Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/05533 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYIPH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2015 -Tribunal d’Instance de Bobigny – RG n° 11-15-001237

APPELANTE

Madame C X

Née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

[…]

Association UDAF 93 , en qualité de curateur de Madame C X

[…]

[…]

Représentés par M^e Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/003051 du 22/02/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE DRANCY

SIRET: 27930006500018

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant par M^e Caroline LAUDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB32

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M Daniel FARINA, Président et par D E, Greffière présente de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 29 mars 1999, l’OPHLM de la ville de Drancy a donné à bail à M^me X un appartement dépendant d’un immeuble […] à […]

Par acte d’huissier de justice du 16 juin 2015, l’office HLM a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Bobigny en résiliation du bail et expulsion, pour troubles de voisinage.

Par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 27 novembre 2015, le tribunal d’instance a fait droit aux demandes du bailleur en :

— résiliant le bail,

— condamnant M^me X à payer, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

— condamnant M^me X aux dépens de l’instance.

Le tribunal d’instance, après avoir indiqué dans les motifs de décisoires que " l’expulsion de M^me X serait ordonnée en application des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution", a omis de se prononcer sur la demande d’expulsion qui lui était soumise, dans le dispositif du jugement déféré.

M^me X a relevé appel de cette décision le 2 mars 2016.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 24 août 2018, M^me X, appelante, assistée de son curateur l’UDAF 93, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— écarter les attestations produites par l’office public pour non-respect des dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile,

— après avoir constaté que l’office ne rapporte pas la preuve des infractions alléguées à l’encontre de M^me X et que M^me X a toujours respecté ses obligations de locataire et est à jour de ses loyers, débouter l’intimé de ses demandes,

à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le jugement déféré serait confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation

— accorder un délai de 36 mois à M^me X pour retrouver un logement,

— condamner l’office public aux dépens.

L’office public intimé, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 3 septembre 2018, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes,

Ajoutant au jugement déféré

— autoriser l’office public à faire procéder à l’expulsion de M^me X et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— dire que le sort des biens et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les articles R.433-5 et R. 433-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M^me X aux dépens et à payer à l’office public une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la résiliation du bail

Pour s’opposer à la résiliation du bail pour troubles de voisinage, M^me X fait valoir que :

— le premier juge a prononcé la résiliation sans caractériser la gravité des faits ni constaté l’existence de faits répétitifs et récents de nature à troubler la jouissance des occupants,

— il n’existe ni plainte, ni procès-verbal d’huissier de justice établissant les faits allégués, mais seulement des affirmations du gardien de l’immeuble et de quelques locataires,

— M^me X, qui habite l’immeuble depuis 17 ans, a toujours acquitté régulièrement ses loyers,

— les pièces produites par l’office public sont anciennes, remontent à 2006 et doivent être écartées des débats du fait que les pièces d’identité des témoins ne sont pas jointes et qu’ainsi ces pièces ne respectent pas les prescriptions de l’article 202 du Code de procédure civile,

— M^me X souffre de graves problèmes psychologiques depuis de nombreuses années et le bailleur ne peut solliciter une résiliation du bail en se fondant sur l’existence de tels troubles, le logement du majeur sous curatelle étant également protégé en application de l’article 426 du Code de procédure civile, et le bailleur ayant, en outre, une vocation sociale.

L’office public intimé, qui conclut à la confirmation du jugement déféré ayant résilié le bail, fait valoir que :

— les troubles dont M^me X est à l’origine caractérisent un manquement à l’obligation de jouir paisiblement des lieux qui pèse sur le preneur,

— les troubles sont établis par les nombreuses pièces et témoignages versés aux débats par le bailleur,

— le bailleur est tenu d’intervenir pour assurer une jouissance paisible dans l’immeuble car les troubles dont M^me X est à l’oririgine engagent la responsabilité de l’office vis-à-vis des tiers sur le fondement de l’article 1725 du Code civil,

— si la mission dévolue à l’office public a effectivement un caractère social, il ne peut pour autant lui être demandé d’assumer la prise en charge de personnnes dont le comportement relève de soins médicaux appropriés,

— enfin, les dispositions de l’article 426 du Code de procédure civile, ne jouent qu’à l’égard du curateur et non à l’égard des tiers.

Sur ce

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef et notamment de ses enfants, même s’ils sont majeurs.

En l’espèce, l’OPH de la ville de Drancy verse aux débats différentes pièces pour attester des troubles de voisinage dont il est allégué et des avertissements qui ont été adressés à M^me X :

— un courrier manuscrit de doléance du gardien de l’immeuble daté du 22 octobre 1999,

— un compte rendu de permance émanant de l’office bailleur du 22 au 24 octobre 1999, faisant état de « hurlements » de M^me X, de coup sur les portes, scandales dans la cour de l’immeuble et de plaintes de locataires du fait du comportement de l’appelante,

— une pétition signée le 28 janvier 2002 par quatre locataires se plaignant de nuisances sonores diurnes et nocturnes – musique forte, chants accompagnés de sauts avec talons – en provenance de l’appartement occupée par M^me X,

— une lettre adressée par l’office public au curateur de M^me X le 19 février 2002 l’informant du comportement bruyant de M^me X et lui demandant de trouver une solution pour éviter que la situation ne s’aggrave,

— deux mains courantes des 23 août et 14 septembre 2006 et une lettre à l’office du 15 septembre de M^me Y voisine du dessous de M^me X se plaignant de tapages noctures, accompagnée d’un descriptif des nuisances sonores constatées par M^me Y sur la période allant du 12 août au 10 septembre 2006 : bruits, musique fortes, chahuts, hurlements, bruits de talons aiguilles, claquements de portes, bouteilles tombant au sol, déplacement de meubles en pleine nuit,

— une signification par acte d’huissier de justice du 10 octobre 2006 du règlement intérieur de l’immeuble à M^me X,

— des doléances du 16 octobre 2006 de M. F G et du 5 décembre 2006, de M. H I, se plaignant de bruits en provenance de l’appartement de M^me X,

— rapport manuscrit du gardien de l’immeuble du 12 septembre 2006 relatant les doléances de M^me Y et d’autres occupants de l’immeuble qui font état de la présence de prostituées, de beuveries et d’ébats amoureux bruyants,

— un courrier de M^me J A du 27 novembre 2012, voisine occupant à la suite de M^me Y, l’appartement situé au-dessous de celui de M^me X, adressée à l’office public pour se plaindre du bruit et des agissements de M^me X : jets de bouteilles en verre par la fenêtre, de jour comme de nuit, hurlements toutes les nuits jusqu’au petit matin à la fenêtre ou dans la cage d’escalier, insultes adressées aux passants, disputes violentes avec son ami,

— rapport du gardien de l’immeuble du 3 décembre 2012 relatant les doléances de M^me A et d’un autre locataire à l’endroit de M^me X : tapage nocturne, cris, danses, jets de bouteilles,

— courriel de M^me A du 1^er mai 2014 à l’office public pour indiquer que son appartement est devenu un " enfer", " un calvaire« , qu’elle est dans les lieux depuis 2010 et que l’année 2014 est » la pire de toutes« : hurlements, coups de marteau sur le rebord du balcon jusqu’à trois ou quatre heures du matin, qu’elle »va finir par tomber malade" et qu’elle ne comprend pas que M^me X, à l’évidence atteinte de troubles psychiatriques sévères soit toujours dans les lieux, et qu’enfin, si rien ne se passe, elle sera contrainte de déménager,

— courriels de M^me A du 11 janvier 2015, du 8 mai 2015, u 2 juillet 2015 et du 30 août 2015, informant l’office public que " rien n’a changé« malgré ses multiples relances et courriers, ses appels répétés et désespérés à la police et le séjour en hôpital psychiatrique de M^me X qui continue à chanter à tue-tête » en imitant le loup"sur son balcon à deux heures du matin, à danser dans son appartement jusqu’à en faire trembler l’appartement de sa voisine et ses fenêtres, à insulter les passants en criant « allah wakbar », à jeter par la fenêtre de la vaisselle, des détritus, la litière de son chat et des "litres d’eau qui dégoulinent sur les balcons« des étages inférieurs, »sans compter ses gueulantes imitant Johnny Halliday résonnant dans l’escalier quand elle rentre de sa tournée des bars tard dans la soirée".

Ces témoignages nombreux et circonstanciés établissent et caractérisent, contrairement à ce que soutient l’appelante, depuis de nombreuses années que dure la location, des manquements réitérés de M^me X à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, et ces nombreuses incivilités, constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M^me X, en ce qu’ils ont eu pour effet de créer, au préjudice des voisins qui se sont succédé dans l’appartement du desous et, plus généralement au sein de l’immeuble, un climat de violence et d’agressivité et des nuisances sonores insupportanbles.

M^me X fait valoir que les témoignages de ses voisins et les rapports manucrits du gardien de l’immeuble devraient être écartés des débats au motif qu’aucune pièce d’identité de leurs auteurs n’étant produites, ils ne respectent pas les prescriptions de l’article 2002 du Code de procédure civile.

Cependant, outre le fait que les dispositions de l’article 202 ne sont pas prescrites à peine de nullité (Cass.,2^e civ. 18 mars 1998) et qu’il appartient à la Cour d’apprécier souverainement si l’attestation non-conforme à l’article 202 présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction, il ne saurait être fait grief à l’intimé de ne pas avoir respecté les dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile, dès lors que les éléments de preuve dont s’agit ne constituent pas des attestations en bonne et due forme délivrées pour les besoins de la présente instance mais des

témoignages recueillis au fil des ans sous la forme de courriers ou de rapports adressés à l’office intimé par d’autres locataires mécontents ou par le gardien de l’immeuble.

La manière dont ces témoignages ont été recueillis ajoute au contraire à leur crédibilité, ne s’agissant pas d’attestations dont on pourrait penser qu’elles n’ont été délivrées que pour les besoins de la cause, et ces éléments de preuve, du fait de leur accumulation sur une longue période et de leur caractère détaillé, emportent la conviction de la Cour.

Par ailleurs, le fait que M^me X ait toujours acquitté ses loyers et qu’elle souffre de graves problèmes psychologiques n’est pas exonératoire. En effet, la résiliation n’est pas sollicitée pour défaut de paiement des loyers et la mission sociale dévolue à l’office bailleur consiste à loger des personnes dont les revenus sont trop modestes pour qu’elles aient la possibilité de le faire sur le marché privé de la location et non à accueillir des personnes dont l’état relève de la psychiatrie en imposant à l’ensemble des résidents d’un immeuble, qui doivent pouvoir jouir paisiblement des appartements qui leur ont été donnés à bail, une cohabitation avec ces personnes qu’ils n’ont pas choisie et qui leur est préjudiciable.

Il y a lieu d’ajouter que l’office public est d’autant plus fondé à solliciter la résiliation du bail consenti à M^me X que tous les locataires tenant leurs droits du même auteur, ils en sont ayants cause au sens de l’article 1725 du Code civil, de sorte que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance qu’ils se causent entre eux (Cass. civ. 1^er, 24 janvier 1961).

Enfin, les dispositions de l’article 426 du Code civil, qui prévoient que " le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible" ne sont pas opposables au tiers bailleur dans ses rapports contractuels avec le majeur protégé et ne peuvent donc pas faire obstacle à la résiliation du bail dont est titulaire un malade mental, dès lors qu’il se trouve être l’auteur de manquements graves aux obligations qui pèsent sur lui en qualité de preneur.

Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a résilié le bail consenti à M^me X.

En outre, l’expulsion de M^me X et celle de tous occupants de son chef doit être ordonnée, le premier juge, après avoir indiqué dans les motifs de décisoires que " l’expulsion de M^me X serait ordonnée en application des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution", ayant omis de se prononcer sur la demande d’expulsion qui lui était soumise, dans le dispositif du jugement déféré.

Le sort des biens et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

II) Sur la demande de délais de paiement formée à titre subsidiaire par M^me X

M^me X sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux, sur le fondement de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, en faisant valoir qu’elle ne dispose d’aucune solution de relogement et ne peut se reloger dans le secteur privé du fait de ses faibles ressources.

L’OPH de la ville de Drancy s’oppose à cette demande de délais en faisant valoir que la situation commande de rejeter la demande de l’appelante.

Sur ce

M^me X, en relevant appel du jugement déféré, a déjà bénéficié des délais de la procédure et occupe, sans droit ni titre, le logement litigieux depuis le 27 novembre 2015, date de la résiliation par

le premier juge du bail qui lui avait été consenti.

Elle sera, par suite, déboutée de sa demande de délai.

III) Sur les demandes accessoires

M^me X, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré, relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Autorise l’office public de l’habitat de la ville de Drancy à faire procéder à l’expulsion de M^me C X et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Dit que le sort des biens et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute M^me C X, assistée de son curateur, l’UDAF 93, de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me C X, assistée de son curateur, l’UDAF 93, à payer à l’OPH de la ville de Drancy une indemnité de

1 000 euros ;

Condamne M^me C X, assistée de son curateur, l’UDAF 93, aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT