COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

sa

N° 2022/ 99

Rôle N° RG 19/04982 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEAOR

Syndicat des copropriétaires SOLEAU II

C/

SCI VAL SCOFFIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06686.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires SOLEAU II, dont le siège social est […], représenté par son syndic en exercice

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SCI VAL SCOFFIER, dont le siège social est Résidence 'Isabelle’ […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

r e p r é s e n t é e p a r M e J é r ô m e L A C R O U T S d e l a S C P D ' A V O C A T S BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’immeuble Le Soleau Iis, situé à Nice, est soumis au statut de la copropriété.

L’article 51 du règlement de copropriété relatif à la tenue des assemblées générales stipule:

« Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. Les fonctions de scrutateur sont remplies par les deux membres de l’assemblée, présents et acceptant, qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire (') ».

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Soleau II situé à Antibes s’est tenue le 9 septembre 2015.

Un seul copropriétaire a été désigné comme scrutateur.

Selon exploit d’huissier délivré le 17 décembre 2015, la société Val Scoffier a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nice, afin, à titre principal d’obtenir l’annulation de cette assemblée générale et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°4, 5 et 7 de cette assemblée.

Par jugement rendu le 24 avril 2017, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu’il suit :

'déclare non écrite la mention figurant à l’article 51 du règlement de copropriété aux termes de laquelle les fonctions de scrutateur sont remplies par les copropriétaires présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire,

'déboute le syndicat des copropriétaires Le Soleau II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

'prononce l’annulation de l’assemblée générale de l’immeuble en copropriété Le Soleau II, sis […] qui s’est tenue le 9 septembre 2015,

'désigne Maître Z X, […] à […], avec notamment pour mission de :

'se faire remettre l’ensemble des documents, archives et fonds disponibles du syndicat des copropriétaires nécessaires à l’exécution de sa mission,

'administrer et représenter la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

'convoquer dans un délai de six mois une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic époux tant à l’ordre du jour les résolutions afférentes aux dispositions des articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,

'dit que l’administrateur provisoire sera saisi sur paiement d’une provision sur frais et honoraires d’un montant de 1500 € qui sera versée par la société Val Scoffier de la copropriété dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi l’ordonnance sera caduque ,

'fixe la durée de la mission de l’administrateur à six mois, cette mission pouvant être prolongé filial, sur requête de l’administrateur provisoire du demande initiale, rappelant néanmoins les fonctions de l’administrateur provisoire cesseront de plein droit à compter de la désignation du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires,

'rappelle que la rémunération de l’administrateur provisoire sera supportée par le syndicat des copropriétaires ainsi que les frais exposés par la partie demanderesse dans le cadre de la présente requête,

'dit que le présent jugement sera notifié par l’administrateur provisoire dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires afin qu’ils puissent éventuellement exercer un recours dans les conditions prévues par l’article 59 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967,

'dit que la SCI Val Scoffier sera déchargée dans les conditions de l’article 10-1 de la du 10 juillet 1965, d’avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance,

'condamne le syndicat des copropriétaires Le Soleau II à payer à la SCI Val Scoffier la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.

'ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-sur le caractère non écrit de l’article 51 du règlement de copropriété, que la mention « les fonctions de scrutateur sont remplies par les copropriétaires présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire » était contraire aux dispositions d’ordre public édictées par l’article 15 du décret du 17 mars 1967 qui ne fixent aucune autre limite que celle d’être copropriétaire pour être désigné scrutateur, et que la mention « Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire » n’était, en revanche, pas contraire à l’article 15 précité;

-sur l’annulation de l’assemblée générale, qu’il ne résultait pas du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2015, qu’ait été proposé au vote de l’assemblée la désignation de plusieurs scrutateurs.

Selon déclaration du 5 mai 2017, le syndicat des copropriétaires Le Soleau II a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires Le Soleau II […], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour, sur le fondement des articles 12 et 455 du code de procédure civile, L.213-1 du code de l’organisation judiciaire, 15 et 47 du décret n°65-557 du 10 juillet 1965 (Sic), 18, 24,25-1 et 43 de la loi n°67-223 du 17 mars 1967, (SIC), de :

-réformer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de NICE le 24 avril 2017 en toutes ses dispositions

SUR LA VALIDITE DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 9 SEPTEMBRE 2015

Sur l’impossibilité de désigner deux scrutateurs qui ne sont pas imposés par le règlement de copropriété :

-dire et juger que les dispositions de l’article 51 du règlement de copropriété de l’immeuble n’imposent pas stricto sensu la présence d’un second scrutateur à défaut d’acceptation d’un membre de l’assemblée;

-dire et juger qu’il a été dans l’impossibilité de désigner un second scrutateur lors de son assemblée générale en date du 9 septembre 2015 ;

-dire et juger valide l’assemblée générale ordinaire du 9 septembre 2015;

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la Société Val Scoffier,

Sur l’illicéité de l’article 51 du règlement de copropriété :

-déclarer non écrite en tout état la clause dénommée « article 51 » du règlement de copropriété du 21 novembre 1966 comme nulle et de nullité absolue, pour atteinte au principe majoritaire, d’ordre public, et donc réputée non écrite;

-dire et juger que l’article 51 du règlement de copropriété du 21 novembre 1966 est supposé n’avoir jamais existé et que l’assemblée générale du 9 septembre 2015 ne peut donc être annulée de ce chef ;

-dire et juger valide l’assemblée générale ordinaire du 9 septembre 2015;

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la Société Val Scoffier;

SUR L’ANNULATION DES RESOLUTIONS 4,5 ET 7 :

-rejeter les demandes, fins et conclusions de la Société Val Scoffier relatives à la nullité des résolutions 4, 5 et 7 en disant et jugeant qu’elles ont été adoptées aux majorités requises en la matière;
-dire et juger valides les résolutions numéros 4,5 et 7 adoptées lors de l’assemblée générale en date du 9 septembre 2015.

SUR L’ANNULATION EN TOUT ETAT DE CAUSE DE LA NOMINATION DE MAITRE

X :

-annuler purement et simplement la désignation de Maître X en qualité d’administrateur provisoire en l’état de la nomination de la Société CGIN en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires LE SOLEAU II suivant assemblée générale du 6 juillet 2016 puis des 28 juin 2017 et 29 juin 2018 pleinement exécutoires;

-débouter purement et simplement la SCI Val Scoffier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sur ce point.

En tout état de cause :

-condamner la SCI Val Scoffier à lui payer la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ainsi que les entiers dépens de première instance

-condamner la SCI Val Scoffier à lui payer en cause d’appel la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

-condamner la SCI Val Scoffier aux entiers dépens, distraits au profit de la S.C.P COHEN ' GUEDJ ' DAVAL-GUEDJ ' MONTERO qui en a fait l’avance sous sa due affirmation

Il soutient, en substance, que :

Sur l’annulation de l’assemblée générale en son entier :

-l’élection d’un scrutateur ou de plusieurs scrutateurs n’est pas une formalité substantielle, et dès lors, la société Val Scoffier devait justifier d’un grief pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 9 septembre 2015 de ce chef;

-il ne pouvait pas être désigné deux scrutateurs car seule personne a accepté d’exercer ces fonctions,

'l’article 51 du règlement de copropriété est illicite : la jurisprudence est constante pour décider qu’est réputée non écrite la clause stipulant que le bureau de l’assemblée générale est composé de scrutateurs dont les fonctions sont remplies pour les deux membres de l’assemblée qui possèdent le plus grand nombre de quote-part de copropriété. La désignation automatique de deux scrutateurs est contraire au principe du vote.

-du fait de l’indivisibilité incontestable de cette clause, le paragraphe relatif aux scrutateurs doit également être réputé non écrit;

Sur l’annulation des résolutions 4, 5 et 7:

-il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2015 que les résolutions 4, 5 et 7 ont toutes été adoptées à l’unanimité des présents et représentés, soit représentant 876 millièmes. Dès lors, ces trois résolutions ont dépassé la majorité de l’article 25-1.

Sur l’annulation de la nomination de M^e X :
-la décision du tribunal n’est pas motivée en droit, obligeant le syndicat des copropriétaires concluant à distinguer selon que la désignation d’un administrateur provisoire a été fondée sur les dispositions de l’article 47, applicables quand la copropriété est dépourvue de syndic, ou sur celles de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 qui envisagent la situation d’une copropriété dotée d’un syndic empêché ou en situation de carence.

-l’article 49 ne peut pas être appliqué car aucun empêchement, ni aucune carence ne peuvent être reprochés au syndic

-la condition pour permettre la désignation d’un administrateur provisoire, au sens de l’article 47 du décret du 17 mars1967 est que le syndicat des copropriétaires soit dépourvu de syndic en exercice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

-selon l’article 47 du décret du 17 mars 1967, la désignation d’un administrateur provisoire doit être faite par le Président du tribunal par ordonnance sur requête.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 septembre 2017, la SCI Val Scoffier demande à la cour de :

-A titre principal,

-confirmer dans son intégralité le jugement du 24 avril 2017 du tribunal de grande instance de Nice,

Et ce faisant,

-débouter le syndicat des copropriétaires Le Soleau II de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-annuler l’assemblée générale de l’immeuble en copropriété Le Soleau II sis […] à […] qui s’est tenue le 09 septembre 2015.

A titre subsidiaire,

-annuler les résolutions 4, 5 et 7 de l’assemblée générale du 09 septembre 2015,

En toutes hypothèses,

-débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Soleau II de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-juger qu’elle sera déchargée, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

-condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Soleau II à verser à la SCI Val Scoffier la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

-le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jérôme Lacrouts, membre de la SCP Berliner Dutertre Lacrouts, avocat au Barreau de Nice, qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit.

Elle fait valoir essentiellement :

-que les stipulations du règlement de copropriété relatives à la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires doivent être observées, indépendamment de l’existence d’un grief,

-que selon l’article 51 du règlement de copropriété de la résidence Le Soleau II sur la tenue des assemblées, « il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire »

-que seul Monsieur Y a été désigné en qualité de scrutateur lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2015;

-il ne résulte pas de la rédaction du procès-verbal que la question aurait été posée ni que tous les copropriétaires présents ou représentés auraient refusé de remplir la fonction de scrutateur;

-c’est pour rétablir rapidement un fonctionnement normal de la copropriété que le tribunal a désigné un administrateur provisoire afin d’organiser l’élection d’un nouveau syndic. Il est soutenu que les premiers juges ont excédé leurs pouvoirs sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 en désignant un administrateur provisoire alors que le syndicat des copropriétaires n’était pas dépourvu de syndic. Mais à l’assemblée générale du 6 juillet 2016, lors de laquelle la Société Centre de Gestion Immobilière Nationale (CGIN) aurait été désignée en qualité de syndic n’est pas définitive et a fait l’objet d’un recours dans le délai de deux mois de l’article 42

-subsidiairement, les résolutions n°4, 5 et 7 car un seul vote est intervenu, en violation de l’article 25-1 de la loi de 1965 et de l’article 19 du décret du 17 mars 1967

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2021.

Motifs de la décision :

1-L’article 15 du décret du 17 mars 1967 énonce qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le règlement de copropriété a force de loi entre les parties. Ses stipulations doivent être respectées, sans que le copropriétaire qui invoque une violation ait à démontrer l’existence d’un grief, ni le caractère substantiel ou pas de la disposition violée.

Au cas particulier, le règlement de copropriété de l’immeuble Le Soleau II contient la disposition suivante :

« Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. Les fonctions de scrutateur sont remplies par les deux membres de l’assemblée, présents et acceptant, qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire (') ».

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2015 mentionne en sa résolution n° 1 :

« Le syndic remplissant au début de la réunion les fonctions de secrétaire provisoire a invité Mesdames Messieurs les copropriétaires à élire le président de séance, un ou plusieurs scrutateurs et le secrétaire de séance [']

Election

En tant que scrutateur,M. Y.

A voté contre : Néant Abstention : néant

[']

Cette résolution est adoptée à la majorité requise (Art.24) ».

Il en ressort :

-que le règlement de copropriété impose la désignation de deux scrutateurs,

-que lors de l’assemblée générale litigieuse, un seul scrutateur a été élu, Monsieur Y,

-que le procès-verbal de cette assemblée ne relate pas que d’autres candidatures que celle de Monsieur Y auraient été sollicitées et déclinées par les copropriétaires,

-que du reste, l’intitulé de la résolution n°1 évoque expressément la possibilité de ne désigner qu’un scrutateur.

Il s’en déduit que la résolution en cause contrevient à l’article 51 du règlement de copropriété selon lequel « Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. », disposition non contraire à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 précité, d’ordre public.

Par ailleurs, considérant que le surplus de l’article 51 du règlement de copropriété « Les fonctions de scrutateur sont remplies par les deux membres de l’assemblée, présents et acceptant, qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire (') », instituait une condition non édictée par l’article 15 du décret du 17 mars 1967, lequel ne fixait aucune autre limite que celle d’être copropriétaire pour être désigné scrutateur, le premier juge a, à bon droit, déclaré non écrite cette disposition, non liée à la précédente par un lien d’indivisibilité.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2015 et déclaré la stipulation ci-dessus non écrite.

2-Aux termes du jugement, Maître Z X a été désigné comme administrateur provisoire de la copropriété.

Le fondement légal de cette désignation n’a pas été énoncé dans le jugement.

Cependant, que cette désignation ait eu lieu sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ou de l’article 49 de ce même décret, dans leur version applicable au litige, elle relevait, dans un cas comme dans l’autre, de la compétence du président du tribunal de grande instance, statuant soit par ordonnance sur requête, soit en matière de référé.

Dès lors, le tribunal a excédé ses pouvoirs en procédant à cette désignation, de sorte que cette disposition du jugement sera annulée.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la succombance respective des parties, il n’y a pas lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ces motifs,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Annule le jugement rendu le 24 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a désigné Maître Z X en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Le Soleau II.

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires Le Soleau II aux entiers dépens et en ce qu’il a fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI Val Scoffier.

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI Val Scoffier en première instance.

Confirme ce jugement en toutes ses autres dispositions.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en cause d’appel.