République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 11/05/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01405 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UFWX

Ordonnance de référé (N° 21/01294) rendue le 18 janvier 2022 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Le syndicat des copropriétés de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL cabinet Ledoux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substituée à l’audience par M^e Camille Wattiez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉES

Madame [E] [W]

née le 18 septembre 1985

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 12 avril 2022 à l’étude d’huissier

Madame [P] [K]

née le 26 novembre 1978

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 12 avril 2022 à personne

La Selarl Fides, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [E] [W],

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Dominique Vanbatten, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

assistée de M^e Eric Assouline, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 16 février 2023 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 mai 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno poupet, président et Delphine verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 février 2023

****

Mme [E] [W] et Mme [P] [K] sont propriétaires en indivision, chacune pour moitié, des lots n° 10, 12 et 23 de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (ci-après, 'le syndicat des copropriétaires') les a mises en demeure de payer la somme de 7 337,97 euros en principal, au titre des charges de copropriété.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, le cabinet Ledoux, a fait assigner Mme [W], la Selarl Fides (ci-après, la 'société Fides'), en qualité de liquidateur judiciaire de l’entreprise individuelle de celle-ci, et Mme [K] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant suivant la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir, notamment, leur condamnation au paiement de différentes sommes au titre de leurs charges de copropriété.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 18 janvier 2022, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes en paiement ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et lui laissé la charge des dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 décembre 2022, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, et des articles 481-1 et 700 du code de procédure civile, d’infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

— condamner Mmes [W] et [K] à lui payer la somme de 14 803,45 euros chacune au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 décembre 2022 correspondant à leurs parts indivises sur les lots,

— condamner solidairement la société Fides, ès qualités, avec Mme [W] à lui payer la somme de 12 506,69 euros au titre des charges de copropriété,

— juger que cette somme sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire de Mme [W]

— condamner solidairement Mme [W] et Mme [K] à lui payer les sommes de 882,53 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à ses dernières conclusions écrites pour le détail de son argumentation.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2023, le président de la première chambre de la cour d’appel de céans a déclaré, au visa de l’article 905-2 du code de procédure civile, irrecevables l’exception de nullité des actes de signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant et l’exception de caducité de la déclaration d’appel soulevée par la société Fides ès qualités, ainsi que les conclusions remises et notifiées par la société Fides le 25 novembre 2022.

Mmes [W] et [K] n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminaire

A titre liminaire, la cour relève que si le syndicat des copropriétaires appelant critique le jugement entrepris en ce que le premier juge a examiné d’office des moyens de droits sans les soumettre au contradictoire, elle n’en tire pas les conséquences quant à ses prétentions, l’annulation du jugement n’étant pas sollicitée.

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 954 in fine du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, ce qui est le cas de l’intimée en l’espèce, est réputée s’en approprier les motifs qu’il convient donc d’examiner.

Sur l’incidence de la procédure collective sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de Mme [W]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 dudit code ajoute que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Et l’article 126 précise que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article L622-21 du code de commerce pose le principe de l’interruption ou de l’interdiction de toute action en justice exercée par un créancier contre un débiteur faisant l’objet d’une procédure collective. L’arrêt des poursuites individuelles s’applique à tous les créanciers antérieurs à l’ouverture de la procédure collective, sans distinguer selon que la créance est chirographaire ou assortie de sûretés.

La règle de l’arrêt des poursuites individuelles consécutive à l’ouverture d’une procédure collective est d’ordre public. Il en résulte qu’elle constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée par une partie en tout état de cause, y compris en appel, et que, si elle n’est pas invoquée par une partie, le juge est tenu de la relever d’office, en respectant le principe de la contradiction.

En l’espèce, le premier juge a relevé que le syndicat se bornait à affirmer que Mme [E] [W] était placée en liquidation judiciaire et que la Selarl Fides aurait été désignée en qualité de liquidateur judiciaire sans en rapporter la preuve et qu’à supposer que cela soit le cas, il n’était pas démontré les diligences effectuées auprès du liquidateur par le syndic, notamment en ce qui concerne une éventuelle déclaration de la créance du syndicat.

En cause d’appel, il est justifié de la publication au BODACC le 29 février 2020 du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de Mme [W] en date du 10 janvier 2020 et de la désignation de la Selarl Fides en qualité de liquidateur.

En revanche, il n’est pas justifié de la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires auprès du liquidateur dans le délai de deux mois de la publication au BODACC, de sorte que celui-ci n’est pas recevable à solliciter la fixation au passif de la liquidation de sa créance antérieure au jugement d’ouverture.

S’agissant des créances postérieures au jugement d’ouverture de la liquidation, l’article L141-13 du code de commerce dispose que :

' I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L. 643-8. (…)'

L’article L622-17 du même code dispose que 'I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.-Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, (…).

III.-Leur paiement se fait dans l’ordre suivant :

1° Les créances de salaires dont le montant n’a pas été avancé en application des articles L. 3253-6, L. 3253-8 à L. 3253-12 du code du travail ;

2° Les créances résultant d’un nouvel apport de trésorerie consenti en vue d’assurer la poursuite de l’activité pour la durée de la procédure ;

3° Les créances résultant de l’exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l’article L. 622-13 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ;

4° Les autres créances, selon leur rang. (…)

IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation.'

Enfin, en vertu de l’article L622-24, alinéa 6 du même code, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 (créances non privilégiées) sont soumises aux dispositions de ce texte et doivent en conséquence être déclarées. Les délais de déclaration courent à compter de la date d’exigibilité de la créance.

En l’espèce, la créance de charges de copropriété du syndicat des copropriétaires demandeur à l’égard de Mme [W] ne correspond pas à une créance privilégiée visée à l’article L622-17. Elle devra donc, le cas échéant, faire l’objet d’une déclaration dans les conditions prévues à l’article L624 alinéa 6 précité.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1, I° de cette loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de ce texte, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi précitée, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Sarl Cabinet Ledoux, sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes en paiement de charges de copropriété et la condamnation de Mme [P] [K], de Mme [E] [W] et de la Selarl Fides en qualité de liquidateur judiciaire de cette dernière à lui payer diverses sommes au titre des charges de copropriété échues et à échoir, ainsi qu’au titre des frais de recouvrement.

Au soutien de sa demande, il produit notamment :

— un justificatif de propriété établissant la qualité de copropriétaires de Mme [E] [W] et de Mme [P] [K],

— les appels de fonds et justificatifs de régularisations de charges,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date des 21 septembre 2018, 18 octobre 2019, 16 octobre 2010, 27 mai 2021 et 5 octobre 2022 portant approbation des comptes, des exercices et des budgets prévisionnels de l’exercice suivant,

— un décompte des sommes dues faisant état d’un solde débiteur de 30 489,43 euros au 16 décembre 2022, correspondant à la demande en principal du syndicat (30 488,43 – (398,53 euros +484 euros)/2),

— le contrat de syndic,

— les commandements de payer en date des 27 février et 6 octobre 2020 adressés à la SCI du 8 Faubourg,

— les mises en demeure du 16 février 2021 adressées à Mmes [W] et [K],

— la notification à Mmes [K] et [W], par lettre recommandé avec accusé de réception reçu le 26 décembre 2022, de l’ensemble des appels de fonds au titre des charges de copropriété à compter du 1er juillet 2018 et le décompte de leurs charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 16 décembre 2022.

Il en résulte que Mme [E] [W] et Mme [P] [K] ont fait l’acquisition le 23 février 2018 des lots n°10, 12 et 13 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4].

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, tant les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018, 2019 et 2020 que les appels de fonds et les commandements de payer ont été adressés et/ou délivrés à la 'SCI du 8 Faubourg’ et non à Mmes [W] et [K], dont il n’était pas établi par les pièces produites qu’elles en aient été les associées.

Le premier juge en a déduit l’absence de preuve du caractère certain, liquide, exigible de la créance du syndicat pour la période de 2018 à 2021, sur laquelle portait la demande en paiement qu’il a en conséquence rejetée.

En cause d’appel, il est justifié de ce que Mmes [W] et [K] ont été convoquées régulièrement à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2022 au cours de laquelle les budgets de 2018 à 2022 ont de nouveau été mis au vote et approuvés.

Cette assemblée générale n’a pas été contestée et ces budgets sont devenus définitifs à l’égard de Mmes [W] et [K] à qui l’ensemble des appels de fonds au titre des charges de copropriété à compter du 1er juillet 2018, ainsi que le décompte de leurs charges de copropriété à compter du 1er juillet 2018 et jusqu’au 16 décembre 2022 ont été notifiés par courrier recommandé reçu le 26 décembre 2022.

Au 16 décembre 2022, le décompte de charges de Mmes [W] et [K] fait état d’un solde débiteur de 30 489,43 euros, dont il convient de retirer le montant des frais non nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dépens qui doivent faire l’objet d’une demande distincte, soit 882,53 euros, soit un total de 29 606,9 euros.

Mmes [W] et [K], propriétaires indivises, doivent chacune la moitié de cette somme, soit 14 803,45 euros.

Mme [K] sera donc condamnée au paiement de cette somme, tandis qu’il convient de fixer la somme à faire valoir par le syndicat des copropriétaires au passif de la liquidation judiciaire de Mme [W] à la somme de 12 506,69 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement au jugement d’ouverture du 10 janvier 2020.

Sur le préjudice lié aux frais exposés inutilement en tentant de toucher la SCI du 8 Faubourg

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de mettre à la charge du copropriétaire débiteur les frais considérés comme nécessaires au recouvrement de sa créance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que, n’ayant pas été informé par Mmes [W] et [K] de leur acquisition de lots dans la copropriété, il a adressé en vain l’ensemble de ses relances et courriers recommandés à la SCI du 8 Faubourg alors que celle-ci n’était plus propriétaire des lots, exposant ainsi des frais inutiles.

Le manquement de Mmes [W] et [K] à leur obligation d’informer le syndic de leur acquisition est constitutif d’une faute à l’origine pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice financier qu’il convient de réparer, en retirant toutefois les frais redondants, à hauteur de 283 euros au paiement de laquelle Mmes [W] et [K] seront condamnées in solidum.

Sur les demandes accessoires

Mmes [W] et [K] seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Ledoux, la somme de 14 803,45 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 16 décembre 2022';

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] irrecevable en sa demande en paiement des charges de copropriété dues par Mme [E] [W] pour la période antérieure au 10 janvier 2020 ;

Fixe la créance à faire valoir par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Ledoux au passif de la liquidation de Mme [E] [W] prise en la personne de son liquidateur la Selarl Fides à la somme de 12 506,69 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 16 décembre 2022';

Rappelle que cette créance devra être déclarée dans les conditions et délais fixés par l’article L622-24 du code de commerce ;

Condamne in solidum Mme [P] [K] et Mme [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Ledoux, la somme de 283 euros à titre de dommages et intérêts ;

Fixe en tant que de besoin à la somme de 283 euros la créance à faire valoir par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Ledoux, au passif de la liquidation de Mme [E] [W] prise en la personne de son liquidateur la Selarl Fidès ;

Condamne in solidum Mme [P] [K] et Mme [E] [W] aux dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe en tant que de besoin à la somme de 3 000 euros la créance à faire valoir par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Ledoux, au passif de la liquidation de Mme [E] [W] prise en la personne de son liquidateur la Selarl Fidès, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet