RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01641 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I2DE

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 12]

04 avril 2023 RG :21/00655

Syndic. de copro. [Adresse 21]

C/

[Y]

[G]

[R]

[A]

S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC

S.A. BPCE ASSURANCES

Société MAE

Copie exécutoire délivrée

le

à :Selarl martinez

SCP Bastias-Treins…

M^e El Mabrouk

Selarl Rochelemagne…

M^e Tartanson

SCP Fortunet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 28 AOUT 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 12] en date du 04 Avril 2023, N°21/00655

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

André LIEGEON, Conseiller

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 21] TARASCON Pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CITYA L’HORLOGE, au capital de 50 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AVIGNON sous le numéro 349 759 647, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Anthony MARTINEZ de la SELARL ANTHONY MARTINEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉS :

Mme [B] [Y] épouse [G]

née le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 16] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Laurence BASTIAS de la SCP BASTIAS-TREINS DELARUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

M. [S] [G]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 17] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représenté par M^e Laurence BASTIAS de la SCP BASTIAS-TREINS DELARUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Mme [N] [R] épouse [A]

née le [Date naissance 6] 1957 à [Localité 19] MAROC

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Chaima EL MABROUK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

M. [K] [A]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 19] MAROC

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représenté par M^e Chaima EL MABROUK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-5850 du 14/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC Banque coopérative régie par les art.L512.85 et suivants du code monétaire et financier, SA à Directoire et à Conseil d’Orientation et de Surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 775 559 404 (85 D 264), intermédiaire en assurance immatriculée à l’ORIAS sous le n° 07 006 180,- Titulaire de la carte professionnelle’transactions sur immeubles et fonds de commerce sans perception de fonds effets ou valeurs’ n° CPI 1310 2016 000 009 983 délivrée par la CCI de [Localité 18]-Provence garantie par le CEGC – [Adresse 4], prise en la personne de son directeur en exercice demeurant et domicilié audit siège

[Adresse 20]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

S.A. BPCE ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Mme [I] [X],

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

MUTUELLE MAE ASSURANCE, immatriculée RCS ROUEN sous le numéro 510 778 442 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jean-philippe DANIEL de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Avril 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 28 Août 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] sont propriétaires d’un appartement au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 13] [Localité 12].

M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A] sont propriétaires de deux appartements situés au-dessus de l’appartement des époux [G].

Se plaignant d’infiltrations d’eau provenant du plafond de leur salle de bains, les époux [G] ont assigné en référé les époux [A] aux fins d’obtenir l’instauration d’une expertise. Par ordonnance du 20 février 2017, M. [P] [D] a été désigné en qualité d’expert.

M. [L] [M], désigné en remplacement, a déposé son rapport le 15 avril 2019.

Suivant acte des 11, 12 et 23 février 2021, les époux [G] ont assigné devant le tribunal judiciaire d’AVIGNON les époux [A], la CAISSE D’EPARGNE CEPAC et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de diverses indemnités.

Par acte du 26 août 2021, les époux [G] ont appelé en cause la BPCE ASSURANCES, assureur des époux [A] jusqu’au 11 janvier 2016.

Par acte du 30 mars 2022, les époux [A] ont appelé en intervention forcée la MAE, leur assureur depuis le 11 janvier 2016.

L’ensemble des procédures ont été jointes et par jugement du 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de NÎMES a :

ordonné la mise hors de cause de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC,

ordonné la mise hors de cause de la MAE ASSURANCE,

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale opposée par la BPCE ASSURANCES,

débouté la BPCE ASSURANCES du moyen tiré de la déchéance de garantie,

condamné in solidum M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A] à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] les indemnisations suivantes :

4.037,50 EUR au titre des travaux de remise en état,

17.500 EUR au titre du préjudice de jouissance,

10.000 EUR au titre du préjudice moral,

dit que la BPCE ASSURANCES relèvera et garantira M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A] de ces condamnations,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] les indemnités suivantes :

4.037,50 EUR au titre des frais de remise en état,

17.500 EUR au titre du préjudice de jouissance,

condamné in solidum M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] la somme de 2.500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge,

débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration au greffe en date du 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 26 mars 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable comme formée devant lui la demande de la BPCE ASSURANCES tendant à voir déclarer prescrite, au visa de l’article L. 114-2 du code des assurances, l’action aux fins d’indemnisation des époux [G].

Par ordonnance du 28 novembre 2023, la MAE ASSURANCE a été déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir de l’action du syndicat des copropriétaires dirigée contre elle.

Aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] notifiées par RPVA le 17 novembre 2023, il est demandé à la cour de :

vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

vu la jurisprudence,

vu les pièces produites,

recevoir le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, en son appel, le déclarant valable et bien fondé,

En conséquence,

réformer le jugement dont appel rendu par le tribunal judiciaire d’AVIGNON le 4 avril 2023 en ce qu’il a :

condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 21] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] les indemnités suivantes :

4.037.50 EUR au titre des travaux de remise en état,

17.500 EUR au titre du préjudice de jouissance,

condamné in solidum M. [K] [A], Mme [N] [R] épouse [A] et le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 21], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE, à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] la somme de 2.500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [K] [A], Mme [N] [R] épouse [A] et le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 21], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

débouter M. et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

ordonner que le syndicat des copropriétaires ne supportera la responsabilité des préjudices de jouissance et liés aux travaux qu’à hauteur de 10 % des sommes retenues,

ordonner que le montant des travaux sera retenu pour la valeur de 8.075 EUR et que le montant du préjudice de jouissance sera retenu pour 1.500 EUR,

En tout état de cause,

condamner toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En substance, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne peut être tenu à aucune somme au titre du préjudice de jouissance dès lors que les époux [G] sont en partie à l’origine des désordres constatés, qu’ils ne justifient pas le montant de 500 EUR appliqué par mois à compter de 2015, que les désordres constatés ont été causés par les infiltrations provenant de l’appartement des époux [A], lesquels ont été négligents et inactifs en retardant sciemment la rénovation de leur réseau de plomberie alors même que celui-ci était à l’origine des infiltrations dans l’appartement des époux [G]. Il fait également valoir que la demande d’indemnisation d’un préjudice moral ne repose sur aucun document et s’oppose à la demande de partage des frais de réparation formulée par les époux [A] motif pris de l’état de la façade en relevant que depuis la rénovation de leur réseau de plomberie, plus aucune infiltration n’a été constatée dans l’appartement des époux [G]. A titre subsidiaire, il fait valoir que sa responsabilité ne saurait excéder 10 %, soulignant par ailleurs que le préjudice de jouissance ne saurait être évalué à une somme supérieure à 1.500 EUR.

Aux termes des dernières conclusions des époux [G] notifiées par RPVA le 24 mai 2024, il est demandé à la cour de :

vu l’article 1240 du code civil,

vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles L. 124-3 et R. 124-1 du code des assurances,

vu les pièces versées aux débats et notamment le rapport d’expertise judiciaire rendu par M. [M],

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

débouter M. [K] [A], Mme [N] [W] épouse [A] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions,

débouter la BPCE ASSURANCES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire d’AVIGNON sous le numéro RG 21/00655,

Y ajoutant,

condamner in solidum M. [K] [A], Mme [N] [W] épouse [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et toute autre partie succombante à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [G] la somme de 4.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, les époux [G] font valoir que la responsabilité des époux [A] est engagée au visa de l’article 1240 du code civil puisqu’il ressort du rapport d’expertise qu’une partie des désordres constatés trouve sa cause dans la défaillance du réseau sanitaire associé à une avarie des équipements situés chez les intéressés. Ils ajoutent que l’expert n’a retenu les concernant aucune imputabilité et a justement considéré, au vu du rapport d’expertise, que le syndicat des copropriétaires était également responsable pour ne pas avoir veillé à l’entretien des équipements de ventilation des locaux. En outre, ils estiment qu’il n’y a pas davantage lieu de minorer le montant des préjudices subis.

Concernant la garantie de la BPCE ASSURANCES, ils relèvent que la prescription biennale prévue par les articles L. 112-6 et L. 114-1 du code des assurances concernent les seuls rapports assureur/assuré et ne peuvent donc être opposés aux tiers victimes, contrairement à ce que fait valoir celle-ci. Ils ajoutent, à titre subsidiaire, que le délai n’a pu courir qu’à compter du 11 février 2021, date à laquelle les époux [A] ont été assignés, et qu’à la date du 26 août 2021, date de l’assignation de la BPCE ASSURANCES, la prescription n’était donc pas acquise. En outre, ils soutiennent qu’il ne peut leur être opposé une déchéance de garantie dès lors que c’est en toute bonne foi qu’ils ont assigné la CAISSE D’EPARGNE CEPAC, étant dans l’ignorance que celle-ci n’était qu’un intermédiaire d’assurance, et exposent qu’aucune déchéance de garantie ne leur est opposable en leur qualité de tiers. Ils indiquent encore que le fait que les époux [A] n’aient pas été diligents ne retire pas au contrat d’assurance son caractère aléatoire s’agissant d’un contrat multirisques habitation classique et considèrent que la BPCE ASSURANCES ne saurait limiter sa prise en charge au tiers des travaux devant être entrepris, compte tenu des indications de l’expert.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, les époux [G] soutiennent que sa responsabilité est engagée au visa de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 pour défaut manifeste d’entretien des parties communes dès lors que l’expert identifie clairement deux origines aux désordres, d’une part une avarie ponctuelle dans le réseau de plomberie de l’appartement des époux [A], et d’autre part, un manque d’entretien des parties communes de l’immeuble que le diagnostic technique réalisé par la copropriété après le sinistre a confirmé puisqu’il a relevé le très mauvais état des parties communes. En outre, ils font valoir qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise que la défaillance du système de ventilation leur serait imputable, le défaut de fonctionnement des trappes tenant au défaut d’entretien des équipements de ventilation et à leur vétusté.

Par ailleurs, les époux [G] exposent que leur préjudice de jouissance a été fixé par l’expert à la somme de 19.000 EUR qu’il y a lieu d’actualiser, et qu’il ne peut leur être fait grief de ne pas avoir quitté les lieux, ne le pouvant ni matériellement, ni financièrement. Enfin, ils soutiennent qu’ils subissent un préjudice moral, au regard notamment du caractère anxiogène de la situation.

Aux termes des dernières écritures de la BPCE ASSURANCES notifiées par RPVA le 26 mars 2024, il est demandé à la cour de :

vu l’article L. 121-15 du code des assurances,

vu l’article L. 113-2 du code des assurances,

vu le rapport d’expertise judiciaire,

vu le contrat d’assurance,

infirmer le jugement rendu le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire d’AVIGNON,

Y rejuger,

A titre principal :

déclarer prescrite l’action en garantie engagée à l’encontre de la compagnie BPCE ASSURANCES,

prononcer la nullité du contrat d’assurance,

débouter en conséquence toute demande de garantie formulée à l’encontre de la BPCE ASSURANCES,

A titre subsidiaire :

prononcer la déchéance de garantie de la BPCE ASSURANCES en raison du défaut de déclaration de sinistre ainsi que de la faute dolosive des assurés, les consorts [A],

En cas de condamnation de la BPCE ASSURANCES au paiement d’indemnités à l’égard des consorts [G],

condamner les époux [A] au remboursement de toutes sommes avancées par la BPCE ASSURANCES au titre de l’indemnisation du préjudice des consorts [G],

A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la cour retiendrait la garantie de la BPCE ASSURANCES,

prononcer un partage de responsabilité à l’origine du sinistre en cause,

En conséquence,

dire et juger que la BPCE ASSURANCES ne sera tenue que du 1/3 de l’indemnisation des frais de reprise des travaux,

débouter les demandeurs de leur demande au titre du préjudice de jouissance en l’absence de justificatif,

A défaut,

dire et juger que la BPCE ASSURANCES ne sera tenue du préjudice de jouissance au-delà du 11 janvier 2016, soit pour un montant équivalent à deux mois, la somme de 265 EUR de dommages et intérêts,

débouter les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral injustement dirigée à l’encontre de la concluante,

condamner la partie succombante à payer à la BPCE ASSURANCES la somme de 4.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les timbres fiscaux et, à titre de dommages et intérêts complémentaires, en cas d’exécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l’article 10 du décret 96-1080 du 12/12/1996 modifié par décret 2001/212 du 08/03/2001.

En substance, la BPCE ASSURANCES soutient, au visa de l’article L. 114-1 du code des assurances, que l’action dirigée contre elle est prescrite, le point de départ de la prescription biennale pouvant être fixé au 28 janvier 2016, date de l’expertise amiable. Elle ajoute qu’à supposer même que l’on retienne la prescription quinquennale, celle-ci serait acquise en l’absence d’interruption. A ce propos, elle expose que ni l’ordonnance de référé, ni le rapport d’expertise ne lui sont opposables puisqu’elle n’a jamais été appelée aux opérations d’expertise, et fait valoir que contrairement à ce qui est soutenu, la prescription biennale est parfaitement opposable aux tiers.

Par ailleurs, la BPCE ASSURANCES expose que le contrat est nul pour défaut d’aléa, en application de l’article L. 121-5 du code des assurances, puisque les époux [A] ont eu conscience de la réalisation des risques tant du fait de l’état extrêmement dégradé de l’immeuble que du désordre intervenu sur leur réseau de plomberie.

Elle indique encore qu’elle est bien fondée à opposer une déchéance de garantie, conformément à l’article L. 113-2 du code des assurances, en l’absence de déclaration de sinistre dans les 15 jours ayant suivi la connaissance du sinistre par l’assuré, étant observé que les conditions générales prévoient un délai de 5 jours. Elle précise que cette absence de déclaration lui porte préjudice puisqu’elle n’a pas été en mesure de prendre connaissance du sinistre et d’intervenir ensuite lors des expertises. Elle estime également qu’elle est fondée à se prévaloir d’une faute dolosive des époux [A] qui se sont montrés extrêmement négligents en refusant de faire diligence pour rechercher la fuite et en procédant très tardivement à la rénovation de l’installation.

Subsidiairement, la BPCE ASSURANCES soutient qu’il y a lieu à partage de responsabilité, selon les constatations de l’expert, mais considère que la part des époux [A] ne saurait excéder un tiers au titre des frais de remise en état, les époux [G] devant également supporter une part de responsabilité du fait de l’absence d’entretien de la ventilation.

Enfin, elle indique qu’elle ne peut être tenue de l’intégralité du préjudice de jouissance, compte tenu de la résiliation de la police, et relève qu’il appartient en tout état de cause aux époux [G] de justifier de leur préjudice, ce qu’ils ne font pas, et qu’elle ne peut être tenue à l’indemnisation du préjudice moral sollicité.

Aux termes des dernières conclusions de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC notifiées par RPVA le 11 octobre 2023, il est demandé à la cour de :

vu les articles L. 511-1 et R. 511-1 du code des assurances,

vu l’article L. 121-1 du code des assurances,

vu l’article 1240 du code civil,

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné la mise hors de cause de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC,

rejeter toutes demandes de quelque nature que ce soit et de quelques parties que ce soit à l’encontre de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC,

condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la CAISSE D’EPARGNE CEPAC la somme de 2.500 EUR à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive,

condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la CAISSE D’EPARGNE CEPAC la somme de 2.500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS sur son affirmation de droit.

La CAISSE D’EPARGNE CEPAC fait valoir qu’elle n’est qu’un intermédiaire d’assurance et n’est donc pas l’assureur des époux [A], au sens de l’article L. 511-1 du code des assurances, de sorte qu’elle ne peut être tenue à garantie, n’étant pas partie au contrat d’assurance habitation souscrit par M. [K] [A].

Aux termes des dernières écritures de la MAE ASSURANCE notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, il est demandé à la cour de :

vu les articles 31, 122 et 546 du code de procédure civile,

vu la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant,

juger que la déclaration d’appel ne saisit pas la cour d’une demande d’annulation ou d’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la mise hors de cause de la MAE ASSURANCE,

déclarer irrecevable l’appel en ce qu’il intime la mutuelle MAE ASSURANCE,

Subsidiairement,

confirmer le jugement en ce qu’il ordonne la mise hors de cause de la MAE ASSURANCE en l’absence de toute demande d’infirmation à ce titre,

débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MAE ASSURANCE,

condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Cité de [Localité 22] ou toute autre partie succombante à verser à la MAE ASSURANCE une somme de 3.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Jean-Philippe DANIEL sur ses affirmations de droit.

En substance, la MAE ASSURANCE expose que les infiltrations objet du litige trouvent leur origine dans l’appartement situé au-dessus de celui des époux [G] que les époux [A] ont donné en location à un tiers et non dans l’appartement qu’ils occupent personnellement et qu’elle assure, de sorte que c’est à bon droit qu’elle a été mise hors de cause. Elle ajoute que la déclaration d’appel ne vise pas le chef du jugement qui l’a mise hors de cause et que le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas d’un intérêt à agir, ce qui rend sa demande irrecevable.

Aux termes des dernières écritures des époux [A] notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, il est demandé à la cour de :

vu les articles 1240 et suivants du code civil,

vu les articles R. 124-1 et L. 121-15 du code des assurances,

vu les pièces versées aux débats,

vu la jurisprudence citée,

confirmer le jugement rendu le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire d’AVIGNON en ce qu’il a :

débouté la BPCE ASSURANCES du moyen tiré de la déchéance de garantie,

dit que la BPCE ASSURANCES relèvera et garantira Mme et M. [A] des condamnations au titre des travaux de remise en état (4.034,50 EUR), du préjudice de jouissance (17.500 EUR) et du préjudice moral (10.000 EUR),

condamné le syndicat des copropriétaires à prendre en charge la moitié (4.034,50 EUR au titre des travaux de remise en état, 17.500 EUR au titre du préjudice de jouissance),

Et statuant à nouveau :

ordonner un partage de responsabilité avec les époux [G] et mettre à leur charge une partie des frais et indemnités,

débouter les époux [G] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, à défaut de justificatif et au regard de l’état de la ventilation ayant favorisé la dégradation des murs,

débouter les époux [G] de leur demande au titre du préjudice moral,

débouter la BPCE ASSURANCES de son moyen tiré de la nullité du contrat et de la faute dolosive,

condamner la BPCE ASSURANCES à relever et garantir les époux [A] de toute condamnation prononcée à leur encontre en ce compris celle relative aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la BPCE ASSURANCES à verser à Mme et M. [A] la somme de 1.500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [A] contestent l’absence d’aléa allégué par la BPCE ASSURANCES puisqu’au moment de la souscription en 2007, le sinistre n’avait pas encore eu lieu, aucune avarie ne grevant l’immeuble ni l’appartement. Ils ajoutent que ce n’est que la survenance du sinistre et l’expertise qui ont permis d’apprécier l’état de la façade et du réseau de plomberie.

En outre, ils font valoir que le moyen tiré de la déchéance de garantie n’est pas fondé au regard des dispositions de l’article R. 124-1 du code des assurances et soulignent, au surplus, qu’ils ont déposé une copie du constat des eaux à l’agence CAISSE D’EPARGNE CEPAC, croyant légitimement que le contrat avait été signé avec celle-ci. Ils contestent encore toute faute dolosive qui n’est pas caractérisée, ayant effectué toutes diligences dans la mesure du contexte locatif du bien depuis lequel les infiltrations sont survenues.

Par ailleurs, ils estiment le partage de responsabilité avec le syndicat des copropriétaires justifié au vu du rapport d’expertise et considèrent que la responsabilité des époux [G] est également engagée au regard de l’état inopérant des ventilations de l’appartement de ces derniers qui ne peut leur être imputé, au même titre que l’état général du bâtiment et notamment de la façade Ouest.

Ils considèrent encore que les époux [G] ne peuvent invoquer l’existence d’un préjudice de jouissance au regard de l’état dégradé des ventilations qui ne permettait pas un renouvellement de l’air et favorisait l’apparition de moisissures, et contestent de surcroît les sommes revendiquées à ce titre.

Enfin, ils exposent que le préjudice moral allégué n’est pas établi.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 30 avril 2025.

MOTIFS

SUR LA MISE HORS DE CAUSE DE LA CAISSE D’EPARGNE CEPAC ET DE LA MAE ASSURANCE

Dans son jugement, le tribunal ordonne la mise hors de cause de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC et de la MAE ASSURANCE.

Il relève, concernant la CAISSE D’EPARGNE CEPAC, que celle-ci n’est intervenue qu’en qualité d’intermédiaire d’assurance pour le compte de la BPCE ASSURANCES, ainsi qu’elle en justifie, et note, à propos de la MAE ASSURANCE, que le contrat d’assurance souscrit auprès d’elle par les époux [A] est à effet au 11 janvier 2016, soit postérieurement au sinistre survenu le 27 novembre 2015.

La déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires, si elle désigne comme intimées la CAISSE D’EPARGNE CEPAC et la MAE ASSURANCE, ne vise pas les chefs du dispositif du jugement du 4 avril 2023 ayant ordonné leur mise hors de cause, et aucune demande d’infirmation ou d’annulation de ces chefs de dispositif n’est formée, que ce soit par le syndicat des copropriétaires, appelant principal, ou par les époux [G], les époux [A] et la BPCE ASSURANCES, appelants incidents.

Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation ou d’annulation de ces chefs de dispositif qui ont prononcé la mise hors de cause de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC et de la MAE ASSURANCE.

SUR LES RESPONSABILITES

Dans son jugement, le tribunal retient, au vu du rapport d’expertise, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle des époux [A] dans la survenance des désordres affectant l’appartement des époux [G]. Il condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires à indemniser les époux [G] à concurrence de la somme de 4.037,50 EUR et les époux [A] à indemniser ces derniers à hauteur d’une même somme, s’agissant des travaux de reprise des dommages. Par ailleurs, il condamne le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 17.500 EUR au titre de la réparation du préjudice de jouissance et les époux [A] à verser à ce titre une même somme aux époux [G]. En outre, il condamne les époux [A] à réparer le préjudice moral des époux [G] à hauteur de la somme de 10.000 EUR et condamne enfin la BPCE ASSURANCES à relever et garantir les époux [A] de l’ensemble de ces condamnations.

Dans son rapport, l’expert indique l’on est en présence de désordres issus de la combinaison de deux types de causes :

l’état général du bâtiment et notamment de la façade Ouest soumise à l’exposition la plus agressive (Mistral venant du Nord-Ouest et ensoleillement à fortes températures des soirées estivales) ;

l’état inopérant des ventilations de l’appartement favorise l’imprégnation d’un excès d’humidité dû au volume d’air intérieur insuffisamment renouvelé et de ce fait l’apparition de moisissures, néfastes pour la santé.

Il ajoute qu’à cet état général s’est ajoutée une infiltration d’eau de réseau, due ponctuellement à une rupture de l’alimentation d’une machine à laver dans l’appartement de M. [A] situé au-dessus de celui des époux [G].

Par ailleurs, il précise que l’avarie survenue ponctuellement au niveau du réseau de plomberie de l’appartement situé au-dessus de celui des époux [G] a eu pour conséquence les altérations des enduits et revêtements des pièces d’eau et expose que les taches d’eau observés côté intérieur de la façade (Ouest), dans la chambre, sont issues des désordres causés par le manque d’entretien de l’immeuble.

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’occurrence, il ressort des constatations de l’expert que l’origine des désordres tient pour partie à un défaut d’entretien de l’immeuble, s’agissant plus particulièrement des dommages affectant la ou les chambres, les désordres affectant les pièces d’eau trouvant en ce qui les concerne leur origine dans les infiltrations provenant de l’avarie affectant la plomberie de l’appartement des époux [A]. A cet égard, il sera relevé que si l’expert indique qu’à la suite des travaux de rénovation du réseau de plomberie et de remplacement de l’alimentation de la machine à laver entrepris par M. [A], il n’y a plus eu d’infiltrations d’eau dans l’appartement des époux [G], cette circonstance n’est cependant pas de nature à remettre en cause le lien d’imputabilité retenu par l’expert au sujet des infiltrations affectant les pièces autres que celles d’eau dès lors que la rupture d’alimentation en eau concernait, selon la description des désordres faite par l’expert, uniquement les pièces d’eau, et c’est à tort que l’expert, en contradiction avec ses propres constatations, a considéré que seuls les époux [A] devaient être tenus de prendre en charge le coût des travaux de reprise fixés à la somme de 8.075 EUR.

Par ailleurs, il sera observé que l’expert, s’il évoque l’état inopérant des ventilations de l’appartement des époux [G], n’évoque à aucun moment l’existence d’un défaut d’entretien qui leur serait imputable, et de l’analyse de son rapport, il ressort que la question des ventilations se rattache en réalité aux parties communes de l’immeuble dès lors que l’expert note la vétusté des installations et équipements de ventilation des locaux, ce qui a pour conséquence de maintenir un effet de condensation sur les parois, et recommande l’exécution de travaux de réfection des systèmes de ventilation, après la réalisation au préalable d’une étude technique.

Aussi, il convient de considérer que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au visa de l’article 14 précité.

En outre, la responsabilité des époux [A] est également engagée au visa de l’article 1240 du code civil dès lors qu’il ressort des éléments qui précèdent qu’une part des dommages subis par les époux [G] a pour origine la rupture d’une alimentation en eau de leur appartement, ce qui n’est pas remis en cause par les époux [A] qui ne sont pas fondés à arguer d’une quelconque faute des époux [G] concernant l’entretien de la ventilation, en considération des éléments qui précèdent.

Aux termes de leurs écritures, les époux [G] ne remettent pas en cause le partage de responsabilité opéré par l’expert entre le syndicat des copropriétaires et les époux [A] à hauteur de 50 % pour chacun d’eux. Par ailleurs, ce partage est justifié au vu des constatations de l’expert, les défauts d’entretien du syndicat et la faute des époux [A] ayant contribué à égalité à la réalisation des dommages subis par les époux [G].

L’expert évalue le coût des travaux de reprise des embellissements de l’appartement des époux [G] à la somme totale de 8.075,01 EUR.

Ce quantum n’étant pas discuté, le jugement sera donc confirmé en ses condamnations prononcées à ce titre à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des époux [A].

Par ailleurs, le tribunal évalue le coût du préjudice de jouissance subi par les époux [G] depuis le 2 novembre 2015 à la somme de 35.000 EUR, selon leur demande. Il note que si l’expert a, au regard de l’état d’insalubrité constaté dans la quasi-moitié de l’appartement, retenu un préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 19.000 EUR couvrant la période du 27 novembre 2015 au 15 avril 2019, les travaux de remise en état des pièces concernées par les désordres n’ont pas encore été effectués de sorte que le préjudice de jouissance persiste.

Ainsi qu’il en a été fait état, aucun manquement ne peut être reproché aux époux [G]. En outre, il sera observé que l’expert note que les désordres placent l’appartement dans un état de quasi insalubrité, et si l’exécution de travaux de reprise des infiltrations d’eau a permis de stopper celles-ci, les travaux entrepris n’ont toutefois pas été de nature, au vu des constatations de l’expert et en l’absence de tous travaux de l’immeuble de nature à remédier aux désordres et de reprise des embellissements, de permettre aux époux [G], à qui il ne peut être légitimement reproché d’être restés dans les lieux, de jouir pleinement de leur bien. Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’évaluation du préjudice de jouissance sur la base d’une somme de 500 EUR par mois, s’agissant d’un appartement de type T3, n’est donc pas excessive.

Les responsabilités des époux [A] et du syndicat des copropriétaires étant égales, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné ces derniers respectivement au paiement d’une somme de 17.500 EUR.

Le tribunal a fixé le préjudice moral subi par les époux [G] à la somme de 10.000 EUR sans toutefois le caractériser. S’il est indéniable que les intéressés ont subi et subissent encore un préjudice de jouissance, il sera toutefois relevé qu’ils ne versent aux débats aucune pièce justifiant du caractère anxiogène de la situation et notamment du retentissement que celle-ci peut avoir au plan médical ou psychologique.

Aussi, leur demande d’indemnisation formée à ce titre sera rejetée.

SUR LA GARANTIE DE LA BCPE ASSURANCES

Dans son jugement, le tribunal a déclaré la BPCE ASSURANCES irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale par application de l’article 789 1° du code de procédure civile, faute pour elle d’avoir soulevé celle-ci devant le juge de la mise en état.

A titre liminaire, il sera noté que les époux [G] ont assigné devant le juge du fond la BPCE ASSURANCES aux fins d’obtenir sa condamnation in solidum avec les époux [A] à les indemniser des préjudice subis. Toutefois, le tribunal n’a pas statué sur leur demande de condamnation de la BPCE ASSURANCES mais a seulement condamné celle-ci à relever et garantir les époux [A] des condamnations prononcées à leur encontre, selon la demande de ces derniers.

En cause d’appel, les époux [G] ne sollicitent plus la condamnation de la BPCE ASSURANCES mais concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions de sorte que la question de la prescription n’a lieu d’être appréhendée que dans le cadre des relations entre les époux [A] et leur assureur, la BPCE ASSURANCES.

Il s’ensuit que les dispositions de l’article 2224 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer et la recevabilité de l’action en relevé et garantie, qui seule subsiste dès lors qu’aucune demande de condamnation n’est formée contre la BPCE ASSURANCES par les époux [G], tiers lésés, doit être examinée au regard de l’application des dispositions des articles L. 114-1 et suivants du code des assurances.

L’article L. 114-1 du code des assurances dispose :

« Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’évènement qui y donne naissance. Par exception, les actions dérivant d’un contrat d’assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l’article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l’évènement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. »

Par ailleurs, il est de principe, en application de ces dispositions, que l’assignation en référé en vue de la nomination d’un expert constitue une action en justice de sorte que l’assuré doit mettre son assureur en cause dans les deux ans suivant cette assignation (Civ 2° 03/09/2009 n°08-18.092).

En outre, il est constant que le délai de prescription est interrompu à l’égard de l’assureur par une assignation en référé aux fins de voir déclarer communes à ce dernier les opérations d’expertise ordonnées en référé (Civ 2° 09/05/2007 n°06-11.636).

En l’occurrence, le sinistre est en date du 27 novembre 2015 et par acte du 27 décembre 2016, les époux [G] ont fait assigner devant le juge des référés d'[Localité 12] M. [N] [A] et le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’instauration d’une expertise judiciaire. Aucune assignation n’a été délivrée à la BPCE ASSURANCES aux fins de lui voir déclarer communes et opposables ces opérations.

Il s’ensuit que la prescription biennale a commencé à courir à l’égard de la BPCE ASSURANCES à compter du 27 décembre 2016 et à la date du 26 août 2021, date à laquelle celle-ci a été mise en cause, la prescription était acquise.

Aussi, la demande en relevé et garantie des époux [A] dont seule la cour est saisie est irrecevable, ce qui rend sans objet les autres moyens développés par la BPCE ASSURANCES au soutien de sa demande de rejet des prétentions des époux [A].

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

En équité, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande, en cause d’appel, de faire application de ces dispositions en faveur des époux [G] qui obtiendront donc à ce titre la somme de 2.500 EUR.

Le syndicat des copropriétaires et les époux [A], qui succombent, seront déboutés de leurs demandes respectives formées à ce titre.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire application de ces dispositions en faveur de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC, de la MAE ASSURANCE et de la BPCE ASSURANCES qui seront donc déboutées de leurs prétentions formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

DIT que la cour n’est pas saisie d’une demande d’annulation ou d’infirmation des chefs du dispositif du jugement du tribunal judiciaire d’AVIGNON du 4 avril 2023 ayant ordonné la mise hors de cause de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC d’une part, et de la MAE ASSURANCE d’autre part,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’AVIGNON du 4 avril 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné les époux [A] à payer aux époux [G] la somme de 10.000 EUR en réparation du préjudice moral et a condamné la BPCE ASSURANCES à relever et garantir les époux [A] des condamnations prononcées à leur encontre,

Et statuant à nouveau de ce chef,

DEBOUTE M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A] de leur demande en réparation du préjudice moral,

Les DEBOUTE en outre de leur demande en relevé et garantie dirigée à l’encontre de la BPCE ASSURANCES,

CONDAMNE in solidum M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A], et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Cité de [Localité 22] à payer à M. [S] [G] et Mme [B] [Y] épouse [G] la somme de 2.500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A], et le syndicat des copropriétaires de la résidence Cité de [Localité 22] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS et M^e Jean-Philippe DANIEL,

CONDAMNE en outre in solidum M. [K] [A] et Mme [N] [R] épouse [A], et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à la prise en charge au profit de la BPCE ASSURANCES du droit proportionnel visé à l’article A 441-32 du code de commerce,

DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,