Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 AVRIL 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/24561

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/12567

APPELANTE

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : 542 09 7 9 02

ayant son siège au [Adresse 1]

Représentée par M^e Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

INTIMÉS

Monsieur [K] [L] né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

Représenté et assistée sur l’audience par M^e Caroline PIPARD de la SELEURL PIPARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0177

Maître [F] [G]/SCP BTSG ES QUALITE DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIETE SAJJ PATRIMOINE

demeurant [Adresse 3]

non représenté

Signification de la déclaration d’appel en date du 09 janvier 2015 et assignation devant la Cour d’appel de Paris avec signification de conclusions en date12 mars 2015, toutes deux remise à personne à personne morale.

SAS TAGERIM PROMOTION AUX DROITS DE LA SOCIETE TAGERIM prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège au [Adresse 4]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée sur l’audience par M^e Virginie STEVA-TOUZERY, avocat au barreau de TOULOUSE

Société SCCV VILLA MORBIHANE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège au [Adresse 4]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée sur l’audience par M^e Virginie STEVA-TOUZERY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 28 mai 2008, la société civile de construction vente SCCV Villa morbihane, faisant partie du groupe Tagerim, a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [K] [L], dans le cadre d’une opération de défiscalisation, le lot n° 24 de l’état de division d’un ensemble immobilier sis rue [Adresse 5], soit une villa 'T3", au prix de 211 440 € dont l’acquéreur a payé le solde le 23 avril 2009, prix financé à l’aide d’un prêt souscrit auprès de la SA BNP Paribas personnal finance, d’un montant de 212 040 € à taux d’intérêts révisable. Par acte sous seing privé du 26 mars 2009, M. [L] a donné, à une autre société du groupe Tagerim, un mandat de gestion locative de ce bien comportant une garantie de loyers impayés et de carence ou vacance locative. Le 14 mai 2009, M. [L] a pris possession de la maison et a signé un procès-verbal de l’état des réserves concernant les vices apparents. Par acte d’huissier de justice du 4 juin 2009, M. [L] a fait dresser un constat de malfaçons et désordres affectant la maison. Le bien a été donné à bail à usage d’habitation le 25 mars 2010 avec effet au 1er mai 2010. Par actes des 10 et 17 août 2014, M. [L] a assigné le vendeur, le mandataire et le prêteur en nullité de la vente et du prêt, réclamant, notamment, que les fruits du bien lui restassent acquis.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 28 octobre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la nullité du contrat de réservation et en conséquence, celle de la vente, du prêt et de son contrat d’assurance, du mandat de gestion locative et du contrat d’assurance du propriétaire- non-occupant,

— ordonné le remise en état initial des parties en soumettant les restitutions incombant à M. [L] au parfait paiement des sommes dues par le vendeur, in solidum avec le mandataire et le prêteur,

— dit que les fruits du bien demeureraient acquis à M. [L] jusqu’à la restitution du prix de vente,

— condamné le vendeur, in solidum avec le mandataire et le prêteur, à supporter les frais de notaire et de tous ordres liés à l’établissement d’un acte de propriété rétablissant le vendeur dans sa qualité de propriétaire,

— condamné la SA BNP Paribas personnal finance à rembourser à M. [L] les sommes qu’il avait versées au titre du prêt, des assurances, intérêts et frais de tous ordres jusqu’au jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du prêt, et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— ordonné la compensation, dans les comptes entre l’emprunteur et le prêteur,

— condamné in solidum le mandataire, le vendeur et le prêteur à payer à M. [L] la somme de 211 440 € en restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné in solidum le mandataire, le vendeur et le prêteur à payer à M. [L], au titre de la gestion du bien, les sommes de 5 389,55 €, 1582,02 € et 356,35 €,

— rejeté la demande de M. [L] de restitution des impôts fonciers,

— rejeté ses demandes de réparation des préjudices patrimonial, financier et moral, et d’astreinte,

— condamné in solidum le mandataire, le vendeur et le prêteur à payer à M. [L] la somme de 345,67 € de frais de constat,

— condamné in solidum le mandataire, le vendeur et le prêteur à payer à M. [L] la somme de 7 000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné in solidum le mandataire, le vendeur et le prêteur aux dépens.

Par dernières conclusions du 11 février 2016, la société BNP Paribas personnal finance, appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celles déboutant M. [L] de ses préjudices patrimonial, financier et moral et de ses autres demandes,

— en cas de résolution du prêt, condamner M. [L] à lui payer la somme de 212 040 € majorée des intérêts au taux légal courus depuis le déblocage des fonds jusqu’au jour du règlement intégral de la créance,

— dire que cette somme se compensera avec celle qu’elle pourrait devoir à M. [L] au titre des sommes qu’elle a perçues,

— condamner tout succombant à garantir M. [L] du remboursement des sommes qu’elle lui doit,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 29 774,73 €,

— dire que, jusqu’à parfait remboursement des sommes lui revenant, les inscriptions de privilège de prêteur de denier et les hypothèques conventionnelles subsisteront à son profit,

— dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés et productifs d’intérêts,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 17 février 2016, la société SCCV Villa morbihane et la SAS Tagerim promotion, cette dernière venant aux droits de la société Tagerim investissement, prient la Cour de :

— vu les articles L. 261-3 et suivants, R. 261-14 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, 1108 et suivants, 1116, 1131 et suivants, 1147, 1184, 1338, 1382 et suivants, 1603 et suivants, 1831-1 et 3, 1153 et suivants du Code Civil, L. 111-1, L. 111-2, L. 121-1 et suivants, L. 121-21 et suivants, R. 121-4, L. 312-10 et suivants du Code de la consommation, L. 341-1 et suivants du Code monétaire et financier,

— infirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

— débouter M. [L] de ses demandes indemnitaires,

— débouter la société BNP Paribas personnal finance de ses demandes,

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 15 février 2016, M. [L] demande à la Cour de :

— vu les articles L. 261-3 et suivants, R. 261-14 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, 1147 et suivants, 1116, 1131, 1134, 1147, 1165, 1315, 1648, alinéa 2, du Code Civil, L. 121-1 du Code de la consommation, 341-3, L. 311-1 et 2, L. 550-1, 1°, du Code monétaire et financier,

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre des préjudices patrimonial, financier et moral,

— statuant à nouveau

— soumettre les restitutions lui incombant au parfait paiement des sommes dues par le vendeur, in solidum avec le mandataire et le prêteur,

— à titre subsidiaire, en l’absence de solidarité avec la banque et de condition suspensive, dire que les sommes versées par lui à la banque s’imputeront par priorité sur le principal,

— dire que, dans le cas d’un procédure collective ouverte contre le vendeur avant le remboursement du prix, seule interviendrait la réduction du prix à hauteur du prix du marché à l’époque de cet événement, et qu’aux résolution du contrat de prêt et résiliation du contrat d’assurance, se substitueraient des dommages-intérêts complémentaires à la charge des intimés in solidum, égaux à la différence entre le prix de vente payé et le prix du marché à la date de la procédure collective,

— condamner le cas échéant in solidum le vendeur et le mandataire à lui verser les intérêts à sa charge du fait du décalage dans les points de départ des intérêts légaux sur les sommes qu’il devrait restituer au prêteur par rapport au point de départ des intérêts légaux sur le prix que le vendeur devrait lui restituer,

— condamner in solidum ou à titre de garantie le mandataire, le vendeur et le prêteur à lui restituer les sommes de 211 440 € en restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum ou à titre de garantie le mandataire, le vendeur et le prêteur à lui payer, au titre de la gestion du bien, les sommes de 7 788,84 €, des charges de copropriété : 3 441,38 €, des impôts fonciers 2 305 €, des cotisations d’assurance 798,71 €, au titre du préjudice patrimonial: à titre principal: la somme de 96 815 €, à titre subsidiaire : celle de 60 000 €, à titre encore plus subsidiaire : le garantir du remboursement des somme que l’Administration lui réclamerait en remboursement de l’avantage fiscal perçu, au titre du préjudice patrimonial et financier subi pendant l’opération, la somme de 10 000 €,

— à titre subsidiaire :

— condamner in solidum ou à titre de garantie le mandataire, le vendeur et le prêteur à lui payer la somme de 70 000 € pour perte de chance de ne pas contracter, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et capitalisation,

— condamner in solidum ou à titre de garantie le mandataire, le vendeur et le prêteur à réparer les désordres et malfaçons visées dans le constat du 4 juin 2009 à l’exception du raccordement aux réseaux extérieurs déjà intervenu, sous astreinte,

— sur le prêt bancaire :

— prononcer la nullité de la clause d’intérêts du prêt,

— très subsidiairement, condamner la banque à lui restituer les intérêts versés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation,

— condamner la banque à une amende civile,

— ordonner la compensation entre les intérêts échus et les échéances de crédit à venir,

— subsidiairement : condamner la banque à plafonner le taux du crédit consenti à hauteur de 4,65 %, à lui adresser sous astreinte les relevés trimestriels depuis le 11 avril 2014,

— en tout état de cause :

— condamner in solidum ou à titre de garantie le mandataire, le vendeur et le prêteur à lui payer la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— prononcer les condamnations précités sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner in solidum le mandataire, le vendeur et le prêteur à lui payer, la somme de 13 000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus, en ce compris le coût de la publication de l’arrêt à intervenir.

La SCP BTSG et M. [F] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société SAJJ patrimoine, assignés à personne habilitée à recevoir l’acte, n’ont pas constitué avocat.

SUR CE

LA COUR

Considérant, sur la nullité de la vente pour réclamation anticipée du solde du prix, que par lettre recommandée avec avis de réception du 16 avril 2009, la société Tagerim promotion a informé M. [L] que la mise à disposition du bien aurait lieu le 14 mai 2009, lui précisant que 'afin de pouvoir livrer votre bien et faire débuter la gestion locative, il est impératif que le paiement du solde de votre acquisition soit effectué à cette date qui marquera la fin de la prise en charge des intérêts intercalaires’ ; que, nonobstant cette précision, M. [L] a donné à l’établissement prêteur l’ordre de débloquer la somme de 31 716 € qui a été versée au vendeur par virement bancaire le 23 avril 2009, soit avant la mise à disposition qui a eu lieu le 14 mai 2009 ;

Qu’il s’en déduit que le vendeur n’a pas exigé de l’acquéreur le paiement du solde du prix avant la mise à disposition, mais que c’est l’acquéreur qui a procédé au paiement anticipé ; qu’en conséquence, ni la nullité de la vente ni celle, subséquente, du prêt, ne peuvent être prononcée sur ce fondement ;

Considérant, sur la nullité de la vente pour paiement de 95 % du prix avant l’achèvement du bien, que le constat du 4 juin 2009, que M. [L] a fait dresser non contradictoirement par huissier de justice après la mise à disposition, se borne à indiquer que les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ne sont pas posés, ce dont il ne peut être déduit qu’à cette date le bien n’était pas raccordé aux réseaux, le mandataire ayant indiqué à M. [L] qu’il ne pouvait imposer un fournisseur d’énergie au locataire et qu’il était en l’attente du nom de ce dernier pour la pose du compteur d’eau afin d’éviter des problèmes de facturation ;

Qu’ainsi, l’irrégularité invoquée n’est pas prouvée, de sorte que la nullité de la vente ne peut être prononcée ;

Considérant, sur la nullité de la vente pour pratiques commerciales trompeuses et ou manoeuvres dolosives, que M. [L] fait grief aux 'partenaires ' de lui avoir délibérément proposé une opération risquée en lui faisant croire que le risque était parfaitement maîtrisé, le plaçant dans l’incapacité de prendre la mesure de la portée de son engagement qui s’était avéré désastreux dès l’origine, ayant fait l’objet d’un démarchage illicite ;

Que, la vente ayant été conclue par acte authentique du 28 mai 2008, la nullité de cet acte ne peut être prononcée au seul motif que le contrat de réservation du 13 février 2008 mentionne qu’il a été fait à Saint-Denis (93) ; qu’en effet, il ne résulte ni de la mention précitée ni d’aucune autre preuve que le réservataire ait été démarché sur son lieu de travail, même si ce dernier se situe dans la cette ville ;

Que, si la 'simulation réalisée avec Topinvest’ sur un 'document non contractuel édité le 12.02.2008' comportant deux pages, porte le nom de 'Monsieur et Madame [L]', cependant, le nom du conseiller, qui aurait réalisé l’étude portant sur la 'trésorerie de l’opération', n’est pas mentionné et l’opération n’est pas identifiée ; que ce document ne peut être tenu pour 'l’étude personnalisée’ faite par l’un des partenaires de l’opération en fonction de l’investissement souhaité par M. [L] et tenant compte des éléments déclarés de son patrimoine de l’époque ;

Que M. [L] ne prouve pas, à l’aide d’une 'expertise amiable’ réalisée non contradictoirement, que le prix de 211 440 € était trop élevé et qu’il absorbait la plus-value envisageable et ne permettait pas de l’estimer correctement ;

Qu’en annexe au contrat de réservation précité, M. [L] s’est engagé à souscrire auprès de Tagerim un mandat de 'gestion locative sécurisée de son bien’ comportant une garantie 'privilège’ en cas de loyers impayés et de vacance de locataire ; que cette annexe précise que 'à compter de la mise en place du premier locataire, le revenu locatif mensuel brut prévisionnel sera de 605 €' ; que la première location n’a pu être conclue qu’à compter du 1er mai 2010 avec un loyer mensuel de 555 €, compte tenu, selon le mandataire, 'des difficultés que nous rencontrons sur le secteur de Pontivy liées au marché locatif’ ; qu’un deuxième bail à compter du 14 mars 2012 a été conclu au prix mensuel de 565 € ; qu’à la suite du congé des locataires, un troisième bail a été conclu avec effet le 15 novembre 2012 au loyer mensuel de 520 € ; que la garantie vacance locative souscrite par M. [L] a fonctionné et que l’avantage fiscal a été obtenu, aucun redressement n’ayant été notifié à la date où la cour statue, soit dans la septième année de location du bien ;

Que la brochure du groupe Tagerim vantait son 'expertise des marchés locaux (zones d’activité dynamiques, structures démographiques)' et ses 'justes estimations’ des loyers ; que ces affirmations ont été en partie mises en échec par le montant du loyer effectivement obtenu au regard du loyer prévisionnel annoncé de 605 € mensuel et du manque de dynamisme du marché locatif de Pontivy révélé par les difficultés à trouver un locataire ; que, si le vendeur et le mandataire ont fait souscrire à l’acquéreur des assurances de loyers impayés et de vacance de locataire, démontrant, ainsi, avoir attiré son attention sur les risques de non-location et de défaut de paiement des loyers, cependant, ni le vendeur ni le gérant ni la banque, tenue d’un devoir d’information et de conseil envers l’emprunteur qui s’engageait dans une opération complexe alors, qu’exerçant le profession d’ingénieur-systèmes, il n’était pas un investisseur averti, n’ont informé l’acquéreur sur les aspects les moins favorables de l’investissement, notamment sur la saturation du marché locatif local susceptible d’entraîner des difficultés à trouver un locataire stable ; que, toutefois, ce défaut d’information ne révèle pas l’intention de tromper l’acquéreur sur un élément déterminant de l’opération, étant rappelé qu’à l’issue de celle-ci, M. [L] est propriétaire d’un bien immobilier actuellement loué, dont la moins-value n’est pas prouvée et qu’il a bénéficié de l’abattement fiscal prévu par ce que l’acte authentique de vente nomme le 'dispositif Robien recentré’ et le 'dispositif Borloo neuf’ ;

Qu’en l’absence de dol, la nullité de la vente ne peut être prononcée ni celle, subséquente, du prêt ; que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions, M. [L] étant débouté de ces demandes ;

Considérant, sur la demande de dommages-intérêts formée à titre subsidiaire par M. [L], que le préjudice né de la perte de chance de ne pas contracter est faible, dès lors :

— qu’il vient d’être dit que le caractère excessif du prix de vente n’était pas établi,

— que le préjudice financier né de la réduction du loyer n’est pas prouvé, la banque énonçant dans ses dernières conclusions (p. 16), sans être contredite, que l’emprunteur avait déclaré lors de la demande de prêt qu’il attendait un loyer d’un montant de 454 € mensuel,

— que le préjudice fiscal invoqué n’est pas démontré ;

Qu’en définitive, eu égard aux pertes de revenus locatifs liées aux franchises et au préjudice moral subi par M. [L], le préjudice total est évalué, toutes causes confondues, à la somme de 10 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum la société SCCV Villa morbihane, la SAS Tagerim promotion et la société BNP Paribas personnal finance ;

Considérant, sur la demande de réparation des désordres et des malfaçons, que le 14 mai 2009, le procès-verbal de mise à disposition du bien par le vendeur à l’acquéreur a été signé par les parties, M. [L] étant représenté par le 'Cabinet Tagerim', comportant un état des réserves concernant les vices apparents ; qu’unilatéralement le 4 juin 2009, M. [L] a fait dresser par M. [O] [C], huissier de justice, un procès-verbal relatant des 'malfaçons ou désordres’ affectant le bien vendu ; que le 2 septembre 2009, la société Tagerim promonord a indiqué à M. [L] que les réserves avaient été en partie levées et que les réserves restantes seraient levées les 9, 10 et 11 septembre 2009 ; que, par lettre du 29 juillet 2010, M. [D] et Mme [Z], locataires de M. [L], lui ont demandé de remédier à diverses malfaçons qu’ils auraient constatées avec le bailleur ;

Que, ni le constat du 14 mai 2009 ni la lettre des locataires du 29 juillet 2010 ne permettent de retenir la responsabilité du vendeur et de la banque dans les désordres ou malfaçons qui y sont énumérés ; qu’en conséquence, M. [L] doit être débouté de sa demande de réparation de ces désordres par le vendeur, le mandataire et la banque, ainsi que de celle en remboursement des frais du constat précité ;

Considérant, sur la demande de nullité de la clause d’intérêts bancaires, que M. [L] a reconnu dans l’acte authentique de vente que l’offre de prêt lui avait été adressée par voie postale ; que la clause d’intérêts n’est pas ambigüe et prévoit qu’en cas d’augmentation du taux d’intérêts, la majoration des échéances ne pourrait être supérieure à l’augmentation de l’indice mensuel de l’INSEE des prix à la consommation ou à 2,50 % si l’augmentation était inférieure à 2,50 %, ce qui pouvait se traduire par une augmentation de la durée du prêt sans que cette augmentation ne puisse excéder cinq ans ; qu’en outre, le prêt réserve à M. [L] la possibilité d’opter pour un taux fixe ;

Qu’en conséquence, M. [L] doit être débouté de ses demandes d’annulation de la clause d’intérêts, de déchéance, de restitution et de plafonnement des intérêts du prêt ;

Considérant que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit d’aucune des parties  ;

Considérant que M. [L], qui succombe en la plus grande partie de ses prétentions, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum la société SCCV Villa morbihane, la SAS Tagerim promotion et la société BNP Paribas personnal finance à payer à M. [K] [L] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;

Déboute M. [K] [L] de sa demande en nullité de la vente et du prêt ;

Déboute M. [K] [L] de ses demandes d’annulation de la clause d’intérêts, de déchéance, de restitution et de plafonnement des intérêts du prêt ;

Déboute M. [K] [L] de sa demande de condamnation de la société SCCV Villa morbihane, de la SAS Tagerim promotion et de la société BNP Paribas personnal finance, à réparer les désordres qui affecteraient son bien ;

Rejette les autres demandes ;

Met à la charge de M. [K] [L] les dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,