COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 AVRIL 2024

N° 2024/242

Rôle N° RG 23/05474 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEB6

S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER

C/

[R] [F]

[D] [U]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER SIS [Adresse 3]

S.A.S. CONCEPT DESIGN RENOVATION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ

M^e Cyril MARTELLO

M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

M^e Luca MAS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 04 avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02217.

APPELANTE

S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [R] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3056 du 02/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 18 février 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Cyril MARTELLO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [D] [U]

né le 18 mai 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son administrateur provisoire, la SCP EVAZIN THOMAS, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Luca MAS, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. CONCEPT DESIGN RENOVATION

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 7]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 février 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 avril 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 avril 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Conseillère et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [F] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée constituant le lot n° 13 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 9].

En août 2021, il a subi un dégât des eaux.

Estimant que ce sinistre avait pour origine la toiture de l’immeuble, M. [F] l’a déclaré auprès de la SARL Elyott Immobilier, agissant en tant que syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], avant de lui demander de réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2022, M. [F] a fait assigner la société Elyott Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux mêmes fins.

Par actes d’huissier en date des 24 et 27 février 2023, la société Elyott Immobilier a dénoncé l’assignation au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi qu’à M. [D] [U], copropriétaire du lot n° 12 dépendant du même immeuble, et la SAS Concept Design Rénovation, ayant réalisé des travaux au niveau de la toiture.

Parallèlement à cette procédure, M. [D] [U] a, par acte d’huissier du 1er février 2023, sollicité du même juge des référés la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— ordonné la jonction des deux premières procédures uniquement concernant l’action initiée par M. [F] ;

— rejeté la demande de mise hors de cause de la société Elyott Immobilier ;

— rejeté la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice ;

— ordonné à la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, de procéder aux travaux nécessaires à une mise hors d’eau de la toiture de la copropriété et tous travaux permettant la mise en sécurité dudit immeuble ;

— condamné la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois, et ce, pendant 6 mois, à compter de la signification de l’ordonnance ;

— rejeté les demandes de provisions de M. [F] ;

— condamné la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, à payer à M. [F] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, aux dépens de l’instance en référé.

Il a considéré que, dès lors que la société Elyott Immobilier n’avait pas été attraite à la procédure, à titre personnel, mais uniquement ès qualités de syndic, il n’y avait pas lieu de la mettre hors de cause. Il a également estimé que la mise hors de cause sollicitée par le syndicat des copropriétaires était prématurée, et ce, même si aucune demande n’était formée à son encontre. Sur le fond, il a fait droit à la demande de travaux de M. [F] au motif que les pièces de la procédure établissaient que l’origine des désordres provenait d’un manque d’étanchéité de la toiture, sans que le syndic, qui était tenu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de pourvoir à la conservation de l’immeuble, puisse valablement se prévaloir de l’absence de paiement par M. [F] de l’appel de fonds portant sur les travaux.

Suivant déclaration transmise au greffe le 17 avril 2023, la société Elyott Immobilier a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, et les demandes de provisions de M. [F].

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 2 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Elyott Immobilier demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de provisions de M. [F] ;

— de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations provisionnelles formées à son encontre ;

— de juger que des contestations sérieuses s’opposent aux demandes provisionnelles de condamnation formées par M. [F] à son encontre ;

— de dire que seule la condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 peut être retenue au stade du référé ;

— de rejeter les demandes dirigées à son encontre à titre personnel ;

— de débouter M. [F] de ses demandes de paiements provisionnels de la somme de 1 500 euros au titre du préjudice matériel, 5 000 euros au titre de la perte de jouissance, 1 500 euros au titre du préjudice d’anxiété et de dégradation de santé dirigées à son encontre ;

— de juger irrecevable et, en tout état de cause, non fondée la demande tendant à la voir condamner à effectuer des travaux sous astreinte ;

— de débouter M. [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter M. [U] de toutes ses demandes formées à son encontre ;

— de condamner M. [F], ou tout succombant, à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [F], ou tout succombant, aux dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que seul le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, pouvait être assigné et condamné, et non la société Elyott Immobilier, pris en la personne de son représentant légal en exercice, tel que cela résulte de l’acte introductif d’instance. Elle relève que le premier juge n’indique jamais si les condamnations prononcées à son encontre le sont à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice.

Elle relève que sa responsabilité ne peut être recherchée au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que le sinistre ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, sa responsabilité personnelle ne peut être recherchée, étant donné qu’il n’est que le représentant du syndicat des copropriétaires. Elle explique que c’est pour la raison pour laquelle elle a attrait à la procédure le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, qui est habilité à réaliser les travaux sollicités sur les parties communes.

Elle relève que sa responsabilité ne peut pas plus être recherchée au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 faute pour les conditions de sa responsabilité délictuelle d’être réunies, ce qui suppose une faute personnelle qui lui soit imputable. Elle expose avoir soumis à l’assemblée générale la nécessité de procéder à des travaux de réfection de la toiture, à la suite de quoi les travaux ont été votés le 2 novembre 2021. Elle souligne toutefois que les copropriétaires n’ont pas versé les provisions nécessaires, ce qui l’a contrainte à initier des procédures en recouvrement des charges. Elle indique que c’est M. [F], lui-même, qui a refusé de régler les appels de charges en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir avancé sur ses fonds propres, en tant que syndic de la copropriété, les charges de copropriété votées en assemblée générale, et ce, alors même que l’article 18 de la même loi énonce que le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires. Elle souligne que le solde du compte bancaire du syndicat des copropriétaires était de 39,85 euros à la date du 17 mai 2023. Elle expose que les travaux de réfection complète de la toiture ont été rejetés par l’assemblée générale du 4 octobre 2022, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’appliquer les décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle relève, qu’en raison de la défaillance de plusieurs copropriétaires, le président du tribunal judiciaire de Toulon a, par ordonnance en date du 22 janvier 2024, désigné la SCP Evazin-Thomas, mandataire judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause, elle affirme qu’il appartenait à la société Concept Design Rénovation, en cas d’arrêt du chantier, de prendre les mesures conservatoires nécessaires pour bâcher et protéger efficacement la toiture et éviter que de l’eau ne pénètre dans le trou en toiture pratiqué. De plus, elle relève que ce sont les travaux initiés par M. [U], en partie sur la toiture, qui sont à l’origine des désordres subis par M. [F]. Elle indique que le pré-rapport de l’expert judiciaire désigné par ordonnance du 17 août 2023, à la demande de M. [U], revèle que la société Concept Design Rénovation a achevé les travaux de mise hors d’eau de la toiture à la fin de l’année 2023.

Elle s’oppose donc à toutes demandes, tant au titre des travaux que des provisions, formées à son encontre.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 8 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SCP Evazin-Thomas, sollicite de la cour qu’elle :

— réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de mise hors de cause de la société Elyott Immobilier et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que les demandes de provisions formées par M. [F] ;

— statuant à nouveau ;

— déboute, à titre principal, M. [F] de ses demandes et rejette toutes demandes formées à son encontre ;

— condamne, à titre subsidiaire, in solidum M. [U], la société Concept Design Rénovation et la société Elyott Immobilier à le relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

— condamne, en toute hypothèse, M. [U], la société Concept Design Rénovation et la société Elyott Immobilier à lui verser la somme de 1 500 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique que, malgré les travaux votés lors de l’assemblée générale du 2 novembre 2021, les copropriétaires n’ont pas réglé les appels de fonds y afférent, avant de les refuser lors de l’assemblée générale du 4 octobre 2022, de sorte que toutes les diligences ont été entreprises pour exécuter les travaux de mise hors d’eau de la toiture, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, qui ont finalement été réalisés par la société Concept Design Rénovation. Il considère donc que les demandes de M. [F] ne présentent aucune urgence et son devenues sans objet.

Il se prévaut également de contestations sérieuses soutenant que les travaux sur la toiture à l’origine du défaut d’étanchéité ont été réalisés à la demande de M. [U], de sorte qu’il est responsable des dégâts des eaux subis par M. [F]. Par ailleurs, il relève que la société Concept Design Rénovation a abandonné le chantier de manière soudaine sans prendre la moindre mesure conservatoire. Ensuite, il insiste sur le fait que les travaux ont été votés en assemblée générale avant que cette dernière ne revienne sur cette décision. En outre, elle souligne que M. [F] fait partie des copropriétaires qui n’ont pas réglé les appels de fonds afférents aux travaux de réfection de la toiture.

Il fait état de l’absence de trouble manifestement illicite et/ou de dommage imminent dès lors que la situation s’explique par le refus de M. [F] de régler les appels de travaux et que les responsabilités encourues relèvent de l’appréciation du juge du fond. Il souligne que les travaux ont été, depuis, réalisés.

Il justifie son appel en garantie formé à l’encontre de M. [U] et la société Concept Design Rénovation, à hauteur d’appel, par le fait que leurs responsabilités ont été révélées par un pré-rapport d’expertise judiciaire en date du 8 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 12 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [F] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté ses demandes de provisions ;

— ordonne à la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, d’entreprendre les travaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— condamne la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, à lui payer, à titre de provision, les sommes suivantes :

* 1 500 euros à valoir sur ses préjudices matériels ;

* 5 000 euros à valoir sur ses préjudices liés à la perte partielle puis totale de jouissance de son appartement ;

* 1 500 euros à valoir sur ses préjudices liés à son anxiété et la dégradation de son état de santé ;

— condamne la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, aux dépens.

Il dément toute condamnation de la société Elyott Immobilier en son nom personnel, et non en qualité de syndic de la copropriété. Il soutient que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dès lors que les désordres affectant son appartement, à un tel point qu’il ne peut plus y habiter, proviennent d’un trou d’environ 20 m2 dans la toiture qui n’est, dès lors, plus étanche. Il relève que les travaux commandés par M. [U], propriétaire d’un appartement situé au 1er étage, auprès de la société Concept Design Rénovation, suivant devis accepté le 26 juin 2021, qui concernaient, en partie, les parties communes, ont été arrêtés le 4 août 2021, soit le jour du premier dégât des eaux affectant son appartement situé au rez-de-chaussée. Il souligne, qu’alors même que cette société avait abandonné le chantier, le devis de rénovation de la toiture qui sera voté lors de l’assemblée générale du 2 novembre 2021 provenait de la même entreprise. Il fait observer que les procédures initiées tendant au recouvrement des appels de travaux l’ont été tardivement, soit postérieurement à l’ordonnance entreprise.

Il se fonde sur les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que les responsabilités du syndicat des copropriétaires, dès lors que la réalisation des travaux sur une partie commune incombe au syndicat, et du syndic en exercice, pour négligence fautive, sont encourues de plein droit. Il estime donc que sa demande de travaux formée à l’encontre de la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, compte tenu de la nature des désordres et de l’urgence de la situation, est parfaitement fondée. En tout état de cause, il relève que l’urgence n’est pas une condition exigée par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile et que le trouble manifestement illicite et le dommage imminent s’apprécient à la date à laquelle le premier juge a statué. Il expose que le trouble manifestement illicite qu’il subit résulte d’une atteinte à son droit de propriété.

Il se prévaut de préjudices ne se heurtant à aucune contestation sérieuse en raison d’une surconsommation électrique importante, d’une impossibilité de vivre dans son appartement pour lequel il rembourse un crédit immobilier et d’une dégradation de son état de santé.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 11 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [U] sollicite de la cour qu’elle :

— statue ce que de droit sur le mérite de l’appel de la société Elyott Immobilier et sur les demandes de M. [F] ;

— juge irrecevable comme étant nouvelles en cause d’appel toutes demandes formées à son encontre ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires et la société Elyott Immobilier solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose avoir fait appel à la société Concept Design Rénovation afin de réaliser des travaux sur ses parties privatives et que le syndicat des copropriétaires a fait appel à la même société afin de remettre en état à neuf la charpente et la toiture de l’immeuble. Il relève que cette société a abandonné les travaux portant tant sur les parties privatives que sur les parties communes. Il expose avoir initié une procédure en référé-expertise. Il explique l’abandon des chantiers par le fait que le syndicat des copropriétaires a cessé de régler la société en charge des travaux. Il estime que le syndic de la copropriété n’a rien fait pour exécuter les travaux urgents nécessaires à la conservation et l’entretien des parties communes en méconnaissance de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, outre le fait que le syndicat des copropriétaires n’a entrepris aucune action afin d’obtenir le paiement des charges de travaux dus. Il s’étonne de ce que le syndicat des copropriétaires conclut dans le sens de la société Elyott Immobilier, malgré les carences de cette dernière.

Par ailleurs, il relève que toutes les demandes de condamnations formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables comme étant faites pour la première fois en appel, et ce, d’autant que M. [F] ne forme aucune demande à son encontre.

Bien que régulièrement intimée par la signification de la déclaration d’appel, par acte d’huissier en date du 12 mai 2023, et par la signification des conclusions, par l’appelant, le 22 mai 2022, et les autres intimés, les 12 juin et 4 juillet 2023, la société Concept Design Rénovation n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux sous astreinte formée à l’encontre de la société Elyott Immobilier

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En l’espèce, il est acquis que les désordres subis par M. [F] dans ses parties privatives, à savoir des infiltrations, proviennent de l’absence d’étanchéité de la toiture de l’immeuble, soit une partie commune, à la suite de travaux entrepris par la société Concept Design Rénovation à la demande de M. [U], autre copropriétaire de l’immeuble.

En matière de travaux, la loi du 10 juillet 1965 distingue les travaux dans les parties privatives pour lesquels chaque copropriétaire dispose d’une liberté d’entreprendre et les travaux qui portent sur des parties communes de l’immeuble qui relèvent de la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires. Ces derniers nécessitent une décision prise en assemblée générale des copropriétaires à des majorités différentes selon la nature des travaux. Le syndic se trouve alors tenu de faire exécuter les travaux décidés.

C’est ainsi que l’article 14 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Alors même que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, M. [F] forme sa demande de travaux, non pas à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, mais à l’encontre seulement de la société Elyott Immobilier, en sa qualité de syndic de la copropriété.

L’article 18 prévoit que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est admis, en application de cette disposition, qu’un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic à la condition pour lui d’apporter la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic ou lorsque des travaux urgents n’ont pas été réalisés par le syndic de sa propre initiative.

Dans ce dernier cas, seule une situation d’urgence et la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble permet à un syndic d’agir sans décision préalable des copropriétaires. En application de l’article 37 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, si le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’occurrence, les travaux destinés à remédier au défaut d’étanchéité de la toiture étaient nécessaires et urgents compte tenu des désordres causés au bien appartenant à M. [F], tel que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 20 janvier 2022, à savoir notamment l’effondrement des plaques de BA13 du faux plafond présentant des champignons de moisissures noirâtres et le soulèvement au niveau des jointements du parquet flottant.

Les pièces de la procédure établissent que, dès qu’elle a eu connaissance des infiltrations affectant les parties privatives de M. [F], la société Elyott Immobilier a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, qui s’est réunie le 2 novembre 2021, la nécessité de procéder à des travaux. Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que des travaux de réfection partielle de la toiture ont été votés à l’unanimité des copropriétaires du bâtiment A, comprenant M. [F] lui-même, sur la base du devis dressé par la société Concept Design Rénovation pour un montant de 15 840 euros toutes taxes comprises.

Il reste que les appels de fonds de travaux exigibles jusqu’au 30 avril 2022 ne seront pas réglés. Le relevé de compte de M. [F] démontre qu’il n’a pas réglé la première échéance de travaux appelée le 4 janvier 2022 d’un montant de 2 149,53 euros. Il explique cet impayé, dans un courrier adressé au syndic le 6 avril 2022, par le fait que les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires n’ont pas à supporter le coût de travaux rendus nécessaires par la faute de M. [U], autre copropriétaire, qui a fait réaliser des travaux sur la toiture de la copropriété sans aucune autorisation préalable. Or, alors même qu’il n’appartient pas au syndic de faire l’avance de fonds sur ses deniers personnels, il n’est pas contesté que la copropriété ne disposait pas des fonds nécessaires pour réaliser les travaux nécessaires et urgents, son compte bancaire présentant un solde de 39,85 euros à la date du 17 mai 2023.

De plus, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2022 révèle qu’elle a refusé d’annuler les travaux de réfection partielle de la toiture susvisés, votés lors de la précédente assemblée générale, pour voter en faveur de travaux de réfection complète de la toiture sur la base du devis dressé par la société Concept Design Rénovation pour un montant de 55 400 euros.

Or, outre le fait que le syndic ne disposait toujours pas des fonds nécessaires pour faire réaliser les travaux, il est admis que la responsabilité du syndic ne peut engagée s’il ne fait pas effectuer les travaux, pourtant urgents, refusés en assemblée générale, sous prétexte que les copropriétaires refusent et/ou ne sont pas en mesure d’en assumer le financement.

Enfin, plusieurs procédures ont été initiées pour remédier à l’impossibilité pour le syndic de procéder, même de sa propre initiative, aux travaux urgents et nécessaires. C’est ainsi que, suite à la procédure en référé expertise initiée par M. [U], en février 2023, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Elyott Immobilier, la société Concept Design Rénovation et M. [F], intervenant volontaire, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a, par ordonnance en date du 17 août 2023, ordonné la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire afin notamment de déterminer les causes des désordres affectant la toiture et les parties privatives en précisant à quoi ils étaient imputables ainsi que les moyens propres à y remédier.

De plus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, a assigné, par actes d’huissier en date des 30 mai 2023, M. [F], M. [Z] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de les voir condamner au paiement de sommes respectives de 4 387,18 euros, 4 387,18 euros et 2 611,44 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété.

Enfin, les difficultés rencontrées par la copropriété sont telles qu’elles ont conduit le syndic à solliciter, par requête, la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande à laquelle il sera fait droit par ordonnance, en date du 22 janvier 2024, du président du tribunal judiciaire de Toulon.

Il s’ensuit que la société Elyott Immobilier démontre avoir pris des initiatives pour que les travaux nécessaires et urgents de réfection de la toiture du bâtiment A, à l’origine des dommages apparus dans les parties privatives de M. [F], soient réalisés, et ce, en réunissant, à deux reprises, l’assemblée générale, mais que les travaux, qui ont été votés lors de la première assemblée générale, n’ont pas été réalisés faute pour les copropriétaires de régler les appels de fonds, sachant que les fonds disponibles étaient insuffisants pour financer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, avant qu’ils ne soient refusés lors de la deuxième assemblée générale.

Il s’évince donc de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de fautes évidentes qui auraient été commises par le syndic, à titre personnel, au moment où le premier juge a statué, tant dans l’entretien des parties communes de l’immeuble que dans la réalisation de travaux urgents qu’il devait faire réaliser de sa propre initiative, n’est pas rapportée.

Par ailleurs, outre le fait qu’il s’évince de ce qui précède que M. [F] n’apporte pas la preuve de fautes évidentes qui auraient été commises par le syndic dans la gestion de l’immeuble, en ce qu’elle n’aurait pris aucune initiative pour veiller au bon entretien des parties communes de l’immeuble, il apparaît, au jour où la cour statue, que les travaux sollicités ont été réalisés.

Il résulte en effet du pré-rapport de l’expertise judiciaire dressé par M. [W], le 2 février 2024, que la société Concept Design Rénovation, qui avait abandonné les travaux entrepris sur la toiture, au cours de l’été 2021, sans prendre la moindre mesure conservatoire aux fins de mise en sécurité, et en particulier de la mise hors d’eau des trous réalisés dans la toiture, a repris les travaux de couverture, à la demande de l’expert judiciaire, avant de les terminer le 27 décembre 2023.

Dans ces conditions, l’obligation de la société Elyott Immobilier de réaliser les travaux sollicités dans des parties communes de l’immeuble se heurte à des contestations sérieuses.

C’est donc à tort que le premier juge a ordonné à la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice, de procéder, sous astreinte, aux travaux nécessaires à une mise hors d’eau de la toiture de la copropriété et tous travaux permettant la mise en sécurité de l’immeuble.

L’ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point.

M. [F] sera donc débouté de sa demande de travaux formée à l’encontre de la société Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice.

Il convient de relever, qu’alors même que la société Elyott Immobilier a, dès la première instance, appelée en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, avant de l’intimer en appel, M. [F] n’a jamais formé de demandes, à titre principal ou subsidiaire, à l’encontre du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que M. [F] n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, de fautes qui auraient été commises par la société Elyott Immobilier, syndic de la copropriété, de nature à engager sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, à l’origine des préjudices personnels et directs allégués, l’obligation pour cette société de verser des provisions à valoir sur la réparation de ces préjudices se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, par substitution de motifs, en ce qu’elle a débouté M. [F] de ses demandes de provisions.

Sur les appels en garantie formés, à titre reconventionnel, par le syndicat des copropriétaires

Sur la recevabilité des demandes

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En outre, l’article 567 du même code prévoit que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

En l’espèce, se fondant sur les résultats des investigations menées par l’expert judiciaire, M. [W], dans son pré-rapport en date du 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, forme, à titre reconventionnel, des appels en garantie à l’encontre de M. [U] et la société Concept Design Rénovation, et ce, alors même qu’il n’avait formé aucune demande à leur encontre devant le premier juge.

S’agissant de demandes s’expliquant par l’évolution du litige, et en l’occurrence un pré-rapport d’expertise dressé postérieurement à l’ordonnance entreprise, elles ne peuvent s’analyser comme des prétentions nouvelles prohibées en appel.

Les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires, représenté par la SCP Evazin-Thomas, administrateur judiciaire, doivent donc être déclarés recevables.

Sur le bien-fondé des demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce,en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, le syndicat des copropriétaires, qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, dispose d’actions récursoires à l’encontre des personnes, copropriétaires ou tiers, ayant causé ces dommages. Il reste qu’il résulte de ce qui précède que, malgré les contestations sérieuses soulevées par la société Elyott Immobilier concernant sa responsabilité, à titre personnel, dans les dommages causés à M. [F] ayant pour origine la toiture de l’immeuble, ce dernier n’a jamais entendu, dans le cadre de la présente procédure, rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par la SCP Evazin-Thomas, administrateur provisoire. En effet, ses demandes de travaux et provisions ne sont formées qu’à l’encontre du syndic.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, qui n’est pas condamné, sera débouté de ses appels en garantie formés, à titre reconventionnel, à l’encontre de M. [U] et de la société Concept Design Rénovation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que M. [F] succombe en appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Elyott Immobilier, en sa qualité de syndic de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 9], aux dépens de première instance et à verser à M. [F] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] sera tenu aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à la société Elyott Immobilier la somme de 3 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur judiciaire, ne sollicite des frais irrépétibles qu’à l’encontre de parties non perdantes, et en l’occurrence M. [U], la société Concept Design Rénovation et la société Elyott Immobilier, il sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement. Il en est de même pour M. [U] qui ne forme une telle demande qu’à l’encontre de la société Elyott Immobilier et du syndicat des copropriétaires, parties non perdantes à la procédure.

M. [F], en tant que partie perdante, sera également débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute M. [R] [F] de ses demandes de travaux, sous astreinte, et provisions formées à l’encontre de la SARL Elyott Immobilier, ès qualités de syndic en exercice ;

Déclare recevables les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SCP Evazin-Thomas ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SCP Evazin-Thomas de ses appels en garantie formés à l’encontre de M. [D] [U] et de la SAS Concept Design Conception ;

Condamne M. [R] [F] à verser à la SARL Elyott Immobilier la somme de 3 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile :

Déboute M. [R] [F], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SCP Evazin-Thomas, et M. [D] [U] de leurs demandes formées sur le même fondement ;

Condamne M. [R] [F] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

La greffière Pour le président empêché