COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2025

N° 2025/ 99

Rôle N° RG 24/06004 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNACR

[F] [S] VEUVE [J]

C/

[V] [K]

[I] [E] [C] [K] NÉE [P] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

M^e Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 16 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23-000318.

APPELANTE

Madame [F] [S] Veuve [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002463 du 18/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 08 Mars 1939 à [Localité 6] (Tunisie) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [V] [K]

né le 22 Décembre 1937 à [Localité 4] (Italie), demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [I] [E] [C] [K] NÉE [P]

née le 19 Octobre 1942 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2022, monsieur [V] [K] et madame [I] [P] épouse [K] ont donné à bail, en location saisonnière, à madame [F] [S] veuve [J] un appartement sis [Adresse 2], à [Localité 3] (06), pour la période allant du 1er mai 2022 au 30 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 750 euros par mois, charges incluses.

Le contrat prévoyait qu’un dépôt de garantie de 500 euros, devait être versé le jour de la remise des clés, soit le 1er mai 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 18 mai 2022, les époux [K] ont transmis à Mme [S] veuve [J] une dénonciation et une résiliation du contrat, lui demandant de libérer le bien, au 1er juin 2022.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 20 juin 2022, 15 juillet 2022, 18 août 2022, 10 septembre 2022, et 17 octobre 2022, les époux [K] ont réitéré leurs demandes, le loyer n’étant plus réglé en totalité et selon les termes fixés par le contrat.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, les époux [K] délivraient Mme [S] veuve [J], une sommation de quitter les lieux et un commandement de payer la somme de 3 200 euros au principal (incluant le dépôt de garantie et les loyers impayés à compter du mois de mai 2022 jusqu’au mois de novembre 2022 inclus).

Par acte du 28 février 2023, les époux [K] ont fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, qui par jugement réputé contradictoire du 16 janvier 2024, a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail entre les parties, à compter du 1er décembre 2022 ;

— condamné Mme [Y] à leur payer la somme de 10 900 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, pour la période allant du 1er mai 2022 au mois de novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 200 euros à compter du 20 décembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [Y] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux;

— ordonné, à défaut de départ volontaire dans les 15 jours de la signification de la décision, l’expulsion de Mme [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier en application de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l’article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté les époux [K] de leur demande d’astreinte ;

— condamné Mme [Y] à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation de payer, des frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 mai 2024, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 5 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et :

— à titre principal :

— requalifie le contrat de location saisonnière en un contrat de location nu à usage d’habitation, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et d’une durée légale de 3 ans, à compter du 15 avril 2022 ;

— annule le congé délivré le 18 mai 2022 par les époux [K], en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— rejette toutes les demandes des époux [K] ;

— condamne les époux [K] à lui payer la somme de 60 euros par mois au titre des charges d’électricité incluses dans le loyer, pour la période allant du 1er mai 2022 jusqu’au prononcé de la décision ;

— condamne les époux [K] à lui payer la somme de 200 euros par mois, à compter du 1er mai 2022 jusqu’à la date de la décision, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel, soit la somme de 6400 euros au 29 janvier 2025 ;

— révise le montant du loyer stipulé au bail à la somme de 500 euros par mois ;

— à titre subsidiaire :

— sursoit à statuer ;

— ordonne une expertise afin de déterminer le montant du loyer et des charges provisionnelles récupérables ;

— fixe à titre provisoire le montant du loyer à 500 euros dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— ordonne la compensation de sa créance avec la créance de loyers des époux [K];

— lui accorde un échéancier de 36 mois, pour le solde de la dette locative ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— limite le montant de l’indemnité d’occupation à 500 euros ;

— rejette la demande de révision de l’indemnité d’occupation et à titre subsidiaire fasse application de l’indice de référence des loyers ;

— rejette la demande d’astreinte ;

— rejette toute autre demande ;

— en tout état de cause :

— condamne les époux [K] à lui verser la somme de 2 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le contrat de location saisonnière doit être requalifié en contrat de location nu à usage d’habitation ;

— les époux [K] ont fraudé les dispositions légales afin d’échapper à la loi du 6 juillet 1989 ;

— elle a loué ce logement pour y élire sa résidence principale ;

— le montant du loyer oralement convenu entre les parties était de 650 euros ;

— le contrat ne respecte pas le formalisme imposé par l’article L. 324-2 du code du tourisme, ne mentionnant pas le numéro de déclaration ;

— le contrat ne respecte pas la durée légale de 90 jours, ayant été signé pour une période de 7 mois ;

— le logement n’est pas meublé et aucune liste des meubles n’est annexé au contrat ;

— la loi du 6 juillet 1989 doit s’appliquer ainsi que ses conséquences ;

— la congé délivré le 18 mai 2022 est nul.

Par dernières conclusions transmises le 17 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [K] sollicitent de la cour qu’elle:

— confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté sur le montant retenu pour la dette locative,

— le réforme pour le surplus et statuant à nouveau :

— condamne Mme [S] à leur payer la somme de 18 025 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période allant du 1er mai 2022 au mois de septembre 2024 (15 septembre 2024), avec intérêt à taux légal à compter du 20 décembre 2022 ;

— condamne Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, l’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— Mme [S] s’est maintenue illégalement dans les lieux jusqu’au mois de septembre 2024;

— son contrat de bail était arrivé à terme le 30 novembre 2022 ;

— sur la demande de requalification de contrat de location saisonnière en contrat à usage d’habitation :

* le fait de ne pas avoir enregistré le logement auprès des services de la mairie ne justifie pas cette demande et est passible d’une simple amende ;

* le délai de 90 jours dépassé est passible d’une simple amende;

* le bien était déjà meublé lors de l’achat et un inventaire des meubles était présent dans le contrat de bail ;

*aucun élément ne caractérise l’intention des parties de soumettre leur contrat à la loi du 6 juillet 1989 ;

* le congé était donc valablement délivré.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 29 janvier 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la nature du contrat de location liant les parties :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1188 du même code précise que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 9 du code de procédure civil dispose qu’il incombe à chaque partie conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article L. 324-1 du code du tourisme dispose que l’Etat détermine les procédures de classement des meublés de tourisme selon des modalités fixées par décret.

L’article L. 324-1-1 du même code définit la location saisonnière comme suit :

I.- Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.- Sur le territoire des communes ayant mis en ouvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.

L’article L. 324-2 dudit code stipule que toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux.

Toute offre de location mentionnée au II de l’article L. 324-1-1 contient le numéro de déclaration mentionné à cet article et indique, dans des conditions définies par décret, si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel au sens de l’article 155 du code général des impôts.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que la résidence principale doit être entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

En l’espèce, Mme [S] sollicite la requalification du contrat de location saisonnière en contrat de location nu à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’une durée légale de trois ans, invoquant une fraude des époux [K], dont l’intention aurait été de se soustraire à l’application de ladite loi.

Au soutien de ses prétentions, elle verse notamment, aux débats :

— le contrat qualifié de 'location saisonnière’ conclu entre les parties le15 avril 2022 pour une durée de sept mois ;

— deux paiements effectués par virements au profit des époux [K] de 650 euros chacun, en date des 9 septembre 2022 et 9 novembre 2022 ;

— une copie d’un décompte de loyers effectué manuellement par les époux [K] arrêté au 30 juin 2024 ;

— un certificat médical daté du 10 mai 2024, du docteur [L], généraliste, attestant que son état de santé ne lui permet pas de se déplacer pendant une durée prévisible de 30 jours ;

— un échéancier EDF du 9 janvier 2023, faisant étant d’un calendrier de paiement du 14 février 2023 au 16 juillet 2023 de 60 euros par mois ;

— un procès-verbal de saisie vente du 6 mars 2024 ;

— une signification de vente du 10 avril 2024.

A la lecture du contrat de location, intitulé 'contrat de location saisonnière', signé et paraphé sur l’ensemble des pages, il était prévu une location saisonnière pour la période allant du 1er mai 2022 au 30 novembre 2022, moyennant un loyer de 750 euros charges comprises par mois (incluant eau, gaz, électricité chauffage), ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 500 euros.

Sont annexés au contrat :

— les conditions générales du contrat de location saisonnière ;

— un état descriptif des lieux loués ;

— un inventaire des équipements (contrairement à ce qu’elle soutient) : cuisinière électrique, évier, réfrigérateur, cafetière électrique, batterie de cuisine complète, télévision, internet, lave-linge, fer à repasser, aspirateur, sèche-cheveux.

Ainsi, eu égard aux moyens soutenus par Mme [S], le défaut d’enregistrement du bien en meublé touristique auprès des services de la mairie est insuffisant à justifier une requalification du contrat.

De même, depuis la loi ALUR, le délai maximal d’occupation d’une location meublée saisonnière est fixé à 120 jours par an. Cependant le non-respect de cette période est sanctionné par une amende.

Il convient de relever que le contrat souscrit par les parties est de sept mois et donc inférieur à la durée prévue par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige que le local meublé doit être occupé au moins 8 mois par an par le preneur ou par une personne dont il a la charge pour être à usage de 'résidence principale'.

Enfin, au vu des éléments versés aux débats, dont l’attestation de propriété des époux [K] et l’inventaire de meubles annexé au contrat, il est établi que le logement possédait divers meubles. Le caractère meublé de la location est avéré.

Mme [S] ne verse aucun élément démontrant la fraude des époux [K] et leur volonté de soumettre leur relation contractuelle aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Au surplus, elle ne rapporte pas la preuve que ce bien constituait sa résidence principale.

En effet, l’échéancier EDF, même s’il comporte l’adresse du bien loué, est insuffisant à prouver l’élection par Mme [S] de ce bien en qualité de résidence principale.

Cet échéancier, en date du 9 janvier 2023, est donc postérieur d’une part, au terme du bail (le 30 novembre 2022) et d’autre part, à la délivrance des six courriers recommandés, du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux, tous délivrés entre le 18 mai 2022 et le 20 décembre 2022, faisant état de l’intention des bailleurs qu’elle quitte les lieux.

En outre, il convient de relever que Mme [S] ne produit pas son avis d’imposition qui aurait permis à la cour de vérifier sa domiciliation et donc le lieu de sa résidence principale déclarée fiscalement.

Par conséquent, il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] ne rapporte pas la preuve que les parties aient voulu conclure un bail d’habitation de logement nu, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Elle sera déboutée de sa demande de requalification du contrat et de ses conséquences subséquentes en nullité du congé délivré le 18 mai 2022.

Sur le constat de la résiliation du contrat et la demande d’expulsion :

En application des dispositions de l’article 1728 code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du même code celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de location stipule que le montant mensuel du loyer est de 750 euros, charges comprises, payable au plus tard le 8 de chaque mois, pour la période du 1er mai 2022 au 30 novembre 2022, outre la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie.

Mme [S] justifie de deux paiements en date des 9 septembre 2022 et 9 novembre 2022 de 650 euros chacun.

Elle ne rapporte pas la preuve que les parties se soient entendues sur un loyer fixé à 650 euros.

Les époux [K] versent aux débats :

— un commandement de payer du 20 décembre 2022, faisant état d’une dette locative de 3 200 euros au principal, correspondant au montant dû pour le dépôt de garantie, outre les loyers exigibles pour la période allant du mois de mai 2022 au mois de novembre 2022 inclus ;

— une sommation de quitter les lieux du 20 décembre 2022.

Par conséquent, il s’évince de ces éléments que Mme [S] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la date du 30 novembre 2022.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du contrat à compter du 1er décembre 2022 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [S] devenue occupante sans droit ni titre, à compter de cette date ;

— débouté les consorts [K] de leur demande d’astreinte, Mme [S] ayant désormais quitté les lieux.

Sur la demande de paiement des loyers et indemnités d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [S] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2022. Elle a quitté les lieux au mois de septembre 2024.

Elle verse aux débats deux extraits du site internet l’observatoire des loyers sur [Localité 3], retenant un loyer médian en 2022 autour de 510 euros et à 18,20 euros/m2.

Or le bien était un logement meublé, charges incluses, de 25 m², soumis au régime de location saisonnières.

En tout état de cause, une indemnité d’occupation ne revêt pas la même nature juridique qu’un loyer.

Par conséquent, ces éléments sont insuffisants à voir ordonner une expertise aux fins d’évaluation du bien, d’autant qu’elle a quitté les lieux au mois de septembre 2024 et n’en sollicite nullement la réintégration.

Mme [S] ne justifie d’aucun élément permettant de fixer ladite indemnité à la somme de 500 euros par mois.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 750 euros par mois, à compter du 1er décembre 2022, jusqu’à libération effective des lieux. Ce montant correspond au montant du dernier loyer dû, permettant de compenser pour les consorts [K] la privation de l’usage et de la disposition de leur bien.

Au vu de l’évolution du litige et du décompte actualisé de la dette locative établi par les époux [K], Mme [Y] est redevable de la somme de 18 025 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 15 septembre 2024.

Par conséquent il convient d’infirmer le jugement entreprise en ce qu’il a condamné Mme [Y] à leur payer la somme de 10 900 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, pour la période allant du 1er mai 2022 au mois de novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 200 euros à compter du 20 décembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Mme [S] sera condamnée à payer aux époux [K] la somme de 18 025 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 15 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 200 euros à compter du 20 décembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Par ailleurs aucune demande de révision de l’indemnité d’occupation n’a été formée par les époux [K]. La demande de Mme [S] à ce titre est sans objet.

Sur la demande en paiement des charges d’électricité :

En l’espèce, Mme [S] produit comme unique élément, un échéancier établi au mois de janvier 2023 par EDF. Cependant cet élément ne démontre pas l’effectivité de son paiement. Elle ne justifie pas de s’être acquittée de la somme de 60 euros par mois au titre des charges d’électricité depuis son entrée dans les lieux du 1er mai 2022 au 30 novembre 2022, étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2022.

En tout état de cause, le contrat de location prévoyait un montant de loyer de 750 euros, charges incluses dont l’électricité.

Par conséquent elle sera déboutée de sa demande en paiement formulée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [S] ne verse aucun élément démontrant une quelconque faute commise par les époux [K], en lien de causalité avec un préjudice moral et matériel, que ces derniers lui auraient occasionné, dans l’exécution de leurs obligations contractuelles.

Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 147 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Mme [S] est occupante sans droit ni titre depuis le mois de décembre 2022 et ne revêt plus la qualité de locataire

Par ailleurs, elle a quitté les lieux au mois de septembre 2024 et n’en sollicite nullement la réintégration.

Par conséquent, Mme [S] ne dispose d’aucun intérêt légitime à voir ordonner une expertise aux fins d’évaluation du bien.

Mme [S] sera déboutée de sa demande d’expertise afin d’évaluer le 'loyer'.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Au vu des circonstances de l’espèce, Mme [S] ne peut pas solliciter des délais de paiement sur 36 mois, applicables en cas de suspension d’une clause résolutoire au bail, ce qui n’est pas le cas.

L’article 1343-5 du code civil, dipose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [S] ne verse aucun élément financier justifiant de ses ressources et charges. La cour ignore sa situation professionnelle et personnelle ne disposant d''aucune pièce.

Par conséquent, Mme [S] ne démontre pas avoir les capacités financières lui permettant de s’acquitter d’un plan d’apurement de sa dette locative.

Mme [S] sera donc déboutée de sa demande en délai de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [S] veuve [J] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer, l’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la décision et à payer aux époux [K], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [S] veuve [J] sera condamnée à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il serait inéquitable de laisser aux époux [K], la charge de leurs frais irrépétibles. Mme [S] sera condamnée à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [S] veuve [J] à payer aux époux [K] la somme de 10 900 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers pour la période allant du 1er mai 2022 au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022 sur la somme de 3 200 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande de requalification du contrat de location saisonnière en contrat de bail logement nu, soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande en nullité du congé déliviré le 18 mai 2022 ;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande en paiement de la somme de 60 euros par mois au titre des charges d’électricité ;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande d’expertise ;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande tendant à voir limiter le montant de l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois ;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [S] à payer aux époux [K] la somme de 18 025 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 200 euros à compter du 20 décembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

CONDAMNE Mme [S] veuve [J] à payer à M. et Mme [K] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] veuve [J] à supporter les dépens d’appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,