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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00531

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 DECEMBRE 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/04848

APPELANTE :

SARL HOTEL RESTAURANT DU B C

219 Grand Rue Z Mitterand

XXX

représentée et assistée de M^e Hervé-Charles BERNARD-STENTO de la SCP CASTAGNOS – DELACROIX – BERNARD-STENTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e XXX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e TISSOT substituant M^e XXX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 30 Septembre 2015 dont le rabat a été prononcé le 21 Octobre 2015 avec clôture du même jour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 OCTOBRE 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Y MALLET, Président, chargé du rapport et Monsieur Philippe GAILLARD,Président de chambre.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Y MALLET, Président

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Françoise VIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Y MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 10 février 2012, la XXX a donné à bail commercial à la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C un immeuble sur deux étages, situé à Mauguio, 219 grand rue Z Mitterrand, aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce à usage d’hôtel restaurant.

Aux termes du contrat de bail, le bailleur devait assumer avant le 30 août 2012, la rénovation de la toiture et avant le 31 décembre 2012, le ravalement de la façade des locaux, suivant devis annexés à l’acte.

En page 4 du contrat, il est stipulé que le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toute adaptation et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par les dispositions législatives réglementaires ou administratives sans recours contre le bailleur.

La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C expose que malgré les travaux de rénovation de la toiture, elle subissait plusieurs dégâts des eaux dès le mois d’avril 2012 jusqu’au mois de septembre 2012 constatés par actes d’huissier ; que par ailleurs les trappes présentes à l’origine en toiture ont été entièrement bouchées lors des travaux de réfection entrepris par la bailleresse aggravant la situation de l’établissement face au risque incendie.

La sous-commission départementale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public a émis le 20 septembre 2012 un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation, précisant que l’établissement devait subir un audit sur la solidité et sur la mise en conformité au vu de l’arrêté du 26 octobre 2011 relatif aux risques d’incendie dans les établissements recevant du public.

Le conseil de la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C mettait en en demeure la XXX par courrier du 15 octobre 2012 de remédier sans délai aux désordres constatés dans les lieux loués, de lui transmettre une proposition d’indemnisation du coût résultant du sinistre et de confirmer sa participation à la prise en charge d’une expertise par un ingénieur béton.

Le 19 octobre 2012, la XXX répondait que la toiture avait été entièrement refaite pour un montant de 49'000 euros ajoutant que l’entreprise qu’elle avait mandatée était intervenue à plusieurs reprises pour effectuer les réparations nécessaires.

Le 21 novembre 2012, le conseil du bailleur informait la société locataire qu’elle avait mandaté un ingénieur structure afin de remédier à l’affaissement du plancher du bâtiment.

L’expert, Monsieur X, se déplaçait sur les lieux le 30 novembre 2012 et rendait un rapport de visite le 6 décembre 2012 préconisant la réalisation de divers travaux.

le 13 février 2013, le conseil du bailleur indiquait que des travaux de solidification de l’immeuble devaient être réalisés dès le 18 et 19 février 2013 mais qu’en revanche les travaux relatifs au dispositif de désenfumage devaient être installés aux seuls frais du preneur, en application des termes du bail.

Des travaux étaient réalisés par le bailleur le 19 février 2013 et faisaient l’objet d’une vérification par l’ingénieur béton.

Le maire de Mauguio informait le bailleur le 16 juillet 2013 de la levée de l’avis défavorable à la suite de la visite de la sous commission le 17 juin 2013 mais maintenait sa position relativement aux travaux de désenfumage.

Par acte en date du 15 juillet 2013, la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C faisait assigner la XXX à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Montpellier à l’effet de la voir condamner à lui payer la somme de 9 053,72 euros TTC à valoir sur les travaux les plus urgents et 'imputables incontestablement bailleur', tels qu’il résulte des procès-verbaux de la sous-commission départementale de sécurité des 20 septembre et 20 décembre 2012, de la voir

condamner à remédier aux désordres affectant encore les lieux loués notamment ceux liés à l’affaissement de la structure et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir signifiée et à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2013, cette juridiction a :

débouté la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C de ses demandes,

condamné la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C à payer à la XXX la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamné La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C aux dépens,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 22 janvier 2014, la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C a relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées :

* le 19 octobre 2015 par la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C ;

* le 13 octobre 2015 par la XXX.

L’ordonnance de clôture, initialement rendue le 30 septembre 2015, a été rapportée et à nouveau prononcée sur l’audience du 21 octobre 2015 à la demande respective de chacune des parties.

******

' La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C demande à la cour au visa des articles 606, 1134, 1162, 1719, 1721 du code civil, de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les articles 455, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 30 septembre 2015,

Vu le défaut de réponse à conclusions,

— annuler le jugement déféré en application de l’article 455 du code de procédure civile,

Si mieux préfère,

— réformer le jugement entrepris,

en conséquence,

— constater que la XXX était tenue de réaliser des travaux de rénovation de la toiture des locaux, en application des stipulations contractuelles du bail,

— constater que l’obligation d’installer un dispositif de désenfumage incombe au bailleur, conformément aux dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980,

— constater que la XXX a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi les travaux stipulés au bail, conformément aux règles de l’art et à la réglementation applicable à la date des travaux,

— constater que la XXX a manqué à son obligation de délivrance conforme, en ne délivrant pas au preneur des locaux en état de servir à leur usage contractuel,

— constater que la XXX a manqué à son obligation de sécurité en ne délivrant pas aux preneur des locaux conformes à la réglementation relative à la sécurité des établissements recevant du public,

— constater la persistance des désordres relatifs à l’affaissement de la structure de l’immeuble, confirmés suivant rapport de diagnostic établi en date du 15 septembre 2014,

— constater l’aggravation des désordres du fait de l’exécution défectueuse des travaux de réfection de la toiture par la bailleresse, confirmée suivant l’attestation de l’expert en date du 25 septembre 2015,

— condamner la XXX à lui payer la somme de 9 053,72 euros TTC à valoir sur les travaux les plus urgents et imputables incontestablement au bailleur tels qu’il résulte des procès-verbaux de la sous-commission départementale de sécurité du 20 septembre et du 20 décembre 2012,

— condamner la XXX à réparer les désordres affectant encore les lieux loués notamment ceux liés à l’affaissement de la structure et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision intervenir signifier,

— condamner la XXX à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance quitte à parfaire sur les dégâts non pris en charge par l’assurance,

— condamner la XXX à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts au regard de ses man’uvres et de sa mauvaise foi patente,

— condamner la XXX au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expert A d’un montant de 1440 € TTC , avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

' La XXX demande à la cour au visa des articles 606, 1134, 1719 et suivants du code civil, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

SUR CE :

Sur l’annulation du jugement :

La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C sollicite l’annulation du jugement déféré, en application de l’article 455 du code de procédure civile, en ce qu’il n’aurait pas tenu compte de sa note en délibéré communiquée avec son accord notamment quant à la mauvaise foi patente du bailleur et à ses manoeuvres dilatoires alors qu’il n’aurait pas répondu au moyen tiré de l’impossibilité pour ce dernier de s’exonérer de son obligation d’exécuter de bonne foi les travaux conformément aux stipulations du bail et de la réglementation préexistante ; il n’aurait enfin pas tenu compte de son argumentation liée à l’affaissement de la structure.

Outre qu’il n’est pas allégué ni établi que la note en délibéré dont s’agit ait été demandée par le président de la juridiction saisi en première instance conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, force est de constater que les premiers juge ont répondu au moyen tiré de l’impossibilité pour le bailleur de s’exonérer de son obligation d’exécuter des travaux conformément à la réglementation en vigueur pour avoir rappelé que les travaux de mise aux normes ne concernaient pas la structure de l’immeuble et ne sont pas imputables au bailleur en l’état de la stipulation contraire insérée au contrat de bail .

De même, ce jugement a statué sur la demande au titre de l’affaissement de l’immeuble contenue de façon imprécise dans celle relative aux 'désordres affectant encore les lieux loués', ayant relevé que la locataire ne produisait aucune pièce à ce titre alors que la bailleresse versait un rapport d’un ingénieur conseil concluant à l’absence de danger structurel ; enfin, le tribunal saisi n’avait pas à répondre précisément à l’argument de mauvaise foi ou aux manoeuvres qualifiées de dilatoires de la bailleresse que le rejet des demandes de la locataire rendait inutile.

Dès lors, le jugement déféré n’encourt aucune annulation pour défaut de motifs et la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande en paiement des travaux de désenfumage :

La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C soutient que l’obligation d’installer un dispositif de désenfumage dans les lieux loués par la XXX incombe à cette bailleresse, conformément aux dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980 et que faute de les avoir fait réaliser lors de la réfection de la toiture en début de bail, celle-ci a d’une part, manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi les dits travaux stipulés au bail conformément aux règles de l’art et à la réglementation applicable à leur date, d’autre part, manqué à son obligation de délivrance conforme à leur usage contractuel et enfin à son obligation de sécurité, s’agissant de locaux destinés à recevoir du public.

Il est constant qu’aux termes du contrat de bail, le bailleur devait assumer avant le 30 août 2012, la rénovation de la toiture et avant le 31 décembre 2012, le ravalement de la façade des locaux, suivant devis annexés à l’acte.

En page 4 du contrat de bail et au chapitre 'Entretien', il est stipulé que le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par les dispositions législatives réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur.

Il sera ainsi rappelé que les parties peuvent insérer au contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil ; dès lors la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C ne saurait éluder l’application de la clause sus-évoquée au motif implicite qu’elle déchargerait illicitement le bailleur de son obligation de délivrance conforme des lieux loués et de son obligation de sécurité.

Par ailleurs, les devis annexés au contrat de bail et en particulier celui relatif aux travaux de toiture, ne stipulent pas la création de la trappe de désenfumage, dont l’exécution imposée réglementairement, est réclamée par la société locataire à la charge de la société bailleresse ; il ne saurait ainsi être reproché à cette dernière de ne pas avoir régulièrement exécuté les travaux en toiture conformément aux stipulations contractuelles, faute de création des trappes de désenfumage alors que par ailleurs, l’existence antérieure de ces trappes n’est pas établie et est formellement contestée par l’artisan ayant réalisé les travaux suivant attestation produite aux débats.

Enfin, ainsi que l’a constaté à juste titre le premier juge, les travaux d’installation d’un désenfumage dans les locaux loués n’affectent pas la structure du bâtiment et ne constituent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil qui dispose limitativement que les travaux de cette nature sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

En conséquence, en l’état de la disposition contractuelle expresse susvisée mettant à la charge de la locataire les travaux d’aménagement nécessaires au regard des normes de sécurité imposées réglementairement, la réalisation des trappes de désenfumage destinées à assurer le risque incendie dans les locaux loués incombe contractuellement à la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C et le jugement déféré qui a débouté cette société de la demande formée à ce titre, sera confirmé.

Sur les autres travaux :

La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C sollicite par ailleurs dans le dispositif de ses dernières écritures, la condamnation de la XXX à réparer des désordres affectant encore les lieux loués notamment ceux liés à l’affaissement de la structure.

Il sera d’une part observé que sauf ces derniers désordres, une imprécision subsiste quant à la nature exacte des autres désordres allégués alors que la cour n’est tenue de statuer que sur les seules prétentions énoncées par les parties au dispositif de leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile ; il en est de même de la nature exacte et de l’ampleur de l’ensemble des travaux de remise en état qui ne sont ni listés ni décrits, ni chiffrés.

S’agissant des travaux de renfort de la structure de l’immeuble destinés à remédier à son affaissement, il est constant que conformément à la demande de la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public dans sa décision du 20 septembre 2012, la bailleresse a fait réaliser un étude en ce sens le 30 novembre 2012 par un ingénieur conseil, Y

X, lequel établissait un rapport de visite le 6 décembre 2012 préconisant la réalisation de divers travaux.

Il n’est pas discuté que ces travaux ont été exécuté par la XXX en février 2013 et dans une attestation du 1^er mars 2013, l’expert conseil confirmait que les renforts ainsi préconisés par lui ont été correctement réalisés et que l’immeuble ne présente plus de danger structurel.

La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C maintient que malgré ces travaux, les désordres persistent notamment un affaissement de la structure dans certaines parties de l’immeuble et produit à ce titre un document intitulé 'Diagnostic Solidité Structure’ établi le 9 octobre 2014 par Z A, ingénieur conseil.

Or, la cour observe tout d’abord que le maintien de l’avis défavorable de la commission départementale de sécurité, dans son procès verbal du 4 juillet 2013, est motivé dans l’analyse du risque, par l’absence de trappe de désenfumage, les autres travaux préconisés étant notés comme réalisés ; cette situation a été confirmée par le comité de suivi des ERP sous l’égide du Préfet de l’Hérault dans sa séance du 9 septembre 2015 qui n’a évoqué l’éventualité de fermeture de l’établissement qu’en cas d’absence d’installation de désenfumage des escaliers de secours.

Par ailleurs et alors que la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C s’est abstenue de solliciter une mesure d’expertise judiciaire contradictoire, le diagnostic de Z A, s’il fait état d’affaissement au niveau des portes et de déformation du sol, ne préconise qu’une mesure d’observation et de surveillance régulière et en cas d’aggravation, la réalisation d’investigations poussées, non réalisées par lui, l’amenant à préciser qu’à défaut de connaître l’origine précise des mouvements qu’il expose avoir constatés, il ne peut se prononcer sur la solidité des ouvrages en place.

Ce seul document est dès lors insuffisant pour confirmer le risque avéré d’affaissement de l’immeuble et les mesures idoines pour y remédier.

Les demandes imprécises et injustifiés formées par l’appelante au titre de ces désordres seront rejetées et le jugement déféré, confirmé de même sur ce chef.

Sur la demande indemnitaire :

La SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C sollicite indemnisation de son préjudice de jouissance lié à la fermeture de certaines chambres de l’hôtel en raison des dégâts des eaux récurrents provenant de la toiture défectueuse, outre le fait que des clients auraient quitté l’hôtel sans régler.

Si cette appelante justifie de l’existence de dégâts des eaux survenus à plusieurs reprises dans l’immeuble loué, constatés par actes d’huissier en 2012 et 2015, force est de constater qu’elle s’abstient toujours en cause d’appel de produire le moindre élément établissant la réalité de la fermeture de certaines chambres, le départ de clients et en conséquence, la réalité de la perte d’exploitation alléguée.

Le jugement déféré sera de même confirmé en ce qu’il a débouté sur ce motif la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes :

la SARL HÔTEL RESTAURANT DU B C succombant, elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour 'manoeuvre et mauvaise foi’ de la XXX.

Eu égard au montant déjà alloué en première instance à la XXX au titre de ses frais irrépétibles, la cour complétera cette indemnité en cause d’appel par l’allocation d’une somme de 2 000 euros.

La demande de la SARL HOTEL RESTAURANT DU B C sur le même fondement sera en voie de rejet.

La SARL HOTEL RESTAURANT DU B C supportera les dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement déféré,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute la SARL HOTEL RESTAURANT DU B C de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL HOTEL RESTAURANT DU B C à payer à la XXX la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SARL HOTEL RESTAURANT DU B C aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître

XXX, SCP DEPLAIX CHAZOT, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

FV/MR