COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 31 OCTOBRE 2024

N°2024/206

Rôle N° RG 20/12764 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVN4

SARL MOSS BE

C/

S.C.I. PRIMONIAL CAPIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire (section des loyers commerciaux) de Grasse en date du 10 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05133.

APPELANTE

Société MOSS BE SARL prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société PRIMONIAL CAPIMMO S.C.I. poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 avril 2014, la société Victor Hugo, bailleresse, aux droits de laquelle vient la société Primonial capimmo a donné à bail commercial à la société Moss be, preneuse, pour une durée de douze années, commencant à courir le 1er mai 2014, un local commercial.

Le local commercial était situé à [Adresse 3] au sein de la galerie commerciale de l’immeuble dénommé [Localité 4].

Concernant le loyer, une clause utile du bail commercial stipule : 'un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à 2, 5 % du chiffre d’affaires annuels hors taxes, réalisé par le preneur dans les lieux loués. Toutefois, de convention expresse et par dérogation à tout ce qui précède, il est convenu entre les parties que le loyer ci-dessus défini ne pourra pendant toute la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellement être inférieur à une somme fixée à 110 000 euros par hors taxes, hors charges et hors accessoires, représentant un loyer minimum annule garanti lequel variera triennalement automatiquement (…) En fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction'.

Un litige se nouait entre les parties concernant le prix du bail révisé.

Le 30 octobre 2019, la preneuse délivrait un congé pour le 30 avril 2020 et quittait les lieux loués, un constat d’huissier ayant été réalisé le 31 décembre 2019 aux termes duquel elle remettait volontairement les clefs du local.

Par acte d’huissier du 16 octobre 2019, la société Moss be a fait assigner la société Primonial capimmo devant le juge des loyers commerciaux de Grasse sur le fondement des articles L 145-37, L-145-38 et suivants du Code de commerce sollicitant, à titre principal, la révision du loyer du bail à 56 754 euros /HT/HC par an et, à titre subsidiaire, une mesure d’expertise pour obtenir un avis sur la valeur locative du local commercial.

Par jugement prononcé le 10 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux de Grasse s’est prononcé en ces termes:

— déclare irrecevable la demande de condamnation de la SCI Primonial capimmo en dommages et intérêts provisionnels formulée par la SARL Moss be ainsi que la demande de condamnation de la SARL Moss be aux loyers impayés formulée par la SCI Primonial capimmo,

— constate que le bail commercial conclu le 29 avril 2014 entre la société Moss be et la SCI Primonial capimmo, venant aux droits de la société Victor Hugo comporte une clause recette,

par conséquent,

— déboute la SARL Moss be de sa demande en révision du prix du bail commercial,

— condamne la SARL Moss be à payer à la SCI Primonial capimmo la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la SARL Moss be aux dépens,

— ordonne l’exécution provisoire,

— rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour déclarer irrecevables les demandes de dommages-intérêts et de condamnation aux loyers impayés, le juge des loyers commerciaux retenait, d’une part, que sa compétence se limitait à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé en application de l’article R 145-23 du code de commerce et que, d’autre part, ces demandes ne présentaient pas un lien suffisant avec les demandes originaires.

Pour débouter la preneuse de sa demande sa demande en révision du prix du bail commercial, le juge des loyers commerciaux mentionnait d’abord que la révision triennale était applicable à tous les baux soumis au statut à l’exception des baux assortis d’une clause recette (c’est-à-dire d’une clause prévoyant un loyer variable ou dont l’une des composantes du loyer est variable en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire du preneur) et indiquait ensuite que le loyer comportait précisément en l’espèce une telle clause (le loyer étant composé d’une partie variable c’est-à-dire d’un pourcentage de son chiffre d’affaires).

La société Moss be a formé un appel le 18 décembre 2020 en ces termes: 'appel tendant à la réformation du jugement n° 19/05133 rendu par Monsieur le Juge des loyers commerciaux près le tribunal Judiciaire de Grasse en date du jeudi 10 décembre 2020 en ces chefs qui ont:

— déclaré irrecevables la demande de condamnation de la SCI Primonial capimmo en dommages et intérêts provisionnels formulée par la SARL Moss be ainsi que la demande de condamnation de la SARL Moss be aux loyers impayés formulée par la SCI Primonial capimmo.

— constaté que le bail commercial conclu le 29 avril 2014 entre la SARL Moss be et la SCI Primonial capimmo, venant aux droits de la société Victor Hugo, comporte une clause recette.

Par conséquent,

— débouté la SARL Moss be de sa demande en révision du prix du bail commercial.

— condamné la SARL Moss be à payer à la SCI Primonial capimmo la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la SARL Moss be aux dépens.

— ordonné l’exécution provisoire.

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article 514 du code de procédure Civile

et ainsi débouté la SARL Moss be de ses demandes tendant à voir:

*dire et juger que, par application des dispositions de l’article L145.38 du code de commerce, le loyer du bail révisé en date du 29 avril 2014 doit être fixé à la somme annuelle de 56.754 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 ;

*condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la SCI Primonial capimmo à lui restituer tout ou partie des loyers trop perçus à compter de la date d’effet du nouveau loyer, soit rétroactivement à compter du 1er janvier 2019 ;

*condamner la SCI Primonial capimmo à lui payer la somme de 600.000 euros de dommages et intérêts provisionnels au regard de son départ anticipé, des tracas financiers en

découlant, de la perte du chiffre d’affaires généré par le déménagement dans un nouveau Local,

*ordonné l’exécution provisoire de la décision à intervenir

*condamner la SCI à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

à titre subsidiaire,

*ordonné la réalisation d’une expertise pour déterminer la valeur locative des lieux donnés à bail commercial

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 2 juillet 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2021, la société Moss be demande à la cour de :

vu les dispositions des articles L 145-37, L-145-38 et suivants du code de commerce,

vu les dispositions de l’article R 145-20 du code de commerce,

vu les dispositions de l’article 1156 du code civil dans sa version antérieure a 2016,

vu les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile,

— dire recevable et bien fondée la SARL Moss be dans son appel interjeté à l’encontre du jugement,

— débouter en tout état de cause la société Primonial capimmo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires à celles formulées par la société Moss be,

— infirmer dans son ensemble le jugement,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire que, par application des dispositions de l’article L 145.38 du code de commerce, le loyer révisé du bail en date du 29 avril 2014 à effet du 1er mai 2014, doit être fixé à la valeur locative annuelle de 56.754 euros /HT/HC par an au lieu de112.000 euros/HT/HC par an (et ce a compter du ler janvier 2019),

— condamner la société Primonial capimmo, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard a compter de la signification de toute décision à intervenir, à rembourser la société Moss be la partie du loyer trop perçue sur la base de la différence existant entre le montant du loyer annuel initial de 12.043 euros et le montant du loyer annuel révisé de 56.754 euros, soit sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, un différentiel de 55.289,00 euros, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la lettre RAR de demande de révision en date du 18 mai 2019,

— condamner la société Primonial capimmo à payer à la société Moss be, au regard du départ anticipé de cette dernière, des tracas financiers en rapport, de la perte de chiffres d’affaires générée par le déménagement dans un nouveau local, une provision à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice financier résultant de cette situation, de 100.000euros/ an, soit sur la durée du bail restant à courir (6 ans) si la société requérante n’avait pas été contrainte de partir, de 600.000 euros.

— condamner la société Primonial capimmo à payer à la société Moss be les entiers dépens ainsi qu’à la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

il est demande à la cour de :

— désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, les frais de cette expertise devant être supportes par la société Primonial Capimmo,

dans cette hypothèse, il est demande en conséquence dans 1'attente du rapport d’expertise judiciaire, à la cour de:

— fixer le loyer à compter du 1er janvier 2019 au montant annuel de 56.754 euros /HT/HC par an (et en conséquence, condamner la société Primonial capimmo, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de toute décision à intervenir, à rembourser à la société Moss be, la partie du loyer trop perçue sur la base de la différence existant entre le montant du loyer annuel initial de 112.043 euros et le montant du loyer annuel révisé de 56.754 euros, soit sur la période du ler janvier 2019 au 31 décembre 2019, un différentiel de 55.289,00 euros, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la lettre RAR de demande de révision en date du 18 mai 2019,

— voir en telle hypothèse réserver les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2022, la société Primonial capimmo demande à la cour de:

— principalement, déclarer nuls et de nul effet, et annuler l’acte de saisine du 16 octobre 2019 et le jugement,

— subsidiairement, infirmer partiellement le jugement,

— et statuant à nouveau:

— faute d’intérêt à agir, et faute d’avoir respecté les articles R.145-20 et suivants du code de commerce, déclarer la société Moss be irrecevable en ses demandes et, partant, l’en débouter,

— à titre reconventionnel, condamner la société Moss be à lui payer les loyers dus au 14 janvier 2020 soit la somme de 40.395,98 euros TTC,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la société Moss be à lui payer 7.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la Société Moss be encore en tous les frais et dépens, dont les frais d’expertise, s’il y a lieu, et d’huissier.

MOTIFS

1-sur la demande de l’intimée d’annulation de l’assignation du 16 octobre 2019 et du jugement

Aux termes de l’article 118 du code de procédure civile :Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Selon l’article L145-37 du code de commerce :Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

L’article L145-38 al 1 et 2 du code de commerce ajoute:La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’article R145-23 du code de commerce dipose:Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’article R145-25 du code de commerce énonce enfin :Les mémoires contiennent :

1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ;

2° L’indication des autres prétentions ;

3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie.

Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Pour la bailleresse intimée, tant l’assignation que le jugement sont nuls. Elle précise que l’action de la preneuse, qui est une action en fixation du prix du bail révisé, est entachée d’une irrégularité de fond viciant l’ensemble de la procédure. Pour elle, le mémoire qui lui a été notifié n’est pas un mémoire en fixation du prix du bail révisé mais un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé. Dés lors, pour elle, il n’y a pas eu de mémoire préalable et la procédure en fixation du prix du bail révisé est viciée.

Elle ajoute que, dans le mémoire, il n’est aucunement fait référence à l’article

L. 145-38 du code de commerce, qu’il ne se réfère à aucune demande de révision du loyer antérieure et que n’est pas jointe une copie de la demande de révision du loyer antérieure.

En l’espèce, il résulte de l’assignation introductive d’instance de la preneuse, en date du 16 octobre 2019, que cette dernière forme bien une demande en fixation du loyer révisé, celle -ci invoquant, dans cet acte, les dispositions des articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce.

Il est admis que la procédure prévue par les articles R. 145-24 à R. 145-27 du code de commerce en ce qu’elle est relative au dépôt des mémoires et à leur notification s’impose aux justiciables comme ayant été édictée dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties.

La notification préalable à la saisine du juge du mémoire du demandeur ou du défendeur ne peut être remplacée par aucun acte même extrajudiciaire. S’il n’y a pas eu de mémoire préalable, l’assignation et les conclusions sont affectées d’une nullité de fond, entraînant la nullité du jugement subséquent.

En l’espèce, la cour doit déterminer si, comme le prétend la bailleresse intimée, le mémoire qui lui a été notifié par la preneuse est inefficace, dés lors que, selon elle, il ne constitue pas un mémoire portant sur la révision triennale du loyer mais un mémoire portant sur la seule fixation du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, le mémoire préalable pris par la société Moss n’indique pas clairement qu’il est relatif à la révision triennale du loyer. En outre, il se réfère, à un moment donné et par erreur, dans son corps, à la fixation du loyer du bail renouvelé au lieu de la fixation du loyer révisé.

Nonobstant ces éléments rédactionnels maladroits, il n’en demeure pas moins qu’il ressort clairement de la lecture du reste de cet acte qu’il s’agit bien d’un mémoire préalable à une procédure judiciaire de révision triennale légale du loyer

En effet, ledit mémoire fait également état, à plusieurs reprises en son sein, d’un contentieux entre les parties concernant la révision du loyer. En outre, il n’est jamais fait état d’un bail renouvelé. Enfin, le titre du mémoire se réfère lui-aussi à la révision triennale du loyer, même si cela n’est pas très clair, puisqu’il est invoqué la valeur locative et donc le déplafonnement du loyer révisé.

Le mémoire prescrit par la loi a bien été notifié et a bien précédé la saisine du juge des loyers commerciaux. Il ne s’agit pas d’une irrégularité de fond.

Or, la bailleresse n’établit pas en quoi elle a souffert d’un grief, alors même que tant la demande préalable formée par la preneuse, que l’assignation, se réfèrent bien, pour leur part, au loyer révisé.

Il est également admis que le mémoire, qui ne contient pas une copie de la demande en fixation du prix, n’est pas entaché d’une irrégularité de fond.

Ainsi, même, si, en l’espèce, le mémoire préalable de la preneuse ne comporte pas une copie de la demande en fixation de prix faite, aucune nullité pour irrégularité de fond n’est encourue à ce titre. Or, la bailleresse ne démontre pas davantage le grief qu’elle aurait subi.

Le moyen de nullité sera écarté des débats.

Il y a lieu de rejeter la demande de la société Primonial capimmo de voir déclarer nuls et de nul effet, tant l’acte de saisine du 16 octobre 2019 que le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Grasse.

2-sur la recevabilité de la demande de la preneuse de révision du loyer

— sur la recevabilité au regard de l’intérêt à agir

Selon l’article 122 du code de procédure civile :Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code ajoute :L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article R145-20 du même code :La demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

La bailleresse prétend que la preneuse ne dispose plus d’intérêt à agir et qu’elle est donc irrecevable à demander une révision du loyer, ayant délivré son congé pour le 30 avril 2020 et ayant quitté les lieux depuis lors.

Toutefois, en l’espèce, même si l’appelante n’a plus la qualité de preneuse depuis le 30 avril 2020 (date d’effet de son congé) et même si elle n’occupe plus les locaux depuis le 31 décembre 2019, elle a bien un intérêt à solliciter une révision des loyers pour une période antérieure à la fin du bail.

Toujours sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir de la preneuse, la bailleresse estime qu’en tout état de cause, même en appliquant le raisonnement suivi par le premier juge, à savoir que la société Moss be disposerait « d’un intérêt propre à agir même après son départ des lieux pour la fixation du prix du bail révisé à compter de sa demande, qui est antérieure », celle-ci n’a été formulée pour la première fois que par voie d’assignation délivrée le 16 octobre 2019 . Ainsi, l’intimée, la preneuse ne disposerait donc en tout état de cause d’aucun intérêt à agir antérieurement à cette date.

Il est de principe que la demande en révision du loyer marque le point de départ du nouveau prix qui sera dû à compter du jour où elle est formée (article R. 145-20 du code de commerce).

Ainsi, en droit, la demande requise par l’article R 145-20 du code de commerce et qui marque le point de départ du nouveau prix n’est pas l’assignation en fixation du prix mais une demande faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la demande formée par la société Moss be, qui marque le point de départ du nouveau prix, date du 24 mai 2019. Cette dernière peut donc seulement demander la révision du loyer pour la période postérieure au 24 mai 2019. En conséquence, la société Moss be ne peut pas obtenir la révision du loyer pour la période antérieure au 24 mai 2019 et est donc dépourvue d’un intérêt à agir à ce titre sur cette période.

La fin de non-recevoir opposée par la société Primonial capimmo n’est donc que partiellement fondée.

Faisant partiellement droit à la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse, la cour déclare recevables les demandes de la preneuse à l’exception de la demande en fixation du prix du bail révisé, laquelle est uniquement recevable pour la période ayant couru à compter du 24 mai 2019.

— sur la recevabilité au regard du formalisme de l’article R 145-20 du code de commerce

Selon l’article R145-20 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 27 mars 2007 au 06 novembre 2014 :La demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

Il est de principe que le locataire doit notifier sa demande de révision du prix antérieurement à son mémoire. En conséquence, le mémoire doit, à peine d’irrecevabilité de la demande en fixation du prix du bail révisé, être précédé d’une demande de révision.

En l’espèce, contrairement à ce que prétend à tort l’intimée, la société preneuse démontre avoir formé sa demande de révision des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2019, soit préalablement à la notification de son mémoire intervenue le 12 juin 2019.

En effet, la société Moss be produit aux débats non seulement la copie de la lettre de demande de révision des loyers datée du 18 mai 2019 mais également la preuve du dépôt d’une lettre recommandée adressée par elle à la bailleresse quelques jours plus tard, soit le 24 mai 2019.

Ainsi, la société Moss be démontre bien avoir adressé une demande de révision du loyer préalablement à l’envoi de son mémoire à la bailleresse.

La fin de non-recevoir soulevée à ce titre par l’intimée doit être rejetée.

Il y a lieu de déclarer recevable la demande de la société Moss be de révision du loyer.

3-sur la recevabilité de la demande de la preneuse de dommages-intérêts provisionnels

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 27 mars 2007 au 01 janvier 2020 :Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’article 51 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2020 dispose :Le tribunal judiciaire connaît de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d’une autre juridiction.Sauf disposition particulière, les autres juridictions ne connaissent que des demandes incidentes qui entrent dans leur compétence d’attribution.

Vu l’article 70 du code de procédure civile invoqué par l’intimée,

La preneuse sollicite reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à lui payer une provision de 600 000 euros de dommages-intérêts, invoquant les préjudices suivants:

— un départ anticipé,

— des tracas financiers en rapport,

— la perte de chiffres d’affaires générée par le déménagement dans un nouveau Local.

Pour la bailleresse, le jugement doit être confirmé en ce qu’il déclare irrecevable la demande de provision formulée par la société Moss. Elle précise qu’une telle demande s’analyse en une action en responsabilité formée contre lui, laquelle est sans lien suffisant avec la prétention originaire qui visait à la fixation du prix du bail.

Il résulte de l’article R 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières.

De plus, il est admis que la cour d’appel, saisie d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci.

En l’espèce, la cour, saisie d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci. Elle ne saurait en conséquence procéder à l’examen du bien-fondé d’autres contestations que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il n’entre pas dans son office d’examiner la demande de la preneuse de dommages-intérêts.

Par ailleurs, la demande reconventionnelle de la preneuse-qui est fondée sur la responsabilité de la bailleresse- ne présente pas de lien suffisant avec sa demande originaire, laquelle tendait à obtenir une révision du prix du bail.

Par conséquent, confirmant le jugement sur ce point, la cour déclare irrecevable la demande de la société Moss be de dommages-intérêts à titre provisionnels.

4-sur la recevabilité de la demande en paiement de la bailleresse contre la preneuse

Le jugement déclare irrecevable la demande de la société Primonial capimmo formée contre la société Moss be en paiement de la somme de 40.395,98 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 31 décembre 2019.

La bailleresse sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et la condamnation de la société Moss à lui payer la somme précédemment rappelée.

La société Moss be conclut au rejet de toutes les demandes de l’intimée.

En l’espèce, il convient de rappeler que la cour, saisie d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne peut, sans excéder les limites de ses pouvoirs, procéder à l’examen du bien-fondé d’autres contestations que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement en qu’il déclare irrecevable la demande en paiement de la bailleresse formée contre la preneuse au titre des loyers dus au 14 janvier 2020.

5-sur le bien-fondé de la demande de la preneuse de révision du prix du bail

En l’espèce, concernant le loyer, le bail stipule : 'Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à 2,5% du chiffre d’affaires annuel hors taxes, réalisé par le preneur dans les lieux loués.Toutefois, de convention expresse et par dérogation à tout ce qui précède, il, est convenu entre les parties que le loyer ci-dessus défini ne pourra pendant toute la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellements être inférieur à une somme fixée à 110 000 euro par an taxes, hors charges et hors accessoires, représentant un loyer minimum annuel garanti lequel variera triennalement automatiquement et, sans formalités préalables en fonction de L 'évolution de l’indice du coût de la construction avec rappel en cas de retard de publication ».

La société Moss be sollicite la révision du prix du bail à la baisse et la fixation du loyer à 56 754 euros à compter du 29 avril 2014 à effet du 1er mai 2014.

Le jugement a débouté l’appelante de cette demande, compte tenu de l’existence d’une clause recette, ayant retenu que le loyer comportait une partie variable constituée d’un pourcentage de son chiffre d’affaires.

Pour obtenir la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de révision du prix du bail, la société Moss be prétend d’abord que le tribunal aurait statué ultra petita. Sur ce supposé ultra petita,elle affirme qu’en première instance, la bailleresse n’a jamais soulevé le moyen tiré de la clause recette.

Toutefois, outre le fait qu’il résulte au contraire de la lecture du jugement que la bailleresse avait bien soulevé le moyen tiré de l’existence d’une clause recette, le fait même pour le tribunal d’avoir supposément statué ultra petita n’empêcherait pas la cour d’appel d’examiner l’entier litige.

Ainsi, le jugement ne saurait être réformé sur le fondement inopérant de l’existence d’un supposé ultra petita.

Toujours pour obtenir la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de révision du prix du bail, la société Moss be prétend ensuite que le juge des loyers commerciaux s’est trompé en retenant que le bail litigieux comportait une clause recette.

Cependant, à la lecture de la clause relative au montant du loyer, ci-dessus énoncée, le bail litigieux stipule très clairement, sans qu’aucune interprétation ne soit nécessaire que :

— le montant du loyer est variable (car fixé en fonction d’une part du chiffre d’affaires annuel de la preneuse),

— il est prévu tout de même un montant de loyer 'plancher’ formant un loyer minimal garanti soumis à indexation.

Ainsi, conformément à l’analyse faite par le premier juge, la stipulation contractuelle précédente contient donc bien une clause recette.Or, il est de principe que le mécanisme de la révision légale ne peut pas s’appliquer à une clause recette quand bien même le loyer variable comprendrait, comme en l’espèce, un minimum garanti.

Pour dire néanmoins qu’elle aurait le droit d’invoquer les dispositions du statut des baux commerciaux pour obtenir la révision du loyer, la preneuse invoque le fait que la présence de cette clause recette ne pourrait avoir pour effet d’écarter les dispositions d’ordre public applicables au bail commercial. Cependant, la société Moss be n’établit pas suffisamment en quoi, en l’espèce, une telle clause serait nulle ni en quoi la liberté contractuelle des parties serait restreinte sur ce point.

Il est de principe que la fixation tant du loyer révisé d’un bail que du loyer renouvelé ne sont régies que par la convention des parties et qu’elles échappent aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux.

Toujours pour soutenir qu’elle pourrait avoir recours au juge des loyers commerciaux concernant la fixation du loyer révisé, nonobstant la présence d’une clause recette, l’appelante soutient qu’il n’est pas stipulé dans le bail commercial que les parties auraient renoncé à l’application des dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce.

Toutefois, la cour observe que le bail commercial ne prévoit aucunement la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail.

Confirmant le jugement, la cour rejette la demande principale de l’appelante de révision du prix du bail (fondée sur les dispositions du statut des baux commerciaux) . En outre, la société Moss be est également déboutée de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

7-sur les frais du procès

Les prétentions de la société Moss be étant rejetées, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il la condamne au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Moss be sera condamnée aux entiers dépens d’appel dont ceux exposés par la société Primonial capimmo ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5000 euros au bénéfice de cette dernière.

La société Moss be sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement

— déclare recevables toutes les demandes de la société Moss be à l’exception de la demande en fixation du prix du bail révisé, laquelle est déclarée partiellement recevable pour la période ayant couru à compter du 24 mai 2019,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— rejette la demande de la société Primonial capimmo de voir déclarer nuls et de nul effet l’acte de saisine du 16 octobre 2019 et le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Grasse,

— rejette la demande subsidiaire de la société Moss be d’expertise judiciaire,

— rejette les demandes de la société Moss be au titre de l’article 700 et des dépens,

— condamne la société Moss be à payer une somme de 5000 euros à la société Primonial capimmo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Moss be aux entiers dépens dont ceux exposés par la société Primonial capimmo ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5000 euros au bénéfice de ce dernier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT