Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 MAI 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/05912

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2014 -Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 11-13-2604

APPELANTE

SARL RH-TT

au capital de 120.000 €, immatriculée au RCS MELUN sous le numéro 453 916 678, dont le siège social est sis XXX à XXX agissant poursuites et diligences en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

Ayant pour avocat plaidant : M^e Vincent RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0822

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAINT CLEMENT

XXX représenté par son XXX

Siège social: C/O SARL BSGI 23/25/XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant: M^e Jocelyne LEMAIRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 68

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Z VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame Z A, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Z VERDEAUX, Présidente , dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur H X C D est propriétaire de deux lots de copropriété, les lots numéro 23 et numéro 24, qui sont des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence dénommée le SAINT CLEMENT située aux XXX à Pontault-Combault – 77340.

Le lot numéro 23 est loué à un locataire de Monsieur X C D, le lot numéro 24 est loué par Monsieur X C D à la société RH-TT dont il est gérant.

A la suite d’un engorgement des canalisations d’évacuation des eaux constaté le 7 décembre 2009, chez les propriétaires du lot 25 de la copropriété, situé au 1^er étage, ayant nécessité l’intervention de la société Y, à l’initiative du syndic, et la dépose du faux plafond pour accéder aux canalisations situées entre le plancher du lot n°25 et les plafonds des lots 23 et 24, la Sarl RH-TT se plaignait de dégradations commises par la société Y notamment sur le faux- plafond du local commercial, dont les travaux de réparations qu’elle avait fait réalisés s’ élevaient à la somme de 3 250,73 euros .

Par acte d’huissier en date du 9 décembre 2011, la société RH-TT, locataire du lot de copropriété à usage commercial de locaux, appartenant à Monsieur X, gérant de la Sarl RH-TT, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis XXX à Pontault-Combault ( 77340) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SAINT CLEMENT, représenté par son syndic, la société BSGI, afin de voir condamner le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, à payer à la société RH-TT, les sommes suivantes :

—  3.250,73 € à titre de remboursement des travaux de réparation,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société RH-TT faisait valoir que l’intervention de la société Y, à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Clément, sur la descente d’eaux usées de l’immeuble à la suite d’une fuite, avait eu pour conséquence la détérioration du plafond du local loué et que cette intervention lui avait occasionné un préjudice de jouissance caractérisé par la fermeture de l’établissement pendant une journée et par des mauvaises odeurs pendant une semaine. Se basant sur une lettre que le syndic lui avait adressée le 3 février 2010 dans laquelle il s’était engagé à assumer les frais de remise en état du local, la société RH-TT soutenait que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Clément avait commis une faute en faisant intervenir cette société, et en s’engageant unilatéralement à la dédommager de tous les dommages qu’elle subirait à l’occasion de l’intervention de la société Y.

Par jugement rendu le 21 janvier 2014, le Tribunal d’Instance de MELUN a:

— débouté la S.A.R.L. RH-TT de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAINT CLEMENT de ses

demandes reconventionnelles ;

— condamné la SARL RH-TT à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE

SAINT CLEMENT la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamné la SARL RH-TT aux dépens ;

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Par conclusions signifiées le 7 janvier 2016, la Sarl RH-TT, appelante, demande à la cour de:

Vu les articles 1375,1382,1383 et 1384 du Code civil,

— infirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau:

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX’ à payer à la Société RH-TT la somme de 3250, 73 euros à la Société RH-TTau titre des travaux de réparation,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX’ à payer à la Société RH-TT la somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX’ à payer à la Société RH-TT la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX’ aux entiers dépens;

Par conclusions signifiées le 3 février 2016, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX', intimé, demande à la cour de:

Vu les articles 14 et 15 du Code de procédure civile

Vu les articles 564 et 565 du Code de procédure civile

Vu les articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 5 du Code civil

Vu les articles 1372 et 1375 du Code civil

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’adage « Nul ne plaide par Procureur »

Vu les articles 12, 20 et 33 du règlement de copropriété

Vu les servitudes de l’immeuble

Vu l’historique et les lettres de relance

Sur les demandes de la Société RH-TT :

— déclarer mal fondée la Société RH-TTen son appel du jugement rendu le 21 janvier 2014 par le tribunal d’instance de Melun,

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la Société RH-TT,

Statuant a nouveau :

— déclarer l’action de la Société RH-TT irrecevable, faute d’intérêt, de qualité et d’objet.

En tout état de cause :

— déclarer la Société RH-TT irrecevable devant la cour en ses demandes nouvelles fondées sur la gestion d’affaires,

— dire et juger qu’il n’est pas fait la démonstration d’une faute du syndicat des copropriétaires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société RH-TT de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que les conditions de la gestion d’affaires ne sont pas réunies en l’espèce,

— dire et juger que les conditions de la responsabilité de plein droit du fait des préposés ne sont pas plus réunies,

— débouter la Société RH-TT de toutes demandes, fins et conclusions,

Sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Société RH-TT à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— infirmer le jugement entrepris sur le surplus des demandes du le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX',

Statuant à nouveau:

— déclarer recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/27 avenue de la République à XXX’ en son appel incident,

Y faisant droit:

— constater l’abus du droit d’agir en justice de la Société RH-TT,

— constater l’obstruction de la Société RH-TT, les tracas subis et les frais causés au le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 23/25/XXX à XXX',

— condamner la Société RH-TT au paiement de la somme supplémentaire de l’article 2500 euros pour procédure abusive,

— condamner la Société RH-TT au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation des tracas et frais causés par son obstruction à la réalisation des interventions,

— condamner la Société RH-TT au paiement de la somme supplémentaire de 3500 euros en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Société RH-TTaux entiers dépens d’appel;

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la société RH-TT à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

Considérant qu’après avoir, en première instance, fondé son action sur la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires pour faute personnelle, la société RH-TT en cause d’appel, fonde également ses demandes sur la gestion d’affaires , en application de l’article 1375 du Code civil, et également sur la responsabilité du commettant du fait du préposé, sur le fondement de l’article 1384 alinéa 5;

Que, s’agissant de demandes tendant aux mêmes fins, le paiement des travaux de réparations et l’ allocation de dommages et intérêts, que celles soumises au premier juge, il ne s’agit pas de prétentions nouvelles; que le Syndicat des copropriétaires n’est pas fondé en son moyen d’irrecevabilité tiré des articles 564 et 565 du code de procédure civile;

Considérant que le Syndicat des copropriétaires n’est pas davantage fondé à prétendre que la société RH-TT est irrecevable en son action dirigée contre elle, faute d’intérêt et de qualité à agir; qu’en effet, même si l’appelante n’a pas choisi de diriger son action contre son bailleur, ni contre la société Y, à laquelle elle impute la réalisation des désordres, pour autant, elle est recevable à agir à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Saint Clément, avec lequel elle n’a aucun lien contractuel, mais auquel elle reproche une faute personnelle sur le fondement de l’article 1382 du Code civil en raison d’ une lettre d’ engagement du syndic;

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

Considérant que l’assureur E F G, auprès duquel la société RH-TT a déclaré un sinistre de dégât des eaux le 24 décembre 2009, a attribué la cause des dommages dont se plaint son assuré à la dépose du faux-plafond, et non à l’action de l’eau, en ces termes:

' Une fuite sur la descente des eaux usées de l’immeuble géré sous le régime de la copropriété par le Cabinet BSGI a nécessité la dépose du faux – plafond dans les locaux de l’agence RHTT-Interim, copropriétaire occupante du rez-de chaussée. Lors de la dépose du faux-plafond, des dommages ont été causés par l’entreprise Y, mandatée par le syndic BSGI. Ces dommages n’ont pas été causés par l’eau';

Considérant qu’il est constant et non contesté qu’en l’absence de trappe d’accès, le seul moyen d’accéder au système de canalisations, situé entre le plafond et le faux-plafond du local loué à la SARL RH-TT, était de déposer le faux-plafond;

Considérant que le passage des canalisations au travers du plancher séparant le lot n°25 et les lots commerciaux 23 et 24 du rez – de – chaussée fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée des copropriétaires en date du 22 juin 2000, le règlement de copropriété ayant été modifié en ce sens: ' Le lot n°25 bénéficie d’une servitude de passage à l’égard des lots n° 23 et 24 pour ce qui tient de l’entretien des canalisations privatives du lot n°25 …';

Considérant que l’article 20 du règlement de copropriété, opposable à la SARL RH-TT en vertu de l’article 13 de ce règlement, stipule:

' Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations ou des travaux d’entretien qui seraient nécessaires aux parties communes quelle qu’en soit la durée et, si besoin est, livrer accès au syndic, aux architectes, entrepreneurs, techniciens et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux'

Et l’article 33:

' Les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes et autres sujétions qui grèvent ou pourront grever la propriété. Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à la destination des parties communes que se soit par son fait, par le fait de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui';

Qu’il s’ensuit que l’absence de trappe d’accès a empêché l’exercice de la servitude que Monsieur X, copropriétaire, devait respecter en application de l’article 33 susvisé, dès lors que le faux-plafond ne permettait pas l’accès aux canalisations, de même que Monsieur X n’avait aucune légitimité à s’opposer aux réparations des canalisations d’eau qui sont des parties communes et qu’ils devaient souffrir ; que la dépose du faux – plafond, rendue nécessaire pour accéder aux canalisations et à l’origine des dommages dont se plaint l’appelante, auraient pu être évitée si la servitude avait été respectée par Monsieur X;

Considérant, dans ces conditions, qu’il ne peut être fait grief au syndic d’avoir requis l’intervention de la société Y pour faire mettre fin aux désordres;

Considérant que, par courrier en date du 3 février 2010, adressé à Monsieur X, le syndic du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Saint Clément indique qu’il ' s’engage à remettre en état les plafonds et les murs abîmés’ dans le local de Monsieur X une fois les travaux terminés et que ' les frais de remise en état seront réglés soit par les assurances soit par l’ensemble des copropriétaires du bâtiment concerné';

Considérant que la société RH-TT n’avait pas à soumettre l’accès de la société Y à ses locaux et la réalisation des travaux à partir dudit local à l’engagement préalable du syndicat des copropriétaires de ' remettre en état les plafonds et murs abîmés… une fois les travaux terminés', dès lors qu’elle devait également, en sa qualité de locataire, se soumettre, en application de l’article 20 du règlement de copropriété, à l’exécution des réparations sur les parties communes et, si besoin est, livrer accès au syndic, et aux entrepreneurs, techniciens et ouvriers chargés de faire ces travaux;

Que par ailleurs, s’agissant d’un courrier adressé par le syndic à Monsieur X, même si le syndic n’avait pas qualité pour s’engager au nom du syndicat des copropriétaires, en l’absence de résolution à cette fin de l’assemblée générale des copropriétaires, en tout état de cause, la SARL RH-TT, locataire, ne peut se prévaloir, pour caractériser une faute personnelle du syndic susceptible de lui causer un préjudice, d’un engagement, contracté non pas à son égard, mais à l’égard du bailleur, Monsieur X, qui n’est pas dans la cause;

Considérant que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaire, le syndic étant lié au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat ; qu’il s’ensuit que la responsabilité du syndicat ne peut être recherchée sur le fondement de la gestion d’affaires;

Que la SARL RH-TT n’est pas davantage fondée à se prévaloir de la responsabilité du fait d’autrui, alors qu’il n’existe aucun lien de préposition entre la société Y , entreprise indépendante, et le syndicat des copropriétaires, qui étaient liés par un contrat de louage d’ouvrage, et alors que la faute du propriétaire qui n’a pas respecté la servitude d’usage est déterminante dans les désordres dont elle se plaint; qu’il y a lieu, en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL RH-TT de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires;

Sur les dommages intérêts

Considérant que le droit d’exercer une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne ou une erreur grossière, équipollente au dol, dans l’appréciation de ses droits; que faute de démontrer que ces conditions sont réunies, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive qu’il forme à l’encontre de la SARL RH-TT;

Qu’il sera également débouté de sa demande en dommages et intérêts en réparation des tracas subis dans la gestion de l’immeuble, faute d’établir que les démarches qu’il invoque excèdent celles afférentes à la gestion d’une copropriété et alors qu’il se prévaut également de manquements de la société RH-TT sans rapport avec le présent litige;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que la SARL RH-TT, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de la SARLRH- TTau titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par le Syndicat des copropriétaires peut être équitablement fixée à 2000 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SARL RH-TT à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Saint Clément la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL RH-TT aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE