RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 Septembre 2021

(n° 190 , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15375 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRTL

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Septembre 2020 par le juge de l’expropriation de Évry RG n° 18/00066

APPELANTE

S.C.I. SCI SOCIETE NOUVELLE DE MASSY

[…]

[…]

représentée par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

non représentée

S.A. PARIS SUD AMENAGEMENT Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 substitué par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

01 Juillet 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé':

Par un arrêté du 3 juin 2014, le préfet de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit de la SEMMASSY (aux droits duquel vient Paris Sud Aménagement), le projet d’aménagement de la ZAC Franciades-Opéra sur le territoire de la commune de Massy. Un arrêté préfectoral du 8 août 2014 a déclaré immédiatement cessibles, au profit de la SEMMASSY, les parcelles de terrain situées sur la commune de Massy nécessaires à l’opération.

Par ordonnance du 15 décembre 2014, le juge de 1'expropriation a déclaré expropriée au profit de la SEMMASSY, la parcelle visée par la procédure.

Est notamment concernée par l’opération la SCI Société Nouvelle de Massy, propriétaire d’une parcelle cadastrée section K n 284 (nouvellement cadastrée […] à Massy, d’une surface de 691 m², sur laquelle est édifié un immeuble à usage commercial.

La parcelle anciennement cadastre section K n°284, nouvellement cadastre section […], sise […] se compose d’un immeuble divise en 6 locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée côté rue des Canadiens, mais étant surélevés de l’autre côté de l’immeuble donnant sur l’allée des Corneilles.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la SCI Société Nouvelle de Massy a saisi le juge de l’expropriation par requête parvenue au greffe le 19 novembre 2018, aux fins de fixer une indemnité.

Par un jugement rendu le 7 septembre 2020, le juge de l’expropriation du TJ d’Evry Courcouronnes, a':

' Fixé à la somme de 1.464.482 ', en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession';

' Dit que la somme arrondie de 1.464.482 ' se décompose de la manière suivante':

indemnité principale': 1.200 '/m² x 874,50 m² = 1.049.400 '';

indemnité de remploi': 105.940 ' pour l’ensemble des 5 baux commerciaux qui se décompose comme suit : 57 500 + 42 000 + 33 000+ 7 500 + 32 400

indemnités pour perte de revenus locatifs': 142.000 '';

dommages et intérêts pour perte d’indemnité d’occupation': 136.741,86 '

' Condamné Paris Sud Aménagement à payer à l’expropriée, une somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

' Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires';

' Condamné Paris Sud Aménagement au paiement des dépens de la présente procédure.

La SCI Société Nouvelle de Massy a interjeté appel le 28 octobre 2020.

L’appel est limité à la fixation par le premier juge à la somme de 1 464 482 ', en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession, cette indemnité formant un tout indivisible quant à son calcul et intégrant les chefs de jugement qui y sont relatifs à savoir:

— indemnité principale:1 049 400 '

— indemnité de remploi:105940 '

— indemnité pour perte de revenus locatifs: 172400 '

— dommages et intérêts pour perte d’indemnité d’occupation: 136741, 86 '.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

' déposées au greffe, par la SCI Société Nouvelle, appelante, le 27 janvier 2021 et notifiées le même jour (AR du 08 janvier et du 07 février 2021), et adressées le 15 juin 2021 notifiées le 16 juin 2021(AR du 17 juin 2021) aux termes desquelles elle demande à la Cour’ de :

— dire la société SCI Société Nouvelle de Massy recevable et bien fondée dans son appel et en conséquence,

— l’y recevoir';

— Voir constater que I’immeuble présente des difficultés particulières d’évaluation et nommer tel expert qu’il plaira la Cour en application de R322-1 du code de l’expropriation avec pour mission de donner son avis sur l’application de la méthode d’évaluation par capitalisation pour l’évaluation de l’immeuble exproprié par recoupement avec la méthode par comparaison retenue par le juge de première instance';

— Infirmer en tout état de cause le jugement rendu et fixer l’indemnité de dépossession foncière revenant à la société SCI Société Nouvelle de Massy comme suit':

pour la parcelle cadastrée section […]': 976,42 m² x 3450 ' = 3.368.649 '

frais de remploi = 3.706.513,90 '

20'% sur 5.000 ' = 1.000 '';

15'% sur 5.000 à 15.000 ' = 1.500 '';

10'% sur le reste = 335.364,90 '.

— Condamner Paris Sud Aménagement à verser à la SCI Société Nouvelle de Massy une somme de 205.701,92 ' correspondant à un an de perte de loyers';

— Voir constater que Paris Sud Aménagement a pris possession par anticipation des locaux précédemment occupés par la pharmacie SECHEL par la remise des clés que ce commerçant lui a faite et que Paris Sud Aménagement doit donc indemniser l’expropriée de la perte locative qu’il subit de ce fait sous forme de dommages et intérêts en tant que préjudice directement lié à l’expropriation';

— Condamner Paris Sud Aménagement à payer à l’expropriée la somme de 186.179,34 ' à titre de dommages-intérêts correspondant aux indemnités d’occupation qu’aurait dû percevoir la SCI Société Nouvelle de Massy, somme à parfaire en fonction de la date à laquelle l’expropriant prendra possession du bien expropriée';

— Confirmer le jugement en ce qui concerne les frais irrépétibles alloués en première instance';

— Condamner Paris Sud Aménagement à payer à la SCI Société Nouvelle de Massy une somme de 5.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

' déposées au greffe, par Paris Sud Aménagement, intimé et appelant incident, le 27 avril 2021 et notifiées le 30 avril 2021 et le 04 mai 2021 (AR du 05 et 06 mai 2021), aux termes desquelles il demande à la Cour':

— de recevoir Paris Sud Aménagement en ses conclusions et l’y dire bien fondé. Y faisant droit':

— Infirmer le jugement entrepris';

Statuant à nouveau':

— Rejeter la demande formulée par la SCI Société Nouvelle de Massy en désignation d’un expert';

— Fixer l’indemnité principale d’expropriation en valeur occupée revenant à la la SCI Société Nouvelle de Massy à la somme de 896.055 '';

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à la SCI Société Nouvelle de Massy à la somme de 90.605 '';

— Rejeter la demande formulée par la SCI Société Nouvelle de Massy au titre de la perte de revenus locatifs';

— Constater que Paris Sud Aménagement n’a pas pris possession de tout ou partie de l’ensemble immobilier détenu par la SCI Société Nouvelle de Massy';

— Rejeter la demande formulée par la SCI Société Nouvelle de Massy au titre de dommages et intérêts liés à la perte locative due à la procédure d’expropriation';

— Statuer en ce que de droit sur les dépens de l’instance.

' adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 23 avril 2021 et notifiées le 3 mai 2021 (AR 05 mai 2021), aux termes desquelles il demande à la Cour':

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession sur la base de 1.200 ' / m², soit un montant de 1.049.400 '': en retenant une superficie pondérée de 874,50 m² x 1.200 ' = 1 049 400 '

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 105.940 '';

5.000' x 20%=1.000 ' ;

(15.000 ' 5.000) x 15% = 1.500 '';

(1.049.400 '15.000) x 10% =1.034.400 x 10% = 103.440 ' ;

— Infirmer le jugement et bien vouloir fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 202.537,75 '';

— Infirmer le jugement et bien vouloir fixer l’indemnité au titre des dommages et intérêts liés à la perte locative à la somme de 156.635 '.

MOTIFS DE L’ARRÊT':

La SCI Société Nouvelle de Massy soutient que':

1) sur le coefficient de pondération des surfaces en sous-sol : la SCI Société Nouvelle de Massy demande sur ce point la réformation du jugement et que la surface pondérée totale retenue soit de 976,42 m² correspondant à une pondération du sous-sol suivant un coefficient de 0,7 :

' rez-de-chaussée = 619,70 m²';

' R-l : 509,06 x = 356,72 m²';

2) Sur la méthode d’évaluation : la SCI sollicite l’évaluation du bien suivant la méthode par capitalisation, rejetée à tort, selon elle, par le juge de première instance dans la mesure où la SCI a fourni les éléments explicitant cette méthode comme le démontre le rapport d’expertise du cabinet PAIN EXPERTISES qu’elle produit. Selon la SCI cette méthode apparaît la plus adaptée à un immeuble entier qui n’est pas soumis au statut de la copropriété, totalement indépendant et loué intégralement jusqu’à la mise en 'uvre du projet d’aménagement. Elle relève par ailleurs qu’en rapportant le montant des loyers à la date du jugement (205.701 ') à la valeur vénale retenue par le juge (1.049.400 '), il ressort un taux de capitalisation de 19'% peu réaliste et mettant en exergue le caractère insuffisant de cette valeur. Pour contester cette valeur, la SCI cite des mutations de biens (issues de la base BIEN) faisant ressortir un prix moyen au m² de 3.212 ' et de 3.450 ' pour les biens occupés. La SCI considère que les termes de comparaison retenus par le juge à 1200 ' le m² correspondant à des jugements portant sur des lots de copropriété de petites superficies situées dans le centre commercial des Franciades ne sont pas comparables avec l’immeuble exproprié. Par ailleurs, en rejetant les termes de comparaison cités par la SCI (les actes des mutations n’ayant pas été produits) et en se prononçant uniquement sur les termes de l’expropriant, il a été contrevenu au Protocole additionnel n°01 à la Convention européenne des droits de l’homme.

La SCI propose de retenir un taux de capitalisation de 6,5'% et un prix au m² de 3 450 ' en valeur occupée c’est-à-dire une indemnité de dépossession égale à : 976,42 m² x 3.450 ' 3.368.649 '. Cette valeur est selon la SCI corroborée par l’utilisation de la méthode par capitalisation : loyers de

205.701 ' / 6,5'% = 3.164.630,70 '.

3) Sur la perte des revenus locatifs : l’expropriée cite deux arrêts de la Cour de Cassation du 02/07/2003 et du 07/04/2015 correspondant à une jurisprudence constante selon laquelle lorsque le bien sous emprise est affecté à la location, le propriétaire exproprié a droit à une indemnité au titre de la perte de loyers qu’il subit laquelle correspond aux revenus locatifs qu’il aurait perçus pendant la durée nécessaire pour acquérir un fonds équivalent et le donner en location. La SCI rappelle que le juge de première instance a fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 172.400 ' correspondant au montant des loyers figurant dans les baux versés aux débats. La SCI demande dès lors la confirmation du jugement sur le principe de l’octroi de cette indemnité sur une durée d’un an. S’agissant du quantum, la SCI demande à la cour de bien vouloir infirmer le jugement et accorder une indemnité à hauteur de 205.701,92 ', correspondant au montant du loyer hors charges que génère l’immeuble attesté par l’expert-comptable. Ce montant correspond au montant des loyers figurant dans les baux, qui ont depuis été indexés. Dans son mémoire, l’expropriant a transmis les baux et/ou renouvellements de baux des 5 locaux commerciaux. À la date de l’ordonnance d’expropriation, le 15 décembre 2014, permettant de déterminer la consistance juridique du bien, tous les locaux sont loués selon le tableau transmis par le cabinet X Y. Lors du transport sur place le 27 mars 2017 effectué dans le cadre de la procédure de la fixation de l’indemnité d’éviction de la pharmacie SECHEL, ayant donné lieu à un jugement du TGI d’Evry du 16 octobre 2017, la juge de première instance a constaté l’occupation des locaux par la pharmacie SECHEL. En conséquence, à la date de l’ordonnance d’expropriation, tous les locaux de la SCI Nouvelle de Massy sont considérés occupés. Le tableau issu du cabinet X Y indique un montant annuel total de loyers pour ces 5 locaux commerciaux de 196.502,24 ' au 30/10/2018 et de 205.701,92 ' au 30/09/2020.

4) Sur les dommages et intérêts liés à la perte locative due à la procédure d’expropriation : la SCI demande que lui soit alloués des dommages et intérêts correspondant aux indemnités d’occupation que la Pharmacie SECHEL aurait dû continuer à lui régler jusqu’à ce que l’expropriant ait régulièrement pris possession de son immeuble. Elle demande ainsi à la Cour de confirmer le principe d’octroi de cette indemnité. Elle rappelle que le juge de première instance a accordé une indemnité au titre des dommages et intérêts à hauteur de 136.741,86 ' correspondant à l’attestation de la dette locative de la pharmacie SECHEL du 12/09/18 au 08/06/20. Dans la présente procédure, la SCI demande que lui soit octroyés des dommages et intérêts à hauteur de 186 8719,34 ' correspondant au montant actualisé de la dette locative du 12/09/18 au 25/01/21.

Paris Sud Aménagement rétorque que':

1) sur le coefficient de pondération des surfaces en sous-sol': un coefficient de 0,5 doit être retenu conformément à des décisions de justice rendues par le Tribunal Judiciaire d’EVRY et la Cour d’appel de Paris pour des biens immobiliers expropriés dans cette zone et plus particulièrement dans le centre commercial des Franciades situé en face du bien objet de la présente instance. L’appelant quant à lui retient une pondération du sous-sol de 0,7 sans que celle-ci soit référencée par une méthodologie d’expert, son propre expert ayant également retenu le taux de 0,50 (Pièce adverse n°17). Au surplus, l’expropriée considère que le sous-sol du bien n’est pas en réalité un sous-sol, mais un rez-de-chaussée bas pourvu d’une entrée autonome et indépendante sur l’allée Corneille. L’appelant laisse entendre que ce rez-de-chaussée pourrait être exploité commercialement de manière autonome au reste du local auquel il est relié. Cependant, l’allée Corneille est une voie à sens unique située entre deux immeubles d’habitation, la desserte par cette voie est simplement destinée à assurer la livraison de marchandises nécessaires aux activités exercées. Il résulte de I’ensemble de ces éléments que la proposition de la SAEM Paris Sud Aménagement d’une pondération à 0,5 du sous-sol est déjà largement plus favorable que celle retenue usuellement en matière d’expertise immobilière pour ce type de bien.

Il est donc demandé de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a appliqué un taux de 0,50 pour la surface du sous-sol du bien exproprié, soit une surface pondérée du bien exproprié de 874,50 m².

2) Sur la méthode d’évaluation :

1. Les prétentions de l’appelant à propos de la méthode d’évaluation

Le bien exproprié ne présente aucune particularité justifiant l’évaluation du bien exproprié par un expert. À titre subsidiaire, l’appelant utilise la méthode de capitalisation pour corroborer l’indemnité de dépossession lui revenant en utilisant la méthode par comparaison. Cette méthode de capitalisation nécessite de déterminer un taux de capitalisation qui résulte d’une étude de marché précise dans le secteur. Or, la SCI ne produit aucune étude précise sur le sujet (l’étude proposée par son expert ne produit aucune référence et explication) et se base sur un tableau produit en première instance (page 12 de ses conclusions) dans lequel elle indique deux références et en déduit un taux. Ces références étant issues, semble-t-il, de la base BIEN des notaires, ne sont nullement exploitables en l’absence des actes de vente concernés. (Cass., 19 mars 2020, n°19-11.463, n°241 F-D).

C’est à bon droit et compte tenu des incertitudes objectives relatives à la méthode par capitalisation que celle-ci a été écartée par le premier juge. Il est demandé de confirmer en ce point le jugement rendu et de débouter l’appelant de ses prétentions à ce titre.

2. Les références de l’appelant quant à la détermination de la valeur de l’indemnité principale selon la méthode par comparaison

La Cour d’Appel de Paris devra donc écarter les références produites par la SCI Nouvelle de Massy, celles-ci ne permettant pas d’établir une comparaison pertinente avec le bien objet de la présente procédure.

Le juge a examiné l’ensemble des références qui lui ont été soumises et ne peut se substituer à la carence de l’appelant qui a préféré ne pas produire les actes afférents, ni même les références de publication de ceux-ci. Le tableau communiqué par l’expropriée ne renseigne pas sur l’adresse exacte des biens cités, les références cadastrales, la nature ou encore l’état des biens. La Cour d’appel de Paris devra également écarter la motivation selon laquelle le juge de l’expropriation en ne retenant que les éléments de comparaison produits par Paris Sud Aménagement a violé le Protocole additionnel n°1 de la Convention européenne des droits de l’Homme.

3. Les termes de comparaison proposés par l’intimé pour la détermination de la valeur de l’indemnité principale selon la méthode par comparaison

L’ensemble immobilier est divisé en plusieurs cellules commerciales qui ont une surface moindre que le bien exproprié. Or, en matière d’évaluation immobilière tout ce qui est plus petit est plus cher, c’est ce que l’expert PAIN mandaté par l’expropriée appelle «'l’effet bonbonnière'» dans son rapport d’expertise (Pièce adverse n°17). Au regard de la surface globale de 874,50 m², une décote de 15'% sur la valeur de 1.200 ' doit être retenue soit une valeur finale de 1.020 ' par m² de superficie pondérée. À titre subsidiaire, si la Cour estimait que les cellules commerciales doivent être valorisées individuellement, la valeur globale de 900.120 ' en valeur occupée sera retenue. La moyenne des deux valeurs s’établit à 896.055 '.

3) Sur les demandes accessoires:

1. La perte des revenus locatifs

L’indemnité d’expropriation couvre le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’expropriée n’apporte aucun élément quant à la réalité d’un préjudice dont elle entend obtenir réparation.

Il est sollicité la confirmation du jugement en ce point.

2. Sur les dommages et intérêts liés à la supposée perte locative due à la procédure d’expropriation

L’expropriée avait des difficultés financières antérieures à la procédure d’expropriation, il n’y a pas de lien de causalité entre la procédure d’expropriation et le départ de la pharmacie SECHEL et elle n’a par ailleurs jamais pris possession par anticipation des locaux exploités par la pharmacie SECHEL. Le départ des locataires résulte d’une décision de gestion de la part de l’expropriée qui a supposé, de manière hypothétique, que l’occupant n’aurait pas souhaité quitter les lieux à la fin de sa convention d’occupation précaire. Par ailleurs, Paris Sud Aménagement ne saurait être tenue responsable de l’absence de diligences quant à la recherche d’un nouvel occupant des lieux.

Il est demandé l’infirmation du jugement et de constater que l’exproprié n’a pas pris possession des locaux ayant été occupés par la SELARL Pharmacie SECHEL et par voie de conséquence rejeter la demande de condamnation formulée au titre de dommages et intérêts qui serait liée à une supposée perte locative due à la procédure d’expropriation.

Le commissaire du gouvernement observe que':

1) le coefficient de pondération appliqué au sous-sol

Il s’agit d’une partie de locaux situés en rez-de-chaussée (côté allée des Corneilles), ne constituant pas une zone de vente accessible à la clientèle, mais des annexes. Ainsi, si on se réfère aux recommandations de la charte d’expertise immobilière (4 Ed. ' octobre 2012) concernant la pondération des boutiques commerciales en centre-ville, il s’agit de locaux annexes qui sont situés en rez-de-chaussée (côté arrière du bâtiment) dont il est préconisé de pondérer les surfaces de 0,10 à 0,40, mais qui peuvent également être considérés comme des locaux en sous-sol (côté rue des Canadiens) dont il est préconisé une pondération allant de 0,10 à 0,75. Dès lors, la pondération retenue par le juge de première instance de 0,5 apparaît réaliste eu égard aux préconisations citées.

2) la méthode d’évaluation

1. Sur les termes de comparaison': les termes de comparaison proposés par l’appelant ne peuvent pas faire l’objet de vérification en raison de l’absence de mention de référence d’enregistrement et de date précise de mutation, ils se rapportent à des biens non comparables situés dans des zones géographiques différentes et économiquement plus porteuses que la zone des Franciades de Massy

2. Sur la méthode d’évaluation': la méthode par capitalisation retenue par l’expropriée est très délicate, dépourvue d’explication quant aux mutations de locaux commerciaux retenues pour justifier le calcul, dès lors qu’il y trop d’incertitude sur le choix du taux de capitalisation. La Cour de cassation jugeant que cette méthode doit être écartée au profit de la méthode par comparaison dès lors qu’il y a «'trop d’incertitude sur le choix du taux de capitalisation à fixer par référence à une analyse des données réelles du marché immobilier local actif et aux caractéristiques analogues'» et ajoute qu’en «'matière de dépossession foncière la méthode la plus pertinente et la plus utilisée est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères'» (Cass., 3^e civ., 8 octobre 2012, n°12-24995).

3) la perte de revenus locatifs

À la date de l’ordonnance d’expropriation tous les locaux de la SCI expropriée étaient donnés à bail ; l’appelante est bien fondée à obtenir une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien similaire et qu’elle estime à un an.

En conséquence et au vu des documents fournis, il est proposé d’accorder une indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur du montant des loyers actualisés (selon l’lCC comme prévu dans les baux) à la date du jugement de première instance (07/09/20) de manière suivante:

sur la base du relevé établi par le cabinet d’expertise-comptable au 30/10/18 pour la pharmacie SECHEL, cette dernière ayant quitté les lieux le 12/09/2018, soit un montant de loyer actualisé de 69.532,68 '. Le renouvellement de bail commençant à courir à compter du 01/04/2005, l’actualisation du loyer se fait au 01/04 de chaque année.

sur la base du relevé établi par le cabinet d’expertise-comptable au 30/09/20 pour les autres sociétés. Le montant des loyers actualisés à la date du jugement les concernant est de :

L’épi d’or = 44.264,56 '';

Zarda = 34.584,63 '';

Bonheur de Massy = 45.155,04 '';

BR Phone = 9.000,84 '

Au total, le montant annuel des loyers actualisés est de 202.537,75 '.

En conséquence, il est proposé d’accorder une indemnité pour perte de revenus locatifs sur la base de ce montant.

4) les dommages et intérêts liés à la perte locative due à la procédure d’expropriation

Le départ anticipé de la pharmacie SECHEL résulte de la mise en oeuvre de l’opération d’aménagement et est directement lié à la procédure d’expropriation alors même que la SCI expropriée ne disposait pas d’une possibilité raisonnablement admissible de relouer le local compte tenu de son aménagement et de la mise en oeuvre de la procédure d’expropriation. L’expropriée a subi une perte de revenus due au départ anticipé d’un de ses locataires, en lien avec la procédure d’expropriation; la demande de dommages et intérêts présentés à ce titre est bien fondée et elle devra correspondre aux loyers non perçus relatifs à ce local, depuis le départ de la pharmacie SECHEL jusqu’au versement de l’indemnité de dépossession. Il est proposé de limiter ce montant à celui des loyers non perçus depuis le 12/09/2018 jusqu’à la date du jugement du 07/09/20, soit 156 635 '. (4 711,99 + 18 879,25 + 18 879,25 + 20846,56 + 19 535,02 + 19 535,02 + 19 542,50 + 19 987,91 + 14 717,50), étant précisé que pour le 3^e trimestre 2020, la somme de 19 695,50 a été ramenée à 14 717,50 ' (19 695,50 /91 jours x 68 jours), et que le 4^e trimestre 2020 et la période du 01/07 au 25/01/21 n’ont pas été pris en compte.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 28 octobre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI Société Nouvelle de Massy du 27 janvier 2021, de Paris Sud Aménagement du 27 avril 2021 et du commissaire du gouvernement du 23 avril 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SCI Société Nouvelle de Massy du 16 juin 2021 sont de pure réplique à elles de Paris Sud Aménagement et du commissaire du gouvernement, appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SCI Société Nouvelle de Passy porte sur le montant de la totalité de l’indemnité de dépossession ; l’appel incident de Paris Sud Aménagement concerne le montant de l’indemnité principale et l’indemnité de remploi, l’indemnité de perte de revenus locatifs et les dommages et intérêts liés à la perte locative due à la procédure ; l’appel incident du commissaire du gouvernement concerne le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs et le montant de l’indemnité au titre des dommages et intérêts liés à la perte locative.

S’agissant de la date de référence, le premier juge indique que celle- ci est non contestée et il l’a fixé au 15 septembre 2016, date de la dernière révision du PLU de la commune de Massy, approuvée par délibération du conseil municipal.

S’agissant des données d’urbanisme, il indique qu’à cette date que la parcelle se situe en zone 7UP de la commune de Massy, correspondant aux emprises du secteur de projet des Franciades Opéra.

La SCI Société Nouvelle de Massy indique ce qui n’est pas contesté que la parcelle en cause a la qualification de terrain à bâtir conformément à l’article L322-3 du code de l’expropriation.

Le premier juge précise qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, il est établi que l’immeuble est intégralement donné à bail commercial et que les parties s’entendent pour dire que le bien doit être évalué en valeur occupée.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un immeuble à usage commercial construit en 1970, sur la parcelle K284 nouvellement cadastrée AP8 de 691m², comprenant un rez de chaussée et un sous sol (constituant un rez de chaussée à l’arrière du bâtiment du fait du devers de la parcelle).

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès verbal de transport du 27 mai 2019, sur le descriptif et sur le sixième local : la pharmacie, auquel sont annexés des plans remis par la société expropriée et les photographies prises.

La SCI Nouvelle de Massy souligne que le bien se situe 4'[…] à Massy, à proximité immédiate de l’opéra, qu’il est facilement accessible en transports en commun, le RER B se situant à 10 minutes à pied et la future gare de Massy opéra qui s’inscrira dans le réseau du Grand Paris le desservira dans un avenir proche, et facilement accessible par route via les routes départementales 66 et 920 et que le quartier est doté d’infrastructures notoires : hôpital, centre omnisports, crèches, maisons de quartier, poste.

Elle précise que cet immeuble, bien que situé près du centre commercial des Franciades correspondant à l’îlot un du projet d’aménagement, qu’il n’en est pas moins totalement dissocié et incomparable, constituant l’immeuble à part entière disposant d’une longue façade sur la rue des Canadien et est situé face aux grands parcs de stationnement extérieur qui existaient précédemment et avant qu’il ne soit construit rendant la face commerciale de cet immeuble partie non visible et attractive ce qui fait d’ailleurs la bonne rentabilité de cet immeuble.

Elle ajoute qu’il ressort du procès-verbal de transport, qui a opéré une description des locaux commerciaux visités depuis la rue des Canadiens, qu’en ce qui concerne la pharmacie, elle dispose également de locaux en rez-de-chaussée bas « en bien meilleur état général que les sous-sols des locaux précédemment visités », accessible également par la rue des Corneilles.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 7 septembre 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la situation locative

Les parties s’entendent comme en première instance pour dire que le bien doit être évalué en valeur occupée.

2° sur les surfaces

Comme en première instance, les parties s’accordent à retenir le rapport du 2 juin 2020 du cabinet Z A, diligenté par l’autorité expropriante, s’établissant à 619,70 m² pour le rez-de-chaussée et 509,60 m² pour le sous-sol, les parties s’opposant par contre sur le taux de la pondération à appliquer à la superficie du sous-sol ; en effet, l’autorité expropriante et le commissaire

du gouvernement appliquent une pondération de 0,5 pour le sous-sol, tandis que la SCI société nouvelle de Massy maintient sa demande de pondération de 0,7 pour le rez-de-chaussée bas en indiquant que les pondérations appliquées à la surface utile sont fonction de la consistance matérielle des lieux et de leur utilisation ; or, les locaux situés au rez-de-chaussée bas disposent certes d’une seule façade par rapport aux locaux du rez-de-chaussée, mais sont néanmoins directement accessibles par une voie carrossable utilisée par les véhicules et ce indépendamment des locaux situés au rez-de-chaussée, étant précisé que la boulangerie utilise des locaux comme réserve, qu’il était précédemment occupé par une discothèque, démontrant ainsi le caractère accessible et indépendant de cette partie des locaux qui sont accessibles à une clientèle justifiant une pondération supérieure à 0,5 ; le commissaire du gouvernement admet que ces locaux « peuvent également être considérés comme des locaux en sous-sol (côté rue des Canadiens) dont il est préconisé une pondération allant de 0,10 à 0, 75 » et fait également état des recommandations de la charte de l’expertise immobilière, qui cependant ne comporte que des recommandations et doit être adaptée en fonction de la situation et de la consistance des locaux ; aux termes du plan d’origine versé aux débats (pièce numéro 4), ce n’est qu’ultérieurement que l’activité de discothèque a cessé compte tenu des nuisances que celle-ci devait occasionner entre 2 bâtiments d’habitation et que ces locaux ont été reliés au commerce du rez-de-chaussée haut ; elle demande donc de retenir pour le sous-sol de 502,06 m² pondéré à 0,7 soit 356,72 m².

Concernant les locaux d’activité, la surface utile des différents éléments constituant le local est affecté d’un coefficient de pondération en fonction de l’usage effectif du bien (boutique, réserve.') ; comme l’indique le commissaire du gouvernement, cette notion, essentiellement utilisée pour l’évaluation de boutiques en pied d’immeuble, est aussi appelée « mètres carrés boutiques », la zone en façade de rue, jouissant d’une bonne visibilité commerciale, est généralement affectée du coefficient de base 1, voire 1,10 ou 1,20 pour les boutiques en angle de rues, le coefficient diminuant parallèlement à la profondeur de la boutique.

Le commissaire du gouvernement précise que s’agissant des locaux d’activité, les coefficients de pondération ressortent pour les sous-sols en fonction de leur aménagement utilité à 0,10 à 0,75 de la charte de l’expertise immobilière '4^e édition’octobre 2012, ont été détaillés par l’institut français de l’expertise immobilière dans sa publication « le cercle del’IFEI » numéro 57 de juillet 2015 qui retient pour le premier sous-sol :

'zone de vente reliée : 0,30 à 0,40

'annexes diverses reliées : 0,15 0,25,

'annexes diverses non reliées : 0,10 à 0,15.

La commissaire du gouvernement estime donc que les surfaces en sous-sol peuvent être pondérés au 0,10 à 0, 75 pour les locaux d’activités en fonction de leur utilité et de leur aménagement, et plus spécifiquement pour les boutiques de 0,10 à 0,40 s’ il s’agit de zones reliées ou d’ annexes reliées ou non reliées.

En l’espèce, il ressort des plans versés aux débats et du procès-verbal de transport, que les surfaces pondérées correspondent à une partie du bâtiment arrière situé en contrebas, le sol de la parcelle étant en devers, et constituant un rez-de-chaussée côté allée des Corneilles ; la photographie fait apparaître tout comme les photographies faites dans le cadre de l’avis consultatif de Pain Expertise versé aux débats par la SCI expropriée (pièce N°17) que cette partie du bâtiment ne comporte aucune fenêtre mais uniquement des portes d’accès et le procès-verbal de transport le précise pour certains locaux (café japonais, pharmacie pour laquelle la visite du sous-sol s’est faite à l’éclairage des téléphones portables), que l’ensemble de ces locaux est à usage de réserve, d’ espace de stockage et chambre de pousse pour la boulangerie ; il s’agit donc d’une partie des locaux situés en rez-de-chaussée, côté allé des Corneilles, qui ne constitue pas une zone de fond accessible à la clientèle mais des annexes.

Enfin, dans l’avis consultatif de Pain expertise versé par la SCI expropriée (pièce numéro 17), dans le cadre de l’estimation de la valeur vénale par un prix au m², il a été retenu une surface de 276,50 m² utiles, le sous-sol étant retenu à 50 % de sa surface.

En conséquence, au vu de ces éléments, le premier juge a exactement retenu une pondération de 0,5.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la superficie comme suit :

'rez-de-chaussée : 619,70 m²

'sous-sol : 509,60 m², soit après pondération de 0,5 : 254,80 m²

soit une superficie totale de : 619,70 m² + 254,80 m² = 874,50 m².

3° sur la méthode d’évaluation

En première instance, la SCI Société Nouvelle de Massy avait sollicité de combiner les méthodes par comparaison et par capitalisation afin de tenir compte de la situation extrêmement privilégiée du bien exproprié et de sa très bonne rentabilité, tandis que Paris Sud Aménagement et le commissaire du gouvernement avaient retenu la méthode par comparaison.

Le premier juge a indiqué que la SCI exproprié n’explicitait ni les éléments sur lesquels elle se fonde ni le calcul auquel elle procède pour demander qu’un taux de capitalisation de 6,5 % soit retenu et que cette méthode apparaît dès lors trop incertaine pour pouvoir être retenue ; il a donc fixé l’indemnité de dépossession par la méthode par comparaison.

La SCI exproprié demande l’infirmation en indiquant qu’elle a explicité son évaluation pour la méthode par capitalisation par la production du rapport d’expertise établie par le cabinet Pain expertise (pièce numéro 17), ces éléments de comparaison faisant également ressortir des taux de capitalisation appliquée à des mutations réalisées ; elle indique qu’elle a acquis un terrain et construit un immeuble en 1970, dans le cadre d’une opération d’investisseur, l’objectif étant un revenu de la location de cet immeuble (permis de construire pièce numéro 23), que le loyer annuel de l’immeuble à la date du jugement est de 205'700 ', que la formule de capitalisation appliquée à la valeur de 20'049'400 ' retenue par le premier juge fait ressortir un taux de capitalisation de 19 % peu réaliste et met en exergue le caractère insuffisant de cette valeur, puisqu’il aurait remboursé son acquisition 5 ans. Le taux de rentabilité peut est déterminé à partir de celui des expropriés qui comprend plusieurs commerces et dont il démontre la forte rentabilité à hauteur d’environ 200'000 ' par an, hors charges, ce qui correspond à 25 % de la valeur proposée en cause d’appel par l’expropriant de 896'055 ' ; elle ajoute que le juge peut également considérer que le bien présente des difficultés particulières d’évaluation et désigner un expert en application de l’article R322-1 du code de l’expropriation.

S’agissant de l’avis consultatif du cabinet Pain expertise, donc de la méthode par capitalisation, il est indiqué qu’il est pris en compte le revenu pour chaque boutique, « les taux de rendement pour les murs de locaux commerciaux de boutiques dans ce secteur étant actuellement de l’ordre de 7 % » sans explication, étant précisé qu’il n’y a pas davantage d’explication s’agissant de la société pharmacie Sechel.

Il sera souligné que ce cabinet a procédé à une estimation de la valeur occupée des murs des boutiques par 2 méthodes :

— l’une prenante en compte le revenu pour chaque boutique, avec un taux de rendement de 7 %

— l’autre en retenant un prix au m² hors droits; il est ajouté qu’il n’a pas été trouvé de cessions récentes de mur occupé de boutiques à Massy dans le périmètre de la rue des Canadiens, que cependant, après

enquête auprès des professionnels du secteur, le prix au m² peut être estimé entre 3500 et 4000 '/m² ; il a été proposé de retenir un prix de 3750 '/m².

Pour la pharmacie Sechel, il a été proposé :

'estimation de la valeur locative de renouvellement : 936'900 '

'estimation de la valeur vénale par un prix au m² pour une surface de 276,50 m² utiles, le sous-sol étant retenu à 50 % de sa surface : 990'000 '.

Soit pour tous les locaux occupés la somme de 3'060'000 '.

La SCI exproprié propose au regard de la situation géographique de l’immeuble à Massy, de la nature du bien considéré, de son état et ses caractéristiques physiques, de la pérennité des loyers avant la mise en 'uvre de l’opération d’aménagement et de la rareté relative à l’offre de mur de boutiques avant d’Île-de-France, de retenir un taux de capitalisation de 6,5 %.

Il en ressort, que l’avis consultatif n’indique pas les mutations de locaux commerciaux justifiant le taux de rendement retenu de 7 %, sollicité finalement à 6,5 % par la SCI exproprié, puisque les éléments de comparaison cités en fin de rapport sont ceux des locaux expropriés. Enfin, les taux de rentabilité indiquée sont issus de biens non comparables ; or, la différence d’un point du taux de rentabilité fixé comme l’indique le commissaire du gouvernement génère des différentiels importants ; en matière de dépossession foncière, la méthode la plus pertinente et plus utilisée est celle en effet de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères, la méthode par capitalisation ayant trop d’incertitudes sur le choix du taux de capitalisation, qui en outre doit être fixée par référence à une analyse des données du marché immobilier local actif et aux caractéristiques analogues, alors qu’en l’espèce elles ne sont pas produites.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement écarté la méthode de la capitalisation et retenu la méthode par comparaison.

4° sur la fixation de l’indemnité

Le premier juge a retenu les références proposées par l’expropriant et le commissaire du gouvernement correspondant à 4 arrêts des 3 mai 2018, 27 septembre 2018, 18 octobre 2018 de la cour d’appel de Paris, correspondant à des mutations récentes sur des biens comparables situés à proximité géographique immédiate du bien concerné et inclus dans la même opération d’expropriation, a retenu une valeur de 1200 '/ m² ; il ajoute, qu’il a été constaté lors du transport, ce qui n’est pas contesté par l’autorité expropriante, que l’ensemble immobilier concerné est parfaitement modulable, les locaux actuels étant tous contigus de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer de décote en prenant compte l’application de la valeur retenue à la superficie de chacun des locaux, ce qui aboutit à une indemnité de dépossession de : 1200 '/m² x 874, 50 m² = 1'049'400 '.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) les références de la SCI Société Nouvelle de Massy

Elle se prévaut de 5 références issues de la Base BIEN:

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie Prix en '

Prix en

'/m²

Observations

T1

mars 2009

[…]

à Massy

414

636'000

1535

libre

TGI Évry, 23 mars 2009

T2

janvier 2012

[…]

38

85'000

2237

occupés

T3

octobre

2015

[…] à

Anthony

202

720'000

3564

occupée par 1/3

T4

[…]

parcelle Y numéro 324

63

263'088

4376

Libre

T5

août 2012

[…] à

Anthony

54

245'653

4549

occupée par 1/3

moyenne

moyenne biens

occupés

3212

3450

Le premier juge a exactement indiqué qu’il n’est pas versé les actes de ventes correspondants aux termes de comparaison avancés ni communiqué les références de publication, ce qui ne permet pas de connaître les caractéristiques exactes des biens.

En outre, les termes T1, T2, T5 sont trop anciens datant de plus de 5 ans, et le terme T4 n’a pas de date ; les termes T3 et T5 concernent la commune distincte d’ Anthony qui n’est pas comparable avec la commune de Massy ; les 2 termes de comparaison sur la commune de Massy concernent des quartiers distincts et ne sont pas comparables avec celui des Franciades.

Ces références non comparables seront donc écartées.

b) les références de Paris Sud Aménagement

Il invoque tout d’abord l’avis des domaines du 4 décembre 2018 pour une valeur vénale estimée à 946'930 ' (pièce numéro 3) ; cependant, ce terme qui ne correspond pas à une mutation effective sera écarté.

Il propose 4 termes de comparaison avec les références de l’arrêt situés dans l’ensemble immobilier les Franciades à Massy 1 place des Italiens, […] :

'cour d’appel de Paris du 3 mai 2018 : local commercial de 51,3 m² de surface utile pondérée, 1200 '/m² de surface utile pondérée (pièce numéro 4) (GG1)

'cour d’appel de Paris du 3 mai 2018 : local commercial avec sous-sol d’une superficie totale pondérée de 61,2 m², 1200 '/ m² de surface utile pondérée (pièce N° 5)

'cour d’appel de Paris du 25 septembre 2018 : local commercial avec sous-sol d’une superficie utile totale pondérée de 68,1 m², 1250 '/m² de surface utile pondérée (pièce numéro 6) (CG5)

'arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 octobre 2018 : local commercial sous-sol de superficie utile totale pondérée de 40,5 m², 1200 '/m² de surface utile pondérée (pièce numéro 7) (CG2).

Paris Sud Aménagement souligne que la cour d’appel de Paris a retenu une valeur de bureaux occupés à hauteur de 1200 '/m² de surface utile pondérée et de 1250 '/m² de surface utile pondérée s’agissant de murs libres ; il ajoute que ces décisions se fondent sur des mutations et des décisions relatives à des locaux commerciaux situés dans l’enceinte du centre commercial, que les actes ont été communiqués à la cour (pièce numéro 8 numéro 12) ; or, le centre commercial des Franciades est situé de l’autre côté de la rue des Canadiens, à moins de 450 m, qu’il s’agit donc bien de la même zone de chalandise et donc d’une unité de marché et que le centre commercial des Franciades

présente les mêmes qualités architecturales que les biens expropriés, à savoir des locaux commerciaux basiques sans aucune qualité architecturale, de locaux devenus vétustes, et pour une même commodité que les biens expropriés à savoir une possibilité de livraison distincte de l’entrée principale du commerce dédié aux clients et prospects.

Paris Sud Aménagement demande de décoter la valeur de 1200 '/m² en valeur occupée retenue par la cour d’appel de Paris, en indiquant que les cellules commerciales du centre commercial sont d’une surface moindre que le bien exproprié, soit d’appliquer une décote de 15 % et de retenir 1020 '/m² utile.

Ces termes non critiqués par la SCI expropriée, se rapportent à des mutations concernant des biens comparables situés à proximité géographique immédiate du bien concerné, inclus dans la même opération d’expropriation, de consistance équivalente ; si la superficie du bien exproprié est plus importante, il n’y a pas lieu cependant d’appliquer une décote comme demandé par Paris Sud Aménagement, puisque d’une part l’ensemble immobilier concerné est parfaitement modulable et que d’autre part il convient de tenir compte de l’ancienneté de ces références de 2018 par rapport à la date d’évaluation au jour du jugement.

c) les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose 5 références correspondants à des arrêts de la cour d’appel de Paris avec le numéro de RG :

'les termes CG 1, CG 2, et CG 5 ont déjà été retenus

— arrêt du 3 mai 2018 : le 140, le 145, 1079,45 m² de surface pondérée, 1'295'340 ', 1200 '/m², occupé

— arrêt du 27 septembre 2018 : lot 116,100 17,27 et 28,100 30,76 m² de surface utile pondérée, 156'912 ', 1200 '/m² occupé.

Ces arrêts étant relatifs à des locaux commerciaux situés à proximité immédiate du bien à évaluer et faisant partie du périmètre de la DUP, de consistance comparable, seront retenus comme termes de comparaison.

Les références retenues pour des locaux occupés correspondent en conséquence à 1200 '/m².

La SCI Nouvelle de Massy indique en appel que le juge peut également considérer que le bien présente des difficultés particulières d’évaluation et désigner un expert en application de l’article R322-1 du code de l’expropriation.

L’article R 322 du code de l’expropriation dispose qu’en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

En l’espèce, la cour n’est saisie d’aucune demande de ce chef dans le dispositif des conclusions conformément à l’article 954 alinéa un du code de procédure civile.

En outre, la cour dispose de références pertinentes dans le cadre de la méthode par comparaison, et il

n’y a donc pas de difficulté particulière d’évaluation.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu comme indemnité de dépossession devant revenir à la SCI société nouvelle de Massy :

1200 '/m² x 874,50 m² = 1'049'400 '.

- Sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 105'940 '.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge indique que la SCI expropriée a versé aux débats des baux concernant les 5 fonds de commerce qu’elle abrite pour un montant total de loyer de 172'400 ' par an, et que celle-ci n’a pas explicité le montant annuel de loyers allégué de 296'502,24 '.

Il a donc fixé l’indemnité de perte de revenus locatifs à la somme de 172400 '.

La SCI expropriée indique qu’elle a fait établir par son expert-comptable (pièce numéro 21) une attestation sur la valeur de l’état de son patrimoine du 30 septembre 2020, dont il ressort que le loyer annuel hors charges que génère l’immeuble de la SCI est de 205'700,92 ', somme qu’elle demande au titre de l’indemnité de sa perte de revenus locatifs ; elle précise que le premier juge a retenu le montant des loyers indiqués dans les baux, qui ont depuis été indexés par conséquent et augmentés, expliquant ainsi la différence entre sa demande et le montant des loyers figurant dans les baux.

Paris Sud Aménagement demande l’infirmation en indiquant que l’exproprié n’établit pas la réalité du préjudice.

Le commissaire du gouvernement propose d’accorder à l’exproprié une indemnité pour perte de revenus à concurrence d’un an de loyer, soit la somme de 202'537,75 '.

Aux termes de l’article L 321-1 du code expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; lorsque à la date de l’ordonnance d’expropriation, le bien est loué, le propriétaire est fondé à obtenir une indemnité au titre de la perte de locatifs pendant la durée nécessaire à celui-ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire ; il convient donc, les biens étant loués en l’espèce, d’accorder à la SCI société nouvelle de Massy une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à un an de loyer.

Au regard de l’attestation du comptable de l’état du patrimoine détenu par la SCI nouvelle de Massy en date du 30 septembre 2020, le loyer annuel s’élève pour tous les locaux à la somme de 205'700,92 '.

Le jugement sera donc infirmé et il sera alloué à la SCI expropriée cette somme.

-Sur les dommages-intérêts correspondant à l’indemnité d’occupation qu’aurait dû percevoir la SCI expropriée

Le premier juge a indiqué que le propriétaire bailleur peut recevoir une indemnisation si le commerçant a libéré le local commercial à la suite du versement par l’expropriant d’une indemnité d’éviction et ce, préalablement au paiement de l’indemnité de dépossession ; qu’en l’espèce, il

apparaît établi, au regard du procès-verbal de constat d’ huissier SELARL CD Juris du 12 septembre 2018 que la pharmacie Sechel a quitté les locaux loués dans l’ensemble immobilier concerné à cette date à laquelle elle a fait remettre les clés des locaux concernés à Paris Sud Aménagement, qu’elle ne disposait pas d’une possibilité raisonnablement admissible de pouvoir relouer les locaux compte tenu de leur aménagement spécifique pour une pharmacie, de l’implantation non contestée d’une autre pharmacie concurrente à proximité immédiate dans le cadre des travaux d’aménagement de la zone Franciades et de la procédure d’expropriation, que la SCI expropriée soutient à juste titre avoir subi un préjudice au titre de la perte de revenus locatifs qu’elle aurait pu rester percevoir si elle avait pu relouer ces locaux, ce préjudice étant en lien avec la procédure d’expropriation et il a donc alloué, les indemnités d’occupation n’ étant pas nécessairement égales au montant des loyers commerciaux, la somme de 136'741,86 '.

La SCI société nouvelle de Massy indique que la SEMMASSY a essayé de s’opposer à la fixation d’indemnité en formulant une demande de sursis à statuer qui a été rejetée par le juge de l’expropriation, que ni la SEMMASY ni la SELARL pharmacie Sechel ne l’ont tenu informé, en sa qualité de bailleur et propriétaire, de cette procédure ; l’expropriant a bien tenté de contester le fait d’avoir pris possession du bien par anticipation ; la libération des locaux est directement liée à la procédure d’expropriation initiée par Paris Sud Aménagement qui s’est vue remettre les clés du local par acte d’ huissier de justice ; elle avait arrêté provisoirement le quantum de sa demande (pièce numéro 22) à la somme de 186'719,34 ' qu’elle actualise à la date du 26 juin 2011, soit la somme de 219'833,76 ' (pièce numéro 24).

Paris Sud Aménagement demande l’infirmation en indiquant que l’opération de renouvellement urbain répond à un phasage de travaux, que l’instance introduite par la SELARL pharmacie Sechel a donné lieu à un jugement du juge de l’expropriation d’Évry du 16 octobre 2017 (pièce numéro 16), que la SELARL pharmacie Sechel a pris l’initiative de la contraindre au paiement et ce en procédant à une saisie attribution le 4 janvier 2018 portant sur la totalité des sommes fixées (pièce numéro 17) qui a été validée par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Évry par jugement du 5 juin 2018 (pièce numéro 18) ; en conséquence, elle n’est pas à l’origine d’une quelconque libération des locaux ni d’une prise de possession anticipée de ceux-ci. Si la SELARL pharmacie Sechel avait des difficultés financières, celle-ci ne saurait être mise en relation avec la procédure d’expropriation puisque dès le 6 juillet 2019, cette société a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde devant le tribunal de commerce d’Évry ce qui a conduit à un plan de sauvegarde par jugement du 20 juin 2011 et que sa gérante avait procédé le 31 janvier 2013 à une déclaration de cessation de paiement auprès du tribunal de commerce d’Évry, qui par jugement du 11 février 2013, a ouvert une procédure de redressement judiciaire et par jugement du 29 septembre 2014 a arrêté un plan de redressement organisant la continuité de l’entreprise (pièce numéro 19) ; elle n’a pas pris possession des locaux et n’en détient pas la jouissance, de sorte que la société expropriée pourrait, contrairement à ce qu’ elle indique, conclure une convention d’occupation précaire ; il conclut en conséquence au rejet de la demande de condamnation formulée au titre de dommages-intérêts qui seraient liés à une supposée perte locative due à procédure d’expropriation.

Le commissaire du gouvernement propose accorder une indemnité d’un montant de 156'635 '.

L’indemnisation anticipée du locataire et la remise des clés non contestées en l’espèce a transféré la jouissance et la garde des locaux libérés à l’expropriant ; Paris Sud Aménagement qui a essayé de s’opposer au versement de l’indemnité d’éviction à la pharmacie Sechel s’est vue opposer par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Évry qu’elle avait saisi en contestation de saisie attribution prononcée contre elle, la jurisprudence du conseil d’État du 5 juillet 2010 (commune d’Angerville) qui a considéré que le jugement fixant les indemnités par le juge de l’expropriation doit être regardé comme une décision juridictionnelle qui condamne l’expropriant à payer une somme d’argent ; la libération des locaux de la pharmacie est directement liée à la procédure d’expropriation initiée par Paris Sud Aménagement qui s’est vue remettre les clés du local par acte d’huissier de justice ; en outre, comme cela ressort du procès-verbal de transport sur les lieux, les locaux de la

pharmacie sont adaptés à ce type d’activité, ce qui ne permet pas de conclure une convention d’occupation précaire.

La SCI nouvelle de Massy a reçu le 26 mai 2021, la somme de 1'466'482 ' correspondant au montant fixé par le juge de première instance, au titre de l’ article 700 du code de procédure civil, et le règlement de son indemnité de dépossession foncière ; en application de l’article L 231-1 du code de l’expropriation, Paris-Sud aménagement va prendre possession du bien à la date du 26 juin 2021, date à laquelle il y a lieu d’arrêter la demande de l’expropriée au titre de la perte locative due à la procédure d’expropriation.

Le jugement sera donc infirmé, et il sera alloué à la SCI exproprié au regard des justificatifs produits (pièce numéro 24) la somme de 219'833,76 '.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné Paris Sud Aménagement à payer à la SCI Société Nouvelle de Massy la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Vu l’appel de la SCI société nouvelle de Massy et les appels incidents de Paris-Sud aménagement et du commissaire du gouvernement ;

Confirme le jugement entrepris sur l’indemnité principale de 1 049'400 ', sur l’indemnité de remploi de 105 940 ', sur l’article 700 et sur les dépens de première instance ;

Infirme le jugement en ses autres dispositions déférées ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 205'701,92 ' ;

Fixe les dommages et intérêts pour perte d’indemnité d’occupation à la somme de 219'833,76 ' ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT