Cour d'appel de Nîmes, 26 mai 2016, n° 14/03495

TGI Alès 23 avril 2014

CA Nîmes
Infirmation 26 mai 2016

Arguments

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Accepté
Garantie des vices cachés
La cour a jugé que les désordres constatés relèvent de la garantie des vices cachés, permettant ainsi la résolution de la vente.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a confirmé le montant de l'indemnité pour préjudice de jouissance, tenant compte de la durée des nuisances.
Accepté
Frais de relogement
La cour a jugé que les frais de relogement étaient justifiés et a ordonné leur remboursement.
Accepté
Charges de copropriété
La cour a reconnu le droit au remboursement des charges de copropriété.
Accepté
Préjudice de santé
La cour a jugé que la SCI devait indemniser le préjudice de santé subi par l'acheteuse.
Accepté
Frais divers
La cour a reconnu le droit au remboursement des frais divers, dans la limite des périodes concernées.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 26 mai 2016, n° 14/03495
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	14/03495
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Alès, 23 avril 2014, N° 12/01074

Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara Silvia GEELHAARMarc-Antoine IMBERNON
Cabinet(s) :	SCP COULOMB - DIVISIA - CHIARINIS.C.P MASSALS2GAVOCATSSCP CHARRIER - DE LAFORCADE - FURETSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE CHARRIER - DE LAFORCADE - FURET
Parties :	SCI LES SENIORALES DES CEVENNES

Texte intégral

ARRÊT N°

R.G. : 14/03495

ACA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

23 avril 2014

RG:12/01074

XXX

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e Chambre section A

ARRÊT DU 26 MAI 2016

APPELANTE :

XXX prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e IMBERNON de la SCP PATRICK CHARRIER- DAMIEN DE LAFORCADE-MANUEL FURET, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE :

Madame C D veuve Y

née le XXX à XXX

XXX

Représentée par M^e Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Janvier 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Janvier 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2016, délibéré prorogé

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 26 Mai 2016, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige :

Par acte reçu le 27 octobre 2009 par M^e Philippe Hegner, notaire à Dijon, la SCI les Seniorales des Cévennes, a vendu à M. K Y et à son épouse M^me C D, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, le lot n°28 correspondant à un appartement, le lot n°90 à usage de parking extérieur et le lot n° 132 à usage de garage, dans un ensemble immobilier situé à Saint Privat-des-Vieux (Gard), soumis au statut de la copropriété, au prix de 258 000€.

L’acte de vente précisait que le bâtiment dont dépendaient les biens objet de la vente, avait atteint le stade achèvement des travaux.

M. et M^me Y ont pu s’installer dans l’appartement le 2 novembre 2009.

Au début de l’année 2011, M. et M^me Y ont dénoncé l’existence d’odeurs nauséabondes et de nuisances sonores dans la cuisine de leur appartement.

Une déclaration de sinistre a été adressée le 31 mars 2011 par le syndic de la copropriété à la Mutuelle des Architectes Français, assureur dommages-ouvrage.

Le Cabinet CLE a été mandaté pour le compte commun des assureurs dommages-ouvrage et responsabilité civile décennale.

Le caractère décennal du dommage a été reconnu par la Mutuelle des Architectes Français à la suite du rapport établi le 17 novembre 2011 par la société d’expertises CLE qui a conclu à l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées en contrepente provoquant des remontées d’odeurs et des bruits perturbant l’habitation des appartements 27 et 28.

Les travaux préconisés et qui ont consisté à créer un nouveau conduit d’évacuation sous le dallage de l’appartement n°26 jouxtant l’appartement n°28 ont été évalués à la somme TTC de 18 723,15 € et ont été effectués au cours des mois de février et de mars 2012.

Ces travaux n’ont cependant pas mis fin aux odeurs pestilentielles dont se plaignait M^me Y, devenue seule propriétaire des biens acquis, à la suite du décès de son époux, le 27 juin 2011.

Par acte du 11 septembre 2012, M^me C Y a fait assigner la SCI les Seniorales des Cévennes devant le tribunal de grande instance d’Alès en demandant la résolution de la vente, la restitution du prix et le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés au visa des articles 1601-1, 1601-3 et 1641 du code civil.

Par jugement du 23 avril 2014, le tribunal de grande instance d’Alès :

— a déclaré recevable l’action en résolution formée par M^me C D veuve Y,

— a ordonné la résolution, sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil, de l’acte de vente passé devant M^e Philippe Hegner, notaire à Dijon, le 27 octobre 2009, entre M. K Y et son épouse, M^me C D, et la SCI les Seniorales des Cévennes, portant sur les lots n°28, n°90 et n°132 dépendant de l’immeuble sis à Saint Privat-des-Vieux (Gard), XXX, cadastré section CK n°177 lieu-dit ' Le Plô’ (terre) pour 2 ha 34 a 84 ca,

— a enjoint la SCI les Seniorales des Cévennes de payer à M^me C D veuve Y :

*la somme de 258 00 € au titre de la restitution du prix, augmentée des frais de la vente,

*la somme de 6000 € au titre de son préjudice de jouissance,

* la somme de 700 € par mois, à compter du mois de juillet 2012 jusqu’au jour de la restitution du prix de vente, augmenté des frais de vente, au titre des frais de relogement,

* la somme de 702 € au titre des charges de copropriété,

— a débouté M^me C D veuve Y du surplus de ses demandes indemnitaires,

— a ordonné à M^me C D veuve Y de restituer à la SCI les Seniorales des Cévennes, les biens immobiliers vendus, après restitution du prix de vente augmenté des frais de vente par la SCI les Seniorales des Cévennes,

— a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à M^me C D veuve Y la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à publication de la décision,

— a débouté pour le surplus les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes aux dépens.

Le 9 juillet 2014, la SCI les Seniorales des Cévennes a fait appel de ce jugement.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 11 janvier 2016, la SCI les Seniorales des Cévennes, demande à la cour d’appel, au visa des articles 1641,1646-1 et 1648 du code civil, de l’article L242-1 du code des assurances, de l’article 564 du code de procédure civile,

— à titre principal de réformer le jugement du 23 avril 2014 dans l’ensemble de son dispositif, de rejeter les demandes formées par M^me Y, sur la garantie des vices cachés, comme étant prescrites, avec pour conséquence de droit d’ordonner la restitution à la SCI les Seniorales des Cévennes des sommes consignées sur compte séquestre du Bâtonnier de l’ordre des avocats de la ville d’Alès, selon ordonnance rendue par le premier président de la cour d’appel de Nîmes le 29 août 2014, en toute hypothèse et si la cour d’appel jugeait l’action de M^me Y non prescrite, de confirmer que la vente entre la SCI les Seniorales des Cévennes et M^me Y est soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, de dire et juger qu’il ne peut y avoir lieu à résolution de la vente, de constater que l’assureur dommages-ouvrage a accordé sa garantie et payé en 2012, des travaux de reprise qui se sont révélés inefficaces, puis dans le cadre d’une seconde expertise dommages-ouvrage, a préfinancé au mois de janvier 2014 des travaux ayant résolu définitivement le problème d’odeur, de dire et juger que seul l’assureur dommages-ouvrage était tenu de répondre de l’inefficacité des premiers travaux qu’il a réglés, ce qu’il a fait en prenant en charge une seconde campagne de travaux efficaces au mois de janvier 2014, de dire et juger qu’au jour du jugement contesté, le bien appartenant à M^me Y n’était plus affecté du vice, objet de la demande en résolution, en conséquence, de réformer le jugement dont appel dans l’ensemble de son dispositif, de rejeter la demande de résolution de vente formée par M^me Y,

— à titre subsidiaire, au visa de l’article 1646 du code civil, si la cour d’appel confirmait le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente, de dire et juger qu’en condamnant la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à M^me Y d’autres sommes que celles relatives à la restitution du prix de l’immeuble et des frais occasionnés par la vente, le tribunal a entaché son jugement d’une erreur de droit, en conséquence, de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé à l’encontre de la SCI les Seniorales des Cévennes, des condamnations autres que celles relatives à la restitution du prix de vente et des frais occasionnés par celle-ci, de débouter M^me Y de ses nouvelles demandes de condamnation formées pour la première fois en cause d’appel, de débouter M^me Y de toutes les demandes formées contre la SCI les Seniorales des Cévennes autres que celles tenant à la restitution du prix de la vente et des frais que celle-ci a occasionnés,

— en toute hypothèse, de condamner M^me Y à payer à la SCI les Seniorales des Cévennes la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris ceux de première instance, ainsi que les sommes correspondant à l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007.

M^me C D veuve Y a conclu le 13 janvier 2016, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, au rejet des demandes tant principales que subsidiaires formées en appel par la SCI les Seniorales des Cévennes, à la confirmation de la décision dont appel en ce qu’elle a ordonné la résolution de la vente, soit sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, soit sur le fondement de l’article 1646-1 du même code, à la confirmation de la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes à payer la somme de 258 000 € en restitution de prix et la somme de 6000 € au titre du préjudice de jouissance partielle, la somme de 700 € par mois à compter du mois de juillet 2012 et jusqu’au jour de la restitution du prix de vente au titre des frais de relogement, la somme de 702 € au titre des frais de copropriété, à l’infirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation à réparation des préjudices corporel et moral, à la condamnation de la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à ce titre la somme de 5000 €, à la condamnation de la SCI les Seniorales des Cévennes à payer la somme de 840 € au titre des frais divers de gestion et de déplacement de l’appartement depuis son déménagement jusqu’à la remise des clés le 5 décembre 2014 et la restitution du montant de la taxe foncière qu’elle a dû acquitter pour 2014 à hauteur de 748 €,

— en toute hypothèse, à la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, à la condamnation de la SCI les Seniorales des Cévennes au paiement d’une somme de 2500 € sur le fondement du même article en cause d’appel, à la condamnation de la SCI les Seniorales des Cévennes aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leurs moyens.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 9 juillet 2015 avec effet différé au 14 janvier 2016.

Exposé des motifs :

En application de l’article 1646-1 du code civil, la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, dans la vente d’un immeuble à construire et notamment dans la vente en l’état futur d’achèvement.

Bien que M. et M^me Y aient acquis leurs lots de copropriété alors que le bâtiment dont dépendaient ces lots, ait atteint le stade 'achèvement des travaux', il n’en demeure pas moins que l’opération immobilière réalisée à Saint Privas-des-Vieux par la SCI les Seniorales des Cévennes, s’inscrivait dans le cadre de la législation d’ordre public de la vente en l’état futur d’achèvement.

M^me C Y n’est donc pas fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés pour des vices de construction relevant de la garantie décennale, sans qu’il soit même nécessaire de se prononcer sur la prescription d’une action mise en oeuvre sur le fondement de l’article 1648 du code civil.

Les demandes de M^me C Y relèvent des dispositions de l’article 1646-1 du code civil qui renvoient aux articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, articles repris dans le code de la construction et de l’habitation à l’article L261-6 et aux articles L111-13 à L111-16 du même code.

L’article 1646-1 du code civil précise qu’il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages de nature décennale et à assumer la garantie de bon fonctionnement prévue par l’article 1792-3 du code civil.

C’est cependant à juste titre que la SCI les Seniorales des Cévennes fait valoir que la Mutuelle des Architectes Français, assureur dommages-ouvrage a accordé sa garantie et qu’il lui appartenait de financer des travaux de reprise efficaces, ce qu’elle n’a pas omis de faire dès lors que les travaux effectués au mois de février et de mars 2012 n’ont pas donné satisfaction, qu’il ne peut être reproché à la SCI les Seniorales des Cévennes de ne pas avoir pris en charge les travaux alors que les désordres dénoncés par M^me Y, ont fait l’objet d’expertises ordonnées par l’assureur dommages-ouvrage, auquel une déclaration de sinistre avait été régulièrement adressée par le syndic puisque les canalisations d’évacuation des eaux usées sont des parties communes.

Il ne peut en effet être fait grief à la SCI les Seniorales des Cévennes de s’être abstenue de remédier à un désordre puisque dans le processus de l’assurance dommages-ouvrage, l’assureur dommages-ouvrage se substitue au constructeur pour assurer une prise en charge rapide des désordres présentant les caractéristiques d’un désordre de nature décennale.

La SCI les Seniorales des Cévennes ne pouvait avoir aucune influence sur le mode opératoire des travaux de reprise préconisés et elle ne pouvait se substituer à l’assureur dommages-ouvrage.

La déclaration de sinistre faite par le syndic de la copropriété le 31 mars 2011 a donné lieu à un rapport préliminaire du 20 mai 2011 et à un rapport définitif du 12 décembre 2011 du cabinet d’expertises mandaté par l’assureur dommages-ouvrage.

Les travaux de reprise qui ont été effectués aux mois de février et mars 2012 et pris en charge par la Mutuelle des Architectes Français, assureur dommages-ouvrage, auraient dû remédier aux désordres dénoncés, ce qui n’a pas été le cas.

Devant l’absence de résultat des travaux entrepris, M^me Y indique avoir été dans l’obligation de déménager à partir du mois de juillet 2012 et avoir dû assumer un loyer de 700€ par mois.

Le jugement dont appel doit cependant être infirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, puisque la cause des désordres a disparu à la suite des travaux effectués au mois de janvier 2014, par le raccordement du réseau d’évacuation des eaux usées des villas 27 et 28 au collecteur principal.

Les sommes consignées par la SCI les Seniorales des Cévennes sur compte séquestre de M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats d’Alès devront être restituées à la SCI les Seniorales des Cévennes.

En revanche, les préjudices immatériels subis par M^me C Y et causés par le désordre de nature décennale diagnostiqué par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage doivent être pris en charge par la SCI les Seniorales des Cévennes qui est tenue des garanties légales prévues par l’article 1792 du code civil.

C’est à juste titre que le premier juge a fixé à la somme de 6000 € le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance supporté par M^me C Y entre le mois de mars 2011 et le mois de juillet 2012, date à laquelle M^me C Y a préféré déménager pour échapper aux odeurs pestilentielles qui sont évoquées par les attestations qu’elle produit aux débats et par le procès-verbal de constat d’huissier établi à sa demande le 13 avril 2012 par M^e Lecante-Garnier, huissier de justice à Alès

M^me C Y est aussi en droit d’obtenir le remboursement des frais de relogement qu’elle a engagés à partir du mois de juillet 2012 sur une base mensuelle de 700 €, cette somme étant due non pas jusqu’à la restitution du prix par la SCI les Seniorales des Cévennes mais jusqu’à l’exécution de travaux de reprise satisfaisants, soit jusqu’au mois de février 2014, ce qui correspond à la somme de 13 300 €, à laquelle s’ajoutera la somme de 702 € au titre des charges de copropriété dont elle s’est acquittée sans contrepartie.

M^me C Y fait aussi état d’une dégradation de son état de santé.

L’attestation de M^me G H mentionnant à la date du 17 avril 2012 des odeurs putrides perturbant la santé de M^me C Y est corroborée par le certificat établi le 13 avril 2012 par le D^r I J qui a constaté une irritation endonarinaire bilatérale et une sensibilité pharingée à mettre en relation avec les odeurs que subissait M^me C Y et que confirment les attestations de M. E F et de M^me X Mezger mais aussi le procès-verbal de constat du 13 avril 2012.

L’indemnisation du préjudice de santé subi par M^me C Y entre le mois de mars 2011 et le mois de juillet 2012, doit être prise en charge par la SCI les Seniorales des Cévennes, à hauteur de la somme de 3000 €.

En cause d’appel, M^me C Y présente une demande de remboursement de 840 € au titre des frais divers de gestion, de déplacement de la date de son déménagement jusqu’à la remise de ses clefs le 5 décembre 2014, ainsi que le paiement de la taxe foncière pour 2014 à hauteur de la somme de 748 €.

Si ces demandes ne tombent pas sous la qualification de demandes nouvelles prohibées par l’article 564 du code de procédure civile car elles sont le complément des demandes initialement présentées, elles ne peuvent être prises en considération pour la période postérieure au mois de janvier 2014, date à laquelle des travaux efficaces ont été réalisés.

Sous cette réserve, M^me C Y doit être remboursée des frais de déplacement qu’elle a dû effectuer au mois de septembre 2013 pour un montant de 361,50 €.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à M^me C Y, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande fondée sur les dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007 est sans objet.

Les entiers dépens de première instance et d’appel seront supportés par la SCI les Seniorales des Cévennes.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 23 avril 2014 par le tribunal de grande instance d’Alès :

— en ce qu’il a fixé à 6000 € le montant de l’indemnité due par la SCI les Seniorales des Cévennes à M^me C Y au titre de son préjudice de jouissance,

— en ce qu’il a fixé à 700 € par mois les frais de relogement de M^me C Y, à rembourser par la SCI les Seniorales des Cévennes,

— en ce qu’il a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes à rembourser à M^me C Y, la somme de 702 € au titre des charges de copropriété.

— en ce qu’il a condamné la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à M^me C Y, la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Réforme pour le surplus le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à résolution de la vente en l’état futur d’achèvement reçue le 27 octobre 2009 par M^e Philippe Hegner, notaire à Dijon.

Dit que la somme consignée par la SCI les Seniorales des Cévennes sur un compte séquestre de M.le Bâtonnier de l’ordre des avocats de la ville d’Alès, lui sera restituée.

Condamne la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à M^me A Y, la somme de 3000 € au titre de la dégradation de son état de santé entre le mois de mars 2011 et le mois de juillet 2012.

Condamne la SCI les Seniorales des Cévennes à payer à M^me C Y, la somme de 13 300 € en remboursement de ses frais de relogement entre le mois de juillet 2012 et le mois de février 2014.

Condamne la SCI les Seniorales des Cévennes à rembourser à M^me C Y, la somme de 361,50 € au titre des frais de déplacement qu’elle a dû supporter entre le mois de juillet 2012 et le mois de février 2014.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties, en cause d’appel.

Déclare sans objet la demande formée sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007.

Condamne la SCI les Seniorales des Cévennes au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,