RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JONCTION ENTRE

LES PROCEDURES

N° RG 23/03470 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7X7

ET

N° RG 23/03493 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7Z5

LR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

16 octobre 2023

RG:18/02038

S.A. CARMA ASSURANCES

C/

[U]

[K]

[G]

[G]

[K]

[K]

[T]

Syndic. de copro. [Adresse 2]

S.A. GENERALI IARD

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Favre de Thierrens…

Selarl Delran Sergent

M^e Hilaire Lafon

Selarl DCA Demougin

Selarl Coudurier…

M^e Rigaud

Selarl ChabannesReche…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 16 Octobre 2023, N°18/02038

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M^me Leila REMILI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A. CARMA ASSURANCES CIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 13]

Représentée par M^e Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Mme [X] [U] épouse [K]

née le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 25]

[Adresse 20]

[Localité 16]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [A] [K]

né le [Date naissance 7] 1959 à [Localité 25]

[Adresse 20]

[Localité 16]

Représenté par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [P] [G] aujourd’hui domicilié : [Adresse 22]

[Localité 3] (pays Bas)

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 24]

[Adresse 23]

[Localité 4] (PAYS-BAS)

Représenté par M^e Philippe MAIRIN de la SCP MAIRIN, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON

Représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [H] [G] aujourd’hui domiciliée : [Adresse 22] (pays Bas)

née le [Date naissance 14] 1968 à [Localité 26]

[Adresse 23]

[Localité 4] (PAYS-BAS)

Représentée par M^e Philippe MAIRIN de la SCP MAIRIN, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON

Représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [O] [K]

né le [Date naissance 11] 1946 à [Localité 29]

[Adresse 21]

[Localité 15]

Représenté par M^e Claire DEMOUGIN de la SELARL DCA – DEMOUGIN CLAIRE AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [B] [K]

assigné à étude d’huissier le 30/01/2024

né le [Date naissance 9] 1988 à [Localité 25]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Mme [Z] [T] épouse [F]

née le [Date naissance 12] 1965 à [Localité 25]

[Adresse 10]

[Localité 17]

Représentée par M^e Stanislas CHAMSKI de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Syndic. de copro. [Adresse 2] LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2] à [Localité 29], représenté par son syndic en exercice la société l’APOGEE IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 502 582 455, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 29]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentée par M^e Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A. GENERALI IARD Compagnie d’assurances au capital de 94.630.000 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552062663 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 19]

Représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Elodie RIGAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 15 Janvier 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 28 février 2014, Mme [Z] [T] épouse [F] a acquis de M. [O] [K] un ensemble immobilier au sein d’une copropriété sise à [Localité 29] (Gard), à l’angle de la [Adresse 27] et de la [Adresse 28], ainsi composé :

— lot n° 1 : une cave au sous-sol d’une superficie de 43 m² à laquelle on accède par un escalier donnant sur la [Adresse 27] (partie commune A)

— lot n° 11 : un local à usage d’habitation au 2ème étage d’une superficie de 49 m² composé d’un séjour avec cuisine, d’une salle à manger avec rangements auquel on accède par l’escalier formant la partie commune A

— lot n° 12 : un local à usage d’habitation au 2ème étage d’une superficie de 28 m² composé d’une chambre avec salle de bains, auquel on accède soit par le lot 11, soit par l’escalier formant la partie commune B.

En vertu d’un acte de donation-partage du 13 août 1983, cet immeuble de trois étages a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 17 lots qui ont été répartis entre MM. [O], [S] et [A] [K].

M. [O] [K] s’est vu attribuer les lots n° 1 (une cave), 11 et 12 (des locaux d’habitation au deuxième étage), objets de la vente à Mme [T] épouse [F], ainsi que les lots n° 14 (un local à usage d’habitation au troisième étage) et 15 (une terrasse au troisième étage) qu’il a vendus à M. [B] [K] le 16 août 2013.

Cet immeuble est notamment desservi par un escalier hélicoïdal donnant sur la [Adresse 28] et est composé de la façon suivante :

— le rez-de-chaussée est occupé par un commerce appartenant à M. [A] [K] et Mme [X] [K],

— le 1er étage appartient également à M. [A] [K] et Mme [X] [K] et est occupé par le locataire de ces derniers

— le 2ème étage appartient à Mme [T] épouse [F],

— le 3ème étage appartient à M. [B] [K].

De l’autre côté de la cage de cet escalier hélicoïdal :

— le rez-de-chaussée est occupé par les ateliers d’une boulangerie,

— le 1er étage est constitué d’un appartement appartenant à M. [A] [K] et Mme [X] [K], occupé par eux

— le 2ième étage est constitué d’un appartement, propriété de M. et Mme [G] et qui fait l’objet de locations saisonnières.

Peu après son acquisition, à compter du 3 mars 2014, Mme [T] épouse [F] a entrepris des travaux de rénovation dans son appartement situé au 2ième étage, procédant notamment dans le lot n° 12 à la démolition de cloisons en brique dont l’une comportait un châssis vitré ainsi qu’à la dépose d’un faux plafond.

Le 7 mars 2014, au niveau de la partie commune A, le plancher du troisième étage s’est effondré et a entraîné à sa suite l’effondrement du plancher haut du premier sur les voutes du rez-de-chaussée. La façade sur rue s’est effondrée partiellement vers l’intérieur de l’immeuble mais est restée globalement en place ainsi que la couverture mais d’une façon précaire pour cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires, M. [A] [K], Mme [X] [K] et M. [B] [K] ont obtenu, par ordonnance du 9 avril 2014, une expertise judiciaire confiée à M. [W].

Mme [T] épouse [F] a appelé en cause la société Carma assurances, son assureur multirisque habitation, ainsi que M. [O] [K], son vendeur.

Invoquant un préjudice du fait de l’impossibilité d’accéder à l’appartement qu’ils louaient à titre saisonnier, M. et Mme [G], copropriétaires, sont intervenus volontairement à l’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 21 mai 2014, ces opérations expertales ont été rendues communes et opposables à M. [O] [K] ainsi qu’à la société Carma assurances, assureur multirisque habitation de Mme [T] épouse [F].

Mme [T] épouse [F] a appelé en cause la société Allianz, ès qualités d’assureur de l’appartement de Mme [G], la société MMA, ès qualités d’assureur habitation du locataire de Mme [X] [K] et de M. [A] [K] ainsi que la société Generali assurances, à la fois assureur multirisque habitation de M. [B] [K] et assureur de la copropriété.

Par ordonnance de référé du 24 juin 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Allianz, assureur de Mme [G], ainsi qu’à la société MMA, assureur du locataire de Mme [X] [K] et de M. [A] [K], et à la société Generali, assureur multirisque habitation de M. [B] [K] et de la copropriété.

Par ordonnance du 15 juillet 2015, les opérations d’expertise ont été étendues au locataire de l’appartement de Mme [X] [K] et de M. [A] [K].

L’expert judiciaire, M. [W], a déposé son rapport définitif le 7 septembre 2017.

Par acte du 23 avril 2018, Mme [X] [K] et M. [A] [K] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nîmes Mme [T] épouse [F] et son assureur, la société Carma assurances, aux fins de paiement des frais de remise en état et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par actes des 24, 25 septembre 2018 et 19 octobre 2018, M. et Mme [G] ont fait assigner Mme [T] épouse [F], son assureur la société Carma assurances, ainsi que M. [B] [K] et son assureur, la société Generali, devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 13 juin 2019, les deux procédures ont été jointes.

Par acte des 25 et 30 janvier 2019, Mme [T] épouse [F] a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], M. [O] [K], la société Generali assurances, ès qualités d’assureur de M. [B] [K] aux fins de jonction.

Par ordonnance du 26 février 2019, ces procédures ont été jointes.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement réputé contradictoire du 16 octobre 2023, a :

— Ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 1er décembre 2022, et fixé la nouvelle clôture au 3 avril 2023,

— Déclaré irrecevables les actions de Mme [Z] [T] épouse [F] à l’encontre de M. [O] [K] car prescrites,

— Condamné la compagnie Carma à relever et garantir Mme [Z] [T] épouse [F] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamné Mme [Z] [T] épouse [F] et la compagnie Carma à payer à M. [A] [K] et Mme [X] [K] :

* La somme de 62.400 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

* La somme de 23.760 euros TTC au titre des travaux de second 'uvre,

* La somme de 3.670,50 euros TTC au titre des pertes de mobilier,

* La somme de 12.604.67 euros pour les frais d’emprunt,

— Débouté M. [A] [K] et Mme [X] [K] de leurs autres demandes d’indemnisation,

— Condamné Mme [Z] [T] épouse [F] et la compagnie Carma à payer à M. [P] [G] et Mme [H] [G] :

* La somme de 21.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

— Condamné la compagnie Carma à payer à Mme [Z] [T] épouse [F] :

* La somme de 39.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

* La somme de 7.700 euros TTC au titre des travaux de second 'uvre,

— Débouté Mme [Z] [T] épouse [F] de ses autres demandes d’indemnisation,

— Condamné Mme [Z] [T] épouse [F] et la compagnie Carma à payer au syndicat des copropriétaires :

* La somme de 112.860 euros TTC au titre du coût de reconstruction de la structure porteuse,

— Dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise de la structure porteuse sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 7 septembre 2017 jusqu’à la date du présent jugement,

— Débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [Z] [T] épouse [F] et la compagnie Carma aux dépens,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal retient en susbtance que :

— sur les vices cachés : Mme [T] épouse [F] a assigné M. [O] [K] le 30 janvier 2019 sans former d’autres demandes que celle d’accueillir l’intervention forcée délivrée et d’ordonner la jonction des instances ; il n’est donc formé aucune demande indemnitaire à l’encontre de M. [K] ni sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ni sur celui de l’article 1641 du même code au titre de la garantie des vices cachés ; en tout état de cause, l’action de Mme [T] ne peut être considérée comme une demande en justice permettant une suspension du délai de prescription, de sorte que les actions à l’encontre de M. [K] sont déclarées irrecevables car prescrites

— sur la responsabilité de Mme [F] :

— l’expert judiciaire indique que l’effondrement du plancher du 3ème étage n’a pas pour cause déterminante les travaux réalisés par Mme [F] qui ont constitué seulement un fait déclencheur et que la composition du plancher l’exposait à une rupture presque certaine ; l’expert précise que « la moindre variation dans son équilibre devait entraîner la rupture » et qu’il ne peut expliquer qu’il n’y ait pas eu de sinistre antérieurement

— si Mme [F] se devait de faire une préparation de ses travaux avec l’observation de son environnement immédiat, il doit être relevé que son intervention ne concernait que des travaux de second 'uvre n’ayant aucune incidence normalement sur la structure du bâtiment et donc sa solidité ; toutefois, le bâtiment est ancien, il n’est pas constaté qu’une préparation des travaux ait été réalisée et le sinistre est concomitant aux travaux

— ainsi, au regard de l’effet déclencheur des travaux réalisés par Mme [F], sa responsabilité est retenue pour les dommages causés aux autres lots de l’immeuble

— sur la garantie de la Carma : Mme [F] a souscrit une assurance habitation et la compagnie Carma ne peut mobiliser l’exclusion de garantie concernant les travaux sur le gros 'uvre puisque les travaux réalisés ne concernaient pas le gros 'uvre de l’immeuble.

La SA Carma assurances a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 8 novembre 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03470.

Un changement de chambre pour connaître de l’affaire est intervenu le 9 novembre 2023.

Par ordonnance du 10 février 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 16 octobre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2026.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la SA Carma assurances demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [W],

Vu les articles R 111-26 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu le contrat d’assurance souscrit auprès de Carma,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 16 octobre 2023,

Vu l’appel interjeté par la compagnie Carma,

Dire et juger l’appel interjeté bien fondé en la forme et sur le fond,

Y faire droit

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 16 octobre 2023 RG 18/02038 1ère chambre civile, en ce que le tribunal a :

* Condamné la compagnie Carma à relever et garantir Mme [Z] [T] épouse [F] des condamnations prononcées à son encontre,

* Condamné Mme [Z] [T] épouse [F] et la compagnie Carma à payer à M. [A] [K] et Mme [X] [K] :

o 62 400 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

o 23760 euros TTC au titre des travaux de second 'uvre,

o 3670.50 euros TTC au titre des pertes de mobilier,

o 12 604.67 euros pour les frais d’emprunt,

* Condamné Mme [T] épouse [F] et la compagnie Carma à payer à M. [P] [G] et Mme [H] [G] :

o 21600 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

* Condamné la compagnie Carma à payer à Mme [Z] [T] épouse [F] :

o 39 140 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

o 7 700 euros TTC au titre des travaux de second 'uvre,

* Condamné Mme [T] épouse [F] et la compagnie Carma à payer au syndicat des copropriétaires :

o 112 860 euros au titre du coût de reconstruction de la structure porteuse,

o Dit que la somme allouée sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 septembre 2017,

* Débouté la compagnie Carma de ses demandes fins et conclusions,

* Débouté Mme [T] épouse [F] de sa demande de voir retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance du sinistre,

— Confirmer le jugement dont appel sur le surplus,

— Juger que Mme [F] [T] n’est nullement responsable du sinistre,

— Juger que la compagnie Carma n’a pas à garantir le sinistre, en raison notamment des clauses d’exclusion et des circonstances du sinistre,

En conséquent,

— Mettre purement et simplement hors de cause la compagnie Carma,

— Débouter toutes parties de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la compagnie Carma,

A titre très infiniment subsidiaire,

— Faire droit à l’appel en garantie de Mme [F] [T] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et M. [O] [K],

— Limiter la garantie de la compagnie Carma à hauteur des condamnations pouvant être mises à la charge de son assurée Mme [F] [T],

En toutes hypothèses,

— Débouter Mme [F] [T] de ses demandes indemnitaires formulées à l’encontre de la compagnie Carma, aucune garantie n’était due pour ce type d’évènement à son assurée,

— Débouter toutes parties de leurs demandes fins et conclusions,

— Débouter toutes parties de leur appel incident mal fondé en la forme et sur le fond,

— Débouter toutes parties de leur demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d’appel,

— Condamner solidairement les intimés à porter et payer à la compagnie Carma une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA Carma assurances soutient en substance que :

— sur sa mise hors de cause en raison du défaut de responsabilité de son assurée

— les travaux de Mme [F] ont seulement consisté à modifier le cloisonnement de l’appartement pour créer une cuisine et une salle de bains ; les cloisons viennent en butée sous le sous-plafond et ne sont pas en contact avec les poutres porteuses du plancher

— il ressort des trois expertises intervenues que l’effondrement du plancher du 3ème étage, bien que concomitant aux travaux réalisés par Mme [F], est exclusivement dû à la fragilité du plancher ainsi qu’à la surcharge pondérale dont il a fait l’objet au fil du temps et des transformations

— M. [B] [K] a transformé un toit terrasse en une partie habitable en alourdissant la structure et sans que l’on sache si les règles d’urbanisme ont été respectées

— il n’était à aucun moment prévisible pour Mme [F] d’engendrer l’effondrement du plafond de son appartement en procédant à l’abattement d’une cloison non porteuse et en la dépose d’un plafond ; son intervention n’est donc pas à l’origine du sinistre, comme le souligne d’ailleurs l’expert judiciaire

— en matière de responsabilité du fait des choses, la théorie de la causalité adéquate est à privilégier, seule la cause prépondérante doit être retenue comme fait générateur de responsabilité

— en l’espèce, la cause prépondérante de l’effondrement du plancher du 3ème étage se trouve dans l’état de vétusté de ce plancher utilisé quotidiennement du fait de la transformation du troisième étage en partie habitable, sans que soit réalisée par M. [B] [K], la mise en conformité de l’immeuble à ces fins

— conformément au droit commun, la charge de la preuve repose au surplus sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation selon l’article 1353, alinéa 1 du code civil et il appartient donc aux « requérants » de démontrer que les conditions posées aux articles 1240, 1241 ou 1242 du code civil sont réunies, ce qui donc inclut l’établissement du lien de causalité entre le dommage et le fait générateur

— subsidiairement, sur sa mise hors de cause en raison d’une exclusion de garantie applicable et opposable à son assurée et aux tiers :

— le contrat d’assurance multirisques habitation conclu prévoit une exclusion de garantie pour : « les dommages causés par vous ou vos préposés occasionnels lors de travaux immobiliers touchant au gros 'uvre de l’immeuble que vous occupez »

— en vertu de l’article R. 111-26 du code de la construction et de l’habitation : le gros 'uvre comprend les éléments tels que les planchers, les plafonds et les cloisons fixes

— à titre infiniment subsidiaire, sur les indemnisations sollicitées :

— sur la demande d’indemnisation de Mme [F] : l’assureur n’a pas vocation à prendre en charge les préjudices de son propre assuré mais seulement les conséquences de sa responsabilité civile à l’égard des tiers, les garanties au titre des dommages aux biens de l’assuré telles que prévues par le contrat ne concernant pas l’évènement objet du présent litige à savoir l’effondrement de l’immeuble après réalisation de travaux par l’assuré lui-même ; en tout état de cause, les préjudices ne sont pas justifiés

— sur la demande d’indemnisation de M. et Mme [G] : les éléments fournis ne permettent pas de justifier le préjudice locatif, dans son principe et son quantum ; en tout état de cause, s’agissant de locations saisonnières, la perte de loyers est nécessairement limitée

— sur les demandes d’indemnisation du syndicat des copropriétaires : ce dernier a contribué à la réalisation de son dommage puisqu’il est établi que l’immeuble n’a pas été entretenu depuis des décennies, n’a pas fait l’objet de vérifications structurelles périodiques et obligatoires tenant l’ancienneté de l’immeuble et son état général, a été le théâtre de travaux d’importance au niveau du 2 et 3ème étage qui ont fragilisé la structure de l’immeuble sans que le syndicat des copropriétaires ne s’en préoccupe

— sur les demandes d’indemnisation de M. [A] [K] et Mme [X] [K] : la demande d’actualisation en application de l’indice BT01 est irrecevable car nouvelle en appel ; ils ne justifient pas de la réalité de leur préjudice locatif et des pertes financières subies.

***

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, M. [A] [K] et Mme [X] [K] demandent à la cour de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, anciennement 1382 et suivants,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [W],

Vu les pièces fournies au débat,

Tenant l’appel interjeté

— Confirmer la décision déferrée en ce qu’elle a :

* Retenu que le fait pour Mme [F] d’avoir procédé à l’enlèvement du faux plafond en grillage galvanisé de type Nerlat plâtré, suspendu aux poutres, est la cause du sinistre,

* Jugé en conséquence Mme [F] [T] responsable de tous les dommages découlant de l’effondrement de l’immeuble,

* Débouté la compagnie Carma de sa demande de non garantie,

* Jugé en conséquence que la compagnie Carma assurances doit garantir son assuré,

* Et les a en conséquence condamnés solidairement à indemniser les préjudices des époux [K],

— Dès lors confirmer la décision en ce qu’elle a :

* Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement des frais de reconstruction, remise en état du gros 'uvre, de l’appartement des époux [K],

* Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 23 760,00 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel lié à la réfection du second 'uvre de l’appartement détruit,

* Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 3 670,50 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel lié à la perte du mobilier et des équipements de l’appartement détruit,

* Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 25.650 euros correspondant aux pertes locatives pour l’appartement de 49 m²,

* Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 36.750 euros, au titre des pertes locatives de l’appartement de 28 m², somme qu’il conviendra cependant de parfaire au jour de l’arrêt,

Soit un total de 62.400 euros au titre de la perte des revenus locatifs, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* Débouté les époux [K] de leur demande d’indemnisation de la perte du chiffre d’affaire liée à la condamnation d’une partie du commerce,

* Débouté les époux [K] de leur demande d’indemnisation au titre des frais de sécurisation de l’immeuble qu’ils ont engagés,

* Limitée à la somme de 12.604,67 euros l’indemnisation des époux [K] au titre des frais et surcoût du crédit contracté pour les travaux de l’appartement détruit a été, alors qu’il était sollicité la somme de 22.747,25 euros,

Statuant à nouveau :

— Juger que la somme de 23 760,50 euros sera réactualisée par l’application de l’indice BT01,

— Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 15.472 euros HT à parfaire, au titre des pertes de chiffre d’affaires liées à la condamnation d’une partie du commerce,

— Subsidiairement condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 12 377,60 euros HT à parfaite, au titre des pertes de chiffre d’affaires liées à la condamnation d’une partie du commerce,

— Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 22.747,25 euros au titre des frais et surcoût du crédit contracté pour les travaux de l’appartement détruit,

— Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement de 19.325,06 euros au titre des frais liés à la sécurisation de l’immeuble engagés par les époux [K],

En toute hypothèse,

— Débouter la SA Carma assurance de toutes ses demandes tendant à l’absence de responsabilité de son assuré et au dénie de sa garantie,

— Condamner solidairement Mme [F] et Carma assurances au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le procès-verbal de constat établi par Me [L] le 17 03 2014 outre 7.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Les époux [K] soutiennent en substance que :

— les travaux de réaménagement réalisés par Mme [F] dans son appartement sont incontestablement à l’origine de l’effondrement des planchers de la copropriété et de leur préjudice

— alors que les différents planchers tenaient depuis près de 40 ans ceux-ci se sont effondrés le lendemain des travaux, de sorte que c’est donc bien l’intervention de Mme [F] qui est à l’origine de l’effondrement, comme le confirme l’expert judiciaire

— or, toute faute, même non intentionnelle, engage la responsabilité de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil

— la vétusté de l’immeuble n’écarte pas la responsabilité de Mme [F]

— la jurisprudence retient plutôt la théorie de l’équivalence des conditions aux termes de laquelle, tout évènement sans la survenance duquel le dommage ne se serait pas produit peut être considéré comme la cause juridique de celui-ci et ce, alors qu’il n’en fournit qu’une explication partielle

— en l’espèce, en dépit de l’état de l’immeuble, des travaux de M. [B] [K], il n’est survenu aucun effondrement et le fait générateur de l’effondrement est « l’enlèvement du faux plafond en grillage galvanisé de type Nerlat plâtré, suspendu aux poutres qui a allégé la charge appliquée aux poutres porteuses et a entraîné leur rupture. »

— sur la garantie de la compagnie Carma : les travaux engagés sont des travaux de second 'uvre, comme le confirme l’expert et ils ont également consisté en l’enlèvement non pas des plafonds mais des faux-plafonds ce qui structurellement n’est pas la même opération

— leur préjudice est constitué par : le coût de la reconstruction de l’immeuble et conséquemment de leur appartement, le coût des réfections du second 'uvre de l’appartement sis [Adresse 28] à [Localité 29], le coût du mobilier et de l’équipement de l’appartement détruit, la perte des loyers des deux appartements inaccessibles, la baisse du chiffre d’affaires du commerce de coutellerie, le surcoût lié au report de crédit et le coût lié à la sécurisation de l’immeuble.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, M. [P] [G] et Mme [H] [G] demandent à la cour de :

Vu l’article 1242 du Code civil,

— Révoquer l’ordonnance de clôture et accueillir les présentes écrites,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 16 octobre 2023 en ce qu’il a condamné la société Carma Assurances solidairement avec son assureur Mme [T]-[F] à réparer le préjudice de M. et Mme [G],

Faisant droit à leur appel incident, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 16 octobre 2023 en ce qu’il a limité à la somme de 21.600 euros le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs,

Et statuant à nouveau,

— Condamner solidairement Mme [Z] [T] épouse [F], son assureur la société Carma Assurances, M. [B] [K] et son assureur la SA Generali Assurances à payer à M. et Mme [G] la somme totale de 82.344,50 euros en réparation de leur préjudice,

— Dire que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance valant mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner solidairement Mme [Z] [T] épouse [F], son assureur la société Carma Assurance, M. [B] [K] et son assureur la SA Generali à payer à M. et Mme [G] 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Les époux [G] soutiennent en substance que :

— l’expert a mis en évidence que le sinistre résultait de deux causes :

— les transformations effectuées dans l’appartement de M. [B] [K] conduisant à une surcharge imposée aux poutres porteuses du plancher

— les travaux de second 'uvre réalisés par Mme [F]

— ils sont donc fondés, dans le cadre de leur appel incident, à poursuivre la condamnation de Mme [F] et de son assureur, d’une part et de M. [B] [K] et de son assureur, d’autre part, sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil anciennement 1384 du même code

— concernant l’exclusion de garantie opposée par la société Carma : elle ne vise que la réalisation par l’assuré de travaux de gros 'uvre et l’expert a clairement indiqué que les travaux litigieux ne pouvaient être considérés comme tels

— sur leur préjudice :

— ils ont acquis l’appartement afin de procéder à des locations saisonnières au travers d’un site internet

— ils ont fait réaliser des travaux de rénovation, achevés le 6 mai 2013, les locations débutant en juin 2013, se poursuivant jusqu’au 23 novembre puis, en période hivernale, il y a eu peu de locations ; à compter de l’effondrement, le 7 mars 2014, la location est devenue impossible

— sur leur préjudice : il a été largement minoré par le tribunal et ils produisent les éléments comptables justifiant des pertes locatives subies, auxquelles s’ajoutent des frais de remise en état.

***

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, M. [O] [K] demande à la cour de :

Vu les articles 2224 et 1648 du Code civil,

Vu les articles 9, 768 du code de procédure civile,

Vu le dépôt du rapport d’expertise judiciaire au 07 septembre 2022,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 16 octobre 2023,

A titre principal,

— Confirmer ledit jugement en ce qu’il a déclaré les demandes de Mme [T] épouse [F] à l’encontre de M. [O] [K] irrecevables car prescrites,

A titre très infiniment subsidiaire,

En cas de réformation du jugement,

— Confirmer ledit jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [T] épouse [F],

— Rejeter toutes les demandes formulées contre M. [O] [K] dès lors qu’elles ne sont pas justifiées ni fondées,

En toutes hypothèses,

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de M. [O] [K],

— Condamner tout succombant à payer à M. [O] [K] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [O] [K] soutient en substance que :

— il est constant que Mme [F] prend comme point de départ pour la découverte du vice, comme la faute dont elle se prévaut, le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 07 septembre 2017

— s’agissant de l’action fondée sur l’article 1240 du code civil, le délai de prescription est de 5 ans -s’agissant de l’action fondée sur la garantie des vices cachés, le délai de prescription est de 2 ans -entre le 07 septembre 2017, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et le 03 octobre 2022, date de la réclamation, se sont écoulés plus de 5 ans de telle sorte que toutes les actions envisagées à son encontre sont prescrites

— l’assignation du 30 janvier 2019 n’interrompt pas la prescription dans la mesure où, au dispositif de celle-ci qui seul saisit la juridiction, Mme [F] ne formule alors aucune demande sur ces fondements, ni même plus généralement aucune demande contre lui : il s’agit uniquement d’ordonner la jonction de deux instances et réserver les dépens

— par ailleurs, aucune mention du dispositif des écritures de Mme [F] ne demande la réformation du jugement en ce qu’il a déclaré les demandes irrecevables car prescrites

— sur le fond :

— sur la garantie des vices cachés :

— une clause exonératoire de la garantie des vices cachés est insérée dans l’acte de vente, de telle sorte que Mme [F] doit nécessairement rapporter la démonstration des quatre conditions suivantes de manière cumulative : l’existence d’un vice caché au moment de la vente, antérieur à la vente, de nature à rendre le bien impropre à son usage ou à en diminuer tellement l’usage qu’il serait acheté à un prix moindre et la connaissance des vices par le vendeur

— aucune démonstration n’est faite de ce qu’il « ne pouvait ignorer le vice » dont est affecté l’immeuble alors qu’il n’a jamais habité les lieux et que l’expert judiciaire confirme que « rien ne permettait à un non-professionnel de supposer cet état de fait»

— sur la responsabilité délictuelle :

— il n’est démontré aucune faute

— il n’a jamais réalisé ou fait réaliser aucuns travaux, c’est M. [B] [K] qui ne le conteste pas et ce ne sont pas ces travaux qui ont déclenché l’effondrement mais ceux que Mme [F] a réalisés.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, Mme [Z] [T] épouse [F] demande à la cour de :

Tenant les éléments versés aux débats,

Faisant application des dispositions des Articles 1240 et suivants du Code civil, de la loi du 10 juillet 1965 en ses articles 14 et 10-1, 1190 et 1641 et suivants du Code civil,

Tenant le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 16 octobre 2023,

Tenant l’appel interjeté par la compagnie Carma et les consorts [G],

A titre principal,

— Infirmer le jugement du 16 octobre 2023,

— Dire et juger que Mme [Z] [T] épouse [F] n’a pas commis de faute à l’origine du sinistre,

— Rejeter l’intégralité des demandes indemnitaires présentées à son encontre,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien,

— Dire et juger que M. [O] [K] a commis une faute en réalisant des travaux de surcharge du plancher R+3 ayant provoqué l’effondrement de l’immeuble,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et M. [O] [K] à supporter le coût de remise en état de l’immeuble et l’indemnisation des préjudices des copropriétaires,

— Les condamner solidairement à verser à Mme [Z] [T] épouse [F] :

* la somme de 49.460 euros au titre de la perte de loyer,

* la somme de 7.700 euros au titre de remise en état du second 'uvre assortie du taux d’intérêt légal depuis la date du dépôt du rapport d’expertise,

* 44.887 euros au titre du manque à gagner sur la vente du lot n°11,

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement du 16 octobre 2023,

— Condamner la compagnie Carma à relever et garantir Mme [Z] [T] épouse [F] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Dire et juger que la compagnie Carma devra également indemniser Mme [Z] [T] épouse [F] des préjudices suivant :

* 49.460 euros au titre de la perte de loyer,

* 7.700 euros au titre de remise en état du second 'uvre assortie du taux d’intérêt légal depuis la date du dépôt du rapport d’expertise,

* 44.887 euros au titre du manque à gagner sur la vente du lot n°11,

Tenant la responsabilité de M. [O] [K] au titre des vices cachés,

— Condamner M. [O] [K] à verser à Mme [Z] [T] épouse [F] la somme de 30.000 euros au titre de la réfection du prix de la vente de l’immeuble,

— Dispenser Mme [Z] [T] épouse [F] de sa quote-part de charges au titre des frais de procédure en application de l’Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et M. [O] [K] à verser à Mme [Z] [T] épouse [F] la somme de 10.000 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et M. [O] [K] à supporter les dépens de la présente instance.

Mme [F] fait valoir en substance que :

— sur l’absence de responsabilité de sa part

— les autres parties cherchent à tout prix à éviter une condamnation du syndicat des copropriétaires dont Mme [X] [F] a été le syndic bénévole

— le tribunal a retenu sa responsabilité sur une simple motivation laconique après avoir reconnu que l’effondrement n’avait pas pour cause déterminante les travaux qu’elle a réalisés et que la composition du plancher l’exposait à une rupture presque certaine

— la dépose d’une cloison en brique surélevée d’un châssis vitré et d’un faux plafond en plâtre sur Nerlat ne constitue pas une faute

— elle a agi conformément au règlement de copropriété et elle n’a pas touché les parties communes et la structure porteuse de l’immeuble

— elle n’a pas commis non plus une faute touchant les parties privatives

— elle a simplement modifié la distribution intérieure de son lot

— l’expert indique que « « Rien ne permettait à un non professionnel de supposer cet état de fait » et s’il a relevé que les travaux réalisés par elle constituaient l’élément déclencheur, il conclut qu’ils n’étaient pas la cause du sinistre et il n’y a pas de lien de causalité puisque l’expertise montre que la structure même du plancher R+3 présentait un équilibre précaire du fait de la superposition de charges et une insuffisance de structure porteuse

— sur la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires et de M. [O] [K]

— les parties communes présentaient une fragilité importante du fait d’une surcharge du plancher R+3 et de différentes infiltrations d’eau

— le défaut d’entretien des parties communes est à l’origine du sinistre

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée sur fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

— quant à M. [O] [K], vendeur des lots n° 11 et 12, il était également propriétaire du lot n°15, constitué d’une terrasse au troisième étage qui a fait l’objet d’importantes modifications et qui surplombe la partie qui lui a été vendue ; l’expert a clairement identifié le plancher de cette terrasse (prolongation de l’appartement vendu à M. [B] [K]) comme étant à l’origine de la fragilité de l’infrastructure du fait d’une surcharge du plancher de plus de 31 cm de chape et de dalle

— la responsabilité de M. [O] [K] est donc engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil puisqu’il est établi qu’il a commis une faute en surchargeant le plancher, que cela a entraîné la fragilité du plancher R+3 et sa rupture causant des désordres par l’effondrement de l’immeuble

— subsidiairement, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la compagnie Carma à la relever et garantir :

— aucune exclusion ne peut être opposée, dans la mesure où elle n’a pas touché le gros 'uvre et l’assureur ne peut définir a posteriori la notion de « gros 'uvre »

— concernant l’argument tenant au fait que l’assureur n’a pas vocation à l’indemniser de ses préjudices :

— c’est une demande nouvelle qui doit être écartée

— elle bénéficie d’un contrat d’assurance garantissant notamment les atteintes portées à son immeuble au titre des dégâts des eaux, ce qui est précisément l’un des facteurs retenus puisque les poutres, certes sous dimensionnées, étaient viciées par l’eau

— en outre, en refusant à tort sa garantie, la compagnie Carma a commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil, y compris pour les pertes économiques subies par l’assuré

— enfin, le tribunal a sous-évalué les préjudices

— sur la responsabilité de M. [O] [K] pour vice caché :

— M. [K] ne pouvait ignorer l’état de l’immeuble dont il était propriétaire et qui surplombait l’appartement qu’il lui a vendu ; deux rapports d’expertise attestent de l’état de dégradation et de vétusté avancée du plancher du 3ème niveau, ces dégradations étant visibles à l''il nu, pourtant M. [K] ne l’a pas informé de telles circonstances dont il ne pouvait ignorer les conséquences imminentes en termes de charges de copropriété, de travaux afférents aux parties communes

— M. [O] [K] est non seulement à l’origine du sinistre mais également responsable au titre de la garantie des vices cachés

— concernant la prescription : si les demandes chiffrées n’ont été déposées que par conclusions d’octobre 2022, le fondement de la mise en cause de M. [O] [K] remonte à l’assignation délivrée le 30 Juin 2019, cette assignation interrompant la prescription dans la mesure où elle fonde la demande juridique présentée à son encontre.

***

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— Débouter en conséquence la société Carma assurances de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner la société Carma assurances aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que :

— par application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni a fortiori à ceux du syndicat

— lorsqu’un copropriétaire commet des dégradations sur les parties communes en effectuant des travaux de rénovation de son appartement, il doit être condamné à les réparer

— il doit répondre de dommages résultant de son occupation, des transformations qu’il a effectuées, sans faire preuve de la prudence qu’imposaient la vétusté du bâtiment et sa construction

— en l’espèce, si la vétusté de l’immeuble n’est pas discutée, avant tout inhérente à son ancienneté, il n’est également pas discutable qu’avant l’arrivée de Mme [F] au sein de la copropriété, il n’y avait aucun signe d’atteinte à la structure de l’immeuble permettant d’alerter le syndicat des copropriétaires sur la nécessité de procéder à des travaux de confortement ; l’expert explicite d’ailleurs sans pouvoir scientifiquement le démontrer que les travaux réalisés, notamment au-dessus du lot de Mme [F], avaient permis à l’ensemble de l’immeuble de ne plus bouger

— on ne peut donc pas reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir pris de mesures de renforcement de l’immeuble alors que de surcroît, il n’a pas été informé des travaux à entreprendre par Mme [F]

— l’expert [W] ajoute que « les conditions statiques tout à fait anormales et dangereuses de ce plancher ne pouvaient être mises à jour que par des sondages eux-mêmes très délicats à réaliser et ne pouvant l’être que par des professionnels », c’est précisément ce qu’aurait dû réaliser Mme [F] en s’entourant des professionnels adéquats pour déterminer les conséquences des travaux qu’elle devait réaliser, compte-tenu de l’ancienneté de l’immeuble.

— l’assureur est mal fondé à invoquer une clause d’exclusion de garantie relative à des travaux de gros 'uvre.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, la société Generali demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 1289 et suivants du même code,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 16 octobre 2023,

— Débouter en conséquence, l’ensemble des parties en ce que leurs demandes sont dirigées contre Generali,

— Condamner reconventionnellement la partie contre laquelle l’action prospérera le mieux à payer à la compagnie Generali une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

La société Generali soutient en substance que :

— c’est bien l’intervention de Mme [F] qui est à l’origine de l’effondrement

— c’est également à juste titre que les juges du fond ont retenu que la Carma devait garantir Mme [F]

— les conclusions expertales ont établi sans aucune contestation possible qu’il n’y avait aucune faute de la part de son assuré, M. [B] [K] et qu’il n’existait surtout aucun lien de causalité entre les travaux réalisés et les désordres observés

— par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, également assuré auprès de Generali, n’engage pas non plus sa responsabilité dans la survenance du sinistre, puisque les travaux réalisés par Mme [F] n’affectaient en aucun cas le gros 'uvre du bâtiment et donc les parties communes.

***

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [K], auquel la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées le 30 janvier 2024, par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, ainsi que les conclusions de M. [A] [K] et de Mme [X] [K] le 17 mai 2024 selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Les conclusions de M. [P] [G] et Mme [H] [G] ont été signifiées à M. [B] [K] le 7 mai 2024 suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

MOTIFS

En l’absence de contestation et celle-ci étant à l’évidence conforme à une bonne administration de la justice, conformément à l’article 367 du code de procédure civile, la jonction est ordonnée du dossier RG 23 3493 qui correspond à l’appel des époux [G] et du présent dossier RG 23 3470, sous ce dernier numéro.

Sur la responsabilité de Mme [Z] [T] épouse [F]

Il est constant que les travaux réalisés par Mme [F] ont consisté en :

— la dépose d’une cloison en brique surélevée d’un châssis vitré

— la dépose d’un faux plafond en plâtre sur Nerlat

Sa responsabilité est recherchée par les époux [K] et M. [O] [K] sur le fondement de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du code civil.

Elle est recherchée par les époux [G] sur le fondement de l’article 1242 du même code, anciennement 1384.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni a fortiori à ceux du syndicat et qu’il doit répondre des dommages résultant de son occupation et des transformations qu’il a effectuées.

— Sur le fondement de l’article 1240 du code civil (anciennement 1382)

Il convient de relever que dans leurs écritures les époux [K] font essentiellement valoir que les travaux de réaménagement de Mme [F] sont à l’origine de l’effondrement sans nullement caractériser la faute de celle-ci.

Les premiers juges, après avoir relevé pourtant qu’il ressortait de l’expertise judiciaire que l’effondrement du plancher du 3ème étage n’avait pas pour cause déterminante les travaux réalisés par Mme [F] qui ont constitué seulement un fait déclencheur, que la composition du plancher l’exposait à une rupture presque certaine, que l’expert avait précisé que « la moindre variation dans son équilibre devait entraîner la rupture », qu’il ne pouvait être expliqué pourquoi il n’y avait pas eu de sinistre antérieurement, ou encore que l’intervention de Mme [F] ne concernait que des travaux de second 'uvre n’ayant aucune incidence normalement sur la structure du bâtiment et donc sa solidité, ont néanmoins retenu une faute au seul motif d’une part qu’il n’avait pas été constaté de préparation des travaux et d’autre part que le sinistre était concomitant aux travaux.

Or, le fait que l’intervention de Mme [F] a pu être un élément déclencheur de l’effondrement des planchers de la copropriété ne saurait caractériser une faute au sens du texte susvisé.

La dépose d’une cloison en brique surélevée d’un châssis vitré et d’un faux plafond en plâtre sur Nerlat ne saurait constituer en soi une faute.

Par ailleurs, il n’est pas précisé quel type de préparation l’intéressée aurait dû mettre en 'uvre et il ne ressort nullement de l’expertise judiciaire que Mme [F] aurait commis une faute ou qu’elle aurait dû s’entourer de professionnels, y compris au regard de l’ancienneté de l’immeuble.

L’expert judiciaire, M. [C] [W], considère en effet que :

« Il est assez inexplicable que ce plancher ait pu tenir dans le temps ; on peut supposer que l’ensemble qu’il formait travaillait comme un plancher mixte avec table de compression. Dans ces conditions extrêmes la moindre variation dans son équilibre devait entraîner la rupture de celui-ci. Le fait d’enlever le faux plafond en grillage galvanisé de type Nerlat plâtré qui était suspendu aux poutres a pu alléger la charge appliquée aux poutres porteuses et d’une façon apparemment paradoxale entraîner leur rupture.

Les conditions statiques tout à fait anormales et dangereuses de ce plancher ne pouvaient être mises à jour que par des sondages eux-mêmes très délicats à réaliser et ne pouvant l’être que par des professionnels.

Rien ne permettait à un non professionnel de supposer cet état de fait ».

Il précise ici que « les travaux entrepris par Mme [F] ne concernaient pas la structure porteuse de l’immeuble. Des cloisons non liées aux poutres du plancher supérieur ne pouvant être considérées comme porteuses d’autant plus qu’une grande partie de celles-ci était vitrée ».

L’expert judiciaire répond ensuite précisément à un dire aux termes duquel était invoquée la faute de Mme [F] pour n’avoir fait appel à aucun professionnel : « Les photos en annexe 1 montrent que la démolition s’est faite par étapes et que l’ouverture partielle du faux plafond a permis de constater l’indépendance des cloisons par rapport à la structure porteuse du plancher supérieur. La démolition d’une cloison et l’enlèvement d’un faux plafond ' indépendant de la structure porteuse ' sont des travaux courants qui ne nécessitent pas a priori l’intervention d’un professionnel ».

Il conclut enfin en ces termes :

— « L’abattement des cloisons mais surtout l’enlèvement du faux plafond, sont à l’origine de l’effondrement, non pas en tant que cause de celui-ci mais en tant que fait déclencheur »

— « Ces travaux ne portaient pas atteinte aux parties communes de l’immeuble et les éléments supprimés ne sont pas des éléments porteurs »

— la dalle du troisième étage « n’était pas apparente et rien ne permettait de supposer sa constitution dangereuse »

— «la cause probable du sinistre est l’inadaptation des poutres anciennes dont la section était adaptée à la surcharge d’un plancher de comble de ce troisième niveau non habitable, à la nouvelle charge qui leur a été imposée dans les transformations successives de celui-ci ' en une terrasse type tropézienne dans un premier temps puis une pièce habitable dans un second temps. (') Si la section de 10 cm en moyenne était adaptée à la première configuration, il aurait fallu qu’elle soit, pour la configuration finale et dans une répartition identique, de 50 cm »

Il ressort donc suffisamment de ce qui précède qu’aucune faute de Mme [F] n’est démontrée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

— Sur le fondement de l’article 1242 du code civil (anciennement 1384)

Aux termes de ces dispositions : «On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

Les époux [G] n’expliquent cependant pas en quoi Mme [F] aurait été gardienne de la chose et de quelle chose il s’agit en l’espèce.

Ils invoquent par ailleurs la conjonction de deux causes différentes : d’une part la surcharge imposée aux poutres porteuses de l’appartement de M. [B] [K] et, d’autre part, les travaux effectués par Mme [F] consistant dans l’abattement de cloisons et l’enlèvement d’un faux-plafond plâtré sur Nerlat.

Pourtant, ils notent, dans le même temps, que l’expert judiciaire a retenu qu’aucune cloison ne participait à la structure porteuse du plancher et que les éléments supprimés ne sont pas des éléments porteurs. Le seul fait que l’expert a retenu que l’abattement des cloisons et l’enlèvement du faux-plafond constituent un fait déclencheur ne permet nullement, à l’égard de Mme [F], de retenir le « fait de la chose », termes qui désignent nécessairement le fait anormal d’une chose identifiée comme étant la cause du dommage, l’expert précisant bien que la cause du dommage ne provient pas des travaux effectués par Mme [F] mais de l’inadaptation des poutres anciennes à la nouvelle charge qui leur a été imposée dans les transformations successives du plancher supérieur.

Aucune responsabilité de Mme [F] ne peut donc être retenue non plus sur ce fondement.

— Sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que les travaux engagés par Mme [F] n’affectaient pas le gros 'uvre du bâtiment et donc les parties communes et qu’elle n’avait pas à solliciter d’autorisation pour les entreprendre.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose d’ailleurs en premier lieu le principe de libre disposition des parties privatives que le copropriétaire peut aménager comme il l’entend.

Aucune faute au règlement de copropriété n’est donc prétendue. Comme l’indique Mme [F], elle a agi conformément au règlement de copropriété, n’a pas touché les parties communes et la structure porteuse de l’immeuble et n’a pas commis non plus une faute touchant les parties privatives : elle a simplement modifié la distribution intérieure de son lot.

Il a été vu précédemment qu’aucune faute ne pouvait être retenue à son encontre dans la préparation et la réalisation des travaux, ou encore une quelconque imprudence au regard de la vétusté du bâtiment et de sa construction.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que lorsqu’un copropriétaire commet des dégradations sur les parties communes en effectuant des travaux de rénovation de son appartement, il doit être condamné à les réparer.

Or, il a été vu également que les travaux de Mme [F] ne sont pas la cause des dégradations survenues.

La responsabilité de Mme [F] ne peut donc pas non plus être engagée sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc, au vu de l’ensemble de ces éléments, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [F] pour les dommages causés aux autres lots de l’immeuble et par suite en ce qu’il a retenu la garantie de la société Carma assurances.

Sur la responsabilité de M. [O] [K] et du syndicat des copropriétaires telle que recherchée par Mme [F]

Mme [F] invoque pour sa part la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires et de M. [O] [K].

— Concernant M. [O] [K]

Le tribunal a considéré prescrite l’action de Mme [F] à l’égard de M. [O] [K].

Il importe peu qu’aucune mention sur la prescription ne figure au dispositif des écritures de Mme [F], dès lors qu’elle sollicite à titre principal l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

M. [O] [K] indique qu’en prenant pour point de départ de la constatation d’une faute, le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit la date du 07 septembre 2017, il s’est écoulé un délai de plus de 5 ans lorsque, le 3 octobre 2022, Mme [F], dans ses conclusions, a formulé une réclamation, de sorte que l’action est prescrite. Il ajoute que l’assignation du 30 janvier 2019 n’interrompt pas la prescription dans la mesure où, au dispositif de celle-ci qui seul saisit la juridiction, elle ne formule alors aucune demande sur ce fondement, ni même plus généralement aucune demande contre lui puisqu’il s’agit uniquement d’ordonner la jonction de deux instances et de réserver les dépens.

Mme [F] réplique que si les demandes chiffrées n’ont été déposées que par conclusions d’octobre 2022, le fondement de la mise en cause de M. [O] [K] remonte à l’assignation délivrée le 30 janvier 2019, cette assignation interrompant la prescription dans la mesure où elle fonde la demande juridique présentée à son encontre.

Aux termes de l’article 2224 du code civil :« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Selon l’article 2241 du même code : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. »

Le point de départ du délai de prescription au 7 septembre 2017 n’est pas contesté.

Les parties ne produisent pas l’assignation du 30 janvier 2019 mais il n’est pas utilement contesté que dans cet acte Mme [F] ne formait pas d’autre demande que celle d’accueillir l’intervention forcée délivrée et d’ordonner la jonction des instances.

II est admis que pour être interruptive de prescription, « la demande doit contredire la prescription » invoquée, ce qui suppose une identification claire du droit en cours de prescription. Or, en l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que l’assignation du 30 janvier 2019 contiendrait une réclamation, ne serait-ce qu’implicite, au titre de la responsabilité délictuelle, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme ayant interrompu la prescription quinquennale.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré la demande à l’égard de M. [O] [K] irrecevable car prescrite.

— Concernant le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en l’espèce, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il ressort du règlement de copropriété que constituent des parties communes générales le gros 'uvre des planchers, seul étant exclu le revêtement des sols.

L’expert judiciaire retient bien un « problème concernant la structure du bâtiment ».

Il importe peu que l’expert judiciaire indique que la dalle du troisième étage n’était pas apparente et que rien ne permettait de supposer sa constitution dangereuse, étant relevé qu’il précise ensuite que le sinistre provient d’une série de non-conformités aux règles de l’art.

Il indique encore dans son rapport que :

— à l’origine l’immeuble ne comportait que deux étages et était couvert par une toiture tuile

— le deuxième étage devait donc avoir un plafond bois formant plancher d’un comble conçu pour ne supporter que des charges relatives à ce type de comble non aménagé

— ultérieurement, une terrasse a remplacé la toiture tuile, une dalle béton d’une importante épaisseur a été coulée sur le plancher du comble puis la terrasse a été couverte pour en faire une pièce habitable

— les poutres anciennes dont la section était adaptée à la surcharge du plancher de comble du troisième niveau non habitable, n’étaient pas adaptées à la nouvelle charge imposée dans les transformations successives en une terrasse de type tropézienne dans un premier temps puis en une pièce habitable dans un second temps ; en effet, si la section de 10 cm en moyenne était adaptée dans la première configuration, il aurait fallu qu’elle soit, pour la configuration finale et dans une répartition identique, de 50 cm.

Il n’est pas contestable, au regard des conclusions expertales, que les dommages subis par les copropriétaires proviennent d’un vice de construction dans la surcharge du plancher R+3, la rupture du plancher étant manifestement inévitable et, ainsi que le relève l’expert, susceptible de résulter de la moindre variation dans son équilibre.

Le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction d’une partie commune, ici le plancher et les poutres porteuses. Il importe peu que ce vice construction ne soit pas de son fait, étant rappelé que pour s’exonérer même partiellement de sa responsabilité, il ne suffit pas au syndicat d’établir qu’il n’a pas commis de faute, il lui appartient de prouver la faute de la victime ou celle d’un tiers. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires dont il est difficile d’imaginer qu’il n’ait pas eu connaissance des aménagements successifs des combles, ne recherchant d’ailleurs nullement la responsabilité de M. [B] [K].

Il convient donc de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui devra indemniser Mme [F] de ses préjudices et supporter le coût de la remise en état de l’immeuble. La cour n’a pas à condamner le syndicat des copropriétaires à « supporter l’indemnisation des préjudices des copropriétaires », autres que ceux de Mme [F], comme le sollicite cette dernière au dispositif de ses écritures, puisqu’aucune demande en ce sens n’est formée par les autres copropriétaires.

Sur la responsabilité de M. [B] [K] (propriétaire de l’appartement du 3ème étage) telle que recherchée par les époux [G]

La responsabilité de M. [B] [K] est recherchée par les époux [G] sur le seul fondement de l’article 1242 du code civil (anciennement 1384). Ils considèrent que le sinistre résulte notamment « des transformations effectuées dans l’appartement de M. [B] [K] conduisant à une surcharge imposée aux poutres porteuses du plancher ».

Ils font valoir essentiellement qu’il importe peu de savoir qui était propriétaire à la date de réalisation des travaux, M. [B] [K] étant responsable de plein droit en sa qualité de propriétaire actuel.

Or, en réalité, il leur appartient, au sens de l’article 1242 du code civil qu’ils invoquent, de démontrer qui était gardien de la chose au moment du sinistre, ce qu’ils ne font pas alors que la chose est constituée du plancher et des poutres le supportant, lesquels sont des parties communes, dont le syndicat des copropriétaires est le gardien.

Il ne peut donc être retenu la responsabilité de M. [B] [K] sur le fondement de l’article 1384 du code civil, devenu 1242 du même code, de sorte que les époux [G] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande d’indemnisation des préjudices formulée à son encontre et à celui de son assureur, la SA Generali.

Sur les préjudices de Mme [Z] [T] épouse [F]

— Sur la perte de loyers

Mme [F] sollicite la somme de 44 460 euros (380 euros X 117 mois), du 1er juin 2014 jusqu’à mars 2024, date d’exécution de la décision de première instance pour la perte locative concernant l’appartement accessible à partir de la [Adresse 28] (partie A de l’immeuble, lot n° 12). Elle sollicite également la somme de 5000 euros (500 euros X 10 mois) concernant la perte locative pour l’appartement accessible à partir de la [Adresse 27] (partie C de l’immeuble, lot n° 11).

Concernant l’appartement accessible à partir de la [Adresse 28], l’expert judiciaire retient la perte locative de 380 euros mensuels, à partir du 1er juin 2014, préjudice qui court jusqu’à la date d’exécution de la décision. Il sera fait droit à la demande de paiement de la somme de 44 460 euros. Aucune contestation utile n’étant d’ailleurs opposée à ce chiffrage.

L’expert n’a pas pris en compte l’appartement accessible à partir de la [Adresse 27], considérant qu’aucune cause liée au sinistre n’était à l’origine de sa non location. Il explique qu’étant en travaux, tout comme l’appartement situé dans la partie A de l’immeuble, la simple condamnation de la porte de liaison aurait permis d’y poursuivre des travaux et d’engager sa location éventuelle.

Toutefois, l’expert judiciaire indique lui-même que « lors de l’accedit du 09/12/2014, il a bien été dit que rien ne s’opposait à l’utilisation de cette partie de l’immeuble à partir de la cage d’escalier de la [Adresse 27] à la seule condition d’empêcher toute communication avec la partie effondrée », de sorte qu’il ne peut être considéré qu’avant cette date et l’accord exprès de l’expert, Mme [F] pouvait procéder à la remise en état des lieux. Il sera donc fait droit à la demande de paiement de la somme de 5000 euros supplémentaire. Aucune contestation utile n’étant d’ailleurs opposée sur ce point.

Le jugement est donc infirmé concernant l’évaluation de ce préjudice.

— Sur la remise en état du second 'uvre

L’expert judiciaire retient à ce titre un montant de 7700 euros, non contesté au subsidiaire.

Le jugement est confirmé sur ce point.

— Sur le manque à gagner sur la vente du lot n° 11

Mme [F] fait valoir qu’elle a été contrainte par l’immobilisation de la partie effondrée et de la procédure en cours à vendre, après une rénovation complète, le lot n° 11 qu’elle souhaitait conserver dans son patrimoine. Elle explique avoir dû faire appel à un professionnel du secteur afin de fixer le prix de vente et sécuriser les acheteurs compte tenu de la procédure en cours et de l’effondrement d’une partie de l’immeuble, que cette vente a dû s’effectuer moyennant une réduction de prix de 20 % compte tenu de la procédure en cours soit 29 000 euros et qu’elle a dû également supporter des frais d’agence de 7000 euros et s’acquitter d’une plus-value de 8887 euros, ajoutant qu’une grande partie des frais concernant l’amélioration, la rénovation et l’équipement de cet appartement n’ont pu être pris en compte par le notaire dans le calcul du prix de revient de l’appartement ce qui explique le montant de l’imposition au titre de la plus-value acquittée qui ne reflète pas la réalité financière de l’opération.

Toutefois, le lot n° 11 n’est pas celui concerné par l’effondrement. Mme [F] ne justifie pas avoir été obligée de vendre cet appartement, le 29 juin 2019, en raison du présent litige, ni avoir dû consentir à une réduction de prix de 20 % compte tenu de la procédure en cours. Aucun élément n’est produit en ce sens, ne serait-ce qu’une attestation de l’agent immobilier.

Le tribunal a, en conséquence, justement rejeté l’indemnisation de ce préjudice.

— Sur la condamnation des époux [K] à « de légitimes dommages et intérêts »

Mme [F] fait état d’une hargne et d’un acharnement des époux [K], dont elle soutient qu’ils ont cherché à masquer les manquements personnels de Mme [X] [K] en qualité de syndic bénévole, ce comportement lui ayant causé selon elle un préjudice direct pour lequel elle réclame la somme de 5000 euros dans le corps de ses écritures.

Toutefois, la cour n’est tenue, en application de l’article 954 du code de procédure civile, que par les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, lequel ne contient ici aucune demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Le syndicat des copropriétaires est condamné à verser à Mme [Z] [T] épouse [F] la somme de 5000 euros et celle de 3000 euros à la SA Carma assurances, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [K] et de la SA Generali les frais irrépétibles exposés par eux.

Les époux [K] qui succombent en leur demande de condamnation de la seule Mme [F] et de son assureur et les époux [G] qui succombent en leur demande de condamnation de Mme [F] et de son assureur ainsi qu’en leur demande de condamnation de M. [B] [K] et de son assureur sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire et aux dépens d’appel.

Il est rappelé que Mme [Z] [T] épouse [F] est dispensée de sa quote-part de charges au titre des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Par arrêt, rendu par défaut, publiquement en dernier ressort

Dans la limite de la dévolution,

— Ordonne la jonction du dossier RG 23 3493 et du dossier RG 23 3470, sous ce dernier numéro,

— Confirme le jugement rendu le tribunal judiciaire de Nîmes le 16 octobre 2023, en ce qu’il a :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 1er décembre 2022, et fixé la nouvelle clôture au 3 avril 2023,

— déclaré irrecevables les actions de Mme [Z] [T] épouse [F] à l’encontre de M. [O] [K] car prescrites,

— évalué le préjudice de Mme [Z] [T] épouse [F] concernant les travaux au titre du second 'uvre à la somme de 7700 euros

— rejeté la demande d’indemnisation d’un manque à gagner sur la vente du lot n°11 formée par celle-ci

— L’infirme pour le surplus,

— Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 29] à payer à Mme [Z] [T] épouse [F] :

-49 460 euros au titre de la perte de loyers

-7700 euros au titre des travaux de remise en état du second 'uvre assortie du taux d’intérêt légal depuis la date du dépôt du rapport d’expertise

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 29] à supporter le coût de la remise en état de l’immeuble,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 29] à verser à Mme [Z] [T] épouse [F] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 29] à verser à la SA Carma assurances la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette le surplus des demandes,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 29] aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire et aux dépens d’appel.

— Rappelle que Mme [Z] [T] épouse [F] est dispensée de sa quote-part de charges au titre des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,