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2 0 5 por arist H Pourva casse et annulé du 6 décembre 18 F AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS RG N° 13/00610 S A DJ

D COUR D’APPEL DE GRENOBLE N° Minute: 389

EXTRAIT DES MINUTES PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU SECRÉTARIAT-GREFFE DE LA COUR D’APPEL DE GRENOBLE

ARRET DU MARDI 16 MAI 2017

Appel d’une décision (N° RG 11/00532) rendue par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE en date du 17 janvier 2013 suivant déclaration d’appel du 08 Février 2013

APPELANTE:

Madame A D épouse X née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET

MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par

M^e Philippe ROMULUS de la SCP Pyramide avocats, avocat au barreau de Vienne.

INTIMES:

Madame E F épouse Y née le […] à […]

[…]

[…]
Monsieur G Y né le […] à […]

[…]

Représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE Copie exécutoire

GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par délivrée le :

Maître Jean-Louis MARECHAL de la SELARL Les Avocats du Pays 16/05/17 Roussillonnais, avocat au barreau de Vienne.

la SELARL DAUPHIN ET

COMPOSITION DE LA COUR: LORS DU DÉLIBÉRÉ : MIHAJLOVIC

la SELARL LEXAVOUE Madame Hélène COMBES, Président de chambre,
Madame Dominique JACOB, Conseiller, GRENOBLE
Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame Véronique MAIRESSE, Greffier.

DEBATS:

A l’audience publique du 10 Avril 2017 Madame JACOB, Conseiller chargé du rapport en présence de Madame COMBES, Président de chambre, assistées de Madame Véronique MAIRESSE, Greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile.

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RG 13/610 page 2

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu

à l’audience de ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

H I veuve Z, propriétaire à l’Isle d’Abeau lieudit « Collonge » d’une maison d’habitation, a procédé le 1er juin 1985 à sa division en quatre lots.

Par acte du même jour, elle a vendu à J B et son épouse, A

D, les lots n° 1 (local sis au rez-de-chaussée) et n° 3 (local au premier étage) et la moitié indivise d’une cour cadastrée B 1801.

Par acte du 24 juillet 1986, les époux B ont acquis les lots n° 2 (appartement au rez-de-chaussée) et n° 4 (local au premier étage) et la moitié indivise de la cour.

Ils ont transformé les lots n° 1 et 3 en appartements, de sorte que l’état descriptif de division a été modifié par acte du 1er avril 1999, les lots n° 1 et 3 devenant le lot […], et les lots n° 2 et 4 devenant le lot n° 6.

Par acte authentique du 1er avril 1999, les époux B ont vendu à G Y et E F épouse Y le lot […], ainsi que la moitié indivise de la cour, et ont consenti aux époux Y une promesse de vente du lot n° 6 et de la moitié indivise de la cour, au prix de 220.000 francs (33.538,78 euros) indexé sur le coût de la construction du troisième trimestre 1998.

L’acte précisait que la promesse ne pourrait être levée qu’au décès de H I veuve Z qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation sur ledit bien, jusqu’à son décès.

A D, attributaire du lot n° 6 à la suite de son divorce et du partage de communauté, a, par acte authentique du 17 février 2010, déclaré se rétracter de sa promesse.

H I veuve Z est décédée le […] et les époux Y ont levé l’option par lettre recommandée avec avis de réception du 8 janvier 2011.

Par acte du 8 mars 2011 publié à la conservation des hypothèques de Vienne le 17 mars 2011, les époux Y ont assigné A D épouse X devant le tribunal de grande instance de Vienne pour voir dire qu’elle ne pouvait se rétracter de son engagement pris le 1er avril 1999 et pour entendre déclarer la vente parfaite. 2

Par jugement du 17 janvier 2013, le tribunal a :

- déclaré parfaite la vente consentie par A D au bénéfice des époux Y selon promesse de vente en date du 1er avril 1999 et dont l’option a été levée par les bénéficiaires le 8 janvier 2011,

- ordonné la publication du jugement à la Conservation des hypothèques pour tenir lieu de titre de propriété aux époux Y,

- rejeté la demande d’expertise formée par A D,

- condamné A D à payer aux époux Y la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné A D aux dépens.

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A D épouse X a relevé appel de cette décision le 8 février 2013.

Par arrêt du 20 octobre 2015 auquel il convient de se référer, la cour a :

- confirmé le jugement en ce qu’il a déclaré parfaite la vente consentie par A D au bénéfice des époux Y selon promesse de vente en date du 1er avril 1999 et dont l’option a été levée par les bénéficiaires le 8 janvier 2011 et ordonné la publication du jugement,

- infirmé le jugement pour le surplus,

- statuant à nouveau, autorisé A D à rapporter la preuve de la lésion,

en conséquence, ordonné une expertise et désigné à cet effet un collège d’experts.

Les experts ont déposé leur rapport le 23 mai 2016, concluant à une valeur vénale du bien de 101.000 euros.

Par conclusions notifiées le 5 avril 2017, A X demande à la cour, au visa des articles 1147, 1382, 1589, 1674 et suivants du code civil, de :

- débouter les époux Y de leurs demandes,

- fixer la valeur vénale des biens à la somme de 130.000 euros,

- prononcer la rescision pour lésion de la vente du 1er avril 1999,

- inviter les époux Y à préciser s’ils souhaitent garder la chose en fournissant le supplément de prix outre intérêts ou s’ils préfèrent la rendre et recevoir le prix,

lui donner acte de son accord pour reverser le prix perçu,

- condamner reconventionnellement et solidairement les époux Y à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- subsidiairement, dire qu’aucune date d’entrée en jouissance n’a été prononcée,

- déclarer la demande d’indemnité d’occupation irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile et, subsidiairement, prescrite,

- plus subsidiairement, débouter les époux Y de cette demande, faute de preuve de la valeur réelle de l’indemnité,

- condamner les époux Y à lui payer la somme de 4.337,21 euros au titre des intérêts de retard au taux légal sur le prix de vente à compter de la levée de l’opt jusqu’au 27 octobre 2016, ainsi que la taxe foncière pour la même période,

- les condamner solidairement aux dépens qui comprendront les frais de publication de l’arrêt auprès du service de la publicité foncière.

Elle critique le rapport d’expertise en ce que les experts n’ont pas tenu compte de la surface des combles aménageables, ni de la spécificité du centre ancien de l’Isle d’Abeau; qu’ils ont appliqué un coefficient de vétusté très élevé et retenu un coût de rénovation ne reposant sur aucun élément concret ; qu’ils ont procédé par comparaison avec des biens situés dans des quartiers de la ville nouvelle et non dans le vieux village.

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Elle estime que la valeur vénale du bien peut être fixée, comme le propose M. C, géomètre-expert qu’elle a missionné, à 130.000 euros, et que la rescision de la vente doit être prononcée, la différence avec le prix de vente de 48.134,65 euros étant supérieure à 7/12ème.

Par conclusions notifiées le 5 avril 2017, les époux Y demandent à la cour, au visa des articles 1101,1103,1130, 1583, 1674, 1677 et 1678 du code civil, de :

- débouter A X de ses demandes,

- dire que la somme de 101.000 euros retenue par le collège d’experts correspond à la valeur vénale à la date de la levée de l’option, le 8 janvier 2011,

en conséquence, constater qu’il n’existe aucune lésion,

- leur accorder un délai pour opter pour le cas où la rescision pour lésion serait prononcée,

- condamner A X à leur payer la somme de 51.000 euros à titre d’indemnité d’occupation, à parfaire en fonction de la date à laquelle elle remettra les clés,

- condamner A X à leur verser la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens qui comprendront les frais de publication de l’arrêt.

Ils font valoir que :

- l’avis de M. C ne peut pas être retenu en ce qu’il est fondé sur des références de transactions bien postérieures à la date d’évaluation,

- le coefficient de vétusté appliqué par les experts judiciaires tient compte de la nécessité de mettre l’appartement aux normes, notamment au niveau électrique et du chauffage,

- il n’y a pas lieu d’intégrer les greniers, devenus parties communes, dans la surface habitable.

Ils précisent avoir adressé au conseil de A X, dès le 27 octobre 2016, un chèque de 48.134,65 euros représentant le prix de vente actualisé et avoir fait procéder aux formalités de publicité, mais que la venderesse ne leur a pas remis les clés.

Ils soutiennent que leur demande d’indemnité d’occupation, chiffrée à partir de la valeur locative fixée par les experts (750 euros par mois), est recevable et qu’elle n’est pas prescrite.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée, à l’arrêt du 20 octobre 2015 et aux conclusions déposées.

Sur la valeur du bien à la date de la levée de l’option, le 8 janvier 2011

Les experts judiciaires ont déterminé la valeur vénale du bien en effectuant la moyenne entre le résultat des trois méthodes d’évaluation suivantes : valeur comparative par sol plus construction, valeur par comparaison directe et valeur par capitalisation des revenus.

Ils ont retenu une surface habitable au rez-de-chaussée et au premier étage de 83 m², précisant : « combles perdus (parties communes) ».

L’acte du 1er avril 1999 mentionne que l’appartement objet de la promesse de vente correspond au lot n° 6 qui est ainsi décrit :

- hall d’entrée, cuisine, salle à manger et salle de bains au rez-de-chaussée,

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- dégagement et deux chambres à l’étage, outre 400/1.000èmes des parties communes de la copropriété.

Il n’est fait aucune mention d’un grenier, étant relevé que, selon l’acte modificatif de l’état descriptif de division, les lots intitulés « greniers » situés au premier étage ont été supprimés et transformés en appartements.

Par ailleurs, les photographies annexées au rapport d’expertise judiciaire montrent que les combles ne sont pas isolés, qu’ils sont dépourvus de plancher et ne peuvent donc être considérés ni comme des combles aménageables ni comme des greniers.

Aucun élément du dossier ne permet par conséquent de remettre en cause la surface retenue par les experts.

De même, il ne ressort pas des éléments fournis par l’appelante que le coefficient de vétusté appliqué par les experts est erroné au regard de leurs constatations détaillées page 9 de leur rapport et ainsi résumées : « logement mitoyen dans une maison de village en copropriété avec des interventions à prévoir sur la structure » et « intérieur à rénover, tant en ce qui concerne la plupart des équipements de second oeuvre que les embellissements ».

Enfin, il n’est pas démontré que les éléments de comparaison retenus par les experts – ventes de terrains à bâtir viabilisés sur le secteur et les ventes de maisons sur la commune

(annexe 7.3 du rapport) – ne sont pas pertinents alors qu’il s’agit de transactions intervenues courant 2010 et début 2011 c’est-à-dire à l’époque de l’évaluation et que celles fournies par l’appelante sont, quant à elles, bien postérieures et ne peuvent donc être prises en compte.

Il y a lieu de retenir la valeur vénale proposée par les experts et arrondie à 101.000 euros.

La différence entre le prix de vente actualisé (48.134,65 euros) et la valeur vénale (101.000 euros) est de 52.865,35 euros.

Cette somme est inférieure aux 7/12èmes de la valeur vénale (58.916,66 euros), de sorte qu’il n’y a pas de lésion.

A X sera donc déboutée de sa demande de rescision de la vente.

► Sur l’indemnité d’occupation

La vente ayant été déclarée parfaite, les époux Y ont réglé le prix de vente le 27 octobre 2016 et fait procéder aux formalités de publicité foncière.

A X, qui ne leur a pas remis les clés, occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2011.

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation que les époux Y ont été en mesure de chiffrer dans leurs conclusions du 28 février 2017 au vu rapport d’expertise judiciaire déposé le 23 mai 2016, est recevable.

Elle doit cependant être limitée à la période non prescrite au jour de la demande, soit à compter du 1er mars 2012, sur la base de 505 euros par mois, en considération de la valeur locative du bien retenue par les experts à 750 euros pour une maison estimée à 150.000 euros.

Sur la demande de A X en paiement des intérêts sur le prix de vente et de la taxe foncière

A X est fondée en sa demande en paiement des intérêts au taux légal sur le prix de vente à compter du transfert de propriété, le 8 janvier 2011, jusqu’au jour du paiement le 27 octobre 2016, soit la somme non contestée de 4.337,21 euros.

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Les époux Y devront également rembourser la taxe foncière pour cette même période, au vu des justificatifs qui leur seront remis par A X.

A X, qui succombe, supportera les dépens d’appel qui comprendront les frais

d’expertise judiciaire.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux époux Y la charge de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à

la loi,

Vu l’arrêt de cette cour du 20 octobre 2015 et le rapport d’expertise judiciaire du 23 mai

2016,

- Déboute A X de sa demande de rescision de la vente consentie aux époux

Y selon promesse de vente en date du 1er avril 1999 et dont l’option a été levée par les bénéficiaires le 8 janvier 2011,

- Condamne A X à payer aux époux Y une indemnité d’occupation de

505 euros par mois à compter du 1er mars 2012,

- Condamne les époux Y à payer à A X la somme de 4.337,21 euros au titre des intérêts de retard sur le prix de vente,

- Condamne les époux Y à rembourser à A X la taxe foncière afférente au bien vendu, à compter du 8 janvier 2011, sur présentation des justificatifs,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause

d’appel,

- Condamne A X aux dépens d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame MAIRESSE, Greffier, auquel la minute du greffe de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

POUR EXPÉDITION CONFORME

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