COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 14/00795

Jugement du 15 Janvier 2013

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11/01305

ARRET DU 06 OCTOBRE 2015

APPELANTS :

Monsieur N A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame F C épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71130353

INTIMES :

Maître R J K pris en sa qualité de liquidateur à la Liquidation Judiciaire de la Société Y’IMMO

XXX

XXX

assigné, n’ayant pas constitué avocat

Monsieur N B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame H I épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Pierre LANDRY de la SCP LANDRY ET PAUTY, avocat au barreau du MANS

BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST agissant poursuites et diligences du Président de son Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e GEORGE de la SCP CHATTELEYN et GEORGE, avocat au barreau D’ANGERS

SAS LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e MAUDEMAIN substituant M^e Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et substituant M^e Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Septembre 2015 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport, et Madame GRUA, conseiller.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Monsieur GAMEIRO, Vice-Président Placé

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : par défaut

Prononcé publiquement le 06 octobre 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

Monsieur N A et Madame F C épouse A ont acquis moyennant le prix de 82 322 € le 28 octobre 2002, un immeuble à usage d’habitation situé à XXX de la Sarthe) XXX, dont ils ont entrepris la rénovation.

Ils ont fait procéder au changement des huisseries ainsi qu’au remplacement du brûleur et du conduit de sortie de la chaudière. Ils ont isolé le grenier, entrepris la transformation des combles, posé trois châssis en toiture, aménagé la cuisine ainsi que le terrain attenant à la maison.

Courant 2007, Monsieur N A qui est cogérant d’une agence immobilière aux côtés de Madame E : la société Y’IMMO à l’enseigne SOLVIMO, a proposé à la vente cet immeuble.

Le 13 juin 2007, a été signée par l’entremise de cette agence, une promesse de vente entre les vendeurs : Monsieur A et Madame C son épouse et les acquéreurs : Monsieur N B et Madame H I son épouse, pour un prix de 163 000 €, outre 5 500 € au titre de la commission de l’agence immobilière.

Pour financer cette acquisition, les époux B ont souscrit deux prêts immobiliers de 100 000 € et de 50 000 € auprès de la banque populaire de l’Ouest (BPO) par l’intermédiaire du conseiller financier de la banque, Madame F A.

Après avoir signé l’acte authentique le 10 août 2007 en l’étude de Maître BROCHERIE, notaire, les époux B ont emménagé dans les lieux les 17 et 19 Août 2007.

Faisant état de désordres, et après avoir fait dresser par huissier les 5 septembre et 16 octobre 2007 des procès-verbaux de constat et sollicité une expertise amiable auprès de Monsieur D lequel leur notifiait notamment le caractère dangereux de l’immeuble en raison de la possibilité d’émanations de monoxyde de carbone, ils ont sollicité en référé une expertise judiciaire.

Désigné le XXX, Monsieur Z, expert, a déposé son rapport le 6 mai 2010.

Au vu de ce rapport, les époux B ont assigné devant le tribunal de grande instance du Mans leurs vendeurs Monsieur et Madame A et les sociétés Y’IMMO et BPO.

La société Y’IMMO a assigné les souscripteurs du LLOYDS de LONDRES en leur qualité d’assureur de sa responsabilité civile professionnelle.

Le 6 septembre 2011, la société Y IMMO a été mise en liquidation judiciaire.

Les époux B ont assigné alors Maître J K, son liquidateur.

Par jugement du 15 janvier 2013, le tribunal de grande instance du Mans a :

' prononcé la résolution de la vente et ordonné la publication du jugement ;

' dit que Monsieur et Madame A devront restituer le prix de 163 000 € à Monsieur et Madame B ;

constaté que la résolution de la vente entraîne la résolution des prêts accordés par la banque ;

dit que Monsieur et Madame B devront rembourser à la BPO les sommes prêtées sous déduction des sommes déjà remboursées s’élevant à 35 130 € au 31 décembre 2010 sans préjudice des sommes versées postérieurement à cette date et des frais et pénalités complémentaires ;

dit que la société Y’IMMO a manqué à ses obligations professionnelles de conseil envers les époux B et a engagé sa responsabilité au regard de l’article 1382 du Code civil ;

dit que la société LLOYDS France SAS devra garantir la société Y’IMMO et la condamne à réparer toutes conséquences dommageables en résultant pour les époux B in solidum avec Monsieur et Madame A ;

condamné en conséquence in solidum Monsieur et Madame A et les souscripteurs du Lloyds représenté par leur mandataire général en France la société Lloyds France SAS, à verser à Monsieur et Madame B :

—  20 000 € pour le préjudice de jouissance et le préjudice de vie,

—  11 742,13 euros au titre des frais notariés de vente,

5500 € à titre de dommages-intérêts en compensation de la commission perçue par l’agent immobilier,

1000 € au titre des surcoûts de consommation électrique et de fioul

10 000 € pour le préjudice patrimonial,

sous réserve de la franchise prévue au contrat d’assurance, opposable aux époux B ;

débouté les époux B de leurs demandes relatives aux frais d’assurance, remboursement des taxes d’habitation et taxes foncières ;

dit que dans les rapports entre les époux A et la société Y IMMO, les époux A seront tenus à hauteur de 80 % et l’agence immobilière à hauteur de 20 % ;

constaté que Monsieur et Madame B ont déclaré leur créance avec liquidation judiciaire de la société Y’IMMO et fixé la créance au passif de la liquidation judiciaire à concurrence des dites sommes ;

dit que toutes ces condamnations porteront intérêts avec capitalisation des intérêts depuis l’acte introductif d’instance conformément aux articles 1153'1 et 1154 du code civil ;

condamné in solidum Monsieur et Madame A avec les souscripteurs du Lloyds à payer tous frais, droits d’enregistrement et taxes de toute nature liés à l’annulation de la vente et aux formalités de publication des hypothèques et les a condamnés in solidum à rembourser aux époux B s’ils en font l’avance ;

' ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

débouté les défendeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamné in solidum Monsieur et Madame A, la société les souscripteurs du Lloyds représentée par le mandataire général la société Lloyds France SA S à verser à Monsieur et Madame B une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les a condamnés in solidum aux entiers dépens incluant les dépens de référé ainsi que le coût de l’expertise judiciaire y compris les frais de constat d’ huissier des 5 septembre 2007 ,16 octobre 2007 et 23 février 2011 ainsi que la somme de 1033,27 euros payée à la SOA pour les investigations en cours d’expertise lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP LANDRY.

Les époux A ont fait appel du jugement le 12 août 2013.

Au terme de leurs écritures du 29 juin 2015, ils demandent à la cour :

De les recevoir en leur appel et d’infirmer le jugement ;

A titre principal, de constater que la clause de non-garantie des vices cachés inscrite à l’acte de vente est opposable aux acquéreurs et de débouter en conséquence les époux B de leur action en résolution de la vente ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes subséquentes ;

A titre subsidiaire, de constater que les époux B se trouvent dans l’incapacité de restituer le bien vendu dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de la vente et en conséquence de déclarer irrecevables en leur demande de résolution de la vente ;

De dire que dans l’hypothèse d’une action estimatoire, le prix de la vente litigieuse sera réduit à hauteur des seuls travaux de reprise chiffrés par l’expert à la somme de 9297,72 € ;

De dire que la bonne foi des vendeurs fait échec à toute demande de dommages et intérêts et de débouter les époux B de leur demande d’indemnisation au titre des préjudices complémentaires ;

De condamner l’agence Y IMMO et son assureur les souscripteurs du LLOYDS à garantir les concluants de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

Très subsidiairement, dans l’hypothèse d’une résolution de la vente, de dire que les époux A, vendeurs de bonne foi seront seulement tenus de restituer aux époux B le prix de vente du bien, soit 163.000 €.

De débouter les époux B de leur demande de dommages intérêts et en tout cas de condamner l’agence Y IMMO et son assureur à garantir les concluants de toutes condamnations prononcées à leur encontre de ce chef ;

De condamner les époux B à verser aux époux A une indemnité d’occupation d’un montant de 700 € par mois à compter du jour de la vente jusqu’à libération des lieux ;

D’opérer compensation entre la somme due par les concluants et l’indemnité d’occupation mise à la charge des époux B ;

Pour le surplus, d’accorder aux époux A les plus larges délais de paiement afin de leur permettre de revendre le bien et de restituer aux époux B la somme due ;

En toute hypothèse,

De débouter les époux B et la société les souscripteurs du LLOYDS des fins de leurs appels incidents ;

De condamner les époux B à verser aux concluants la somme de 4000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner les époux B aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils indiquent notamment que le bien qu’ils ont vendu est un bien personnel, de sorte qu’ils ne sauraient être tenus en qualité de vendeurs professionnels. En conséquence, ils s’estiment bien fondés à opposer la clause de non-garantie inscrite à l’acte. A titre subsidiaire, ils se réfèrent à l’expertise qui n’a retenu que certains des griefs et a évalué à moins de 10.000€ le coût de la remise en état.

Ils ajoutent que depuis la vente, le bien n’est pas entretenu de sorte que les époux B sont dans l’impossibilité de le restituer et de solliciter en conséquence la résolution de la vente.

En cas de condamnation, ils sollicitent garantie de l’agent immobilier et de son assureur.

Les époux B dans leurs écritures du 25 ou 29 juin 2015 demandent à la cour :

De confirmer le jugement et, y ajoutant de dire et juger que l’agence immobilière a contribué au préjudice né de l’absence de récupération du prix de la vente dont la résolution a été prononcée ;

De condamner au surplus et en toute hypothèse les souscripteurs du LLOYDS à leur verser une somme de 163.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires afin de compenser ce préjudice, sinon , à titre subsidiaire au titre de la perte de chance qui s’est réalisée pour pouvoir récupérer le prix de vente ;

De dire et juger mal-fondés M et M^me A en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

De rejeter toutes prétentions formées à leur encontre ;

De dire et juger irrecevables et mal fondés les appels incidents de la BPO et des Souscripteurs du LLOYDS et de les en débouter ;

A titre infiniment subsidiaire, si la résolution ou bien l’annulation de la vente n’était pas confirmée,

De condamner solidairement et à défaut in solidum les époux A et les souscripteurs du LLOYDS à payer aux époux B la somme de 99.382,45 € avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction par rapport à celui du mois de décembre 2010 et du mois de l’arrêt qui sera prononcé, au titre des travaux de remise en état, incluant les coûts de maîtrise d''uvre et des embellissements ;

De condamner encore alors solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame A et les souscripteurs du LLOYDS à payer aux époux B la somme de 30.000 € pour le préjudice de jouissance et préjudice de vie, ainsi que la somme de 1000 € pour la surconsommation électrique et de fioul ;

Si mieux n’aime la cour, de condamner les mêmes à payer toutes prestations requises ( travaux, frais et honoraires de maître d''uvre notamment) pour remettre la maison du XXX en état d’être parfaitement habitée à l’instar d’un immeuble rénové entièrement et à réparer l’ensemble des vices affectant ledit bien immobilier et à garantir toutes conséquences ;

De condamner alors solidairement et à défaut in solidum les époux A et les souscripteurs du LLOYDS à payer aux époux B une somme de 50.000 € à titre de provision sur les travaux de réparation à engager ;

De réserver alors la liquidation des préjudices et ordonner une nouvelle expertise, ou à défaut un complément d’expertise, aux frais des défendeurs, avec mission pour l’expert de :

Visiter les lieux, les décrire, rendre compte de leur état et de toutes anomalies, vices et non conformités par rapport à ce qu’il devrait en être d’un bien immobilier entièrement rénové, prescrire de manière détaillée, avec l’indication des coûts, devis d’entreprises à l’appui, tous travaux permettant de rendre la maison conforme aux normes d’habitabilité et règles de l’art et permettant de remédier de manière définitive aux anomalies, vices et non-conformités constatées ; donner un avis sur la durée des travaux de reprise et sur tous les préjudices subis et à venir.

En tous les cas,

De dire que toutes condamnations au profit des époux B emporteront intérêts avec anatocisme depuis la date introductive d’instance jusqu’à parfait règlement conformément aux articles 1153-1 et 1154 du code civil ;

De condamner in solidum Monsieur et Madame A et les souscripteurs du LLOYDS à verser aux époux B une indemnité de 6000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

De condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, lesquels dépens comprendront ceux de référé ainsi que le coût de l’expertise judiciaire de M X y compris les frais de constats d’huissier des 5 septembre 2007, 16 octobre 2007, 23 février 2011 ainsi que la somme de 1033,27 € payée à la SOA pour le besoin des investigations en cours d’expertise, outre les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de leurs écritures du 29 juin 2015, les époux B maintiennent leur demande principale de résolution de la vente pour vices cachés. Ils insistent sur l’importance des désordres affectant l’immeuble et exposent que les vendeurs, professionnels de l’immobilier ne peuvent exciper de la clause de non de garantie inscrite à l’acte. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, ils n’étaient pas de bonne foi.

Ils sollicitent la garantie de l’assureur de l’agent immobilier pour l’ensemble des préjudices et sollicite de la cour que cette garantie porte également sur la restitution du prix de vente. Ils font valoir qu’ils n’ont pu obtenir des époux A qu’une somme de 1185,55 € et ils soutiennent que l’impossibilité de restitution du prix de vente du fait du surendettement des époux A constitue également une source de préjudice , apparue au stade de l’appel et que doit garantir l’assureur.

À titre subsidiaire ils entendent exercer l’action estimatoire pour vices cachés ou, de manière subsidiaire, l’action en responsabilité contre les vendeurs sur le fondement des dispositions de l’article 1792-1 du Code civil et ils sollicitent condamnation des époux A et des souscripteurs du LLOYDS à leur verser à ce titre la somme de 99 382 45 € avec indexation pour remise en état de l’immeuble.

XXX dans leurs écritures du 4 août 2015concluent à titre principal à l’irrecevabilité de la demande de condamnation de l’agence Y IMMO et des souscripteurs du LLOYDS formée pour la première fois par les époux A en cause d’appel et ce en application de l’article 564 du code de procédure civile.

En ce qui concerne la garantie recherchée par les acquéreurs B, ils soutiennent qu’elle est exclue en raison de la faute intentionnelle de l’assuré.

A titre subsidiaire, l’assureur soutient que seuls les vendeurs doivent indemniser les époux B car le comportement dolosif qu’ils ont adopté est de nature à exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité et ce, même s’il a commis une faute. Il soutient en outre que les époux B avaient les moyens de se renseigner utilement sur l’état du bien et, par leur passivité, sont responsables de leur propre préjudice.

Tout en se remettant à la sagesse de la cour sur l’opportunité de prononcer la résolution de la vente, il se réfère à l’évaluation faite par l’expert du coût mineur des travaux de reprise.

Il s’oppose enfin à toute condamnation au titre de la restitution du prix de l’immeuble et aux frais accessoires, qui par leur caractère purement contractuel, ne concernent que les vendeurs.

Ils ajoutent par ailleurs que l’impossibilité d’obtenir restitution du prix du fait du surendettement n’est qu’éventuelle et qu’il ne saurait être tenu tout au plus que d’une simple perte de chance dont l’assureur conteste l’existence.

En cas de maintien de la vente, l’assureur soutient que le coût des travaux doit rester à la charge des vendeurs et subsidiairement doit être réduit à la somme de 9297,72 € évaluée par l’expert.

Il s’oppose enfin à la demande d’expertise et subsidiairement émet toutes protestations et réserves et conclut au rejet de la demande de provision.

A titre reconventionnel, l’assureur sollicite la condamnation solidaire des époux A, du fait de leur mauvaise foi, à les garantir intégralement de toutes condamnations et à défaut de confirmer le jugement qui a fixé cette garantie à hauteur de 80%.

Par application de l’article 32-1 du CPC, l’assureur sollicite enfin la condamnation des époux A au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages intérêts.

La Banque BPO dans ses conclusions du 8 février 2014 , conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a constaté la résolution des contrats de prêt et à défaut à la condamnation in solidum de M et M^me B à lui rembourser la somme de 150.000 € outre intérêts au taux légal à compter du 10 août 2007 sous déduction de tous acomptes versés depuis lors. Elle sollicite la condamnation de toute partie succombante à lui verser 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que les défauts étaient visibles et qu’il appartenait aux acquéreurs de se montrer prudents pour l’acquisition de cette maison ancienne et usagée.

Maître R J K, liquidateur de la SARL Y IMMO n’a pas comparu.

Il sera référé aux écritures des parties visées ci-dessus pour un exposé de l’ensemble de leurs moyens et de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE RESOLUTION DE LA VENTE POUR VICES CACHES

Sur l’existence de défauts cachés

Au terme de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avait connus.

L’immeuble vendu était présenté comme un immeuble rénové ainsi que le précise l’annonce. Les photographies adressées aux époux B par Monsieur A le 20/6/2007 montre une maison en très bon état.

Or, l’expertise effectuée après une première visite du 29 mai 2008, soit seulement un an après, met en évidence des traces d’importantes dégradations et atteste d’une altération importante et très rapide des embellissements .

Elle a mis en évidence :

Que la chaudière est installée dans un local non ventilé, qu’elle est alimentée par un appareillage électrique obsolète et que les gaz de combustion s’évacuent par un conduit de fumée fissuré ;

Qu’il est impossible d’évacuer normalement les matières fécales sans provoquer le refoulement des WC ;

que l’évacuation de l’eau provenant du lavabo de la salle de bains provoque le remplissage de la cuvette des WC ;

que l’évacuation des eaux de la cuisine est fuyarde ;

que la canalisation d’évacuation collectrice au réseau des eaux usées a un diamètre et une pente insuffisante

qu’il existe une zone humide voire spongieuse devant le garage

que de l’humidité est présente en pied de cloisons séparatives WC/ salle de bains, dans les chambres nord, est, dans la salle à manger/salon avec apparition de moisissures et de cryptogames ;

que les menuiseries intérieures PVC sont dépourvues d’entrée d’air ;

que la rénovation de l’installation électrique n’est pas conforme aux normes d’habitabilité

que des fissures intérieures en maçonnerie n’ont pas été traitées

que les chapiteaux du portail ne sont pas scellés

que le garde-corps de l’étage est rendu instable par une fixation sommaire

qu’un passage a été créé sur un mur porteur sans ouvrage de reprise en béton armé

Il existe d’autres désordres qui s’apparentent à des non-finitions :

Le défaut de rampe de l’escalier

La fixation sommaire du groupe VMC

L’état des volumes mansardés en cours d’achèvement;

Ces trois derniers défauts, apparents, ne peuvent être considérés.

Si les défauts de sécurité affectant le système de chauffage étaient , selon l’expert, visibles pour un professionnel, les époux B, néophytes en la matière, n’ont perçu les insuffisances de cette installation que lorsqu’ils ont habité l’immeuble et senti l’odeur de fuel. Ils n’ont découvert enfin les risques d’intoxication par monoxyde de carbone que sur le signalement d’un expert.

De même et si certains défauts affectant l’installation électrique étaient visibles, les risques d’électrocution que généraient ces défauts n’ont été connus des acquéreurs que lorsque l’expert les en a avisés.

L’atteinte à la stabilité de l’ouvrage suite à l’ouverture récente créée sur un mur porteur ne pouvait également être détectée par un non-professionnel.

Enfin les problèmes touchant l’évacuation des eaux usées et l’humidité du bâtiment générée notamment par une condensation excessive ne se sont révélés qu’après occupation de l’immeuble et ils n’ont pas été perçus d’emblée par des acquéreurs profanes.

L’ensemble de ces désordres affectant un ouvrage dont la rénovation a été effectuée « à l’économie » sans respect des règles de l’art, est demeuré caché aux yeux des époux B, mis en confiance par l’état apparent de remise à neuf de la maison dont les sols, peintures et papiers peints étaient en parfait état.

Tous ces vices existaient antérieurement à la vente.

L’impossibilité d’évacuer normalement les appareils sanitaires, les risques d’intoxication au monoxyde de carbone et l’humidité générée par la condensation altérant petit à petit l’ensemble des pièces à vivre de la maison jusqu’à générer prolifération généralisée de champignons et moisissures, constituent à eux seuls des défauts graves et persistants et compromettent sérieusement l’habitabilité de l’immeuble soit l’usage de la chose vendue.

L’expert a noté dans son rapport, que la pérennité ainsi que la conformité des ouvrages ne sont pas garantis.

Ces insuffisances nécessitaient un budget complémentaire pour pouvoir effectuer immédiatement des travaux indispensables nécessitant des reprises dans des pièces déjà rénovées au risque d’endommager les embellissements.

Il s’en déduit que les époux B , déjà fortement endettés suite à l’achat pour un prix de 163.000€ d’une maison rénovée, ne l’auraient pas acquise s’ils avaient su qu’il était nécessaire d’y entreprendre, avant toute occupation, des travaux d’assainissement, chauffage, électricité '

Les vices affectant l’immeuble présentent toutes les caractéristiques des défauts cachés de la chose vendue tels que définis par l’article 1641 du code civil.

Sur l’exonération de garantie des vendeurs

Au terme des dispositions de l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente du 10 août 2007 comporte en sa page sept sous la rubrique « charge et conditions » mention « que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou le bâtiment, étant précisé également que pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra pas s’appliquer. »

Les époux A excipent de cette clause de non garantie et soutiennent qu’ils doivent être considérés comme des vendeurs profanes de bonne foi.

Ils mentionnent que si Monsieur A exerçait effectivement la profession d’agent immobilier, la vente a été effectuée dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel.

Ils ajoutent par ailleurs qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres affectant l’immeuble vendu.

La clause qui exclut la garantie des vices cachés est dénuée d’efficacité si le vendeur est un professionnel ou si sa mauvaise foi est démontrée.

Monsieur A exerçait effectivement le métier d’agent immobilier et la vente est intervenue par l’intermédiaire de la société qu’il co-dirigeait. Le bien dépendait cependant de son patrimoine personnel.

Il n’y a pas lieu, pour ce seul motif, de le considérer comme un professionnel ce qui aurait pour effet de lui interdire, par principe, de se prévaloir du bénéfice de la clause de non-garantie, lorsqu’il vend un bien dépendant de son patrimoine personnel.

Il n’en demeure pas moins qu’il dispose, de par sa profession et de l’expertise acquise à l’occasion des négociations immobilières, de certaines connaissances en matière immobilière et de bâtiments et que ces connaissances doivent être prises en compte pour l’appréciation de sa bonne ou mauvaise foi.

Or, il a réalisé à l’économie pour tout ce qui concerne l’assainissement, le chauffage et l’électricité certains travaux sur cet immeuble ancien et procédé à un rafraichissement général des embellissements de manière à rendre ce bien attractif à la vente.

En le présentant comme une maison rénovée alors qu’il savait qu’il n’y avait été effectué que des travaux sommaires et en s’attachant à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison , sachant mieux que quiconque l’importance que les acquéreurs néophytes attachent à de simples embellissements «cosmétiques», il a agi de mauvaise foi.

Madame A ne pouvait méconnaître la situation.

En conséquence, les époux A ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie inscrite à l’acte.

Sur les conséquences de l’existence de défauts cachés

Au terme de l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur a le choix de rendre la chose est de se faire restituer le prix ou de garder la chose est de se faire rendre une partie du prix tel qu’elle sera arbitrée par experts.

Les acquéreurs sont libres de choisir entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire sauf en cas d’impossibilité de restituer la chose ou de dépréciation de la chose par le fait des acquéreurs.

Les époux B sollicitent à titre principal la résolution de la vente.

Les époux A estiment que cette action n’est plus possible en raison de l’état actuel de l’immeuble fortement dégradé lequel résulterait d’un défaut d’entretien imputable aux acquéreurs.

Ils n’apportent aucune preuve sur la réalité de ce défaut d’entretien.

L’expert judiciaire a pu constater très rapidement après la vente les effets de la condensation et de l’humidité avec déjà apparition de cryptogames et moisissures.

Ces défauts sont évolutifs et s’il n’est pas mis un terme à leurs causes, ils se développent du simple fait de l’occupation et de l’utilisation de l’immeuble.

L’état actuel d’insalubrité de l’immeuble, visible sur photographies récentes produites aux débats, n’est pas imputable à la faute des époux B et il ne constitue pas un obstacle à la demande de résolution de la vente pour vices cachés présentée à titre principal par les acquéreurs.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et ordonné la publication de cette résolution.

SUR LES CONSEQUENCES DE LA RESOLUTION

La résolution de la vente a pour effet d’entraîner la restitution du prix de 163.000 € par les époux A et la restitution de l’immeuble par les époux B.

Le tribunal a dit que cette résolution entraînait la résolution des prêts immobiliers consentis par la BPO à hauteur de 150.000 € et le remboursement par les époux B du solde de ces prêts, outre frais et pénalités, sous déduction des sommes déjà remboursées.

Les époux B ne contestent pas cette décision,

Toutefois et au terme de ses écritures, la BPO demande condamnation in solidum de M et M^me B à lui rembourser la somme de 150.000 € outre intérêts au taux légal à compter du 10 août 2007 sous déduction de tous acomptes versés depuis lors

Il ne peut lui être accordé au delà de sa demande.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, la résolution de la vente entraîne celle des crédits souscrits pour sa réalisation. Les époux B doivent restituer à la BPO le montant des prêts déduction faite des sommes déjà versées.

Par contre, la banque à juste titre, ne sollicite pas les frais: la résolution emporte remise des choses en leur état antérieur, de sorte qu’ aucune somme prévue par ce contrat de prêt résolu ne peut être réclamée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a prévu le versement des frais et pénalités.

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Au terme des dispositions de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les vendeurs sont de mauvaise foi et à ce titre, ils sont tenus d’indemniser les acheteurs sur le fondement de cet article.

Les époux B, dans le dispositif de leurs dernières écritures, concluent à la confirmation du jugement lequel a retenu :

-20.000 € pour le préjudice de jouissance et le préjudice de vie ;

-11.742,13 € au titre des frais notariés de la vente

—  5 500 € à titre de dommages-intérêts complémentaires en compensation de la commission perçue par l’agent immobilier ;

-1000 € au titre des surcoûts de consommation électrique et de fioul ;

-10000 € pour le préjudice patrimonial

et a dit que toutes ces condamnations emportaient intérêts et capitalisation des intérêts depuis la date introductive d’instance conformément aux articles 1153-1 et 1154 du code civil.Il a été également mis à la charge des vendeurs tous les frais, droit d’enregistrement et taxes de toute nature liés à la résolution de la vente et aux frais de publication.Les époux A estiment les demandes indemnitaires parfaitement infondées et injustifiées au seul motif que l’immeuble litigieux n’est aucunement insalubre, tel que les époux B le prétendent abusivement.

Cette argumentation est inopérante.

La vente a été résolue en raison des vices évolutifs qui ont très rapidement compromis l’habitabilité de l’immeuble au point de le rendre insalubre du fait de l’humidité ambiante et des désordres affectant les évacuations des eaux usées.

Les époux B occupent cet immeuble depuis plusieurs années et souffrent quotidiennement de cet inconfort.

Il a été fait une juste appréciation des préjudices de jouissance et de vie subis depuis de nombreuses années. Il en est de même des frais de surconsommation d’électricité et de fioul.

Les autre postes d’indemnisation en lien direct avec les frais d’acquisition et ceux qu’engendrent la résolution sont parfaitement établis.

Les premiers juges ont ainsi tenu compte de l’ensemble des préjudices patrimoniaux et extra patrimoniaux directement subis du fait des vices et directement liés à la conclusion du contrat.

Les vendeurs sont tenus de réparer l’intégralité des dommages.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a évalué les différents postes de préjudices, assorti ces condamnations d’intérêts à compter de la date de l’acte introductif d’instance en ordonné capitalisation annuelle et condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs à ce titre.

IV) SUR LA DEMANDE DE FIXATION D’UNE INDEMNITE POUR OCCUPATION ET LA DEMANDE DE DELAI DE GRACE

En cas de résolution de la vente , le vendeur n’a droit à aucune indemnité en raison de l’utilisation de la chose par l’acheteur. Il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnité présentée par les époux A contre les époux B au titre de la jouissance de leur bien.

Les époux A ne justifient pas des conditions dans lesquelles ils comptent s’acquitter des condamnations intervenues. Ils ont déposé par ailleurs un dossier de surendettement. Aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à leur demande de délai de grâce.

V) SUR LA RESPONSABILITE DE L’AGENCE Y’IMMO

Mandatée par le vendeur qui n’était autre que l’un de ses gérants, l’agence Y IMMO n’en était pas moins tenue d’une obligation d’information et de loyauté à l’égard des acquéreurs.

L’ambiguïté de la situation tenant à la qualité des vendeurs du bien mis en vente, a placé l’agence immobilière dans une situation de conflits d’intérêts.

Si la promesse de vente a été signée par Madame E, autre gérante de l’agence, c’est Monsieur A qui a fait visiter l’immeuble et a adressé aux candidats acquéreurs les renseignements utiles.

Les courriels du 20 juin 2007 relatif aux dimensions des pièces et du 25 juin 2007 contenant diverses photographies sont adressés en son nom même s’il a, à chaque fois utilisé pour les expédier l’adresse de la co-gérante laurecheron@orange.fr.

Pour pouvoir présenter le bien mis en vente comme étant un bien rénové, l’agent immobilier avait l’obligation de questionner le vendeur sur l’importance et la nature des travaux.

Si cette précaution avait été respectée, il serait apparu que la rénovation n’avait porté que sur des éléments esthétiques, sans réalisation de la moindre rénovation de l’électricité, du chauffage, des réseaux , de l’enduit et de la couverture.

Cette diligence n’a pas été faite dès lors que l’immeuble mis en vente appartenait à l’un des gérants et que de fait c’est lui qui a négocié la vente pour le compte de l’agence.

L’agence Y IMMO a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de acquéreurs sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que Monsieur et Madame B avaient déclaré leur créance auprès du mandataire en charge de sa liquidation et fixé la créance des époux B à hauteur du montant des sommes retenues au titre des dommages et intérêts.

VI) SUR L’ACTION DIRECTE EXERCEE PAR LES EPOUX B A L’ENCONTRE DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S

L’assureur assure l’agence immobilière au titre d’un contrat d’assurance de responsabilité professionnelle.

Il conclut en premier lieu à l’exclusion de garantie en raison de l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré et il vise l’article 3 des conditions générales du contrat qui reprend les dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances.

Il expose qu’il n’a pas à démontrer la volonté de l’assuré de créer le dommage tel qu’il est survenu, c’est-à-dire sa volonté de nuire mais simplement la conscience qu’il avait de la prise de risque de créer le dommage ce qui a fait disparaître tout aléa : il savait que l’assureur supporterait les conséquences de ses propres fautes.

Il se réfère aux conditions dans lesquelles il a été procédé par les époux A à la « rénovation » avec pour objectif d’effectuer des travaux a minima sans respect des règles de l’art avec pour seul objectif de donner une image artificielle d’un bien attrayant d’aspect soigné pour réaliser une plus-value égale à 100 % du prix d’achat d’origine .

En laissant négocier la vente directement par le vendeur et en privilégiant les seuls intérêts de son gérant, l’agence aurait adopté le comportement dolosif de celui-ci et à ce titre aurait commis une faute intentionnelle et dolosive.

Il n’est pas démontré que l’agence immobilière, pas plus que les époux A eux-mêmes, avait la certitude de la survenue des dommages, à savoir la dégradation inévitable de l’ouvrage dans des conditions susceptibles de porter atteinte à son habitabilité. Elle avait simplement conscience du risque qu’elle faisait courir aux acquéreurs en manquant à son obligation de conseil.

Il s’agit d’une négligence inacceptable qui ne justifie pas l’application de l’exclusion de garantie.Les époux B, victimes du dommage, ont qualité pour exercer l’action directe contre l’assureur.

A titre subsidiaire, l’assureur soutient que la faute des époux A est de nature à exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité, qu’elle absorbe l’intégralité de la causalité et qu’elle justifie que soit écartée la garantie des souscripteurs du LLOYD’S.

Si la mauvaise foi des époux A décrite ci-dessus est parfaitement établie, les carences de l’agence immobilière le sont également. L’agence immobilière SARL Y IMMO a une personnalité distincte de celle de Monsieur A qui n’en est pas le seul dirigeant. Le dommage subi par les époux B a pour origine les manquements conjugués des vendeurs et de l’agence immobilière et les griefs établis à l’encontre des vendeurs ne sont pas de nature à exonérer l’agence immobilière de sa responsabilité à l’égard de tiers victimes.

Elle est à ce titre tenue à l’égard des acheteurs in solidum avec les vendeurs, comme il en a été jugé.

La société LLOYD’S invoque en second lieu la participation des époux B à leur dommage ce qui justifierait également une exonération de responsabilité.

Eu égard à l’aspect apparent soigné de la maison et malgré quelques défauts visibles, il a été jugé que l’état véritable de l’ouvrage restait caché pour des acheteurs profanes qui n’ont pas de surcroît bénéficié des conseils de l’agent immobilier qu’ils auraient dû obtenir. Il ne peut être retenu aucun grief à l’encontre des acheteurs et il n’est pas justifié d’ordonner une exonération totale ou partielle de responsabilité à ce titre.

Outre les condamnations intervenues au titre des dommages et intérêts telles que visées ci-dessus, les époux B sollicitent en appel, également, la condamnation de l’assureur à leur verser une somme de 163 000 € afin de compenser le préjudice né de l’absence de récupération du prix de vente ou à défaut, au titre de la perte de chance de pouvoir récupérer ce prix.

Ils exposent que les vendeurs, depuis prononcé du jugement, ont déposé un dossier de surendettement et ont été déclarés insolvables.

Malgré l’exécution provisoire et l’intervention d’un huissier, il n’a été possible de récupérer qu’un peu plus de 1000 €.

L’assureur soutient que la SARL Y IMMO n’est pas à l’origine du surendettement qui existait en dehors même de ce litige.

Il ajoute que le préjudice n’est pas démontré de sorte que faire droit à cette demande, aboutirait à octroyer deux fois la somme de 163 000 €.

Si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, l’agent immobilier peut être tenu à garantir le remboursement du prix, si cette restitution est impossible par suite de l’insolvabilité avérée du débiteur.

Il n’est pas besoin d’exiger en outre de l’acquéreur qu’il démontreque le dépôt du dossier de surendettement par les vendeurs est imputable à une faute de l’agence immobilière.

Il faut et il suffit d’établir la preuve de l’insolvabilité avérée des débiteurs.

L’ancienneté des difficultés financières est au contraire un élément permettant de démontrer le caractère avéré de l’insolvabilité.

Le couple A a quitté la Sarthe pour s’installer dans Les Landes.

La société Y IMMO dont Monsieur A était l’un des co-gérants est en liquidation judiciaire. Monsieur A n’a pas pu à ce jour trouver un emploi stable. Il est actuellement sans emploi.

L’huissier de justice de Mont de Marsan en charge de l’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire n’a pu l’exécuter qu’à hauteur de 1389,57 € (absorbée quasi intégralement dans ses frais) et il a procédé au classement du dossier en raison de la procédure de surendettement.

La demande de surendettement formée par les époux A a été admise par le juge de MONT DE MARSAN le 24 septembre 2013. Celui-ci a relevé que l’endettement était déjà important sans la condamnation intervenue au profit des époux B, qu’ils avaient un endettement global de 379.703,42 €, la charge de remboursements mensuels de 775,21 € et de charges fixes de 2 254 € pour une famille avec deux enfants à charge, et que celles-ci étaient supérieures aux ressources mensuelles du couple suite à la perte d’emploi du mari.

Les époux A ont vendu en 2010 l’immeuble de PARIGNE L’EVEQUE qu’ils avaient acquis en 2007 et il n’est pas justifié qu’ils soient encore propriétaires d’un immeuble.

En exigeant par ailleurs des époux B qu’ils démontrent le caractère irrémédiable et définitif de l’insolvabilité des époux A, aux motifs qu’une situation de surendettement n’est toujours que temporaire et n’interdit pas d’obtenir un titre exécutoire, l’assureur exige une preuve impossible à administrer.

Les époux A sont âgés de 42 ans et ils reviendront peut-être un jour à meilleur fortune.

Mais leur insolvabilité actuelle est avérée et les époux B justifient avoir vainement tenté l’exécution des condamnations en recourant à un huissier de justice.

Le préjudice des époux B apparaît ainsi certain et ils sont fondés à en solliciter la garantie auprès de l’assureur de l’agence immobilière.

Cette condamnation doit intervenir in solidum afin de ne pas octroyer aux créanciers deux fois la même somme.

Le même raisonnement vaut pour les frais notariés, l’indemnité de 5500 € représentant le montant de la commission de l’agence ainsi que pour les frais, droits et taxes de toute nature , frais de publication en lien avec la résolution de la vente qui constituent des créances de restitution reposant sur les vendeurs.

Puisque ces sommes ne peuvent être recouvrées en raison de l’insolvabilité avérée des vendeurs, les époux B sont également fondés à en solliciter le versement auprès de l’assureur.

L’assureur est simplement fondé à opposer la franchise contractuelle soit 10 % des condamnations dans les limites de 1000 € minimum et 4500 € maximum.

VII) SUR LA REPARTITION DE LA CHARGE DE LA CONDAMNATION ENTRE LES EPOUX A ET L’ASSUREUR DE L’AGENCE IMMOBILIERE

Les époux A demandent la condamnation de l’agence Y IMMO et de son assureur à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

La société LLOYD’S conclut à l’irrecevabilité de cette demande formulée pour la première fois en appel, et ajoute que les vendeurs sont irrecevables à exercer l’action directe contre l’assureur car cette action n’est ouverte qu’à la victime et non aux responsables des dommages et qu’enfin cette action serait prescrite.

Les époux A soutiennent qu’ils sont tiers lésés et parfaitement recevables à exercer l’action dont la prescription a été interrompue par l’appel en intervention forcée délivrée le 16/8/2011 par la SARL Y IMMO contre les souscripteurs de la LLOYDS.

Cette demande, bien que recevable en cause d’appel, est manifestement dénuée de tout fondement. Les époux A sont responsables du sinistre et non tiers lésés et ils ne peuvent prétendre à exercer l’action directe contre l’assureur.

Leur recours contre les LLOYDS de Londres ne pouvait prospérer en son principe qu’au titre du recours entre coresponsables condamnés.

L’assureur exerce ce recours et conclut à la garantie totale par les vendeurs.

Si la faute commise par la SARL Y IMMO reste secondaire eu égard aux agissements des vendeurs A et des circonstances de cette vente tout à fait particulières, il n’en demeure pas moins que le manquement de l’agent immobilier est avéré.

Son assureur ne saurait, dans un tel contexte obtenir d’être intégralement relevé de cette condamnation.

Les premiers juges ont noté à juste titre le caractère primordial des agissements des vendeurs et dans les rapports entre co-défendeurs condamnés, ils ont retenu que Monsieur et Madame A devaient supporter 80% de la charge définitive des dommages, l’assureur de la SARL Y IMMO en conservant à sa charge 20 %.

Le jugement doit être également confirmé sur ce point.

Ce partage ne doit s’exercer que sur la part indemnitaire correspondant à des préjudices et non sur les sommes retenues au titre des créances de restitution.

Les époux A doivent supporter intégralement la charge définitive de la restitution du prix , de la somme de 5 500 € correspondant à la commission perçue par l’agent immobilier et des frais, droits et taxes générées par la résolution de la vente.

VIII) SUR LA DEMANDE FAITE PAR L’ASSUREUR CONTRE LES EPOUX A SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 32 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Il est demandé 3 000 € à titre de dommages-intérêts à titre de sanction de l’attitude des époux A, lesquels en sollicitant la garantie de l’assureur aurait agi abusivement et occasionné un préjudice à l’assureur.

Si la demande en garantie présentée par les époux A était infondée, elle n’est pas manifestement abusive et, présentée parmi les moyens de défense opposés par les appelants, elle n’a pas occasionné à l’assureur un préjudice particulier justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

VIII) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné les époux A et les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S à verser 5000 € au titre des frais irrépétibles et énoncé les sommes devant entrer dans les dépens mis à la charge des époux A et des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S et répartit la charge définitive de ces condamnations selon les proportions énoncées ci-dessus.

Les frais irrépétibles d’appel à la charge in solidum des époux A et des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S seront fixés à la somme de 5000 €.

Il n’est pas opportun de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la BPO

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par défaut,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance du MANS ;

Sauf,

en ce qu’il a dit que Monsieur et Madame B devront rembourser à la BPO les frais et pénalités complémentaires ;

et statuant à nouveau,

DIT que ces frais et pénalités complémentaires ne sont pas dus et décerne acte à la Banque Populaire de l’Ouest qu’elle ne réclame pas ces sommes en appel;

en ce qu’il a dit que les époux A devront garantir les souscripteurs du LLOYDS, à hauteur de 80 % de l’ensemble des condamnations prononcées ;

et statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE en outre les souscripteurs du LLOYDS sous déduction de la franchise contractuelle à verser à Monsieur et Madame B , en raison de l’insolvabilité avérée des époux A, in solidum avec les époux A, et ce, à titre de garantie la somme de 163 000 € ;

DIT que dans les rapports entre les époux A et la société Y’IMMO assurée par les souscripteurs du Lloyd’s, les époux A supporteront intégralement la charge définitive de la restitution du prix soit 163 000 € , ainsi que des somme de 11 742,13 € et 5500 € et des frais, droits et taxes générées par la résolution de la vente ;

Ajoutant au jugement,

DEBOUTE les époux A de leur demande de condamnation des époux B au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux ;

DEBOUTE les époux A de leur demande de délai de grâce ;

DEBOUTE les époux A de leur action directe contre l’assureur les souscripteurs du LLOYDS ;

DEBOUTE les souscripteurs du Lloyd’s de la demande formée contre les époux A sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Banque Populaire de l’Ouest de sa demande au titre des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum les époux A et les souscripteurs du Lloyd’s à payer aux époux B 5000 € au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE in solidum les époux A et les souscripteurs du Lloyd’s aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT que les époux A devront garantir l’assureur les Souscripteurs du Lloyd’s à hauteur de 80 % de ces nouvelles condamnations.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH