ID

MINUTE N° 17/2022

Copie exécutoire à

- la SELARL SOLER-COUTEAUX & ASSOCIÉS

- M^e François ZIND

copie simple

au COMMISSAIRE DU

GOUVERNEMENT

à la Sté NEXITY FONCIER CONSEIL

à M^me Y X

à M^me Z X

Le 10 février 2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRET DU 10 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : Chambre 10 – N° RG 19/05437 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HIBE

Décision déférée à la cour : 08 Novembre 2019 par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE BAS-RHIN

APPELANTE sous le n° 19/5437 et INTIMÉE sous le n° 20/0035 :

La Société NEXITY FONCIER CONSEIL

agissant par son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître HUCK (Cabinet SOLER-COUTEAUX & ASSOCIÉS), avocat à STRASBOURG INTIMÉES sous le n° 19/5437 et APPELANTES sous le n° 20/0035 :

1 – Madame Y A épouse X

demeurant […]

2 – Madame Z X

demeurant […]

représentées par Maître BERGMANN, avocat à la cour

plaidant : Maître ZIND, avocat à STRASBOURG

EN PRESENCE DE :

M. Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

élisant domicile […]

Non comparant, non représenté, excusé.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN.

Ministère public auquel le dossier a été communiqué :

Madame Mathilde PIMMEL, substitut général

ARRET contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Le litige a pour contexte un projet d’aménagement d’un lotissement dénommé «'Les Terres du Sud'», ayant pour objet la création d’environ 130 logements, sur une surface de 3,4 hectares située sur le territoire de la commune de Niederhausbergen (67). Le conseil municipal de cette dernière a décidé d’attribuer la concession d’aménagement portant sur ce projet à la société Nexity foncier conseil, par délibération du 15 janvier 2015. Puis, par délibération du 14 octobre 2015, le conseil municipal a autorisé le concessionnaire à recourir à la procédure d’expropriation.

Par arrêté préfectoral du 2 février 2017, l’opération a été déclarée d’utilité publique par le préfet du Bas-Rhin. Les parcelles ont été déclarées cessibles par arrêté préfectoral du 14 mars 2017, modifié par arrêté préfectoral du 22 octobre 2018.

Au nombre des biens destinés à être expropriés se trouvent les parcelles cadastrées section 3 n°366/165 (anciennement 333) et 334, concernées par l’expropriation à hauteur respectivement de 1,07 ares et 8,51 ares, appartenant à M^mes Y et Z X.

Par ordonnance datée du 26 septembre 2017, modifiée par une ordonnance du 8 novembre 2018, le juge de l’expropriation du Bas-Rhin a prononcé l’expropriation de ces parcelles au profit de la société Nexity foncier conseil. Celle-ci a notifié une offre d’indemnisation, sur la base d’une valeur de 4 500 euros/are, mais aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Par requête du 12 septembre 2018, la société Nexity foncier conseil a saisi la juridiction de l’expropriation du Bas-Rhin aux fins de fixation de la valeur des biens à exproprier.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2019, la juridiction des expropriations du Bas-Rhin a :

- fixé l’indemnité totale de dépossession due à M^mes Y et Z X pour les parcelles section 3 n°366/165 et 334 à la somme de 83 235 euros, dont 71 850 euros au titre de l’indemnité principale, 8 185 euros au titre de l’indemnité de remploi et 3 200 euros au titre de la perte d’arbres fruitiers ;

- rejeté la demande au titre de l’indemnité de clôture ;

- condamné la société Nexity foncier conseil aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement a fixé la date de référence au 23 janvier 2017, retenu la qualification de terres agricoles privilégiées et une valeur à l’are de 7 500 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2019, la société Nexity foncier conseil a interjeté appel de cette décision.

M^mes Y et Z X ont également formé appel par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2019. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 9 janvier 2020.

*

Par leurs dernières conclusions déposées le 9 mars 2021, régulièrement notifiées, M^mes Y et Z X demandent à la cour de':

- déclarer l’appel formé par la société Nexity foncier conseil mal fondé et le rejeter ;

- déclarer leur appel principal et incident recevable';

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale et l’indemnité de remploi dues aux appelantes au titre de l’expropriation';

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leur demande au titre de l’indemnité de clôture';

- confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les sommes retenues au titre de la perte d’arbres fruitiers et des frais irrépétibles';

Puis, statuant à nouveau,

À titre principal,

- fixer l’indemnité principale de dépossession due par la société Nexity foncier conseil à un montant de 349 670,00 euros';

- fixer l’indemnité de remploi due par la société Nexity foncier conseil à un montant de 35 967,00 euros.

À titre subsidiaire

- fixer l’indemnité principale de dépossession due par la société Nexity foncier conseil à la somme de 134 120,00 euros';

- fixer l’indemnité de remploi due par la société Nexity foncier conseil à un montant de 14 412,00 euros ;

Dans tous les cas,

- fixer l’indemnité de clôture due par la société Nexity foncier conseil à un montant de 20 604 euros ;

- condamner la société Nexity foncier conseil à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

- condamner la Société Nexity foncier conseil aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M^mes Y et Z X font valoir que le jugement entrepris est entaché d’une erreur de droit quant à la détermination de la date de référence qui doit être fixée au 4 janvier 2019, date à laquelle est devenue opposable la dernière révision du plan local d’urbanisme, subsidiairement au 6 mai 2018, date à laquelle est devenue opposable la modification n°1 du plan local d’urbanisme (PLU) de l’Eurométropole de Strasbourg (EMS), approuvée le 23 mars 2018.

Elles critiquent le jugement en ce qu’il a qualifié les parcelles de terres agricoles et considèrent qu’il s’agit de terrains à bâtir ou à tout le moins, de terrains privilégiés. Elles soulignent que les parcelles sont situées en zone IAUA2 du PLU de l’EMS, correspondant à des terrains à urbaniser et prétendent démontrer que les parcelles sont desservies par des réseaux situés à proximité immédiate et de dimension suffisante.

S’agissant de l’évaluation des terrains, elles concluent à ce que les termes de comparaison produits par la société Nexity foncier conseil et par le commissaire du gouvernement soient écartés comme non pertinents. Elles produisent leurs propres termes de comparaison, de l’analyse desquels elles déduisent une valeur à l’are de 36 500 euros. À titre subsidiaire, pour le cas où la qualification de terrains à bâtir serait écartée, au profit de celle de terrains privilégiés, elles concluent à une valeur à l’are de 14 000 euros.

*

Par ses dernières conclusions du 20 janvier 2021, régulièrement notifiées, la société Nexity foncier conseil demande à la cour de':

Sur l’appel principal :

- déclarer l’appel formé par M^mes Y et Z X mal fondé ;

En conséquence,

- rejeter l’appel formé par M^mes Y et Z X ;

- débouter M^mes Y et Z X de l’ensemble de leurs demandes et conclusions';

Sur l’appel incident':

- déclarer l’appel principal et incident de la Société Nexity foncier conseil recevable et bien fondé ;

- infirmer le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité totale de dépossession due par la société Nexity foncier conseil pour la parcelle en cause ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

- fixer le montant de l’indemnité d’expropriation revenant à M^mes Y et Z X ainsi qu’il suit :

- au titre de l’indemnité principale : 43 110 euros,

- au titre de l’indemnité de remploi : 5 311 euros,

- au titre de l’indemnité liée à la perte d’arbres fruitiers': 3 200 euros,

soit une indemnité totale de 51 621 euros au titre des parcelles cadastrées’section 3 n°366/165 et 334';

En tout état de cause':

- condamner M^mes Y et Z X aux entiers dépens et à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Nexity foncier conseil approuve le jugement, s’agissant de la date de référence, en ce qu’il a retenu le 23 janvier 2017, date à laquelle la délibération du 16 décembre 2016 approuvant le PLU intercommunal de l’EMS est devenue opposable.

S’agissant de la qualification juridique des parcelles, elle conteste celle de terrains à bâtir, rappelant que d’une part, la zone du PLU dite IAUA2 ne prévoit les constructions que dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, et que d’autre part, les parcelles ne peuvent être considérées comme desservies par les réseaux divers, en tout cas à la date de référence qu’elle retient. Elle admet la qualification de terrains privilégiés, sur laquelle se fonde son offre qui est supérieure au prix du marché pour les terres agricoles.
S’agissant de l’évaluation des terrains, la société Nexity foncier conseil demande que soient écartés les termes de comparaison invoqués par M^mes Y et Z X et par le commissaire du gouvernement, qui selon elle ne sont pas pertinents. Elle sollicite la réformation du jugement pour que l’indemnité soit fixée à 4 500 euros/are, conformément à son offre d’indemnité.

*

Par ses dernières conclusions reçues le 8 juillet 2020, régulièrement notifiées, le commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise à la cour de fixer':

- la valeur de l’indemnité principale à 5 200 euros HT/are,

- l’indemnité de remploi selon un taux de 20'% jusqu’à 5 000 euros, 15'% de 5 001 euros à 15 000 euros et 10'% au-delà de 15 000 euros,

et déterminer le montant éventuel pour perte de clôture.

Le commissaire du gouvernement considère, s’agissant de la date de référence, qu’elle doit être fixée au 6 mai 2018, date à laquelle est devenu opposable le dernier acte révisant le plan d’occupation des sols et modifiant la zone d’implantation des parcelles, soit la modification n°1 du PLU approuvée le 23 mars 2018, qui a notamment institué un emplacement réservé en vue de la réalisation d’une voirie destinée à desservir le futur lotissement «'Les Terres du Sud'».

S’agissant de la qualification des terrains à exproprier, il indique que les parcelles ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir, puisqu’étant situées en zone d’urbanisation future et n’étant pas desservies, à la date de référence, par les voies et réseaux divers, la zone nécessitant à ce titre un aménagement d’ensemble.

S’agissant de l’évaluation des parcelles, écartant les références produites par les parties, le commissaire du gouvernement maintient en appel la valeur médiane des valeurs de référence retenues par lui à la somme de 5 200 euros/are.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 mars 2021.

*

Par courrier daté du 12 mai 2021, M^mes Y et Z X ont produit deux arrêts de la Cour de cassation en date du 1er avril 2021 ayant renvoyé au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité portant sur la conformité de l’article L.322, alinéas 2 et 4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et sollicité la réouverture des débats afin de permettre aux parties de discuter de ces arrêts et aux expropriées de déposer des questions prioritaires de constitutionnalité ou, à tout le moins, voir ordonner un sursis à statuer.

Par courrier du 17 mai 2021, la société Nexity foncier conseil s’y est opposée.

Par mémoire distinct daté du 18 mai 2021, notifié par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 25 mai 2021par la société Nexity foncier conseil et le 26 mai 2021 par le commissaire du gouvernement, les expropriées ont demandé à la cour de dire que les conditions de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité suivante étaient réunies et de transmettre la question :
' les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme et L.322-2, alinéas 2 et 4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatives aux modalités d’évaluation des indemnités d’expropriation selon leur usage effectif à la date de référence et sans prise en compte des changements de valeur intervenus depuis cette date sont-elles conformes à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 en tant qu’elles ne distinguent pas selon que le bien est exproprié par et au bénéfice d’une personne privée et qu’il est déjà avéré que ce bien exproprié sera revendu par l’expropriant au prix du marché dans des conditions déjà connues lui permettant de réaliser une plus-value substantielle certaine au détriment des expropriés ' .

Elles font valoir que les dispositions visées sont applicables au litige, qu’elles n’ont pas été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, et que la question soulevée est sérieuse, l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui entraîne privation de liberté, faisant naître un droit à une juste indemnité au bénéfice de l’exproprié ; or lorsque le bien exproprié est destiné à être revendu par l’expropriant dans des conditions déjà déterminées, lui permettant de bénéficier d’une plus-value certaine, la règle d’évaluation issue des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 a) et L.213-6 du code de l’urbanisme, est de nature à créer un déséquilibre entre les intérêts de l’exproprié et ceux de l’expropriant, celui-ci étant protégé de la spéculation foncière qui aurait pu bénéficier à l’exproprié, tout en étant assuré d’en tirer lui même profit, de sorte que ces dispositions ne sont pas de nature à permettre une indemnité juste au sens de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Par arrêt avant dire droit du 20 mai 2021, la cour a :

- ordonné la réouverture des débats,

- invité les parties à présenter leurs observations sur l’incidence des arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 1er avril 2021 P. 20-17.133 et 20-17.134 et P.21-40.004 sur le présent litige ;

- réservé les dépens et frais irrépétibles.

Selon mémoire du 12 juillet 2021, régulièrement notifié par lettres recommandées avec accusé de réception, M^mes Y et Z X demandent à la cour d’analyser la question prioritaire de constitutionnalité formulée par mémoire distinct, en tout état de cause juger qu’elles n’abandonnent pas leurs demandes qu’elles réitèrent.

Elles relèvent que, si dans sa décision n°2021-915/916 en date du 11 juin 2021 le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la constitution les termes 's’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux et opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée' figurant au dernier alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à la lumière des motifs de cette décision, il apparaît qu’elle n’a vocation à s’appliquer que dans les cas où le bénéficiaire de l’expropriation est une personne publique. En effet, les atteintes au droit de propriété doivent être justifiées par un motif d’intérêt général et être proportionnées à l’objectif poursuivi. Or en l’espèce le bénéficiaire de l’expropriation n’est pas une personne publique mais une personne privée, la société Nexity foncier conseil, et il n’est pas question d’usage de deniers publics, les indemnités d’expropriation étant versées sur le budget propre de la société Nexity foncier conseil qui a pour seule vocation de revendre les parcelles acquises au prix du marché, de sorte que le raisonnement du Conseil constitutionnel ne peut être transposé en l’espèce.

Elles considèrent que les arrêts de la Cour de cassation ont donc toujours une incidence sur le présent litige. En effet, ces décisions ont été rendues dans des espèces similaires et les questions posées sont générales, quelle que soit la qualité de l’expropriant, le traité de concession prévoyant un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l’exercice, ce qui signifie que les conditions de revente sont connues avant même l’engagement de la procédure d’expropriation. En outre, la concession d’aménagement entre la société Nexity foncier conseil et la commune de Niederhausbergen ne prévoit aucun financement d’équipements publics, et les permis de construire délivrés ne prévoient pas la construction de logements sociaux.

Par mémoire en observation du 15 juillet 2021, régulièrement notifié aux autres parties par lettres recommandées avec accusé de réception, la société Nexity foncier conseil demande à la cour de constater que les arrêts de la Cour de cassation en date du 1er avril 2021 P. 20-17.133 et 20-17.134 et P.21-40.004 n’ont aucune incidence sur le litige en cause, le Conseil constitutionnel ayant considéré, dans sa décision du 11 juin 2021, que les dispositions critiquées sont conformes à la Constitution et ne méconnaissent pas l’article 17 de la Déclaration de 1789.

Par conclusions du 2 novembre 2021, régulièrement notifiées aux autres parties par lettres recommandées avec accusé de réception, la société Nexity foncier conseil demande à la cour de constater que :

- les dispositions législatives visées ont déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ;

- que la question posée est dépourvue de caractère sérieux ;

- que les arrêts de la Cour de cassation en date du 1er avril 2021 P. 20-17.133 et 20-17.134 et P.21-40.004 n’ont aucune incidence sur le litige en cause ;

et de rejeter la demande des expropriées de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au 'Conseil d’Etat’ (sic) afin qu’il la renvoie au Conseil constitutionnel.

Elle fait valoir que, si les dispositions visées sont bien applicables au litige, et si la question prioritaire de constitutionnalité vise les articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, elle porte en réalité uniquement sur la conformité à la Constitution des dispositions de l’article L.322, alinéas 2 et 4 du code de l’expropriation d’utilité publique, l’article L.213-6 se limitant à prévoir que lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption la date de référence fixée à l’article L.322-2 est celle prévue à l’article L.213-4 a), lequel, dans l’hypothèse concernée, fixe cette date à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU délimitant la zone concernée ; or les deux questions prioritaires de constitutionnalité transmises par la Cour de cassation portaient sur les modalités de fixation de l’indemnité au regard du seul usage effectif du bien exproprié à la date de référence et sur l’interdiction de prendre en compte les changements de valeur du bien exproprié lorsqu’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou des opérations déclarés d’utilité publique, et le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 11 juin 2021, a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution et écarté le grief tiré de la méconnaissance de l’article 17 de la Déclaration de 1789 en considérant que les dispositions contestées ne portaient pas atteinte à l’exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Elle considère, par voie de conséquence, qu’au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958, les dispositions en cause ont déjà été déclarées conformes à la Constitution.
Au surplus, la question n’est pas sérieuse d’une part car toute opération impliquant une expropriation, même en cas de revente par un bénéficiaire personne privée, doit être justifiée par un projet dont l’utilité publique a été reconnue, or la déclaration d’utilité publique peut être contestée par les expropriés, d’autre part le bien revendu par le concessionnaire n’est pas identique à celui acquis par expropriation puisque sa consistance tant matérielle que juridique a évolué du fait des aménagements dont le concessionnaire a supporté le coût, de sorte qu’il n’est pas anormal que le prix de revente soit plus élevé.

Elle relève que le Conseil constitutionnel n’a opéré aucune distinction suivant que l’expropriant est une personne publique ou privée, dans la mesure où l’expropriation est nécessairement justifiée par un projet dont l’utilité publique a été reconnue et tend à une finalité d’intérêt général. Enfin, le juge de l’expropriation peut parfaitement tenir compte de changements de valeur du bien survenus postérieurement à la date de référence résultant notamment de l’évolution du marché foncier.

Par courrier du 5 juillet 2021, le commissaire du gouvernement a indiqué ne pas avoir d’observations à produire concernant l’incidence des arrêts de la Cour de cassation et relevé que le Conseil constitutionnel avait confirmé la conformité de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique à la Constitution et à l’article 17 de la Déclaration de 1789.

Selon avis du 2 décembre 2021, communiqué aux parties, le ministère public a indiqué s’en rapporter.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2021 à laquelle les parties ont été dûment convoquées.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour constate que toutes les parties ont régulièrement conclu dans les délais impartis par l’article R.311-26 du code de l’expropriation d’utilité publique, prorogés dans les conditions prévues par l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire.

1 – Sur la question prioritaire de constitutionnalité

L’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel dispose que : "La juridiction statue sans délai par une décision motivée sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d’État ou à la Cour de cassation. Il est procédé à cette transmission si les conditions suivantes sont remplies : 1° La disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure ou constitue le fondement des poursuites ; 2° Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances ; 3° La question n’est pas dépourvue de caractère sérieux".

La question prioritaire de constitutionnalité ayant été formée par mémoire distinct est recevable en la forme.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation d’utilité publique dans sa version issue de l’ordonnance n°2014-1345 du 6 novembre 2014, applicable au litige, énonce :

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige, dispose que : 'à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)

-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; (…)' ;

et l’article L.213-6 du même code : ' Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.'

La cour étant notamment saisie de la question de l’usage effectif des biens expropriés à la date de référence qui doit être déterminée au regard des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018, et des articles L. 213-6 et L.213-4 a) du code de l’urbanisme, les dispositions visées sont donc bien applicables au litige.

La question posée est nouvelle en ce qu’elle vise les articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme qui n’ont pas été déclarés conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.

Elle est toutefois dépourvue de caractère sérieux en ce que bien que visant ces textes, elle tend en réalité à contester la conformité des dispositions de l’article L.322-2, alinéas 2 et 4 du même code à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, en ce qu’ils imposent au juge d’apprécier l’usage effectif du bien exproprié à une date de référence et lui font interdiction, pour la détermination de l’indemnité d’expropriation, de tenir compte des changements de valeur intervenus depuis cette date s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique a été demandée, dispositions qui ont été déclarées conformes à la constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021.

En effet, les articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme n’ont pour seule finalité que de préciser les modalités de détermination de la date de référence fixée à l’article L.322-2, dans les hypothèses qu’ils visent, le second de ces textes renvoyant au premier.

Les expropriées n’invoquent par ailleurs aucun changement des circonstances de droit ou de fait quant à la portée de l’article L.322-2, qui ne peut découler des circonstances de l’espèce et ne saurait résulter de la seule qualité de personne privée ou publique du bénéficiaire de l’expropriation, étant observé à cet égard que cette problématique était déjà incluse dans la question transmise au Conseil constitutionnel par la Cour de cassation dans son arrêt du 1er avril 2021 pourvois n° 20-17.133 et 20-17.134 qui visait l’absence de distinction entre la situation dans laquelle le bien exproprié a vocation à demeurer dans le patrimoine de l’autorité publique expropriante, et celle dans laquelle il est déjà avéré que ce bien exproprié sera revendu par l’expropriant au prix du marché, dans des conditions déjà connues lui permettant de réaliser une plus-value substantielle certaine au détriment des expropriés, et que le Conseil constitutionnel n’a opéré aucune distinction entre la qualité de personne privée ou publique du bénéficiaire de l’expropriation, d’autre part que toute expropriation, fût-elle au bénéfice d’une personne privée, suppose nécessairement et préalablement que le caractère d’utilité publique et la finalité d’intérêt général de l’opération projetée soient préalablement reconnus sous le contrôle du juge administratif, il n’y a donc pas lieu de transmettre la question proposée à la Cour de cassation.

2 - Sur la description du bien et sa situation au regard de l’urbanisme

M^mes Y et Z X étaient propriétaires des parcelles cadastrées commune de […]) et 334, de forme allongée, à nature de terre, plantées de quelques arbres fruitiers. Ces parcelles situées en zone IAUA2 du plan local d’urbanisme, dans le périmètre du projet de lotissement 'Terres du Sud', sont concernées par l’expropriation à hauteur d’une superficie respectivement de 1,07 ares et 8,51 ares.

3 - Sur l’indemnité principale d’expropriation

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

3-1 Sur la consistance du bien et la date de référence
L’article L. 322-1 alinéa 1er du code de l’expropriation d’utilité publique énonce que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Selon l’article L.322-2 du même code, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018, le bien exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit le 8 novembre 2019, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation et en fonction, selon le cas, de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Les parties s’opposent sur la date de référence à retenir.

Il n’est pas contesté que sont applicables les dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme qui prévoient que, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle prévue à l’article L.213-4 a). Ce texte dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans la quelle est situé le bien.

Les parties s’opposent sur la détermination du dernier acte approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien devant être pris en compte.

La société Nexity foncier conseil, qui approuve les motifs du jugement entrepris sur ce point, considère qu’il convient de se référer à la délibération du conseil de l’Eurométropole de Strasbourg (EMS) en date du 16 décembre 2016 ayant approuvé le plan local d’urbanisme (PLU) intercommunal de l’EMS, qui est devenue opposable aux tiers le 23 janvier 2017. Elle rappelle que, selon la

jurisprudence, la modification du PLU permettant de déterminer la date de référence, au sens de l’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme, est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle sont situés les biens expropriés.

Les expropriées soutiennent que doit être retenue la date du 4 janvier 2019, à laquelle est devenue opposable aux tiers la modification simplifiée n°3 du PLU, approuvée par délibération du 18 décembre 2018, faisant valoir qu’il convient de prendre en considération le dernier acte modifiant le PLU, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si cette modification délimite en même temps la zone dans laquelle est située le bien objet de l’expropriation.

À titre subsidiaire, les expropriées se rallient à la position du commissaire du gouvernement, qui dans ses écritures à hauteur de cour, retient la date du 6 mai 2018 à laquelle est devenue opposable la modification n°1 du PLU, approuvée le 23 mars 2018, qui a créé un emplacement réservé n°2 entre le futur quartier des « Terres du Sud » et le centre du village de Niederhausbergen, en vue de la réalisation d’une voie d’accès, faisant valoir que la création d’une voie d’accès vers la zone où sont situés les biens objets de l’expropriation modifie sa desserte et donc ses caractéristiques.

La cour relève que, s’il est exact que la modification du PLU à retenir pour la détermination de la date de référence ne doit pas nécessairement modifier la délimitation de la zone concernée, une jurisprudence établie de la Cour de cassation impose en revanche, ainsi que le souligne à bon droit l’expropriant, que la modification en cause affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien à exproprier.

La modification n°3 du PLU, qui ne concerne que la commune d’Illkirch-Graffenstaden comme l’a relevé le premier juge, ce que ne contestent pas les expropriés, ne peut dès lors être retenue car elle n’affecte aucunement la zone où sont situés les biens à exproprier.

Par ailleurs, ainsi que le souligne l’expropriant sans être contredit, si la modification n°1 du PLU crée un emplacement réservé en vue de la réalisation d’un accès ayant certes vocation à desservir le futur quartier « Les Terres du Sud », cet emplacement est toutefois intégralement situé en zone UAA1, soit hors de la zone IAUA2 dans laquelle sont situés les biens objets de l’expropriation. Or la modification du PLU à retenir pour fixer la date de référence doit affecter une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien à exproprier, les caractéristiques visées devant s’entendre comme celles résultant des règles d’urbanisme applicables à la zone concernée telles que définies par le PLU.

Par voie de conséquence, la modification n°1, qui concerne la zone voisine, désignée UAA1, ne modifie pas les caractéristiques urbanistiques de la zone IAUA2. Le fait qu’elle crée une desserte pour la zone en cause ne peut être considéré comme une modification des caractéristiques de cette dernière. La modification n°1 du PLU doit dès lors être écartée.

Les modifications n°1 et n°3 du PLU, qui sont en outre postérieures à la déclaration d’utilité publique, ne pouvant être retenues, contrairement à ce qu’avancent les expropriées, c’est donc la date à laquelle la délibération approuvant le PLU de l’EMS est devenue opposable, soit le 23 janvier 2017, qui doit être retenue comme date de référence comme l’a admis le premier juge. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.

3-2 Sur la qualification juridique des parcelles à exproprier

La qualification juridique des parcelles concernées par l’expropriation est contestée. La société Nexity foncier conseil et le commissaire du gouvernement approuvent le jugement, en ce qu’il a écarté la qualification de terrain à bâtir et considéré qu’il s’agit de terrains privilégiées. Les expropriées estiment au contraire que les parcelles en cause doivent être qualifiées de terrains à bâtir à la date de référence.

Conformément à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui d’une part sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un règlement d’urbanisme et d’autre part sont effectivement desservis par une voie d’accès et des réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement, ces deux conditions étant cumulatives.

Les divers réseaux doivent être situés à proximité immédiate des terrains en cause et de dimensions adaptées à la capacité de construction des terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, ce qui est le cas en l’espèce, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

L’expropriant estime qu’à la date de référence, les parcelles en cause ne répondaient pas aux conditions posées par ce texte, tandis que les expropriées entendent démontrer qu’elles sont constructibles et reliées aux réseaux.

S’agissant de la constructibilité des parcelles au regard des documents d’urbanisme, les expropriées soutiennent qu’étant situées en zone à urbaniser, les terrains peuvent être considérés comme constructibles. Elles rappellent que le PLU interdit uniquement, pour la zone IAUA2, les « constructions et installations susceptibles de provoquer des nuisances ou comportant des risques incompatibles avec la vocation résidentielle » et « les dépôts à ciel ouvert de ferrailles, matériaux, déchets et véhicules hors d’usage à l’exclusion des points de collecte publique des déchets. ». Elles allèguent que le fait que l’urbanisation de la zone soit soumise à des conditions énumérées par le PLU ne s’oppose pas à ce que des constructions soient immédiatement autorisées à l’intérieur de la zone, sans qu’il soit nécessaire de mettre en 'uvre une procédure d’urbanisme. Elles en déduisent que les terrains en cause doivent être qualifiés de directement constructibles.

Il est à rappeler que le règlement du PLU prévoit, en son article 2 IAUA, que sont admis :

« 1. Les constructions, les installations et les aménagements à condition d’être réalisés dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble et sous réserve : – que la réalisation de l’opération soit compatible avec les principes édictés par les orientations d’aménagements et de programmation et le développement ultérieur de la zone ; – de ne pas provoquer la formation de terrains enclavés ou de délaissés inconstructibles.

2. L’aménagement, la transformation et une extension mesurée des constructions existantes, à condition de ne pas exposer les biens et les personnes supplémentaires à un risque technologique ou naturel.

3. Les constructions et installations à usage d’activités artisanales et industrielles, sous réserve qu’elles soient compatibles avec la vocation résidentielle. »

Les alinéas 2 et 3 ne s’appliquent pas à l’espèce, puisqu’il n’est nullement question d’aménagement ou d’extension de constructions existantes, ni de constructions à usage d’activités artisanales et industrielles. En revanche, conformément à l’alinéa 1er de ce texte, les nouvelles constructions étant autorisées, quand bien même doivent-elles être « réalisées dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble » et sous certaines réserves, les parcelles concernées sont bien situées dans un secteur désigné comme constructible par les documents d’urbanisme.

S’agissant des raccordements aux réseaux, les expropriées prétendent, en premier lieu, déduire de l’article R. 151-20 du code de l’urbanisme que le classement de la zone concernée en zone AU implique nécessairement que les voies publiques et réseaux divers situés à la périphérie de la zone ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone, quand bien même seules les opérations d’aménagement d’ensemble pourraient y être admises.

Toutefois, comme l’objecte à raison la société Nexity foncier conseil, le seul classement des parcelles en zone AU n’entraîne pas nécessairement la qualification des parcelles en terrains à bâtir. En effet, contrairement à ce qu’allèguent les expropriées, l’article R.151-20 ne peut aucunement être interprété comme posant une présomption de desserte suffisante par les réseaux.

En second lieu, les expropriées entendent démontrer que les terrains sont desservis par des réseaux situés à proximité immédiate et suffisamment proportionnés. Elles exposent à ce titre : que les parcelles sont desservies par une route goudronnée au nord et au sud du futur lotissement ; que les réseaux divers sont présents, et notamment, qu’une conduite d’eau suffisamment proportionnée longe le chemin rural du lotissement ; qu’une canalisation d’assainissement est présente […], en bordure des parcelles ; qu’un poste électrique mis en service le 15 mars 2018 est implanté dans le lotissement et dimensionné pour l’alimenter en prenant en compte ses besoins futurs ; et enfin que par arrêté du 22 juin 2018, le maire de la commune de Niederhausbergen a délivré à la société Nexity foncier conseil un permis d’aménager, ce qui implique que le projet est desservi par les réseaux. Elles font encore état de permis de construire délivrés en septembre et octobre 2019, démontrant l’existence des réseaux.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement contestent à juste titre ces affirmations. En effet, la société Nexity foncier conseil démontre, par sa pièce n°12, que les travaux d’aménagement de la voie d’accès ont été réceptionnés le 7 août 2018, soit postérieurement à la date de référence retenue. Il ressort en outre d’une attestation des services de l’EMS en charge de la voirie (pièce n°13 de l’expropriant) que l’allée sud, située entre le futur lotissement et la salle polyvalente, n’est pas une chaussée définitive et n’est pas dotée de réseaux. Il est à constater que la […], pour sa part, ne jouxte pas directement l’emprise des parcelles à exproprier. Concernant le transformateur électrique, l’expropriant et le commissaire du gouvernement se réfèrent à un courrier électronique du 24 avril 2019 émanant de Strasbourg Electricité Réseaux duquel il ressort sans ambiguïté que le poste électrique, outre le fait qu’il a été installé postérieurement à la date de référence, n’est pas équipé d’un transformateur suffisamment puissant pour alimenter le futur lotissement. Concernant le réseau d’adduction d’eau potable, il résulte des éléments versés aux débats dont font état la société Nexity foncier conseil et le commissaire du gouvernement (annexe du PLU, pièce n°15 Nexity foncier conseil, courriel du Syndicat des eaux et de l’assainissement du 3 mai 2019), que les canalisations en place sont anciennes, inadaptées au futur lotissement, et que l’alimentation du projet nécessitera l’installation de réseaux supplémentaires et notamment la pose de nouvelles conduites à partir de celle existante dans le chemin rural. Au surplus, les expropriées indiquent elles-mêmes que les travaux de connexion dont elles font état sont postérieurs au mois de novembre 2017 (photographie d’un accès à la conduite d’eau du 9 mars 2018), et donc à la date de référence retenue. Enfin, le permis d’aménager et les permis de construire dont se prévalent les expropriées sont, eux aussi, largement postérieurs à la date de référence fixée au 23 janvier 2017.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si les parcelles objet de l’expropriation sont situées en zone immédiatement constructible, elles n’étaient pas desservies par des réseaux de voirie, électricité et eau suffisants à la date de référence, de sorte que la seconde condition posée par l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour retenir la qualification de terrain à bâtir n’est pas remplie. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la qualification de terrain à bâtir pour retenir la qualification de terrains privilégiés, qualification admise tant par la société Nexity foncier conseil que par le commissaire du gouvernement.

3-3 Sur la valeur vénale des parcelles

Les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode par comparaison consistant à évaluer le bien par rapport à des termes de référence constitués par des mutations récentes portant sur des biens de même nature. A défaut de termes de comparaison similaires dans la commune de Niederhausbergen, seront retenues des références concernant des mutations intervenues dans des localités voisines présentant des caractéristiques comparables.

A titre liminaire, seront écartés tous les termes de comparaison relatifs à des terrains à bâtir, cette qualification n’ayant pas été retenue par la cour. Seront donc écartés les termes de comparaison figurant dans le premier tableau en page 37 des conclusions des expropriées se rapportant à des mutations intervenues dans les communes de Niederhausbergen, Mittelhausbergen et Mundolsheim (références portant les numéros 11 à 15, 19 et 20 du tableau du premier juge récapitulant les termes de comparaison des expropriées).

De même, c’est à bon droit que le tribunal a écarté d’une part les promesses de vente et offre de la société Nexity foncier conseil portant les numéros 3, 5, 6, 8 à 10 dudit tableau comme n’ayant pas été suivies de mutations effectives, ainsi que les références 2 et 7 concernant des parcelles immédiatement constructibles.

C’est également à bon droit que le juge de l’expropriation a écarté l’avis du service des Domaines auquel se référait la société Nexity foncier conseil, s’agissant d’une évaluation, et l’attestation foncière de la SERS pour des terrains situés à Mittelhausbergen, Illkirch-Graffenstaden et Vendenheim, insuffisamment précise pour constituer une référence pertinente.

Enfin, la vente intervenue le 4 décembre 2019 évoquée par les expropriées doit également être écartée en ce qu’elle est postérieure au jugement de première instance.

3-3-1 les termes invoqués par les expropriées

Les expropriées approuvent le jugement en ce qu’il a retenu les termes de comparaison portant les numéros suivants 1, 4, 16, 17 et 18 dans son tableau, qui sont repris dans le tableau ci-après. Elles retiennent également une cession du 4 décembre 2014, référence produite par le commissaire du gouvernement, ainsi qu’une nouvelle référence portant sur un bien sis à Achenheim. Ces termes de comparaison seront repris dans le tableau ci-après, les numéros correspondant à ceux du tableau du premier juge étant indiqués en italique, entre parenthèses.

Date Commune Zonage valeur de l’are

1 11/02/2013 (délibération du conseil Niederhausbergen IAU 7 500 € municipal) (1)

2 22/05/2017 (délibération du conseil Mundolsheim IAUA2 13 500 € municipal) (4)

3 25/01/2017 Oberschaeffolsheim IAUA2 9 565 €

(16)

4 25/01/2017 Oberschaeffolsheim IAUA2 9 500 €

(17)

5 25/01/2017 Oberschaeffolsheim IAUA2 9 786 €

(18)

6 04/12/2014 Niederhausbergen IAU 7 500 €

7 04/09/2015 Achenheim 2AU, 10 000 € IAU1

Concernant les références n°1 et 6, d’une valeur de 7 500 euros/are, la société Nexity foncier conseil estime qu’elle ne peut être retenue car les parcelles auraient été acquises par la commune à un prix supérieur à celui du marché, afin d’empêcher la spéculation dans un contexte très spécifique. Pour le commissaire du gouvernement la situation de ces parcelles n’est pas comparable à celle de l’espèce, car elles sont limitrophes d’une zone urbanisée et bénéficient d’un accès immédiat à la voirie.

Le premier juge a retenu à bon droit ces termes de comparaison dans la mesure où d’une part il n’est nullement démontré que les parcelles en cause auraient été acquises par la commune à un prix anormalement élevé, ce qui ne peut être déduit du seul fait que la commune ait exercé son droit de préemption 'dans la perspective de conserver la maîtrise du projet qui pourrait être envisagé dans le secteur', d’autre part les parcelles concernées n’ont pas d’accès direct à la voie publique mais débouchent sur un chemin rural. Ces parcelles qui sont situées en zone IAU, présentent des caractéristiques similaires aux biens expropriés de sorte que ces termes de comparaison sont pertinents.

Concernant la référence n°2, d’une valeur de 13 500 euros/are, la société Nexity foncier conseil fait valoir que sa situation n’est aucunement comparable à celle des parcelles en causes, car elle a été acquise à un prix de convenance anormalement élevé par l’une des entités du groupe Nexity foncier conseil, et qu’en outre ces terrains bénéficiaient de la proximité immédiate de réseaux, notamment d’une façade sur la voie de desserte. Elle indique que selon l’évaluation du service des Domaines en date du 29 mars 2017 les parcelles étaient estimées à 5 044 euros/are.

La cour constate que, si la cession de ces parcelle s’est effectivement inscrite dans le cadre d’une opération d’aménagement similaire comme le font valoir les expropriées, il apparaît toutefois que le prix de cession qui excède de plus du double l’évaluation du service des Domaines est manifestement supérieur au prix du marché. En outre les caractéristiques des parcelles ne sont pas similaires puisque les parcelles cédées disposent d’un accès direct à la voie publique et bénéficient de la proximité immédiate des réseaux d’eau potable et d’assainissement, de gaz et d’électricité ainsi qu’en justifie la société expropriante. Cette référence sera donc écartée.

Concernant les références n° 3, 4, 5 de valeurs comprises entre 9 500 et 9 786 euros/are, la société Nexity foncier conseil considère qu’elles doivent être écartées car situées sur la commune d’Oberschaeffolsheim, à plus de 7 kilomètres de Niederhausbergen, dans un bassin de vie différent. Elle souligne que le tableau de recensement des termes de comparaison fourni par la Direction générale des finances publiques référence ces parcelles comme étant des terrains à bâtir, donc non comparables avec celles en cause. Pour sa part, le commissaire du gouvernement rappelle que le marché immobilier local est fortement impacté par les infrastructures disponibles. Il invoque la présence de plusieurs commerces (boulangerie, épicerie, traiteur, banque …) qui font que l’attractivité de la commune d’Oberschaeffolsheim n’est pas comparable avec celle de Niederhausbergen, plus petite et disposant de moins de commerces.

Le premier juge a considéré à bon droit que ces termes de comparaison étaient pertinents, s’agissant de parcelles classées en zone IAUA2, dont la situation est comparable à celle des parcelles en cause. Les expropriées relèvent en effet à juste titre que l’attractivité des commune d’Oberschaeffolsheim et de Niederhausbergen tient surtout à leur proximité de la v i l l e d e S t r a s b o u r g e t q u ' i l n ' e s t p a s s u f f i s a m m e n t d é m o n t r é q u e l a c o m m u n e d’Oberschaeffolsheim se situerait dans un bassin de vie distinct de celui de la commune de Niederhausbergen, quelles que soient par ailleurs les différences en termes de population ou de commodités.

Au surplus, contrairement à ce que soutient la société Nexity foncier conseil, il n’est pas établi qu’il s’agirait de terrains à bâtir, la mention 'Tab’ figurant dans le tableau de la Direction générale des finances publiques, étant contredite par les mentions de l’acte de vente du 25 janvier 2017, nonobstant son intitulé. Il ne peut pas davantage être retenu que l’existence d’un permis d’aménager au moment de la vente conférerait à ces parcelles une plus-value, comme l’a admis le premier juge, dans la mesure où les parcelles expropriées faisaient également l’objet d’un permis d’aménager au jour du jugement de première instance.

Concernant la référence n°7 proposée par les expropriées à hauteur de cour, la société Nexity foncier conseil relève à juste titre qu’il résulte de l’acte de vente que les parcelles concernées sont des terrains à bâtir. Ce terme de comparaison ne peut donc être retenu.
3-3-2 les termes invoqués par la société Nexity foncier conseil

Outre l’avis du service des Domaines et l’attestation foncière de la SERS écartés précédemment, la société Nexity foncier conseil se prévaut d’un jugement du juge de l’expropriation du Bas-Rhin du 7 avril 2017 relatif à des parcelles situées à Mundolsheim, terme également retenu par le commissaire du gouvernement, ayant fixé l’indemnité d’expropriation à 4 500 euros/are, et d’un jugement de la même juridiction en date du 18 avril 2018 relatif à des parcelles situées à Reichstett ayant fixé l’indemnité d’expropriation à 4 000 euros/are.

Les expropriées considèrent à tort que ces jugements ne constitueraient pas des termes de comparaison pertinents aux motifs que, résultant de décisions de justice, ils sont le reflet des demandes et prétentions des parties en cause et ne refléteraient pas l’état du marché, alors que le juge de l’expropriation a nécessairement été amené à se prononcer, certes dans la limite des demandes respectives, par référence aux termes de comparaison produits résultant de mutations récentes intervenues dans le secteur.

Il n’est pas contesté que les terrains situés à Mundolsheim visés dans le jugement du 7 avril 2017 qui sont situés en zone INA4a présentent des caractéristiques similaires aux biens expropriés en ce qu’ils sont situés dans une zone constructible après aménagement d’ensemble et ont été qualifiés de terrains privilégiés, les parcelles surplombées d’une ligne à haute tension étant situées en zone INAb. Néanmoins, le juge de l’expropriation, qui a retenu une valeur vénale médiane de 5 000 euros l’are, a toutefois procédé à un abattement pour tenir compte de contraintes d’urbanisme (servitude d’isolation acoustique) induisant une moins-value. Ce jugement sera donc retenu comme terme de comparaison mais pour la valeur médiane de 5 000 euros/are puisque les biens expropriés ne sont pas soumis aux mêmes sujétions administratives.

En revanche, le jugement du 18 avril 2018 ne sera pas retenu en ce que l’indemnité n’a pas été fixée au regard de mutations récentes dans le secteur mais par référence à l’article L.322-8 du code de l’expropriation d’utilité publique sur la base des accords intervenus entre l’expropriant et une part significative de titulaires de droits dans le périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

3-3-3 les termes invoqués par le commissaire du gouvernement

Outre le jugement du 7 avril 2017 et la vente du 4 décembre 2014 au prix de 7 500 euros l’are sus évoqués, le commissaire du gouvernement se réfère aux termes de comparaison suivants :

date commune zonage valeur/are

1 20/10/2014 Mittelhausbergen INA3 5 000 €

2 18/12/2014 Mittelhausbergen INA3 5 000 €

3 16/04/2015 Mundolsheim INA4a 3 862 €

4 08/12/2015 Souffelweyersheim IAU 5 644 €

5 13/01/2016 Lampertheim IAU3 5 204 €

6 22/06/2016 Lampertheim IAUA2 6 345 €

Les expropriées considèrent à juste titre que les références n°1 et 2 ne sont pas pertinentes, les parcelles concernées étant des chemins ruraux dont les caractéristiques ne sont pas comparables à celles des terrains en cause.

La société Nexity foncier conseil et les expropriées contestent de la même manière la pertinence des références n° 3, 5 et 6, en soulignant qu’il s’agit de parcelles de grande superficie dont la valeur n’est pas comparable à celle des parcelles en cause.

Il n’y a toutefois pas lieu d’écarter ces termes de comparaison au seul motif qu’il s’agirait de parcelles de plus grande superficie que les biens expropriés, alors qu’il n’est par ailleurs pas discuté qu’il s’agit de parcelles de même nature que lesdits biens.

En revanche, la référence n°3 devra être écartée car affectée d’une moins-value tenant au fait qu’elle est surplombée par une ligne à haute tension.

Concernant la référence n°4, les expropriées concluent à ce qu’elle soit écartée au motif que, selon le PLU, la parcelle concernée, enclavée, était classée en « espace planté à conserver ou à créer » entraînant une constructibilité limitée, ce dont ils justifient sans être contredits sur ce point. Ce terme de comparaison sera donc écarté comme ne présentant pas les mêmes caractéristiques que les biens en cause.

Parmi ces termes de comparaison seules seront retenues les références n° 5 et 6.

3-4 le montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi

Il résulte de ce qui précède que seuls peuvent être retenus les termes de comparaison n° 1, 3 à 6 des expropriées figurant dans le tableau ci-dessus, ainsi que les termes de comparaisons n° 5 et 6 du commissaire du gouvernement, outre une valeur de 5 000 euros pour les parcelles évaluées dans le jugement du 7 avril 2017. Il n’y a pas lieu de revaloriser les références 2013 et 2014 en l’absence d’éléments mettant en évidence une variation importante, à la date du jugement, des prix de l’immobilier dans le secteur concerné.

En considération des références retenues, c’est à bon droit que le premier juge a retenu une valeur médiane de 7 500 euros l’are.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a fixé à 71 850 euros le montant de l’indemnité principale et à 8 185 euros le montant de l’indemnité de remploi prévue par l’article R.322-5 du code de l’expropriation, en appliquant les pourcentages dégressifs habituels.

3-5 les indemnités accessoires

3-5-1 l’indemnité de clôture

Le premier juge a rejeté cette demande au motif de l’absence de clôture existant antérieurement et de nécessité d’en édifier une du fait de l’emprise.

M^mes Y et Z X font valoir que cette indemnité est due lorsqu’il existe un risque d’intrusion depuis la voie publique créé sur l’emprise, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’accès à la parcelle dont elles demeurent propriétaires devient une impasse.

M^mes Y et Z X justifient de la configuration des lieux consécutive à l’expropriation et de l’existence d’un risque d’intrusion sur leur propriété depuis la voie publique, ce qui rend nécessaire l’édification d’une clôture.

Les indemnités devant être évaluées à la date du jugement de première instance, il convient de retenir les devis initialement fournis et non pas les devis réactualisés.

M^mes Y et Z X produisent :
- un devis Tschoeppé pour un montant de 14 874,86 euros auquel il convient d’ajouter les frais de maçonnerie 3 388 euros,

- deux devis Bredok d’un montant respectif de 14 549,15 euros et de 15 552,35 euros auxquels s’ajoute le coût des travaux de maçonnerie soit 3 180 euros,

- un devis AS fermetures d’un montant de 12 909,74 euros auquel s’ajoute 8 129 euros de frais de maçonnerie.

En considération de ces éléments, il sera alloué à M^mes Y et Z X une indemnité de 19 000 euros, correspondant à la moyenne des devis produits, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

3-5-2 l’indemnité pour perte d’arbres fruitiers

L’indemnité de 3 200 euros allouée à ce titre par le juge de l’expropriation n’est pas contestée.

4- Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens.

En considération de la solution du litige, le jugement entrepris n’étant que très partiellement infirmé, chacune des parties supportera les dépens et frais exclus des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de transmission à la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité ;

CONFIRME le jugement du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin en date du 8 novembre 2019, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité de clôture ;

INFIRME le jugement entrepris de ce seul chef,

Statuant à nouveau dans cette limite,

FIXE à la somme de 19 000 € (dix-neuf mille euros) l’indemnité de clôture due à M^mes Y et Z X par la société Nexity foncier conseil ;

Ajoutant au jugement,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,