Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 20 OCTOBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03262 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBPTC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 – RG n° 16/01443

APPELANTE

SAS COFIMA agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 530 150 226

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

assistée de M^e Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1304, avocat plaidant substitué par M^e Markus VAN DEN BOOGAARD de la SELARL HSA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1304, avocat plaidant

INTIMEE

S.A. LISSAC ENSEIGNE anciennement dénommée LES FRERES LISSAC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 572 058 790

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

assistée de M^e C D E de la SCP HB & ASSOCIES-D-E BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur C BALA', président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur C BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Elisabeth GOURY, conseillère pour le président empêché et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2006, la Société Salvia Europe, aux droits de laquelle vient la Société Cofima, a donné à bail à la société Les Frères Lissac, aujourd’hui dénommée Lissac Enseigne, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 1^er, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 8 juin 2006.

Par acte extrajudiciaire du 5 décembre 2014, la Société Cofima a délivré congé et proposé le renouvellement du bail à compter du 8 juin 2015 moyennant un loyer annuel de 1.304.910 euros, hors taxes et hors charges. La société Les Frères Lissac a accepté le principe du renouvellement à compter du 8 juin 2015, mais contesté le montant du loyer proposé.

Par un mémoire préalable notifié le 28 juillet 2015, la société Les Freres Lissac et Maître A B de X, ès qualités de mandataire judiciaire, ont sollicité du juge des loyers commerciaux la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 650.000 euros HT/HC en principal.

Par exploit du 20 janvier 2016, ils ont fait assigner la Société Cofima à comparaître devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé au 8 juin 2015 à la somme de 650.000 euros HT/HC.

Par décision en date du 23 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 8 juillet 2015, et ordonné une mesure d’expertise avec mission

de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, et de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce.

M^me Y a déposé son rapport le 21 décembre 2018 estimant qu’i1 n’existe pas de motif de déplafonnement.

Par jugement en date du 10 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 621.286,93 euros (six cent vingt un mille deux cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-treize centimes) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 8 juin 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société Cofima et la société Lissac Enseigne, anciennement dénommée Les Frères Lissac ; il a dit que les intérêts sont dus au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 26 janvier 2016 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; le juge a partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties, et il a ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration en date du 13 février 2020, la Société Cofima a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 06 août 2020, la société Lissac Enseigne, intimée, a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er juillet 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 29 octobre 2020, la société Cofima appelante, demande à la Cour de réformer la décision du Juge des loyers du 10 janvier 2020 et, statuant à nouveau :

— A titre principal de juger que la société Lissac Enseigne ayant demandé au juge d’écarter la règle du plafonnement par mémoire préalable du 27 juillet 2015 et assignation du 25 janvier 2016, un accord est intervenu entre les parties sur ce point à la date de réception du mémoire de la société Cofima, celle-ci ayant encore conclu par mémoire en réponse du 4 avril 2016 à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

— A titre subsidiaire de juger que le principe du plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce doit être écarté en raison de la modification notable des obligations des parties découlant de la loi intervenue au cours du bail écoulé et génératrice de charges pour le bailleur, et à titre infiniment subsidiaire en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité;

— En tout état de cause de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 706.000' (sept cent six mille euros) HT/HC, à compter du 8 juin 2015, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— De juger que le loyer portera intérêt au taux légal sur les loyers arriérés, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même Code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

— De débouter la société Lissac Enseigne de toutes ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— De confirmer la décision du Juge des loyers commerciaux en ce qu’il a ordonné le partage des frais et honoraires de l’expert judiciaire par moitié ; mais de condamner la société Lissac Enseigne aux autres dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SELARL JRF & Associés, représentée par Maître Stéphane Fertier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les motifs de déplafonnement, la société appelante soutient que la société intimée a renoncé à se prévaloir du mécanisme légal de fixation du loyer qui n’est pas d’ordre public, dès lors qu’elle a réitéré à plusieurs reprises devant les juridictions sa demande de fixation du loyer à 650.000 euros HT/HC/AN (soit une valeur supérieure au loyer plafonné fixé à 621.286,96 euros au bail renouvelé le 8 juin 2015) sur le fondement des articles L.145-33, R.145-3 et R.145-8 du Code de commerce. Elle ajoute qu’un accord doit être constaté au 5 avril 2016, date de réception de son mémoire en réponse.

Elle invoque aussi une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré en application des articles L.145-33 et R.145-8 du Code de commerce. En premier

lieu elle expose que le changement d’indice a entraîné une charge supplémentaire conséquente pour le bailleur au regard de l’inflation par abaissement du plafond de 674.315,68 euros HT/HC/AN à 621.286,93 euros HT/HC/AN. De plus elle soutient qu’une charge supplémentaire pour le bailleur de plus de 91.000 euros sur la durée du bail résulte de la loi Pinel qui prohibe la récupération des honoraires de gestion des loyers sur le preneur. Par ailleurs, elle fait observer que le droit de préférence, instauré au bénéfice du preneur par l’article L.145-46-1 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, vient alourdir les obligations à la charge du bailleur au motif qu’il intervient à peine de nullité de la vente et peut conduire le bailleur/vendeur à devoir attendre jusqu’à 5 mois pour réaliser une vente pour laquelle il bénéficie d’ores et déjà d’un acquéreur. Elle ajoute qu’un droit de préférence a une valeur intrinsèque certaine entrant dans la valorisation du droit au bail portant sur un immeuble entier. Enfin, elle fait observer que l’entrée en vigueur de la loi Pinel est venue modifier le contrat en interdisant au bailleur de récupérer sur le preneur la charge des grosses réparations, visées à l’article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation.

Au soutien de sa demande de déplafonnement, la société Cofima soutient que l’addition de plusieurs changements, même mineurs, des facteurs locaux de commercialité peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; et qu’en l’espèce, la zone de commercialité a connu une amélioration de la qualité des enseignes présentes dans la rue entre 2006 et 2015, malgré la fermeture de la Samaritaine un an avant le début du bail tandis que la fréquentation de la station de RER Châtelet les halles a connu une hausse de plus de 70 % au cours du bail écoulé et la station de métro une hausse de plus de 40 % très largement supérieure à la moyenne de Paris. Elle ajoute que l’on a constaté un remplacement de la clientèle de la Samaritaine au profit d’une clientèle voyageant par le RER et découvrant la rue de Rivoli, arrivant depuis le forum des Halles. Si la fréquentation de la station de métro situé au pied de l’immeuble n’a pas évolué de manière notable, elle observe que cette station a subi de lourds travaux pendant les trois dernières années du bail, rendant la fréquentation de cette station non représentative ; or, elle affirme qu’une évolution importante (+15,18%) du nombre d’entreprises dans le 1^er arrondissement de Paris peut être constatée au cours du bail écoulé, de même qu’une évolution de la fréquentation touristique évoluant sur la rue de Rivoli et à proximité du local litigieux, l’augmentation du service Vélib et du nombre de meublés touristiques. En outre, elle fait observer que cette modification de la commercialité est favorable pour les commerces d’optique, de lunetterie et de prothèses audio.

Sur la valeur locative, la société appelante soutient qu’elle ne saurait être inférieure à la somme de 1.800 euros / m2 PGS, également retenue par l’expert judiciaire et entérinée par le juge des loyers. En conséquence, elle propose le calcul suivant avant correctifs :

423 m² B x 1.800 euros = 761.400 euros/an/HT/HC

Au titre des correctifs, elle n’émet pas d’observations particulières sur l’abattement et la majoration proposés. En revanche, elle allègue que la déduction opérée au titre de l’impôt foncier doit être ramenée à la seule taxe foncière (soit 26.263 euros) et non à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dès lors que ce service correspond à un service dont seul le locataire bénéficie, d’où le calcul suivant :

(761.400-26.263) x 96% = 705.731,52 euros/an HT/HC, arrondi à 706.000 euros

Elle demande que le loyer soit fixé à ce montant, que la cour juge les intérêts dus sur l’arriéré au taux légal avec capitalisation annuelle.

La société appelante sollicite la condamnation de la société intimée à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et sa condamnation aux dépens avec distraction au profit de la SELARL JRF & associés, représentée par maître Stéphane Fertier.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 06 août 2020, la société Lissac Enseigne, intimée, demande à la Cour :

— De confirmer partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 10 janvier 2020 en ce qu’il a jugé qu’elle n’avait pas renoncé à se prévaloir du plafonnement, qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement du fait d’une modification des obligations des parties découlant de la loi ou au titre d’une modification des facteurs locaux de commercialité ;

— D’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a estimé la valeur locative à un montant supérieur au montant du loyer plafonné et fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé au montant du loyer plafonné et non à une valeur inférieure ; elle demande la fixation du loyer du bail renouvelé au 8 juin 2015 à la somme de 570.618,24 ' HT/HC/an ;

— A titre subsidiaire, de confirmer le jugement sur la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné au 8 juin 2015 à la somme de 621.286,93 ' HT/HC/an ;

— En tout état de cause de confirmer la disposition du jugement relative aux intérêts, et de condamner la société Cofima à lui restituer le trop versé de loyer rétroactivement à compter du 8 juin 2015, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître C D-E ' SCP HB& Associés.

Sur les motifs de déplafonnement, la société intimée soutient n’avoir jamais renoncé au principe de plafonnement, sa volonté se limitant à solliciter la fixation du loyer de renouvellement en dessous du montant plafonné, estimé à cette époque à 680.791,48 euros HT/HC. Elle affirme qu’une telle renonciation ne saurait se déduire de sa demande de fixation du loyer à une valeur locative inférieure à ce plafond et alors que sa volonté résulte de sa demande, en cas d’expertise judiciaire, de voir fixer le loyer provisionnel selon les règles du plafonnement.

Sur la prétendue modification notable des obligations des parties résultant de la loi Pinel, elle soutient que le changement d’indice a seulement pour objet la mise en place d’un instrument pour tenir compte de l’inflation davantage adapté à l’activité de commerce en entérinant la pratique de l’ILC qui avait été mise en place dans beaucoup de galeries et centres commerciaux, ainsi que dans les plus belles avenues des c’urs de ville. Elle ajoute que la suppression des honoraires de gestion n’est pas une charge supplémentaire pour le bailleur, mais seulement la suppression d’un complément de loyer injustifié. Elle prétend que le droit de préférence accordé au locataire ne peut constituer une charge supplémentaire vis-à-vis du bailleur qui pourrait justifier le déplafonnement dès lors qu’il n’a pas pour effet d’alourdir les obligations du bailleur mais plutôt de lui permettre une cession libre de

tout engagement vis-à-vis de l’acquéreur. Enfin, elle soutient que la disposition légale relative aux dépenses de grosses réparations n’a été adoptée que pour des raisons d’amortissement fiscal et comptable dans la mesure où le preneur, lorsqu’il était tenu de supporter les grosses réparations, ne pouvait pas les déduire fiscalement à défaut d’être propriétaire du bien. Surtout, elle affirme que le bail ne met pas en l’espèce les grosses réparations à la charge du preneur, celui-ci n’étant redevable que d’une obligation d’entretien. Elle soutient qu’il ne peut être déduit de la prise en charge par la société bailleresse des travaux de ravalement que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil seraient à la charge de la société preneuse dès lors que lesdits travaux peuvent tout à la fois consister en des menues réparations qu’en des travaux touchant au gros 'uvre et relevant des grosses réparations.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité, la société Lissac Enseigne soutient que les effets négatifs de la fermeture de la Samaritaine, peu avant la conclusion du bail écoulé, ont entraîné une vacance commerciale importante. Elle ajoute que les mutations des enseignes, ayant eu un impact positif sur la zone considérée, ont eu lieu avant le 8 juin 2006, date d’effet du bail en renouvellement. Elle prétend que sur la durée du bail écoulé, la rue de Rivoli n’a connu aucune évolution positive de sa commercialité compte tenu de l’instabilité importante des enseignes et du déplacement de la commercialité ; elle soutient qu’au cours du bail expiré, la fréquentation de la station de métro Châtelet a connu une évolution négative de 0,37% qui s’explique notamment par les travaux réalisés par la RATP entre 2013 et 2015, ce qui diminue le flux de clientèle ; et que la zone de la rue de Rivoli et du Forum des Halles constituent deux entités commerciales indépendantes, sans échanges significatifs de part et d’autre, relevant que le fait de l’augmentation de voyageurs par RER, avec sortie au forum des Halles, résulte probablement d’une erreur statistique comme l’a relevé l’expert ; elle observe que la base de calcul de l’expert cité par la société appelante retient des chiffres publiés au 31 décembre 2007 alors que le bail litigieux a commencé à courir le 8 juin 2006 et que l’évolution de la fréquentation touristique évoluant sur la rue de Rivoli n’a pas d’incidence sur la commercialité des locaux compte tenu de l’importante distance des lieux touristiques par rapport au commerce litigieux ; elle relativise l’augmentation du service Vélib par la suppression massive de places de stationnement voulue par la Mairie de Paris et l’augmentation du nombre de meublés touristiques par l’évolution négative de la population du 1^er arrondissement sur la période étudiée (-4,97%) qui en est une des conséquences. Elle soutient enfin que le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve en vertu de l’article 1353 du Code civil, n’établit pas en quoi les éléments allégués auraient eu une incidence favorable sur l’activité de la société preneuse.

Sur le calcul de la valeur locative, la société intimée est en accord avec la surface pondérée retenue, mais conteste le prix de 1800 euros au m², rappelant les caractéristiques du local, la destination des lieux ainsi que les obligations respectives des parties qui ne présentent pas de difficulté particulière. En revanche, sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle conteste les références de la société Cofima qui concernent des nouveaux baux alors que la valeur locative en renouvellement ne peut correspondre à une valeur prix de marché d’une location nouvelle. Elle ajoute que certaines références ne sont pas pertinentes compte tenu de leur ancienneté, de la taille des locaux référencés, et de la réintégration pour certaines du droit au bail. Elle produit un tableau des références utiles dont la moyenne s’élève à environ 1.500 euros /m2 pondéré, chiffre qu’elle demande à la Cour de retenir compte tenu de la commercialité très impactée de la zone au cours du bail. Elle propose le calcul suivant:

(1500 euros x 423 m²p) = 634.500 euros

Au titre des correctifs, elle sollicite d’une part la diminution de la valeur locative au titre de la taxe foncière à sa charge, en appliquant une déduction de 37.057 euros au regard de l’avis d’imposition 2015 comme il est d’usage. Elle sollicite d’autre part la déduction des frais de gestion technique facturables au preneur au titre des honoraires de gestion (à la différence des frais de gestion locative), ces frais de gestion technique devant être fixés à 30% du montant global des honoraires de gestion locative (10.164,64 '), soit 3.049 euros, comme retenu par M^me Y. Elle sollicite enfin

l’application d’un abattement de 4% pratiqué par l’Expert judiciaire pour tenir compte de la clause d’accession comprise dans le bail (5%) et de la communication des locaux litigieux avec des locaux mitoyens (1%)

Ainsi, elle sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la somme de :

(634.500 '- 40.106 ' (TF+ frais de gestion technique)) x 96%= 570.618,24 euros

Mais si la cour estimait que la valeur locative est supérieure au montant du loyer plafonné, elle sollicite à nouveau l’application du principe du plafonnement, et la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, soit la somme de 621.286, 93 ' HT/HC/an.

La société intimée sollicite la condamnation de la société Cofima à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE L’ARRET

C’est par une analyse circonstanciée et des motifs pertinents qu’il convient d’adopter entièrement que le premier juge a statué sur les moyens de fond soulevés devant lui et repris devant la Cour.

I/Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, 'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage' ;

L’expert judiciaire, madame Y, a fait une description détaillée du local, de son emplacement, de ses caractéristiques, et elle a mesuré une surface totale de 1.161,30 m². Les parties ne contestent pas cette conclusion ni les avis de l’expert sur la description des lieux, et leur destination.

L’expert a de plus retenu une surface pondérée de 423 m² en base grande surface (PGS) et les parties s’accordent sur cette évaluation qui doit être retenue.

Le prix unitaire de 1800 euros/m²B proposé par l’expert doit encore être retenu, en ce que ce montant est justifié par la très bonne situation de l’immeuble, en angle, de style Art Déco, dans un quartier central de bureaux et habitation mais également très commerçant et touristique, parfaitement desservi par les transports en commun, offrant une excellente visibilité et beaucoup de commodités, même si les volumes du rez-de chaussée et du premier étage sont les plus à même d’être affectés à la vente auprès de la clientèle. Ce montant est en outre cohérent avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce et à cet égard les valeurs de référence citées par l’expert judiciaire pour des renouvellements amiables rue de Rivoli au cours de la période 2008/2015 représentent une moyenne supérieure.

Par ailleurs, les obligations des parties sont habituelles et les clauses exorbitantes donnent lieu à des abattements sur lesquels les parties sont d’accord, à l’exception de la déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères d’un montant annuel de 10.794 euros en 2015 qu’il n’y a pas lieu de déduire lorsqu’elle correspond à un service dont bénéficie exclusivement le locataire.

Les parties sont aussi d’accord sur la majoration de 1% proposée par l’expert judiciaire pour les facilités de communication avec les autres locaux exploités par la société locataire.

Ainsi la valeur locative des locaux litigieux au 8 juin 2015 s’établit à

(761.400 ' 26.263) x 96 % = 705.731,52 ' AN/HT/HC

II/Sur l’application des règles du plafonnement

Aux termes de l’article 145-34 du code de commerce, 'A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente'.

1. Absence d’accord des parties

Cette règle dite du plafonnement n’est pas impérative, et les parties peuvent y déroger par leurs conventions ou tout accord ultérieur, lequel doit être certain et non équivoque, s’agissant d’une règle protectrice.

La société Cofima ne rapporte pas la preuve d’un accord de la société Lissac Enseigne pour renoncer à l’application de cette règle légale, qui ne saurait résulter d’une volonté implicite se déduisant de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 8 juin 2015 à la valeur locative de 650.000 euros par an, par lettre recommandée du 27 juillet 2015 notifiant son mémoire préalable et par l’acte d’assignation du 20 janvier 2016.

En effet la lettre d’acceptation du principe du renouvellement du 16 décembre 2014 a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à 650.000 euros HT/HC, sans référence particulière, ni au plafonnement, ni à la valeur locative ; et le mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux contient l’affirmation, au début de la discussion, de l’application du principe du plafonnement, ce qui exclut toute volonté d’y renoncer ; et d’ailleurs le mémoire en réponse ne prend

pas acte d’une renonciation mais au contraire motive la demande tendant à écarter la règle du plafonnement par une variation notable des facteurs locaux de commercialité. Le débat devant le juge des loyers commerciaux n’a donc pas eu pour seule base le calcul de la valeur locative, et c’est pourquoi le jugement avant dire droit du 23 septembre 2016 a donné pour mission à l’expert d’examiner les faits concernant la modification des facteurs locaux de commercialité.

2. Absence de modification notable des caractéristiques des lieux et de leur destination

Aucune partie ne prétend qu’au cours du bail expiré aurait été constatée une modification notable des caractéristiques du local considéré ou de la destination des lieux.

3. Absence de modification notable des obligations des parties.

S’agissant des obligations respectives des parties, la société Cofima n’est pas fondée à se prévaloir de la modification par la loi de l’indice de référence pour le calcul du loyer plafonné, n’ayant pas eu d’incidence sur le loyer au cours du bail expiré, et n’ayant en outre comme seul objectif et comme effet de mieux corréler le prix du loyer à l’évolution de l’activité économique et de l’inflation, ce qui était précisément la volonté des parties en stipulant que le loyer serait indexé sans connaître par avance l’évolution de l’indice, de sorte qu’elle n’est pas génératrice de charges nouvelles pour le bailleur.

L’article R145-35 du code de commerce, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, prohibe l’imputation au locataire des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

Le bail du 8 juin 2006, à l’article 11, stipulait que 'en sus du loyer, le preneur prendra directement à sa charge les charges et prestations ci-après : (…) Les honoraires d’administration ou de gérance de l’immeuble (…)'

Il ne résulte pas de cette stipulation que serait dû un supplément autre que le remboursement d’honoraires de gestion. Pour prétendre que la modification légale a aggravé ses charges, la société Cofima n’est ainsi pas fondée à prétendre, alors qu’elle ne produit pas de factures d’honoraires, que cela représentait pour elle une charge financière de 10.164,64 euros par an en 2015, correspondant à une facturation forfaitaire de frais de gestion d'1,5%.

Au demeurant, il en résulterait, si elle externalisait ce service, une charge financière très réduite ne constituant pas une modification notable des charges pesant sur le bailleur.

L’introduction par la loi d’un droit de préférence défini à l’article L.145-46-1 du code de

commerce n’entraîne pas davantage une modification notable des obligations du bailleur, mais seulement une contrainte pour respecter ce nouveau droit du locataire, qui n’affecte pas significativement l’équilibre économique du contrat et ne peut avoir qu’une incidence très limitée sur la fixation de la valeur locative.

Le moyen tiré de l’aggravation des obligations du bailleur concernant la prise en charge des grosses réparations, du fait des dispositions des articles L145-40-2 et R154-35 du code de commerce issues de la loi du 18 juin 2014, est en l’espèce inopérant.

En effet, il résulte de ce dernier texte que 'Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux'.

Mais il ne résulte pas du contrat de bail que les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, travaux visés à l’article 606 du code civil, soient à la charge du preneur.

En effet, le bail ne vise pas l’article 606 du code civil et la seule mention à l’article 11 du bail de l’obligation du preneur de ' supporter les frais d’entretien, de maintenance totale, de remplacement, de réparation des équipements de toute nature, les honoraires d’administration ou de gérance de l’immeuble, à l’exception du ravalement de la façade' ne suffit pas à mettre à la charge du preneur le remplacement complet de la couverture de l’immeuble. Il en est de même de l’article 3 selon lequel 'en tout état de cause, le Preneur ne pourra exiger du Bailleur aucun travail, aucune réparation ou aucune remise en état de quelque nature qu’il soit, le Bailleur s’obligeant toutefois à prendre à sa charge les dépenses de ravalement sur rue qui seraient rendues nécessaires sur prescription administrative (en ce compris les coûts consécutifs aux remplacements ou aux réparations de la façade générés par les prescriptions administratives)'.

Il résulte des constatations qui précèdent que la société Cofima n’est pas fondée à se prévaloir de modifications notables des obligations des parties au sens du texte susvisé.

4. Absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, 'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire'.

L’expert judiciaire a émis l’avis qu’il n’a pas été constaté d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

La ville de Paris a vu sa population augmenter de 2,21% entre 2006 et 2013, si on l’apprécie comme l’expert par quartier et par arrondissement en fonction des données disponibles, mais sa population a baissé dans le premier arrondissement ; entre 2006 et 2012 a été constatée une hausse du nombre de cadres et professions intellectuelles et une baisse corrélative des personnes sans activité ou des ouvriers et employés. Le nombre d’emplois dans cette zone est resté stable (-52% sur la période), le nombre de créations d’entreprise aussi (+0,84%) alors que dans l’ensemble, la capitale a en revanche connu une nette progression du nombre d’entreprises.

Si les stations de métro et RER des Halles ont connu une forte augmentation du trafic, les stations les plus proches, Châtelet, Pont Neuf, Hôtel de ville, n’ont pas bénéficié de ce phénomène visiblement lié au forum des Halles, et alors que l’expert a de surcroît émis des réserves sur les chiffres fournis par la RATP, peu cohérents avec ceux relatifs à l’ensemble du trafic RER dans la capitale.

L’expert a considéré à juste titre les effets de la fermeture en 2004, donc avant le début du bail renouvelé, de l’ensemble commercial de La Samaritaine. Pour une part, cela a entraîné au cours du bail expiré un report de la clientèle vers les halles, et dans une moindre mesure le BHV ; mais par ailleurs, le quartier proche de l’immeuble litigieux a connu des changements d’enseigne, un renforcement des enseignes nationales ; et l’important chantier de rénovation des halles a entraîné un certain déplacement de la clientèle vers la rue de Rivoli, quoique très limité. La rénovation du BHV n’a eu qu’une influence limitée sur la commercialité du tronçon de la rue de Rivoli où se situe le local loué.

La création de stations 'Vélib’ et 'Autolib’ a été positive, mais compensée par la perte de stationnements. Les impacts ont été très limités selon l’expert.

L’expert a estimé que l’évolution de la fréquentation du musée du Louvre ou du Forum des halles, assez éloignés, a été sans incidence notable sur le commerce de la société Lissac Enseigne.

Il a par ailleurs estimé que la commercialité s’était plutôt améliorée au cours de la période de référence, avec l’arrivée d’enseignes nationales attractives.

Mais en définitive, si chaque partie tente de mettre en avant les éléments d’évolution positifs ou négatifs, l’expert, par un avis que la Cour adopte entièrement, a bien montré et synthétisé dans un tableau que le seul élément important d’évolution était la fermeture de La Samaritaine, compensé partiellement par l’augmentation de la fréquentation du RER et une légère amélioration de sa commercialité, tandis que les autres éléments étudiés, qualifiés de neutres, n’ont eu aucune incidence. Ainsi, l’expert doit être approuvé d’avoir estimé qu’en définitive, dans la rue de Rivoli toujours commerçante, ces éléments de variations ne permettaient pas de retenir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au sens du texte précité, même par le cumul de plusieurs facteurs de commercialité.

5. Application du loyer plafond

En application de l’article L145-34 précité, le loyer annuel plafond doit être fixé comme suit :

561.632 (loyer d’origine) * 108,52 (ILC 3T 2014) / 92,86 (ILC 3T 2005) = 621.286,93 ' HT/HC

Ce montant doit être retenu dès lors que la valeur locative est supérieure.

III/Sur la demande de restitution d’un trop versé de loyers, avec intérêts

Le présent arrêt, une fois signifié, rendra le nouveau loyer exigible rétroactivement, nécessitant un compte entre les parties, de sorte qu’au-delà du rappel du principe applicable, aucune condamnation pécuniaire ne peut intervenir, le juge des loyers commerciaux n’étant pas compétent pour statuer sur cette demande pour laquelle au demeurant les parties n’ont pas justifié des éléments de compte qui permettraient à la Cour de déterminer la créance de l’une à l’égard de l’autre.

La disposition du jugement relative aux intérêts doit être confirmée.

IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

La société Cofima succombe en ses prétentions.

La procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, dans l’intérêt des deux parties, justifie une confirmation des dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, y compris les frais d’expertise.

En revanche, la société Cofima supportera entièrement les dépens de l’instance d’appel, dont la distraction sera ordonnée en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

De même, en équité, elle doit indemniser la société Lissac Enseigne de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel en lui payant une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal

judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles,

Y ajoutant,

Dit que la demande de condamnation pécuniaire excède la compétence du juge des loyers commerciaux,

Condamne la société Cofima à payer à la société Lissac Enseigne la somme de 5.000 euros pour ses frais irrépétibles de l’instance d’appel,

La condamne aux dépens d’appel et autorise maître C D-E ' SCP HB& Associés, à recouvrer directement contre elle ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR

LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ