Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16369 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCUS3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Octobre 2020 -Tribunal de proximité de PANTIN – RG n° 12/2099

APPELANTS

M. Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Antonin DEBURGE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1671

M^me B Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Antonin DEBURGE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1671

INTIMEE

S.C.I. MARMO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0630

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Par acte du 1^er juin 2019, la SCI Marmo a donné à bail de location meublée à M. Z X et à M^me B Y un appartement sis au […], à […], pour un loyer de 750 euros par mois.

Invoquant l’insalubrité des locaux, M. X a saisi , le 19 décembre 2019, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Bagnolet de l’humidité et de remontées d’égout dans leur appartement.

Les locataires ayant suspendu le paiement des loyers à partir de décembre 2019, la SCI Marmo leur a fait délivrer, par acte du 20 janvier 2020, visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer l’arriéré locatif.

Par acte en date du 8 juin 2020, elle a assigné M. X et M^me Y devant le le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonnée l’expulsion des locataires.

Le 12 octobre 2020, le préfet de la Seine Saint Denis a pris un arrêté d’insalubrité constatant le caractère impropre à l’habitation du local occupé par M. X et M^me Y et a mis en demeure la personne ayant mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 13 octobre 2020, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent et par provision , vu l’urgence,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 février 2020 ;

— condamné solidairement M. Z X et M^me B Y à payer à titre provisionnel à la SCI Marmo la somme de 3.986,16 euros au titre des loyers charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 4 juin 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2020 date de l’assignation ;

— autorisé la SCI Marmo a procéder à l’expulsion de M. Z X et M^me B Y et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier passe le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants R.411-1 et suivants R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, les charges en plus indexable, à compter du terme du bail ;

— condamné solidairement M. Z X et M^me B Y à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clefs au bailleur ou l’effet de l’expulsion ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné solidairement M. Z X et M^me B Y à payer à la SCI Marmo la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2020.

M. X et M^me Y ont interjeté appel de l’ensemble de cette ordonnance par déclaration d’appel du 13 novembre 2020.

Par dernières conclusions remises le 24 mars 2021, ils demandent à la cour, au visa des articles 6 et 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, L. 1331-22 du code de santé publique, 1719 du code civil et 2 et suivants du décret 2002-120 du 30 mars 2002, de :

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes ;

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau :

— condamner la SCI Marmo à leur verser la somme de 4.500 euros en remboursement des loyers indûment perçus ;

— condamner la SCI Marmo à leur verser la somme de 20.000 euros en indemnisation de leurs troubles de jouissance du bien loué, soit 10.000 euros chacun ;

— condamner la SCI Marmo à leur verser la somme de 2.000 euros en indemnisation du préjudice résultant de l’absence de justification des charges locatives à leur demande, soit 1.000 euros chacun ;

— condamner la SCI Marmo à leur verser la somme de 5.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral eut égard aux circonstances de leurs condamnations en première instance, soit 2.500 euros chacun ;

— condamner la SCI Marmo à leur verser la somme de 5.000 euros en indemnisation de leurs frais de représentation au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ;

— débouter la SCI Marmo de ses demandes reconventionnelles.

Ils font valoir que, l’arrêté préfectoral ayant qualifié le logement d’impropre 'par nature’ à l’habitation, la SCI Marmo ne peut demander légitimement le paiement de l’arriéré de loyers, lequel est indu, et que les locataires sont fondés à demander le remboursement des loyers déjà versés. La clause résolutoire n’a pas vocation à être constatée puisque la SCI Marmo a une obligation de relogement, la jurisprudence considèrant que le fait de mettre en location comme habitation un bien inhabitable équivaut à une absence de délivrance du dit bien.

L’obligation de délivrance du logement et le relogement d’urgence par la SCI Marmo n’a pas été exécutée. La SCI doit indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance qu’il a subi, et ce peu importe qu’ils n’aient pas été intoxiqués ou blessés en raison de l’insalubrité du logement.

Ils ajoutent que les affirmations concernant les appelants et leur habitation effective ou non du logement ne sont pas étayées de preuve, les allégations du voisinage ne pouvant pallier cette absence de preuve.

La SCI Marmo, par dernières conclusions en date du 11 janvier 2021, demande à la cour, au visa de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

— dire recevables et bien fondées les demandes de la SCI Marmo ;

— juger que M. X et M^me Y ont été parfaitement en mesure de se défendre devant le juge des référés, compte tenu de l’avis de passage de l’huissier signifié deux mois après le commandement de payer remis en main propre, ce qu’ils ont refusé à des fins dilatoires ;

— juger que M. X et M^me Y ont illégalement suspendu discrétionnairement le règlement des loyers en l’absence d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués et préalablement à l’arrêté d’interdiction d’habiter ;

— débouter M. X et M^me Y de leur demande de remboursement des loyers du logement qu’ils ont occupés durant six mois, entre les mois de juin et décembre 2019, sans alerter le bailleur de l’existence d’une quelconque nuisance ;

— débouter M. X et M^me Y de leur demande de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral dont ils n’apportent aucune preuve, dans la mesure ou les dangers évoqués par le rapport des services d’hygiènes ne se sont pas réalisés ;

— juger que M. X et M^me Y font preuve de mauvaise foi, de mauvaise volonté et d’intention de nuire en se maintenant dans les lieux tout en invoquant l’arrêté d’interdiction d’habiter et en refusant toute tentative de relogement de leur bailleur ;

— débouter M. X et M^me Y de l’intégralité de leurs demandes ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 13 octobre 2020 ;

à titre reconventionnel,

— condamner M. X et M^me Y à régler la dette locative actualisée au 12 novembre 2020 à la somme de 6.986,16 euros ;

— condamner M. X et M^me Y au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que, dès lors que l’arrêté d’insalubrité a été notifié le 12 octobre 2020, les occupants ne pouvaient cesser le règlement des loyers qu’à compter du 12 novembre 2020. Le preneur ne peut

retenir les loyers ; s’il le fait, le juge peut prononcer la résiliation du bail. Seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués est de nature à dispenser le locataire de payer le loyer. Puisque les appelants n’ont pas quitté les lieux, ils ne justifient pas d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Elle considère que la demande de remboursement des loyers doit être rejetée, dès lors que les locataires n’ont pas alerté la SCI des nuisances qu’ils prétendent avoir subies. Elle affirme également que les appelants ne justifient pas d’un préjudice, notamment les caractéristiques intrinsèques du logement qui auraient rendu le bien impropre à l’habitation par nature, alors que les caractéristiques du logement étaient connus des locataires à leur entrée dans les lieux, de sorte que la demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie. Elle ajoute que, les locataires ne produisant pas de preuve de l’existence d’un potentiel danger pour leur santé, l’allocation de dommages et intérêts constituerait un enrichissement sans cause.

MOTIFS

Sur la suspension du règlement des loyers par les locataires

L’article 1719 du code civil dispose que : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.'

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que 'le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.'

Il est constant que le logement sis […], à […], a été frappé d’un arrêté d’insalubrité du préfet de la Seine Saint Denis du 12 octobre 2020 qui a mis en demeure la SCI Marmo d’en faire cesser définitivement 1'occupation aux fins d’habitation dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté et enjoint le propriétaire d’assurer le relogement des occupants actuels dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1217 et 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, ou la suspendre si elle est à exécution successive, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le local ayant été déclaré 'insalubre par nature', il ne respecte, à l’évidence, pas les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il se déduit de cette situation que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, le fait que les locataires aient accepté le logement en l’état ne déchargeant nullement le bailleur de son obligation de délivrance.

M. X et M^me Y sont, dans ces conditions, fondés à invoquer l’exception d’inexécution du fait de l’impossibilité de jouir du bien loué dans des conditions conformes aux dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et ce nonobstant les dispositions de l’article L 521-2 I du code de la construction et de l’habitation – qui dispose : 'Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.' – dont l’application n’est pas exclusive de celle des articles 1217 et 1219 du code civil.

La bailleresse n’est pas fondée à soutenir que la rétention unilatérale de loyer avant le 12 novembre 2020 est illégale en ce que, l’arrêté d’insalubrité ayant été notifié le 12 octobre 2020, les occupants n’étaient en droit de cesser le règlement des loyers qu’à compter du 12 novembre 2020. C’est, en effet, dès le 19 décembre 2019 que M. X a saisi le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Bagnolet de d’humidité et de remontées d’égout dans la cuisine ; le rapport d’enquête du service communal d’hygiène et de santé en date du 13 février 2020 (pièce X n°6), dont la bailleresse ne conteste pas les termes, conclut aux éléments d’insalubrité suivants : 'pièce de vie et chambre sans ouvrants ; absence de vue horizontale sur l’ensemble du local ; éclairement naturel insuffisant sur l’ensemble du local ; refoulement des eaux usées dans la cuisine ; présence d’humidité et de moisissures ; absence de moyen de chauffage fixe ; installation électrique dangereuse en l’absence du non-respect des volumes de sécurité électrique dans la salle d’eau ; insuffisance du systéme de ventilation ; absence d’étanchéité à l’air et à l’eau de la porte d’entrée ; absence d’intimité corporelle'. Compte tenu des causes d’insalubrité établies dès le 13 février 2020, l’exception d’inexécution pouvait jouer antéroeurement au 12 novembre 2020. Les locataires n’ayant pu user de la chose louée conformément à sa destination, il existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers et des charges dus, susceptibles de faire l’objet d’eune réduction en application de l’article 1722 du code civil, décision qui ne peut relever que du juge du fond.

En conséquence, la cour infirmera l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. X et M^me Y au paiement de la somme de 3.986,16 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation et dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur le remboursement des loyers payés

Sur la demande tendant au remboursement des loyers payés, il existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges dus qui sont susceptibles de faire l’objet d’une réduction en application de l’article 1722 du code civil, décision qui ne peut relever que du juge du fond. La cour dira, en conséquence,

Sur la demande de dommages et intérêts

M. X et M^me Y sollicitent la condamnation de la SCI Marmo au paiement de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Toutefois, la demande de condamnation à des dommages et intérêts excède les pouvoirs du juge des référés, lequel n’a pas qualité pour fixer les droits des parties. La cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. X et M^me Y les sommes exposées dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il y a lieu de leur allouer une indemnité d’un montant de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens sont également mis à la charge de la SCI Marmo, partie succombante.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Condamne la SCI Marmo aux dépens ;

La condamne à payer à M. F X et à M^me B Y la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT