COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2022

N°2022/230

Rôle N° RG 20/00153 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMOC

Jonction

RG 20/01431

le 28/09/2020

[N] [Y] veuve [I]

C/

[H] [R]

SAS LA SOCIETE HAVRE DE PAIX

S.A. FONCIA [Localité 8]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

SA SWISS LIFE

Mutuelle CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU GRAND EST (GROUPAMA GRAND EST)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Noreddine ALIMOUSSA

M^e Philippe SOUSSI

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

M^e Thierry BAUDIN

M^e Hervé ZUELGARAY

M^e Philippe RAFFAELLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05558.

APPELANTE et INTIMEE

Madame [N] [Y] veuve [I]

née le 07 Juillet 1933 à [Localité 8] (06),

Demeurant [Adresse 3]

représentée et assistée de M^e Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE ET APPELANTE

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU GRAND EST (GROUPAMA GRAND EST) prise en la personne de son représentant légal,

Dont le siège est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe RAFFAELLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Fleur GABORIT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES

Madame [H] [R]

née le 06 Mars 1990 à [Localité 7] (69)

Demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Philippe SOUSSI, avocat au barreau de NICE

SAS LA SOCIETE HAVRE DE PAIX,

représentée par sa présidente en exercice Madame [H] [R]

dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SOUSSI, avocat au barreau de NICE

S.A. FONCIA [Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,

Dont le siège est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE

La COMPAGNIE SWISS LIFE, SA

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

Dont le siège est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022, après prorogation du délibéré.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Le 1er avril 1982 Madame [I] [N] a donné à bail commercial à Monsieur [X], aux droits duquel est venue la société Domiflor, un local situé [Adresse 2] à [Localité 8] constitué d’un rez de chaussée avec vitrine, d’un appartement au 1er étage à usage d’annexe et de 3 caves pour un usage de fleuriste.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement le 1er octobre 2009 et a été repris par la SAS Havre de Paix, dont Madame [R] [H] est la présidente, le 25 juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 14 000euros.

Le 21 mai 2016, Madame [I] a confié la gestion de son bien à la société Foncia Massena devenue Foncia [Localité 8].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] est administré par la même société Foncia [Localité 8] en qualité de syndic.

En 2015 et 2016, les locaux ont été l’objet de dégâts des eaux récurrents ayant entraîné l’effondrement partiel du plafond du local situé à l’étage et la société Le Havre de Paix a cessé son activité en février 2017.

Autorisée par ordonnance du 14 novembre 2018, la SAS Havre de Paix et Madame [R] ont assigné par acte du 28 novembre 2018, Madame [N] [I] et le Syndicat des copropriétaires du 3bd Carlone à [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Nice afin de les voir condamner solidairement à les indemniser des préjudices subis et voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de la bailleresse.

Le 15 janvier 2019, Madame [I] a dénoncé l’assignation à la SA Foncia [Localité 8], sa mandataire, afin qu’elle la relève et garantisse de toutes condamnations.

Par ordonnance du 18 février 2019, les deux procédures ont été jointes.

Le 12 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la compagnie Swiss Life assurance et la compagnie Groupama Grand Est, ses assureurs successifs afin qu’ils la garantissent.

Par jugement contradictoire du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice

a :

Ordonné la jonction des procédures n° 18/05558 et 19/02196,

Débouté le syndicat des copropriétaires de sa fin de non recevoir,

Débouté Madame [I] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 28 novembre 2018,

Mis hors de cause la compagnie Swiss Life et la SA Foncia [Localité 8],

Débouté le syndicat des copropriétaires et Madame [I] de leurs demandes,

Prononcé la résolution du contrat de bail liant Madame [I] et la société le Havre de Paix aux torts exclusif de la bailleresse,

Dit que la société Le Havre de Paix devra quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sinon elle sera expulsée avec si besoin le concours de la force publique,

Condamné in solidum Madame [I] et le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS Havre de Paix les sommes de :

60 000euros au titre de la perte de son fonds de commerce,

15 000euros au titre de la perte de chiffre d’affaire sur l’année écoulée,

5 542,80euros au titre des loyers indûment payés de mars à juin 2017 soit au-delà de la résiliation du bail,

3 234euros au titre du remboursement des sommes payées du chef du contrat de vidéo surveillance,

12 000euros au titre du trouble de jouissance,

Condamné in solidum Madame [I] et le syndicat de copropriétaires à payer à Madame [H] [R] la somme de 10 000euros au titre de son préjudice moral et 2 411,51euros au titre des sommes exposées en raison du licenciement de sa salariée,

Débouté Madame [R] du surplus de ses demandes,

Condamné la compagnie Groupama Grand Est à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de ces condamnations,

Condamné in solidum Madame [I] et le syndicat des copropriétaires à payer à chacun Madame [R] et à la SAS le Havre de paix la somme de

2 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [I] à payer à la société Foncia [Localité 8] la somme de

1 500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la compagnie Swiss Life la somme de 1 500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum Madame [I] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

La juridiction a retenu

— que le syndicat des copropriétaires ne met en évidence aucune exception de procédure,

— que l’assignation délivrée est régulière et valable,

— que la bailleresse est responsable des conséquences des sinistres survenus en raison de la vétusté et des problèmes récurrents d’humidité affectant l’immeuble donné à bail sur la base des articles 1720 et 1719 du code civil, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de sa part, sachant qu’elle ne pouvait ignorer l’état de l’immeuble au vu des assemblées générales de copropriété,

— que la SA Foncia [Localité 8] n’a reçu qu’un mandat de gestion, sans assumer les obligations de garantir l’état de l’immeuble,

— que sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable de plein droit du défaut d’entretien des parties communes, sans qu’il soit nécessaire de rechercher une faute, que tel est le cas en l’espèce selon les rapports d’expertise, les sinistres étant dus à un défaut de la canalisation d’alimentation d’eau froide et la perméabilité de la façade fissurée et poreuse,

— que la compagnie Groupama assurait les lieux en novembre 2014, date du premier sinistre et doit sa garantie,

— que Madame [I] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum et non solidairement, en tant que coauteurs d’un même dommage

— que les dégradations avancées dans le local justifient la résiliation du bail à compter du mois de février 2017,

— que le préjudice est équivalent au prix d’achat du fonds en 2014, que les autres préjudices sont évalués par la juridiction,

— que la demande de paiement du loyer postérieur au mois de février 2017 doit être rejetée.

Le 7 janvier 2020, Madame [I] [N] a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Le 29 janvier 2020, la SA Groupama Grand Est a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 16 décembre 2021, Madame [I] demande à la Cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;

Vu l’article 1231-1 du Code civil ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu l’article 1309 du Code civil ;

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil ;

Vu les articles L.145-41 et suivants du Code de commerce ;

Vu les articles L.111-8 et L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article 1722 du Code Civil,

Vu l’article 14 de la loi du 14 de la loi du 10/07/1965

Ordonner la jonction des procédures portant les RG 20/01431 et 20/00153,

Réformer le jugement entrepris en date du 18 décembre 2019 rendu entre les parties, en ce qu’il :

— 'Déboutait le syndicat de sa fin de non-recevoir,

— Déboutait Mme [I] de sa demande de nullité de l’assignation,

— Mettait hors de cause la Sté SWISS LIFE et la Société FONCIA,

— Déboutait le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et Mme [I] de leurs demandes,

— Prononçait la résiliation du bail commercial aux torts de Mme [I],

— Disait que la Sté HAVRE DE PAIX devait quitter les lieux dans un délai d’un mois suivant signification du jugement,

— Condamnait in solidum Mme [I] et le syndicat à payer à la SAS HAVRE DE PAIX les sommes de 60 000 Euros pour sa perte de fonds de commerce, 15 000 Euros pour la perte de son chiffre d’affaire, 5 542,80 euros au titre des loyers indûment réglés de mars à juin 2017, 3 234 Euros au titre des sommes payées pour le contrat de vidéo surveillance et du contrat de caisse, et 12 000 Euros en réparation de son trouble de jouissance,

— Condamnait in solidum Mme [I] et le syndicat à payer à Mme [R] les sommes de 10 000 Euros pour son préjudice moral, et de 2 411,51 Euros au titre des sommes exposées pour le licenciement de sa salariée,

— Déboutait Mme [R] du surplus de ses demandes

— Condamnait la Compagnie GROUPAMA GRAND EST à relever et garantir le syndicat des condamnations prononcées à son encontre,

— Condamnait Mme [I] et le syndicat à régler 2 000 Euros à Mme [R] outre 2 000euros à la SAS HAVRE DE PAIX,

— Condamnait Mme [I] à régler 1 500 Euros à la SAS FONCIA

— Condamnait le Syndicat à régler la somme de 1 500 Euros à la Compagnie SWISS LIFE,

— Ordonnait l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir,

— Condamnait Mme [I] et le syndicat aux dépens.'

Statuant à nouveau :

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SAS HAVRE DE PAIX et Madame [H] [R], GROUPAMA GRAND EST et toutes autres parties,

A titre principal :

Dire et juger que la SAS HAVRE DE PAIX a renoncé à tout recours à l’encontre de Mme

[I] en raison de troubles de jouissance causés par un tiers et/ou à la suite de la destruction partielle ou totale de la chose louée,

Dire et juger que la SAS HAVRE DE PAIX n’a pas satisfait à son obligation de s’assurer pour les troubles que pourraient lui causer des tiers, et pour sa privation de jouissance et perte d’exploitation,

Constater que suivant jugement du tribunal d’instance de NICE du 09.01.2019, aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre de Mme [I] ;

Juger qu’aucune faute de Madame [N] [I] en lien de causalité avec les désordres invoqués n’est susceptible d’engager sa responsabilité.

Par conséquent :

Dire et juger que Madame [N] [I] sera mise hors de cause.

Rejeter toute demande formulée par la SAS HAVRE DE PAIX et Madame [H] [R], ainsi que l’ensemble des parties, à l’encontre de Madame [I].

A titre subsidiaire :

Dire et juger qu’il sera déduit des sommes allouées à la SAS HAVRE DE PAIX les sommes de 831.60 € et 857,60 € qu’elle a perçues de son assureur GENERALI,

Si, par extraordinaire, Madame [N] [I] était condamnée à une quelconque somme :

Dire et Juger qu’elle sera relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par son mandataire, la société FONCIA [Localité 8], sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) et les assureurs de ce dernier, à savoir la compagnie GROUPAMA GRAND EST et la Compagnie SWISS LIFE

A titre reconventionnel,

Dire et juger que Madame [N] [I] est recevable et bien fondée en ses demandes,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société HAVRE DE PAIX, à la date du 30 décembre 2017, avec tous effets et conséquences de droit,

Ordonner l’expulsion de la société HAVRE DE PAIX ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et séquestration des objets personnels se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix des bailleurs et aux frais, risques et périls des locataires, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

Condamner la société HAVRE DE PAIX au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis, à compter de cette date, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux,

Condamner la société HAVRE DE PAIX au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation s’élevant au 31 décembre 2019 à la somme de 49.892,34 €,

Subsidiairement :

Juger résilié le bail commercial ayant lié Mme [I] et la SAS HAVRE DE PAIX au 29 février 2017 du fait de la destruction totale ou partielle de la chose louée, en application de l’article 1722 du Code Civil,

Juger que la société HAVRE DE PAIX est redevable d’indemnités d’occupation mensuelles depuis le 1er mars 2017, date de la résolution judiciaire du bail, la somme de 1 276.97 Euros par mois outre 210 Euros de provision sur charges,

La condamner à régler à ce titre la somme de 1 276.97 Euros par mois outre 210 Euros de provision sur charges, à compter du 1er mars 2017 et jusqu’à la restitution des clefs.

Ordonner l’expulsion de la société HAVRE DE PAIX ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et séquestration des objets personnels se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix des bailleurs et aux frais, risques et périls des locataires, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir

Encore plus subsidiairement,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], et ses assureurs la Compagnie GROUPAMA SUD EST et la Compagnie SWISS LIFE, à régler à Mme [I] la somme mensuelle de 1 276.97 Euros outre 210 Euros de provision sur charges, à compter du 1er mars 2017 et jusqu’au 1er mars 2020, au titre de sa perte locative,

Condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 176,59 € relatif au coût du commandement de payer du 30 novembre 2017 en application de l’article L. 111-8 du Code de procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause

Condamner la SAS HAVRE DE PAIX à la remise en état des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et notamment :

— L’enlèvement des stores et la pose de volets au 1er étage de l’immeuble,

— La dépose de l’aménagement en lambris non autorisé sur la façade de l’immeuble.

Condamner la SAS HAVRE DE PAIX à la somme de 3 500 € au titre de la facture de nettoyage des lieux après son départ,

Juger qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Mme [I],

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société HAVRE DE PAIX, Mme [R], GROUPAMA SUD EST et SWISS LIFE au paiement d’une somme de 8.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance devant le premier juge et en appel.

Elle soutient que les infiltrations proviennent des parties communes et non des parties privatives et que les conséquences des désordres doivent être prises en charge par le seul syndicat, que le syndicat ne peut pas le contester puisqu’il a décidé de voter des travaux de réfection de la façade en 2016, ainsi que des travaux au niveau du plancher de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble lors de l’assemblée générale de 2017, que la concluante n’a nullement manqué à son obligation de délivrance et qu’elle subit les conséquences des infiltrations puisque n’a plus perçu de loyers depuis plusieurs années.

Elle fait valoir qu’en application du bail commercial liant les parties, le locataire commercial s’est engagé à renoncer à agir à l’encontre de la bailleresse, que l’origine des infiltrations provient de parties communes de l’immeuble constituant un cas fortuit n’ayant aucun rapport avec un manquement du bailleur, que ces infiltrations sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, puisqu’en seraient la cause, la porosité de la façade de l’immeuble et d’une défectuosité d’une canalisation collective d’eau de l’immeuble ainsi que cela ressort non seulement des rapports des techniciens de l’assureur de l’immeuble mais également du vote par la copropriété des travaux sur la façade de l’immeuble qu’en application des clauses claires et précises du bail, il conviendra de mettre hors de cause Mme [I].

Elle précise avoir voté en 2016 pour la réalisation des travaux de réhabilitation de la façade et que concernant son prétendu refus de procéder aux travaux de réhabilitation du plancher, il sera rappelé, comme l’ont confirmé plusieurs techniciens, qu’il n’était pas efficient de réaliser ces travaux tant que les travaux mettant fin aux désordres dont la copropriété est responsable, n’étaient pas réalisés.

A titre subsidiaire, elle ajoute que si la Cour devait la condamner, elle devra être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par le Syndicat des copropriétaires, le plafond de garantie de 50 000 Euros invoqué par GROUPAMA s’appliquant uniquement pour « les dommages matériels causés par l’eau et tous autres liquides » mais pas pour les dommages immatériels et troubles de jouissance invoqués par la SAS HAVRE DE PAIX et Mme [R] et que Mme [I] est assurée également auprès de GROUPAMA en qualité de copropriétaire non occupant.

Elle fait valoir que si par extraordinaire, la garantie de GROUPAMA n’était pas mobilisable, la concluante serait alors relevée et garantie par la Compagnie SWISS LIFE qui était l’assureur précédent GROUPAMA SUD EST, que la compagnie SWISS LIFE oppose la prescription biennale alors que, cette prescription pour s’appliquer doit être mentionnée au contrat d’assurance (ce qui n’est pas établi) et surtout elle n’est pas opposable aux tiers (la concluante), L 114-1 du Code des Assurances précisant que lorsque « l’action de l’assuré (la copropriété) contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers (la SAS HAVRE DE PAIX), le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier '.

Sur l’absence de faute, elle fait valoir que l’ensemble des courriers et pièces adressés par la société HAVRE DE PAIX, sur lesquels les demandeurs fondent leurs demandes, l’a toujours été à la société FONCIA [Localité 8] à qui elle avait confié la gestion du bien.

Si par extraordinaire, la Cour devait condamner Madame [N] [I], elle affirme qu’elle devra être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par son mandataire, la société FONCIA [Localité 8], seule responsable des fautes de gestion à l’origine des préjudices dispositions de l’article 1231-1 du Code civil.

Sur les demandes indemnitaires, elle soutient qu’aucun élément comptable n’est fourni par la locataire qui croit pouvoir s’affranchir de ses obligations alors qu’elle n’a pas restitué les clefs, du local, que l’appartement situé au 1er étage correspondant à un logement totalement indépendant du local commercial litigieux, son état étant sans incidence sur l’exploitation commerciale que de surcroît, l’assureur du locataire l’a indemnisé.

Sur la résiliation du bail, elle fait valoir qu’à compter du mois de juillet 2017, la société HAVRE DE PAIX a cessé de procéder au règlement tant des loyers que des charges que son arriéré locatif s’aggrave chaque mois, que la dette grandissante et face au comportement du locataire, Mme [I], qui s’est montrée particulièrement patiente, n’a eu d’autre alternative que de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail pour la somme de 49 892,34 €, comptes arrêtés au 31/12/19 et que selon l’article 1722 du Code Civil, qui porte sur la destruction totale ou partielle, le locataire peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail mais il ne peut percevoir de dédommagement.

Au titre de cette perte locative, Mme [I] sollicite la condamnation du syndicat et de GROUPAMA SUD-EST à lui régler la somme mensuelle de 1 276.97euros outre 210 Euros de provision sur charges, à compter du 1er mars 2017 et jusqu’au 1er mars 2020 et la compagnie GROUPAMA SUD-EST, SWISS LIFE et le syndicat devront être condamnés solidairement à indemniser Mme [I] et la SAS HAVRE DE PAIX doit être condamnée sous astreinte à la remise en état.

Par conclusions notifiées et déposées le 9 mai 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice en date du

18 décembre 2019, en ce qu’il a :

— « débouté le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 2] de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], « in

solidum » avec madame [I] à payer à la société Havre de Paix les sommes de 60.000 € au titre de la perte du fonds de commerce, 15.000 € correspondant à la perte du chiffre d’affaires sur l’année écoulée, 5542,80 € égale aux loyers indûment payés de mars à juin 2017 au-delà de la date à laquelle a été résilié le bail, 3234 € au titre du remboursement des sommes payées du chef du contrat de vidéo surveillance et du contrat de caisse et 12.000 € en réparation

du trouble de jouissance, à payer (in solidum) à madame [H] [R] les sommes de 10.000 € en réparation de son préjudice moral et de 2411,51 € au titre des sommes qu’elle a exposées pour le licenciement de sa salariée, à payer (in solidum) les frais irrépétibles de la SAS Havre de paix, et de Madame [R], et à payer les frais irrépétibles de la compagnie Swiss Life, mis hors de cause la compagnie Swiss Life Assurance »

Réformer le jugement entrepris quant à sa motivation, et sa décision contraire au jugement définitif rendu par le tribunal d’instance de Nice en date du 09 janvier 2019, qui avait, à juste titre, rejeté toute responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les sinistres.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à bon nombre de demandes indemnitaires formées par la SAS Havre de Paix et Madame [R], demandes non justifiées sur leur principe et leur quantum, et en ce qu’il a condamné le syndicat des Copropriétaires in solidum à les payer.

Statuant à nouveau :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes adverses d’indemnisation au titre de «l’argent injecté à titre personnel par madame [R] et son mari, monsieur [T]» pour la somme de 17.800 €, demande sans lien avec le sinistre, et en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de la SAS Havre de paix et de Madame [R].

Sur les demandes de garanties :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a « condamné la compagnie Groupama Grand Est à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre ».

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause, la compagnie Swiss Life Assurance.

Déclarer irrecevables les demandes formées « solidairement » par la SAS Havre de Paix et madame [R], entre les co-défendeurs, lesquelles cumulent des responsabilités contractuelles et délictuelles antinomiques, et les en débouter.

Juger que suivant jugement du tribunal d’instance de Nice en date du 09 janvier 2019, concernant le sinistre, et la même copropriété, aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pas même au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et en tirer les mêmes conséquences de droit dans la présente procédure.

Juger que l’historique des infiltrations dans l’immeuble démontre la réactivité du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, dans la mise en 'uvre des diligences et la multiplicité des interventions pour tenter de résoudre les désordres, ses causes et ses conséquences, nonobstant des rapports d’experts et d’entreprises parfois contradictoires ou erronés, et que sa responsabilité ne saurait dès lors être retenue.

Débouter la SAS Havre de paix et Madame [R], de l’intégralité de leurs moyens, demandes, fins et conclusions, et de leurs demandes indemnitaires portées à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par la société Foncia [Localité 8].

Débouter Madame [I] de l’intégralité de ses moyens, demandes, demandes reconventionnelles, fins et conclusions, et de ses demandes indemnitaires portées in solidum à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par la société Foncia [Localité 8], compte-tenu des multiples diligences accomplies par le syndicat représenté par son Syndic, pour mettre un terme aux sinistres.

Débouter toute autre partie d’éventuelles demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, et à divers titres, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens.

Sur les demandes de garantie :

Juger recevable la mise en cause par le syndicat des copropriétaires, des assureurs de Copropriété intervenus successivement, à savoir :

— la compagnie Swiss Life Assurance, selon contrat n° 536007272-45,

— la compagnie Groupama Grand Est, selon contrat n° 10621922r-59,

Condamner la compagnie Groupama Grand Est assureur de la copropriété, à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, Foncia [Localité 8], de toute condamnation éventuelle qui pourrait être prononcée à son encontre, tant au titre des demandes formées par la SAS Havre de paix et par Madame [R], qu’au titre des demandes reconventionnelles formées par madame [I].

Condamner la compagnie Swiss Life Assurance, assureur de la copropriété antérieur, à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice, Foncia [Localité 8], de toute condamnation éventuelle qui pourrait être prononcée à son encontre, tant au titre des demandes formées par la SAS Havre de paix et par Madame [R], qu’au titre des demandes reconventionnelles formées par Madame [I].

Débouter la compagnie Groupama Grand Est de ses moyens et demandes visant à opposer sa garantie ou à limiter sa garantie, et de ses demandes financières portées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Débouter la compagnie Swiss Life assurance, de ses moyens et demandes financières portées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, portées à l’encontre du syndicat des Copropriétaires

En tout état de cause,

Condamner la SAS Havre de paix et Madame [R], in solidum avec les compagnies d’assurances, la compagnie Swiss Life assurance, et la compagnie Groupama Grand Est, et Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de maître Thierry Baudin, avocat, sous son affirmation de droit. (article 699 du code de procédure Civile).

Il soutient qu’il ne peut être condamné in solidum avec la bailleresse, les éventuelles responsabilités reposant sur des fondements distincts et certains postes de préjudices ne concernant que la bailleresse comme le contrat de vidéo surveillance ou les loyers indûment payés.

Il fait valoir que la société HAVRE DE PAIX et Madame [H] [R] arguent d’une responsabilité civile délictuelle et solidaire de la Copropriété, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, et au visa de l’article 1241 du Code Civil, que les dommages liés à un dégât des eaux ne s’inscrivent pas dans la notion de trouble anormal de voisinage et qu’il n’y a ni « la négligence », ni « l’imprudence » de la part du syndicat et qu’aucune faute ne saurait être recherchée, et encore moins retenue à son l’encontre.

Concernant sa responsabilité sur la base de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que le jugement entrepris se heurte à une autre décision de justice, qui est définitive : un jugement rendu le 09 janvier 2019 par le Tribunal d’Instance de NICE, précisément dans le cadre du même sinistre qui a débouté les locataires du 2ième étage d’une demande indemnitaire fondée sur l’article 14 sus visé , que la responsabilité sans faute, de plein droit et objective, n’a pas été retenue par la juridiction.

Sur les diligences effectuées, il fait valoir que la copropriété a subi des sinistres, notamment par infiltrations en façade, ayant occasionné des désordres notamment dans les lots du 2ème étage ([D]), et du 1er étage, correspondant à l’appartement situé au-dessus du local commercial que les assurances successives de la Copropriété ont été saisies de déclarations de sinistres, ainsi que les assureurs des demanderesses, que des experts ont été mandatés, donnant lieu à des rapports d’experts, parfois contradictoires dans leurs conclusions, que les causes des sinistres ont été particulièrement difficiles à déterminer, que dès l’Assemblée Générale du 4 novembre 2016, les travaux de ravalement de façade côté rue ont été votés avec choix de la Société NCP, selon devis accepté, que lors de l’Assemblée Générale en date du 29 juin 2017, la désignation du maître d’oeuvre et les travaux de renforcement du plancher affaissé ont été votés, que leur réception a lieu le 11/01/2018, que les sinistres ont bien été pris en compte, et que les nombreuses actions et interventions du Syndicat des Copropriétaires en ont permis le règlement, excluant toute faute du Syndicat des Copropriétaires, que l’origine des désordres n’a pas été déterminée avec certitude, et ne ressort donc pas expressément des parties communes d’où l’absence de responsabilité du Syndicat sur le fondement de la loi de 1965.

Sur les demandes indemnitaires, il fait valoir que le local commercial du rez-de-chaussée n’a pas été affecté au point d’en empêcher l’exploitation, mais seulement l’espace cuisine de l’annexe, correspondant au trou dans le plancher de l’appartement du 2ème étage (anciens locataires [D]), que les préjudices invoqués ne sont pas justifiés dès lors que le local commercial n’a pas été affecté par le sinistre survenu dans l’annexe située à l’étage, qu’il a été demandé à la société HAVRE DE PAIX de bien vouloir exercer son activité commerciale, qu’elle a fait le choix de ne plus exploiter le local commercial et qu’elle ne peut demander à en être indemnisée, qu’elle sollicite l’indemnisation de préjudice dont elle ne justifie pas ou pour lesquels le lien de causalité avec le sinistre n’est pas prouvé.

Sur les demandes de garantie des assureurs, il soutient que La Compagnie GROUPAMA GRAND EST allègue, à tort, que des désordres ou des infiltrations en façade, n’auraient pas été repris par l’assuré, ce qui aurait pour conséquence une absence d’aléa alors que les multiples interventions du Syndic démontrent que les sinistres ont bien été pris en compte, et que les nombreuses actions et interventions du Syndicat des Copropriétaires, en ont permis le règlement, excluant toute faute du Syndicat des Copropriétaires, que le plafond de garantie de 50.000 euros opposé par l’assureur GROUPAMA GRAND-EST, est non applicable pour les dommages immatériels et que dès lors, pour le Syndicat des Copropriétaires, la garantie des assureurs successifs, SWISS LIFE et GROUPAMA GRAND-EST, devra être acquise en fonction des dates retenues des sinistres par rapport aux garanties mobilisables.

Par conclusions déposées et notifiées le 15 janvier 2021, la SA Foncia [Localité 8] demande à la Cour de :

Confirmer le jugement du 18 décembre 2019 en ce qu’il a mis hors de cause le cabinet FONCIA [Localité 8],

En conséquence :

Débouter Madame [I] de ses demandes dirigées à l’encontre du cabinet FONCIA [Localité 8],

Subsidiairement, si la responsabilité du cabinet FONCIA [Localité 8] était retenue :

Dire et juger que les demandes de la SARL HAVRE DE PAIX ne sont pas fondées, que les préjudices ne sont pas prouvés et dépourvus de lien de causalité avec les fautes alléguées,

Réformer le jugement sur ce point,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que Madame [I] se contente d’une formule sibylline rappelant les dispositions du contrat de mandat sans se préoccuper à aucun moment de démontrer l’existence d’un manquement contractuel qui n’existe pas, que le contrat de mandat n’emporte pas l’obligation pour le mandataire de garantir Madame [I] du respect de ses propres obligations, que le cabinet FONCIA [Localité 8] ne doit pas garantie aux locataires de la jouissance paisible du bien, que son seul mandat était de gérer le bien et de représenter la bailleresse pour les actes relatifs à cette gestion, sans devoir assumer ses obligations de procurer au preneur un logement décent ou répondant à son usage depuis 2016.

Elle fait valoir que contrairement à ses affirmations la bailleresse avait parfaitement connaissance de ce sinistre puisque le 19 avril 2017, puisqu’elle a écrit à son mandataire en lui demandant des nouvelles des réparations de l’appartement, que les courriers de sa part qui s’en sont suivis, démontrent d’ailleurs qu’elle avait parfaitement connaissance des désordres et de la situation de son locataire et qu’elle a été parfaitement informée depuis 2016 de l’existence de ces désordres, étant présente et élue scrutateur à l’assemblée générale.

Elle fait valoir que Madame [I] ne reproche aucun manquement contractuel à son mandataire dans le cadre du contrat les liant et que sa demande n’est pas fondée.

Sur les demandes indemnitaires, elle fait valoir qu’il n’y a aucun lien entre l’inondation d’une cave, au demeurant indemnisée, les infiltrations constatées au droit de la façade et l’effondrement du plafond, que les dommages, qu’ils proviennent des façades ou du plancher, ont pour une origine une partie commune de l’immeuble sur laquelle le mandataire de gestion d’un copropriétaire ne peut évidemment intervenir de son propre chef, que les experts ont relevé

— Une fuite sur canalisation d’alimentation commune d’eau froide encastrée dont la cause était déjà supprimée au moment du dépôt du rapport d’expert,

— Des infiltrations en provenance de la façade,

que des diligences ont été nécessaires pour déterminer l’origine du sinistre et qu’il a été particulièrement difficile d’en définir les causes, que dès que celles-ci ont pu être établies, les travaux nécessaires ont été votés en assemblée générale et réalisés.

Elle souligne que le cabinet FONCIA [Localité 8], mandataire de gestion, a alerté le syndic sur les désordres existants, que ce dernier a immédiatement pris les mesures nécessaires et urgentes qu’en tout état de cause, les désordres se trouvent circonscrits au premier étage à usage de salle de repos, vestiaires et WC du personnel, qu’il n’y a à cet étage, ni habitation, ni activité, ni réception de clientèle, que l’exploitation pouvait donc parfaitement être poursuivie et c’est à tort que le locataire a cessé de régler l’intégralité de son loyer alors que le local commercial n’est en aucune manière affecté par l’effondrement du plafond et que l’exploitation du magasin pouvait parfaitement continuer et c’est bien en vain également qu’il sera recherché dans les pièces adverses une demande auprès du cabinet FONCIA [Localité 8], ni même une simple information de cette inondation survenue en 2014.

Elle soutient que des infiltrations d’eau se sont produites en août 2015, dont le cabinet FONCIA [Localité 8] a été informé le 29 septembre 2015, puis l’effondrement du plafond en juin 2016 en suite duquel les mesures ont été prises immédiatement par le syndicat, qu’en la matière, les pertes d’exploitation ne peuvent s’évaluer que sur la base d’une perte de chance de réaliser un gain et certainement pas sur le montant d’un chiffre d’affaire évalué arbitrairement, que rien ne vient démontrer que la baisse de chiffre est en lien causal direct avec les sinistres survenus, que la société HAVRE DE PAIX pouvait continuer à exploiter, ce qu’elle n’a pas fait, que la société HAVRE DE PAIX indique avoir embauché Madame [L] en octobre 2016, soit postérieurement à l’effondrement du plancher en juin 2016.

Aux termes d’écritures déposées et notifiées le 9 mars 2021, la société Havre de Paix et Madame [H] [R] demandent à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu le 18 décembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Nice,

Constater les dégâts des eaux subis à répétition par la société Havre de Paix dans le local commercial sis [Adresse 2],

Constater que l’origine de ces dégâts provient des parties communes de la copropriété,

Constater l’inaction de la bailleresse Madame [I] face à ces dégâts sur le local de son preneur,

Constater les conséquences gravissimes de cette inaction ayant abouti à une impossibilité d’exploiter le fonds de commerce,

Constater le non-respect par Madame [I] de son obligation de réparation et d’entretien du local loué par la société Havre de Paix,

Constater les nombreux préjudices subis par la société Havre de Paix et Madame [R] en raison de la faute de la bailleresse,

Constater le lien de causalité entre les fautes de la bailleresse et les préjudices subis par la locataire et Madame [R],

Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires est responsable de plein droit des préjudices subis par la société Havre de Paix et par Madame [R],

Dire et juger que madame [I] a violé son obligation de réparation et d’entretien du local en sa qualité de bailleresse du local,

Dire et juger responsable Madame [I] des préjudices subis par la société Havre de Paix et Madame [R],

Prononcer la résolution du contrat de bail liant Madame [N] [I] et la société Havre de Paix locataire concernant le local commercial situé [Adresse 2] aux torts exclusifs de la bailleresse,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires et Madame [I] à verser à la société Havre de Paix la somme de 15 000euros correspondant à la perte de son chiffre d’affaire sur l’année 2017,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires et Madame [I] à verser à la société Havre de Paix :

5 542,80euros au titre du remboursement des loyers et charges payés de mars à juin 2017,

12 000euros au titre de la privation de jouissance du 1erétage de juin 2016 à février 2017 et de la cave depuis 2014,

3 234euros au titre du remboursement des frais de vidéo surveillance de mars 2017 à octobre 2018,

2 411,51euros au titre des frais causés par le licenciement de Madame [L],

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires et Madame [I] à verser à Madame [R] 10 000euros au titre du préjudice moral

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires et Madame [I] à verser

4 000euros chacune à la société Havre de Paix et Madame [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles exposent que ce fonds a été acquis le 28 juillet 2014, qu’en novembre 2014, la locataire a subi un dégât des eaux dans la cave, en août 2015, des infiltrations d’eau par les murs du local ce dont la bailleresse a été informée et le 4 juin 2016, l’effondrement d’une partie du plafond du local du 1er étage, qu’en février 2017, le commerce a dû être fermé en raison de l’impossibilité d’exploiter, que fin décembre 2017, l’entreprise mandatée par la bailleresse a seulement bouché le trou dans le plafond, sans reprendre les murs.

Elles soutiennent que la bailleresse est responsable sur la base de l’article 1720 du code civil, que la clause exclusive de responsabilité ne peut s’appliquer puisqu’elle vise les dégâts indépendants de la volonté de la bailleresse et qu’en l’espèce, la bailleresse est fautive de par son inertie alors que dès le 2 décembre 2017, elle connaissait l’état dégradé du local et qu’elle en a été avisée dès le 4 novembre 2016, date de l’Assemblée Générale au cours de laquelle les différents sinistres ont été évoqués, que le rapport d’expertise n’est intervenu que le 4 juin 2017 soit un an après l’effondrement du plafond, que les désordres ont affecté la totalité du local commercial.

Elles font valoir que le fond a été acquis en juillet 2014 pour une somme de 60 000euros que la bailleresse et le syndicat doivent les indemniser de sa perte, que l’expert comptable atteste qu’en 2016, le chiffre d’affaire était de 87 430euros alors qu’en 2017, il est de

5 663euros soit une perte de 81 767euros, que la société Havre de Paix est fondée à solliciter la restitution des loyers de février à juin 2017, que dès le 4 juin 2016, le plafond du 1er étage s’est partiellement effondré, que la locataire est fondée à solliciter la restitution des 2/3 du loyer de juin 2016 à février 2017 soit 8 314,20euros et 5 000euros pour la privation de l’usage de la cave depuis novembre 2014, que Madame [L] a été embauchée en octobre 2016 et puis licenciée économique.

Concernant le Syndicat des Copropriétaires, elles soutiennent que sa responsabilité de plein droit est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien d’une partie commune, qu’en l’espèce, il a été défaillant dans la prise en charge des sinistres alors que l’origine des dégâts provient bien des parties communes.

Par conclusions déposées et notifiées le 28 janvier 2021, la SA Groupama Grand Est demande à la Cour de :

Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a condamné le Syndicat des Copropriétaires à indemniser la SAS Havre de Paix et Madame [R] et qu’il a condamné la SA Groupama à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de toutes condamnations,

Statuer à nouveau :

Déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de Madame [I],

A titre principal :

Constater que la responsabilité du Syndicat n’est pas engagée,

Constater que les préjudices de Madame [R] et la SAS Havre de Paix ne sont pas justifiés,

Constater que la garantie de la SA Groupama n’est pas mobilisable,

Débouter la SAS Havre de Paix et Madame [R] de leur demande formulée à l’encontre de la SA Groupama,

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la garantie de la SA Groupama ne saurait s’appliquer sur le préjudice moral, le remboursement du coût du licenciement et les sommes versées au titre du contrat de vidéo surveillance,

Débouter le SAS Havre de Paix et Madame [R] du surplus de leur demande

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il n’est nullement établi que les désordres proviennent des parties communes, que le Syndicat des Copropriétaires ne saurait voir sa responsabilité délictuelle engagée puisqu’il a tout mis en oeuvre pour remédier aux désordres.

Elle fait valoir que l’arrêt de l’exploitation du fonds en février 2017 ne saurait être imputé aux infiltrations et à l’effondrement du plafond puisque ces désordres n’ont pas affecté le local commercial, que la locataire ne justifie pas de l’achat du fond pour une somme de 60 000euros que les deux attestations produites ne sauraient suffire à établir une perte du chiffre d’affaire, que la somme de 12 000euros est exorbitante pour la perte d’une cave et d’un local annexe, que Madame [L] a été embauchée en janvier 2017 soit après la survenance des sinistres.

Sur les garanties, elle soutient qu’elle est assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 18 octobre 2014 qu’elle ne peut garantir des sinistres déjà survenus à la date du contrat, que les premières infiltrations datent de 2012, que la société Groupama n’était pas assureur à cette date que seule la Swiss Life Assurance était l’assureur de la copropriété à cette date.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat prévoit des limites de garanties selon les événements et notamment un maximum de 50 000euros pour les dégâts matériels causés par l’eau et 2 134 286euros pour les dommages matériels et les immatériels en découlant s’il s’agit d’un recours d’un locataire, qu’aucune garantie n’est prévue pour le préjudice moral.

Sur le recours de Madame [I] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires, elle soutient que cette demande doit être rejetée et que la demande concernant le remboursement de la perte locative du 1er mars 2017 au 1er mars 2020, constitue une demande nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable et que de surcroît, Madame [I] a été indemnisée par son assureur Axa au titre de la perte locative.

Par conclusions déposées et notifiées le 8 octobre 2020, la SA Swiss Life demande à la Cour de:

Confirmer dans l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 18 décembre 2019 par le TGI de Nice et notamment en ce qu’il a mis hors de cause la Compagnie Swiss Life,

En conséquence,

Mettre purement et simplement hors de cause la compagnie Swiss Life

Rejeter toute demande formée à l’encontre de la compagnie Swiss Life,

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article l.114-1 du code des assurances,

Déclarer l’action diligentée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à l’encontre de sa compagnie d’assurances la compagnie Swiss Life prescrite.

En tout état de cause,

Débouter la compagnie Groupama Grand Est et le Syndicat des Copropriétaires du

[Adresse 2] de toutes demandes dirigées à l’encontre de la compagnie Swiss Life,

Rejeter toute demande formée à l’encontre de la compagnie Swiss Life,

Condamner in solidum la compagnie Groupama Grand Est et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] ou toute partie succombant au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner in solidum la compagnie Groupama Grand Est et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] ou toute partie succombant aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux d’appel distraits au profit de Me [G] sous sa due affirmation de droit.

Elle soutient que le contrat de la Compagnie SWISS LIFE a pris effet le 18 juillet 2009 pour cesser en 2013, que les demandeurs à la procédure, la Société HAVRE DE PAIX et Madame [R] indiquent avoir subi dès novembre 2014 plusieurs dégâts des eaux, à commencer par l’inondation de leur cave, mais qu’on ne peut donc valablement soutenir qu’il existerait un lien entre le sinistre de Monsieur [D] au 2ème étage en 2012 et l’inondation de la cave exploitée par la Société HAVRE DE PAIX en novembre 2014 ou l’effondrement du plancher haut en juillet 2016, qu’aucun élément technique ne vient étayer la position de GROUPAMA.

Elle fait valoir que les sinistres, objets du litige, datent de 2014, 2015 et 2016, que la Compagnie SWISS LIFE a été attraite en la cause, pour la première fois, le 15 avril 2019, que l’action du Syndicat est prescrite.

Pour plus ample exposé, la Cour renvoie aux écritures déposées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2022.

Motifs

Sur les désordres :

Madame [I] et la société ' Havre de Paix’ sont en l’état d’un bail commercial souscrit le 1er avril 1982 par le prédécesseur de la locataire dans les lieux, pour des locaux situés [Adresse 2] composé au sous-sol de trois caves, au rez de chaussée d’un magasin et un arrière magasin et au 1er étage d’un appartement de type 3 avec une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bains et des WC ainsi qu’une terrasse. La société Havre de Paix a acquis le 28 juillet 2014 le fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Le 29 septembre 2015, la locataire a informé le mandataire de la bailleresse d’un dégât des eaux affectant le local donné à bail et notamment le mur côté boulevard au premier étage et le plafond du rez de chaussée. Le 7 juin 2016, la locataire a informé la bailleresse que le plafond de la cuisine de l’appartement du 1er étage s’était effondré.

La Compagnie GENERALI, assureur du locataire, qui s’est rendue sur place le 8 avril 2016, a constaté un dégât des eaux le 19 janvier 2016 et conclut 'en provenance du dernier étage de l’immeuble, les eaux se sont écoulées dans les parties communes et ont impacté plusieurs appartements avant d’occasionner des désordres aux agencements professionnels’ de l’assuré. L’origine du sinistre serait selon elle une fuite sur une colonne d’alimentation d’eau collective desservant les cuisines à tous les étages, la rupture ayant eu lieu au dernier étage. Il relève précisément et expressément que les eaux ont occasionné des dommages aux agencements professionnels notamment au plafond du commerce.

La Société Duotec, mandaté par la copropriété suite à un sinistre survenu en novembre 2015, s’est rendu sur place le 13 juillet 2016 et a constaté des infiltrations par la façade du mur donnant sur le boulevard Carlone qui sont selon elle à l’origine notamment de l’effondrement du plancher de l’appartement du deuxième étage dans la cuisine de l’appartement sous jacent dans lequel des étais ont été posées. Elle incrimine le mur de façade devenu poreux en raison du décollement de l’enduit et l’apparition de fissures au droit des fenêtres.

La société CEEC Radicchi, dans son rapport établi en juillet 2016, retient un dégât des eaux dénoncé en novembre 2015 avec une aggravation en avril 2016 suite à l’effondrement du plafond de l’appartement du 1er étage. Elle constate des traces d’humidité et de moisissures au droit des murs de façade dans l’appartement du 1er étage. Elle attribue l’origine de ses désordres à l’absorption d’eau par les murs de façade donnant au nord en raison du caractère poreux du revêtement et du décollement de l’enduit au droit de l’encadrement des fenêtres. Elle attire l’attention sur le risque présenté par le plancher de l’appartement du 2ième étage au vu de sa vétusté, relevant qu’il présente un fléchissement et une souplesse anormale lors des déplacements caractérisant une dangerosité générale.

Par mail du 22 juillet 2016, la société Foncia, intervenant en qualité de Syndic de Copropriété, dans un courrier adressé aux services de la ville de [Localité 8] a reconnu que ' ce sinistre est connu de nos services et l’origine des causes a été recherchée et établie comme provenant d’infiltrations par façade majoritairement '.

La société Poly, expert mandaté par la société Groupama assureur du Syndicat de Copropriété, a rédigé le 10 octobre 2016 un rapport aux termes duquel elle retient des dégâts des eaux survenus le 19 janvier 2016 ayant pour origine une fuite sur une canalisation commune d’alimentation d’eau froide encastrée.

Seule la société [A] Investigation intervenue en juin 2017 conteste la défectuosité de façade et nie toute origine liée à une fuite du réseau d’alimentation en eau encastré et incrimine un phénomène de condensation due au mode d’occupation uniquement pour les dommages observés dans la chambre de l’appartement du 2ième étage, local étranger au présent litige et n’offre aucune solution aux problèmes d’infiltration d’eau affectant les autres locaux.

Toutefois d’une part, ce rapport est contredit par ceux des autres intervenants qui ont tous reconnu une origine provenant d’un ouvrage commun à l’immeuble et d’autre part cette conclusion est également démentie par les travaux effectués par la copropriété et qui ont été de nature à mettre un terme aux désordres, notamment la réfection du revêtement de la façade.

Enfin, une humidité excessive par condensation ne peut être retenue pour l’appartement du 1er étage servant de réserve et de salle de repos pour le personnel et pour le local commercial servant de boutique, par nature peu occupés.

Nonobstant le rapport [A] , il résulte de la lecture combinée de quatre rapports établis durant l’année 2016 et du mail du 5 juillet 2016 émanant de Monsieur [F] [J] de la direction de la prévention et la gestion des risques à la Métropole de [Localité 8] que les désordres sont intrinsèques aux parties communes de l’immeuble, à savoir la défectuosité du mur de façade nord due à la vétusté de son revêtement dont les manques laissent apparaître une façade poreuse aggravée par une fuite d’une canalisation d’eau encastrée.

Sur la responsabilité de la bailleresse

En application des dispositions de l’article 1720 du code civil, la bailleresse est tenue à une obligation de délivrance continue tout au long du bail. Cette obligation s’entend de délivrer une chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de la maintenir comme telle afin que le preneur puisse en user paisiblement. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail puisqu’elle doit permettre au locataire d’exploiter son fonds de commerce.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours de

celle- ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. Compte tenu de l’obligation énoncée, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise afin de déterminer les travaux à la charge du bailleur et ceux à la charge du preneur.

Si la bailleresse peut par accord conventionnel transférer au preneur une partie de l’obligation d’entretien, elle ne peut par une clause du bail s’exonérer de son obligation de délivrer la chose louée et notamment de son obligation de faire les travaux nécessaires en raison de la vétusté de la chose louée rendant impossible l’exploitation.

En l’espèce, les rapports établis par les différents intervenants qui se sont rendus sur place en 2016 suite à une déclaration de sinistre adressée en septembre 2015 par la locataire, ont tous conclu à la mise en cause d’un ouvrage commun, le comportement fautif de la locataire n’ayant jamais été invoqué, pas plus qu’un défaut d’entretien locatif lui incombant.

Dés lors, il convient de retenir la responsabilité de Madame [I] dans les désordres affectant les lieux loués à la société Havre de Paix.

Le bail prévoit en page 8 en son paragraphe sur la responsabilité et le recours : 'le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur …. au cas où les lieux loués viendraient à être détruit en totalité ou en partie par vétusté vice de construction, cas fortuit ou tout autre cause indépendante de la volonté du bailleur’ et ' en cas de troubles apportés à sa jouissance par la faute d’un tiers, quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur’ .

Toutefois, l’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance causé par un tiers fautif est sans conséquence sur l’obligation de délivrance et de réparations sur laquelle la société Havre de Paix fonde son action.

De surcroît, la bailleresse ne peut par une clause du bail se dispenser d’opérer toutes réparations foncières dues à la vétusté alors qu’il lui appartient de veiller durant toute la durée du bail au respect de son obligation de délivrance. Le défaut d’étanchéité des murs relève du clos et du couvert à la charge du bailleur

En l’espèce, par procès verbal de constat du 23 mars 2017, Maître [P] a constaté que le plafond du local commercial présentait des fissures et des décroutements importants, des morceaux de plâtre étant présents au sol et que dans l’appartement du 1er étage, des traces d’humidité étaient présentes sur un mur et une fissure sur le plafond, que des étais avaient été posées dans la cuisine. L’huissier note également la présence d’une ouverture dans le plafond du logement du 1er étage permettant d’apercevoir l’appartement du 2ième étage et que les murs et les poutres de la cuisine sont couverts de salpêtre et de champignons.

Par procès verbal du 7 juillet 2017, Maître [P] a constaté que les désordres persistent et s’aggravent en notant dans le local commercial ' le plafond du local coté droit est fortement dégradé’ ' à hauteur du comptoir, je constate des traces de cloques et d’humidité au plafond’ 'à l’approche de la porte d’entrée un décollement important du revêtement et des auréoles d’humidité', ' la présence de morceaux de revêtement tant sur les étagère que sur le sol mais également des flaques d’eau et des traces d’eau séchée’ et 'des traces de coulures sur les miroirs fixés au mur et sur la porte vitrée'.

Il résulte de ces procès verbaux que des désordres importants ont atteint l’appartement du 1er étage et le local commercial avec l’apparition de fissures et d’une humidité constante, et que ces dégâts ont affecté l’aspect et l’atmosphère du magasin ont rendu impossible toute exploitation commerciale, Maître [P] ayant constaté en mars 2017, des écroulements du plafond avec des morceaux de plâtres au sol, ainsi que des fissures au plafond et en juillet 2017, une dégradation d’une majeure partie du plafond marqué par la présence de salpêtre et auréoles jaunâtres, témoignant d’infiltration d’eau et la présence de gravats au sol et de coulures sur les murs.

Il résulte de ces deux constats qu’au moins en mars 2017 et nécessairement antérieurement à cette date, des problèmes d’infiltrations d’eau ont affecté les locaux du rez de chaussé rendant impossible l’exploitation d’un commerce de vente de fleurs, tant l’aspect dégradé des locaux n’est pas propice à la vente et la présence d’humidité constante incommode la clientèle.

Dans un courrier du 20 février 2017, la société Foncia qui s’est rendue sur place et a constaté les dégâts des eaux dans le local situé au rez de chaussée dont l’existence ne peut être contestée aujourd’hui.

En délivrant un local non conforme à son usage et en ne veillant pas à la préservation de cet état durant le bail, la bailleresse a engagé sa responsabilité et doit indemniser la société Havre de Paix des dommages subis. Il convient de prononcer la résiliation du bail au 1er juin 2017 aux torts de la bailleresse et de confirmer le jugement à ce titre.

Sur l’indemnisation de la société Havre de Paix

La société Havre de Paix sollicite l’indemnisation du préjudice subi sachant qu’elle a acquis le fonds de commerce situé dans les locaux litigieux par acte du 28 juillet 2014 pour une somme de 60 000euros se composant pour 59 000euros des éléments incorporels et pour 1 000euros des éléments matériels.

La résiliation du bail commercial a inévitablement et indéniablement entraîné la perte du fonds de commerce et la locataire doit être indemnisée de cette perte, sachant qu’aucun élément ne permet de retenir une dépréciation du fonds intervenue en 3 ans.

La société locataire sollicite de surcroît l’indemnisation de la perte de son chiffre d’affaire en raison de l’impossibilité d’exploiter depuis le mois de février 2017, date de la fermeture des lieux. Elle soutient que son chiffre d’affaire pour le seul local litigieux, qui était en 2016 de 87 430euros n’a été que de 5 663euros en 2017.

Toutefois, la perte résultant de l’impossibilité d’exploiter ne se détermine pas en fonction du chiffre d’affaire mais uniquement en tenant compte de la perte de bénéfice. De surcroît la comparaison entre l’année 2016 et l’année 2017 manque de pertinence puisque la locataire, elle-même soutient que les désordres qui ont débuté à l’automne 2015, auraient nécessairement impacté les résultats de l’année 2016. Enfin, l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce est de nature à compenser les éventuelles pertes du chiffre d’affaires en 2017, à une époque où la société n’exploitait plus le fond de commerce mais ne réglait plus les loyers en contre partie de l’occupation des lieux.

La société locataire sollicite le remboursement des loyers et charges indûment payés de mars à juin 2017.

Il résulte des rapports d’expertise et des constats d’huissier qu’en février 2017, les locaux étaient inexploitables pour leur usage conventionnellement convenu. La locataire est donc fondée à obtenir la restitution des loyers de mars à juin 2017, date de la résiliation, soit la somme de 5 542,08euros.

Elle sollicite également une somme de 12 000euros au titre de la privation du premier étage de juin 2016 à février 2017 et de la cave depuis 2014.

La société Havre de Paix ne fournit aucun élément relatif à d’éventuels désordres affectant la cave en 2014, la production d’un document intitulé ' estimation détaillée du devis du 4 novembre 2014" faisant état du remplacement de pots de terre cuite, de plantes, de cartons et de nettoyage d’une cave étant insuffisant pour établir un lien de causalité avec les infiltrations dénoncées en 2015 et objets du présent litige. La société FB qui s’est rendue dans la cave le 21 février 2017, indique n’avoir constaté aucune trace d’infiltrations d’eau, les murs et le plafond étaient secs. Aucune somme ne peut être allouée à ce titre.

La société Havre de Paix sollicite enfin l’indemnisation de la privation de la cuisine de l’appartement du premier étage depuis juin 2016.

Il résulte d’un courrier du mandataire de la bailleresse que dès le 13 juin 2013 des étais ont été posés dans la cuisine du premier étage en réduisant nécessairement la jouissance, que ces étais étaient toujours présents en mars 2017 lors de la visite des lieux par l’huissier. La location souscrite en juillet 2014 comprend au premier étage l’usage d’un appartement inclus dans le prix du loyer. Le prix du bail étant de 1 244,80euros par mois, le loyer pour une période de 9 mois s’élève à 11 203,20euros. La surface inutilisable étant limitée à la cuisine du premier étage soit 10% de la somme payée, l’indemnisation doit être fixée à la somme de 1 120,32euros.

La société Havre de Paix sollicite le remboursement au prorata temporis du contrat de vidéo surveillance conclu lors de l’achat du fonds de commerce. Elle produit à l’appui de ses demandes deux contrats de location conclus avec la société JDC, la société Locam et la société Havre de Paix, l’un pour du matériel vidéo pour une durée de 48 mois et un loyer de 45euros et un second pour du matériel non identifié pour une durée de 36 mois et des mensualités de 109euros. Ces deux documents ne permettent nullement à la Cour d’apprécier si la location porte sur du matériel de vidéo surveillance installé dans le local litigieux, sachant, ainsi que Madame [R] le reconnaît elle-même, elle possède par ailleurs un second fonds de commerce similaire.

La société Havre de Paix indique avoir dû licencier Madame [L], salariée de l’établissement.

Toutefois, il résulte de la lecture de son bulletin de salaire que l’intéressée a été embauchée en octobre 2016 par la société [Adresse 9] le plan à [Adresse 10]. Ainsi, la société Havre de Paix qui n’est pas son employeur, ne peut obtenir une indemnisation à ce titre.

L’indemnisation de la société Havre de Paix s’élève à la somme de 1 120,32 +5 542,08+60 000=66 662,24euros. Il convient de déduire les sommes déjà perçues par l’intéressée versées par sa propre compagnie d’assurance soit la somme totale de

1 683,20euros. La bailleresse reste lui devoir la somme de 64 979,04euros.

Sur l’indemnisation du préjudice moral de Madame [R], présidente de la SAS Havre de Paix

L’intéressée justifie par la production d’un certificat médical en date du 18 décembre 2017 d’un état dépressif ayant nécessité une prise de médicaments mais il n’est nullement acquis que les difficultés financières éprouvées en raison de la dégradation de l’état de locaux loués ont contribué à créer cet état psychique fragile voir à l’aggraver. Aucune somme ne peut être allouée à ce titre.

Sur les demandes de la bailleresse

Madame [I] sollicite à titre reconventionnel la constatation de la résiliation du bail au 30 décembre 2017 en application de la clause résolutoire prévue au bail et du commandement de payer délivré le 30 novembre 2017.

Toutefois, eu égard à l’inexécution de son obligation de délivrance d’une part la résiliation du bail a été prononcée à ses torts le 1er juin 2017 et d’autre part, elle n’est pas fondée à obtenir la résiliation du bail pour non-paiement des loyers depuis cette date, le local litigieux n’étant pas en état d’être exploité et donc donné en location.

Sur la remise en état des locaux

Le bail précise en page 6 que le preneur ne peut modifier l’aspect extérieur de l’immeuble par adjonction sur les façades ou des éléments de décoration visibles de l’extérieur sans l’accord écrit du bailleur.

Or il résulte du courrier adressé le 14 décembre 2016 par le mandataire de la bailleresse à la locataire, que la pose des lambris présents sur la façade n’a pas été autorisée par la bailleresse.

Il convient de condamner la locataire à remettre la façade en son état antérieur par l’enlèvement des lambris non autorisés en façade et l’enlèvement des stores et la pose des volets au 1er étage et ce sous astreinte de 50euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de condamner la locataire à assumer les frais de nettoyage des locaux soit la somme de 3 500euros.

Sur le relevé et garantie par son mandataire

Madame [I] sollicite la condamnation de son mandataire la société Foncia [Localité 8] à la relever et garantir de cette condamnation.

Les parties sont en l’état d’un contrat de mandat souscrit le 21 mai 2016 aux termes duquel le mandataire s’engagea à effectuer la gestion administrative du bien, la gestion financière et la gestion technique notamment en prenant toutes les mesures conservatoires, faire exécuter toutes menues réparations dont le montant est inférieur à 200euros et celles plus importantes après accord du mandant en régler les factures.

En application des dispositions des articles 1992 et suivants du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée mais il appartient au mandant d’établir la faute de son mandataire.

En l’espèce, Madame [I] se prévaut d’un retard dans l’exécution des travaux qui serait imputable à la société Foncia [Localité 8].

Il est acquis que la société Foncia [Localité 8], chargée de la gestion du bien immobilier propriété de Madame [I], n’endosse pas, de part la signature d’un contrat de mandat, les obligations inhérentes à la qualité de propriétaire des lieux qui restent acquises à Madame [I] qui ne peut se décharger de son obligation de délivrance des locaux répondant à leur usage et de garantir cet état sur son mandataire.

Il convient de relever que les dommages dénoncés ont pour origine une partie commune sur laquelle la société Foncia [Localité 8] en qualité de mandataire de Madame [I], n’a pas qualité pour intervenir, que le Syndicat des Copropriétaires a été valablement informé des désordres et leur origine puisqu’une expertise était en cours dès le mois de juillet 2016 et que dès l’Assemblée Générale du 4 novembre 2016, des travaux de réfection des façades ont été votés en assemblée générale.

La société Foncia [Localité 8] a bien alerté en temps utile le syndic des copropriétaires sur les désordres existants et ayant pour origine les parties communes.

Madame [I] soutient qu’elle n’a pas été alertée par son mandataire sur la situation. Toutefois, il résulte d’un courrier adressé en septembre 2017 par Madame [I] à son mandataire qu’elle est parfaitement informée de la situation puisqu’elle date le dégât des eaux de 2016. De surcroît, elle a, dès le 4 novembre 2016 lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires, voté les travaux de réfection des façades démontrant sa parfaite connaissance des désordres et de leur origine.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a mis hors de cause la société Foncia [Localité 8].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il convient de préciser que la compagnie Groupama Grand Est, assureur de la copropriété ayant interjeté appel du jugement de première instance et ayant conclu à son infirmation, l’affirmation du Syndicat, selon laquelle la garantie de son assureur est acquise, ne peut être retenue par la Cour.

De surcroît, la décision de première instance a retenu la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur la notion de trouble anormal du voisinage, fondement qui n’est pas remis en cause par les parties de sorte que la Cour n’examinera pas le bien fondé d’une action fondée sur le trouble du voisinage, moyen qui n’est pas revendiqué par les intimées pour fonder leur action.

Enfin, la décision rendue le 9 janvier 2019 entre des parties qui ne sont pas mises en cause dans la présente cause, dans le cadre d’une procédure concernant un litige autre que celui examiné n’a pas autorité de la chose jugée dans le présent litige.

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il s’agit d’une responsabilité objective sans faute et de plein droit.

Il résulte des conclusions des rapports d’expertise diligentés que les désordres qui proviennent de dégâts des eaux intervenus à compter de novembre 2015 ont pour cause des infiltrations en façade ayant entraîné en 2016 un effondrement partiel du plancher de l’appartement du 2ième étage, désordres aggravés par une fuite d’une canalisation encastrée en janvier 2016.

La Cour a retenu ci dessus que les désordres proviennent des parties communes . Cette conclusion a été admise par la copropriété elle-même puisque des travaux de réfection de la façade ont été approuvés dès le mois de novembre 2016 démontrant que les préconisations expertales se sont imposées à tous. De surcroît, l’exécution des dits travaux a mis fin aux désordres de l’aveu même du Syndicat des Copropriétaires.

L’origine des désordres est donc déterminée avec certitude et ressort bien des parties communes que ce soit la porosité des façades ou la fuite de la canalisation d’eau encastrée.

La locataire sollicite la condamnation in solidum de la bailleresse et du Syndicat des Copropriétaires. La solidarité s’impose à l’encontre des coauteurs d’un même dommage, même si l’action est fondée sur la responsabilité contractuelle pour l’un et sur la responsabilité délictuelle pour l’autre.

Il convient donc de condamner in solidum la bailleresse et le syndicat des copropriétaires à indemniser la locataire des préjudices subis.

Toutefois en prononçant une condamnation in solidum, le juge ne statue pas sur l’appel en garantie exercé par l’un des codébiteurs condamnés à l’encontre d’un autre.

Ainsi en l’espèce, la bailleresse sollicite avec raison l’indemnisation de son préjudice personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire puisque le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison de dégradations, a droit à une indemnité.

Il convient en l’espèce de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui doit relever et garantir Madame [I] des condamnations prononcées à son encontre, les préjudices subis par sa locataire y compris le remboursement de loyer étant les conséquences du sinistre.

Madame [I] sollicite également la prise en charge par le syndicat des copropriétaires du paiement des loyers soit la somme mensuelle de 1 276,97euros du 1er mars 2017 au 1er mars 2020.

Le défaut de paiement des loyers par la locataire est une des conséquences du sinistre qu’il incombe au syndicat des copropriétaires d’indemniser. Toutefois les loyers jusqu’en juin 2017 sont déjà pris en charge par le syndicat des copropriétaires au titre de sa condamnation à relever et garantir la bailleresse.

Par courrier du 16 février 2018, le syndic a avisé la locataire que les travaux de réfection du plafond du local du 1er étage avaient été réalisés mais par son courrier du 11 avril 2018, il a précisé que les travaux de réfection des façades étaient encore à venir, nonobstant un devis en date du 8 novembre 2016 accepté avec une date de travaux prévue en mars 2017.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Madame [I] la somme de 1276,97euros par mois à compter du mois de 1er juillet 2017 au 1er mars 2020 soit 40 023,04euros.

En revanche, il appartient à Madame [I] d’assumer la charge des frais de commandement de payer délivré par elle.

Sur la garantie des assureurs

Le syndicat de copropriétaires sollicite la condamnation de la compagnie Groupama Grand Est ou la compagnie Swiss Life à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Il n’existe aucun élément objectif probant à la procédure permettant de dater de 2014 les débuts des infiltrations ayant atteint les locaux de la société Havre de Paix, l’origine et la réalité de la présence d’eau à cette date ne résultant d’aucun élément probant produit au dossier et le rapport de la société FG Ingenierie conclut en février 2017 ' les murs et les plafonds sont secs'.

Le 18 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la Compagnie Groupama Grand Est un contrat 'multirisques immeubles’ d’où il résulte que l’assureur garantit au titre du dégât des eaux ' les dommages matériels causés par l’eau….infiltrations au travers des façades et murs pignons, cette garantie s’appliquera uniquement s’il s’agit réellement d’une première infiltration au travers des murs à cet endroit…'.

La compagnie Groupama Grand Est conteste devoir toute garantie au motif que dans une procédure parallèle concernant le locataire du 2ième étage Monsieur [D], les premières infiltrations de la façade ont été datées de l’année 2012, période durant laquelle la compagnie Groupama n’était pas assureur de la copropriété.

S’il est acquis que Monsieur [V] a dénoncé des dégâts des eaux dès le 28 décembre 2012, seul son appartement était à cette époque affecté par ce sinistre et le cabinet Agu, mandaté par la copropriété, même s’il a relevé des infiltrations d’eaux pluviales en façade, incriminait principalement la condensation, sans lien avec des infiltrations de façades, mais due à un manque de ventilation, les mesures préconisées se limitant à la réfection de la peinture des pièces.

De surcroît, il est établi par un mail du 15 janvier 2014 que l’entreprise NCP [Localité 8] Coté Peinture intervenue le 7 février 2013 a nié toute infiltration par la façade, contredisant le rapport sus visé et établissant que l’existence d’infiltrations d’eau par la façade dès 2013 n’est nullement établie. Le jugement rendu le 9 janvier 2019 par le tribunal d’instance de Nice a nié toute responsabilité du syndicat, faute de connaître la cause des sinistres subis par le locataire du 2ième étage démontrant qu’à cette date, l’existence d’infiltration d’eaux pluviales par la façade n’était pas avérée.

Le rapport de la société Texa établi à la demande de la société GENERALI assureur de la société Havre de Paix le 3 mai 2016 mentionne un sinistre dénoncé le 19 janvier 2016 et le rapport de la société Poly expert mandaté par la compagnie Groupama date également le premier sinistre au 19 janvier 2016, s’agissant pour ces deux rapports d’une fuite d’une canalisation encastrée, la société CEEC Radicchi date le premier sinistre dû aux infiltrations d’eaux pluviales par la façade du mois de novembre 2015. Cette date est également retenue dans le rapport de la société Duotec.

Il est certain que les infiltrations d’eau pluviales en façade peuvent donner lieu à plusieurs sinistres affectant des locaux distincts et à des périodes différentes. Toutefois le contrat de la société Groupama précise que 'l’indemnisation intervient s’il s’agit d’une première infiltration au travers des murs à cet endroit '. Cette clause claire ne souffre d’aucune ambiguïté et le mot endroit s’entend d’une partie localisée d’une chose et d’un emplacement précis. En l’espèce, l’infiltration intervenue en novembre 2015 est la première affectant le local de la société Havre de Paix.

Il convient de condamner la société Groupama Grand Est à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les limites de la garantie

Le contrat d’assurance prévoit des limites de garantie et s’agissant du recours d’un locataire, le contrat retient une garantie à concurrence de 2 134 286euros pour les dommages matériels et les dommages immatériels consécutifs.

Cette limite de garantie doit recevoir application.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La société Groupama, le syndicat des copropriétaires et Madame [I] doivent assumer les entiers dépens, sans qu’il ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

la Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 18 décembre 2019 en ce qu’il mis hors de cause la compagnie Swiss Life et la SA Foncia [Localité 8], prononcé la résiliation du bail liant Madame [I] et la société Havre de Paix pour des locaux situés [Adresse 2] aux torts exclusifs de la bailleresse, ordonné l’expulsion des lieux loués de la société Havre de Paix et condamné in solidum Madame [I] et le syndicat des copropriétaires du

[Adresse 2] à payer à la société Havre de Paix la somme de 60 000euros au titre de la perte de son fonds de commerce et 5 542,80euros au titre de la perte locative, et en ce qu’il a condamné la compagnie Groupama Grand Est à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les points réformés et y ajoutant :

Condamne in solidum Madame [I] [N] et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Havre de Paix la somme de 1 120,32euros au titre de la privation de jouissance,

Déboute la société Havre de Paix et Madame [R] [H] du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Havre de Paix à remettre la façade en son état antérieur par l’enlèvement des lambris non autorisés en façade et l’enlèvement des stores et la pose des volets au 1er étage et ce sous astreinte de 50euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter la signification de la présente décision.

Condamne la société Havre de Paix à payer à Madame [I] [N] la somme de 3 500euros au titre des frais de nettoyage des locaux,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à relever et garantir Madame [I] [N] de la présente condamnation,

Condamne le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [I] [N] la somme de 40 023,04euros au titre de la perte locative,

Dit que la garantie de la compagnie Groupama s’appliquera dans les limites contractuelles,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [I] [N], le syndicat de copropriétaires du

[Adresse 2] et la compagnie Groupama Grand Est aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

LE GREFFIERLE PRESIDENT