COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 JUIN 2023

N° 2023/ 441

Rôle N° RG 22/03994 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCFI

[F] [V]

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Samira KORHILI

M^e Thomas D’JOURNO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 24 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05681.

APPELANTE

Madame [F] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2904 du 01/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 3] (Syrie), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Hervé BARBIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A. UNICIL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine OUVREL, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023

Signé par M^me Catherine OUVREL, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 10 mai 2019, la SA Unicil a donné en location à madame [F] [V] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 282,35 € outre 112,57 € de provision sur charges.

La SA Unicil a fait délivrer un commandement de payer daté du16 septembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [F] [V] de lui régler la somme de 2 ,327,48 €.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 24 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :

déclaré recevable les demandes de la SA Unicil,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17 novembre 2020,

' ordonné l’expulsion de madame [F] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné madame [F] [V] à payer à la SA Unicil à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 453,62 € par mois à compter du mois de janvier 2022 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

' dit que la part de l’indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers (282,35 € initialement) sera indexée selon les termes du bail et conformément à l’article L 353-9-2 du code de la construction et de l’habitation,

' condamné madame [F] [V] à payer à la SA Unicil la somme de 9 613,36 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 décembre 2021, échéance de décembre 2021 incluse,

' condamné madame [F] [V] à payer à la SA Unicil la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles,

' condamné madame [F] [V] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 17 mars 2022, madame [F] [V] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 25 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [F] [V] demande à la cour de :

réformer l’ordonnance entreprise,

l’autoriser à se libérer de sa dette en 36 mensualités,

suspendre les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais de grâce,

juger que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties,

juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Par dernières conclusions transmises le 20 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Unicil sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

réduise les délais de grâce accordés à madame [F] [V] à 24 mois,

ordonne qu’en cas de non respect de l’échéancier ainsi accordé, la clause résolutoire dont les effets auraient été suspendus retrouvera son plein effet,

condamne madame [F] [V] au paiement des dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 10 mai 2019 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 16 septembre 2020, la SA Unicil a fait commandement à madame [F] [V] de payer la somme de 2 327,48 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

En l’espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 17 novembre 2020, ce qu’a justement retenu le premier juge.

Sur la provision pour dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’occurrence, la SA Unicil fait état d’une dette à hauteur de 7 964,52 € selon décompte arrêté au 13 septembre 2021, ce que ne conteste pas l’appelante. Au demeurant, le premier juge retient une dette de 9 905,32 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2021, dont des frais de procédure à déduire, soit la somme de 9 613,36 €.

Madame [F] [V] assure avoir depuis versé 3 000 € à la SA Unicil, ce dont il n’est pas justifié, sans être véritablement contesté par l’intimée.

Dans ces conditions, il apparaît que la somme retenue par le premier juge au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés 31 décembre 2021 apparaît effectivement non sérieusement contestable à hauteur de 9 613,36 €. L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée, le paiement ultérieur non justifié ne pouvant à ce titre être pris en compte.

De même, elle doit l’être s’agissant de la condamnation de madame [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 453,62 € correspondant au montant du dernier loyer outre provision sur charges.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, la SA Unicil n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de madame [F] [V] qui indique avoir d’ores et déjà régler la somme de 3 000 € et être en passe de régler 4 000 € supplémentaires, grâce à la réalisation de sa situation auprès de la caisse d’allocations familiales, ce qui est établi.

Dans ses conditions, au vu de ces efforts de paiement et de la bonne foi induite, il convient d’accorder à madame [F] [V] des délais de paiement, et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ceux-ci, tel qu’indiqué au dispositif de la présente décision. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion immédiate de madame [F] [V].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Eu égard à l’infirmation partielle de l’ordonnance, et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il apparaît justifié de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel, l’ordonnance entreprise étant confirmée sur les dispositions prises à ce titre ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion immédiate de madame [F] [V],

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier accordé ci-après est respecté,

Autorise madame [F] [V] à se libérer du paiement de la dette retenue par le premier juge à hauteur de 9 613,36 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2021, en 36 mensualités de 267 € chacune, en sus du paiement du loyer courant, avec paiement du solde à l’échéance,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de madame [F] [V] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La Greffière La Présidente