Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2020

(n°341 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21536 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBBEU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/53842

APPELANTS

M. Z-D A

[…]

[…]

Représenté par M^e Z-Michel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0544

Assisté par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS,

M^me K-D A épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Z-Michel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0544

Assisté par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS,

INTIMES

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice, la SAS ELIMMO GESTION, dont le siège social est sis […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté par M^e Rebacca HOZE-SITRUK de la selarl DOLLA-VIAL, avocat au barreau de PARIS,

SASU GEZALLO représentée par Monsieur B C

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118

S.A.R.L. AZAD représentée par son gérant, Monsieur E F G

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Michèle CHOPIN, Conseillère

Thomas VASSEUR, Conseiller

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige

L’immeuble sis est régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

M^me K-D A épouse X et son père M. Z-D A étaient propriétaires indivis du lot […] au sein de la copropriété […], un local commercial donné à bail à la SASU Gezallo. Depuis le décès de M. A le 22 octobre 2019, M^me X est seule propriétaire du lot.

Par procès-verbal du 29 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires du […] a fait constater la présence d’un climatiseur fixé à l’extérieur d’une fenêtre du lot loué et il a mis en demeure le 16 février 2017 M^me X de le déposer, aucune autorisation n’ayant été donnée.

Le 13 juin 2018 la présence de ce compresseur de climatisation a à nouveau été constatée par huissier et le 8 août 2018, ma société Gezallo a été sommée par le syndicat des copropriétaires de le déposer.

Les 5 et 12 mars 2019, le syndicat des copropriétaires du […] a assigné M^me X, M. A et la société Gezallo pour les voir condamnés à déposer le climatiseur litigieux.

Par ordonnance contradictoire rendue le 11 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés :

— condamné in solidum M^me X, M. A et la SASU Gezallo à procéder à la dépose du climatiseur, sous astreinte de 25 euros par jour de retard. passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— condamné in solidum M^me X et M. A à verser au syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic la SAS Elimmo Gestion la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M^me X et M. A aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— que le délai de prescription de l’action personnelle, de cinq ans, court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle,

— que le climatiseur apparaît déjà présent en 2012 ; que même en retenant l’installation du climatiseur en 2010, la prescription décennale n’était pas acquise au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 sur la prescription,

— que la pose du climatiseur n’a pas été autorisée par l’assemblée générale, alors que le règlement de copropriété prohibe la pose d’objets sur le bord de fenêtres et balcons et veille à l’harmonie de l’immeuble ; que la pose du climatiseur est donc de nature à affecter l’harmonie du bâtiment et constitue un trouble manifestement illicite,

— que la pose du climatiseur ne peut pas être assimilée à la modification d’une vitrine autorisée par le règlement de copropriété,

— que ce trouble ne peut être réparé que par la dépose du climatiseur et non par la pose d’un cache.

Par déclaration en date du 21 novembre 2019, un appel de cette ordonnance a été interjeté aux noms de M. A et M^me X.

Par conclusions du 29 janvier 2020, M^me X a demandé à intervenir volontairement à la procédure afin de reprise d’instance suite au décès de son père M. A le 22 octobre 2019.

Par suite d’une cession de fonds du 14 février 2020, la SARL Azad a succédé à la SASU Gezzalo.

Le 12 août 2020, M^me X a assigné la société Azad en intervention forcée.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 16 septembre 2020, M^me X demande à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— réformer l’ordonnance du 11 octobre 2019 en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à référé,

A titre plus subsidiaire :

— la dire et juger recevable en sa demande de garante à l’encontre de la société Gezallo,

— dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum prononcée à l’encontre de M^me X, condamner in solidum la société Gezallo et la société Azad à la relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre notamment au titre des travaux, des astreintes, des frais irrépétibles et des dépens,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle assorti la condamnation à une astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à fixer une astreinte à 50 euros par jours de retard,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X fait valoir en substance les éléments suivants :

Sur la demande du syndicat des copropriétaires:

— que l’atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé,

— que l’article 9c) et 9d) du chapitre I du règlement de copropriété sur les fenêtres et balcons ne s’applique pas au climatiseur ;

— que l’article 9d) du règlement de copropriété sur l’harmonie de l’immeuble est trop vague pour permettre de caractériser la violation évidente d’une obligation ou d’une interdiction préexistante ;

— que le climatiseur, posé côté cour et invisible depuis la rue, ne peut nuire à l’harmonie et l’uniformité de l’immeuble,

Sur la garantie du locataire et de son successeur :

Sur la recevabilité de l’appel en garantie, contestée par la société Le Gezallo,

— que si le climatiseur a été mis en oeuvre pour la première fois en 2012, un nouveau support moteur a été installé sur le climatiseur, qui est désormais accroché au barreaudage de la fenêtre, ce qui constitue un fait nouveau faisant partir un nouveau délai de prescription à compter d’octobre 2017 ; que son appel en garantie est donc recevable,

— qu’un bail initial a été signé entre M. A, M^me X et une première société, et il a ensuite fait l’objet de cessions successives à la société Gezallo et à la société Azad ; que la cession de fonds de commerce du 6 mars 2015 en faveur de la société Gezallo comporte une clause de solidarité et une obligation d’exécuter toutes les charges et conditions du bail, et que par conséquent le dernier titulaire du bail est débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs,

— que la société Gezallo est bien personnellement responsable de la pose d’un climatiseur neuf en façade en octobre 2017, travaux à l’origine de la réclamation du syndicat des copropriétaires, pour lesquels elle doit donc garantie à son bailleur,

— que la société Azad s’est engagé à faire son affaire personnelle de la procédure en cours et est seule en mesure de procéder à l’éventuel retrait du climatiseur,

— que la question du climatiseur étant abordée dès 2016 par l’assemblée générale, la question est ancienne et rien ne justifie le prononcé d’une astreinte.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 23 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, sur le fondement des articles 835 et 700 du code de procédure civile, des articles 8, 9, 15, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L. 131-1 du code de procédures civiles d’exécution, de :

— recevoir le syndicat, représenté par son syndic en exercice, la société Elimmo Gestion, en ses demandes et les déclarer bien fondées,

Ce faisant et à titre principal :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le président du tribunal de grande instance de Paris le 11 octobre 2019 en toutes ses dispositions en ce qu’il ordonne la dépose du climatiseur sous astreinte, mais l’infirmer sur le quantum en fixant à ladite astreinte à 50 euros par jour de retard à compter de la décision,

— à défaut, confirmer purement et simplement la décision déférée,

— déclarer opposable l’ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris le 11 octobre 2019 le 11 octobre 2019, à la société Azad,

— débouter M^me X, la société Gezallo et la société Azad de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si la cour considérait que l’action dirigée à l’encontre des sociétés Gezallo et Azad était prescrite :

— condamner M^me X à procéder à la dépose du climatiseur, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

Y ajoutant :

— condamner M^me X à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SAS Elimmo Gestion la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de

procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a fait valoir en substance les éléments suivants :

— que le trouble est démontré puisque le copropriétaire agit en violation du règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée,

— que le bailleur est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, que le syndicat peut agir tant à l’encontre du seul bailleur, qu’à l’encontre de son locataire, en cas d’infraction aux dispositions du règlement de copropriété,

— que la pose de climatiseur en façade affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et que cette pose à laquelle il a été procédé en 2012 n’a jamais été autorisée par l’assemblée générale ;

Sur la prescription :

— que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur la prescription de 10 ans en matière de copropriété est d’ordre public et s’applique aux actions aux actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ; que le syndicat des copropriétaires est en droit d’agir à l’encontre du locataire dans le même délai que celui s’appliquant au copropriétaire sur le fondement d’une violation du règlement de copropriété ;

— que selon la loi ELAN, les faits qui ne sont pas encore prescrits par application de l’ancien article 42, le seront le 23 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date, lesquels s’éteindront à la date initialement prévue,

— qu’en conséquence, le syndicat disposait jusqu’au mois d’octobre 2022 pour assigner au visa des anciennes dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— que si l’action était jugée personnelle, elle serait soumise au délai de 10 ans visé antérieurement à la nouvelle loi ; et si l’action était jugée réelle, elle serait soumise à la prescription trentenaire puisque la pose de la gaine constitue une appropriation des parties communes, de sorte qu’aucune action n’est prescrite,

— que les nouveaux travaux sur le climatiseur en date du 20 octobre 2017 ont fait courir un nouveau délai puisqu’ils n’étaient pas autorisés et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Sur le trouble manifestement illicite :

— que le règlement de copropriété porte clairement l’interdiction de poser des objets sur le bord des fenêtres et balcons,

— que le climatiseur posé sur le bord d’une fenêtre a nécessité des percements sans autorisation sur les murs communs et que cet équipement encombrant et bruyant est visible par les copropriétaires,

— que l’absence d’urgence ou la présence d’une contestation sérieuse sont sans incidence sur la demande présentée au titre d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1^er octobre 2020, les sociétés Gezallo et Azad demandent à la cour, sur le fondement des articles 122 et 835 du code de procédure civile, de l’article 2224 du code civil, de la loi […]08-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer les sociétés Gezzalo et Azad recevables et bien fondées en leurs demandes,

— infirmer l’ordonnance prononcée par le président du tribunal de grande instance de Paris en date du 11 octobre 2019 en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

— juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires et de M^me X en leur demande de dépose du climatiseur à l’encontre des sociétés Gezzalo et Azad,

Et si par extraordinaire, la cour ne retenait pas la prescription :

— débouter le syndicat des copropriétaires et M^me X de leurs demandes faute d’urgence et/ou de trouble manifestement illicite,

En toutes hypothèses :

— condamner en application de l’article 700 du code de procédure civile, tout succombant au paiement à chacune des deux sociétés Gezzalo et Azad de la somme de 3.000 euros,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Les sociétés Gezallo et Azad ont fait valoir en substance les éléments suivants :

Sur la prescription :

— que la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 vise les actions personnelles ' entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat’ et ne leur est pas applicable puisqu’elles ne sont ni propriétaires, ni syndicat de copropriété,

— que l’action personnelle mobilière tendant à la dépose d’un climatiseur dirigée contre un preneur se prescrit par 5 ans ; que la présence du climatiseur est attestée au 22 octobre 2010 ce dont il s’ensuit que l’action à leur encontre est prescrite depuis le 22 octobre 2015,

— que même en retenant une installation en 2012, l’action à leur encontre serait prescrite ;

— que le changement de modèle de climatiseur ou son déplacement de quelques centimètres en 2017 n’ont pas eu pour effet d’interrompre la prescription,

Sur les conditions du référé :

— qu’il n’y a pas d’atteinte à l’harmonie de la façade puisque le climatiseur est installé sur les barreaux de la fenêtre privative du local situé dans la cour commune arrière et non sur la façade de l’immeuble,

— que l’absence d’autorisation n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite en tant que telle alors que le syndicat a attendu 7 ans avant d’entamer une action judiciaire,

— que le commerce est autorisé par le règlement de copropriété ; qu’une climatisation est nécessaire pour l’exercice normal de l’activité commerciale du restaurant, que ce climatiseur sert aussi de chauffage, n’engendre pas de bruits excessifs et n’est pas de nature à gêner quiconque,

— qu’en l’absence d’évidence et d’urgence, il n’y a pas lieu à référé,

MOTIFS:

Sur la recevabilité de la demande de dépose du climatiseur formée par le syndicat des copropriétaires contre M^me X et contre les preneurs:

La recevabilité de cette demande n’est plus contestée par M^me X qui ne fait plus valoir comme en première instance que la demande serait prescrite, mais par le locataire appelé en garantie qui expose que le climatiseur a été installé depuis 2012 et que la demande est donc prescrite à son égard.

Cependant, le locataire ne tient ses droits que du bailleur copropriétaire et peut disposer de droits plus étendus que celui-ci. En l’espèce le bail liant les parties stipule que le preneur s’oblige à se conformer aux charges et conditions du règlement de copropriété dont il reconnaît avoir pris connaissance. Le locataire doit donc respecter les clauses du règlement de copropriété qui lui est oppposable en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires pouvant en l’espèce agir contre le bailleur dans un délai de dix années, réduit par la suite à cinq années, c’est dans le même délai que le syndicat des copropriétaires peut agir directement contre le preneur.

En effet, le preneur tenant ses droits du seul bailleur l’action du syndicat des copropriétaires qui est encore recevable contre le bailleur produit des effets contre le preneur qui ne peut opposer leur prescription quinquennale.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, l’action tendant au respect du règlement de copropriété et notamment à la suppression d’ouvrages affectant l’aspect extérieur ou les parties communes, exécutés sans autorisation relève de la prescription de 10 ans de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 applicable en 2012, lequel a été réduit à cinq ans par la loi du 23 novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires ayant eu connaissance de la pose du climatiseur au plus tard le 29 octobre 2012, date du constat d’huissier faisant état de sa présence, en application des dispositions de l’article 2222 du code civil, le délai pour agir expirait donc le 29 octobre 2022, le nouveau délai qui court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle n’ayant pas pour effet de permettre que la durée excède la durée prévue par la loi antérieure.

La demande n’est donc pas prescrite ni contre le bailleur, ni contre les locataires successifs, l’action ayant été introduite les 5 et 12 mars 2019.

Sur le bien fondé de la demande:

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile devenu 835 du même code, le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, ce que constitue le règlement de copropriété à l’égard des copropriétaires et de leurs ayant-droits.

Aucune condition d’urgence n’est exigée au regard de ces dispositions.

Il n’est pas contesté en l’espèce que la demande de pose d’un climatiseur n’a fait l’objet d’aucune autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette installation a été le fait de la société Larocide, qui n’a été autorisée qu’à faire certains travaux (création d’un nouveau conduit d’extraction de la cuisine dans la courette intérieure) mais non à

installer un climatiseur).

Mais les cessionnaires du bail sont tenus des obligations de celui-ci de sorte que cette circonstance est sans incidence sur l’obligation du locataire de se conformer au règlement de copropriété.

Or celui-ci dispose en son chapitre I, article 9 c) et d) que s’agissant de l’utilisation des fenêtres et balcons 'aucun objet ne pourra être posé sur le bord des fenêtres et balcons’ et que d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourra être modifié 'bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale'.

La pose d’un climatiseur, qui, sans être visible de la rue, est néanmoins visible de la 'grande cour’ de l’immeuble, comme en atteste le procès verbal de constat effectué le 29 octobre 2012 par la SCP Proust et Goury-Lafont qui a été réalisé depuis la cour située après le hall d’entrée du bâtiment sur rue, affecte l’apparence et l’harmonie de l’immeuble et son installation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constitue donc un trouble manifestement illicite.

Malgré un changement de positionnement il était toujours visible depuis la cour de l’immeuble le 13 juin 2018, l’huissier ayant constaté la présence d’un compresseur de climatisation fixé sur des supports métalliques positionnés sur la fenêtre/façade vitrée du local au rez de chaussée.' ce constat précisant en outre que la câblerie de ce compresseur déborde sur les parties communes.

De nombreuses demandes de dépose de ce climatiseur ont été adressées soit: le 21 février 2013, les 19 et 28 juillet 2017, le 18 octobre 2017, le 16 novembre 2017.

En l’absence de régularisation vis à vis de la copropriété, il convient donc de confirmer la décision, dont seule la confirmation est demandée par le syndicat des copropriétaires quant aux demandes formées contre le locataire des lieux.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires cette décision lui sera donc déclarée opposable.

L’astreinte sera relevée à la somme de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’appel en garantie de M^me X contre les sociétés Gezallo et Azad,

Si la société preneuse dans la cause, désormais la société Azad, est devenue locataire après la pose du climatiseur, elle est désormais seule en mesure de procéder à la dépose.

Elle sera donc condamnée à garantir M^me X des demandes formées à son encontre.

La société Gezallo qui a remplacé et déplacé le climatiseur litigieux devra également garantie à M^me X des sommes qui lui seraient réclamées.

PAR CES MOTIFS:

Confirme l’ordonnance du 11 octobre 2019, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes formées contre la société locataire des lieux, et sauf à porter l’astreinte à la somme de 50 euros par jour de retard,

Y ajoutant

Dit la condamnation à déposer le climatiseur sous astreinte opposable à la société Azad,

Condamne in solidum la société Azad et la société Gezallo à garantir M^me K-D X de

toutes condamnations prononcées contre elle au principal,

Condamne in solidum M^me K-D X, la société Azad et la société Gezallo à payer au syndicat des copropriétaires du 1bis bd Berthier à Paris 75017 la somme supplémentaire de 2 000 euros et aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,