COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/665

Rôle N° RG 24/00085 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMLRA

[J] [C]

C/

S.C.I. SCI DU BERCEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pauline COULON

M^e Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 30 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04252.

APPELANTE

Madame [J] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000663 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 15 Septembre 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pauline COULON, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. DU BERCEAU

dont le siège social est [Adresse 2]

ayant pour administrateur de biens le cabinet PRO IMMO BAT,

SARL dont le siège est [Adresse 3],

représentée par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Aleksy JANKOWIAK, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2017, à effet au 1er mars 2017, la société civile immobilière (SCI) du Berceau, par l’intermédiaire de son mandataire, a consenti à madame [J] [C], un bail à usage d’habitation pour un appartement de type T3, sis [Adresse 2], à [Localité 6] (13), pour une durée de trois années, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros révisable annuellement, outre 30 euros à titre de provision mensuelle pour charges.

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la SCI du Berceau lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 août 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 8 144,48 euros au principal.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la SCI du Berceau a fait assigner, Mme [C], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Marseille, qui par ordonnance réputée contradictoire en date du 30 novembre 2023 :

— constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au 11 octobre 2022 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique, selon les dispositions légales ;

— condamné Mme [C] au paiement de la somme de 12 288,60 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêt à taux légal, sur la somme de 8 144,48 euros à compter du 11 août 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [C] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer courant, soit 761,58 euros par mois, à compter du 1er novembre 2023, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— rejeté le surplus ;

— condamné Mme [C] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

Selon déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2024, Mme [C] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 6 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C], sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal :

* juge que l’état du bien loué est indécent ;

* juge qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil ;

* juge que l’exception d’inexécution constitue un moyen de contestation sérieuse ;

* juge que les mesures ordonnées par le premier juge sont nulles ;

* juge la délivrance du commandement de payer invalide et déloyale ;

* condamne la SCI du Berceau à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral subséquents subis ;

* juge que sa demande constitue une demande nouvelle recevable en cause d’appel ;

* déboute le SCI du Berceau de ses demandes ;

* condamne la SCI du Berceau à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

* déboute la SCI du Berceau de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

* juge qu’elle bénéficiera d’une réduction du montant du loyer de 50% ramenant ainsi le montant du loyer mensuel hors charges à la somme de 365,79 euros et ce à compter du jour de l’apparition des désordres au sein du logement loué soit le 17 août 2022 ;

* juge que sa demande de diminution du montant du loyer constitue une demande nouvelle recevable en cause d’appel ;

* juge que devront se compenser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour réparation du préjudice de jouissance et moral avec la demande de condamnation en paiement de la dette locative sollicitée ;

* juge qu’elle bénéficiera de délais de paiement les plus larges possibles, de 36 mois ;

Par dernières conclusions transmises le 6 mars 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI du Berceau, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise, et :

— juge que l’exception d’inexécution opposée est infondée ;

— déclare irrecevables les demandes en exécution de travaux, réduction du montant du loyer et en condamnation au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance ;

— juge irrecevable la demande de suspension de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement du loyer en cours ;

— fait droit à la demande d’actualisation de la dette et la condamner à la somme de 15 126,50 euros, comptes arrêtés au 29 février 2024 ;

— condamne Mme [C] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2024.

Par soit-transmis en date du 18 octobre 2024 la cour a informé les conseils des parties qu’elle entendait soulever d’office le caractère non provisionnel des demandes en paiement formulée au titre de la réparation du préjudice de jouissance, la dette locative et de son éventuelle compensation et les a invitées à lui faire parvenir leurs éventuelles observations, avant le lundi 7 novembre 2024, à 10h00, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note en délibéré reçue le 24 octobre 2024, le conseil de la SCI du Berceau a répondu qu’il s’agissait d’une omission dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il convenait de considérer que sa demande était formulée à titre provisionnel.

Par note en délibéré reçue le 4 novembre 2024, le conseil de Mme [C], confirme que ses demandes en réparation de son préjudice de jouissance et de réduction du loyer sont naturellement 'provisionnelles’ et qu’il s’agit d’une omission.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel

Sur les demandes de Mme [C] en cause d’appel :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce devant le premier juge, Mme [C] n’était pas comparante. Elle n’avait donc pas pu formuler de demande, ni moyen, ni argument.

Ainsi, ses demandes visant à invoquer l’exception d’inexécution et à obtenir réparation de son préjudice de jouissance sont formulées afin de faire écarter les prétentions adverses et opposer compensation entre une dette locative et un préjudice de jouissance.

De plus, elle fait état de désordres intervenus postérieurement à la décision du premier juge, consistant en des infiltrations d’eau, constitutif donc d’un fait nouveau.

Les demandes de Mme [C] seront jugées recevables en cause d’appel.

Sur la recevabilité des demandes en paiement de Mme [C] et de la SCI du Berceau :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, dans le dispositif de ses conclusions, qui seules peuvent saisir la cour, par application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

Mme [C] sollicite la condamnation de la SCI du Berceau à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et moral.

De même, elle sollicite à titre subsidiaire une réduction du montant du loyer de 50%, le ramenant à la somme de 365,79 euros à compter du 17 août 2022.

La SCI du Berceau sollicite également la condamnation de Mme [C] à lui verser la somme de 15 126,50 euros arrêtés au 29 février 2024.

Ces demandes, formulées à titre définitif et non provisionnel, doivent être déclarées irrecevables par application des dispositions, précitées, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elles ne peuvent être modifiées, complétées ou amendées par le truchement d’une note en délibéré qui ne vise qu’à soumettre au contradictoire des parties un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions régulièrement formulées par voie de conclusions.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte des termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire, en page 7, article 1.11, qui stipule que les parties conviennent que le présent bail sera résilié de plein droit, du seul fait de l’un des manquements essentiels aux intérêt du bailleur.

Aussi, après sommation d’huissier restée infructueuse d’un ou des manquements énoncés, ci-après, le présent contrat sera résilié de plein droit et le locataire sera expulsé par voie de référés sans autre formalité judiciaire.

Lesdits manquements essentiels sont énumérés ainsi :

— le non-paiement du loyer et des charges au terme convenu (…)

Il n’est pas contesté par Mme [C] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 11 août 2022, pour la somme de 8 144,48 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2022.

Or cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant depuis augmenté pour s’élever à la somme de 12 288,60 euros, au 1er octobre 2023, terme d’octobre inclu, comme retenu par le premier juge au moment où il a statué.

Sur l’exception d’inexécution

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, l’appelante invoque l’exception d’inexécution soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

La locataire est entrée dans les lieux au mois de février/mars 2017. L’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats.

Au soutien de ses allégations d’indécence, Mme [C] verse aux débats :

— une attestation de témoin, de M. [F] du 9 février 2024, qui indique que depuis 2019, chaque fois qu’il pleut chez Mme [C], son appartement est inondé à cause du plafond tombé, toujours pas remplacé à ce jour, le propriétaire de Mme [C] ne répondant pas à ses demandes ;

— des photographies du plafond de son domicile, mettant en exergue des traces d’infiltrations importantes ;

— des photographies extraites de vidéos de son salon, et montrant son enfant dans celui-ci du 16 novembre 2023 ;

— un rapport définitif de la MAIF du 19 septembre 2022, mentionnant que 'Mme [C] a été victime d’un dégât des eaux le 17 août 2022, occasionnant des dommages aux embellissements de la chambre située à l’étage. Le sinistre est la conséquence d’infiltrations accidentelles au travers de la toiture tuiles de l’immeuble. L’origine a été réparée selon Mme [C]. Aucun dommage consécutif au dégât des eaux n’a été observé au niveau du parquet situé à l’étage, celui-ci étant vétuste. Les dommages au niveau du salon rez-de-chaussée sont la conséquence d’infiltrations au travers des menuiseries fermées et occasionnant des dommages aux embellissements d’origine ;

— un certificat médical dressé le 17 janvier 2023, dans lequel le Docteur [E], médecin généraliste atteste que Mme [C] présente un épisode dépressif en lien avec un logement insalubre en 2021 et 2022 ;

— un courriel du 11 janvier 2024 de la Direction de la Protection des Populations et de la Gestion des risques de la ville de [Localité 5], précisant à Mme [C] que dans les suites de la visite du 10 janvier 2024, des techniciens de la DPPGR de la Ville ont constaté que l’immeuble était de construction tout béton et que la pluie s’infiltrait le long des murs de celle-ci, le dossier serait transmis au service hygiène et habitat ;

— un procès-verbal de constat du 19 janvier 2024, relevant, photographies à l’appui :

* dans le séjour des traces blanchâtres et d’humidité au plafond sur le lambris, des traces d’humidité observables sur le revêtement mural, des traces de coulure visibles au mur, au niveau du rebord des fenêtres la présence d’auréoles jaunâtres, le revêtement craquelle ;

* dans la cuisine, sur le revêtement mural, sous l’évier, des traces d’humidité et des tâches sombres, visibles ;

* au niveau du point d’eau fixé au mur, dans les WC, quand le mitigeur est actionné, ce dernier fuit et de l’eau coule au sol ;

* dans la chambre n°1, au niveau de l’encadrement du velux, des traces d’humidité sont observables sur les boiseries ;

* dans la salle de bains, le lavabo est mal fixé et tend à se désolidariser du mur, au niveau du velux, l’encadrement en bois est en mauvais état général, des traces d’humidité sont observables, des traces jaunâtres sont visibles sur le revêtement et des traces de coulure sont aussi observables

* dans la chambre n°2, la prise murale est mal fixée, le mécanisme de vélux dysfonctionne, des traces d’humidité sont visibles sur les boiseries, des traces sombres sont observables sur les revêtements muraux ;

* dans le couloir, le cache prise est mal fixé, il y a des cafards.

Aucun élément ne justifie que Mme [C] a informé son bailleur ou son gestionnaire de désordres ou s’est plainte de la situation du logement, sollicitant des travaux afin d’y remedier (aucun courrier, aucun courriel) avant l’année 2022.

En effet, le bailleur indique être intervenu en 2022 au moment où il a été informé de désordres affectant le bien. Il produit deux attestations. La première de M. [Z], gérant de la société Emmalu attestant s’être rendu le 7 décembre 2022 au domicile de Mme [C] afin de résoudre un problème d’étanchéité sur une baie vitrée et prendre les mesures pour installer un volet roulant et qu’il a trouvé porte close, les appels téléphoniques étant restés sans réponse, un message a été laissé dans la boîte aux lettres de cette derniere, afin de convenir d’un autre rendez-vous. Il affirme ne jamais avoir eu de nouvelles.

La seconde attestation de la SAS André, charger des travaux d’embellissement certifie qu’elle a du annuler son intervention auprès de la MAIF au motif que 'le client voulait faire lui même les travaux'.

Le bailleur justifie également de la réalisation de travaux en 2021 de nettoyage du cheneau bordant l’appartement de Mme [C], encombré de déchets, empêchant les eaux de s’écouler normalement.

Il verse aux débats plusieurs attestations de ses anciens ou actuels locataires confirmant le bon état du logement. Il produit également des attestations des artisans en charge de l’entretien des biens de la SCI.

Il ne ressort donc pas de l’ensemble de ces éléments, une inhabitabilité totale du bien qui justifierait que les locataires puissent opposer l’exception d’inexécution au bailleur.

L’exception d’inexécution invoquée, se heurte à des contestations sérieuses.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné l’expulsion de Mme [C], à défaut de départ volontaire, en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI du Berceau, verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative de 12 288,60 euros au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, expurgé des frais de relance (12 euros + 12 euros + 6 euros = 30 euros), retenu par le premier juge.

La demande de la SCI du Berceau en actualisation de la dette locative non formulée à titre provisionnel, a été déclarée irrecevable et ne sera pas examinée.

De même, la demande de Mme [C] en réparation du préjudice de jouissance, visant à voir compenser la dette locative par une exonération ou diminution des loyers formulée à titre non provisionnel, a été déclaré irrecevable.

Enfin, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle, due à titre provisionnel, à la somme de 761,58 euros, montant non sérieusement contestable, étant précisé qu’elle court à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux.L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [C], au paiement de la somme de 12 288,60 euros, due à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023, avec intérêts à taux légal sur la somme 8 144,48 euros à compter du 11 août 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, avoir reprise le paiement des loyers courants, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [C] produit un nouveau bail démontrant qu’elle occupe un nouveau logement depuis le 1er mars 2024.

Elle ne justifie d’aucun élément démontrant qu’elle soit en mesure d’apurer sa dette locative. Elle ne verse aucun élément justifiant de sa situation financière en 2024, la cour ignorant ainsi le montant de ses ressources et charges actuelles.

Il conviendra donc de débouter Mme [C] de sa demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [C] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et à payer la somme de 200 euros, en application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, et devra payer à la SCI du Berceau, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déclare les demandes de Mme [C] recevables en cause d’appel ;

Déclare la demande de Mme [C] en réparation du préjudice de jouissance et moral irrecevable, car formulée à titre non provisionnel ;

Déclare la demande de la SCI du Berceau en condamnation de Mme [C] à lui payer la somme de 15 126,50 euros, irrecevable, car formulée à titre non provisionnel ;

Déboute Mme [C] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [C] à verser à la SCI du Berceau la somme de 1 500 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [C] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne Mme [C] aux dépens d’appel, étant précisé qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente