COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

ph

N° 2025/ 67

Rôle N° RG 21/15868 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIL62

[Y] [S]

[E] [S]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 21]

S.A.S. HEIR INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES

SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05750.

APPELANTS

Monsieur [Y] [S]

demeurant [Adresse 22]

représenté par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [G] épouse [S]

demeurant [Adresse 22]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 21], [Adresse 15], représenté par le Cabinet TREPIER-VENTURINI IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 3], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE,

S.A.S. HEIR INVEST, anciennement dénommée SARJEL IMMO, Société par actions simplifiée dont le siège social est , [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [Y] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] sont propriétaires d’une maison et d’un terrain dénommés « [Adresse 27] » situés [Adresse 18] à [Localité 24], cadastré BH n° [Cadastre 9] et [Cadastre 13] et d’une parcelle située au [Adresse 19] à [Localité 24] cadastrée, BI n° [Cadastre 14], pour les avoir acquis par adjudication à la barre du tribunal de grande instance de Nice du 2 novembre 2006, de M. [U] [M] saisi, en son nom personnel et en qualité d’héritier de son épouse décédée.

Conformément au cahier des charges, il est précisé que la parcelle section BI n° [Cadastre 14] est constituée d’une longue bande de terre actuellement utilisée à usage de parkings extérieurs avec à l’extrémité Sud-Est une construction édifiée, s’agissant d’un transformateur haute tension EDF.

Le 14 octobre 2008, la société Sarjel immo, désormais désignée Heir invest, a acquis de la SCI Les [Adresse 20], les biens et droits dépendant d’un ensemble immobilier qui a fait l’objet :

— sur les parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] (ex BI [Cadastre 5] et [Cadastre 8]), d’un cahier des charges et état descriptif de division de la copropriété horizontale établi suivant acte reçu le 8 juillet 1966 contenant division en jouissance et création de deux lots 1 et 2, étant précisé que le lot 2 alors cadastré section BI [Cadastre 5] a été divisé en lot 3 (cadastré BI [Cadastre 11]), lot 4 (BI [Cadastre 10], objet de l’acte de vente à la société Sarjel immo), et lot 5 (BI [Cadastre 12], parties communes) aux termes d’un acte reçu le 22 février 1974,

— sur la parcelle cadastrée BI [Cadastre 10] (lot 4), d’un état descriptif de division et règlement de copropriété vertical établi aux termes d’un acte reçu le 30 mai 1978.

L’acte de vente du 14 octobre 2008 au profit de la société Sarjel immo précise que les biens et droits portent plus particulièrement sur le lot 4 de la copropriété horizontale, cadastré section BI n° [Cadastre 10], à savoir :

— au rez-de-chaussée, les lots n° 19 « emplacement » et n° 20 à 40 « parking couvert », le tout transformé en entrepôt, « ainsi déclaré par le VENDEUR et ainsi que la faculté lui en était réservée au paragraphe « Destination de l’immeuble » du règlement de copropriété en date du 30 mai 1978 ci-après visé »,

— au premier étage, les lots n° 41 et 42 « parking ».

L’acte de vente à la société Sarjel immo ajoute que la copropriété dont dépendent les biens vendus n’a pas de syndic ni au regard de la copropriété horizontale, ni au regard de la copropriété verticale.

Un litige étant apparu concernant l’occupation de la parcelle section BI n° [Cadastre 14] tant dans sa partie supérieure à usage de parking qu’en sa partie inférieure utilisée à usage de stockage, M. et Mme [S] ont assigné en bornage les propriétaires des parcelles contiguës cadastrées section BI n° [Cadastre 10] et [Cadastre 12] situées à l’Ouest, et BI n° [Cadastre 6] située au Nord, parmi lesquels le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé des [Adresse 26], sis [Adresse 16] à [Localité 24], constitué selon règlement de copropriété du 30 mai 1978 par M. [U] [M] en qualité de gérant de la SCI Les [Adresse 20].

Par jugement du 8 novembre 2011, le tribunal d’instance de Menton a fait droit à cette demande et M. [T] [W] a été désigné comme expert.

Au cours des opérations d’expertise il est apparu qu’il existait un immeuble en copropriété horizontale cadastré section BI n° [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], dont la mise en cause était indispensable.

Par ordonnance du 4 mars 2012 rendue à la requête de M. et Mme [S], le président du tribunal de grande instance de Nice a désigné Me [L] [F] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 16] à [Localité 24].

Par jugement du 21 juin 2016, rendu au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] sis [Adresse 16] à [Localité 24] d’une part, du syndicat des copropriétaires « communauté immobilière horizontale cadastrée section BI n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 8] » sis [Adresse 16] à [Localité 24], le tribunal d’instance de Menton a notamment :

« Dit que la ligne séparative entre les parcelles n° [Cadastre 14] ([S]) et n° [Cadastre 10] (Syndicat des Copropriétaires [Adresse 26] passera par les points D à E figurés sur le plan de bornage en annexe 5-4 du rapport de l’expert,

Dit que la ligne séparative entre les parcelles n° [Cadastre 14] ([S]) et [Cadastre 12] (Communauté Immobilière Horizontale) passera par les points C à D figurés sur le plan de bornage en annexe 5-4 du rapport de l’expert ».

Parallèlement, M. et Mme [S] ont, par exploits d’huissier du 23 mars 2011, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 21] et la SAS Sarjel immo, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre d’une partie de leur propriété cadastrée section BI n° [Cadastre 14], ordonner leur expulsion et indemniser la perte de chance de n’avoir pu louer neuf emplacements de stationnement dans le tréfonds de leur propriété.

Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— débouté M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit que la SAS Heir invest, anciennement dénommée Sarjel immo est propriétaire de la partie privative constituée par le rez-de-chaussée de l’immeuble les [Adresse 21], correspondant au lot n° 19 à n° 40 de la copropriété par prescription acquisitive,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et Mme [S] à payer à la SAS Heir invest, anciennement dénommée Sarjel immo la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [S] aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu qu’alors que la charge de la preuve pèse sur ceux qui revendiquent la propriété, M. et Mme [S] ne produisent aucun élément concernant la procédure d’adjudication de la parcelle cadastrée BI n° [Cadastre 14] et des emplacements de parking qui s’y trouvent, et se contentent de se référer au rapport d’expertise de M. [W], que si les parkings en sous-sol sont manifestement situés sur la parcelle BI n° [Cadastre 14], le bornage ne peut servir à établir la preuve de la propriété, que l’argument des époux [S] selon lequel il ne peut y avoir de prescription acquisitive au motif que le règlement de copropriété précise que le propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 14] a un droit de passage sur la copropriété [Adresse 26] BI [Cadastre 10] et vice-versa, ne peut faire échec à la prescription acquisitive, qu’aucune des pièces produites ne permet de remettre en cause la possession des lieux litigieux par la SCI Les [Adresse 20] à compter du 22 février 1974, date de création du lot n° 4 de copropriété, ni que le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] a été en possession des lieux depuis le 30 mai 1978, date de création de la copropriété.

Par déclaration du 10 novembre 2021 enregistrée sous le n° 21/15868, M. [Y] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] ont relevé appel de ce jugement.

Par une seconde déclaration du 4 février 2022 enregistrée sous le n° 22/01757, M. [Y] [S] et Mme [E] [S] [G] ont relevé appel du même jugement.

La jonction des deux appels a été faite par ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 juin 2024.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 8 août 2022, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

— Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 30 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Nice sauf en ce qu’il a rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des époux [S],

Et ce faisant statuant à nouveau,

— juger que le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et la société Heir invest anciennement dénommée la société Sarjel immo n’ont pas acquis par usucapion la parcelle cadastrée section BI n° [Cadastre 14] à [Localité 24],

— juger que la limite séparative entre les parcelles BI [Cadastre 14] et BI [Cadastre 10] a été déterminée suite au bornage judiciaire ordonné par jugement du tribunal d’instance de Menton du 21 juin 2016,

— juger que le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et Heir invest anciennement dénommée la société Sarjel immo sont occupants sans droit ni titre d’une partie de la propriété [S] cadastrée section BI n° [Cadastre 14] à [Localité 24],

— ordonner l’expulsion du syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et Heir invest anciennement dénommée la société Sarjel immo, ainsi que de tout bien de tout occupant de leur chef de la parcelle cadastrée section BI n° [Cadastre 14] à [Localité 24], et ce sous astreinte de 500 euros à compter d’un mois de la signification du jugement à intervenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et la société Heir invest anciennement dénommée la société Sarjel immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et Heir invest anciennement dénommée la société Sarjel immo à leur payer la somme de 97 875 euros au titre de l’indemnisation de leur perte de chance de n’avoir pas pu louer neuf emplacements de stationnement en partie souterraine,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et Heir invest anciennement dénommée la société Sarjel immo à leur payer la somme de 290 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la privation de jouissance de leur propriété depuis 2007,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] et la société Heir invest idem Sarjel immo aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Lacrouts, avocat au barreau de Nice,

— condamner tout succombant à leur payer une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [S] font valoir en substance :

— que suite au jugement de bornage intervenu après désignation à leur initiative d’un administrateur provisoire (Me [C] [F]) au syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale, ils ont pu récupérer la jouissance de la partie aérienne leur appartenant, à usage de parking, au-dessus de la partie enterrée du bâtiment,

— qu’ils n’ont toujours pas accès à la partie intérieure du bâtiment,

— qu’ils justifient être propriétaires de la parcelle BI n° [Cadastre 14],

— que la SAS Heir invest ne prouve par aucune de ses pièces, avoir rempli les critères cumulatifs de la prescription acquisitive,

— que c’est à celui qui se prévaut de la prescription acquisitive, qu’il incombe de démontrer que les conditions sont toutes remplies,

— qu’ils produisent le jugement d’adjudication, le cahier des charges et l’état descriptif de division,

— que l’acquisition de la parcelle BI [Cadastre 14] suppose l’acquisition du tréfonds, par application de l’article 552 du code civil,

— que le propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 14] a un droit de passage sur la copropriété des parkings Les [Adresse 20] BI [Cadastre 10] et vice-versa,

— que la proposition n° 2 de l’expert [W] retenue par le tribunal, s’appuie sur ces servitudes,

— que l’allégation des défendeurs selon laquelle ils auraient prescrit en tréfonds, depuis l’origine, la parcelle désormais cadastrée BI [Cadastre 14], est inconcevable, étant donné la création des servitudes pour permettre l’accès aux époux [S],

— que selon son titre d’acquisition, la société Sarjel immo a acquis de la SCI Les [Adresse 20] les lots n° 19 à 40, correspondant aux emplacements numérotés 1 à 22 sur le plan annexé au règlement de copropriété, de sorte qu’ils sont bien propriétaires des neuf emplacements numérotés 23 à 31 sur le même plan,

— que jamais la société Heir invest n’a réuni entre ses mains la possession de l’intégralité du rez-de-chaussée,

— que M. [M] est une personne distincte de la SCI Les [Adresse 20] dont il était associé,

— que le tribunal n’a pas caractérisé une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire »,

— que le seul acte matériel qu’il soit possible de retenir est la création d’un portail en 2008 et avant cela, la possession ne se matérialisait nullement,

— il a été jugé que la possession d’une cave s’ouvrant dans une cuisine mais s’étendant sous l’immeuble voisin était clandestine dès l’instant que son existence ne se manifestait que par l’existence d’un soupirail (Cass. 1re civ., 4 mai 1965, Bull. civ. I, n° 294),

— la publicité de la possession n’est ici attestée par aucune installation et elle ne saurait être déduite de la seule configuration extérieure des lieux,

— que la jurisprudence a clairement précisé que la présomption de propriété du dessous n’était susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive. (Cour de cassation, Chambre civile 3, du 12 juillet 2000, 97-13.107, Publié au bulletin),

— que le tribunal ne peut pas faire entrer en conflit un titre avec une prescription trentenaire car, si d’un côté nous avons bien un titre, de l’autre nous n’avons en revanche pas les actes matériels requis pour caractériser cette prescription,

— que tous les documents produits par la société Heir invest sont postérieurs à la date de l’acquisition par eux de la parcelle, soit le 2 novembre 2006,

— c’est le cas notamment des baux produits,

— les baux émanent de sociétés ayant des intérêts convergents et des liens financiers certains avec la société Heir immo,

— les neuf emplacements numérotés 23 à 31 ne sont pas dans le périmètre du bail avec la société Leader price,

— que ce n’est qu’en 2008 que la société Sarjel immo s’est appropriée sans autorisation l’entier usage du tréfonds et que des travaux ont été réalisés dans le tréfonds pour aménager des lieux de stockage pour le magasin Leader price (même propriétaire que la société Sarjel immo),

— que de nombreuses attestations le démontrent,

— qu’il n’y a pas d’acte translatif de la propriété au profit de la SCI Les [Adresse 20], permettant une prescription abrégée,

— les pièces démontrent que la SCI Les [Adresse 20] savait que les places de parking numérotées 23 à 31 ne lui appartenaient pas,

— sinon pourquoi aurait-elle consenti à régulariser des servitudes '

— que le bail du 1er mars 2007 communiqué en première instance par la partie adverse est un faux : ce bail n’est pas octroyé à la société EGTP par la SCI Les [Adresse 20], mais par M. [U] [M] en nom propre, alors qu’il n’est pas le propriétaire des biens donnés en location à l’époque,

— que leur action en revendication ne peut être prescrite,

— que leur préjudice est constitué par la perte de chance et un préjudice de jouissance,

— la perte de chance de mettre en location les neuf parkings au coût de 150 euros chacune pendant 145 mois, est évaluée à hauteur de moitié s’agissant d’une perte de chance,

— le préjudice de jouissance pour neuf places de parking peut être évalué au montant forfaitaire de 2 000 euros par mois,

— il s’agit d’un deuxième préjudice distinct, cumulable dès lors qu’il concerne la possibilité pour eux de stationner chez eux.

Dans ses conclusions d’intimé déposées et notifiées par le RPVA le 26 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] garage demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise,

Vu les titres de propriété,

Vu les pièces,

Vu les éléments exposés,

— confirmer le jugement du 30 septembre 2021 en toutes ses dispositions,

Si par extraordinaire la cour entendait infirmer le jugement et faire droit à l’action en revendication des époux [S],

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, telles que dirigées à son encontre et ce, compte tenu que les occupations illicites incombent au copropriétaire, la SAS Sarjel immo et son locataire commercial,

Vu l’article 555 du code civil,

Vu la sommation d’opter contenue dans les présentes conclusions,

— dire et juger que les époux [S] lui sont redevables de l’indemnité du constructeur pour les biens revendiqués en surface et en tréfonds,

— ordonner une expertise avant dire droit pour déterminer le montant de l’indemnité due de ce chef,

— condamner la SAS Sarjel immo à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

En tout état de cause,

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner les époux [S] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

— les condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] soutient pour l’essentiel :

Principalement,

— qu’il existe un doute sur la propriété des époux [S] de la parcelle BI n° [Cadastre 14] car dans le cahier des charges il est noté s’agissant de cette parcelle que « Monsieur [M] nous déclare avoir vendu les parcelles BI N° [Cadastre 14] et [Cadastre 13] il y a environ 5 ans, par acte de Maître [J], Notaire à [Localité 24] »,

— que la SCI Les [Adresse 20] a disposé des lieux en terrasse sur la dalle supérieure et sur le tréfonds à compter du 22 février 1974, date de création du lot n° 4 correspondant à la parcelle BI n° [Cadastre 10], et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 21] venant aux droits de ladite SCI a disposé des lieux en l’état à compter du 30 mai 1978 date de création de la copropriété des suites de l’état descriptif de division avec règlement de copropriété établi le 30 mai 1978 par Me [K], notaire,

— que l’action en revendication des époux [S] se heurte à la prescription acquisitive des lieux par lui,

— que l’acte de vente entre la SCI Les [Adresse 20] et la société Sarjel précise que les lots de parking ont été réunis en entrepôt bien avant l’acquisition de la société Sarjel devenue Heir invest,

— que dès le règlement de copropriété établi en 1978, il est noté « en ce qui concerne le rez-de-chaussée : de parking. Cependant, si tous les locaux du rez-de-chaussée appartiennent à un seul propriétaire, celui-ci aura seul, l’accès à ce rez-de-chaussée et il pourra l’affecter à usage d’entrepôt pour voitures, bateaux ou autres, sans que cette énumération soit limitative »,

— que le bâtiment empiète sur la parcelle [Cadastre 14] depuis sa construction, et aucune revendication n’avait été formulée avant les époux [S],

— que cette possession est évidemment matérialisée par l’existence du bâtiment depuis sa construction,

— que l’existence de servitudes de passage importent peu puisqu’il n’est pas prouvé qu’elles ont été mises en 'uvre,

— que les époux [S] soutiennent être propriétaires des lots n° 23 à 31 sur le plan annexé au règlement de copropriété et que les lots n° 19 à 40 achetés par la SARL Sarjel correspondent aux lots n° 1 à 22 sur le plan,

— le plan est produit partiellement,

— les n° 23 à 31 ne correspondent à aucun lot de stationnement et sont même barrés,

— les seuls lots de stationnement sont les lots 19 à 40 numérotés 1 à 22 sur le plan,

— que l’attestation de M. [Z] non étayée par la production du contrat de location du parking, n’a aucun intérêt,

Subsidiairement,

Sur les indemnisations,

— que pour les parkings en surface, aucun élément de préjudice ne peut justifier une demande de dommages et intérêts,

— que pour les parkings en sous-sol côté Est, que la société Sarjel est seule propriétaire des lots 19 à 40 donnés à bail commercial à la société Leader price et qu’il n’en est pas responsable,

— que les requérants ne peuvent exciper d’un double préjudice,

Sur l’application de l’article 555 du code civil,

— que les époux [S] revendiquent le bénéfice des constructions bâties en surface et en tréfonds et ne demandent pas la remise en état,

— qu’il a droit à une indemnité du constructeur,

— que les époux [S] sont sommés d’opter par les présentes, entre rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou rembourser le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 4 octobre 2023, la SAS Heir invest demande à la cour de :

Vu les articles 1116 (ancien), 1134 (ancien), 1147 (ancien), 1792, 1792-6 du code civil,

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

I. A titre principal, sur l’appel formé par les époux [S],

— confirmer le jugement rendu le 30 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nice en toutes ces dispositions, en qu’il a déclaré rejetées toutes les demandes des époux [S],

— débouter les époux [S] de leur appel formé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 30 septembre 2021,

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

— débouter les époux [S] dans leurs autres demandes, fins et conclusions,

II. A titre subsidiaire, sur les demandes des époux [S], si par extraordinaire le jugement était infirmé,

— débouter les époux [S] de leurs demandes de condamnation,

— dire et juger que l’existence d’un préjudice n’est pas établie,

— constater que les époux [S] ne justifient pas du quantum de leur demande de dommages et intérêts,

— rejeter toutes les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [S],

— rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20],

— condamner le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20] à intégralement la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être formulées à son encontre,

III. En tout état de cause,

— rejeter les demandes formées par les époux [S] et le syndicat des copropriétaires des parkings Les [Adresse 20],

— rejeter les demandes formées par les époux [S] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [S] ou tous succombants à lui verser une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [S] ou tous succombants aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SAS Heir invest réplique :

Sur le rejet de l’action en revendication,

— que les époux [S] n’ont pas de titre de propriété sur cet immeuble et sur son emprise,

— que les époux [S] n’ont un droit de propriété que sur quelques emplacements de parking en plein air soit au premier niveau, sur une portion de la parcelle cadastrée BI [Cadastre 14],

— qu’il ne ressort nullement des actes visés dans leurs écritures que leur propriété s’étend au rez-de-chaussée de l’immeuble sis sur la parcelle cadastrée BI [Cadastre 10], sa propriété, régulièrement occupée par la société Leader [Localité 24], et ce même dans le cas où ce bâti aurait été édifié sur une partie de la parcelle BI [Cadastre 14],

— que l’état hypothécaire ne rapporte pas plus de preuve d’une prétendue propriété,

— que le bornage dont se prévalent les consorts [S] n’emporte aucune incidence sur la revendication de leur propriété sur l’immeuble lui appartenant,

— le bornage n’est pas translatif de propriété,

— que le bornage lui est inopposable, car il n’a pas été réalisé à son contradictoire,

— elle n’a pas été représentée par le syndicat pour la défense de ses droits sur ses parties privatives, alors que l’action était susceptible d’affecter ses droits privatifs,

— étant non partie à la procédure en qualité de propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 10], partie privative de cette copropriété, elle n’a pu soumettre au juge ses arguments dans le cadre de cette procédure de bornage,

— qu’elle dispose d’un titre de propriété sur la totalité de l’assiette de l’entrepôt,

— rien n’établit que les emplacements de parking 23 à 31 ne correspondent pas aux lots 19 à 40 sur le plan annexé au RCP (sic),

— le plan repris par l’expert en charge du bornage, montre une fois encore que les places 23 à 31 sont barrées,

— la délibération de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété comporte l’accord donné par les copropriétaires pour la vente du lot 4 correspondant à la parcelle BI [Cadastre 10] comportant les lots 19 à 40 situés au rez-de-chaussée « consistant en des parkings couverts transformés en entrepôts»,

— il faut se référer au règlement de copropriété initial,

— que les époux [S] ne peuvent alléguer qu’elle ne dispose pas d’un titre translatif de propriété lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive de dix ans,

— que l’acte de vente stipulait expressément que l’usage d’entrepôt tel qu’existant lors de la vente avait toujours existé depuis 1978,

— que l’établissement des servitudes par l’acte du 17 mai 1978, vient corroborer l’existence et l’étendue de son droit de propriété sur sa parcelle BI [Cadastre 10] et sur l’intégralité du rez-de-chaussée de l’immeuble,

— qu’elle était de bonne foi lors de l’acquisition le 14 octobre 2008 et il appartient aux consorts [S] d’établir le contraire,

— la possession de la SCI Les [Adresse 20] est continue depuis le 4 février 1974 et elle a toujours utilisé l’intégralité de l’assiette du rez-de-chaussée, comme l’établit l’acte de vente à son profit,

— M. [U] [M], en qualité de propriétaire de la parcelle voisine cadastrée BI [Cadastre 14], ne s’est jamais opposé à la propriété et à la possession, par la SCI Les [Adresse 20], de cet entrepôt dans son entièreté,

— le bâtiment n’a pas été modifié depuis le permis de construire délivré le 27 février 1973, comme repris par l’expert judiciaire en bornage,

— que les attestations produites sont postérieures au délai de prescription acquisitive, outre qu’elles ne sont pas probantes,

— que la possession n’est pas équivoque,

— la propriété d’un seul et unique bâti, si elle est partagée par plusieurs personnes différentes, relève du régime de la copropriété,

— les consorts [S] ne détiennent aucun droit de propriété en qualité de copropriétaire de cet immeuble,

— que la possession n’a jamais été cachée aux copropriétaires, ni aux voisins,

— de l’extérieur et de la voie publique, les lieux ne forment visuellement qu’un unique immeuble, sans aucun doute possible sur l’étendue de la propriété du fait des murs et de la rampe délimitant la structure du bâtiment, laquelle n’a pas changé pendant toutes ces années,

Sur les demandes indemnitaires,

— qu’en cas de restitution d’une propriété, le possesseur de bonne foi n’a pas à restituer les fruits jusqu’au moment où il perd la revendication de son bien, en application de l’article 550 du code civil,

— que la perte de chance n’est pas justifiée,

— que le quantum n’est pas justifié,

— que la perte de jouissance n’est pas justifiée, outre qu’elle est redondante, avec la perte de chance alléguée,

— que la Cour de cassation rappelle constamment le principe de l’interdiction de l’évaluation forfaitaire d’un préjudice.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 19 novembre 2024.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la revendication de propriété

Les consorts [S] revendiquent la propriété du tréfonds de la parcelle BI [Cadastre 14] en se prévalant de leur titre de propriété, tandis que le syndicat des copropriétaires et la société Heir invest soutiennent en être propriétaires par usucapion en arguant principalement d’un juste titre, subsidiairement de la prescription trentenaire de leur auteur (la SCI Les [Adresse 20]), puis de la société Heir invest.

L’article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Quant à la prescription acquisitive, elle est aux termes de l’article 2258 du code civil, un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2272 du code civil énonce que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

L’article 2261 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Selon le rapport d’expertise déposé par M. [W] désigné aux fins de bornage des parcelles litigieuses, la parcelle actuellement cadastrée BI [Cadastre 14] provient de la division de la parcelle BI [Cadastre 7] en BI [Cadastre 13] et [Cadastre 14], l’acte de vente du 22 juin 1971 (examiné par l’expert mais non versé aux débats) prévoyant que l’accès à la propriété se fait par un passage privé dépendant de la propriété et prenant naissance sur la rive gauche du [Adresse 19]. L’expert note que ce passage semble correspondre à la bande de terrain cadastrée section BI [Cadastre 14] qui existe selon le cadastre au Nord-Ouest des parcelles cadastrées section BI n° [Cadastre 4] et [Cadastre 10].

L’expert a constaté que le bâtiment actuellement existant sur les parcelles cadastrées section BI [Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 14] ne présente aucune indépendance structurelle, le gros 'uvre du bâtiment formant un tout indissociable, alors que l’étude des titres montre que ces parcelles appartiennent à des propriétaires différents, la parcelle BI [Cadastre 4] à un syndicat des copropriétaires, qui n’est pas dans la cause, la parcelle BI [Cadastre 10] au syndicat des copropriétaires des [Adresse 26], la parcelle BI [Cadastre 14] aux époux [S].

L’expert a proposé deux solutions de bornage, la première selon les documents cadastraux et la seconde selon les servitudes de passage constituées par l’acte reçu par Me [O], notaire, et l’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par le même notaire le 30 mai 1978, après avoir noté que l’état des lieux tel qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 10 juin 2010, sont conformes aux originaux annexés au règlement de copropriété le 30 mai 1978. L’expert a constaté un écart très important entre les deux propositions.

Le tribunal d’instance de Menton a par jugement du 21 juin 2016, s’agissant des limites entre la parcelle cadastrée BI n° [Cadastre 14] d’une part, et les parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 10] (lot n° 4 de la copropriété horizontale, propriété de la société Heir invest) et BI n° [Cadastre 12] (parties communes de la copropriété horizontale) d’autre part, fixé le bornage selon la proposition n° 2, tenant compte des servitudes instituées, étant rappelé que le bornage n’a pas d’effet translatif de la propriété.

Il est relevé que l’acte constitutif de la copropriété « Immeuble des garages [Adresse 15]», désigné « [Adresse 21] » ou « [Adresse 26] », a été établi le 30 mai 1978, par M. [U] [M], entrepreneur de travaux publics agissant en qualité de gérant statutaire de la SCI Les [Adresse 20], et contient en exposé :

— que la SCI Les [Adresse 20] a fait l’acquisition le 26 novembre 1973, d’une propriété sise à [Localité 24] cadastrée section BI n° [Cadastre 4] et y a fait édifier après démolition des constructions existantes, un immeuble collectif à usage d’habitation dénommé « Les [Adresse 20] » élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et huit étages (il s’agit de la copropriété qui n’est pas dans la cause),

— que les 31 janvier, 1er et 4 février 1974, la SCI Les [Adresse 20] a fait l’acquisition de M. et Mme [B], de M. et Mme [P] [V] et de M. et Mme [A] [V], du lot n° 2 d’un règlement de copropriété horizontal établi le 8 juillet 1966 consistant en un droit à la jouissance exclusive de deux parcelles de terrains sises à [Adresse 25], d’une superficie respective de 643 m² et 68 mètres (en réalité m²) et formant ensemble bien que non attenante, le lot n° 2, une quote-part des parties communes et le droit de passage sur le chemin d’accès partant de l'[Adresse 17] et appartenant pour un/quart aux droits vendus, le tout en contrepartie de lots de copropriété dans l’immeuble à édifier, plus exactement des appartements au cinquième étage dudit immeuble, outre des caves et parkings (de la copropriété qui n’est pas dans la cause),

— que la SCI Les [Adresse 20] a consenti selon acte du 22 février 1974, à la cession de droits à M. et Mme [N] propriétaires du lot n° 1 du règlement de copropriété horizontal établi le 8 juillet 1966, qui ne comportait que deux lots, en contrepartie de la renonciation à des servitudes actives leur profitant, aboutissant en la suppression de la parcelle cadastrée BI [Cadastre 5] en copropriété horizontale, remplacée par les parcelles cadastrées BI [Cadastre 8] (lot n° 1 appartenant à M. et Mme [N]), BI [Cadastre 11] (lot n° 3 appartenant à M. et Mme [N]), BI [Cadastre 10] (lot n° 4 appartenant à la SCI Les [Adresse 20]), BI [Cadastre 12] (lot n° 5 parties communes de la copropriété horizontale).

C’est sur le lot n° 4 de la copropriété horizontale (cadastré BI [Cadastre 10]) qu’a été édifié l’immeuble, objet du règlement de copropriété du 30 mai 1978, en vertu d’un permis de construire accordé à M. [I] [M] le 27 février 1973 et d’un autre permis de construire du 5 octobre 1977 pour l’ensemble des constructions à édifier et la surélévation d’un huitième étage, ce qui vient confirmer les constatations de l’expert selon lesquelles le bâtiment forme un tout indissociable, et ce depuis 1978.

L’acte constitutif de la copropriété « [Adresse 23] » contient des rappels de servitudes :

— le 19 avril 1978 par la copropriété Les [Adresse 20] propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 4] et la SCI Les [Adresse 20] propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 10] jouxtant la parcelle BI [Cadastre 4] (ne concernant pas le présent litige),

— le 17 mai 1978 par la SCI Les [Adresse 20] propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 10] et M. et Mme [M] propriétaires de la parcelle cadastrée BI [Cadastre 7], devenue parcelles BI [Cadastre 13] et [Cadastre 14], s’agissant de servitudes réciproques.

Les servitudes consenties par la SCI Les [Adresse 20] aux époux [M] sont les suivantes :

1. un droit de passage pour l’écoulement des eaux pluviales et eaux usées provenant de la parcelle BI [Cadastre 7],

2. un droit de passage sur la rampe d’accès à la dalle formant le premier étage de l’immeuble cadastré BI [Cadastre 10],

3. un droit de passage sur le couloir de circulation au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 15] cadastré BI [Cadastre 10], « afin de permettre (') d’accéder à leur propriété cadastrée section BI numéro [Cadastre 7], contigue aux parkings du rez-de-chaussée de l’immeuble de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES [Adresse 20] »,

4. un droit d’accès pour tout prospect sur la parcelle BI [Cadastre 10] pour édifier toute nouvelle construction.

Les servitudes consenties par les époux [M] à la SCI Les [Adresse 20] sont les suivantes :

1. un droit de passage sur l’emplacement en rez-de-chaussée de la propriété de M. et Mme [M], cadastrée BI [Cadastre 7] et située en limite de la propriété de la SCI Les [Adresse 20], cadastrée BI [Cadastre 10], « afin de permettre à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES [Adresse 20] (') de pouvoir circuler et entrer dans les sept parkings couverts situés au fond du rez-de-chaussée de cet immeuble. Ce droit de passage s’exercera sur l’emplacement situé devant les sept parkings et dont l’assiette est teintée en rose et délimitée par les lettres A, B, C, D, au plan du rez-de-chaussée ci-énoncé (') »,

2. un droit de passage sur l’emplacement au premier étage de la propriété de M. et Mme [M], cadastrée BI [Cadastre 7], et située en limite de la propriété de la SCI Les [Adresse 20], cadastrée BI [Cadastre 10], « afin de permettre à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES [Adresse 20] (') de pouvoir accéder, circuler et entrer dans les six parkings situés sur la dalle formant premier étage dudit immeuble. Ce droit de passage s’exercera sur l’emplacement situé devant les six parkings et dont l’assiette est teintée en jaune et délimitée par les lettres C, D, E, F, G, au plan d’aménagement terrasse sus-énoncé ».

La servitude « 1. » consentie par les époux [M] en tant que propriétaires de la parcelle BI [Cadastre 7], ne se comprend que si la parcelle BI [Cadastre 7] s’étend sur deux niveaux, puisqu’ils consentent à un droit de passage sur l’emplacement au rez-de-chaussée et qu’on sait que la parcelle BI [Cadastre 7] est accessible par un droit de passage sur la rampe d’accès à la dalle. Cela est confirmé par la servitude « 3. » consentie par la SCI Les [Adresse 20] sur un couloir de circulation au rez-de-chaussée à leur profit, pour leur permettre d’accéder à leur propriété cadastrée BI [Cadastre 7] contiguë aux parkings du rez-de-chaussée.

Les photographies du plan du rez-de-chaussée et parking annexées au procès-verbal de constat d’huissier du 10 juin 2010, établi à la requête de M. et Mme [S], permettent de constater qu’il s’agit du rectificatif du permis de construire du 27 février 1973, qui a été annexé à l’acte constitutif de la copropriété du 30 mai 1978. On y voit la présence des lots mentionnés n° 19 à 40 au rez-de-chaussée, acquis par la société Sarjel immo selon acte notarié du 14 octobre 2008 de la SCI Les [Adresse 20], correspondant aux emplacements numérotés 1 à 22 sur le plan.

Y apparaissent également les emplacements numérotés 23 à 31 au fond, qui ont été barrés, ce dont le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] et la société Heir invest venant aux droits de la société Satjel immo, se prévalent.

Il est relevé que ces emplacements numérotés 23 à 31 ne comportent pas de numéros de lot, ce qui peut, tout à fait impliquer qu’ils ne dépendent pas de la copropriété, en lien avec l’une des servitudes de passage du 17 mai 1978 au profit de M. et Mme [M].

L’expert désigné aux fins de bornage explique, qu’en ce qui concerne le rez-de-chaussée correspondant au parking couvert, il n’a pas été autorisé à y accéder par le propriétaire des lots du rez-de-chaussée, ni son locataire, ceux-ci étant utilisés en totalité à usage d’entrepôt, les parkings revendiqués par les époux [S] se situant au fond de l’entrepôt, étant observé que le conseil des époux [S] interpelé par l’expert sur l’opportunité d’appeler le propriétaire à l’expertise, a répondu que la procédure de bornage n’était recevable qu’à l’encontre des propriétaires, soit le syndicat des copropriétaires et pas tel ou tel copropriétaire.

Enfin, la comparaison entre deux pièces, soit la pièce n° 6 de la société Heir invest « bail commercial » du 1er mars 2007, portant sur « un entrepôt et des bureaux à usage commercial et deux places de parking [Adresse 15] d’une superficie de 850 m² » et sa pièce n° 7, cette dernière constituée d’une liasse de pièces dont notamment le même « bail commercial » mentionné comme annexé à la minute de l’acte du 14 octobre 2008, permet de vérifier qu’elles ne sont pas identiques, et qu’il a été ajouté une mention sur la pièce n° 6, à côté du nom du bailleur qui était [U] [M], à savoir la mention « agissant au nom et pour le compte de la SCI Les [Adresse 20] », ce qui est à mettre en relation avec le moyen de M. et Mme [S] tiré de la fausseté de cette pièce.

Il en ressort en tout état de cause, une confusion certaine des rôles entre M. [M] auteur de M. et Mme [S] d’une part, et la SCI Les [Adresse 20] dont M. [M] était associé et parfois gérant, laquelle est l’auteur de la société Heir invest, propriétaire de lots dans le lot n° 4 cadastré BI [Cadastre 10] dépendant à la fois de la copropriété Les [Adresse 21] et de la copropriété horizontale cadastrée BI [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

En effet, il est manifeste que les neuf emplacements de parking en rez-de-chaussée ne peuvent représenter une superficie de 850 m², qui correspond plutôt à la superficie de la totalité du rez-de-chaussée incluant les neufs emplacements de parking, puisque la parcelle BI [Cadastre 10] est mentionnée pour 544 m² dans le règlement de copropriété du 30 mai 1978.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que M. et Mme [S] démontrent que le tréfonds de la parcelle cadastrée BI [Cadastre 14] leur appartient, comme elle appartenait à M. [U] [M] leur auteur, correspondant sur le plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de la copropriété Les [Adresse 20] garages, à neuf emplacements de parking.

Reste à examiner la prescription acquisitive alléguée par la société Heir invest.

Pour que la SCI Les [Adresse 20] auteur de la société Heir invest ait usucapé la totalité du rez-de-chaussée, il faudrait démontrer une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans de la totalité du rez-de-chaussée.

Or, après la construction d’un seul tenant réalisée, telle que relevée par l’expert judiciaire sur son état des lieux pour simple visualisation des photographies, qui a englobé « la bande de terrain cadastrée section BI [Cadastre 14] qui existe selon le cadastre au Nord-Ouest des parcelles cadastrées section BI n° [Cadastre 4] et [Cadastre 10] », la constitution de servitudes de passage pour permettre l’accès à la parcelle BI [Cadastre 7], en dernier lieu BI [Cadastre 14] après division, a été rendue indispensable, en surface, mais a aussi été prévue en tréfonds.

A cet égard, l’expert a observé que le passage en surface s’opère en réalité sur la parcelle BI [Cadastre 12], propriété de la copropriété horizontale cadastrée BI [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], révélant là encore la confusion, confirmant le caractère équivoque la possession.

Contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21], l’acte de vente à la société Sarjel immo ne comporte aucune information permettant de déduire que la transformation de la totalité du rez-de-chaussée en entrepôt remonte à plus de trente ans, alors qu’il a été établi la confusion des intérêts entre M. [M] et la SCI Les [Adresse 20] d’autre part et la construction d’un seul tenant par M. [M] selon permis de construire à lui accordé, sur des parcelles appartenant à des propriétaires différents. L’absence de mise en 'uvre des servitudes simplement alléguée, n’est étayée par aucune pièce. Enfin les doutes du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] sur la propriété de M. [M] sur les parcelles B[Cadastre 2] et [Cadastre 14] sont contredits par la saisie immobilière dontil a été l’objet.

La société Heir invest sera donc déboutée de sa demande au titre de l’usucapion, étant observé que selon son acte d’acquisition, elle n’est propriétaire que des lots désignés du lot n° 4 de la copropriété horizontale, ce lot n° 4 étant cadastré BI [Cadastre 10] et étant la propriété du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21].

Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes et dit que dit que la SAS Heir invest, anciennement dénommée Sarjel immo est propriétaire de la partie privative constituée par le rez-de-chaussée de l’immeuble les [Adresse 21], correspondant aux lotx n° 19 à n° 40 de la copropriété par prescription acquisitive, puisqu’au contraire, M. et Mme [S] sont reconnus propriétaires du tréfonds de la parcelle cadastrée BI [Cadastre 14], correspondant sur le plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété Les [Adresse 21], à neuf emplacements de parking.

Il convient donc de faire droit à la demande de M. et Mme [S] tendant à dire qu’ils sont propriétaires du tréfonds de la parcelle cadastrée section BI n° [Cadastre 14] au droit de la limite déterminée par le bornage judiciaire ordonné par le jugement du tribunal d’instance de Menton du 21 juin 2016.

Sur les demandes de M. et Mme [S]

Les époux [S] demandent l’expulsion de la société Heir invest et du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21], sous astreinte et leur condamnation solidaire à l’indemnisation de la perte de chance de louer les emplacements de parking et d’un préjudice de jouissance.

La société Heir invest oppose principalement qu’elle n’a pas à restituer les fruits car elle était de bonne foi, subsidiairement que le principe et le quantum des préjudices n’est pas justifié.

Sur l’expulsion

La propriété de M. et Mme [S] étant reconnue sur la superficie représentée par les neuf emplacements de parking au rez-de-chaussée en tréfonds de la parcelle BI [Cadastre 14], il convient de faire droit à la demande d’expulsion du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] et de la société Heir invest et de tous occupants de leur chef.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Afin d’y contraindre le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] et la société Heir invest, il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de douze mois.

Sur les demandes d’indemnisation

Aux termes des articles 549 et 550 du code civil opposés par la société Heir invest, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique et si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.

M. et Mme [S] n’agissent pas en restitution des fruits, mais réclament l’indemnisation des deux préjudices suivants, résultant de l’occupation illicite des neuf emplacements de parking au rez-de-chaussée en tréfonds de la parcelle BI [Cadastre 14], depuis 2007 pendant 145 mois, soit douze ans:

— une perte de chance de louer les neuf emplacements de stationnement estimés à 150 euros par mois et par parking, avec un abattement de 50 %, ce qui est assimilable à la restitution de partie des fruits perçus à leur place au titre de la location de la totalité du rez-de-chaussée transformée en entrepôt,

— un préjudice de privation de la jouissance des parkings estimé à 2 000 euros par mois pour les neuf emplacements.

Selon les dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction alors en vigueur devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il est établi que la société Heir invest donne actuellement à bail commercial, à la société Leader [Localité 24], la totalité des lots acquis soit les lots 19 à 40 au rez-de-chaussée (entrepôt) ainsi que les lots 41 et 42 (garages) moyennant le loyer annuel de 96 000 euros hors taxe et hors charges, étant observé qu’en mars 2007, M. [M] avait donné à bail commercial la superficie de 850 m² moyennant le prix de « 960 euros annuels » (sic) et un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, soit 1 500 euros, à la société EGTP, laquelle a cédé le bail à la société Leader [Localité 24], le 27 mai 2008, en cours de signature du compromis de vente des murs, par la SCI Les [Adresse 20] à la société KTM, qui s’est substituée la société Sarjel immo aux droits de laquelle vient la société Heir invest. L’acte de cession de bail précise que le loyer annuel était d’un montant de 11 500 euros hors taxe, soit 960 euros hors taxe par mois.

Le titre de propriété de la société Sarjel immo aujourd’hui Heir invest, mentionne expressément que les lots n° 19 « emplacement » et n° 20 à 40 « parking couvert », ont été transformés en entrepôt, « ainsi déclaré par le VENDEUR et ainsi que la faculté lui en était réservée au paragraphe « Destination de l’immeuble » du règlement de copropriété en date du 30 mai 1978 ci-après visé », et le règlement de copropriété comporte effectivement la stipulation en ce qui concerne le rez-de-chaussée, que « si tous les locaux du rez-de-chaussée appartiennent à un seul propriétaire, celui-ci aura seul, l’accès à ce rez-de-chaussée et il pourra l’affecter à l’usage d’entrepôt pour voitures, bateaux ou autres, sans que cette énumération soit limitative ».

Il en ressort que c’est de bonne foi que la société Heir invest s’est considérée comme propriétaire de la totalité du rez-de-chaussée depuis l’acquisition du 14 octobre 2008, la confusion ayant été entretenue par les auteurs respectifs de la société Heir invest et de M. et Mme [S], qui avaient des intérêts communs, M. [M] étant associé et parfois gérant de la SCI Les [Adresse 20].

M. et Mme [S] justifient avoir signifié à la SCI Les [Adresse 20], la société Leader [Localité 24] et la société EGTP le 14 août 2009, l’occupation illicite de la parcelle BI [Cadastre 14] leur appartenant, sur la partie supérieure et dans la partie inférieure, dont l’accès était entravé par la mise en place d’un portail verrouillé. Ils ont par la suite, assigné en bornage notamment le syndicat des copropriétaires [Adresse 26], en mars 2011.

Il peut être ainsi conclu que le vice du titre a été mis en cause à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 26] depuis l’année 2011, et à l’égard de la société Heir invest au cours des opérations d’expertise lorsqu’il a été mis en évidence qu’elle s’opposait à l’accès à son entrepôt, et c’est seulement la présente décision qui reconnaît le droit de propriété de M. et Mme [S] sur les neuf emplacements de parking situés au rez-de-chaussée, en tréfonds de la parcelle BI [Cadastre 14].

En l’état des développements ci-dessus sur la communauté d’intérêts des auteurs respectifs des parties seuls responsables de la situation de fait et de l’imbroglio juridique créé, il n’est pas démontré une faute personnelle de la société Heir invest, ni du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21], ouvrant droit à réparation des préjudices allégués du fait de l’occupation illicite des emplacements litigieux.

M. et Mme [S] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur la demande d’indemnité de constructeur formée par le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21]

Le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21], qui réclame une indemnité pour les biens revendiqués en surface et en tréfonds, somme M. et Mme [S] d’opter entre rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou rembourser le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions.

M. et Mme [S] qui concluent au débouté de toutes les prétentions adverses, ne développent aucun moyen sur ce point.

Aux termes de l’article 555 du code civil, « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ».

En l’espèce, il est relevé que M. et Mme [S] ne réclament aucune suppression d’ouvrage, mais la seule expulsion des neuf emplacements de parking situés en tréfonds en rez-de-chaussée, occupés illicitement du fait de la société Heir Invest qui s’en croyait de bonne foi propriétaire, comme constituant les lots par elle acquis le 14 mai 2008, dépendant de la copropriété Les [Adresse 21], mais aussi de la copropriété horizontale.

En outre, il a été constaté que le bâtiment constituait un ensemble unique construit depuis l’origine en vertu de permis de construire de 1973 et 1977.

Le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] sera donc débouté de sa demande sur le fondement de l’article 555 du code civil, comme de sa demande d’expertise.

Sur les appels en garantie

Il s’agit des appels en garantie réciproques entre le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] et la société Heir invest, pour le cas où ils seraient condamnés, étant observé qu’aucun moyen n’est développé par la société Heir invest contre le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21], tandis que le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] soutient que la société Heir invest est seule propriétaire des lots 10 à 40 donnés à bail commercial à la société Leader price.

Le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] et de la société Heir invest sont expulsés sous astreinte des neuf emplacements de parking situés en rez-de-chaussée, pour ne pas en être propriétaires.

Il est vrai qu’il appartient à la société Heir invest de libérer ou faire libérer ces neuf emplacements qui ne dépendent pas de la copropriété Les [Adresse 21] dont elle a acquis des lots.

L’astreinte est liquidée au regard du comportement du débiteur, ce qui sera éventuellement soumis au juge de l’exécution saisi à cette fin.

En l’état de l’absence de condamnation à des dommages et intérêts et de la seule expulsion sous astreinte, dont les difficultés d’exécution sont hypothétiques, il y a lieu de rejeter les appels en garantie réciproques.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Heir invest et le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit du conseil de M. et Mme [S], qui la réclame.

La société Heir invest et le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 21] seront également condamnés aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [S].

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé en toutes ses dispositions appelées ;

Statuant à nouveau,

Dit que M. [Y] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] sont propriétaires du tréfonds de la parcelle cadastrée section BI n° [Cadastre 14] au droit de la limite déterminée par le bornage judiciaire ordonné par le jugement du tribunal d’instance de Menton du 21 juin 2016;

Déboute la société Heir invest de sa demande au titre de la prescription acquisitive ;

Ordonne l’expulsion du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 21] sis à [Localité 24], représenté par son syndic, de la société Heir invest et de tous occupants de leur chef, du tréfonds de la parcelle cadastrée section BI n° [Cadastre 14] au droit de la limite déterminée par le bornage judiciaire ordonné par le jugement du tribunal d’instance de Menton du 21 juin 2016, sur la superficie représentée par les neuf emplacements de parking sur les plans du rez-de-chaussée annexés au règlement de copropriété Les [Adresse 21] ;

Assortit l’expulsion d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de douze mois ;

Déboute M. [Y] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 21] sis à [Localité 24], représenté par son syndic, de ses demandes sur le fondement de l’article 555 du code civil ;

Rejette les appels en garantie réciproques formés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 21] sis à [Localité 24], représenté par son syndic, et par la société Heir invest ;

Condamne La société Heir invest et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 21] sis à [Localité 24], représenté par son syndic, aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de M^e Lacrouts ;

Condamne La société Heir invest et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 21] sis à [Localité 24], représenté par son syndic, à verser à M. [Y] [S] et Mme [E] [G] épouse [S], la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT