TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN
N° Minute : 23/190
AFFAIRE : N° RG 22/01560 – N° Portalis DBYM-W-B7G-DEIX
JUGEMENT
Rendu le 05 septembre 2023
AFFAIRE :
X Y
C/
Z AA, AB AC AD AE
COMPOSITION du TRIBUNAL
Président : M. Jean-Marie VIGNOLLES, Magistrat à titre temporaire pouvant exercer des fonctions de Juge au Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, agissant en qualité de juge des contentieux de la protection,
Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : M. AF AG
AFFAIRE
DEMANDEUR :
Monsieur X Y
98 chemin du Crastail
40600 BISCARROSSE représenté par Maître Brieuc DEL ALAMO de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN
CONTRE :
DEFENDEUR(S) :
Madame Z AA
18 chemin de chose
40700 SAINT CRICQ CHALOSSE représentée par Maître Christian HEUTY de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE
CANLORBE VIAL, avocats au barreau de DAX
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Monsieur AB AC AD AE
18 chemin de chose
40700 SAINT CRICQ CHALOSSE représenté par Maître Christian HEUTY de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE
CANLORBE VIAL, avocats au barreau de DAX
La Juridiction a été saisie le 23 Novembre 2022 par assignation.
L’affaire a été fixée à l’audience du 07 Février 2023.
Elle a été renvoyée jusqu’à l’audience du 06 Juin 2023 à laquelle elle était débattue, les parties comparaissant comme indiqué ci-dessus.
L’affaire a été ensuite mise en délibéré, le jugement ayant été rendue ce jour par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 15 mai 1993, Monsieur AH Y et Madame Xtte Y née AJ ont fait donation de la nue-propriété du bien immobilier situé […] (40800) à leur fils, Monsieur X Y.
Par acte sous seing privé du 4 décembre 2003 à effet du 1 février 2004, Monsieur AHer
Y et Madame Xtte Y née AJ ont donné à bail à Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, pour une durée de trois ans renouvelable, le local à usage d’habitation principale situé […] moyennant un loyer mensuel de 580 euros payable d’avance le 10 de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 1 160 euros qu’ils ont ce jour-là réglé.
Monsieur AH Y est décédé le […] et Madame Xtte Y née AJ le […].
Le 6 novembre 2015, Monsieur X Y a acquis la pleine propriété du bien.
Le bail a été renouvelé en 2007, 2010, 2013, 2016 et 2019.
Le 29 juillet 2021, Monsieur X Y a fait délivrer un congé pour vente à Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, pour le 31 janvier 2022.
Par COLISSIMO expédié le 6 novembre 2021, Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA ont adressé les clés du logement à Monsieur X Y en lui précisant avoir nettoyé les lieux et laissé de vieux meubles qui s’y trouvaient lors de leur prise à bail, et en lui demandant de leur restituer le dépôt de garantie.
Par courriers recommandés avec demande d’avis de réception datés du 10 novembre 2021, la SCP Hélène AL – Marie ESTEFFE-DAUGREILH a invité Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, à la requête de Monsieur X Y, à assister à l’état des lieux de sortie fixé au 23 novembre 2021.
Le procès-verbal de constat établi le 23 novembre 2021 par Maître Hélène AL, huissier de justice à SAINT-SEVER, a mis en évidence de nombreuses dégradations locatives.
Les démarches amiables, dont une mise en demeure du 14 février 2022, entreprises par Monsieur X Y pour exhorter Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à lui régler le coût de réparation des dégradations locatives soit une somme, après déduction du dépôt de garantie, de 3 586,57 euros, sont restées vaines.
Par acte d’huissier de justice du 21 novembre 2022, Monsieur X Y a fait assigner Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1731 du Code civil, 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :
- juger que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA sont
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tenus de répondre des dégradations locatives constatées sur le bien litigieux,
EN CONSÉQUENCE
- condamner solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à lui payer la somme de 3 765,75 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, après déduction du dépôt de garantie de 1 160 euros versé lors de leur prise à bail,
- condamner solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA de leurs moyens, fins et prétentions plus amples et contraires,
- condamner solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA aux entiers dépens de l’instance, outre frais d’établissement du procès- verbal de constat de l’huissier de justice,
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA ont répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1731 et suivants du Code civil
- constater qu’ils ont occupé le logement pendant deux décennies,
- dire et juger que les dégradations dénoncées aux termes du procès-verbal dressé par Maître Hélène AL relèvent de la vétusté du logement,
- dire et juger que les dégradations dénoncées aux termes du procès-verbal dressé par Maître Hélène AL relèvent de l’état d’usure normale du logement,
- dire et juger qu’ils ne sont pas à l’origine des dégradations litigieuses,
- dire et juger qu’ils ont quitté les lieux et remis les clés du logement le 1er novembre 2021,
- dire et juger qu’ils n’ont pas occupé le logement du 1er au 23 novembre 2021,
- dire et juger que Monsieur X Y peut procéder à la mise en vente de l’immeuble,
- dire et juger qu’ils ont toujours fait preuve de bonne foi,
- dire et juger qu’ils ne sont pas à l’origine du préjudice de Monsieur X Y,
- dire et juger que Monsieur X Y n’a subi aucun préjudice autre que le préjudice matériel,
EN CONSÉQUENCE
- débouter Monsieur X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Monsieur X Y à leur payer une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur X Y aux entiers dépens,
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SUBSIDIAIREMENT
- débouter Monsieur X Y de sa demande formulée au titre du coût des réparations locatives,
- ramener à de plus justes proportions le quantum de la demande formulée au titre du coût de la prestation consistant à reboucher les trous dans les murs.
Ils rappellent avoir occupé les lieux pendant 20 années, certifient n’avoir aucun arriéré de loyer et objectent que les dégradations constatées par l’huissier de justice ne relèvent que de la vétusté et de l’usure normale du logement.
Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 juin 2023.
Monsieur X Y d’une part, et Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA d’autre part, ont maintenu leurs demandes respectives.
Le délibéré a été fixé à cette date.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale
Attendu qu’en application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;
Attendu qu’aux termes de l’article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;
Attendu que Monsieur X Y brigue la condamnation de Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à lui payer, avant déduction du dépôt de garantie de 1 160 euros versé lors de leur prise de possession des lieux, une somme de 4 925,75 euros qui agrège celles de 511,57 euros et 4 414,18 euros au titre respectif d’un arriéré de loyer et du coût de réparation des dégradations locatives ; que les défendeurs querellent cette prétention en assurant n’avoir aucune dette de loyer et en soutenant que les désordres consignés par l’huissier de justice relèvent exclusivement de la vétusté et de l’usure normale des lieux, qu’ils ont occupés pendant 20 ans ;
Sur l’arriéré de loyer et le solidarité
Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées
Attendu que conformément à cette disposition, qui est d’ordre public, un logement n’est juridiquement considéré comme libre de toute occupation qu’à partir de la restitution des clés, qui doivent être remises entre les mains du bailleur ou de son mandataire ;
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Attendu que Monsieur X Y réclame à Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA une somme de 511,57 euros au titre, prorata temporis, des 23 jours du mois de novembre 2021 pendant lesquels ils auraient occupé son bien ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA prétendent avoir libéré les lieux et en avoir restitué les clés par courrier recommandé du 1er novembre 2021 à Monsieur X Y, dont ils assurent qu’il le reconnaît expressément dans ses conclusions
Attendu que Monsieur X Y, s’il indique en effet, à la page 2 de ses conclusions, que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA lui ont fait parvenir les clés de son bien par courrier recommandé du 1er novembre 2021, précise cependant, à la page 6, qu’ils justifient d’autant moins de leur remise par courrier recommandé qu’ils les lui ont renvoyées, en réalité, par COLISSIMO expédié le 6 novembre 2021, ce que prouvent les trois clichés photographiques qu’il verse aux débats ;
Attendu, ainsi, que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA n’ont pas restitué les clés selon le formalisme légal prévu ; qu’ils sont dès lors redevables envers Monsieur X Y du loyer, prorata temporis, du mois de novembre 2021 ;
Attendu, par ailleurs, que Monsieur X Y reherche la solidarité de Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA ;
Attendu qu’en application de l’article 1202 ancien du Code civil, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée, cette règle ne cessant que dans les cas où elle a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi ;
Attendu que l’article 1751 du même code attribue aux époux mariés, de plein droit, la cotitularité du bail du logement qu’ils occupent, nonobstant toute convention contraire et même si ce bail a été conclu avant leur mariage ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA ne sont pas unis par les liens du mariage ; que le contrat de location contient, à l’article XI intitulé «SOLIDARITÉ- INDIVISIBILITÉ-ÉLECTION DE DOMICILE» de ses conditions générales, une clause selon laquelle il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties désignées sous le vocable «le locataire», en l’espèce Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, pour l’exécution de toutes les obligations qui en résultent ;
Que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA sont donc solidairement redevables envers Monsieur X Y, au titre du loyer dû pour la période allant du 1er au 23 novembre 2021, d’une somme de 511,57 euros.
Sur les dégradations locatives
Attendu qu’aux termes des paragraphes c) et d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives ;
Attendu qu’il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise à bail, le 4 décembre 2003, de Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA qui sont dès lors présumés, conformément à l’article 1731 du Code civil, les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels, sauf la preuve contraire ;
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Attendu que l’état des lieux de sortie a été dressé le 23 novembre 2021 par un huissier de justice hors la présence de Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA qui ne s’y sont pas présentés après y avoir pourtant été régulièrement convoqués par lettres recommandées du 10 novembre 2021 ;
Attendu que Monsieur X Y demande au tribunal de condamner Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à lui payer, avant déduction du dépôt de garantie, une somme de 4 414,18 euros qui cumule le montant d’une facture d’entretien de la chaudière et de quatre devis de travaux de nettoyage intérieur et extérieur, de rebouchage de trous dans les murs, de débistrage du conduit de cheminée, et de plomberie/électricité ;
Attendu que ces cinq pièces seront donc analysées à l’aune de l’état des lieux de sortie du 23 novembre 2021 ;
Sur le devis de la société AGTA PRO n° 2112008 du 15 décembre 2021
Attendu que ce devis de nettoyage, d’un montant de 2 520 euros, comprend deux postes, l’entretien intérieur et l’entretien extérieur du bien de Monsieur X Y ;
a) Sur l’entretien intérieur
Attendu que l’huissier de justice rapporte, dans son procès-verbal de constat, la saleté du plafond, porteur de nombreuses traces de graisse mais aussi de taches noires, des murs, des plinthes, du sol, des accessoires et du meuble de la cuisine, du plafond, émaillé de traces noires mouchetées, des murs, des plinthes, du sol et du radiateur du séjour, du plafond, auréolé et marqué de traces mouchetées, de murs, des plinthes et du radiateur de la chambre jouxtant le séjour, du plafond, porteur de nombreuses traces, des murs, des plinthes, du sol et des deux radiateurs du couloir, du plafond, ocellé de traces, des murs, colonisés par des champignons, des plinthes et d’une porte en bois de la première chambre à gauche, des murs, champignonnés, des plinthes, du sol et d’une porte en bois de la chambre jouxtant la précédente, du plafond empreint de traces et de moisissure, et des murs de la buanderie, des murs et des plinthes des toilettes, du plafond, des murs, des plinthes, de la baignoire et du lavabo mural de la salle de bains, du sol, recouvert d’excréments d’animaux, de la grange située derrière le cellier et, enfin, des murs de l’étage qui sont tagués ;
Attendu que ces constatations sont illustrées par 78 clichés photographiqiues en couleur qui démontrent que le bien de Monsieur X Y, qui ressemble à un véritable galetas, n’a pas été entretenu et n’a fait l’objet d’aucun nettoyage sérieux ;
Attendu que le défaut de maintien en état de propreté des ouvertures intérieures et extérieures, des plafonds, murs intérieurs et cloisons, des revêtements de sol, des placards et menuiseries telles que les plinthes, et des éviers et appareils sanitaires revêt le caractère de dégradation locative puisqu’il figure respectivement aux paragraphes II, III a), III b), III c) et IV e) de la liste des réparations locatives énumérées à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et relatif aux réparations locatives ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA doivent donc répondre du nettoyage intérieur intégral du logement ;
Attendu qu’ils rétorquent que les dégradations précédemment énumérées ne sont que des «dégradations mineures qui relèvent plutôt d’un état de vétusté ou d’usure générale du logement»
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et qu’ils ont procédé, en tout état de cause, au nettoyage intégral de l’habitation avant de la libérer ;
Attendu, d’une part et contrairement à ce qu’ils affirment, que la vétusté ou l’usure normale des lieux sont totalement étrangères à l’extrême saleté du logement qui ne puise sa source, de toute évidence, que dans un manque criant d’entretien quotidien de leur part et donc dans leur incontestable négligence, la vétusté n’étant pas exclusive de la propreté ;
Attendu, d’autre part, que leur argument délusoire sur le nettoyage qu’ils auraient effectué avant de quitter les lieux, démenti par les constatations de l’huissier de justice, est totalement inopérant
Que la somme de 1 344 euros à ce titre portée sur le devis leur sera donc imputée.
b) Sur l’entretien extérieur
Attendu qu’il s’infère de l’état des lieux de sortie que le compteur d’eau situé à l’extérieur de la grange est enseveli sous les ronces, Maître Hélène AL précisant n’avoir pu pour cette raison y accéder, pas plus d’ailleurs qu’à une dépendance également enfouie sous les ronces et le lierre, que les poutres de la charpente d’un abri attenant à l’habitation sont enchevêtrées dans les ronces et le lierre, que les côtés et l’arrière de l’habitation sont impraticables pour être colonisés par des ronces et des herbes folles «d’une hauteur très importante», et que le lierre contrarie l’ouverture de la fenêtre de la première chambre à gauche ;
Attendu que le défaut d’entretien courant des parties extérieures dont le locataire a la jouissance exclusive et en particulier des allées, pelouses, massifs, ainsi que la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes des jardins privatifs revêtent le caractère de dégradation locative puisqu’ils figurent au paragraphe I a) de la liste des réparations locatives énumérées à l’annexe au décret du 26 août 1987 précité ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA doivent donc répondre du nettoyage des extérieurs du bien de Monsieur X Y ; qu’ils font valoir que celui-ci, en excipant du devis n° DEV00005069 établi le 3 décembre 2021 par la SCOP TURSAN ADOUR ÉLAGAGE et du devis de la société AGTA PRO n° 2112008 du 15 décembre 2021, leur réclame en réalité deux fois le prix de la même prestation qu’il qualifie dans le premier de «coupe et entretien de végétaux en limite de propriété», autrement dit de prestation d’élagage qui ne ressortit pas à la responsabilité du locataire mais du propriétaire, et dans le second d'«obligation d’entretien du jardin pesant sur le locataire» ;
Attendu que Monsieur X Y, contrairement à ce qu’ils prétendent et comme le prouve le détail de la somme totale qu’il leur réclame, ne brigue nullement le paiement à deux reprises de la même prestation puisqu’il convoite leur condamnation à lui payer, au titre du nettoyage des extérieurs, la somme portée à ce titre sur le seul devis de la société AGTA PRO n° 2112008 du 15 décembre 2021, soit 1 176 euros, comme il le précise très clairement dans ses écritures en rappelant avoir retenu le moins onéreux des deux devis qui lui ont été soumis, étant à cet égard observé que Monsieur X Y a omis de supprimer, dans le chapitre de ses conclusions relatif aux faits et à la procédure et sans doute par manque de vigilance dans l’emploi de la technique informatique du «copier-coller», la mention du coût du devis, objet de sa pièce 8, de la SCOP TURSAN ADOUR ÉLAGAGE et, dans le bordereau des pièces jointes, ladite pièce 8, ou aurait opportunément pu les supprimer, si tel n’a pas été le cas, pour éviter tout malentendu ;
Attendu, à titre surabondant, que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA se méprennent également lorsqu’ils énoncent que les travaux d’élagage sont à la charge du propriétaire, les dispositions ci-dessus rappelées du paragraphe I a) de l’annexe au décret du 26 août 1987 le prouvent ;
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Attendu, à titre infiniment surabondant, qu’ils se fourvoient de même sur la nature des travaux prévus sur le devis de la SCOP TURSAN ADOUR ÉLAGAGE qui sont des travaux non de «coupe et entretien de végétaux en limite de propriété» mais bien de «nettoyage des ronces derrière la maison et la clôture» ;
Attendu, ainsi, que la somme de 1 176 euros à ce titre sollicitée par Monsieur X Y est justifiée par l’ampleur de la tâche qui nécessite, en raison de la superficie à traiter ainsi que de la densité des ronciers à arracher, l’utilisation d’une mini-pelle ;
Que la somme de 1 176 euros sera par conséquent imputée à Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA.
Sur le devis de l’entreprise BODARD AM n° 2022-0009 du 19 janvier 2021
Attendu que ce devis de rebouchage de trous dans les murs, d’un montant de 715 euros, agrège le coût des travaux soit 660 euros, et celui du déplacement, soit 55 euros ;
Attendu que l’état des lieux de sortie révèle la présence de nombreux trous de chevilles dans les murs et le meuble de la cuisine, de trous, par endroits, dans les murs situés de part et d’autre de la porte du couloir donnant sur le coin de salle de bains, de trous de chevilles très importants à gauche de la fenêtre de la chambre jouxtant la première chambre à gauche et de quelques trous en partie basse sur le reste des murs de cette pièce, enfin de nombreux trous sur les murs de la salle de bains ;
Attendu que le rebouchage de trous revêt le caractère de dégradation locative, à laquelle il est assimilable par leur nombre, leur dimension et leur emplacement, puisqu’il figure au paragraphe III a) de la liste des réparations locatives énumérées à l’annexe au décret du 26 août 1987 précédemment cité ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA doivent donc répondre du rebouchage des nombreux trous constatés par l’huissier de justice, qui ont pour la plupart été percés dans les parties les plus visibles des murs du logement ;
Attendu qu’ils répliquent, pour combatttre le montant qui leur est à ce titre réclamé, n’avoir fait que«quelques trous», un argument toutefois réduit à néant par les constatations de l’huissier de justice ;
Qu’ils supporteront donc une somme de 715 euros pour la réparation de cet important désordre locatif.
Sur le devis n° DE00000114 établi par la société CAZERELEC le 21 janvier 2022
Attendu que ce devis, d’un montant de 700 euros, recouvre des travaux d’électricité et de plomberie ;
a) Sur les travaux électriques
Attendu qu’il s’évince de l’état des lieux de sortie que l’ampoule de l’arrivée électrique centrale de la cuisine a disparu, qu’une des sept prises électriques de cette pièce a été arrachée et que les fils d’une autre sont pendants, que l’ampoule de l’arrivée centrale du séjour a disparu et que les cinq prises de cette pièce sont en mauvais état, que l’ampoule de l’arrivée centrale de la chambre jouxtant le séjour est manquante et qu’une des deux prises de cette pièce a été arrachée, qu’un
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des deux globes équipant les deux arrivées centrales du couloir, dont une des trois prises est en outre cassée, a disparu, que les fils de l’arrivée centrale de la première chambre à gauche sont à nu, qu’une des quatre prises de cette chambre est cassée et une autre condamnée, que les fils des arrivées centrales de la chambre jouxtant la précédente et de la buanderie sont à nu, et enfin que l’ampoule de l’arrivée centrale de la salle de bains est manquante ;
Attendu que le remplacement des équipements d’installation électrique tels interrupteurs, prises de courant, coupe-cicuits, fusibles, ampoules et tubes lumineux revêt le caractère de dégradation locative puisqu’il figure au paragraphe V de la liste des réparations locatives énumérées à l’annexe au décret du 26 août 1987 ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA doivent donc répondre du remplacement de tous les équipements manquants, cassés, arrachés ou obstrués ; qu’ils ne formulent aucune observation à ce sujet dans leurs écritures, admettant ainsi implicitement leur responsabilité ;
Que la somme de 250 euros consignée à ce titre dans le devis sera donc mise à leur charge.
b) Sur les travaux de plomberie
Attendu que le procès-verbal rédigé par Maître Hélène AL caractérise uniquement la cassure du tirage du poêle situé dans le séjour ainsi que le très mauvais état, dans la chambre jouxtant la première chambre à gauche, d’un radiateur très ancien qui est débranché ;
Attendu, toutefois, que le poêle à bois n’appartient pas à Monsieur X Y mais à Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA puisque le séjour n’était équipé, lors de leur prise à bail, que d’une cheminée ; que la somme modique de 50 euros qu’il leur réclame ne correspond pas, comme ils l’assurent, au coût de son remplacement mais à celui de sa dépose et de son évacuation, ce que le devis établit ;
Attendu, en revanche, que l’état des lieux de sortie ne justife l’imputation aux défendeurs que du coût de fixation d’un seul radiateur ; que la somme de 400 euros prévue sur le devis sera dès lors arbitrée à 100 euros ;
Que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA devront donc supporter, au titre des travaux de plomberie, une somme de 150 euros.
Sur le devis de l’entreprise DENIS C. NETT du 27 janvier 2022
Attendu que ce devis de débistrage du conduit de la cheminée, par l’intervention de deux personnels utilisant des matériels spécifiques, s’élève à 300 euros ;
Attendu qu’il convient de préciser que cette opération qui consiste à enlever le bistre, c’est-à-dire les dépôts de goudron et de suie, des parois de la cheminée par martèlement, ce qu’un simple ramonage ne permet pas, ne peut être évitée qu’à condition, justement, que le ramonage du conduit soit régulièrement effectué ;
Attendu que le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz revêt le caractère de dégradation locative puisqu’il figure au paragraphe VI d) de la liste des réparations locatives énumérées à l’annexe au décret du 26 août 1987 ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, sur lesquels pèse la charge de la preuve qu’ils auraient correctement entretenu, conformément à l’obligation
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édictée à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le conduit d’évacuation de la cheminée mais qui n’hésitent pourtant pas, dans leurs écritures, à l’inverser, ne démontrent nullement qu’ils auraient régulièrement fait procéder à son ramonage ; qu’ainsi, ils sont entièrement responsables de la nécessité de le débistrer ;
Qu’ils supporteront donc la somme de 300 euros figurant au devis de débistrage.
Sur la facture de l’EURL ADOUR CHAUFFAGE SANITAIRE n° FA00001284 du 28 avril 2022
Attendu que cette facture de 179,18 euros concerne d’entretien de la chaudière ainsi que de fourniture et la pose d’un gicleur ;
Attendu que l’entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, capteurs solaires, pompes à chaleur ou autrtes revêt le caractère de dégradation locative puisqu’il figure au paragraphe VI a) de la liste des réparations locatives énumérées à l’annexe au décret du 26 août 1987 ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, légalement tenus de procéder à l’entretien de la chaudière dont le décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l’entretien annuel des chaudières impose qu’il soit effectué tous les ans, ne démontrent pas avoir respecté cette obligation ;
Que la somme de 179,18 euros facturée à Monsieur X Y leur sera donc imputée.
Sur les comptes entre les parties
Attendu que conformément à l’article 1289 ancien du Code civil, il s’opère entre elles, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, une compensation qui éteint les deux dettes ;
Attendu qu’en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet précédemment citée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient justifiées ;
Attendu que Monsieur X Y a conservé le dépôt de garantie de 1 160 euros versé par Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA lors de leur prise à bail ;
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA doivent à Monsieur X Y, au titre respectif de l’arriéré de loyer, du nettoyage intérieur, du nettoyage extérieur, du rebouchage des trous, des travaux électriques, des travaux de plomberie, du débistrage du conduit de cheminée et de l’entretien de la chaudière, les sommes de 511,57 euros, 1 344 euros, 1 176 euros, 715 euros, 250 euros, 150 euros, 300 euros et 179,18 euros, soit une somme agrégée de 4 625,75 euros ;
Attendu qu’il convient de préciser que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA ont occupé les lieux pendant 18 ans, certes, mais qu’il n’y a pas pour autant lieu de tenir compte de cette période pour déterminer le coût de réparation des dégradations qui leur sont imputables, la vétusté que l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale définit comme «l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement», ne trouvant à s’appliquer à aucun de celles qui ont été précédemment analysées ;
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Attendu, enfin, qu’en application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet étant attaché à la demande en justice ;
Que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur X Y, après compensation légale, une somme de 3 465,75 euros (4 625,75 – 1 160) majorée des intérêts à taux légal à compter du 23 février 2022, date de réception de la mise en demeure, et par ailleurs déboutés de toutes leurs demandes.
Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA ont considérablement dégradé le bien de Monsieur X Y, les innombrables désordres relevés par l’huissier de justice dans l’état des lieux de sortie et dont le demandeur n’a pas sollicité, pour des raisons qui lui appartiennent, la réparation intégrale dont le coût excèdera sans aucun doute celui qu’il a réclamé, l’attestent ;
Attendu que la dépréciation corrélative de son bien, de nature à compromettre tout projet de vente ou de nouvelle location qu’il nourrirait, est constitutive d’un indéniable préjudice qui doit être réparé ;
Que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur X Y, à titre de dommages et intérêts, une somme de 1 000 euros.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Attendu que les circonstances de la cause démontrent que son entière endosse doit être jetée sur Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA qui ont gravement failli à leurs obligations majeures de locataires de régler le loyer convenu, de répondre des dégradations et pertes survenues pendant leur présence dans les lieux et d’assurer l’entretien courant du logement et de ses équipements ;
Attendu, dès lors, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X Y les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;
Que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA seront donc solidairement condamnés à payer à lui payer une somme de 1 000 euros.
Sur les dépens
Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;
Attendu qu’aux termes des deux premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi déjà citée du 6 juillet 1989 l’état des lieux est établi, s’il ne peut l’être contradictoirement et amiablement par les parties, par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;
Que Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA, qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront,
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notamment, la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par Maître Maître Hélène AL, soit 185,55 euros (371,10 : 2).
Sur l’exécution provisoire
Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable à l’instance, introduite postérieurement au 1 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droiter exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;
Attendu qu’en vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; que tel n’est pas le cas de l’espèce ;
Qu’il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Condamne solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à payer à Monsieur X Y, au titre de leur dette locative et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de TROIS MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS et SOIXANTE-QUINZE CENTIMES (3 465,75 euros) abondée des intérêts à taux légal à compter du 23 février 2022.
Déboute Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA de toutes leurs demandes.
Condamne solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à payer à Monsieur X Y, à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel, une somme de MILLE EUROS (1 000 euros).
Condamne solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA à payer à Monsieur X Y une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamne solidairement Monsieur AB AC AD AE et Madame Z AA aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment une somme de CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS et CINQUANTE-CINQ CENTIMES (185,55 euros) au titre de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice.
Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.
LE GREFFIER LE JUGE
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