RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02638 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IQYI

AL

JUGE DE L’EXECUTION D’AVIGNON

07 juillet 2022 RG :19/02822

Syndic. de copro. [Adresse 4]

C/

[D]

[T]

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS

Grosse délivrée

le

à Selarl Lexavoue

Selalr Rochelemagne…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution d’Avignon en date du 07 Juillet 2022, N°19/02822

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. André LIEGEON, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

M. André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Décembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA BELVIAL’HORLOGE, immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n°349 759 647 représentée par sonreprésentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame [V] [D] épouse [T]

assignée à étude d’huissier 06 septembre 2022

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 11] (TURQUIE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [Y] [T]

assigné à étude d’huissier le 06 septembre 2022

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 11] (TURQUIE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, en suite d’une opération de fusion-absorption, Société Anonyme au capital de 124.821.703 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le N°B 379 502 644, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne-Isabelle GREGORI de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

MONSIEUR LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS SUD – VAUCLUSE Venant aux droits du COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 8]

assigné à personne bailitée le 05 septembre 2022

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Novembre 2022

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un commandement de payer délivré le 29 juillet 2019 et publié le 23 août 2019 au service de la publicité foncière d'[Localité 8], 1er bureau, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a engagé à l’encontre de Mme [V] [D] épouse [T] et M. [Y] [T] une procédure de saisie immobilière portant sur le bien ainsi désigné :

Sur la commune d'[Localité 8] (84) : [Adresse 4], dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé « [Adresse 4] » cadastré section IW n°[Cadastre 10], pour une contenance de 11 ares et 50 centiares,

— le lot n°15 : un appartement de type F5 situé au 3 ème étage du bâtiment, et les 62/1000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— le lot n°31 : un cellier au rez-de-chaussée du bâtiment, et les 1/1000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Par jugement du 15 octobre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en matière de saisie immobilière, a notamment fixé la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 100.982,97 EUR, puis a autorisé Mme [V] [D] épouse [T] et M. [Y] [T] à procéder à la vente amiable de leur bien au prix plancher de 95.000 EUR net vendeur.

Par jugement du 18 février 2021, il a constaté que la vente amiable n’était pas intervenue aux conditions et dans les délais fixés, et a ordonné la vente forcée du bien à l’audience du 20 mai 2021.

Par jugement du 20 mai 2021 rectifié par jugement du 10 juin 2021, le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière a constaté la carence d’enchères et déclaré comme adjudicataire le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, créancier poursuivant, moyennant la somme de 52.000 EUR et aux clauses et conditions du cahier des conditions de la vente.

L’avis de mutation et la notification de cette vente ont été donnés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont s’agit par LRAR du 14 juin 2021, réceptionnée le 16 juin 2021.

Par acte d’huissier du 28 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a fait opposition à toute libération des fonds en indiquant que les débiteurs lui étaient redevables d’une somme de 22.474,10 EUR au titre de diverses charges.

Il a été procédé aux formalités de publicité et en date du 21 décembre 2021, un projet de distribution a été établi et notifié aux créanciers inscrits, aux débiteurs saisis et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a contesté ce projet, et le 14 janvier 2022, un procès-verbal de difficultés a été dressé.

Par jugement du 7 juillet 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’AVIGNON a statué comme suit :

« DECLARE irrégulière l’opposition du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] formée le 23 décembre 2021,

DISTRIBUE le prix de vente de l’immeuble vendu au prix principal de 52.000 EUR comme suit :

Frais de poursuite au profit de Me [X] membre de la SELARL ROCHELEMAGNE [X] HUC-BEAUCHAMPS en application des Articles R. 331-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et A. 444-192 et A. 663-28 du code de commerce,

— Réquisition sur l’immeuble : 11,54 EUR HT soit 13,85 EUR TTC,

— Notification de la demande de déclaration actualisée des créances en application de l’article R. 332-2 du code des procédures civiles d’exécution (prestation 33 du tableau 6 de l’annexe 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice : 15,38 EUR HT, soit 18,46 EUR TTC,

— Notification de la demande de déclaration actualisée des créances en application de l’article R. 332-2 du code des procédures civiles d’exécution (prestation 33 du tableau 6 de l’annexe 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) à M. le comptable du service des impôts des particuliers d'[Localité 8] pour ses créances déclarées : 15,38 EUR HT, soit 18,46 EUR TTC,

— Notification de la demande de déclaration actualisée des créances en application de l’article R. 332-2 du code des procédures civiles d’exécution (prestation-33 du tableau 6 de l’annexe 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) à M. le comptable du service des impôts des particuliers d'[Localité 8] relative à son inscription d’hypothèque du 22/10/2020 volume 2020 V N°3476 ; créance non déclarée : 15,38 EUR HT, soit 18,46 EUR TTC,

— Notification du projet de distribution du prix aux créanciers inscrits et déclarants et aux débiteurs saisis en application des articles R. 332-4 et R. 332-5 du code des procédures civiles d’exécution (prestation 34 du tableau 6 de l’article 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) 15,38 EUR HT, soit 18,46 EUR TTC,

— Signification du projet de distribution du prix par huissier à M. le comptable du service des impôts des particuliers d'[Localité 8] relative à son inscription d’hypothèque du 22/10/2020 volume 2020 V N° 3476 ; créance non déclarée (prestation 34 du tableau 6 de l’annexe 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) : 15,38 EUR HT, soit 18,46 EUR TTC,

— Signification du projet de distribution du prix par LRAR au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE en application des articles R. 332-4 et R. 332-5 du code des procédures civiles d’exécution (prestation 34 du tableau 6 de l’annexe 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) : 15,38 EUR HT, soit 18,46 EUR TTC,

— Réquisition auprès du service de la publicité foncière aux fins de radiation du commandement de payer valant saisie et actes de procédure subséquents (prestation 36 du tableau 6 de l’annexe 4-7 article A. 444-193 du code de commerce) : 3,85 EUR HT, soit 4,62 EUR TTC,

— Débours : réquisition d’état sur l’immeuble, réquisition de radiation d’inscription, frais d’huissier (estimation) : 350 EUR,

— Frais de radiation du commandement de payer valant saisie (évaluation) : 50EUR

TOTAL TTC : 2.729,99 EUR

Reste en distribution 49.270,01 EUR

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE au titre de son inscription de privilège de prêteurs de deniers enregistrée et publiée auprès du 1er Bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 19/10/2006 volume 8404P01 2006 V N°4096 au domicile élu par lui en l’étude de Me [H] Notaire à [Localité 13] et de son inscription de privilège de prêteurs de deniers et d’hypothèque conventionnelle enregistrée et publiée auprès du 1er Bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 19/10/2006 volume 8404P01 2006 V N°4097 toujours au domicile élu par lui en l’étude de Me [H] créancier poursuivant pour son actualisation de créance du 23/11/2021 pour la somme de 103.976,35 EUR,

Absorbe le solde par compensation avec le prix d’adjudication en sa double qualité de créancier poursuivant et adjudicataire sur carence d’enchères,

Reste en distribution 0 EUR,

Les dépens seront employés en frais privilégiés de distribution. »

Suivant une déclaration du 22 juillet 2022 enregistrée au greffe le 2 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] reçues par RPVA le 1er septembre 2022 et régulièrement signifiées aux parties défaillantes le 6 septembre 2022, il est demandé à la cour de :

— accueillir l’appel du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

— le déclarer recevable et bien fondé,

— en conséquence, réformer purement et simplement le jugement entrepris, des chefs soumis à la cour et statuant à nouveau,

— vu l’article R. 332-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— vu les articles 2374 et 2378 du code civil,

— accueillir l’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pour la somme de 22.474,10 EUR en principal dans le cadre des opérations de distribution du prix d’adjudication,

— vu le projet de distribution de prix d’immeuble du 21 décembre 2021, notifié le même jour, présenté par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— accueillir la contestation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la dire recevable et bien fondée,

— juger qu’en application des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] doit être réglée à hauteur de 19.494,35 EUR (5.864,54 EUR charges et travaux superprivilégiés + 13.629,81 EUR charges et travaux privilégiés) au titre du second rang, après les frais de poursuite de Maître [X] s’élevant à 2.729,99 EUR, puisque reste en distribution 49.270,01 EUR, sur lesquels 19.494,35 EUR viennent en rang privilégié par rapport à l’inscription de privilège de prêteur de deniers du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, qui absorbera le reste de la somme en distribution soit 49.270,01 EUR – 19.494,35 EUR = 29.775,66 EUR,

— en conséquence, amender le projet de distribution présenté par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, et ordonner la distribution des 52.000 EUR de la manière suivante :

— en premier rang : 2.729,99 EUR au titre des frais de distribution de Maître [X],

— en deuxième rang : 19.494,35 EUR au titre des créances superprivilégiées et privilégiées du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

— en troisième rang : 29.775,66 EUR au titre de la créance privilégiée du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, outre appels incidents,

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une somme de 5.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures reçues par RPVA le 13 septembre 2022 et signifiées aux parties défaillantes le 16 septembre 2022, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE demande à la cour de :

— vu l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié selon décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété et l’article 2374 du code civil,

— vu la jurisprudence,

— vu la demande d’actualisation de créance régularisée le 23 novembre 2021 vis à vis des créanciers inscrits et déclarants et par huissier de justice le 3 décembre 2021 vis-à-vis du créancier inscrit et non déclarant,

— vu l’actualisation de créance du 23 novembre 2021 du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE,

— vu l’actualisation de créance du 25 novembre 2021 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice,

— vu le projet de distribution de prix du 21 décembre 2021, notifié à même date par RPVA au conseil du comptable du service des impôts des particuliers d'[Localité 8] et au conseil des débiteurs saisis, par LRAR du 21 décembre 2021 réceptionnée le 22 décembre 2021 à la SARL CITYA L’HORLOGE, syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

— vu les conclusions de contestation du projet de distribution de prix de Maître Vincent PUECH, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE, notifiées par RPVA le 23 décembre 2021,

— vu l’absence de contestation par les débiteurs saisis comme par le créancier inscrit et déclarant du projet de distribution du prix dans les délais légaux,

— vu la convocation par le créancier poursuivant de l’ensemble des parties aux fins d’établissement de PV d’accord sur la distribution, par RPVA le 30 décembre 2021,

— vu le PV de difficultés du 14 janvier 2022,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement de distribution judiciaire du 7 juillet 2022,

— préciser dans l’arrêt à intervenir que l’opposition formée par la SARL CITYA L’HORLOGE pour le compte du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne répond pas aux exigences de formalisme de mise en 'uvre spécifique du privilège immobilier spécial édicté par les dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié selon décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété, ni aux exigences édictées par la Cour de cassation et de l’article 2374 du code civil,

— prononcer comme irrégulière l’opposition du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] du 28 juin 2021 pour pouvoir prétendre au rang réservé par l’article 2374 du code civil en sa version antérieure au 1er janvier 2022,

— débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE comme particulièrement infondées,

— procéder à la distribution judiciaire du prix de vente de l’immeuble saisi,

— accueillir dans le cadre de la distribution judiciaire le projet de distribution amiable du 21 décembre 2021 et ainsi répartir de la manière suivante le prix de vente sur adjudication après examen des déclarations de créances actualisées, et au vu des règles instituées par le code des procédures civiles d’exécution et de l’ordre des privilèges prévu par la loi, il a été dressé le projet de distribution amiable suivant :

— FRAIS DE POURSUITE au profit de Maître [P] [X], membre de la SELARL ROCHELEMAGNE [X] HUC-BEAUCHAMPS, en application des articles R. 331-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et A. 444-192 et A. 663-28 du code de commerce, pour la somme totale de 2.729,99 EUR TTC :

— Le montant à distribuer étant de 52.000 EUR

— Reste en distribution 49.270,01 EUR

— Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE au titre du super-privilège et du privilège du syndicat des copropriétaires établi par l’article 2374-1°bis du code civil pour l’année en cours et les deux années précédentes au titre du super-privilège et pour les deux années antérieures au titre du privilège, selon opposition du syndic du 28 juin 2021, pour la somme globale de 19.494,35 EUR, ne peut venir utilement à la distribution du prix d’immeuble. En effet, il a perdu le bénéfice de la mise en 'uvre de ses privilèges au sens de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété ; en ce que l’opposition susmentionnée ne détaille pas les postes de charges par lot respectif et prend donc simple rang hypothécaire : 0 EUR

— Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE au titre de son inscription de privilège de prêteurs de deniers enregistrée et publiée auprès du 1er bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 19 octobre 2006 volume 8404P01 2006 V N°4096 au domicile élu par lui en l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 13] (84), et de son inscription de privilège de prêteurs de deniers et d’hypothèque conventionnelle enregistrée et publiée auprès du 1er bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 19 octobre 2006 volume 8404P01 2006 V N°4097 toujours au domicile élu par lui en l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 13], créancier poursuivant pour son actualisation de créance en date du 23 novembre 2021 pour la somme de 103.976,35 EUR ; absorbe le solde ; ceci par compensation avec le prix d’adjudication en sa double qualité de créancier poursuivant et d’adjudicataire sur carence d’enchère.

— Reste en distribution : 0 EUR

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE la légitime somme de 2.500 EUR au titre des frais irrépétibles,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE aux entiers dépens.

Mme [V] [D] épouse [T], M. [Y] [T] et le comptable du service des impôts des particuliers n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

SUR LA REGULARITE DE L’OPPOSITION ET LA DISTRIBUTION DU PRIX

A titre liminaire, il sera dit, ce point, ne faisant pas l’objet de discussion, que la créance actualisée du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est de 22.474,10 EUR.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] fait valoir que l’acte d’opposition du 28 juin 2021 comprend le détail des charges et travaux superprivilégiés, des charges et travaux privilégiés et des créances garanties par l’hypothèque légale non comprise dans les deux premiers postes, conformément aux articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967. Il précise que cette créance détaillée a été reprise dans les conclusions d’actualisation de créance signifiées le 25 novembre 2021, et que la ventilation de la créance de la copropriété par lots se justifie uniquement si les lots sont vendus séparément avec un prix d’adjudication distinct pour chaque lot, de façon à pouvoir opérer la distribution de chaque prix, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les deux lots de copropriété ont fait l’objet, dans le cadre des enchères, d’un seul lot d’adjudication, sans ventilation entre les deux lots de copropriété. Il indique encore que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et le Trésor public n’ont pas eux-mêmes procédé à une quelconque ventilation s’agissant de leur propre créance, ce qui crée une rupture d’égalité entre les divers créanciers.

En réplique, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT conteste la régularité de l’opposition au motif que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] n’a pas respecté le formalisme encadrant l’opposition prévu par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié selon décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété.

L’article 2374 du code civil dans sa version applicable au litige dispose : « Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

('.)

1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l’article 10, au c du II de l’article 24 et à l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la même loi, relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens ;

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues.

('.) »

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014- 366 du 24 mars 2014, énonce quant à lui :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi prononcé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition ('.).  »

Enfin, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention. »

Il est de principe, en application de l’ensemble de ces dispositions, que l’opposition, qui a pour double objet de mettre en 'uvre le privilège immobilier spécial et de bloquer le paiement du prix de vente, en le rendant alors inopposable au syndicat, doit comporter, pour être régulière, le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (Civ 3° 22/06/2017 n°16-15.195 ' Civ 3° 11/11/2011 n°10-20.182). En outre, il est constant qu’en cas de non respect de ce formalisme, les créances concernées perdent leur caractère de créances occultes privilégiées et superprivilégiées et ne valent que comme créances hypothécaires ou chirographaires (Civ 3° 27/11/2013 n°12-27.385).

En l’occurrence, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en annexe de son opposition signifiée par acte d’huissier du 28 juin 2021 ne fait pas de distinction entre les deux lots de copropriété objet de la vente judiciaire. Aussi et ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, ce dernier n’a pas respecté le formalisme résultant de l’application des dispositions précitées, et il importe peu, à cet égard, que les lots de copropriété n°15 et 31 aient fait l’objet d’un seul lot d’adjudication, cet élément ne permettant aucunement de déroger à ce formalisme. En outre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] n’est pas fondé à invoquer une rupture d’égalité dans le traitement des créances dès lors que le CREDIT DE FRANCE DEVELOPPEMENT et le Tréso Public ne sont pas soumis aux dispositions susvisées qui ne s’imposent qu’aux syndicats de copropriétaires.

Il s’ensuit que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est irrégulière, et que ce dernier est en conséquence déchu du bénéfice de sa sûreté.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré l’opposition irrégulière et en ses dispositions concernant la distribution du prix de vente, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne pouvant prétendre à aucune somme en sa qualité de créancier chirographaire.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], qui succombe, sera débouté de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la somme de 1.500 EUR sera allouée à ce titre au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’AVIGNON du 7 juillet 2022 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

DIT que la créance actualisée du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est de 22.474,10 EUR,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.500 EUR sur ce même fondement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,