COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

ph

N° 2025/ 241

Rôle N° RG 22/00931 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXEY

[V] [O]

C/

[E] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gervais GOBILLOT

M^e Emilie PERSICO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 28 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00618.

APPELANT

Monsieur [V] [O]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIME

Monsieur [E] [A]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Emilie PERSICO, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [V] [O] est propriétaire d’un terrain cadastré AN [Cadastre 2], situé dans le lotissement dénommé [Adresse 5], lot n° 4, au [Adresse 3], à [Localité 7], sur lequel il a obtenu un permis de construire une villa, le 11 mars 1998.

M. [E] [A] est propriétaire d’un terrain cadastré AN [Cadastre 1], situé également dans le même lotissement, lot n° 3, mitoyen du lot n° 4.

Statuant sur saisine de M. [A], le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a par ordonnance du 19 septembre 2019, condamné M. [O] à retirer la grue installée sur sa propriété et le véhicule automobile stationné sur sa propriété, visibles depuis la propriété de M. [E] [A], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de vingt jours suivant la signification de l’ordonnance, ainsi qu’à payer à M. [A] une provision de 500 euros à valoir sur la réparation de son préjudice, outre les frais et dépens.

Par exploit d’huissier du 30 janvier 2020, M. [O] a assigné M. [A] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de le voir principalement condamner sur le fondement de troubles anormaux de voisinage, à édifier un mur de soutènement destiné à retenir ses terres, mettre en place un bassin de rétention pour éviter le déversement sur sa propriété des eaux pluviales et de piscine, à retirer la toile de paillage installée contribuant à guider les eaux vers sa propriété, implanter le portail d’accès à sa propriété en conformité avec le cahier des charges, procéder à la démolition du bâtiment construit sans autorisation administrative et sans respect des règles d’urbanisme à une distance inférieure à cinq mètres, procéder à la taille des bambous empiétant sur sa propriété, mettre en place un système assurant l’isolation phonique du moteur de la piscine, ainsi qu’à indemniser son préjudice moral.

M. [A] a conclu au débouté des demandes de M. [O] et reconventionnellement a sollicité l’indemnisation de ses préjudices résultant de l’inachèvement de sa maison par M. [O] et de l’apposition d’un panneau indiquant « serrer ici, le remblai en face s’écroule », décourageant les potentiels acquéreurs.

Par jugement contradictoire du 28 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté M. [O] de ses demandes à l’exception de sa demande tendant à ce qu’il soit procédé à la taille des bambous situés en limite de sa propriété et venant empiéter sur son fonds,

— condamné M. [A] à procéder à la taille des bambous situés en limite de sa propriété et qui avancent sur le fonds de M. [O], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit que faute pour M. [A] de procéder à la coupe ainsi ordonnée, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte de 20 euros par jour de retard et l’a condamné de ce chef,

— dit qu’en cas de non-exécution de son obligation par M. [A] dans le délai imparti il appartiendra à M. [O] de saisir le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte,

— débouté M. [A] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté l’une et l’autre des parties de leurs demandes réciproques en dommages et intérêts formulées à raison d’un préjudice moral,

— débouté M. [A] de sa demande de condamnation de son adversaire à une amende civile,

— condamné M. [O] à payer à M. [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré :

— que M. [A] n’a pas soulevé dans le dispositif de ses conclusions de fin de non-recevoir tirée de la prescription, considérée comme abandonnée,

— s’agissant des demandes de M. [O], qu’il appartient à celui qui invoque un fait en justice de le prouver par des pièces suffisamment précises et circonstanciées, que les pièces produites sont insuffisantes pour démontrer la réalité des faits allégués, ni les troubles réellement subis, à l’exception de l’empiétement de tiges et feuilles de bambous, le moyen adverse soulevé de ce que la ligne séparative ne serait pas certaine, étant insuffisamment étayée,

— s’agissant des demandes de M. [A], qu’il n’est pas contesté que la grue a été retirée à la faveur d’une ordonnance de référé du 19 septembre 2019 qui a condamné M. [O] à la retirer sous astreinte et que M. [A] ne peut faire état d’un trouble passé, qu’il n’est pas rapporté la preuve du mauvais entretien de la propriété de M. [O], ni qu’il serait constitutif d’un trouble visuel, sonore ou olfactif, que les courriels émanant d’agences immobilières ayant fait visiter sa maison et l’ayant alerté sur l’état de la propriété voisine comme constituant un frein à la vente, n’évoquent que des ressentis subjectifs de deux ou trois professionnels de l’immobilier et ne sont pas l’argumentation élevée par M. [A] lui-même sur ce qu’il prétend subir au quotidien, qu’aucune preuve n’est rapportée de ce que par son action ou inaction M. [O] aurait commis une faute susceptible d’avoir causé un préjudice à M. [A],

— sur les demandes au titre du préjudice moral, que M. [O] succombe dans la quasi-totalité de ses demandes, que M. [A] n’a pas dûment fait la démonstration que les faits incriminés à M. [O] lui ont causé de véritables souffrances morales,

— que le prononcé d’une amende civile reste du pouvoir souverain de la juridiction.

Par déclaration du 21 janvier 2022, M. [O] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 11 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par M. [O] au motif que présentée pour la première fois en cause d’appel, elle est manifestement de nature à pallier sa carence dans l’administration de la preuve.

Dans ses conclusions d’appelant déposées et notifiées sur le RPVA le 19 avril 2022, M. [O] demande à la cour de :

Vu les articles 544, 637, 639, 651, 688, 689, 691, 1240 et 2224 du code civil,

Vu les anciens articles 1134 et 1142 du code civil,

Vu l’article 9 alinéas 1 et 2 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations,

Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ensemble des pièces produites,

Vu le cahier des charges du lotissement « [Adresse 5] » et les plans annexés,

Vu le procès-verbal de constat établi le 22 octobre 2019 par Me [X] [D], huissier de justice à [Localité 4],

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action de M. [V] [O],

— condamné M. [E] [A] à procéder à la taille des bambous situés en limite de sa propriété et qui avancent sur le fonds de M. [O], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit que faute pour M. [E] [A] de procéder à la coupe ainsi ordonnée, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte de 20 euros par jour de retard et l’a condamné de ce chef,

— dit qu’en cas de non-exécution de son obligation par M. [E] [A] dans le délai imparti il appartiendra à M. [V] [O] de saisir le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte,

— débouté M. [E] [A] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté M. [E] [A] de sa demande de dommages et intérêts formulée à raison de son préjudice moral,

— débouté M. [E] [A] de sa demande de condamnation de son adversaire à une amende civile,

— l’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— condamner sous astreinte de 300 euros par jour de retard, M. [E] [A] à :

— édifier un mur de soutènement afin de retenir ses terres,

— mettre en place un bassin de rétention afin d’éviter que les eaux pluviales et les eaux provenant de sa piscine ne se déversent sur la propriété [O],

— retirer la toile de paillage installée sur sa propriété, cet ouvrage contribuant à guider les eaux vers la propriété [O],

— procéder à la démolition du bâtiment construit sans autorisation administrative et sans respect des règles d’urbanisme à l’Est de son terrain, à une distance inférieure de cinq mètres de la limite divisoire,

— condamner M. [E] [A] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral,

— condamner M. [E] [A] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens distraits au profit de M^e Gervais Gobillot, avocat sur ses offres de droits.

M. [O] fait valoir en substance :

Sur l’applicabilité du cahier des charges du lotissement,

— qu’il est de jurisprudence constante que la caducité résultant de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme n’a d’effet que dans les rapports entre le lotissement et les tiers lorsque la commune a adopté un plan local d’urbanisme comme c’est le cas à [Localité 7],

— que les rapports entre colotis sont régis par le cahier des charges du lotissement sans limitation de durée (arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 octobre 2016, T 15.23-674 ; avis du Conseil d’Etat du 24 avril 2017),

— que le cahier des charges est de nature contractuelle et concerne les haies et le portail, la gestion des eaux pluviales avec nécessité d’un bassin de rétention, les constructions,

Sur l’absence de prescription de son action,

— que le délai de prescription concernant les troubles anormaux de voisinage et la responsabilité civile délictuelle, nécessite de déterminer le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, c’est-à-dire, selon la jurisprudence, la date où le dommage s’est stabilisé (arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 janvier 2020, n° 16-24.352),

— que les dommages qu’il subit ne sont toujours pas stabilisés et continuent même de s’aggraver,

— la surélévation du terrain de M. [A] sans mur de soutènement exerce des poussées et fissures dommageables sur sa propriété, chaque fois nouvelles ou plus profondes,

— l’extension construite illégalement appuie sur cette surélévation en rajoutant un poids considérable sur celle-ci,

— les eaux pluviales et/ou de piscine pèsent actuellement et d’autant plus fort avec les récentes inondations qui ont frappé le département depuis cinq ans avec la circonstance aggravante que son terrain est plus bas que celui de M. [A] du fait de la surélévation par celui-ci,

— que les délais de prescription de l’action publique, de l’action des communes ou établissements publics de coopération communale sont hors sujet,

Sur le non-respect du cahier des charges,

— que face à l’inexécution d’une obligation de faire, il y a primauté à l’exécution en nature (l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 mai 2005 n° 03-21.136),

— que l’article 9.02 du cahier des charges prévoit une hauteur maximum de deux mètres de la clôture constituée par une haie vive, alors que le procès-verbal de constat du 22 octobre 2019 établit que « Sur le terrain du voisin M. [A], se trouve en limite de propriété, une haie de bambous dont les branches débordent largement sur la propriété de mon requérant, tout comme la haie de lauriers. Je peux noter que des branches de lauriers dépassent les deux mètres de haut, alors qu’ils sont implantés à moins de deux mètres de la ligne séparative. Certaines branches de lauriers débordent sur la propriété de mon requérant »,

— que M. [A] a enlevé totalement les bambous suite au jugement, mais les lauriers dépassent toujours les deux mètres,

Sur les troubles anormaux de voisinage,

— que selon l’article 11.03 du cahier des charges « Les eaux pluviales de surface ou recueillies par les toitures ou terrasses seront utilisées ou répandues superficiellement dans chaque lot, sans déversement volontaire dans les caniveaux des voies »,

— que dans le permis de M. [A], il lui est fait obligation de construire un bassin de rétention figurant sur le plan de coupe des façades Sud et Ouest ainsi que sur le plan de masse,

— qu’on ne saurait assimiler à un bassin de rétention que le défendeur qualifie de « bassin naturel», une simple adaptation du terrain le long d’une restanque,

— que la mise en place d’une toile de paillage aggrave les écoulements vers le terrain situé en contrebas,

— qu’en contrariété avec le permis de construire initial ou modificatif, M. [A] a procédé à une surélévation d’une hauteur d’un mètre et que les photographies mettent en évidence l’absence de toute mesure durable et solide prise par M. [A] afin de soutenir la terre de cette surélévation,

— que les constatations du procès-verbal de constat d’huissier ainsi que les photographies jointes ne peuvent que pointer non seulement la manifeste insuffisance du pseudo soutènement installé par M. [A], mais également le mépris avec lequel celui-ci traite son voisin (fissures, poteaux soulevés ou poussés par la force de la terre, trous, ondulations proches de l’écroulement, la végétation désordonnée),

— que l’extension litigieuse n’apparaît nullement sur le permis de construire qui a été accordé à M. [A],

— que ce bâtiment est, non seulement en infraction, mais également source d’aggravation de l’effondrement de la surélévation sur laquelle il est construit et des troubles subis par lui,

— que l’argument tiré de l’absence de poursuites de la mairie de [Localité 7] est inopérant,

— qu’il vit dans un dans un état de stress, d’angoisse permanents en raison de ces divers troubles,

A titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle,

— que les agissements de M. [A] constituent des fautes en ce qu’il ne respecte pas les obligations pesant sur lui en termes de respect du cahier des charges du lotissement et son permis de construire.

— que ces agissements lui causent un dommage moral.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 24 avril 2023, M. [A] demande à la cour de :

Vu la théorie des troubles du voisinage,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 8 du code de procédure pénale,

Vu les articles et L. 442-9 et L. 480-14 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 2224 du code civil,

— déclarer M. [V] [O] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [V] [O] de ses demandes,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a :

— condamné à couper les bambous,

— débouté de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts,

Et ce faisant,

— débouter M. [V] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer prescrite la demande de démolition du bâtiment,

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 45 000 euros en réparation des préjudices qu’il subit du fait des troubles de voisinage causés par M. [O] ou des fautes délictuelles commises,

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de M^e Emilie Persico,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [A] réplique :

Sur l’appel principal,

— que M. [O] confond manifestement le cahier des charges qui fixe les rapports entre colotis et le règlement qui fixe les règles d’urbanisme applicables au sein du lotissement, ces dernières n’étant plus applicables, mais seulement le PLUM,

— sur le bassin de rétention, que M. [O] se plaint pour la première fois de ce soi-disant déversement, plus de vingt ans après la construction de sa maison, sans démontrer ni l’existence d’un déversement des eaux sur sa propriété, ni que ce prétendu déversement serait causé par l’absence d’un bassin de rétention, ni d’un quelconque préjudice,

— il a dû modifier son projet et produit le permis de construire modificatif,

— les services d’urbanisme ont demandé la création d’un bassin naturel et de tranchées filtrantes en lieu et place du bassin de rétention,

— qu’en première instance M. [O] demandait le retrait de ce qu’il appelait « film plastique », alors qu’il s’agit d’une toile de paillage verte, perméable, qui laisse passer l’eau et l’humidité, permettant au sol de respirer,

— cette toile ne guide aucunement les eaux vers chez M. [O] car au contraire elle les retient dans ses terres,

— M. [O] n’apporte aucun élément pour justifier sa demande, ni ne démontre aucun lien de causalité entre la pose de cette toile et le dommage inexistant,

— que M. [O] soutient qu’il n’aurait pas respecté le permis de construire en surélevant ses terres, alors qu’il a obtenu un certificat de conformité à l’achèvement de ses travaux,

— M. [O] n’apporte aucune preuve des dommages qui sont supposément causés ni des préjudices qu’il subirait,

— M. [O] qui a été débouté de sa demande d’expertise formée par incident, produit un rapport privé sans contradictoire, qu’il se contente de produire sans conclusions complémentaires,

— cette expertise non judiciaire et non contradictoire ne pourra pas être retenue par la cour, conformément à la jurisprudence (Cour de cassation, chambre civile 3, 14 mai 2020, 19-16.278 19-16.279),

— que le bâtiment construit sans autorisation ne cause aucun trouble, près de vingt ans après sa construction,

— le règlement du lotissement est aujourd’hui caduc,

— le bâtiment pourrait être régularisé en application du PLUM, seules règles d’urbanisme désormais applicables,

— par un courrier du 6 mars 2020, la commune de [Localité 7] atteste que toute demande concernant ce bâtiment est prescrite et toute demande de régularisation inutile,

— le cahier des charges du lotissement, comme l’a jugé le tribunal, n’interdit pas la construction d’annexes en limites,

— que la cuisine d’été de moins de 20 m², non fermée, a été construite en 2005,

— selon l’article 8 du code de procédure civile, l’action publique des délits se prescrit par six années à compter du jour où l’infraction a été commise,

— selon l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, l’action civile de la commune se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux,

— selon l’article 2224 du code civil, l’action personnelle ou mobilière se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, s’agissant du non-respect du cahier des charges,

— il a achevé ses travaux en 2003,

— M. [O] ne prouve aucun préjudice ancien ou actuel ni aucune aggravation,

— que M. [O] ne démontre aucunement le préjudice moral qu’il subirait, ni un quelconque lien de causalité entre ce prétendu préjudice et les fautes qu’il reproche,

Sur son appel incident,

— que les bambous se trouvent au niveau de la clôture posée par M. [O] de sa propre initiative en 1998, en empiétant chez son voisin,

— il en a alerté M. [O] dans un courrier du 14 décembre 2000,

— seul le bornage des parcelles permettra de connaître les limites et de savoir sur quelle parcelle sont plantés les bambous,

— qu’en juin 2018 il a souhaité vendre son bien au prix de 795 000 euros et a confié la vente à cinq agences et les potentiels acquéreurs n’ont pas donné suite du fait du mauvais entretien du terrain de M. [O] en chantier permanent depuis plus de vingt ans, avec notamment la présence d’une grue rouillée,

— cela l’a contraint à abandonner son projet de vente pendant quelques mois, le temps que le juge des référés ordonne à M. [O] de retirer la grue,

— il a ensuite redonné mandat de vente, mais M. [O] a alors placé sur le chemin d’accès un panneau avec la mention suivante : « Serrez ici le remblai en face s’écroule »,

— le comportement de M. [O] empêche toute vente de sa propriété, malgré les baisses de prix consenties,

— que subsidiairement, M. [O] a commis une faute en laissant une grue durant de nombreuses années et en apposant le panneau, qui n’avait pour seul but que de lui nuire et d’empêcher la vente de sa propriété,

— qu’il a dû baisser le prix de vente de sa maison, passée de 795 000 euros à 750 000 euros, correspondant à une perte de valeur de 45 000 euros,

— qu’il subit également un préjudice moral, car âgé de 80 ans il aspirait à vendre sa maison pour vivre dans un logement plus petit nécessitant moins d’entretien, alors qu’il est contraint de défendre à cette procédure et ne peut vendre son bien.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 avril 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de M. [O]

Il réclame principalement sur le fondement du trouble anormal de voisinage, subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle, tout en invoquant notamment la violation du cahier des charges (contrat) outre des règles d’urbanisme, la condamnation sous astreinte de M. [A] à :

— tailler les bambous, par confirmation du jugement, en indiquant que si les bambous ont été enlevés en exécution du jugement, les lauriers dépassent toujours les deux mètres,

— édifier un mur de soutènement afin de retenir ses terres, en soutenant que M. [A] a procédé à une surélévation d’une hauteur d’un mètre sans prendre de mesure pour soutenir ses terres,

— mettre en place un bassin de rétention afin d’éviter que les eaux pluviales et les eaux provenant de sa piscine ne se déversent sur la propriété [O], conformément à ce qui était prévu dans son permis de construire,

— retirer la toile de paillage installée sur sa propriété, cet ouvrage contribuant à guider les eaux vers la propriété [O],

— procéder à la démolition du bâtiment construit sans autorisation administrative et sans respect des règles d’urbanisme à l’Est de son terrain, à une distance inférieure de cinq mètres de la limite divisoire, en soutenant que cette extension n’est pas sur le permis de construire,

— payer 10 000 euros à titre de préjudice moral.

Il est opposé que la demande de démolition est prescrite, que la partie réglementaire du cahier des charges est devenue caduque, que le déversement des eaux n’est pas démontré, ni sa cause dans l’absence de bassin de rétention, que la demande est non justifiée s’agissant de la toile de paillage, qu’il n’y a pas de preuve de violation du permis de construire ni de cause de dommages s’agissant de la surélévation du terrain, que la cuisine d’été n’est pas cause de dommage, que s’agissant des bambous la limite n’est pas certaine en l’absence de bornage.

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Sur la demande concernant les bambous

Aux termes de l’article 673 du code civil, celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

Il est relevé que les propriétés des parties dépendent du lotissement [Adresse 5], dont les statuts, les bulletins d’adhésion et le plan cadastral ont été réceptionnés par le préfet des Alpes-Maritimes le 9 décembre 2011, comportant quatre lots.

Ce lotissement est régi par un cahier des charges qui énonce qu’il est établi en complément des prescriptions du règlement du lotissement et que la signature des actes de vente entraîne adhésion complète audit cahier des charges.

Aux termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. (') ».

Les documents du lotissement ayant été établis en 2011, ne peuvent être frappés de caducité en application de cet article, à la date de l’assignation du 30 janvier 2020, moins de dix ans après.

L’article 9.02 dudit cahier des charges prévoit que les autres clôtures que celles en limite du lotissement, pourront être constituées par une haie vive dissimulant éventuellement un grillage, d’une hauteur maximum de 2 mètres ou par un mur bahut de 0,60 mètre surmonté d’un grillage de 1,40 mètre.

L’article 10.01 du cahier des charges in fine énonce que « Les arbres qui ne se trouveraient pas à la distance légale des limites séparatives entre lots pourront subsister, même si les branches s’étendent sur les lots limitrophes. D’une manière générale les arbres ne pourront avoir une taille supérieure à 3,50 Mètres à l’exception de ceux existants ».

A l’appui de sa demande concernant les bambous, M. [O] verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 22 octobre 2019, faisant état en limite de propriété, d’une haie de bambous dont les branches débordent tout comme la haie de lauriers ; les branches de lauriers dépassent les deux mètres de haut alors qu’ils sont plantés à moins de deux mètres de la limite séparative et certaines branches du laurier débordent sur la propriété [O].

Il est également produit un procès-verbal de constat d’huissier 13 février 2025, selon lequel face à l’habitation plusieurs bambous dépassent la clôture et envahissent la propriété [O] ; en poursuivant vers le Sud-Ouest, une haie de lauriers plantés en limite de propriété atteint plus de deux mètres de hauteur ; certaines branches débordent.

Cependant, le cahier des charges dont M. [O] se prévaut, ne définit une hauteur maximale de deux mètres que pour le grillage posé directement sur le sol ou sur un mur bahut, et pas pour les arbres, pouvant subsister même s’ils sont à moins de deux mètres de la limite séparative et que leurs branches s’étendent sur les limites limitrophes.

Par ailleurs, l’article 6 du cahier des charges prévoit qu’avant la signature de l’acte de vente, l’acquéreur pourra à ses frais, faire vérifier le bornage de son lot, en présence du géomètre du lotissement et qu’aucune réclamation ne sera plus admise après la signature de l’acte de vente.

Il en ressort qu’en l’absence de bornage telle que soutenue par M. [A], la limite de propriété non contestable entre les parties est marquée par la clôture.

M. [O] est donc fondé à obtenir la taille des bambous qui avancent sur son fonds et le jugement appelé sera confirmé sur ce point, étant observé qu’il est indiqué que les bambous ont été totalement enlevés.

La cour n’est pas saisie dans le dispositif des conclusions de M. [O] de la question des lauriers.

Sur la demande d’édification d’un mur de soutènement

A l’appui de cette prétention, M. [O] verse aux débats :

— le procès-verbal de constat d’huissier du 22 octobre 2019, aux termes duquel il est relevé derrière la clôture chez le voisin, des panneaux d’aggloméré abîmés, bombés par la terre qui pousse par derrière ; vers la maison de M. [O] l’absence de planches, mais des tôles ondulées de type fibrociment enchevêtrées dans la végétation et supportées en partie par des poteaux en bois, vétustes dont certains ne tiennent plus au sol ; les tôles soutiennent une hauteur de terre de un mètre de haut environ ; au niveau de l’extension cuisine d’été du voisin, qui se trouve à environ deux mètres de la limite séparative, le terrain pousse la clôture vers la propriété [O],

— le rapport privé de M. [Z] [W] du 3 février 2023 et son additif du 5 mars 2025 concernant les désordres affectant la palissade en mitoyenneté Est de la propriété de M. [O], mettant en évidence un remblai d’environ un mètre appuyé contre la palissade, endommageant et affaissant la palissade, la bâtisse du voisin la plus proche à moins de deux mètres du grillage, l’absence de dispositif de drainage des eaux de ruissellement et des eaux collinaires, la hauteur des terres qui s’amenuise quand on s’approche de la villa [O] avec un grillage qui n’est plus déformé, l’absence de bassin d’orage entre la piscine et la limite de propriété.

Il ressort de ces pièces et des photographies annexées, une poussée des terres de la propriété [A], qui sont manifestement surélevées par rapport au terrain de M. [O], sur le grillage séparatif, à l’évidence non destiné à supporter ces terres, la présence de panneaux d’agglomérés et de tôles étant insuffisants à les contenir.

Cela caractérise un trouble anormal par son importance et persistance dans le temps, imposant à M. [O] de prendre des mesures pour consolider le grillage de son côté, affectant de fait la libre jouissance de son terrain par M. [O].

Il convient de condamner M. [A] qui a surélevé ses terres, de remédier à cette situation, en contenant ses terres, dans le respect des règles de l’art et dans le respect du cahier des charges du lotissement, qui constitue la loi des colotis et énonce que les clôtures sont constituées d’un grillage d’une hauteur maximum de 2 mètres ou par un mur bahut de 0,60 mètre surmonté d’un grillage de 1,40 mètre, ce qui impose qu’il obtienne pour l’édification éventuelle d’un mur de soutènement, l’autorisation des colotis qui ne sont pas tous dans la cause.

Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.

Sur la demande concernant la mise en place d’un bassin de rétention

A l’appui de cette prétention, M. [O] verse aux débats :

— le permis de construire modificatif délivré le 6 janvier 2000 à M. [A], prévoyant la création d’un bassin naturel de rétention des eaux pluviales de 18 m3,

— le procès-verbal de constat d’huissier du 22 octobre 2019, faisant état entre la piscine et la clôture séparative, d’un revêtement plastique recouvrant le sol qui selon le requérant empêche l’eau de s’infiltrer naturellement dans le sol et se déverse chez lui,

— le rapport privé de M. [Z] [W] du 3 février 2023 et son additif du 5 mars 2025, qui font état de l’absence de dispositif de drainage des eaux de ruissellement et des eaux collinaires, de l’absence de bassin d’orage entre la piscine et la limite de propriété,

— le procès-verbal de constat d’huissier 13 février 2025, selon lequel, dans le virage Sud-Est à l’aplomb de la piscine du voisin, le chemin d’accès est boueux et saturé d’eau.

De son côté, M. [A] produit une attestation de conformité délivrée le 17 novembre 2003 par la mairie, suite à la déclaration d’achèvement du 12 novembre 2003 faite par lui.

En l’état des pièces soumises à l’appréciation de la cour, il n’est pas établi que M. [O] subit un trouble présentant un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Il n’est pas non plus démontré que le permis de construire de M. [A] n’a pas été respecté, ni lui cause un préjudice, le seul constat du caractère boueux et saturé d’eau de son chemin d’accès le 13 février 2025, étant insuffisant à caractériser un préjudice en relation directe avec la violation d’une règle d’urbanisme.

M. [O] sera donc débouté de sa demande à ce titre et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de retrait de la toile de paillage

Il n’est pas démontré par les pièces ci-dessus examinées que M. [O] subit un trouble présentant un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage du fait de la toile de paillage, présentée dans le premier procès-verbal de constat d’huissier du 22 octobre 2019, comme un revêtement plastique, ses seules déclarations faites auprès de l’huissier requis, étant insuffisantes à en constituer une preuve.

M. [O] sera donc débouté de sa demande à ce titre et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de démolition de la cuisine d’été

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que la charge de la preuve de la prescription, pèse sur celui qui s’en prévaut.

M. [A] soulève la prescription de l’action en démolition, en arguant que la cuisine d’été d’une superficie de moins de 20 m², non fermée, a été construite en 2005.

S’il n’est produit aucune pièce sur la date de construction de la cuisine d’été litigieuse, il ressort de photographies « Street view » datées de juillet 2013, que la cuisine d’été préexistait à cette date, soit depuis plus de cinq ans, à la date de l’assignation du 30 janvier 2020, alors qu’il n’est pas prétendu que la prescription a été interrompue ou suspendue.

Il convient donc de conclure que M. [O] est prescrit à solliciter la démolition de la cuisine d’été, le jugement étant infirmé en ce qu’il a débouté M. [O] de cette demande, étant observé que le premier juge a relevé qu’il n’a pas été saisi de la prescription dans le dispositif des conclusions.

Sur la demande de dommages et intérêts

Pour prospérer une demande de dommages et intérêts impose a minima la démonstration d’un fait générateur, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

M. [O] invoque un préjudice moral.

Il a été retenu que M. [O] subissait des dépassements de bambous sur sa propriété et un trouble anormal de voisinage du fait de la surélévation des terres de son voisin engendrant des poussées sur la clôture en limite de propriété, faisant craindre la chute de celle-ci et l’écroulement de terres sur son terrain.

Il est relevé que M. [O] ne produit aucune pièce pour attester de souffrances morales, étant admis que l’atteinte à la propriété constitue à elle seule, un préjudice moral.

En l’état des éléments soumis à la cour, le préjudice moral de M. [O] sera retenu pour 2 000 euros. M. [A] sera donc condamné à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Sur les demandes de M. [A]

M. [A] réclame, sur le fondement du trouble anormal de voisinage ou subsidiairement des fautes délictuelles commises en laissant en place une grue pendant plusieurs années, puis en apposant un panneau « serrez ici le remblai en face s’écroule », les sommes de :

—  45 000 euros en réparation du préjudice de perte de valeur,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

M. [A] reproche à M. [O] le mauvais entretien de son terrain, laissé en chantier permanent depuis plus de vingt ans, avec notamment la présence de cette grue rouillée.

Il est établi que M. [O] a laissé une grue sur son terrain pendant plusieurs années, jusqu’à ce que l’ordonnance de référé du 19 septembre 2019 le condamne à la retirer, avec le véhicule stationné sur son terrain, sous astreinte, ce qui a été effectué et a été attesté selon procès-verbal de constat de constat d’huissier du 22 octobre 2019, établi à la requête de M. [O], aux termes duquel la grue est repliée stockée à l’arrière de la maison non visible et qu’il n’y a pas de véhicule bâché.

Il doit être conclu qu’est caractérisé un trouble anormal de voisinage du fait de la persistance du trouble causé à la propriété voisine pendant plusieurs années, nécessitant une action en justice pour qu’il y soit mis fin.

M. [A] démontre avoir donné plusieurs mandats non exclusifs de vente pour sa propriété, en février, juin, août et octobre 2018 et que les candidats à l’achat n’ont pas donné suite à cause de la présence de la grue selon les agents immobiliers. Un agent immobilier fait également état de la présence d’un panneau chez le voisin, « serrez ici le remblai en face s’écroule » mis en évidence sur le chemin donnant accès à sa maison, pour que les clients le voient lors des visites.

Il est relevé à la lecture des mandats de vente, que le prix varie entre 750 000 euros net vendeur pour celui d’octobre 2018, outre 5 % de frais d’agence à la charge du vendeur, et 795 000 euros pour celui d’août 2018, frais d’agence inclus, si bien que la perte de valeur alléguée, n’est pas avérée.

Il n’est pas non plus démontré que le panneau « serrez ici le remblai en face s’écroule » a été apposé pour faire obstacle à la vente du terrain de M. [A], alors qu’il ressort des développements ci-dessus que les terres de M. [A] font pression sur la clôture en limite de propriété.

M. [A] ne produit aucune pièce pour attester de souffrances morales, étant admis que l’atteinte à la propriété constitue à elle seule, un préjudice moral.

En l’état des éléments soumis à la cour et de la durée du trouble pendant plusieurs années, le préjudice moral de M. [A] sera retenu pour 2 000 euros. M. [O] sera donc condamné à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral dont à déduire la provision allouée par l’ordonnance de référé du 19 septembre 2019, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Au regard de la solution du litige, il convient de faire masse de dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre les parties, avec distraction éventuelle au profit des conseils des parties qui la réclament.

De ce fait, les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

L’exécution provisoire n’a lieu qu’à l’égard des jugements de première instance, à l’exclusion des arrêts d’appel susceptibles de pourvoi en cassation, voie extraordinaire de recours non suspensive d’exécution, si bien que la demande tendant à l’exécution provisoire de la décision, n’a aucun intérêt.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté M. [V] [O] de ses demandes à l’exception de sa demande tendant à ce qu’il soit procédé à la taille des bambous situés en limite de sa propriété et venant empiéter sur son fonds,

— débouté M. [E] [A] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté l’une et l’autre des parties de leurs demandes réciproques en dommages et intérêts formulées à raison d’un préjudice moral,

— condamné M. [V] [O] à payer à M. [E] [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [E] [A] à remédier à la situation résultant de la surélévation de ses terres, en contenant ses terres dans le respect des règles de l’art et du cahier des charges du lotissement [Adresse 5] ;

Déclare M. [V] [O] prescrit à réclamer la démolition de la cuisine d’été ;

Condamne M. [E] [A] à payer à M. [V] [O] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [V] [O] à payer à M. [E] [A] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts, dont à déduire celle de 500 euros (cinq cents euros), allouée par l’ordonnance de référé du 19 septembre 2019 ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit de M^e Gervais Gobillot et de M^e Emilie Persico ;

Rejette les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,