Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2019

(n° 2019 – 321, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05122 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B22OQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL – RG n° 16/04137

APPELANTES

La SARL AL’IMMO GESTION, agissant en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

ET

La SASU PATRIMONIA, agissant en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentées par M^e H Ruben I de la SELAS SELASU H R. I, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

Assistées de M^e Florian DUCHMANN, SELAS I & ASSOCIES, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉ

M. D X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e N O, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque :

PC 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :

Cathy CESARO-PAUTROT, présidente

Laurence CHAINTRON, conseillère

Patricia LEFEVRE, conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Laurence CHAINTRON, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Laure POUPET

ARRÊT :

- contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et par Fatima-Zohra AMARA, greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 30 mars 2011, M. D X, propriétaire de trois appartements à K-L et à Créteil (94), a confié la gestion locative de ses biens à l’agence immobilière Al’Immo Gestion.

Par courrier non nominatif du 26 novembre 2013, les propriétaires-bailleurs ont été informés que la société Patrimonia allait succéder à la société Al’Immo Gestion au 1^er janvier 2014.

Par correspondance du 22 octobre 2013, M. X a reproché à l’agence immobilière plusieurs manquements dans la gestion de ses biens immobiliers.

En réponse, par courrier du 12 février 2014, la société Al’Immo Gestion a indiqué qu’elle préférait que leur collaboration s’arrête. Elle précisait qu’elle continuerait à gérer le dossier de M. Y et M^me Z jusqu’à l’expulsion des locataires et qu’elle restituerait ensuite les clés à M. X. Elle lui transmettait les clés de l’appartement qui avait été occupé par M^me P-Q jusqu’au 10 décembre 2013 et précisait qu’elle n’allait plus s’en occuper.

Par acte sous seing privé du 16 mai 2014, M. X et la société Al’Immo Gestion ont résilié 'd’un commun accord' les mandats de gestion signés le 30 mars 2011 à effet du 30 avril 2014.

M. X a reloué ses trois appartements suivant contrats de bail conclus respectivement les 1^er août et 30 novembre 2014 et le 25 février 2016.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier du 31 mars 2016, M. X a fait assigner les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement réputé contradictoire du 21 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— constaté la renonciation par les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia (succédant à la société Al’Immo Gestion) aux mandats conclus avec M. X le 30 mars 2011 sur le fondement de l’article 2007 du code civil ;

— condamné in solidum les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia à payer à M. X la somme de 44.432,38 euros en indemnisation de l’ensemble des préjudices subis ;

— débouté M. X de ses autres demandes ;

— condamné in solidum les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia à payer à M. X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 10 mars 2017, les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia ont relevé appel de la totalité des chefs de ce jugement.

Par ordonnance du 17 octobre 2018, le conseiller de la mise en état a constaté l’irrecevabilité de l’appel interjeté le 10 mars 2017 par la société Al’Immo gestion à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 21 décembre 2016 au motif que cette société avait été radiée du registre du commerce et des sociétés de Créteil le 19 janvier 2017 à la suite de sa liquidation amiable et que l’appel avait dès lors été interjeté par une personne morale inexistante.

Par déclaration du 23 avril 2018, la société Al’Immo Gestion, représentée par M^me F G, en qualité de mandataire ad hoc, a relevé appel de la totalité des chefs de ce jugement.

Cette affaire distribuée sous le numéro RG 18/08462 a été jointe à la présente procédure distribuée sous le numéro RG 17/5122 par ordonnance du conseiller de la mise en état du 22 mai 2019.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Patrimonia demande, au visa des articles 1134 et 1315, anciens, du code civil et 9, 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, à la cour de :

— la recevoir en son appel incident et ses écritures et l’y dire bien fondée,

— infirmer en intégralité le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 décembre 2016 et,

Statuant à nouveau,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. X à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner M. X à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au bénéfice de M^e H I de la SELASU I & Associés, selon l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 septembre 2019, auxquelles il

convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Al’Immo Gestion demande, au visa des articles 1134 et 1315, anciens, du code civil et 9, 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, à la cour de :

— la recevoir en son appel et ses écritures et l’y dire bien fondée,

— infirmer en intégralité le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 décembre 2016 et,

Statuant à nouveau,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. X à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner M. X à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au bénéfice de M^e H I de la SELASU I & Associés, selon l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 août 2019, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. X demande, au visa des articles 1147, 1183 et 1984 et suivants du code civil, à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il retient la responsabilité solidaire des sociétés sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia et les condamne au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— dire et juger que les contrats de mandat ont été transférés à la société Patrimonia à compter du 1^er janvier 2014,

— dire et juger que la société Patrimonia n’a pas procédé à la résiliation des mandats de gérance,

— condamner solidairement les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia à lui payer les sommes suivantes':

Au titre des fautes commises dans la gestion de l’appartement sis Résidence les Sables':

—  349,24 euros en réparation du préjudice subi suite à la souscription inutile d’une assurance loyer impayé,

—  2.530,14 euros au titre du préjudice subi en l’absence de recouvrement des loyers,

—  8.039,64 euros au titre du préjudice subi en l’absence de toute relocation du bien,

Au titre des fautes commises dans la gestion de l’appartement sis Résidence K Village':

—  1.343,40 euros au titre du préjudice subi suite aux erreurs de calculs de l’agence immobilière et de frais injustifiés,

—  2.939,96 euros au titre du préjudice subi en l’absence de mise en 'uvre de l’assurance loyer impayé,

—  25.371,32 euros au titre du préjudice subi en l’absence de toute relocation du bien,

Au titre des fautes commises dans la gestion de l’appartement sis Résidence les Bleuets':

—  921,06 euros au titre du préjudice subi suite aux erreurs de calculs de l’agence immobilière,

—  516,80 euros au titre du préjudice subi en l’absence de mise en 'uvre de l’assurance loyer impayé,

—  5.573,52 euros au titre du préjudice subi en l’absence de toute relocation du bien,

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia à lui payer les sommes suivantes':

Au titre des fautes commises dans la gestion de l’appartement sis Résidence les Sables':

—  349,24 euros en réparation du préjudice subi suite à la souscription inutile d’une assurance loyer impayé,

—  2.530,14 euros au titre du préjudice subi en l’absence de recouvrement des loyers,

—  4.729,30 euros au titre du préjudice subi en l’absence de toute relocation du bien,

Au titre des fautes commises dans la gestion de l’appartement sis Résidence K Village':

—  1.343,40 euros au titre du préjudice subi suite aux erreurs de calculs de l’agence immobilière et de frais injustifiés,

—  2.939,96 euros au titre du préjudice subi en l’absence de mise en 'uvre de l’assurance loyer impayé,

—  3.903,28 euros au titre du préjudice subi en l’absence de toute relocation du bien,

Au titre des fautes commises dans la gestion de l’appartement sis Résidence les Bleuets':

—  921,06 euros au titre du préjudice subi suite aux erreurs de calculs de l’agence immobilière,

—  516,80 euros au titre du préjudice subi en l’absence de mise en 'uvre de l’assurance loyer impayé,

—  2.786,76 euros au titre du préjudice subi en l’absence de toute relocation du bien,

En tout état de cause :

— débouter les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner solidairement les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e N O, avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2019.

MOTIFS

Sur la résiliation des mandats de gestion

La société Patrimonia fait valoir que dès lors que M. X et la société Al’Immo Gestion ont résilié amiablement, le 16 mai 2014 à effet du 30 avril 2014, les trois contrats de mandat, toute succession est impossible et qu’en conséquence, aucune faute ne peut lui être reprochée.

Elle conteste avoir succédé à la société Al’Immo Gestion et se prévaut du principe d’estoppel au motif que M. X soutient une position contraire à celle prise antérieurement.

Elle allègue que le courrier du 26 novembre 2013 produit par M. X ne saurait, comme il le prétend, emporter novation, laquelle résulte d’un contrat. Or, en l’espèce, selon elle, les parties n’ont exprimé aucune volonté.

La société Al’Immo Gestion se prévaut de l’acte sous seing privé du 16 mai 2014 qui comporte résiliation amiable des mandats de gestion et allègue qu’en l’absence de résiliation fautive, il ne peut y avoir de préjudice indemnisable.

Elle prétend que le courrier du 26 novembre 2013 ne peut emporter novation pour les mêmes motifs que ceux soutenus par la société Patrimonia.

M. X soutient qu’à compter du 1^er janvier 2014, la société Patrimonia a succédé à la société Al’Immo Gestion qui est devenue un tiers aux contrats. Il en déduit que la société Patrimonia n’a jamais résilié les mandats qui lui ont été transférés, que la société Al’Immo Gestion ne pouvait valablement renoncer à ses anciens mandats par courrier du 12 février 2014, ni les résilier par acte du 16 mai 2014 à effet du 30 avril 2014.

L’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Il ressort, par ailleurs, des dispositions de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les trois mandats de gestion du 30 mars 2011 portant sur la gestion locative des trois appartements appartenant à M. X ont été conclus entre lui et la société Al’Immo Gestion exerçant sous l’enseigne Agentys.

M. X verse aux débats une correspondance de M^me F A du 26 novembre 2013 à l’entête d’Agentys qui comporte les deux tampons des sociétés Agentys SARL Al’Immo Gestion et Patrimonia et dont l’objet est d’informer les propriétaires/bailleurs que 'le cabinet Patrimonia succédera au cabinet Agentys Al’Immo Gestion au 1^er janvier 2014", qu’il n’y aura aucun changement pour eux, que ce soit en terme d’honoraires ou au niveau de l’équipe et que M^me A restera gérante de la société Patrimonia. Cette pièce, bien que non nominative, est régulièrement versée aux débats.

Il ressort des extraits Kbis des sociétés Al’Immo Gestion (créée le 3 février 2010) et Patrimonia (créée le 5 novembre 2013) que M^me F G-nom d’usage J, et non A, est

gérante de ces deux sociétés dont l’établissement principal est situé à la même adresse, […] à Le Plessis-Trévise (94420).

Il est constant que la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

En l’espèce, les sociétés appelantes échouent à démontrer que le fait pour M. X de se prévaloir devant la cour du transfert des mandats au profit de la société Patrimonia et du défaut de résiliation de ces mandats par cette dernière serait constitutif d’un changement de position de nature à l’induire en erreur sur ses intentions, dès lors que M. X sollicite, comme en première instance, de voir dire et juger que la société Patrimonia n’a pas procédé à la résiliation des mandats de gérance et de la voir solidairement condamnée avec la société Al’Immo Gestion à l’indemniser des fautes commises dans la gestion locative de ses appartements.

Contrairement à ce qu’affirment les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia, M. X ne prétend pas dans ses écritures que le courrier du 26 novembre 2013 emporterait novation par changement de créancier.

En l’espèce, la correspondance précitée du 26 novembre 2013 démontre clairement l’intention des sociétés appelantes de voir succéder au 1^er janvier 2014, la société Patrimonia à la société Al’Immo Gestion dans ses relations contractuelles avec les propriétaires/bailleurs.

Dans ces conditions, il y a lieu d’admettre que la société Patrimonia a succédé à la société Al’Immo Gestion dans la gestion locative des appartements de M. X à compter du 1^er janvier 2014 et que ce dernier y a implicitement consenti.

Par ailleurs, par acte sous seing privé de 'résiliation du mandat de gestion' du 16 mai 2014 à l’en tête de la société Al’Immo Gestion et signé par M. X et M^me F J,également gérante de la société Patrimonia, les deux parties ont décidé de mettre un terme aux mandats de gestion signés le 30 mars 2011 à effet du 30 avril 2014. Il est précisé à l’acte que le mandataire a remis à M. X les contrats de location, états des lieux d’entrée, décomptes comptables et dossiers des locataires pour les trois appartements, objets des mandats.

Il y a donc lieu de considérer que les relations contractuelles existant entre M. X et la société Patrimonia, qui a succédé à la société Al’Immo Gestion au 1^er janvier 2014, ont pris fin d’un commun accord le 30 avril 2014. Par ailleurs, dans la mesure où la totalité des dossiers des locataires et les clés des appartements ont été restitués à M. X au plus tard le 16 mai 2014, la société Patrimonia ne pouvait pas poursuivre la gestion locative en l’absence de conclusion de nouveaux contrats de mandats.

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que M. X devait être indemnisé des préjudices subis du fait de la renonciation des sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia aux mandats, ces derniers ayant été résiliés d’un commun accord entre les parties.

Sur les demandes de M. X

Contrairement à ce que prétendent les appelantes, la résiliation amiable des mandats n’interdit aucunement à M. X de rechercher la responsabilité du mandataire pour fautes dans la gestion locative, dès lors que M. X n’a pas renoncé à s’en prévaloir.

Dans ces conditions, il y a lieu de rechercher si des fautes ont été commises par la société Al’Immo Gestion jusqu’au 31 décembre 2013, date de transfert des mandats et par la société Patrimonia entre

le 1^er janvier 2014 et le 30 avril 2014, date d’effet de la résiliation de ces mandats. Il convient également d’apprécier le préjudice subi et l’existence d’un lien de causalité entre les fautes et le préjudice.

' Sur les fautes dans la gestion locative

En application des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est constant que l’inexécution de l’obligation fait présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit.

L’agent immobilier chargé d’un mandat aux fins de gestion locative est tenu à une obligation de diligence et de vérification. Il engage sa responsabilité, notamment, en l’absence de vérification de la solvabilité des locataires.

M. X se prévaut principalement, pour chacun de ses trois appartements, de trois séries de fautes tenant à la souscription d’assurances de loyers impayés inutiles, à l’aggravation de la dette de ses locataires et à l’impossibilité de relouer ses appartements pendant plusieurs mois. Il allègue également que des erreurs de calcul auraient été commises par les appelantes pour les appartements situés résidence les Bleuets à Créteil et résidence K Village à K-L et que pour ce dernier des frais d’huissier seraient injustifiés.

En ce qui concerne la souscription d’assurances de loyers impayés, M. X prétend, pour l’appartement sis résidence Les sables à K L, que la société Al’Immo Gestion lui a fait souscrire une assurance loyers impayés d’un montant de 349,24 euros, inutile, puisqu’elle savait qu’il ne serait pas couvert pour les loyers impayés ultérieurs compte tenu de l’arriéré locatif du locataire, M. B.

Cependant, il ressort du courrier adressé par la société Al’Immo Gestion à M. X le 15 avril 2011 que le logement occupé par M. B n’a pas pu être assuré compte tenu de la dette locative. Le récapitulatif du compte de gestion, versé aux débats par M. X et non contesté par les appelantes, ne mentionne aucun prélèvement au titre d’une assurance de loyers impayés.

En conséquence, aucune faute n’a été commise par la société Al’Immo Gestion à ce titre et M. X sera débouté de sa demande tendant à la voir condamnée au paiement de la somme de 349,24 euros au titre du remboursement d’une assurance de loyers impayés, dès lors qu’aucune assurance n’a été ni souscrite, ni facturée.

En ce qui concerne l’aggravation de la dette de ses locataires, M. X reproche à la société Al’Immo Gestion d’avoir laissé leurs dettes s’accroître en faisant fonctionner les comptes en position débitrice pour atteindre des soldes débiteurs, au mois de juin 2013, de 2.530,14 euros pour l’appartement sis résidence Les sables à K L et, au mois de décembre 2013, de 2.939,96 euros pour l’appartement sis résidence K Village à K-L, et de 516,80 euros pour celui situé résidence les Bleuets à Créteil. Il expose également que pour l’appartement sis résidence K Village à K-L, la société Al’Immo Gestion lui a fait souscrire une assurance loyers impayés qu’il lui appartenait de mettre en oeuvre.

En réplique, la société Al’Immo Gestion fait valoir que la carence des locataires à payer leurs loyers ne peut lui être imputée, que pour l’appartement sis résidence les Bleuets à Créteil, M. X procède par simples affirmations, et qu’après trois années de gestion locative, il est mal fondé à lui reprocher un solde débiteur de 516,80 euros qui correspond à moins d’un mois de loyer.

Les récapitulatifs des comptes de gestion locative, non contestés par les appelantes, démontrent

qu’effectivement la dette du locataire s’est aggravée pour l’appartement sis résidence Les sables à K L, non pas dès l’origine, comme le prétend l’intimé, mais à compter du mois de mars 2012, pour atteindre un arriéré locatif de 2.530,14 euros arrêté au mois de juin 2013. Pour l’appartement sis résidence K Village à K-L, la dette des locataires s’est accrue dès le mois d’avril 2011, pour atteindre un arriéré locatif de 2.939,96 euros arrêté au mois de décembre 2013. Par ailleurs, s’il ressort du compte de gestion locative de cet appartement que la somme de 6.575,68 euros (déduction faite des honoraires) a bien été versée à M. X au titre de l’assurance loyers impayés, la société Al’Immo Gestion, qui ne communique pas le contrat d’assurance souscrit pour le compte de l’intimé, ne justifie pas de la franchise alléguée de trois mois de loyers. Enfin, pour l’appartement situé résidence les Bleuets à Créteil, le compte de gestion locative fait apparaître un solde de loyers impayés d’un montant de 516,80 euros arrêté à décembre 2013.

Si la société Al’Immo Gestion n’est pas responsable du non paiement des loyers par les locataires de M. X, il lui appartenait en revanche, conformément aux termes de ses mandats, de gérer les loyers et d’engager toutes procédures de recouvrement en cas de défaut de paiement des locataires. Or, la société Al’Immo Gestion ne verse aux débats aucun élément concret (courriers de relance, mises en demeure, commandements, sommations, assignations…) qui permettrait de s’assurer que dès les premiers impayés de loyers, elle a correctement exécuté la mission qui lui avait été confiée. Les mentions 'huissier' sur les récapitulatifs des comptes de gestion, datées au demeurant de mai 2013 pour l’appartement sis résidence Les sables à K L et de décembre 2012 et avril 2013 pour celui situé résidence K Village à K-L, soit pour chacun de ces appartements plus d’un an après le début des impayés, sont inopérantes à apporter cette preuve.

Ainsi, la société Al’Immo Gestion a manqué à son obligation de diligence s’agissant de ces deux appartements. Tel n’est pas le cas, en revanche, s’agissant de l’appartement sis résidence les Bleuets à Créteil, puisque le solde débiteur reproché à la société Al’Immo Gestion correspond à moins d’un mois de loyer.

En ce qui concerne l’absence de location de ses appartements, M. X allègue qu’il n’a pu relouer son appartement sis résidence Les sables à K L qu’à compter du 30 novembre 2014 et estime que son préjudice s’élève à la somme de 8.039,64 euros correspondant aux loyers non perçus de juillet 2013 à novembre 2014. Subsidiairement, si la cour devait considérer que les mandats de gestion ont été résiliés au 30 avril 2014, il estime son préjudice à la somme de 4.729,20 euros correspondant aux loyers non perçus de juillet 2013 à avril 2014. S’agissant de l’appartement situé résidence K Village à K-L, il soutient qu’il n’a pu relouer son appartement qu’à compter du 25 février 2016 et estime que son préjudice s’élève à la somme de 25.371,32 euros correspondant aux loyers non perçus pour les années 2014, 2015 et 2016. Subsidiairement, si la cour devait considérer que les mandats de gestion ont été résiliés au 30 avril 2014, il estime son préjudice à la somme de 3.903,28 euros correspondant aux loyers non perçus de juillet 2013 à avril 2014. Enfin, il soutient qu’il n’a pu relouer l’appartement situé résidence les Bleuets à Créteil, que le 1^er août 2014 et estime que son préjudice s’élève à la somme de 5.573,52 euros correspondant aux loyers non perçus de janvier à août 2014. Subsidiairement, si la cour devait considérer que les mandats de gestion ont été résiliés au 30 avril 2014, il estime son préjudice à la somme de 2.786,76 euros correspondant aux loyers non perçus de janvier à avril 2014.

En réplique, la société Al’Immo Gestion fait valoir que M. X ne démontre aucune faute de sa part.

Il convient d’observer que pour l’appartement sis résidence Les sables à K L, ni la société Al’Immo Gestion (jusqu’au 31 décembre 2013), ni la société Patrimonia (du 1^er janvier 2014 au 30 avril 2014), ni M. X lui-même du 1^er mai 2014 au 30 novembre 2014 (date à laquelle il a reloué son appartement) ne justifient des démarches accomplies pour le relouer. De la même manière, en ce qui concerne l’appartement sis résidence K Village à K-L, ni la société Patrimonia (du 1^er janvier 2014 au 30 avril 2014), ni M. X lui-même du 1^er mai 2014 au

25 février 2016 (date à laquelle il a reloué son appartement à effet du 1^er mars 2016) ne justifient des diligences effectuées pour le relouer. En outre, M. X, qui selon ses propres dires, n’a pas réussi à relouer cet appartement pendant plus d’un an et demi est mal fondé à reprocher à la société Patrimonia de ne pas y être parvenue pendant ses quatre mois de gestion.

Enfin, s’agissant de l’appartement situé résidence les Bleuets à Créteil, ni la société Patrimonia (du 1^er janvier 2014 au 30 avril 2014), ni M. X lui-même du 1^er mai 2014 au 1^er août 2014 (date à laquelle il a reloué son appartement) ne justifient des démarches accomplies pour le relouer.

Pour autant, l’intimé ne démontre pas de faute caractérisée des sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia, et qui plus est, que l’absence de location des appartements leur est imputable.

Il sera par conséquent débouté de ses demandes en paiement, tant principales, que subsidiaires, à ce titre.

Sur la gestion de l’appartement sis résidence K Village à K-L, M. X prétend encore qu’à compter du mois de mars 2013, des erreurs de calcul apparaissent dans les décomptes relatifs à l’appartement loué à M^me C, puis à M^me P-Q, de sorte que les appelantes restent redevables envers lui d’une somme de 930,64 euros, outre des frais d’huissier injustifiés pour un montant total de 412,76 euros, soit un montant total de 1.343,40 euros.

En réplique, la société Al’Immo Gestion fait valoir que M. X n’apporte aucune explication sur les prétendues erreurs de calcul commises et qu’en conséquence, il doit être débouté de ses demandes à ce titre. Elle allègue également que les frais d’huissier sont justifiés.

Il ressort du récapitulatif du compte de gestion locative versé aux débats par M. X que la somme de 930,64 euros, que M. X M d’erreurs de calculs, correspond au solde positif de son compte propriétaire qui ne lui a pas été restitué. Par ailleurs, les frais d’huissier d’un montant de 412,76 euros ne sont effectivement pas justifiés par la société Al’Immo Gestion, alors qu’ils sont contestés.

La responsabilité de la société Al’Immo Gestion est donc engagée au titre, d’une part, du défaut de restitution à M. X du solde positif de son compte propriétaire et d’autre part, de la facturation de frais d’huissier non justifiés.

En dernier lieu, sur la gestion locative de l’appartement sis résidence Les Bleuets à Créteil, M. X soutient qu’il demeure créancier de la somme de 921,06 euros conservée dans les comptes de l’agence immobilière.

Il ressort effectivement du récapitulatif du compte de gestion locative de cet appartement que la somme de 921,06 euros correspond au solde positif du compte propriétaire de M. X qui ne lui a pas été restitué. La société Al’Immo Gestion a donc commis une faute à l’égard de M. X à ce titre.

Aucune faute n’est retenue à l’encontre de la société Patrimonia.

' Sur l’indemnisation

M. X sollicite au titre de la réparation des fautes alléguées relatives à l’aggravation de la dette de ses locataires, une indemnisation correspondant à la totalité des loyers impayés.

Cependant, le préjudice allégué ne saurait être imputé directement au manque de diligence de la société Al’Immo Gestion ci-dessus mentionné ;

L’intimé sera, par conséquent, débouté de ses demandes au titre des loyers impayés.

En revanche, la société Al’Immo Gestion sera condamnée au paiement de la somme de 1.851,70 euros (930,64 euros + 921,06 euros) au titre du remboursement du solde positif des comptes propriétaire de M. X pour les appartements respectivement situés résidence K Village à K-L et résidence Les Bleuets à Créteil.

Il a y lieu de la condamner également au paiement de la somme de 412,76 euros au titre de frais d’huissier non justifiés pour l’appartement sis résidence K Village à K-L.

La société Al’Immo Gestion sera donc condamnée à payer à M. X la somme totale de 2.264,46 euros (1.851,70 euros + 412,76 euros) en indemnisation des préjudice subis à raison des fautes commises dans la gestion locative des appartement situés résidence K Village à K-L et résidence Les Bleuets à Créteil.

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur le préjudice subi, et statuant à nouveau de ce chef, de condamner la société Al’Immo Gestion à payer à M. X la somme de 2.264,46 euros en indemnisation du préjudice subi au titre des fautes commises dans la gestion locative de ses appartements.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive

Au regard des développements qui précédent, les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia seront déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive, dès lors qu’il est fait droit, même partiellement, aux demandes formées par M. X à leur encontre.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de faire droit en appel, dans les termes du dispositif ci-après, à la demande présentée par M. X au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, la décision déférée étant infirmée sur la condamnation in solidum des appelantes à ce titre.

La société Al’Immo Gestion, partie perdante, supportera les entiers dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e N O dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, le jugement déféré étant infirmé sur la condamnation in solidum des appelantes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement déféré sur la responsabilité de la société Al’Immo Gestion, l’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Déboute M. D X de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Patrimonia;

Condamne la société Al’Immo Gestion représentée par M^me F G, en qualité de mandataire ad hoc, à payer à M. D X la somme de 2.264,46 euros ;

Déboute les sociétés Al’Immo Gestion et Patrimonia de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Al’Immo Gestion représentée par M^me F G, en qualité de

mandataire ad hoc, à payer à M. D X la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Al’Immo Gestion représentée par M^me F G, en qualité de mandataire ad hoc, aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e N O.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE