République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 12/02/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/02664 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WGY4

Ordonnance de référé (N° 25/00242)

rendue le 28 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille.

APPELANTS

Monsieur [W] [U]

né le 13 mai 1980 à [Localité 1]

Madame [I] [A] épouse [U]

née le 29 janvier 1982 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie Guillemant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [G] [P]

né le 05 avril 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-Yves Bironneau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 27 novembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 après prorogation du délibéré en date du 05 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2025

****

Par acte notarié du 15 février 2021, M. [G] [P] a consenti à M. [W] [U] et Mme [I] [A] épouse [U] (les époux [U]) un contrat de location-accession à la propriété immobilière portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord), cadastrée section AD n°[Cadastre 1], formant le lot n°32 du lotissement dénommé 'Le Hameau', sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, la levée d’option étant fixée au 15 février 2022.

A défaut d’obtenir le prêt, les locataires n’ont pas levé l’option et le contrat initial est devenu caduc.

Par acte notarié du 2 juin 2022, M. [P] a consenti aux époux [U] un nouveau contrat de location-accession à la propriété immobilière portant sur le même bien, moyennant le prix de 320 000 euros, dont 600 euros payables par mensualités de 50 euros pendant un an et un solde de 319 400 euros payable à la levée de l’option devant intervenir le 15 février 2023, outre une redevance en contrepartie de la jouissance du bien immobilier du 15 février 2022 jusqu’au 15 février 2023, d’un montant annuel de 13 200 euros, payable par mensualités de 1 100 euros.

Par lettre recommandée du 15 novembre 2022, M. [P] a, par l’intermédiaire de son mandataire, Maître [B] [X], notaire à [Localité 6], mis en demeure les locataires-accédants de se positionner sur la levée de l’option.

Par courrier en réponse du 13 janvier 2022, les époux [U] ont notifié au bailleur-vendeur leur intention de lever l’option.

Par acte du 12 juin 2024, M. [P] leur a fait délivrer une sommation interpellative de payer les sommes restant dues pour transférer la propriété, puis, par acte du 24 septembre 2024, il les a sommés de déguerpir dans un délai de quinze jours.

Par acte du 30 décembre 2024, M. [P] a fait citer les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation à leurs torts du contrat au 15 février 2023, prononcer leur expulsion de l’immeuble et les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— déclaré sans objet la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de location-accession conclu entre les parties le 2 juin 2022,

— constaté que les époux [U] étaient sans droit ni titre depuis le 15 février 2023 à occuper l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— ordonné leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné à titre provisionnel les époux [U] à payer à M. [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros à compter du 15 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné les mêmes aux dépens, à l’exception de la sommation interpellative du 12 juin 2024 et de la sommation de déguerpir du 24 septembre 2024,

— condamné les mêmes à payer à M. [P] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [U] ont interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 5 novembre 2025, demandent à la cour, au visa des articles 1103 du code civil et 2288 du code de procédure civile, de la réformer sauf en ce qu’elle a déclaré sans objet la demande tendant à constater la résiliation du contrat de location-accession conclu entre les parties le 2 juin 2022 et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— débouter purement et simplement M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

A titre subsidiaire,

— juger qu’un bail verbal a été conclu entre eux et M. [P] ;

En toutes hypothèses,

— débouter purement et simplement celui-ci de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

— condamner M. [P] aux entiers frais et dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 21 novembre 2025, M. [P] demande à la cour, au visa de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, des articles 1240 du code civil et 31, 696, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner à titre provisionnel les époux [U] à lui payer la somme de 9 379,83 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros due pour la période du 15 février 2023 au 10 juillet 2025 ;

— condamner les époux [U] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que la décision entreprise n’est pas contestée en ce qu’elle a déclaré sans objet la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de location-accession conclu entre les parties le 2 juin 2022.

Cette disposition, devenue irrévocable, ne sera donc pas évoquée.

Sur la demande d’expulsion

Les époux [U], qui sollicitent l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a constaté qu’ils étaient occupants sans droit ni titre de l’immeuble litigieux depuis le 15 février 2023 et ordonné leur expulsion, soutiennent que le contrat de location-accession n’a pas été résilié dès lors qu’ils ont levé l’option et que M. [P] leur a permis de rester dans les lieux en versant un loyer jusqu’à ce qu’ils aient les capacités de souscrire un emprunt. Ils ajoutent qu’ils lui ont versé à ce titre la somme de 12 325 euros en 2023, soit 1 027 euros par mois, et la somme de 10 000 euros en 2024, soit 1 111 euros par mois, et qu’il est de mauvaise foi à solliciter désormais leur expulsion alors qu’aucune condition n’étant fixée quant à la levée de l’option, aucun manquement ne peut leur être reproché et aucun trouble manifestement excessif n’est caractérisé.

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que le contrat de location-accession est résilié, ils font valoir qu’ils sont restés dans les lieux après la date prévue pour la levée de l’option en vertu d’un contrat de bail verbal conclu avec M. [P], à qui ils ont versé des loyers, soulignant en outre que celui-ci a attendu le 24 septembre 2024, soit 24 mois après la date prévue pour la levée de l’option, pour leur délivrer une sommation de déguerpir. Ils ajoutent que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner leur expulsion sur le fondement d’un tel bail. Enfin, ils précisent que M. [P] a procédé à leur expulsion de manière illégale, en leur absence, avant l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M.[P], qui sollicite la confirmation intégrale de la décision entreprise et ne reprend donc pas en appel sa demande, formulée en première instance, tendant à voir constater la résiliation du contrat de location-accession, que le premier juge a déclarée sans objet, fait valoir qu’en application de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 et de l’article 'résiliation du contrat et non-réalisation du transfert de propriété’ du contrat du 2 juin 2022 conclu entre les parties, l’absence de levée de l’option et de réalisation de la vente à la date convenue a entraîné la perte par les époux [U] de leur droit au maintien dans les lieux, justifiant leur expulsion. Il ajoute que c’est eux qui lui ont imposé leur maintien dans les lieux, qu’il n’a fait que tolérer parce qu’ils exprimaient leur souhait d’acquérir, et que ceux-ci n’ont pas payé un loyer mais les indemnités d’occupation prévues au contrat, qui plus est de manière sporadique et partielle. Il soutient que l’absence de précision, dans le contrat, des formalités à accomplir est sans incidence sur le constat intangible que la vente n’a pas été réalisée à la date convenue, étant observé que la levée de l’option et le transfert de propriété étaient subordonnés a minima au paiement du prix, et que les époux [U] n’ont jamais justifié avoir obtenu leur financement, ni déféré à la sommation interpellative qui leur a été délivrée le 12 juin 2024, leur enjoignant de procéder au transfert de propriété au plus tard le 17 juin 2024. Il ajoute que le trouble manifestement illicite prévu à l’article 835 du code de procédure civile est caractérisé par le maintien dans les lieux des époux [U] malgré la non-réalisation de la vente, en violation de son droit de propriété, justifiant que soit ordonnée leur expulsion.

En réponse à l’argumentation subsidiaire de ses contradicteurs, il fait valoir que ceux-ci ne peuvent, sans se contredire, prétendre que le contrat de location-accession n’a pas été résilié et, fût-ce à titre subsidiaire, qu’il l’a été en se prévalant d’un bail verbal qui lui aurait succédé. Il ajoute que les époux [U] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un tel bail puisqu’ils ont d’ailleurs quitté les lieux de longue date, ce qu’a constaté Maître [K], commissaire de justice, dans son procès-verbal de reprise des lieux du 8 juillet 2025, les éléments produits par les appelants pour le contredire étant postérieurs et résultant d’une mise en scène grossière. Il soutient par ailleurs qu’il démontre son absence totale de consentement au maintien dans les lieux des époux [U], qui lui a été imposé illégalement, ceux-ci ne pouvant se prévaloir de leur propre turpitude.

Sur ce

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

L’article 1212 du même code dispose que lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme ; que nul ne peut exiger le renouvellement du contrat.

L’article 1214 de ce code ajoute que le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties ; que le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. Et l’article 1215 précise que lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction ; que celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

*

En vertu de l’article 1er de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de ladite loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

L’article 4 de cette loi prévoit que le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier et l’article 5, 10° ajoute qu’il doit notamment préciser l’absence de maintien de plein droit dans les lieux sous réserve des dispositions de l’article 9, en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l’option.

L’article 9 de cette loi précise que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13 (lesquelles sont relatives à la résiliation du contrat pour inexécution par le vendeur de ses obligations).

L’article 24 de la même loi ajoute que lorsque le contrat indique que l’accédant entend recourir à un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 312-2 à L. 312-23 du code de la consommation, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement ; que cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement. (Passage souligné par la cour)

En vertu de son article 26, trois mois avant le terme prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat.(…) Le paiement par anticipation de la totalité du prix entraîne également transfert de propriété.

Enfin, son article 27 prévoit que le transfert de propriété est constaté par acte authentique.

*

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser ; que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité (3ème civ., 20 janvier 2010, n°08-16.088, publié ; 3ème civ., 21 décembre 2017, n°16-25.469, publié).

*

En l’espèce, les parties s’opposent sur le caractère légitime du maintien des époux [U] dans l’immeuble objet du contrat de location-accession postérieurement à la date prévue dans le contrat pour la levée de l’option.

Aux termes du contrat de location-accession conclu en la forme authentique entre les parties le 2 juin 2022, M. [P], bailleur-vendeur, s’est engagé auprès des époux [U], locataires-accédants, à leur transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec accusé de réception et après une période de jouissance à titre onéreux d’une année, la propriété de l’immeuble litigieux moyennant le paiement fractionné du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la levée de l’option.

La clause 'transfert de jouissance’ du contrat prévoit que le bailleur-vendeur transfère à titre onéreux aux locataires-accédants la jouissance de l’immeuble, exclusivement en vue de son habitation par ceux-ci, rétroactivement à compter du 15 février 2022 et jusqu’au 15 février 2023.

Le prix, d’un montant de 320 000 euros, est stipulé 'payable :

— à concurrence de 600 euros par an, pendant un an, correspondant à une partie de la redevance, appelée 'fraction B',

— et le solde, soit 319 400 euros, en cas de levée d’option, le 15 février 2023,'

ce paiement devant avoir lieu en la comptabilité du notaire chargé de dresser l’acte de constatation du transfert de propriété. (passage souligné par la cour)

En outre, l’accédant déclare que s’il lève l’option, il paiera la somme de 319 400 euros avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions de l’article L313-1 du code de la consommation, le transfert de propriété étant en conséquence subordonné à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, laquelle devra être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix fixée précédemment. (passage souligné par la cour)

Aux termes du contrat, la redevance mensuelle, contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien, s’élève à 1 150 euros et se décompose en deux fractions':

— la fraction 'A', contrepartie du droit de jouissance transféré à l’accédant, qui demeure acquise au vendeur même en l’absence de levée d’option par l’accédant et s’élève à la somme annuelle de 13 200 euros,

— la fraction 'B', qui constitue un acompte sur le prix de vente et viendra s’y imputer, laquelle s’élève à la somme annuelle de 600 euros,

étant précisé que cette redevance mensuelle est exigible du 15 février 2022 au 15 février 2023, terme prévu pour la levée d’option. (Souligné par la cour)

La clause relative au transfert de propriété stipule par ailleurs que celui-ci 'peut résulter soit du paiement anticipé de la totalité du prix, soit de la levée d’option à l’expiration de la période de jouissance prévue ci-dessus ou par anticipation dans les conditions prévues ci-après.'

Le contrat précise ensuite que 'trois mois avant la fin de la période de jouissance fixée précédemment, le vendeur mettra l’accédant en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’acquérir l’immeuble objet des présentes’ ; que 'cette mise en demeure rappellera le montant du prix restant dû sous réserve du paiement de la redevance jusqu’au terme fixé’ ; qu’elle 'indiquera en outre, à peine de nullité, l’état des créances garanties par des inscriptions prises sur l’immeuble'.

La clause relative à la levée d’option stipule que 'l’accédant qui aura satisfait à toutes ses obligations pendant la période de jouissance et notamment, qui sera à jour du paiement des redevances et des charges, pourra, à l’expiration de la période de jouissance, demander que la propriété du bien lui soit transférée’ ; que 'cette levée d’option devra être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les deux mois de la réception de la mise en demeure’ ; que 'toute levée d’option adressée avant cette date sera valable, mais ne produira les effets qui y sont attachés par la loi ou par le présent contrat qu’après le paiement intégral de la redevance prévue précédemment'. (souligné par la cour)

Il est ensuite prévu que le 'transfert de propriété sera constaté par acte authentique dressé par le notaire et publié au service de la publicité foncière compétent', cet acte contenant également constatation du paiement du prix, étant précisé qu’il aura lieu aux charges et conditions ordinaires et de droit en matière de vente d’immeuble. (souligné par la cour)

Enfin, dans le chapitre du contrat relatif à la résiliation de celui-ci et à la non-réalisation du transfert de propriété, il est prévu une clause dite d’indivisibilité, aux termes de laquelle 'l’intégralité des droits conférés à l’accédant par le contrat et notamment le droit de jouissance et le droit au transfert de propriété, sont indivisibles et, en conséquence :

— la résiliation du contrat avant l’exercice par l’accédant de l’option entraînera la déchéance de cette option ;

— la résiliation du contrat ainsi que le non-exercice par l’accédant de cette option, dans le délai précédemment fixé, entraîneront la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.

Sauf lorsque le contrat est résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la perte du droit de jouissance entraîne obligation pour l’accédant de libérer immédiatement les lieux.'(souligné par la cour)

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces dispositions que pour lever efficacement l’option, les locataires-accédants devaient être à jour du paiement des redevances et des charges et payer le solde du prix ou justifier de l’obtention d’un prêt destiné au financement de ce solde au plus tard à la date prévue pour la levée de l’option, soit le 15 février 2023.

Par courrier recommandé du 15 novembre 2022, présenté aux locataires-accédants pour la première fois le 21 novembre 2022, M. [P] les a, par l’intermédiaire de son notaire, mis en demeure de lever l’option par lettre recommandée au plus tard le 15 janvier 2023, rappelant notamment le prix de vente de 320 000 euros et la nécessité pour eux d’accomplir les diligences nécessaires à l’obtention du prêt destiné au paiement du solde du prix, de 319 400 euros, avant la date d’exigibilité de celui-ci, soit le 15 février 2023.

Par courrier simple du 13 janvier 2023, que le bailleur-vendeur ne conteste pas avoir reçu dès lors qu’il le produit en original dans son dossier de plaidoiries, les époux [U] ont indiqué confirmer la levée d’option et leur intention d’acquérir le bien litigieux.

Il n’est pas contesté que les locataires-accédants n’ont cependant ni payé le solde du prix ni justifié de l’obtention d’un ou plusieurs prêts destinés au financement de ce solde à la date limite prévue pour la levée de l’option, soit au 15 février 2023, mais qu’ils se sont maintenus dans les lieux postérieurement à cette date.

Si M. [P] prétend que ce maintien s’est fait contre sa volonté, il n’en rapporte pas la preuve dès lors que ce n’est que par sommation de payer interpellative du 12 juin 2024, déposé en l’étude du commissaire de justice, qu’il a indiqué à ses locataires-accédants :

'Je vous rappelle les faits ci-après :

Par acte authentique reçu par Maître [D] [X], notaire à [Localité 6], en date du 2 juin 2022, vous avez régularisé un acte de location-accession portant sur un bien immobilier sis à [Adresse 1].

Ledit acte prévoyait la fin de la période de jouissance et la levée de l’option au plus tard le 15 janvier 2023.

Conformément aux dispositions légales, M. [P] vous a mis en demeure d’exercer ou non la levée de l’option par un courrier en date du 21 novembre 2022.

Par courrier en date du 13 janvier 2023, vous avez levé l’option et confirmé votre volonté d’acquérir. A ce jour, vous ne faites plus suites aux divers relances et courriers adressés par votre notaire, Maître [Q], vous assistant dans cette opération.

En conséquence je vous somme de bien vouloir procéder à la constatation du transfert de propriété par acte notarié au plus tard le lundi 17 juin 2024.

Faute de signature définitive, accompagnée du paiement du prix, des frais et des sommes dues au titre de la période d’occupation précaire, avant cette date, l’engagement sera caduc et l’immeuble devra être libéré.'

Ainsi, M. [P], qui aurait pu se prévaloir de la caducité du contrat de location-accession dès le 15 février 2023 pour obtenir la libération des lieux par ses locataires-accédants, a admis tacitement leur maintien dans les lieux en s’abstenant de les mettre en demeure plus tôt et en acceptant de continuer à recevoir les redevances prévues au contrat de location-accession.

En effet, les époux [U], dont il n’est pas contesté qu’ils étaient à jour du paiement de leurs redevances au 15 février 2023, se sont acquittés postérieurement à cette date des sommes de 6 325 euros le 5 juillet 2023, 2 000 euros le 6 octobre 2023, 4 000 euros le 18 octobre 2023, soit un total de 12 325 euros pour la période écoulée antérieurement à la sommation du 12 juin 2024, outre une somme de 10 000 euros le 6 septembre 2024.

S’il s’avère que les sommes ainsi versées sur la période de seize mois comprise entre mars 2023 et juin 2024 représentent un montant inférieur à celui qui aurait été exigible en vertu du contrat de location-accession (17 600 euros), il n’en demeure pas moins que, du propre aveu de M. [P] en page 10 de ses écritures, il 'a été contraint de l’accepter (leur maintien dans les lieux) dans l’espoir d’une régularisation de la vente que lui promettaient les époux [U]', et que 'c’est précisément parce que les époux [U] exprimaient le souhait d’acquérir que M. [P] a été contraint de tolérer leur maintien dans les lieux aussi longtemps. De plus, bien loin de payer un 'loyer’ comme ils ont l’audace de l’affirmer, les époux [U] ont en réalité réglé les indemnités d’occupation prévues au contrat. Qui plus est de manière sporadique, irrégulière et partielle'.(passages soulignés par la cour)

M. [P] a donc accepté le maintien de ses locataires-accédants dans les lieux dans l’espoir de pouvoir régulariser la vente, ce dont témoigne le protocole d’accord transactionnel non signé qu’il verse aux débats, par lequel il entendait encore concéder à ses locataires-accédants, postérieurement aux deux sommations des 12 juin et 24 septembre 2024, un délai supplémentaire pour signer l’acte de vente.

Or M. [P] ayant omis de se prévaloir, avant la sommation interpellative du 12 juin 2024, de la caducité du contrat de location-accession – ainsi qu’il l’aurait pu dès le 15 février 2023 – et les parties ayant continué d’exécuter leur obligations contractuelles, le bailleur-vendeur en laissant à ses locataires-accédants la jouissance du bien immobilier objet du contrat, et ces derniers en payant, quoiqu’imparfaitement, les redevances contractuelles dues en contrepartie de la jouissance du bien, il doit être constaté que le contrat à durée déterminée a été renouvelé tacitement pour une durée indéterminée, conformément aux dispositions des articles 1214 et 1215 du code civil, et que ce n’est que par l’effet de la sommation interpellative précitée restée infructueuse, en l’absence de réitération de la vente et de paiement du prix et des sommes dues au titre de l’occupation précaire du bien au 17 juin 2024, que les époux [U] ont perdu leur droit au maintien dans les lieux.

Les époux [U] sont donc occupants sans droit ni titre du bien litigieux depuis le 17 juin 2024, ce qui caractérise le trouble illicite visé à l’article 835 du code de procédure civile précité, et c’est à juste titre que le premier juge, ayant constaté que la sommation de déguerpir qui leur avait été adressée le 24 septembre 2024 était restée infructueuse, a ordonné leur expulsion, étant observé que la cour, saisie de l’appel de cette ordonnance, n’est pas compétente pour se prononcer sur les conditions dans lesquelles celle-ci a été exécutée, qui relèvent de demandes à formuler, le cas échéant, devant le juge de l’exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [U] étant occupants sans droit ni titre de l’immeuble litigieux depuis le 17 juin 2024, il n’est pas contestable qu’ils causent à M. [P], propriétaire de l’immeuble, un dommage qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 100 euros, correspondant au montant de la redevance dont ils s’acquittaient en contrepartie de la jouissance du bien dans le cadre du contrat de location-accession.

Il n’est pas contesté que les époux [U] étaient à jour de leurs redevances contractuelles au 15 février 2023.

Pour la période postérieure, ils sont en revanche redevables des sommes suivantes, que ce soit au titre des redevances jusqu’au 17 juin 2024, ou au titre des indemnités d’occupation pour la période postérieure et jusqu’à leur libération des lieux intervenue le 10 juillet 2025 :

— redevances dues du 16 février 2023 au 17 juin 2024 : (1 100/28x13= 510,71) + (15 mois x 1 100 euros=16 500) + (1 100/30x17=629 euros) = 17 639,71 euros

— indemnités d’occupation dues du 18 juin 2024 au 10 juillet 2025 : (1 100/30x13 = 476,66 euros) + (1 100 x 12 = 13 200 euros) + (1100/31x10 = 354,83 euros) = 14 031,49 euros

— dont il y a lieu de déduire les versements effectués les 5 juillet, 6 et 18 octobre 2023 et 9 septembre 2024, pour un montant total de 22 325 euros,

pour un total restant dû de 9 346,20 euros au titre des indemnités d’occupation.

Les époux [U] seront donc condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme, par infirmation du jugement entrepris.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 1240 du code civil, précité,

En l’espèce, il n’est pas démontré qu’en faisant appel d’une décision qui leur faisait grief, les époux [U] auraient fait de leur droit d’agir en justice un usage ayant dégénéré en abus.

M. [P] sera donc débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Les époux [U], qui succombent en leur appel, seront tenus aux entiers dépens de celui-ci ainsi qu’à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté que M. [W] [U] et Mme [I] [A], son épouse, étaient sans droit ni titre depuis le 15 février 2023 à occuper l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord),

— condamné à titre provisionnel les mêmes à payer à M. [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros à compter du 15 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Constate que M. [W] [U] et Mme [I] [A], son épouse, sont sans droit ni titre depuis le 17 juin 2024 à occuper l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord),

Condamne à titre provisionnel M. [W] [U] et Mme [I] [A], son épouse, à payer à M. [G] [P] une indemnité d’un montant de 9 346,20 euros au titre de leur occupation de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord) pour la période du 17 juin 2024 au 10 juillet 2025,

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [W] [U] et Mme [I] [A] aux entiers dépens d’appel,

Condamne les mêmes à payer à M. [G] [P] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

Les déboute de leur demande formée au même titre.

Le greffier

Le président