COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

mm

N° 2024/ 396

N° RG 23/03796 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6KJ

[N] [A] épouse [F] [K]

[B] [F] [K]

[M] [F] [K]

C/

[W] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Caroline DE FORESTA

M^e Marie-Hélène GALMARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’AIX-EN-PROVENCE en date du 09 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 5222000002.

APPELANTS

Madame [N] [A] épouse [F] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [F] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [M] [F] [K]

demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [W] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-Hélène GALMARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoirement,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1999, [G] [L] épouse [A] et [W] [V] ont conclu un bail à ferme d’une durée de 9 ans portant sur des parcelles de terre et un hangar, cadastrés L H n° [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 9], KY n° [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (en partie) [Adresse 10], à [Localité 7], formant un même tènement d’ une superficie totale de 20ha, 28a et 34 ca.

Ce bail a été enregistré à la recette des impôts le 2 avril 1999.

Le bail s’est renouvelé avec les héritiers de Madame [A], les consorts [F] [K] [N], [B] et [M].

Par courrier recommandé en date du 25 mai 2021, [W] [V] a donné congé au bailleur pour le 1er avril 2023 au motif qu’il souhaitait prendre sa retraite, indiquant qu’il n’était pas opposé à une résiliation amiable anticipée à la date du 1er avril 2022.

Suivant assignations délivrées les 11 et 13 mai 2022, et enregistrées au greffe le 17 mai 2022, [W] [V] a fait citer [N], [B] et [M] [F] [K] en référé devant le Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’Aix-en-Provence, pour obtenir une indemnisation des améliorations apportées au fonds pris à bail en application des articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime.

Dans ses écritures soutenues oralement à l’audience, [W] [V] a fait valoir ses démarches amiables demeurées vaines auprès des bailleurs et a demandé à la juridiction de :

— condamner les consorts [F] [K] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 594000,00 euros pour les améliorations apportées au fonds,

— dire qu’il pourra se maintenir dans les lieux après l’expiration du bail rural jusqu’au complet règlement de cette indemnité par le bailleur et ce, sans avoir à leur régler une indemnité d’occupation,

— condamner les consorts [F] [K] au paiement d’une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la mise à leur charge des dépens de l’instance.

Dans leurs écritures soutenues oralement à l’audience, les consorts [F] [K] ont soulevé, in limine litis, l’irrecevabilité des demandes, en l’absence de respect de la procédure de conciliation préalable prescrite par les articles 885 et suivants du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils ont soutenu n’y avoir lieu à référé au regard des contestations sérieuses relatives au bénéfice du statut du fermage, au bail, à la qualification et aux fautes commises par le preneur.

Plus subsidiairement, ils ont conclu au débouté des demandes du preneur et in’niment subsidiairement, en cas de condamnation au versement d’une provision, ils ont sollicité la consignation de la somme, l’expulsion du locataire à l’expiration du bail, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux, outre la condamnation du preneur au paiement d’une somme de 5000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par ordonnance de référé du 9 février 2023, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a :

Déclaré recevables les demandes formées par [W] [V], au motif notamment que la conciliation préalable ne s’appliquait pas à la procédure de référé;

Condamné [N], [B] et [M] [F] [K] à payer à [W] [V] une somme de 200000 euros (deux cent mille euros) à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des améliorations apportées au fonds donné à bail;

Dit que cette somme devra être versée par les bailleurs au preneur avant l’expiration du bail 'xée au 1er avril 2023 et qu’ à défaut, ils ne pourront pas exiger le départ du preneur avant que ce versement ne soit effectué;

Condamné [N], [B] et [M] [F] [K] à payer à [W] [V] une somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné [N], [B] et [M] [F] [K] aux dépens de l’instance.

Rejeté le surplus des demandes.

Le président du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aix en Provence a notamment, au visa des dispositions des articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime, et au vu des rapports d’expertises amiables produits respectivement par les bailleurs et le preneur, considéré que [W] [V] avait apporté des améliorations au fonds pris à bail ce qui justifiait de lui accorder une indemnité provisionnelle d’ un montant de 200 000,00 euros, inférieure à la valeur cumulée des deux bâtiments édifiés par le preneur avec l’accord des bailleurs, durant l’exécution du bail, le droit à indemnisation de [W] [V] n’étant pas sérieusement contestable.

Les consorts [F] [K] ont relevé appel de cette ordonnance le 13 mars 2023.

Un calendrier de procédure a été notifié aux parties, l’affaire étant fixée pour être plaidée au 20 février 2024.

Par conclusions remises au greffe et notifiées le 16 février 2024, par message RPVA, développées oralement à l’audience, les consorts [F] [K] ont demandé à la cour de:

Vu les articles 893 , 894 , 808, 809 , 885 et suivants, 54 à 57 du Code de Procédure civile relatifs à la procédure de conciliation préalable, L 311 et suivants, L 411-1 et suivants, L 411-69, L 411-71, L411-73, L 411-76 , L 411-77 du code rural et de la pêche maritime.

Vu les articles 552 et suivants du Code Civil ,

Vu le bail du 1er avril 1999,

Vu l’ordonnance de référé du 9 février 2023 du président du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ Aix en Provence,

Vu les ordonnances sur requête de Monsieur le Président du tribunal judiciaire du 22 décembre et ordonnance complémentaire du 5 janvier 2023, désignant Me [D] huissier,

Vu le procès-verbal de constat de Me [D] huissier du 16 janvier 2023,

Sur la recevabilité :

Dire et juger que les deux appels du 10 mars 2023 n° RG 23/03796 et RG 23/03798 du jugement du 9 février 2023 sont recevables et seront joints ;

A titre principal,

Réformer l’ordonnance de référé du 9 février 2023 ;

Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [F] [K] ;

Dire et juger que les assignations de Monsieur [V] signifiées sans conciliation préalable et en référé, et non en la forme des référés, sont nulles ;

Dire et juger que Monsieur [V] est irrecevable et forclos en sa demande d’indemnité;

Subsidiairement,

Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes ;

Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [F] [K] ;

Réformer l’ordonnance de référé du 9 février 2023 ;

Dire et juger que le juge des référés est incompétent au profit du juge du fond pour juger de plusieurs contestations sérieuses, de questions de fond portant notamment sur le droit au statut du fermage, sur la requalification du bail, le statut des constructions, sur les autorisations des constructions, des sous locations, la nullité ou la validité du bail, de la convention, sur les améliorations, sur l’indemnité demandée ;

Dire et juger que le juge des référés ne peut accorder à Monsieur [V] une provision d’indemnité pour des améliorations culturales de 200.000 ou de 594.000 euros ;

Ordonner le renvoi de l’affaire au fond ;

Plus subsidiairement.

Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes principales et subsidiaires;

Réformer l’ordonnance de référé du 9 février 2023;

Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [F] [K];

Dire n’y avoir lieu à paiement d’une provision d’indemnité culturale;

Surseoir à statuer jusqu’au jugement à intervenir au fond par le tribunal paritaire des Baux ruraux ;

A titre infiniment subsidiaire

Réformer l’ordonnance de référé du 9 février 2023;

Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes;

Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [F] [K];

Dire n’y avoir lieu à paiement d’une provision d’indemnité culturale de 200.000 ou de 594.000 euros;

Tout en maintenant leurs contestations à tout droit de Monsieur [V] à une indemnité pour améliorations, dire et juger que de bonne foi les consorts [F] [K] offrent de consigner une provision réduite que la cour fixera ;

Dans tous les cas

Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [F] [K];

Condamner Monsieur [V] à payer aux consorts [F] [K] une indemnité d’occupation de 6.000 euros par mois à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la libération complète des lieux y compris par tout occupant de son fait;

Ordonner l’expulsion avec le concours de la [Localité 8] publique et d’un serrurier de Monsieur et Madame [R] occupants sans droit ni titre du fait de Monsieur [V];

Condamner Monsieur [V] à supprimer la troisième maison, les équipements annexes occupés par les époux [R], à restituer les lieux aux abords en l’état ainsi que les mobile-homes sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

Condamner Monsieur [V] à restituer en l’état initial les lieux environnants de la troisième maison dont le chemin d’accès à celle-ci, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

Réserver les droits des consorts [F] [K];

Condamner Monsieur [V] à communiquer aux consorts [F] [K], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les documents visés dans l’ordonnance sur requête des 22 décembre 2023 et 5 janvier 2024 :

' les documents justifiant de toutes les locations successives depuis 2003 pour chacune des maisons occupées,

' tous les documents administratifs techniques relatifs aux plans, déclarations, de travaux autorisations d’urbanisme des constructions, des équipements techniques, sanitaires, de tous autres travaux de défrichements , excavations dépôt de gravats, remblais , coupes,

' tous les documents justifiant des dates de constructions, achèvement des constructions de toute nature,

' les factures de matériaux et de prestataires de services ayant permis les travaux des constructions, équipements techniques, sanitaires, énergétiques ( eau, EDF, gaz, fosse septique'), et de tous aménagements de toute nature effectués par toutes autres personnes tierces,

' l’identité, la qualité de tous les occupants successifs des maisons, leurs titres justifiant leur occupation des lieux. ( baux, conventions, quittances de loyers état des lieux d’entrée, de sortie, taxes et impôts sur le revenu, assurances ),

' les justificatifs des paiements des loyers et des charges payés par les sous locataires ou occupants,

' les justificatifs des activités professionnelles des sous locataires ou occupants successifs des lieux depuis 2004 jusqu’à ce jour,

' les déclarations d’impôts, avis d’imposition de 2000 à 2023 de Monsieur et Madame [V] sur les revenus,

' les attestations de paiement des cotisations de Monsieur et Madame [V] à la MSA,

' les bulletins de salaires, déclarations Cerfa 2035 d’auto entrepreneur de 2000 à 2023 de Monsieur et Madame [V],

' les impôts et taxes fonciers et d’habitation de 1999 à 2023 payés par Monsieur et Madame [V],

' les attestations d’assurance de 1999 à 2023 des biens de Monsieur et Madame [V],

' les autorisations sanitaires départementales d’exploiter un élevage d’autruches, leur renouvellement,

' les factures des achats et ventes successives des autruches, produits dérivés pendant l’activité, ' les prêts tableaux d’amortissement pour tous les travaux réalisés,

' Les justificatifs des demandes et subventions accordées au titre des constructions et de l’activité d’élevage et agricole ;

Condamner Monsieur [V] à payer à Mesdames Monsieur [N], [B], [M] [F] [K] 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants font valoir notamment que :

' Leur appel est recevable, car la notification du 9 février 2023, du jugement, expédiée par le greffe le 10 février 2023 en application de l’article 891 du code de procédure civile mentionne que le délai d’appel est d’un mois et non de quinze jours, de sorte que les deux appels formés le 10 mars 2023 sont recevables.

' La demande d’indemnité provisionnelle est forclose à défaut de tentative de conciliation préalable, le juge ayant été saisi en référé et non en la forme des référés, comme il se doit lorsque l’article L 411-76 du code rural et de la pêche maritime est invoqué.

' Les assignations de Monsieur [V] signifiées sans conciliation préalable et en référé et non pas en la forme des référés sont nulles.

' Le bénéfice du statut du fermage est contesté, car M [V], s’il bénéficiait d’un bail rural n’a jamais exploité une activité agricole d’élevage ou alors uniquement de 2008 à 2009. Il ne prouve pas la contrepartie onéreuse, sérieuse et oppose toujours un refus de communiquer toutes ses déclarations de revenus et ses déclarations à la MSA depuis le début du bail.

' Il a obtenu tardivement un permis de construire, le 9 janvier 2004, pour réaliser deux bâtiments agricoles, un couvoir et une nurserie, destinés à son élevage d’ autruches, et une autorisation de clôture.

' En 2005 , il n’avait pas obtenu les autorisations des services sanitaires pour ouvrir un élevage d’autruches.

' Le bénéfice du statut du fermage nécessite que la finalité de l’usage du bien loué soit respectée. Or les bâtiments d’élevage ont été transformés en maison d’ habitation dès 2004 et il a construit une troisième maison. Il loue l’ensemble depuis plusieurs années dans le cadre de baux d’habitation, percevant des loyers. Les constats d’huissier établis sur ordonnance sur requête ont démontré la présence d’occupants se présentant comme locataires, en réalité des sous locataires, au moins depuis 2017.

' Ces maisons ont été construites ou transformées alors qu’elles se situent en zone Natura 2000 et sont donc en contravention avec les règlements d’urbanisme de la zone.

' Dans un courrier du 22 avril 2008 , le preneur écrivait au bailleur « la ferme pédagogique est terminée les visiteurs commencent à arriver ».

' En réalité, il a toujours eu une autre activité, salariée, en tant qu’agent EDF. Il n’a pu produire qu’une inscription MSA pour l’année 2001.

' L’expertise de M. [Z] de 2017 confirme l’absence de toute activité agricole et le mauvais entretien des parcelles.

' La convention du 7 avril 2009 dont se prévaut le preneur, sur le principe et les modalités de l’indemnité pour améliorations culturales en fin de bail, est nulle ou inopposable ; la validité du consentement de madame [F] est contestée ; usufruitière, elle ne pouvait représenter ses enfants mineurs , nus propriétaires, dans une convention portant sur une modification substantielle du bail, la renonciation de l’ usufruitier au bénéfice de l’article L 411-77 du code rural et de la pêche maritime qui est d’ordre public causant un préjudice évident aux nus propriétaires , ce qui peut caractériser une fraude aux droits de ces derniers.

Par conclusions remises au greffe de la cour et notifiées le 20 février 2024, par message RPVA, M. [W] [V] a demandé à la cour de :

Vu les articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime,

A titre principal,

Déclarer irrecevables les appels formés par les consorts [F] [K], au motif que plus de 15 jours se sont écoulés à compter de la notification de l’ordonnance par le greffe du tribunal paritaire des baux ruraux ;

A titre subsidiaire,

Vu les articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime,

Confirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable l’action de Monsieur [W] [V] et lui a accordé une provision au titre des améliorations apportées au fonds des consorts [F] [K],

La réformer pour le surplus,

Débouter les consorts [F] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [N] [F] [K] à verser à Monsieur [W] [V], une indemnité provisionnelle d’un montant de 594.000,00 euros pour les améliorations qu’il a apportées au fonds donné à bail rural,

Dire que Monsieur [W] [V] pourra se maintenir dans les lieux après l’expiration du bail rural, jusqu’au complet règlement de cette indemnité par le bailleur et ce, sans avoir à régler une indemnité d’occupation,

Condamner les consorts [F] [K] à supporter le coût de la mesure d’expertise diligentée par Madame [C], soit la somme de 2 844 euros,

En tout état de cause,

Condamner les consorts [F] [K] à régler à Monsieur [V], une somme de 3 000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure,

Condamner les consorts [F] [K] à supporter les entiers dépens en ce compris le coût du rapport d’expertise de Madame [C].

Aux motifs, notamment, que:

' En application de l’article L 411-76 du code rural et de la pêche maritime , le président du tribunal paritaire des baux ruraux statue en référé et non en la forme des référés.

' Il n’est pas forclos, le délai de forclusion étant de 12 mois à compter de la fin du bail. Or le bail est arrivé à échéance le 1er avril 2023.

' La procédure prévue par l’article L 411-73 du code rural, quant au droit à indemnisation du preneur, n’est applicable qu’en l’ absence dans le bail de clause prévoyant les améliorations.

' Ici, dès la signature du bail à ferme, la bailleresse avait autorisé le preneur à réaliser des travaux importants et notamment à construire sur les lieux loués une maison d’habitation, un bâtiment d’accueil et les infrastructures afférentes.

' L’éleveur doit pouvoir demeurer sur les lieux de son exploitation et y construire son habitation.

' Par acte sous seing privé du 7 avril 2009, postérieurement au renouvellement du bail et à la réalisation de ces travaux par le preneur, l’indivision [F] [K] et Monsieur [V] ont signé une convention sous seing privé établie par maître [W] [I], notaire, relative aux améliorations réalisées par le fermier. Dans cette convention, le principe d’une indemnisation des améliorations culturales a été acté et les bailleurs ont renoncé expressément aux dispositions de l’article L 411-71 du code rural, quant à la déduction de l’amortissement, et à l’article L 411-77.

' Le bail a bien une contrepartie, un loyer de 850,64 euros par an qui correspond à la valeur locative de terres en l’état de friche et bois inexploitables. En outre le preneur prend à sa charge l’intégralité de la taxe foncière , soit 1549,00 euros. Le caractère onéreux de la mise à disposition des terres est ainsi caractérisé et le statut du bail rural doit s’appliquer.

Par note en délibéré autorisée, le conseil des consorts [F] [K] a fait valoir qu’en première instance, ces derniers ont conclu à l’irrecevabilité des demandes de M [V] pour défaut de conciliation préalable, que ce moyen a été présenté in limine litis, dans leurs écritures de première instance et soutenu oralement à l’audience, et qu’il est repris à hauteur d’appel.

Par arrêt partiellement avant dire droit du 17 avril 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, la cour a :

Ordonné la jonction des procédures d’appel enregistrées sous les numéros RG 23/ 03796 et RG 23/03798, sous le numéro RG 23/ 03796.

Déclaré recevable l’appel des consorts [F] [K],

Avant dire droit,

Vu l’article 74 du code de procédure civile,

Ordonné la réouverture des débats sur l’ irrecevabilité de l’exception de nullité des actes introductifs d’instance, soulevée pour la première fois à hauteur d’appel par les consorts [F] [K],

Invité les parties à fait part de leurs observations sur cette fin de non-recevoir soulevée d’office par la cour,

Renvoyé l’affaire à l’audience du 3 octobre 2024 à 14H15,

Sursis à statuer jusque-là sur le surplus des prétentions des parties et les dépens.

Par observations écrites du 11 juin 2024, le conseil de M. [W] [V] a fait valoir que l’ exception de nullité des actes introductifs d’instance n’avait jamais été soulevée en première instance et qu’en conséquence elle était irrecevable à hauteur d’appel.

Par requête enregistrée le 1er août 2023, [W] [V] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, au fond, pour obtenir la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 594000,00 euros au titre des améliorations apportées sur le fonds donné à bail ; voir dire qu’il pourra se maintenir dans les lieux jusqu’au complet règlement d’une indemnité d’occupation, subsidiairement voir ordonner une expertise et désigner tel expert avec mission de recenser tous les travaux d’amélioration qu’il a réalisés.

Les consorts [F] [K] ont demandé au tribunal de rejeter ces demandes, en raison des fautes lourdes commises par le preneur, et sollicité la résiliation du bail aux torts de [W] [V] avec effet rétroactif en 2009. Subsidiairement, ils se sont associés à la demande d’expertise judiciaire et ont sollicité, en tout état de cause, la condamnation du demandeur à leur payer une provision de 100 000,00 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice qui sera déterminé après expertise, une indemnité d’occupation de 6000,00 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux, une somme de 360000,00 euros au titre des indemnités d’occupation échues sur les 5 dernières années; enjoindre à [W] [V] de communiquer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, divers documents dont le détail est précisé au dispositif des conclusions du bailleur, outre la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’ Aix-En-Provence a ordonné une expertise, confiée à Mme [J] [E] avec notamment pour mission de :

— Décrire les travaux réalisés par le preneur depuis la conclusion du bail rural, de préciser la cause et la nature de ces travaux, d’en donner une estimation financière, en prenant en considération l’éventuelle irrégularité de certaines constructions au regard des règles d’urbanisme et d’environnement ;

— Donner le cas échéant une description et une estimation financière des améliorations réalisées par le preneur conformément aux définitions posées par les articles L 411-69 à L 411-78 du code rural et de la pêche maritime, afin d’évaluer l’indemnité du preneur sortant ;

— Donner le cas échéant une description et estimation financière des dégradations par le preneur des biens loués ou de toute autre réalisation apportant une moins-value au fonds ;

— Établir au vu de ces éléments un décompte des sommes respectivement dues par les parties.

C’est en l’ état que se présente l’affaire.

MOTIVATION :

Sur la nullité des assignations des 11 et 13 mai 2022 :

A hauteur d’appel, les appelants soulèvent la nullité des assignations délivrées les 11 et 13 mai 2022 par [W] [V] , aux motifs que ces assignations auraient été délivrées en référé et non en la forme des référés, et en outre sans conciliation préalable.

Or, selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi , alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Et, aux termes de l’article 112 du même code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non recevoir sans soulever la nullité.

Il s’ensuit que la partie qui a soulevé une fin de non-recevoir en première instance et /ou conclu au fond est irrecevable à se prévaloir, pour la première fois à hauteur d’appel, d’ une exception de nullité de l’acte introductif d’instance.

En l’espèce, les consorts [F] [K] ont soulevé en première instance l’irrecevabilité des demandes de M. [V] à défaut de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux au fond, aux fins d’indemnisation, et du respect de la procédure de conciliation préalable, en application des articles 885 et suivants , 54 à 57 du code de procédure civile.

La note d’audience jointe au dossier transmis par le tribunal ne fait pas état qu 'une exception de nullité a été débattue à l’audience, qui ne figurait d’ailleurs pas dans les dernières conclusions en réponse notifiées par les consorts [F] [K] en première instance.

A aucun moment, ils n’ont soulevé au préalable la nullité des assignations introductives d’instance en date des 11 mai et 13 mai 2022.

Dès lors, l’exception de nullité des actes introductifs d’instance est irrecevable à hauteur d’appel.

Sur la recevabilité des demandes de M [V] et la forclusion:

Les consorts [F] [K] soutiennent que la demande d’indemnité provisionnelle est forclose à défaut de tentative de conciliation préalable et le président du tribunal paritaire des baux ruraux ayant été saisi en référé, et non en la forme des référés, comme il se doit lorsque l’article L 411-76 du code rural et de la pêche maritime est invoqué.

Toutefois, le président de la juridiction paritaire a une compétence spéciale pour fixer, en statuant en référé et non plus en la forme des référés, depuis l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019, l’indemnité provisionnelle due au preneur évincé, en application des dispositions de l’article L. 411-76 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime.

Aux termes de ce texte, s’il apparaît que le preneur est en droit de prétendre à une indemnité et si celle-ci n’a pas été définitivement fixée un an avant l’expiration du bail, la partie la plus diligente dispose de la faculté de saisir le président du tribunal paritaire des baux ruraux statuant en référé, en vue de la fixation d’une indemnité provisionnelle d’un montant le plus proche possible de celui de l’indemnité définitive, et qui, nonobstant toute opposition ou appel, devra être versée ou consignée par le bailleur dans le courant du mois de la notification de la décision en fixant le montant. Le preneur pourra exiger à son départ des lieux le versement des sommes consignées, et ce sans préjudice de la restitution ultérieure de l’excédent éventuel lors de la décision définitive. Dans le cas dans lequel, malgré la fixation de l’indemnité provisionnelle ou définitive, le bailleur n’aurait pas versé ou consigné celle-ci à la date de l’expiration du bail, il ne pourra pas exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué.

En la matière, il y a lieu de faire application du droit commun des articles 484 et suivants du code de procédure civile, relatifs aux ordonnances de référé. L’instance est introduite par assignation à jour fixe, et seulement par assignation.

Par ailleurs , il ressort de l’article 887 du code de procédure civile que la tentative préalable de conciliation prévue par ce texte relève du chapitre I « de la procédure ordinaire » du titre V relatif aux « Dispositions particulières au tribunal paritaire des baux ruraux » et non du chapitre II sur « Les ordonnances de référé ».

Dès lors, la tentative de conciliation préalable n’est pas obligatoire en matière de référé. La demande d’indemnité provisionnelle est donc recevable et n’ encourt nullement la forclusion puisqu ' elle a été présentée moins d’un an avant la date d’effet du congé délivré par M. [V].

En effet, l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime précise, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, que la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion.

Tel n’est pas le cas en l’espèce. La demande de provision est ainsi recevable.

Sur le bien fondé de la demande de provision :

Aux termes de l’article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime, « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.

Selon l’article L 411-71 du même code, l’indemnité est ainsi fixée :

1° en ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6% par année écoulée depuis leur exécution . Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en conseil d’État, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’ habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d’amortissement déterminées à partir d’un barème national. En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation.

Ainsi, pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, (ainsi que pour les travaux imposés par l’autorité administrative, en l’absence d’accord préalable des parties), le principe posé par l’article L. 411-71 1° est que l’indemnité due au preneur sortant est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution, ou de la valeur d’amortissement fixée par arrêté préfectoral sur la base d’ un barème national, sous réserve que les améliorations conservent une valeur effective d’utilisation.

Selon le 2° du même article, en ce qui concerne les plantations, l’ indemnité est égale à « l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d''uvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ». Il s’agit de déterminer l’ensemble des dépenses engagées jusqu’à l’entrée en production, incluant les frais de main-d''uvre, réactualisées au jour de la fin du bail et diminuées de l’amortissement déterminé selon la durée normale de production de l’espèce plantée.

Pour les travaux de transformation du sol, améliorations culturales et foncière, l’article L. 411-71 3° dispose que : « En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans. Le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d’une expertise. En ce cas, l’expert peut utiliser toute méthode lui permettant d’évaluer avec précision , le montant de l’indemnité due au preneur sortant ».

Étant rappelé que le montant de l’indemnité provisionnelle doit être fixé à un montant aussi proche que possible de celui de l’indemnité définitive, encore faut-il que le droit à indemnité ne soit pas sérieusement contestable, conformément aux dispositions de l’article 894 du code de procédure civile. En l’espèce, les parties s’opposent sur l’application de la convention du 7 avril 2009 qui prévoit d’une part que le preneur est privé du droit à l’indemnité définie par l’article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime, en cas de faute lourde dûment reconnue par le juge, et, d’autre part, que le pourcentage annuel d’amortissement ou tout autre pourcentage fixé par l’autorité compétente ne sera pas déduit de la valeur, au jour de l’expiration du bail des améliorations apportées par le preneur.

Or, ces dispositions sont contraires aux dispositions de l’article L 411-77 du code rural et de la pêche maritime qui répute non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur « par les dispositions précédentes », notamment par les articles L 411-69 et L 411-71 précités.

Ainsi, les bailleurs invoquent les fautes du preneur ayant consisté à transformer les bâtiments d’élevage en habitations, à construire une 3ème maison sans autorisation ni permis de construire, et à louer l’ensemble et plusieurs mobil homes, avec terrain attenant, sans autorisation du bailleur , alors que le bail était destiné à un élevage d’autruches . Ils font valoir que l’huissier qu’ils ont mandaté a constaté la présence d’ au moins cinq familles locataires et que les articles L 411-27 et L 411-35 du code rural interdisent la sous location à usage d’habitation sans autorisation du bailleur, sous peine de résiliation. Ils font état également de dégradations qui justifient une indemnisation à leur bénéfice.

Ils indiquent aussi que M [V] n’exerçait plus l’ activité d’éleveur depuis plusieurs années, avant même le congé qu’il a délivré.

Ils contestent enfin la validité de la convention signée par l’usufruitière, seule, le 7 avril 2009 en ce qu’elle serait contraire aux dispositions d’ordre public des articles L 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

[W] [V] réplique en substance que :

' l’article 9 du bail à ferme du 1er avril 1999 contient d’ores et déjà l’autorisation du bailleur, donnée au preneur, de construire des abris, deux couvoirs, des poussinières, un bâtiment d’accueil, une habitation, une citerne d’eau, une fosse septique et une station d’épuration sur les parcelles louées. En contrepartie de ces améliorations autorisées, le bail prévoyait que le preneur aurait droit, à sa sortie des lieux, à une indemnité calculée conformément à l’article L 411-71 du code rural.

' Par courrier du 14 mai 1999, Mme [G] [A], alors propriétaire du domaine, avait autorisé Monsieur [V], dans le cadre du bail rural qu’elle lui avait octroyé, à clôturer les parcelles faisant l’objet du bail.

' Le 13 juin 2001, M. [U] [F] [K] , en qualité de représentant de Mme [G] [A] a également autorisé le preneur à ériger une butte de terre sur environ 500 mètres en limite de la ligne de chemin de fer.

' Pour construire sa maison d’habitation sur le site, le preneur devait être propriétaire de deux hectares de terre selon les conditions posées par le Conseil pour l’Habitat Agricole en Méditerranée Provence, la règle étant que l’éleveur doit habiter sur place .

' Les coindivisaires [F] [K] s’étaient engagés à vendre ces deux hectares de terrain , raison pour laquelle M [V] a entrepris d’importants travaux de construction sur l’assiette du bail. Ils n’ont jamais tenu cet engagement.

' En revanche, par acte sous seing privé du 7 avril 2009, postérieurement au renouvellement du bail et à la réalisation des travaux par le preneur, l’indivision [F] [K] et M. [V] ont signé une convention établie sous-seing privé par Maître [W] [I], notaire, relative aux améliorations réalisées par le fermier. Cette convention liste toutes les améliorations apportées au fonds par le preneur et stipule, « ces améliorations ayant été à ce jour réalisées '. il est expressément convenu que le preneur aura droit aux indemnités culturales dues au preneur sortant prévues par l’article L 411-69 du code rural et, de convention expresse , il est convenu que cette indemnité sera fixée conformément à l’article L 411-71 4 ème alinéa et ce, quelle que soit la cause qui aura mis fin au bail.

L’indemnité sera donc égale à la valeur au jour de l’expiration du bail, des améliorations apportées par le preneur, compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation et de convention expresse, il est convenu qu’il ne sera pas déduit à la date d’expiration du bail un pourcentage, soit 6% soit de tout autre pourcentage fixé par l’autorité compétente, correspondant aux amortissements pour les bâtiments d’habitation , d’exploitation et les ouvrages incorporés au sol, mais qu’au contraire cette indemnité sera fixée en fonction de la valeur vénale au jour de la résiliation du bail desdites améliorations ».

Force est de constater, cependant, que cette même convention prévoit que l’indemnité pour améliorations culturales est due sauf faute lourde du preneur et qu’elle comporte la renonciation du bailleur aux dispositions de l’article L 411-77 du code rural lequel répute non écrites les clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur notamment par les dispositions des articles L 411-69 et L 411-71 du code rural.

Or, la validité de ce protocole d’accord et sa portée déterminent notamment les modalités de calcul de l’indemnité pour améliorations, quant à la prise en compte ou non d’une décote pour amortissement, et la déchéance du droit à indemnité en cas de faute lourde du preneur. L’interprétation de cette convention au travers des éléments factuels avancés de part et d’autre relève par ailleurs du juge du fonds et échappe aux pouvoirs du juge des référés , juge de l’évidence.

Il s’ensuit qu’il n’ y a pas lieu en l’état de fixer une indemnité provisionnelle, [W] [V] est en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, de démolition et de communication de pièces des consorts [F] [K]:

Le droit à indemnité pour améliorations culturales, la fixation de l’indemnité définitive ou provisionnelle, lorsque ce droit est reconnu, et son paiement ou sa consignation déterminent le droit au maintien dans les lieux du preneur. Le preneur, autorisé à rester dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité, n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation mais doit continuer à payer le fermage. La demande de [W] [V] tendant à voir dire qu’il pourra se maintenir dans les lieux jusqu’au complet règlement de l’indemnité pour améliorations, sans indemnité d’occupation est donc sans objet.

Il convient en conséquence de dire n’y a voir lieu à référé sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation des appelants, et, au surplus, sur leurs demandes de démolition de la troisième maison, de remise en état des lieux et de communication de pièces sous astreinte, demandes dont ils ont saisi le juge du fond et sur lesquelles celui-ci a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise qu’il a ordonnée.

Sur la demande de [W] [V] tendant à la condamnation des appelants à supporter le coût de l’expertise amiable diligentée par Madame [C], soit la somme de 2844 euros.

Cette demande relevant du fond du litige , il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de dire qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

L’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort.

Vu l’arrêt partiellement avant dire droit du 17 avril 2024,

Déclare irrecevable l’exception de nullité des assignations délivrées par [W] [V] les 11 et 13 mai 2022,

Confirme l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal paritaire des baux ruraux d’ Aix-en-Provence, en ce qu’ il a jugé recevable la demande d’indemnité provisionnelle de [W] [V], formée en application de l’article L 411-76 du code rural et de la pêche maritime,

Y ajoutant,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la forclusion de cette demande,

Infirme l’ordonnance de référé pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute [W] [V] de sa demande d’indemnité provisionnelle,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles des consorts [F] [K] et sur le surplus des demandes de [W] [V],

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT