R.G : 15/02641 Décision du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse

Au fond du 05 février 2015

chambre civile

RG : 11/02876

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile A ARRET DU 13 Avril 2017 APPELANTE :

Commune DE Y représentée par son maire

XXX

XXX

01153 Y CEDEX

représentée par la SCP FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

D-E F

né le XXX à BOURG-EN-BRESSE (AIN)

XXX

01150 Y

représenté par la SELARL LEGI 01 PERRET-VARVIER-TRIGON, avocat au barreau de l’AIN

B C épouse F

née le XXX à SAINTE-JULIE (AIN)

XXX

01150 Y

représentée par la SELARL LEGI 01 PERRET-VARVIER-TRIGON, avocat au barreau de l’AIN ******

Date de clôture de l’instruction : 05 Avril 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Février 2017

Date de mise à disposition : 30 mars 2017, prorogée au 13 avril 2017, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— D-Louis BERNAUD, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Z A, conseiller

assistés pendant les débats de Florence BODIN, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Signé par D-Louis BERNAUD, président, et par Sylvie BOURRAT, greffier-en-chef, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

Par acte notarié du 20 septembre 1996, D-E F et son épouse B C (les époux D-E F) ont acheté aux époux X une propriété bâtie située sur le territoire de la commune de Y (01), lieu-dit 'en Passeret', cadastrée section XXX, d’une superficie de 26 a 91 ca. L’acte rappelait que l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire délivré par la mairie de Y, sous la prescription de la cession gratuite d’une partie du terrain pour l’aménagement d’un carrefour.

En 2010, la Commune de Y a entrepris la réalisation d’un giratoire en vue de desservir la zone industrielle du Passeret.

À cette fin, elle a signé le 23 février 2011, avec les époux D-E F un document d’arpentage qui prévoyait la division de leur immeuble en deux parcelles, dont l’une cadastrée section XXX, d’une superficie de 302 m² destinée à l’aménagement du carrefour.

Par acte notarié des 27 et 29 avril 2011, les époux D-E F lui ont vendu cette parcelle, moyennant le prix de 3.000 €.

Au titre des conditions particulières, l’acte stipulait la clause suivante : 'il est expressément convenu entre les parties que la Commune s’engage à réaliser la fondation d’une murette entre le portillon d’accès du tènement restant à appartenir au vendeur, situé XXX et l’extrémité dudit tènement sur une longueur de 40 mètres'.

Avant même l’établissement du document d’arpentage, la Commune de Y a abattu des arbres se trouvant sur la propriété des époux D-E F.

En reprochant à la commune d’avoir ainsi commis une voie de fait, et aussi d’avoir été lésés de plus sept douzièmes dans le prix de vente de leur parcelle, ils ont saisi le 11 août 2011 le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, en demandant la condamnation de la commune en paiement de dommages-intérêts en raison de cette voie de fait, et d’autre part en sollicitant la désignation d’experts pour faire la preuve de la lésion.

Par jugement du 7 janvier 2013, le tribunal de grande instance a :

— dit que la Commune de Y s’est rendue coupable d’une voie de fait et l’a condamnée à payer aux époux D-E F la somme de 9.000 € en réparation de leur préjudice,

— constaté que l’acte de vente des 27 et 29 avril 2011 laisse présumer l’existence d’une lésion et ordonné une mesure d’expertise en commettant trois experts pour y procéder.

Les experts ont déposé leur rapport le 31 mars 2014.

Au vu de ce rapport, les époux D-E F demandaient que soit prononcée la rescision pour lésion de la vente, que la commune soit condamnée à leur payer un supplément de juste prix, avec les intérêts au taux légal, outre des dommages-intérêts pour préjudice moral, matériel et de jouissance.

Par jugement du 5 février 2015, le tribunal a :

— homologué le rapport des experts ;

— prononcé la rescision pour lésion de la vente constatée dans l’acte notarié des 27 et 29 avril 2011 ;

— ordonné les formalités de publicité prévues par la loi, aux frais de la commune ;

— condamné cette dernière à payer aux époux D-E F les sommes de 9.231 € au titre du supplément du juste prix, 4.037,70 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel, 1.500 € en réparation du préjudice de jouissance, outre 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les époux D-E F de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

Par déclaration transmise au greffe le 24 mars 2015 , la Commune de Y a interjeté appel de cette décision.

Vu ses conclusions du 3 mars 2016, déposées et notifiées, par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 1674 et 1675 du code civil, de :

— infirmer le jugement ;

— principalement, dire que la vente portant sur la parcelle cadastrée section XXX n’est pas entachée d’une lésion de plus de 7/12^emes et débouter les époux D-E F de leur action en rescision ;

— subsidiairement, dire que le juste prix du terrain doit être fixée à l0 € le m² ;

— en tout état de cause, débouter les époux D-E F de toutes leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 5 janvier 2016 des époux D-E F, déposées et notifiées, par lesquelles ils demandent à la cour, au visa 1674 et suivants, 1116 et suivants, 1382 et 1383, 1134 et suivants, 1142, 1147 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il prononce la rescision pour lésion de la vente, ordonne les formalités de publicité prévues par la loi, et condamne la Commune de Y à leur payer le supplément du juste prix, et la déclare responsable de leur préjudice matériel et de jouissance ;

— l’infirmer pour le surplus ;

— condamner la Commune de Y à leur payer la somme de 35.989,34 € correspondant au supplément du juste prix avec les intérêts au taux légal à compter du 11 août 2011 ;

— la condamner à leur payer la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral, celle de 5.999,18 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et correspondant aux travaux de remise en état de leur propriété, et celle de 5.000 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

— subsidiairement, prononcer la nullité pour dol de la vente de la parcelle cadastrée section XXX, ordonner en conséquence à la commune de leur restituer la parcelle dans son état au jour de la vente, la restitution du prix de vente, ainsi que les formalités de publicité légales aux frais de la commune ;

— la condamner à leur payer la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral, ainsi que celle de 5.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— en tout état de cause, condamner la commune à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 avril 2016.

SUR QUOI, LA COUR :

Sur la demande de rescision pour lésion :

Attendu que les experts judiciaires, au regard de leur rapport, ont d’abord constaté que la parcelle cadastrée section XXX, classée dans la zone UD, est de forme très irrégulière et étroite ; qu’ils ont fixé à 90 € le m² la valeur moyenne du terrain constructible pour cet emplacement, en prenant pour référence des offres de vente de terrains constructibles situés dans le même secteur ; qu’ensuite, ils ont pratiqué un abattement de 50 % sur le prix d’un terrain normal, en considérant que la parcelle de 302 m², même si elle est constructible, est mal placée et ressemble plutôt à un terrain d’agrément ; qu’ils ont en conséquence fixé à 13.590 € la valeur de ce terrain ( 302 m² x 45 €), et constaté que la différence entre cette valeur et le prix payé représente 9,35 /12 du prix de la parcelle, soit une lésion supérieure à 7/12^emes ;

Attendu que pour conclure au mal fondé de la demande des époux D-E F de rescision pour lésion, la commune fait valoir que :

1. L’abattement de valeur doit prendre en considération le caractère totalement inconstructible de la parcelle, et ce en raison de sa configuration, et de sa forme en triangle, à la jonction d’une route nationale et de la rue du Passuret ; il ne peut être fait abstraction, pour l’évaluation de la parcelle, des contraintes urbanistiques qui l’affectent, le plan d’occupation des sols imposant une implantation des constructions par rapport aux voies publiques à une distance de 5 à 10 m ; elle a acquis des terrains similaires sur son territoire pour la réalisation d’équipements ou d’ouvrages publics, moyennant des prix fixé sur une base comprise entre 5 et 10 € par m² ; si la procédure d’expropriation avait été suivie en vue d’une extension de voirie, le juge de l’expropriation aurait nécessairement tenu compte d’acquisitions amiables réalisés pour des biens similaires sur cette base de prix ; 2. Les époux D-E F ont bénéficié de prestation en nature, à savoir la remise en état d’un mur, pour un montant de 14.247,02 € ; que ces travaux, entièrement réalisés au profit des intimés, constituent un avantage en nature qui doit être pris en considération pour la détermination du prix ; qu’il en résulte que la parcelle n°2555 a une valeur de 17.247,02 €, soit 57,10 € par m², ce qui exclut toute lésion ;

Attendu cependant que la prestation en nature, mise à la charge de la commune dans l’acte de vente de la parcelle et consistant à édifier la fondation d’une murette, n’est pas mentionnée dans la partie de l’acte relative au prix mais dans une autre partie, qui n’a pas de rapport avec celui-ci ; qu’il ne s’agit donc pas d’une prestation pouvant s’ajouter au prix de vente fixé sous la forme d’une somme d’argent, en vue de sa comparaison avec la valeur de l’immeuble ;

Attendu ensuite que les actes de vente de parcelles produits par la Commune de Y pour soutenir que la valeur de la parcelle n°2555 ne dépasse pas 10 € par m², n’établissent pas qu’ils sont classés dans la zone UD, de sorte que leur prix de vente ne peut être pris en considération, comme élément de comparaison, pour apprécier la valeur de cette parcelle ; que les experts judiciaires ont tenu compte des facteurs de dévalorisation constitués par la configuration des lieux, en proposant un abattement de valeur de 50 %, sans pour autant déclarer que la parcelle litigieuse est inconstructible, ce que la Commune de Y ne démontre d’ailleurs pas ; que le caractère lésionnaire de la vente de cette parcelle doit être déterminé conformément au droit commun, sans que puisse s’appliquer les dispositions relatives au calcul de l’indemnité d’expropriation ; qu’ainsi, en retenant la valeur fixée par les experts, il apparaît que les époux D-E F ont été lésés de plus 7/12 dans le prix de leur immeuble ;

Attendu en conséquence que c’est à bon droit que le premier juge a admis l’action en rescision pour lésion ;

Sur le supplément du juste prix :

Attendu que la Commune de Y demandant subsidiairement que le juste prix du terrain soit fixé à la somme de 10 € par m², il y a lieu d’en déduire qu’elle a opté pour garder la parcelle n°2555 en payant le supplément du juste prix, en vertu de l’article 1681 du code civil ;

Attendu que les époux D-E F soutiennent que ce supplément doit être fixé à la somme de 35.989,34 €, motifs pris de ce que :

— la Commune de Y a accepté récemment d’acheter une parcelle constructible au prix de 100 € le m², mais sur laquelle aucune construction n’est possible, compte tenu de sa configuration, ;

— les experts judiciaires, pour retenir un prix au m² de 90 € avant abattement, ont fait la moyenne de la valeur de parcelles proposées dans des annonces du mois de septembre 2013 de terrains à vendre, alors qu’ils auraient dû retenir la valeur de la parcelle la plus élevée, soit 119,17 € le m² ;

— leur décote de 50 % ne se justifie pas, du fait qu’ils n’affirment pas que toute construction est impossible sur la parcelle litigieuse, que celle-ci n’a pas fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, mais d’une vente de gré à gré, qu’ils ne sont donc pas responsables de sa configuration et que la commune ne peut ainsi, sans abus, imposer le découpage de cette parcelle et soutenir être en droit d’en donner un prix moindre, en raison de sa configuration ;

— ainsi, sur la base d’un prix au m² de 119,17 €, le supplément de juste prix doit être fixé à 35.989,34 € (302 m² x 119,17 €) ;

Attendu cependant que la commune justifie que la parcelle prise comme élément de comparaison par les époux D-E F, à savoir celle cadastrée section XXX, est classée en zone UA et se trouve en centre ville, à la différence de la parcelle litigieuse, de sorte que son prix de vente ne peut être pris en considération pour fixer le supplément du juste prix ; que rien n’interdisait aux experts, pour rechercher la valeur de la parcelle n°2555, d’effectuer une moyenne du prix des terrains à vendre sur le territoire de la commune, et de retenir en conséquence une valeur de 90 € le m² ; que la vente de cette parcelle ayant été faite de gré à gré, les époux D-E F ne peuvent soutenir que la commune leur a imposé son découpage, alors que leur prétention principale tend à l’anéantissement de la vente pour cause de lésion ; que les experts, pour justifier de l’application d’un abattement de 50 % par rapport au prix d’un terrain normal, expose que 'cette parcelle de 302 m², bien que constructible, est mal placée, et ressemblait plutôt à un terrain d’agrément (…)' ; qu’eu égard au coefficient d’occupation des sol imposé par le plan local d’urbanisme de la commune dans la zone UD (soit un C.O.S de 0,15), et la configuration de la parcelle litigieuse, il apparaît en effet que sa valeur ne peut excéder 45 € le m², soit pour 302 m² une somme de 13.590 € ;

Attendu que le dixième dont l’article 1681 du code civil autorise la déduction est celui du 'prix total’ résultant des deux versements, initial et complémentaire ; qu’en l’espèce, le supplément de prix est égal à 10.590 € (13.590 x 9,35/12), que le dixième du prix total est égal à 1.359 €, de sorte que le supplément du juste prix doit être fixé, ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, à la somme de 9.231 € (10.590 € – 1.359 €) ;

Sur les demandes de dommages-intérêts des époux D-E F :

a) sur la demande en réparation d’un préjudice moral :

Attendu qu’ils soutiennent que la Commune de Y leur a menti et fait preuve de réticence dolosive en leur affirmant qu’ils ne pouvaient s’opposer à la vente, en raison de la clause de cession gratuite stipulée dans le permis de construire, alors que le conseil constitutionnel, dans une décision du 22 septembre 2010, a invalidé de telles clauses, et que la commune le savait ;

Attendu cependant qu’en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que la preuve d’une réticence dolosive imputable à la commune n’est pas rapportée, aucun élément du dossier ne permettant en effet d’affirmer qu’elle savait, au jour de la vente, qu’une partie de la parcelle ne pouvait plus légalement faire l’objet d’une cession gratuite ; qu’il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point ;

b) sur la demande en réparation d’un préjudice matériel :

Attendu que pour en justifier, ils font valoir, en invoquant principalement les articles 1382 et 1383, subsidiairement les articles 1134 et suivants, 1142 et 1147 du code civil, que :

— leur propriété et ses aménagements ont été totalement détruits à la suite de la vente que la commune leur a imposée ;

— leur préjudice matériel correspond donc au coût que représenterait la remise en état de leur propriété telle qu’elle était avant la conclusion de la vente litigieuse, et les travaux effectués par la commune ;

— les travaux effectués par celle-ci sont incomplets et inachevés, et ils ont fait procéder à leur réalisation, pour assurer la remise en état des lieux, pour un montant de 5.999,18 € TTC ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu’il fixe l’indemnité réparant leur préjudice matériel à un montant moindre ;

Attendu cependant que la Commune de Y, aux termes de l’acte notarié de vente des 27 et 29 avril 2011, s’est seulement engagée à réaliser la fondation d’une murette entre le portillon d’accès du tènement restant appartenir aux époux D-E F, et l’extrémité de ce tènement sur une longueur de 40 m, travaux qui ont été effectués, au regard des photographies versées aux débats ; qu’aucun manquement contractuel ne pouvant donc être reproché à ce sujet à la commune, il ya lieu en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il la condamne à payer aux époux D-E F une indemnité en réparation d’un préjudice matériel ;

c) sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance :

Attendu qu’ils prétendent qu’ils n’ont pas pu user complètement de leur habitation auparavant isolée et désormais à la vue et accessible par les passants, et que ce préjudice est une conséquence directe de la vente lésionnaire ;

Attendu cependant qu’ils n’établissent pas un manquement imputable à la commune en relation directe et certaine avec le préjudice de jouissance allégué ; que le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il la condamne à réparer un tel préjudice ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement, en ce qu’il admet l’action en rescision pour lésion exercée par D-E F et son épouse B C, et condamne la Commune de Y à leur payer une somme de 9.231 €, au titre du supplément du juste prix, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en ce qu’il les déboute de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et en ce qu’il condamne la commune à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

L’infime pour le surplus ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déboute D-E F et son épouse B C de leur demande tendant à la condamnation de la Commune de Y à leur payer des indemnités en réparation d’un préjudice matériel et de jouissance ;

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Commune de Y, et la condamne à payer à D-E F et son épouse B C la somme de 1.500 € ;

Condamne la Commune de Y aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER-EN-CHEF LE PRESIDENT

Sylvie BOURRAT D-Louis BERNAUD