COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 FEVRIER 2024

N° 2024/ 95

Rôle N° RG 22/14247 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHIV

[Z] [T]

C/

[Z] [T]

S.A. ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier QUESNEAU

M^e Charles REINAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection d’Aix en Provence en date du 18 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000078.

APPELANTE

Madame [Z] [T]

née le 10 Octobre 1965 à [Localité 4] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier QUESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A. D’HLM ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2013, la société ICF Sud-Est Méditerranée, a consenti à madame [Z] [T], un bail à usage d’habitation pour un appartement de type T4, situé [Adresse 2], porte n°0502, à [Localité 3] (13), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 509,18 euros, outre 155,72 euros à titre de provision pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2013, la société ICF Sud-est Méditerranée, a consenti à madame [Z] [T] un bail relatif à un emplacement de stationnement accessoire au logement, moyennant un loyer de 50 euros par mois.

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la société ICF Sud-Est Méditerranée a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2021, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3189,16 euros au principal.

Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, elle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-provence, statuant en référé qui, par ordonnance contradictoire en date du 18 octobre 2022, a :

— débouté Mme [T] de sa demande en nullité du commandement de payer du 20 septembre 2021 ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties, à compter du 20 novembre 2021 ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [T] à payer à la société ICF Sud-Est Méditerranée, une indemnité provisionnelle de 3 800 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 8 septembre 2022, avec intérêt à taux légal à compter de cette date ;

— autorisé Mme [T] à se libérer en 36 versements d’un montant de 105,56 euros avant le 10 de chaque mois à compter de la signification de la décision ;

— rappelé que les procédures d’expulsion doivent être suspendues pendant le délai de grâce ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendra ses effets ;

* il pourra être procédé à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord des parties, à l’expulsion de Mme [T], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement, [Adresse 2], à [Localité 3] (13), avec si besoin, le concours de la force publique ;

* condamné Mme [T] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à celui du montant du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, du 9 septembre 2022, jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— rappelé qu’il doit être sursis à toute décision d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement dees intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— débouté la société ICF Sud-Est Méditérranée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 26 octobre 2022, Mme [T] a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle l’a débouté de sa demande en nullité du commandement de payer, constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et condamné à payer la somme de 3 800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 8 septembre 2022, avec intérêt à taux légal à compter de cette date.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 31 octobre 2023.

A l’audience du 15 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée en raison du changement de conseil pour l’appelant. Les parties ont donné leur accord à un rabat de clôture.

Par dernières conclusions transmises le 6 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions et :

— déclare recevable les présentes écritures en ordonnant le rabat de l’ordonnance de clôture du 31 octobre 2023 ;

— dire et juger que l’assignation du 29 décembre 2021 vise expressément et uniquement le commandement de payer en date du 27 septembre 2021 ;

— à titre principal, qu’elle :

* constate la nullité de la procédure d’expulsion initiée à son encontre ;

— à titre subsidiaire, qu’elle :

* constate la nullité du commandement de payer du 27 septembre 2021 pour irrégularité ;

* dise et juge que le commandement de payer du 27 septembre 2021 ne produira aucun effet ;

* rejette la demande de la société ICF Sud-Est Méditerranée concernant l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’elle :

* constate sa bonne foi ;

* lui accorde les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette dans le délai de trois ans ;

* suspende les effets de la clause résolutoire ;

— en tout état de cause, qu’elle :

* déboute la société ICF Sud-Est Méditerranée de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

* condamne la société ICF Sud-Est Méditerranée au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre liminaire, elle indique que son nouveau conseil s’est constitué dans ses intérêts le 24 octobre 2023 et que la clôture ayant été fixée au 31 octobre 2023, le délai était trop court pour lui permettre de conclure et de se mettre en état. Elle estime le rabat de clôture nécessaire.

A titre principal, sur le fond elle estime que la procédure initiée à son encontre est nulle et que la bailleresse a sciemment opéré une confusion entre le premier commandement de payer délivré le 20 septembre 2021 et le second délivré le 27 septembre 2021.

A titre subsidiaire elle estime le commandement de payer visé par l’assignation aux fins d’expulsion du 27 septembre 2021, nul.

A titre infiniment subsidiaire, sur la demande de délais, elle fait valoir que si par extraordinaire, la cour devait le considérer comme débiteur de loyers impayés, elle sollicite l’octroi de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

Elle indique percevoir la somme de 1250 euros par mois et avoir à charge un enfant. Elle précise qu’un contentieux relatif à la régularisation des charges est en cours.

Par dernières conclusions transmises le 5 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société ICF habitat Sud-Est Méditerranée, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* débouté Mme [T] de sa demande tendant à la nullité duy commandement de payer ;

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

* ordonné l’expulsion ;

* condamné Mme [T] à une indemnité d’occupation ;

— réforme l’ordonnance en ce qu’elle a accordé 36 mois de délais pour payer la dette :

* condamne Mme [T] à la somme de 4 510,74 euros comprenant les charges, selon décompte du 8 septembre 2022, avec intérêt à taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

* débouté Mme [T] de sa demande de délais de paiement ;

* condamne Mme [T] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et tous les actes y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier, paiement frais de dossier SLS, enquête sociale, dépens d’appel).

Elle fait valoir qu’il n’y a eu qu’un seul commandement de payer a été délivré le 20 septembre 2021 et que la date du 27 septembre 2021 est une erreur de plume de l’acte introductif d’instance.

Selon elle, la procédure est régulière, les parties ayant pu discuter le commandement de payer du 20 septembre 2021, et Mme [T] fait preuve de mauvaise foi en ne prétendant pas comprendre l’origine de sa dette. Elle précise qu’elle a toujours été destinataire des régularisations de charges et du prévisionnel de celles-ci.

Elle ajoute que la dette de 769,19 euros invoquée au 29 décembre 2021, correspond à la dette de l’emplacement de stationnement auquel doit s’ajouter la dette locative pour l’appartement qui était à cette date de 3 173,80 euros.

Sur la demande de délais de paiement, elle s’y oppose estimant que la dette, loin de diminuer.

Par soit-transmis en date du 8 janvier 2024, la cour a interrogé les parties sur les points suivants :

— la recevabilité de la demande de l’appelante visant à voir déclarer nulle l’entièreté de la procédure, comme étant susceptible de s’analyser comme une demande nouvelle en cause d’appel, d’autant que l’appel était limité à certains chefs de la décision ;

— la demande de condamnation financière formulée par la Société ICF Sud-Est Méditerranée, au titre de la dette locative non formulée à titre provisionnel comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé et qu’elle est donc susceptible d’être déclarée irrecevable.

Par note en délibéré reçue le 22 janvier 2024, le conseil de Mme [T] a indiqué que les développements de ses conclusions ne constituaient pas des demandes nouvelles mais de moyens nouveaux voire des prétentions nouvelles qui tendaient aux mêmes fins que celles soulevées en première instance, à savoir déclarer nul le commandement de payer sur la base duquel le premier juge a fondé sa décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Par application des dispositions de ces textes doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose : l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

A l’audience, avant le déroulement des débats, l’ensemble des avocats des parties ont indiqué qu’en raison du changement de conseil de Mme [T] le 24 octobre 2023, soit à peine une semaine avant la clôture, ils sollicitaient la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de leurs derniers jeux de conclusions respectifs.

La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la demande visant à voir déclarer la nullité de la procédure :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce devant le premier juge, Mme [T] était représentée par son conseil et avait soulevé la nullité des commandements de payer et conclu au débouté des demandes.

Ainsi sa demande à voir déclarer nulle l’entièreté de la procédure ne tend pas aux mêmes fins que ses demandes formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.

La demande de nullité de l’assignation n’est ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de ses demandes.

Par ailleurs il convient de souligner qu’en l’espèce, la déclaration d’appel ne critiquait pas l’ensemble des dispositions de la décision déférée, Mme [T] a limité sa demande d’infirmation à en ce qu’elle l’a débouté de sa demande en nullité du commandement de payer, constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et condamné à payer la somme de 3 800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 8 septembre 2022, avec intérêt à taux légal à compter de cette date.

Ainsi, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie d’une demande d’infirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions.

Par conséquent cette demande constituant une demande nouvelle sera déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande de condamnation financière formulée au titre de la dette locative :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, dans le dispositif de ses conclusions, qui seules peuvent saisir la cour, par application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la société ICF Habitat Sud-Est Méditerranée sollicite la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de 4 510,74 euros comprenant les charges selon décompte au 8 septembre 2022, avec intérêt à taux légal à la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil.

Cette demande, formulé à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable par application des dispositions, précitées, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle ne peut être modifiée, complétée ou amendée par le truchement d’une note en délibéré qui ne vise qu’à soumettre au contradictoire des parties un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions régulièrement formulées par voie de conclusions.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la validité du commandement de payer :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. L’alinéa 2 du même texte précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

Or il est acquis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce le contrat de bail de l’appartement comporte à la page 5, article 9, une clause résolutoire ainsi rédigée, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,.

A défaut d’assurance contre les risques locatifs, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement demeuré infructueux.

[…]

Dès lors que les effets de la présente clause résolutoire sont acquis, le bailleur peut solliciter en justice l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que l’enlèvement et la séquestration du mobilier (et le cas échéant, de son véhicule) aux frais du locataire.

Le contrat de bail de l’emplacement de stationnement comprte en page 4, article 9, une clause résolutoire rédigée dans les mêmes termes.

Au cas présent, la validité du commandement de payer est contestée.

Ainsi par acte du 20 septembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [T], pour la somme de 3 189,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021, termes des deux baux de septembre 2021 inclus.

Le décompte précise les loyers dus au titre du contrat relatif à l’appartement et ceux dus au titre de l’emplacement de parking.

Mme [T] invoque l’existence d’un commandement de payer en date du 27 sepembre 2021 au soutien de ses écritures et vise la pièce 16 de son bordereau. Or force est de constater que cette pièce est le commandement de payer signifié le 20 septembre 2021.

Par ailleurs la société ICF Sud-Est Méditerranée verse aux débats celui du 20 septembre 2021, soutenant que la date du 27 septembre 2021 serait une erreur de plume de l’acte introductif d’instance, non versé aux débats.

Par conséquent Mme [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence de ce commandement de payer du 27 septembre 2021.

Ainsi concernant le commandement de payer du 20 septembre 2021, il précise les sommes dues au titre des deux baux, avec ventilation entre les charges et le loyer pour les périodes concernées.

En l’état de ces éléments, il apparaît donc que le commandement de payer s’avère précis et compréhensible, et ne constitue pas une contestation sérieuse qui fait obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire par le juge des référés.

Au vu du décompte produit par l’intimé, la somme n’a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant depuis augmenté pour s’élever à la somme de 4520,74 euros, au mois de septembre 2022 (3 312,36 euros + 1198,38 euros), termes de septembre 2022 inclus.

Le premier juge a retenu la somme de 3 800 euros estimant que le poste charge faisait l’objet d’une contestation sérieuse.

Par ailleurs il a indiqué dans ses motifs que la somme de 769,19 euros mentionné dans l’assignation, n’était pas en concordance avec le décompte actualisé mais que cela relevait d’une erreur matérielle.

Par conséquent il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et constaté la résiliation du bail. Il conviendra néanmoins d’infirmer la date de résiliation, cette dernière ayant eu lieu à compter du 21 novembre 2021.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce au vu des décomptes versés aux débats, il ressort que Mme [T] était redevable au 8 septembre 2022 de la somme de 4520,74 euros, (3 312,36 euros + 1198,38 euros), termes de septembre 2022 inclus. Le décompte n’est pas contesté par Mme [T].

Néanmoins, cette demande n’ayant pas été formulée à titre provisionnel, elle a été déclarée irrecevable.

Par conséquent, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné au paiement de la somme provisionnelle de 3 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêt à taux légal à compter du 8 septembre 2022.

Il conviendra de l’infirmer en ce qu’elle n’a pas chiffré le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation. Cette dernière sera chiffrée à la somme provisionnelle de 51,99 euros pour le garage et 655,84 euros pour l’appartement, soit 707,83 euros au total.

L’ordonnance sera confirmée en ce que l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce le bailleur ne produit de décompte postérieur au 8 septembre 2022, de sorte que la cour ignore l’état actuel de la dette locative de Mme [T].

Au vu des éléments versés devant le premier juge, notamment de l’enquête sociale, il est établi que Mme [T] a connu des difficultés financières en ce qu’elle a été en arrêt maladie depuis le 23 juillet 2021 et disposerait de 1250 euros de ressources mensuelles, ayant à charge un enfant. Le premier juge a relevé des efforts de paiement pour régler sa dette, élément confirmé par les relevés de décomptes locatifs arrêté au 8 septembre 2022.

Par conséquent il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a octroyé des délais de paiement à Mme [T] et ordonné la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [T] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et débouter la société ICF Sud-Est Méditerranée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Statuant dans les limites de l’appel :

Déclare irrecevable la demande de Mme [Z] [T] visant à voir déclarer nulle l’entièreté de la procédure ;

Déclare irrecevable la demande de la société ICF Habitat Sud-Est Méditerranée visant à entendre condamner Mme [Z] [T] à lui payer la somme de 4 510,74 euros comprenant les charges selon décompte au 8 septembre 2022, avec intérêt à taux légal à la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la date de résiliation du bail au 20 novembre 2021 et en ce qu’elle n’a pas fixé le montant de l’indemnité d’occupation ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau y ajoutant :

Constate la résiliation du bail au 21 novembre 2021 ;

Fixe à la somme provisionnelle de 51,99 euros pour le garage et 655,84 euros pour l’appartement, soit 707,83 euros en totalité l’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

La greffière, La présidente,