[IK] [AT]

C/

[H] [Y]

S.A.S. RESERVOIR IMMO

S.C.P. CLEMENT DE LEIRIS, [SY] [V], notaires associés

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2025

N° RG 23/00078 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GDKH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 18/00544

APPELANT :

Monsieur [IK] [AT]

né le 28 Avril 1953 à [Localité 12] (02)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Karine SARCE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 103

INTIMÉS :

Monsieur [H] [Y]

né le 06 Juin 1984 à [Localité 10] (21)

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Katia SEVIN, membre de la SCP THIERRY BERLAND ET KATIA SEVIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 15

S.A.S. RESERVOIR IMMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

S.C.P. CLEMENT DE LEIRIS, [SY] [V], notaires associés prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 8]

[Localité 5]

Assistée de M^e Thibaud NEVERS, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Olivier MANSION, Président de chambre, et Cédric SAUNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Faits, procédure et prétentions des parties

M. [H] [Y] a, aux termes d’un acte sous seing privé daté du 17 février 2016 établi avec le concours de la SA Réservoir Immo, acquis de M. [IK] [AT], sous conditions suspensives et au prix de 113 000 euros hors frais d’acte, une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 6] (21) comprenant trois pièces, aisances et dépendances sur un terrain cadastré section AE n° [Cadastre 1] pour 02 ares et 67 centiares, ainsi qu’une parcelle en nature de terre cadastrée section AE n° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 11]" pour une contenance de 01 are et 57 centiares.

La réitération de la vente par acte authentique est intervenue le 04 mai 2016, devant Me [SY] [V], notaire associé au sein de la SCP Clément de Leiris [SY] [V] à [Localité 5], avec la participation de Me [E] [D], notaire associé à [Localité 4], assistant l’acquéreur.

M. [Y] faisant état d’inondations répétées, une expertise amiable a été confiée à la SARL Cabinet Bernard Marin Faure par son assureur la SA BPCE Assurances, à laquelle ont participé le maire de la commune de [Localité 6], la SAS Polyexpert missionnée par la SA Groupama en sa qualité d’assureur de ladite commune et de la communauté de communes, ainsi que la société Réservoir Immo. Le rapport a été établi le 05 octobre 2016, en l’absence de M. [AT], pourtant convoqué et qui a indiqué par courrier du 26 juillet précédent accepter d’assumer le coût des travaux nécessaires dans la limite de la somme de 15 000 euros.

Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 17 mai 2017. M. [M] [W], désigné en remplacement de M. [C] [J], a déposé son rapport le 17 janvier 2018.

Par assignations délivrées le 16 février 2018, M. [Y] a attrait M. [AT], la société Réservoir Immo et Me [V] devant le tribunal de grande instance de Dijon au visa des articles 1641 à 1645 et 1231 à 1231-7 du code civil, en sollicitant la résolution de la vente pour vices cachés, la condamnation de M. [AT] à lui restituer le prix de vente et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que la condamnation de la société Réservoir Immo et de Me [V] à lui payer, chacun, une indemnité d’un montant de 5 000 euros au titre du manquement à leur devoir de conseil.

M. [AT] a soulevé en première instance l’irrecevabilité des prétentions formées à son encontre à défaut de publication de l’assignation, concluant subsidiairement à leur rejet et sollicitant plus subsidiairement la condamnation de la société Réservoir Immo et de Me [V] à le garantir de toute condamnation, lesquels concluaient au rejet des demandes formées à leur encontre.

Par jugement rendu le 13 décembre 2022, le tribunal :

— a déclaré recevables les demandes formées par M. [Y] ;

— a prononcé la résolution de la vente conclue le 04 mai 2016 entre MM. [AT] et [Y] ;

— a condamné M. [AT] à restituer à M. [Y] le prix de vente, soit la somme de 113 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2016 ;

— l’a condamné à payer à M. [Y] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 11 035,77 euros en remboursement des frais notariés et la somme de 775 euros en remboursement des frais du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi par Me [TH];

— a débouté M. [Y] de sa demande de remboursement des frais d’étude financière de la société Matchcrédit ;

— l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts formée à l’égard de la société Réservoir Immo et de Me [V] ;

— a débouté M. [AT] de ses appels en garantie formés à l’encontre de la société Réservoir Immo et de la SCP Clément de Leiris [SY] [V] ;

— a constaté qu’aucune demande n’est formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au dispositif des conclusions de M. [Y] ;

— a débouté les autres parties de leurs demandes fondées sur cette disposition ;

— a condamné M. [AT] aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et les frais liés à la 'publicité’ du jugement, avec distraction ;

— a dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— que M. [Y] justifie de la régularisation de la publication le 17 février 2021 de l’assignation délivrée à M. [AT] ;

— qu’aucun élément n’établit que M. [Y] a été informé avant la vente des dysfonctionnements relevés par l’expert judiciaire, lesquels dépassent le seul risque d’inondation et constituent un vice caché connu du vendeur de sorte que la clause d’exclusion de la garantie due à ce titre doit être écartée et qu’il est tenu d’indemniser l’acquéreur de ses préjudices ;

— qu’aucune faute, contractuelle ou délictuelle, de l’agent immobilier ou du notaire rédacteur ne sont caractérisées.

Par déclaration du 19 janvier 2023, M. [AT], intimant M. [Y] et les sociétés Réservoir Immo et Clément de Leiris [SY] [V], a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— a déclaré recevables les demandes formées par M. [Y] ;

— a prononcé la résolution de la vente conclue le 04 mai 2016 ;

— l’a condamné à restituer à M. [Y] le prix de vente, soit la somme de 113 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2016, ainsi que la somme de 11 035,77 euros en remboursement des frais notariés et la somme de 775 euros en remboursement des frais du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi par Me [TH] ;

— l’a débouté de ses appels en garantie formés à l’encontre de la société Réservoir Immo et de la société Clément de Leiris [SY] [V] ;

— l’a débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de code de procédure civile ;

— l’a condamné aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et les frais liés à la 'publicité’ du jugement, avec distraction.

Selon ses dernières conclusions transmises le 18 juillet 2025, il conclut à son infirmation des chefs susvisés à l’exception de ceux ayant déclaré recevables les demandes formées par M. [Y] et l’ayant débouté de ses appels en garantie formés à l’encontre de la société Réservoir Immo et de la société Clément de Leiris [SY] [V] et demande à la cour statuant à nouveau :

— à titre principal au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de débouter M. [Y] de sa demande de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés ;

— à titre subsidiaire au visa de l’article 1147, devenu 1231-1, du code civil, de condamner la société Réservoir Immo à l’indemniser à hauteur du paiement de l’ensemble des sommes qui sont réclamées par le vendeur et de lui donner acte de ce qu’il se désiste de son appel contre la société Clément de Leiris [SY] [V] ;

— à titre infiniment subsidiaire, de débouter M. [Y] de sa demande formée au titre des intérêts d’emprunt, des frais de notaire et de l’indemnité de jouissance ;

— de condamner ce dernier à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Il fait valoir :

— qu’aucun vice caché n’est caractérisé et qu’en tout état de cause l’impropriété de l’immeuble à son usage n’est pas établi au regard de la possibilité de remédier aux désordres ;

— que le cas échéant, l’acte authentique de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui ne peut être écartée dans la mesure où sa mauvaise foi n’est pas établie ;

— qu’en tout état de cause, la société Réservoir Immo lui doit sa garantie ;

— qu’à supposer que la vente soit résolue, les demandes indemnitaires formées par l’acquéreur sont au moins en partie injustifiées.

M. [Y] a, par conclusions transmises le 06 juillet 2023 et assignation en appel provoqué signifiée à personne morale le 12 juillet suivant à la société Clement de Leiris [SY] [V], sollicité la réformation du jugement de première instance sauf en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente conclue le 04 mai 2016 et a condamné M. [AT] à lui restituer la somme de 113 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2016 au titre du prix de vente, la somme de 11 035,77 euros en remboursement des frais notariés et la somme de 775 euros en remboursement du procès-verbal de constat d’huissier de justice.

Il a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 28 juillet 2025 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris des chefs susvisés, de le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau :

— de condamner M. [AT] à lui payer les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et de 20 385,28 euros, arrêtée au 05 juillet 2023 et 'à parfaire jusqu’à la résolution de la vente’ au titre des intérêts de l’emprunt immobilier ;

— de condamner la société Réservoir Immo à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de 'dire et juger’ recevable son appel provoqué à l’encontre de la société Clément de Leiris [SY] [V] et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner M. [AT] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de le condamner aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et les frais liés à la publication de l’arrêt à intervenir ;

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Il expose :

— que les informations données au jour de la vente, liées à une problèmatique d’inondation, sous-estiment l’ampleur du vice lié au refoulement des eaux usées, pourtant connu du vendeur et rendant son bien impropre à son usage ;

— que la société Réservoir Immo aurait dû interroger plus sérieusement le vendeur sur l’ampleur de cette problématique et, au titre de son devoir de conseil, le dissuader de passer l’acte ou l’informer sur l’ampleur réelle des vices affectant l’immeuble ;

— que le notaire rédacteur de l’acte était informé de la problématique d’inondations, a opéré une rétention d’informations et n’aurait pas dû se satisfaire des seuls éléments donnés ;

— qu’il subit différents préjudices impliquant réparation.

La société Réservoir Immo a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 26 septembre 2024 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter MM. [Y] et [AT] de leurs demandes formées à son encontre et de les condamner tous deux à lui verser 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens à M. [AT].

Elle expose qu’elle n’a commis aucune faute et a relayé toutes les informations qui étaient en sa possession, tandis qu’elle ne peut, en tout état de cause, être tenue aux conséquences de la résolution d’une vente immobilière à laquelle elle n’est pas partie.

La société Clément de Leiris [SY] [V] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 22 mars 2024 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner M. [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction.

Elle expose qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information et de conseil et que M. [Y] ne justifie d’aucun préjudice en lien avec son intervention.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 août 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 09 septembre suivant et mise en délibéré au 14 octobre 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe qu’indépendamment de l’absence d’appel concernant le chef du jugement ayant condamné M. [AT] à payer à M. [Y] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, l’appel principal interjeté initialement à l’encontre des chefs ayant déclaré recevables les demandes formées par M. [Y] et ayant débouté M. [AT] de ses appels en garantie formés à l’encontre de la société Réservoir Immo et de la société Clément de Leiris [SY] [V] n’est pas soutenu, de sorte que le jugement déféré ne peut qu’être confirmé sur ces points.

Il en est de même de l’appel incident initialement formé par M. [Y], qui selon ses ultimes conclusions se limite à formuler des prétentions indemnitaires à l’encontre des autres parties, de sorte que son appel n’est pas soutenu concernant autres chefs ayant déclaré recevables ses demandes et l’ayant débouté de sa demande de remboursement des frais d’étude financière de la société Matchcrédit.

— Sur la demande de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code précité précise que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est donc loisible aux parties de prévoir une clause de non garantie, étant précisé que celle-ci sera privée d’efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi ou que le vendeur est un professionnel.

La connaissance du vice par le vendeur établit sa mauvaise foi, tandis que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé au vendeur professionnel.

Il appartient par conséquent à l’acquéreur de démontrer d’une part l’existence d’un défaut occulte, antérieur à la vente, générant un trouble à l’usage grave et d’autre part, en présence d’une clause de non garantie, que le vendeur est un professionnel ou que celui-ci avait connaissance des vices allégués.

En application de l’article 1644 du code susmentionné, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, il résulte du compromis de cession immobilière et de l’acte authentique de vente immobilière conclus respectivement les 17 février et 04 mai 2016 entre M. [AT] et M. [Y] que ce dernier a été informé :

— en page 5 du compromis, de la survenue de catastrophes naturelles de type inondation au sein de la commune en 2001, 2013, 2014 et 2015, avec précision qu’une inondation au niveau du sol de la maison a donné lieu à une prise en charge par l’assureur au cours de l’année 2013 ;

— en page 7 de l’acte authentique, des inondations 'subies à plusieurs reprises ces dernières années notamment au cours de l’année 2013" ;

— en page 8 du même acte, du fait que le curage de la fosse par la commune 'ne saurait en aucune manière résoudre les problèmes d’inondation de M. [AT]'.

L’acquéreur a déclaré en page 8 de l’acte authentique 's’être renseigné par lui-même de ces problèmes d’inondation et en faire son affaire personnelle sans recours ni contre le vendeur'.

Tel que relevé par de justes motifs par le juge de première instance, il en résulte que M. [Y] a été informé d’une problématique d’inondation affectant le bien acquis en lien avec des phénomènes naturels.

Etant observé que l’expertise amiable réalisée selon rapport établi le 05 octobre 2016 se limite à consigner les déclarations des parties sans relater de constatations, l’expert judiciaire indique dans son rapport déposé le 17 janvier 2018 qu’indépendamment des phénomènes d’inondation liés à la situation et à l’altimétrie de la maison et justifiant le classement de l’immeuble dans la catégorie à fort risque d’inondation, les descentes d’eau pluviales ne sont pas raccordées au réseau d’eau public et pénètrent dans le réseau des eaux usées par le regard de visite, ce qui provoque un refoulement des eaux polluées dans la maison.

L’expert judiciaire ajoute que le réseau communal d’évacuation des eaux pluviales et par ailleurs insuffisant de sorte que celles-ci s’écoulent vers la propriété litigieuse.

Il précise que la maison présente une forte humidité, avec des champignons et des moisissures derrières certains revêtements muraux, de sorte que celle-ci est insalubre.

Il résulte de ces constatations expertales, non sérieusement contestées, un phénomène de refoulement des eaux usées à l’intérieur de la maison à chaque pluie d’intensité moyenne, lequel doit être distingué du risque d’inondation lié à des phénomènes naturels occassionnels qui est seul relaté par les différentes informations données à M. [Y] antérieurement à la signature de l’acte authentique de cession.

Ce phénomène de refoulement pointé par l’expert est confirmé par les attestations établies par Mme [P] [K], M. [X] [Y], M. [L] [F], Mme [UJ] [O], Mme [R] [RD] et M. [T] [HS], tous faisant état de l’impossibilité d’utiliser les toilettes, la douche et la machine à laver même en cas de pluie d’intensité moyenne.

La cour relève que les attestations produites par M. [AT] et établies par Mme [CF] [S], M. [A] [IB], Mme [VL] [AT], M. [Z] [N], M. [G] [I] et M. [U] [B] ne contredisent pas les conclusions de l’expert judiciaire en ce qu’elles se bornent à affirmer que la maison litigieuse n’est pas inondée lors de simples pluies.

Enfin, tant l’expert amiable que l’expert judiciaire n’affirment pas que des travaux de nature à remédier effectivement aux difficultés constatées sont envisageables, de sorte que l’impropriété du bien immobilier à son usage d’habitation résultant de l’impossibilité régulière d’utiliser les équipements sanitaires, outre les conséquences évidentes en termes d’insalubrité du fait du refoulement des eaux usées à l’intérieur des pièces, est caractérisée.

Dès lors et tel que retenu par de justes motifs en première instance, ce phénomène constitue un vice, non-apparent lors des pourparlers et de la conclusion du contrat de vente, et inhérent à la maison en ce qu’il consiste en une saturation du système d’évacuation des eaux usées avec refoulement par les équipements sanitaires rendus inutilisables.

M. [AT], résidant au sein de l’immeuble jusqu’à sa vente alors même que l’expert judiciaire indique expressément que le phénomène susvisé perdure depuis une vingtaine d’années, avait nécessairement connaissance de ce vice affectant l’usage quotidien de son domicile dès lors qu’une pluie de moyenne intensité était constatée.

Tant le caractère influençable du vendeur que l’existence de fragilités intellectuelles dont la réalité à la date de la cession ne sont pas établie et sont en tout état de cause sans incidence sur sa connaissance du vice et sur la garantie à laquelle il est légalement tenu.

En raison de sa mauvaise foi, le juge de première instance a ainsi, à bon droit, écarté la clause d’exclusion de garantie des vices cachés intégrée dans l’acte de cession.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamné, au titre des restitutions, M. [AT] à rembourser à M. [Y] la somme de 113 000 euros correspondant au prix de vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2016.

— Sur le désistement d’appel subsidiairement formulé par M. [AT] en ce qu’il a été dirigé contre la société Clément de Leiris [SY] [V],

Aux termes de articles 401 et 403 du code de procédure civile, le désistement de l’appel, qui n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente, emporte acquiescement au jugement.

En considération de la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente, la cour constatera le désistement partiel d’appel de M. [AT] en ce qu’il a été dirigé contre la société Clément de Leiris [SY] [V].

— Sur les demandes indemnitaires formées par M. [Y] à l’encontre de M. [AT],

Aux termes des articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, il résulte des motifs ci-avant exposés tirés du rapport d’expertise judiciaire, confirmé par les attestations de témoins susvisées, que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice affectant son habitation et dépassant la seule vulnérabilité aux inondations.

Dans le cadre de la résolution du contrat au motif de l’existence d’un vice caché, il est donc tenu d’indemniser l’acquéreur de tous ses préjudices, dont l’existence et le chiffrage incombent à ce dernier.

Il en résulte que les frais notariés, après déduction de ceux relevant des droits d’enregistrement restituables part le Trésor public en application de l’article 1961 du code général des impôts, soit la somme de 11 035,77 – 6 617 = 4 418,77 euros, constituent un préjudice pour M. [Y] qui est fondé à en solliciter le remboursement dans cette limite.

Le jugement critiqué sera donc infirmé en ce sens, avec rejet de la demande pour le surplus.

Il en est de même des frais de constat d’huissier de justice établi par Me [TH] le 17 mai 2021, entrepris afin de corroborer les constatations effectuées par l’expert judiciaire et les témoins, soit la somme de 775 euros, de sorte que le jugement critiqué sera confirmé sur ce point.

L’annulation de plein droit du contrat de crédit affecté suite à l’annulation judiciaire du contrat en vue duquel il a été conclu prévu par l’application de l’article L. 312-55 du code de la consommation n’est applicable qu’aux crédits à la consommation, tandis que l’article L. 313-36 du même code prévoit que l’offre de crédit immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Il en résulte que les intérêts du prêt immobilier déjà supportés par M. [Y] constituent un préjudice restant à sa charge, y compris dans le cas où le capital emprunté serait remboursé à la banque après restitution du prix de vente.

M. [AT] sera donc condamné en appel à l’indemniser à hauteur de la somme de 20 385,28 euros selon décompte arrêté au 05 juillet 2023, à parfaire jusqu’à la date du présent arrêt conformément aux termes de la demande.

Dès lors que le préjudice de jouissance est établi dans son principe, l’indemnisation de celui-ci est due à l’acquéreur en application des dispositions susvisées, sans qu’il n’en résulte aucun enrichissement.

Néanmoins, si M. [Y] conteste son évaluation à la somme de 5 000 euros effectuée par le juge de première instance, il ne produit aucun élément de nature à établir des conséquences d’une gravité telle qu’il ne serait pas intégralement réparé par la somme précédemment octroyée en considération des attestations produites et des constatations effectuées dans sa maison d’habitation.

Le jugement dont appel sera donc confirmé concernant ce chef.

M. [Y] sera enfin débouté de sa demande supplémentaire de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros formée, sans autre précision, dans le cadre de son appel.

— Sur les demandes indemnitaires formées par M. [AT] et par M. [Y] à l’encontre de la société Réservoir Immo,

En application des articles 1382 et 1383 du code civil dans leur version applicable à la date de la signature de l’acte de cession litigieux, devenus les articles 1240 et 1241 du même code, la responsabilité délictuelle d’une personne est engagée dès lors que celle-ci a commis une faute, par son fait, sa négligence ou son imprudence, causant de manière directe et certaine un dommage à autrui.

Par ailleurs et en vertu de l’article 1147 du code civil applicable au litige, devenu l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La cour observe que M. [AT] ne forme plus d’appel en garantie contre l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle la cession immobilière a été réalisée, mais une seule action indemnitaire de sorte que les développements des parties relatifs au bien-fondé de l’action en garantie sont dépourvus de pertinence.

Tel que relevé par de justes motifs par le juge de première instance, le vice caché conduisant au prononcé de la résolution de la vente n’était pas apparent au jour de celle-ci, tandis qu’il est établi que M. [AT] avait connaissance du phénomène de refoulement intérieur des eaux usées – et non du simple risque d’inondation – tout en déclarant en page 15 de l’acte authentique de vente ne connnaître aucune difficulté avec l’installation d’assainissement.

Ce dernier, seul responsable des informations portées à la connaissance des autres intervenants dans le cadre de l’opération de cession, ne saurait donc valablement reprocher à l’agent immobilier qu’il a missionné pour la vente d’avoir été insuffisamment attentif dans le recueil des informations, étant rappelé que sa prétendue fragilité à la date de la cession n’est pas établie.

En l’absence de faute contractuelle imputable à la société Réservoir Immo à l’égard de M. [AT], le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée par ce dernier à l’encontre de l’agent immobilier tandis qu’il sera débouté de sa demande indemnitaire formée en appel contre ce dernier.

Pour les mêmes motifs et en considération du défaut de preuve tant de la connaissance du vice par la société Réservoir Immo que d’une participation à sa dissimulation associée à une particulière incitation de l’acquéreur à finaliser la vente ou du vendeur à indemniser ce dernier, tandis qu’aucun défaut de recherche de renseignements n’est démontré, aucune faute délictuelle de cette dernière vis-à-vis de M. [Y] n’est caractérisée, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a débouté ce dernier de sa demande indemnitaire formée à l’encontre l’agent immobilier.

— Sur la demande indemnitaire formée par M. [Y] à l’encontre de la société Clément de Leiris [SY] [V],

En vertu des articles 1382 et 1383 du code civil dans leur version applicable à la date de la signature de l’acte de cession litigieux, le notaire engage sa responsabilité à raison des fautes qu’il commet dans le cadre de la rédaction des actes et des opérations qu’il accomplit, à charge pour celui qui estime avoir subi un dommage en conséquence d’établir la réalité de celle-ci ainsi que le préjudice en résultant.

En l’espèce, il n’est pas établi que le notaire rédacteur de l’acte authentique de cession ait été informé avant la vente d’éléments qu’il n’aurait pas communiqué fautivement à l’acquéreur.

S’il était effectivement informé de la problématique d’inondations, M. [Y] ne précise pas quel élément imposait des diligences de recherches particulières dépassant celles effectivement réalisées et relatées dans l’acte de cession, lequel précise sans ambiguïté à la fois l’actualité de la problématique d’inondations malgré le curage du réseau public effectué par les services municipaux, et le fait que l’acquéreur s’est lui-même renseigné utilement et a déclaré en faire son affaire personnelle.

A cet égard et alors même que la transmission antérieure du projet d’acte au notaire assistant M. [Y] est établie à la date du 26 avril 2016, avec un avertissement spécifique concernant ce point, la communication à ce dernier le jour de la signature de l’acte du courrier du maire précisant que le curage du fossé était impropre à remédier au problème d’inondations ne constitue pas une rétention d’information en ce qu’elle lui laissait la possibilité de signer celui-ci, ou de s’en abstenir.

Enfin et tel que relevé par le juge de première instance, ces informations communiquées par le notaire rédacteur ne présentent pas de contradiction avec la reconnaissance de conseils donnés signée par l’acquéreur.

La cour rappelle par ailleurs que le vice justifiant la résolution de la vente ne relève pas de ce risque d’inondation mais de l’engorgement du réseau d’évacuation des eaux usées y compris en cas de pluies ou de crue ne revêtant pas de caractère exceptionnel, dont la nature non-apparente induit qu’il n’était effectivement connu que du vendeur résidant dans la maison et des personnes, le cas échéant, informées par ses soins.

Dès lors et indépendamment du défaut de preuve d’un préjudice spécifique, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Clément de Leiris [SY] [V].

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Constate que l’appel principal interjeté initialement par M. [IK] [AT] à l’encontre des chefs du jugement rendu entre les parties le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon ayant déclaré recevables les demandes formées par M. [H] [Y] et ayant débouté M. [IK] [AT] de ses appels en garantie formés à l’encontre de la SAS Réservoir Immo et de la SCP Clément de Leiris [SY] [V] n’est pas soutenu ;

Constate que l’appel incident initialement formé par M. [H] [Y] concernant les chefs du jugement susvisé ayant déclaré recevables ses demandes et l’ayant débouté de sa demande de remboursement des frais d’étude financière de la société Matchcrédit n’est pas soutenu ;

Constate le désistement d’appel de M. [IK] [AT] en ce qu’il a été dirigé contre la SCP Clément de Leiris [SY] [V] ;

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement susvisé sauf en qu’il a condamné M. [IK] [AT] à payer à M. [H] [Y] la somme de 11 035,77 euros en remboursement des frais notariés ;

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant :

Condamne M. [IK] [AT] à payer à M. [H] [Y] la somme de 4 418,77 euros en remboursement des frais notariés et rejette la demande indemnitaire formée à ce titre pour le surplus ;

Condamne M. [IK] [AT] à payer à M. [H] [Y] la somme de 20 385,28 euros, selon décompte arrêté au 05 juillet 2023 à parfaire jusqu’à la date du présent arrêt, au titre du remboursement des intérêts d’emprunt immobilier ;

Déboute M. [H] [Y] de sa demande indemnitaire supplémentaire à hauteur de 5 000 euros formée en appel ;

Déboute M. [IK] [AT] de sa demande indemnitaire formée en appel à l’encontre de la SAS Réservoir Immo ;

Le condamne aux dépens d’appel, précision faite que sa condamnation aux dépens de première instance 'incluant les frais d’expertise judiciaire’ comprend les frais de l’instance en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 17 mai 2017 ordonnant ladite expertise ;

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile :

— déboute M. [IK] [AT] de sa demande et le condamne à payer la somme de 2 000 euros à M. [H] [Y] et la somme de 800 euros à la SAS Réservoir Immo, avec rejet du surplus des demandes ;

— condamne M. [H] [Y] à payer à la SAS Réservoir Immo la somme de 800 euros et à la SCP Clément de Leiris [SY] [V] la somme de 800 euros, avec rejet des demande pour le surplus.

Le greffier, Le président,