N° RG 21/04471 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NUOW

Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 15 décembre 2020

RG : 11-20-486

Association ASSOCIATION D’AIDE AU LOGEMENT DES JEUNES (AILOJ)

C/

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Juin 2022

APPELANTE :

L’ASSOCIATION AILOJ (Association d’Aide au Logement des Jeunes), Association soumise à la loi 1901 dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son dirigeant légal en exercice

Représentée par M^e Alain COUDERC de la SCP COUDERC – ZOUINE, avocat au barreau de LYON, toque : 891

INTIMÉE :

Mme [Y] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante

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Date de clôture de l’instruction : 07 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mai 2022

Date de mise à disposition : 15 Juin 2022

Audience tenue par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et Karen STELLA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt par défaut, la déclaration d’appel ayant été signifiée à Madame [Y] [U] en l’étude d’huisser le 22 juillet 2021.

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Par contrat de bail en date du 12 décembre 2014, prévoyant une sous-location par le preneur, l’association MAJO LOGEMENT ont donné en location à l’association AILOJ, aidant les jeunes adultes en difficulté, un appartement sis au [Adresse 1].

Un contrat de sous-location temporaire pour jeune adulte en difficulté a été établi à compter du 2 septembre 2016 avec [Y] [U] pour une durée initiale de 6 mois jusqu’au 1er mars 2017 moyennant un loyer mensuel de 417,18 euros charges comprises payable à terme échu. Le bail pouvait être renouvelé par accord entre les parties et après bilan social.

Le contrat a été renouvelé par avenants successifs jusqu’au 1er avril 2018. A compter du mois de mai 2018, malgré des relances pour régulariser un nouvel avenant, Madame [U] n’a pas donné suite. Une mise en demeure lui a été envoyée le 25 février 2019 par huissier de justice d’autant que des arriérés de loyers à hauteur de 2.568 euros n’ont pas été soldés.

AILOJ lui a fait délivrer une sommation de lui payer la somme de 3.568,25 euros et de quitter les lieux, par huissier de justice le 17 décembre 2019. La CCAPEX a été saisie le 23 décembre 2019.

Par exploit d’huissier du 16 janvier 2020, AILOJ a assigné Madame [U] devant le juge du contentieux et de la protection de LYON pour voir :

constater le non-renouvellement du contrat de sous-location après le 1er avril 2018,

constater qu’elle est occupante sans droit ni titre,

ordonner son expulsion et tous occupants de son chef,

condamner [Y] [U] à lui payer 3.568,25 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté au 31 août 2019 outre indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 435,34 euros jusqu’à libération effective des lieux,

la condamner à lui payer 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 6 octobre 2020, l’association AILOJ a actualisé sa créance à 3.981,09 euros au 30 septembre 2020 échéance de septembre incluse.

Madame [U] a comparu en personne et précisé percevoir les APL outre le bénéfice d’un plan d’apurement. Elle est en formation dans l’administration des impôts et a proposé de verser la somme de 50 euros en plus de son loyer pour apurer son arriéré locatif dont elle ne conteste pas le montant. Elle a dit n’avoir pas reçu la sommation de quitter les lieux, ce que conteste l’association AILOJ dans sa note en délibéré reçue le 15 octobre 2020.

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal de proximité et de la protection de Lyon a :

débouté AILOJ de sa demande en constatation de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion ;

condamné Madame [U] à payer à AILOJ la somme de 3.981,09 euros arrêtée au 30 septembre 2020 incluant l’échéance de septembre 2020 ;

autorisé madame [U] à s’acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courants en 35 mensualités de 75 euros chacune, une 36ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15ème jour de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

dit qu’en cas de non-respect de cet échéancier, [Y] [U] sera immédiatement redevable de la totalité de la somme restant due, principal et intérêts, dans les 30 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

débouté AILOJ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Madame [U] aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à revenir sur le principe de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu en substance que :

le contrat de sous-location a été conclu dans le cadre d’une convention à loyer très social et relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés du CCH dans ses articles L353-1 et suivants ;

l’association MAJO LOGEMENT, propriétaire, n’entre pas dans la catégorie des bailleurs de l’article L353-14, soit les organismes d’habitation à loyer modéré, les SCI ou les collectivités locales. L’article L353-20 n’est pas applicable ;

L352-2 s’applique. Il prévoit que le conventions conclues entre l’Etat et les bailleurs déterminent dans des conventions types les obligations des parties en fixant notamment la durée minimale des baux et les modalités de résiliation ou de reconduction à la volonté du locataire. Or, AILOJ ne verse pas la convention Etat-MAJO LOGEMENT. Ainsi, il n’est nulle preuve qu'[Y] [U] n’a pas pu renouveler tacitement son bail ;

[Y] [U] ne conteste pas son impayé. Elle est en situation de bénéficier de délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil.

Appel a été interjeté par le conseil d’AILOJ par déclaration électronique du 19 mai 2021 à l’encontre des dispositions la déboutant de sa demande de constatation de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion.

Suivant le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2022, l’association AILOJ demande, vu les articles L 321-8, L321-9, L353-20 CCH, 831-1 du code de la sécurité sociale, 8 de la loi du 6 juillet 1989, à la Cour de :

infirmer le jugement sur le rejet de la demande en constatation de l’occupation sans droit ni titre, d’expulsion et des demandes qui en découlent outre le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et par conséquent,

constater le non-renouvellement du contrat de sous-location à compter du 1er avril 2018 ;

constater que Madame [U] est sans droit ni titre ;

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

la condamner à lui payer 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Confirmer le jugement sur le surplus,

Par conséquent,

ordonner son expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de son chef ;

condamner Madame [U] à lui payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’appelante fait notamment valoir que :

Madame [U] ne respecte pas l’échéancier et sa dette a augmenté à 3.793,77 euros au 27 juillet 2021 ;

Madame [U] bénéficie d’un contrat de sous-location temporaire, dans le cadre d’une intermédiation locative, le logement étant conventionné Anah très social ;

La loi de 1989 n’a pas vocation à s’appliquer dans les rapports entre locataire et sous-locataire. L’article L353-20 CCH s’applique de sorte que la loi de 1989 ne s’applique qu’en partie dont l’article 24 régissant de la résiliation. Toutefois, il ne s’agit pas du débat en cause. En l’espèce, le contrat ne se renouvelle pas par tacite reconduction mais par accord exprès et après bilan social ce qui est possible car l’article 10 de la loi de 1989 ne s’applique pas. Or, ce contrat n’a pas été renouvelé depuis le 1er avril 2018. L’état d’occupation sans droit ni titre est effectif à compter de cette date. La demande d’expulsion est recevable ;

Le juge a limité l’application de l’article L353-20 CCH au seul cadre de L 353-14 du même code alors que les articles L321-8 et -9 prévoient de soumettre à ce régime dérogatoire les cas des logements faisant l’objet d’une convention Anah à loyer social ou très social. Dès lors, l’article L353-2 ne concerne pas ce logement ;

La convention Anah du logement sous-loué est produite. Il comporte les mentions obligatoires dont celles sur la durée du bail et sur la résiliation ;

Subsidiairement, si L 353-20 CCH n’était pas applicable, la loi de 1989 est à écarter car elle ne s’applique pas à la sous-location. Ainsi, l’article 10 n’est pas applicable sur la durée du bail et sa reconduction.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées par signification d’huissier le 22 juillet 2021 en l’étude. Madame [U] n’a pas constitué avocat. Les dernières conclusions lui ont également été signifiées le 3 août 2021 L’arrêt sera par défaut.

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Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 11 mai 2022 à 9 heures.

A l’audience, le conseil de l’appelante a pu faire leurs observations et déposer son dossier. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2022.

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MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

La Cour constate que l’appel a été limité dans la déclaration d’appel aux dispositions du jugement qui a débouté l’association AILOJ de sa demande de constatation de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion. Le reste des dispositions du jugement dont appel, n’ayant pas été régulièrement dévolu, est donc définitif.

Sur la demande en constatation d’une occupation sans droit ni titre par Madame [U] :

L’ANAH (agence nationale de l’habitat) a conclu avec l’association MAJO une convention type pour le logement occupé par Madame [U] (pièce 25). MAJO a conclu un contrat de location avec AILOJ (pièce 4) portant sur ce logement. Puis, AILOJ a conclu un contrat de sous-location avec Madame [U] dans le cadre de la convention à loyer très social. Il s’agit d’un système d’aide à caractère social soit une solution temporaire pour une sortie vers l’autonomie, le sous-locataire respectant le cadre pouvant évoluer vers une solution plus pérenne et celui ne respectant pas ce cadre pouvant faire l’objet d’un autre type de dispositif.

A juste titre, la société AILOJ a fait la démonstration que c’est à tort que le premier juge n’a pas fait application de l’article L353-20 du code de la construction et de l’habitation au profit de l’article L353-2 CCH au contrat de sous-location en cause. En effet, même si le logement n’appartient pas au parc HLM, il constitue un logement privé faisant l’objet d’une convention ANAH très social. Or par renvoi des articles L321-8 et L321-9 à l’article L831-1 du même code, les logements pour lesquels le propriétaire-bailleur a conclu une convention avec l’ANAH-ETAT par laquelle il s’engage sous certaines conditions à le mettre à disposition de locataires à faibles ressources en contrepartie d’une aide financière de l’Etat ou de déductions fiscales, est soumis à l’article L353-20 CCH.

Or, dans le cadre de l’article L353-20 CCH , seules certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989, loi qui ne régit en principe pas les contrats de sous-location suivant son article 8, s’appliquent dans les conditions prévues aux III et VIII de l’article 40. Il en résulte que l’article 10 de la loi de 1989 qui régit le renouvellement du bail par tacite reconduction notamment ne s’applique pas à ces logements.

Ainsi, le locataire d’un logement conventionné, en l’espèce AILOJ, dispose de la faculté de prévoir une sous-location temporaire avec renouvellement exprès du fait de l’exclusion de l’article 10 de la loi de 1989 relatif à la durée du bail et à son renouvellement, le caractère temporaire du contrat de sous-location étant le principe de l’intermédiation locative à visée sociale dans le cadre d’un dispositif d’aide à l’insertion.

A défaut de renouvellement exprès et après bilan social depuis le 1er avril 2018, il n’existe pas dans le cadre de cette sous-location très particulière de droit au maintien dans les lieux. La situation de la sous-locataire est celle d’occupante sans droit ni titre.

Au cas d’espèce, la société AILOJ a, à bon droit, fait une sommation de payer et de quitter les lieux en raison du non-renouvellement du contrat, par voie d’huissier qui a été délivrée en date du 18 février 2020.

En conséquence, la Cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’association AILOJ de sa demande de constatation de l’occupation sans droit ni titre de Madame [U] et l’a déboutée de sa demande d’expulsion.

Statuant à nouveau, la Cour constate qu'[Y] [U] est occupante sans droit ni titre et ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La Cour rappelle que dans sa déclaration d’appel, l’association AILOJ n’a pas dévolu à la Cour le rejet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’examiner ce chef de demande. Le chef de jugement sur les dépens de première instance n’a pas non plus été déféré mais il correspond au souhait de l’appelante qui en demande confirmation, ce qu’il n’y a pas lieu de faire en l’absence d’effet dévolutif sur ce point.

La société AILOJ ayant été reçue en ses demandes, la Cour condamne [Y] [U] aux entiers dépens d’appel.

En revanche, compte tenu de la situation économique de Madame [U], la Cour déboute l’association AILOJ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré sur la constatation de l’occupation sans droit ni titre de Madame [U] et sur la demande d’expulsion.

Statuant à nouveau :

Constate qu'[Y] [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2018 et ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement donné en sous-location par l’association AILOJ au [Adresse 1]) au besoin avec le concours de la force publique à défaut de départ spontané passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt ;

Condamne [Y] [U] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute l’association AILOJ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT