, M^me Q W, M^me P W et la SCI BABAR la somme de 5.000 ' chacun, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts pour procédure

abusive,

Et statuant à nouveau :

Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive présentées à l’encontre de la SCI SUFFREN,

Y ajoutant:

Déboute les intimés de leur appel incident tendant à l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représentés par son administrateur provisoire M^me AO BY, et la SCI SUFFREN, in solidum, à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de:

—  10.000 ' à la SCI PASSAGE DU PORT,

—  10.000 ' à la SARL BEST SERVICE, M^me AK AL née A, la SCP LES OLIVIERS, M^me AB AC, M. AD AE, M^me AS AE, M^me AF D née G, M. AI AJ, la SAS […]), M. AG AH, la SCI SAVOISIENNE ET VAROISE, la SARL CB JOAILLIERS, M. Z-AG CB, la SCI LUCKY STAR, la SCI LA TERRASSE, M. AT BE, la SCI SUD ( Enseigne SUD BOUTIQUE), M^me Q W, M^me P W et la SCI BABAR, pris en ensemble,

—  4.000 ' à M^me AA X née M,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard des autres parties à l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représentés par son administrateur provisoire M^me AO BY, et la SCI SUFFREN aux entiers dépens de la procédure d’appel et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne M. BZ CA aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le président