RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 01 Juillet 2021

(n° 147 , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15909 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQJT

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Juin 2019 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 18/00042

APPELANTE

Société SNC C

CENTRE COMMERCIALE DU BOIS DE VERT GALANT

[…]

[…]

représentée par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

INTIMÉS

COMMUNE DE TREMBLAY EN FRANCE

[…]

[…]

représenté par M^e Jean-Louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0087 substituée par M^e Jennifer PASQUIO, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me Z A en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour prévue le 03 juin 2021, prorogée le 01 juillet 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par un arrêté préfectoral n° 2015-3405 du 9 décembre 2015, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la commune de Tremblay en France.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 5 avril 2016 au profit de la commune de Tremblay en France.

Est notamment concernée par l’opération, la société C propriétaire d’un fonds de commerce exploité dans des locaux commerciaux situés au sein du centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93), sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 24 203m². Elle a acquis le fonds de commerce de la société MIC FLO BEL le 2 février 1999. Le bail dont est elle titulaire a été renouvelé par la SCI SAMIFLO aux termes d’un avenant du 2 octobre 2013.

La société C précise qu’elle exerce les activités suivantes :

— vente de tabac,

— loto,

— vente au détail de produits de comptoir,

— vente au détail de presse, de papeterie et de livres,

— vente au détail de jeux de grattage et de loterie,

— vente de timbres fiscaux,

— vente de timbres poste.

La commune de Tremblay en France a notifié son mémoire valant offre l’indemnisation à la société C, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 23 mars 2018.

L’entité expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.13-21 du code de l’expropriation.

En l’absence d’accord, par une requête et par une copie du mémoire valant offre datés respectivement des 27 avril 2018 et 1^er février 2018 et reçus respectivement les 18 et 15 mai 2018 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la commune de Tremblay en France a saisi la juridiction du tribunal de grande instance de Seine Saint Denis aux fins de fixation de la valeur du fonds de commerce de la société C.

Par jugement du 4 juin 2019, après transport sur les lieux le 30 janvier 2019 celui-ci a ;

— Fixé à 379 350 €, l’indemnité totale d’éviction due par la commune de Tremblay en France à la société C dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés 137 – […] à Tremblay en France, sur la parcelle cadastrée section […] se décomposant de la manière suivante ;

—  345 908 5 € à titre d’indemnité principale selon la valeur de l’entier fonds de commerce ;

—  33 440, 85 €: à titre d’indemnité de remploi ;

— Précisé que l’indemnisation de l’éviction commerciale selon la valeur de l’entier fonds de commerce implique que le commerçant évincé ne se réinstalle pas à court terme à proximité du local commercial exproprié ;

— a sursis à statuer sur les indemnités de licenciement jusqu’au versement des justificatifs

— Condamné la commune de Tremblay-en France à payer à la société C une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la commune de Tremblay en France au paiement des dépens de la présente procédure.

La société C a interjeté appel le 27 août 2019 de toutes les dispositions du jugement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures ;

—  adressées au greffe, la société C, appelante, le 27 novembre 2019 notifiées le 06 décembre 2019 (AR 12 et 13 décembre 2019), et le 17 septembre 2020 notifiées le 21 septembre 2020 (AR du 22 septembre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement du juge de l’expropriation de la Seine Saint-Denis n°19/00119 du 4 juin 2019 fixant l’indemnité d’expropriation lui revenant à un montant de 379 350 € ;

— CONFIRMER le jugement du juge de l’expropriation de Seine Saint-Denis n°19/00119 du 4 juin 2019 condamnant la Commune de Tremblay en France de à lui verser une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau, par l’effet dévolutif de l’appel de :

— FIXER l’indemnité principale lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 710 047 €;

— FIXER l’indemnité de remploi lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 69 854,70 € ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour trouble commercial lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant total de 17 102 € ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour frais de déménagement lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 38 726,60 € ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour frais de géomètres lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 531 € TTC

— FIXER l’indemnité accessoire pour frais administratifs lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 5 000 € ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour perte de stock lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 5 824,47 € ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour frais de licenciement lui revenant du fait de l’expropriation du fonds de commerce situé dans le Centre commercial du Bois de Vert Galant, […] à Tremblay en France (93290) à un montant de 1631,25€ ;

— CONDAMNER la Commune de Tremblay en France à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel;

— CONDAMNER la Commune de Tremblay en France aux entiers dépens de première instance et d’appel.

—  adressées au greffe, par la Commune de Tremblay-en-France intimée et appelante incident, le 10 mars 2020, notifiées le 12 mars 2020 (AR du 10 avril 2020 et du 17 mars 2020), le 8 septembre 2020 notifiées le 10 septembre 2020 (AR du 14 septembre 2020, pas d’AR du commissaire du gouvernement) et le 09 octobre 2020 notifiées le 12 octobre 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

À titre principal,

— CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de grande instance de BOBIGNY le 4 juin 2019 en ce qu’il a retenu d’évaluer le fonds de commerce par la méthode des barèmes professionnels et a appliqué un coefficient multiplicateur de 115% au chiffre d’affaires;

— FIXER l’indemnité totale d’éviction due à la société C, dans le cadre de l’expropriation du local commercial, situé dans le lot n° 10 de la copropriété du 137-[…] à la Commune de Tremblay en France, de la manière suivante :

— indemnité principale : 331.157 €;

— indemnité de remploi : 31.966 €;

— SURSEOIR A STATUER s’agissant de l’indemnité pour frais de licenciement.

À titre subsidiaire, dans l’éventualité où la méthode de ventilation par activité serait retenue,

— FIXER l’indemnité totale d’éviction due à la société C, dans le cadre de l’expropriation du local commercial, situé dans le lot n° 10 de la copropriété du 137-[…] à la Commune de Tremblay en France, de la manière suivante :

— indemnité principale : 346.920 €;

— indemnité de remploi : 33.442 €;

En tout état de cause,

— REJETER les demandes de la société C au titre des indemnités accessoires;

— CONDAMNER la société C à lui verser la somme de 3.000 € au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 22 mai 2020, notifiées le 02 juin 2020 (AR du 03 juin 2020), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 435 326,63 €.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

La société C fait valoir que :

La date de référence est le 20 mars 2017;

Concernant l’infirmation du jugement sur le calcul de l’indemnité d’éviction ;

— Sur la méthode appliquée ; la méthode de la ventilation est la plus pertinente, et des pièces justificatives pour la ventilation du chiffre d’affaire sont produites [ Pièces 7 à12] ; Cette méthode a été considérée comme la plus pertinente par la CA de Versailles le 23 octobre 2018 (16/05198), et de même pour la CA de Paris du 21 mars 2019 (17/16740) pour une affaire similaire; ainsi la méthode d’évaluation par branche d’activité doit dès lors être retenue car elle permet une indemnisation plus précise dans le respect du principe de réparation intégrale

— Sur l’indemnité principale ;

— le terme de comparaison produit par la commune sera écarté, comme dans le jugement retenant que ce terme ne correspondant pas à une cession effective ;

— L’évaluation de l’indemnité principale ; les 4 termes de comparaison proposes par l’expropriant devront être majorés car la situation du bien en l’occurrence est bien plus avantageuse (ce que montre son excellente santé financière avec un chiffre d’affaire en constante augmentation)

— En application de la méthode de ventilation par activité, l’indemnité doit être évaluée ;

— Pour l’activité de tabac ; En se fondant sur le traité de M. X [Pièce 16,17,24 et 32], l’indemnité correspond à 3 à 4 années de remise nette tabac plus 90 à 100 % du Chiffre tabletterie TTC (les éléments de plus value portant à retenir 4 années et 100 % du CA, les jurisprudences cités n’ont retenu que 3 années du fait de la moindre bonne situation des biens traités). La moyenne remise nette tabac sur 4 ans est de

130 632 € et celle de la CA tabletterie est de 1 530 donnant une indemnité due de 524 058 € [ (130 632 x 4) + (1530 x 100%)] ;

— Pour les activités de presse ; L’indemnisation varie entre 1,5 et 4 fois la remise annuelle pour cette activité, la cour de Versailles retenant une fourchette de 1,5 [Pièce 16] pour un bien dans une situation bien moins avantageuse que le bien en l’ espèce. La moyenne des commissions presse et commissions Le Parisien additionnée donne sur 3 ans 14816 €, et étant donné la bonne situation du bien, l’indemnisation doit être fixée à 3 fois la remise annuelle soit une indemnité de 44 448 € [14 816 x3] ;

— Pour l’activité relative aux jeux ; la jurisprudence retient en général 1 fois à 1,5 la remise jeux, ainsi que pour l’activité PMU [Pièce 16 et 24], comme la cour de Versailles retenant 1 fois la remise le 23 octobre 2018 [ 16/05198 Pièce 16]. En l’ espèce, la moyenne sur trois ans des activités en question donne un total de 81 305 € ; or, durant ces trois ans le CA est en constante hausse justifiant un coefficient de 1,5 donnant une indemnité de 121 958 € [81 305 x 1,5]

— Pour les autres activités ; La doctrine et la jurisprudence proposent d’indemniser l’activité de bazar entre 10% et 50% [contre exemple de la CA de Versailles retenant 20% pour un commerce en mauvais état Pièce 16] ; la moyenne de l’ensemble de ces activité sur trois ans équivaut à 63 931 € qui devra être revalorisé à 40 % du fait de la bonne santé et de viabilité commerciale du bien en question donnant 25 572 € [63 931 x 40%]

L’indemnité total de dépossession : 716 036 €

— Sur les indemnités accessoires :

— L’indemnité de remploi devra être de 70 454 €

— L’indemnité pour trouble commercial ; cette indemnité se justifie car en période de fin d’activité, les salariés ne pourront effectuer l’intégralité de leurs tâches, ce qui est un préjudice distinct du préjudice fondant l’indemnité principale; de jurisprudence habituelle, cette indemnité représente 15 jours de CA ou un mois et demi de salaire de charges, soit 17 102 € [(346 591 CA TTC / 304) x 15] soit 10 183 [= 6 789 (charges mensuelles) + (6 789 /2)] ; cette indemnité devra être de 17 102 € ;

— L’indemnité pour frais de déménagement ; le locataire a droit à une indemnité accessoire au titre des frais de déménagent du fait de son éviction [Pièce 21, CA de Versailles 11/04776 + Pièce 22 CA d’Amiens 14/03228] ; il est produit deux devis concernant le déménagement d’une valeur de 37 11,60 € et de 31 680 € [Pièce 15 et 15bis] soit une moyenne de 34 390, 80 €, l’indemnité devra être cette somme arrondie à 34 391 € ;

— L’indemnité pour frais administratifs ; l’éviction est la cause directe de frais administratifs, justifiant ainsi une indemnité de 5 000 € ;

— L’indemnité pour perte de stock ; l’éviction conduit à des difficulté avec les fourisseurs qu’il n’est pas encore possible de mesurer; il est demandé un sursis à statuer pour fixer cette indemnité ;

— L’indemnité pour frais de licenciement ; il est demandé la confirmation du jugement ;

— la Commune de Tremblay en France doit être condamnée à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700, dont 3000 € pour la première instance ;

Le montant total de l’indemnité d’expropriation devra être de 843 514 € ;

Dans un second jeu de conclusions ;

— C’est par erreur que l’expropriant retient en CA TTC moyen 287 963 € alors qu’il est question de 346 591 (soit 287 963 € HT) ;

— l’argument consistant à dire que les documents comptables produits ne permettent pas de justifier de la ventilation du CA est de mauvaise foi car ce sont ces même documents qui permettent de calculer l’indemnité d’éviction ventilant les sommes selon les grilles de réparation proposées par l’ouvrage « La côte Callon » et le juge est libre de choisir la méthode pour le calcul de l’indemnité

— Sur l’indemnité principale ; l’expropriant et le Commissaire du Gouvernement ne produisent et ne proposent aucun terme ; les données démographiques ne remettent pas en cause la pertinence d’un terme, de plus les termes proposés ont pour but d’illustrer la manière dont les juges applique la méthode d’indemnisation par branche d’activité ;

— Concernant l’activité de tabac ; la différence de montant entre la remise nette tabac et la commission tabac n’est pas de nature à discréditer la méthode par ventilation ;

— Concernant l’activité de presse ; Il existe une stricte correspondance entre les chiffes dans le compte de résultat comparatif [Pièce 7] et les éléments comptables [Pièce 36,37,38], de plus l’affaire est forte différente de celle traitée par la CA de Paris le 21 mars 2019 [Pièce 17] relative à des locaux sales avec une rentabilité en baisse ;

— Concernant l’activité des jeux ; il existe une correspondance entre les chiffres du compte de résultat [Pièce 7] et les justification des commissions grattages [Pièce 45 à 47] et l’expropriée peut inclure la vente des timbres dans la branche d’activité qui lui paraît la plus adaptée sans que cela n’entache la méthode par ventilation ;

— Concernant les autres activités ; La vente de confiseries n’y est pas incluse, et il existe aussi une stricte correspondance entre compte de résultat et la page « zone libre » des liasses fiscales [Pièce 9,10,11] ;

— Concernant l’indemnité pour trouble commercial ; l’article 566 du CPC permet cette demande en appel, de plus cette indemnité existe même sans volonté de réinstallation [Jurisprudence pièce 51,16,32, 24 etc…]

— Concernant l’indemnité pour frais de déménagement ; un déménagement a eu lieu le 28 novembre 2019 don’t la facture est présentement produite [Pièce 40] ;

— Concernant l’indemnité pour frais administratifs ; cette demande est recevable selon l’article 566 du code de procédure civile ;

— Concernant l’indemnité pour perte de stocks ; des éléments justificatifs sont apportés [Pièce 49 et 49 bis] et faute de réinstallation,l’ impossibilité d’utiliser ces stocks conduit à une perte de 5 824, 47 € qui est la somme demandée au titre de l’indemnité pour perte de stocks ;

— Concernant l’indemnité pour frais de licenciement ; le licenciement résulte directement de la procédure d’expropriation et des frais justificatifs sont apportés [pièce 50] pour une somme de 1 631,25 € [Pièces 37 à 51 apportées au débat par ce second jeu].

La Commune de Tremblay-en-France répond que ;

Concernant la détermination de l’indemnité ;

— Sur l’indemnité principale ; l’appelante s’engage à ne pas se réinstaller à proximité, ainsi l’indemnité d’éviction doit être calculée sur la valeur vénale pleine du fonds de commerce et donc la méthode retenue en première instance est justifiée ;

— À titre principal, sur la méthode des barèmes professionnels ; l’appelante conteste cette méthode préférant la méthode par ventilation, produisant des documents à cette fin. Or, ces documents sont tantôt incomplets, erronés, contradictoires entraînant l’impossibilité de retenir cette méthode; de plus, elle produit 4 termes de comparaison, dont il convient d’écarter les deux derniers [les 2 du TGI Nanterre] car trop anciens et trop éloignés, le second terme [ CA de Versailles du 23 octobre 2018] devra aussi être écarté, car il concerne un bien dans une commune à la démographie bien plus faible. Concernant la majoration demandée des termes, l’aspect avantageux doit être nuancé ; le tabac-presse n’a aucune visibilité extérieure, le centre commercial où se situe le bien est très dégradé et vétuste avec des problèmes d’incivilité et d’attroupements; in fine, les termes présentés par l’exproprié sont plus avantageux que le bien en l’occurrence. Il revient de retenir les CA des années 2016,2017,2018 don’t on note une légère hausse, mais ce chiffre avait beaucoup baissé entre 2014 et 2015 et 2016, relativisant cette légère hausse, et le CA 2018 reste inférieur aux CA de 2014 et 2015, situation qui justifie comme en première instance le taux de 115 % du CA donnant pour la valeur du fonds de commerce 287 963 € x 115% = 331 157, 45 € ;

— À titre subsidiaire, dans l’éventualité où la ventilation des prix serait retenue ;

— Pour l’activité de tabac ; en se fondant sur le résultat comparatif [Pièce adverse 8] la remise annuelle moyenne est de 130 328,33 € soit pour deux ans 260 656 €, pour la tabletterie la moyenne annuelle est de 1 478, 47 € qui devra être, selon l’ouvrage « la côte Callon » multipliée par 95 % donnant 1 405, ainsi les activité de tabac et de tabletterie conduit à une indemnité de 262 061 € ;

— Pour l’activité de presse ; la moyenne des 3 années est de 12 735, et la situation du bien ne justifie qu’un coefficient de 1,5 donnant 19 102 € ;

— Pour l’activité relative aux jeux ; la moyenne retenue avec la Française des jeux et l’activité de PMU conduit à un total de 41 309 € et rien ne justifie l’application d’un coefficient de 1,5 ;

— Pour les autres activités ; le CA moyen est de 61 119 € et le CA étant inférieur à 305 000 €, il convient d’appliquer une pourcentage de 40% donnant 61 119 x 40% = 24 447,60 € ;

— Sur l’indemnité de remploi : elle devra être de 31 966 € en cas d’application des barème professionnels, et de 33 442 € en cas de retenue de la méthode par ventilation

— Sur l’indemnité pour trouble commercial ; cette demande n’a pas été présentée en première instance; de plus cette indemnisation est conditionnée à ce que l’évincé souhaite se réinstaller, ensuite une récente jurisprudence rejette cette demande d’indemnité (CA 21 mars 2019, 17/16740) ;

— L’indemnité pour frais de déménagement ; cette demande n’a pas été présentée en première instance ; il faut que le commerçant se soit réinstallé, de simples devis ne peuvent avoir une valeur probatoire sur ce point ;

— L’indemnité pour frais de géomètre ; frais déjà pris en charge comme le prouve le certificat du 26 février 2019 ;

— L’indemnité pour perte de stocks ; cette demande n’a pas été présentée en première instance, or la

commune a déjà pris possession des lieux rendant impossible l’inventaire ;

— L’indemnité pour frais de licenciement ; il doit être prouvé que l’employeur a proposé des emplois dans son nouvel établissement et que des salariés ont refusé cette offre, et cela concerne donc un cas où le commerçant souhaite se réinstaller

— Il convient de confirmer le jugement en première instance et de surseoir dans l’attente de présentation des justificatifs ;

Dans un second jeu de conclusions ;

— Le commissaire du Gouvernement retient en appel des montants nettement supérieurs concernant les CA des 3 dernières années qui ne devront pas être retenus, car ceux en première instance étaient issus de l’administration fiscale ;

— le commissaire du Gouvernement retient qu’une indemnité pour trouble commercial peut être allouée, ce qui n’est pas le cas car la société en question ne souhaite pas se réinstaller ;

Dans un troisième jeu de conclusions ;

— Souligne que le centre commercial était insalubre avec des problèmes d’insécurité, raison notamment de l’expropriation ;

— Le tabac était peu visible au sein du supermarché ;

— la partie adverse indique que ses termes étaient aussi situés dans des centres commerciaux en mauvais entretien, et ainsi ne conteste pas qu’il en est de même pour le centre commercial en question, ainsi il n’est pas nécessaire de majorer ;

— La récente jurisprudence indique qu’il n’y a pas d’indemnité pour trouble commercial s’il n’y a absence de réinstallation [Pièce adverse 16] ;

— les deux factures (pour frais de déménagement) n’indiquent pas les prestations effectuées ;

— Il y a contradiction dans les souhaits de l’appelant entre frais de déménagement avec empaquetage des stocks et demande d’indemnité pour perte de stocks ;

— Il n’y a pas de volonté de réinstallation de la partie adverse.

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

La méthode d’évaluation par branche d’activité permet une indemnisation plus précise que la méthode des barèmes professionnels ;

L’appelant produit en cause d’appel les documents permettant de justifier de la ventilation du chiffre d’affaires par activité. Cependant, les documents produits présentent des incohérences ;

— remise nette pour l’activité de tabac : les déclarations de remises relative à la vente de tabac (pièce 7) diffèrent des sommes du compte de résultat comparatif (pièce 8) ;

— la vente de confiseries n’a pas lieu d’être intégrée dans le calcul de l’indemnité due au titre de l’activité tabletterie;

— le chiffre d’affaires pour l’activité de presse n’est pas fourni, ni celui pour l’activité relative aux jeux ;

Par ailleurs, les termes de comparaison produits par l’appelant ne peuvent être retenus ;

— Comme le Commissaire du Gouvernement l’avait retenu en première instance, un coefficient de 110 % peut tout à fait être appliqué, soit une indemnité principale de : 381 250,1 € calculée ainsi :

[(315185 € + 344 387 € + 380 201 €)/3) x 1,1] avec l’indemnité de remploi qui s’élève en conséquence à : 36 975 €

— concernant l’indemnité pour trouble commercial ; La valeur la plus favorable est retenue, soit 15 jours de recette journalière, 17 101,53 €

— concernant les frais de déménagements, ils seront remboursés sur présentation de la facture ;

Les frais de géomètre ne sauraient être mis à la charge de l’expropriant dans la mesure où celui-ci a également fait effectué un certificat de mesure le 26/02/2019 ;

— l’indemnité pour perte de stock est accordée sur production de justificatifs ;

— l’indemnité pour frais de licenciement est accordée sur production de justificatifs et sous réserve que les licenciements soient la conséquence directe de l’éviction ;

— il propose une indemnité totale d’éviction de 435 326.63 € ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 27 août 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la société C du 27 novembre 2019, de la commune de Tremblay en France du 10 mars 2020 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions du commissaire du gouvernement adressées le 22 mai 2020 sont recevables, en

application des ordonnances du 25 mars 2020-304 portant adapatation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en martière non pénale et 2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la opéruiode d’urgence sanitaire.

Les conclusions de la société C du 17 septembre 2020 sont de pure réplique à celles de la commune de Tremblay en France, appelante incidente et à celle du commissaire du gouvernement également appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions de la commune de Tremblay du 10 septembre 2020 et du 9 octobre 2020 sont également de pure réplique à celles de l’appelant principal et à celles du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SNC Behessen concerne toutes les dispositions du jugement.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à retenir comme le premier juge en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme le PLU approuvé le 10 juillet 2006, modifié en dernier lieu le 20 mars 2017.

S’agissant des données d’urbanisme, les parties retiennent également comme le premier juge que le bien est situé en zone UC du PLU en vigueur.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il s’agit de la zone urbaine centrale assez dense, que l’environnement est dynamique avec la présence de nombreux commerces et que la situation est globalement favorable puisque le bien est à grand e proximité de la gare RER B station vert Galant.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un fonds commercial de type tabac- presse- jeux (vente de tabac, loto, vente au détail de produits de comptoir, vente au détail de presse, papeterie et livres, vente au détail de jeux de grattage et de loterie, vente de timbres fiscaux et vente de timbres postaux).

Le local dispose d’une assez grande vitrine, d’un espace de vente, d’un photomaton, de locaux à usage de réserve, d’un débarras, d’une cuisine et d’un WC pour une superficie utile de 112, 6 m² en loi Carrez.

La société C souligne que le tabac presse est accessible depuis le parking ouvert du centre commercial qui comporte également un supermarché « carrefour market », que le local est situé à coté d’une des entrées du centre commercial, ce qui génère un passage de clientèle.

Elle précise que le commerce est ouvert 6 jours sur 7, de 8H30 à 19H, sans interruption et fermé le dimanche, qu’elle emploie 4 salariés et que le chiffre d’affaire est en constante augmentation, d’où un bon cassement parmi les buralistes.

La commune de Tremblay en France indique pour sa part que le bien se trouve en zone urbaine excentrée du centre ville et des principales zones d’habitation et que les caisses du carrefour market ne se situent pas en face du local exproprié, mais à une autre sortie et que le local est donc excentré, ce qui réduit son attractivité.

Le commissaire du gouvernement retient un environnement dynamique avec une situation géographique globalement favorable.

Le tabac- presse est situé dans un centre commercial de plain-pied, disposant d’un parking extérieur station essence ; il se situe à environ 500 mètres de la guerre du RER B station Vert Galant (10 minutes à pied), dans un quartier résidentiel composé d’immeubles d’habitation ; il est accessible depuis le parking couvert du centre commercial, qui comporte également un supermarché (Carrefour Market).

Le hall d’entrée du centre commercial dessert :

'à gauche, tabac presse accessible par des portes vitrées coulissantes automatiques ;

'à droite, le supermarché Carrefour Market.

Les caisses du supermarché ne sont pas directement face au local commercial tabac’presse.

De part et d’autre du tabac presse, des murs en parpaings ont été édifiés : une partie de la galerie marchande, qui était en déshérence, a été condamnée et sécurisée par la commune de Tremblay en France.

Le premier juge indique que la visite sur les lieux a permis de dégager :

'des facteurs de plus-value : la situation géographique du bien, proche du centre-ville, à côté d’un supermarché et le bon état d’entretien du bien,

'des facteurs de moins-value : également la situation géographique du bien : dans un centre commercial en déshérence, mal fréquenté.

Le fonds de commerce fait l’objet d’un bail commercial consenti par la société SAMIFLO au profit

de la SNC C gérée par M. B C.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 4 juin 2019.

- Sur la détermination des indemnités

1° sur l’indemnité principale, selon la valeur de l’entier fonds de commerce

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’espèce, le premier juge a retenu conformément à l’accord des parties la méthode de la valeur de l’entier fonds de commerce, à savoir multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des 3 derniers exercices clos par un ratio prix de vente/chiffre d’affaires.

La commune de Tremblay-en-France et le commissaire du gouvernement ont choisi d’évaluer le fonds de commerce par la méthode des barèmes professionnels : coefficient multiplicateur (variable selon le secteur d’activité, appliqué aux chiffres d’affaires, en l’espèce TTC, cette méthode étant utilisée par l’administration fiscale, tandis que la société C a choisi la méthode d’évaluation dite « éditions D E » proposée par la maison des buralistes consistant à additionner certains critères activité par activité exercée dans le fond comme 34 années de remise net tabac, 100 % du chiffre d’affaires du chiffre d’affaires I et 45 à 70 % du chiffre d’affaires librairie, en versant aux débats un rapport d’évaluation de la société réalisée par AMG conseil.

Le premier juge a indiqué que la prise en considération de ces éléments dans la détermination de la valeur du fonds de commerce n’est pas expliquée par la société expropriée, qui n’est pas justifié les chiffres utilisés par le cabinet AMG puisque ces derniers n’apparaissent pas sur le bilan comptable de la société et puisque la société C a fourni de nombreux documents chiffrés sans les expliquer et les analyser de sorte qu’ils sont inutilisables en l’état, étant observé par ailleurs, que les chiffres d’affaires indiquées sur le document ne correspondent pas aux chiffres d’affaires indiquées sur la différenciation fiscale ; il a donc rejeté la méthode d’évaluation dite « éditions D E » et retenu la méthode du barème professionnel.

En appel, la société C demande à nouveau de retenir la méthode de la ventilation, tandis que la commune de Tremblay en France considère que les documents produits sont incomplets, erronés, contradictoires et qu’il faut donc retenir la méthode des barèmes; le commissaire du gouvernement souligne également que les documents produits présentent des incohérences, que les termes de comparaison proposés ne peuvent être retenus et il demande donc de retenir la méthode des barèmes professionnels.

A. La méthode de la ventilation

La méthode d’évaluation par la ventilation permet une indemnisation plus précise que la méthode des barèmes professionnels.

Cependant, pour être retenue, elle suppose de pouvoir disposer des documents fiables pour justifier de la ventilation du chiffres d’affaires par activité.

La société C suite au débouté en première instance, indique qu’elle justifie du chiffre d’affaire des 3 derniers exercices (pièces 7à 12 et 26 à 31).

Elle invoque le tableau récapitulatif des 3 derniers exercices en euros :

2016

2017

2018

moyenne pièces justificatives

CA total HT

271'073

278'231

314'586 287'963,16

pièce 8

TVA 20 et 5,5%

44'112

66'156

65'615

58'628

pièces 9 10 et 11

CA TTC

315'185

344'387

380'201

346'591

pièce 7

CA Tabac

1'551'465 1'702'102 2'040'954 1'764 840

Le commissaire du gouvernement indique que les derniers éléments en sa possession sont issus des bilans et des comptes de résultat déposés pour les exercices 2015, 2016, 2017 dont les résultats sont les suivants :

Indicateurs

2015

2016

2017

moyenne

Chiffre d’affaires TTC

331'170 279'895 291'304 300'790

Chiffre d’affaires hors taxes 320'999 271'073 278'231 290'101

TVA collectée

10'171

8822

13'073

10'689

Résultat d’exploitation

79'139 59'471 62'343

66'984

Rentabilité d’exploitation

24,7 % 21,9 % 22,4 %

22,3 %

Bénéfices /Pertes

66'082 56'386 50'442

57'637

Il a souligné que la SNC C présente des indicateurs d’activité satisfaisant avec une rentabilité et une activité importante en moyenne de 22%, une profitabilité (capacité à générer des bénéfices) à un niveau satisfaisant, soit une bonne santé financière.

Le commissaire du gouvernement en appel indique qu’il y a lieu de tenir compte du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années connu au moment de la procédure soit :

—  2016 : 315185 €

—  2017 : 344387 €

—  2018 : 380 201 €

Il en résulte que le tableau récapitulatif du chiffre d’affaires des 3 derniers exercices produits par la SNC C correspond avec les liasses fiscales pour les années 2016, 2017 et 2018.

Cependant, les documents produits comme l’indique le commissaire de gouvernement présentent des incohérences :

— remise net pour l’activité de tabac : les déclarations de remise relative à la vente de tabac (pièce 7) diffèrent des sommes du compte de résultats comparatifs (pièce suite) ;

— la vente de confiseries n’a pas lieu d’être intégrée dans le calcul de l’indemnité due au titre de l’activité tabletterie

— le chiffre d’affaires pour l’activité de presse n’est pas fourni, ni celui de l’activité relative aux jeux.

De même, les termes de comparaison produits par l’appelant ne peuvent être retenus :

'l’arrêt la cour d’appel de Versailles du 23 octobre 2018 porte sur un fonds de commerce situé dans la commune de Fosse, où la population n’est pas comparable à celle de la commune de Tremblay-en-France, l’évaluation de la valeur du fonds de commerce dépendant en outre de la taille de la commune

'les jugements du tribunal d’instance de Nanterre du 17 octobre 1012 du 17 novembre 2014, déjà anciens, portent sur des biens plus favorablement situés que le bien exproprié.

En conséquence, le premier juge a exactement écarté la méthode de la ventilation, qui ne peut être retenue en appel les pièces produites étant insuffisantes et présentant des incohérences.

Il ya lieu par contre de retenir les 3 dernières années du CATTC, l’année 2018 étant connue en appel.

B. La méthode des barèmes

Comme en première instance, la méthode du barème professionnel doit être retenue, le commissaire du gouvernement et la commune de Tremblay-en-France versant aux débats différents barèmes provenant de sources différentes.

- Sur le chiffre d’affaires moyen des 3 derniers exercices

Il y a lieu de retenir les chiffres d 'affaires TTC susvisés des trois dernières années.

- Sur le barème professionnel

Le premier juge a retenu un ratio de 115%.

La SNC C n’a pas proposé cette méthode à titre subsidiaire.

La commune de tremblay demande de retenir un ratio de 115%.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir un coefficient de 110%.

Le ratio doit tenir compte des barèmes proposés mais également de la situation particulière du fonds.

Les barèmes généralement retenus sont les suivants :

— barème de l’administration fiscale : 90 à 100% du CA annuel moyen TTC

— barème cote annuelle 2018 des valeurs vénales : 90 à 100% du CA annuel moyen TTC

— barème le moniteur « évaluation des biens » : 90 à 100% du CA annuel moyen TTC

— barème site internet« france- commerce. Net » : 80 à 160% du CA annuel moyen TTC.

— barème gerantdesrl.com : 80 à 100% du CA annuel moyen TTC

La situation géographique du fonds est favorable, avec des résultats satisfaisants (bons niveaux de CA, très bonne rentabilité, très bon niveau de bénéfices) avec une augmentation significative du CA TTC sur les trois derniers exercices.

La société C justifie qu’elle est bien classée par mi les commerces identiques.

Le fonds se situe dans un centre commercial et même si le fonds n’est pas en face du carrefour market, cela draine de la clientèle.

En conséquence, le coefficient de 110% proposé par le commissaire du gouvernement est insuffisant et il convient de confirmer le jugement qui a retenu un ratio de 115 %.

- Sur la valeur de l’entier fonds de commerce/activités

Elle est donc égale à : (315 185 + 344 387 + 380 210 €/3) X 1,15 = 398 583,10 € arrondis à la somme de 398 583 €

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

En première instance, la société C avait sollicité uniquement une indemnité de remploi et une indemnité de licenciement des salariés sur justificatifs.

En appel, elle formule d’autres demandes d’indemnités accessoires qui sont recevables, car si la commune de Tremblay en France s’y oppose s’agissant de demandes nouvelles en appel, il est de principe que des indemnités accessoires peuvent être demandées pour la première fois en appel.

1° L’indemnité de remploi

5% jusqu’à 23 000 €= 1150 €

10% sur le surplus, soit 275 583, 1 = 375 58 € arrondis

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° L’ indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation, ou comme en l’espèce, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

Le trouble commercial est déterminé à partir du mode de calcul le plus favorable parmi 3 méthodes :

—  3 mois de bénéfices : le bénéfice moyen des trois derniers exercices disponible est de : 63 041, 55 € (82 296, 19 + 50 442,18 + 56 386,29 /2)

soit 15760, 39 €

-15 jours de recettes journalières

CATTC moyen : 346 591/304 x 15 jours = 17 101, 53 €

—  1 mois et demi de salaires et charges

charges et salaires moyen des 3 derniers exercices : 81 472/12 x1, 5 = 10 184 €.

Il convient donc d’allouer à la société C la somme de 17 101, 53 arrondis correspondant à la valeur la plus favorable.

3° L’indemnité pour frais de déménagement

Le locataire commercial a droit à une indemnité accessoire au titre des frais de déménagement provoqués par son éviction.

Le déménagement a eu lieu le 28 novembre 2019 (pièce N°40) et il sera donc alloué au regard de la

facture (pièce N°41 bis) qui fait référence au devis détaillé N°15721 (pièce N°15), HT dés lors que le montant de la TVA peut être récupéré par le commerçant :

-5417 € HT : transport selon facture de la société HEXATRANS (pièce 41)

-33309, 60 € HT devis et facture de la société CRO MAINTENANCE(pièce 41 bis)

soit la somme de 33856, 6 € HT.

4° L’indemnité pour frais administratifs

L’éviction de la société C entraîne des frais administratifs (publication au journal d’annonces légales, frais de greffe, déclarations sociales et fiscales).

Il lui sera donc alloué une somme de 2000 €.

5° Les frais de géomètre

La société C a fait établir un certificat de superficie le 24 avril 2018 pour les besoins de la procédure (pièce 4 : certificat de superficie et facture).

S’agissant d’un préjudice en lien direct avec l’expropriation, il lui sera alloué la somme de 531 €.

6° L’indemnité pour perte de stock

La société C produit les justificatifs de la perte de stocks (pièces N°49 et 49 bis) ; faute de réinstallation, elle n’est pas en mesure d’utiliser ces stocks.

La société LOGISTA (anciennement SEITA) a appliqué un coefficient de dévaluation (intitulé « quote part ») sur les stocks restitués de 3705, 27 € (3062, 22 € + 643, 05 €) pour les produits tabacs (pièce N°40).

La société SPP Société Pipière de Paris SA a également appliqué un coefficient de dévaluation sur les marchandises reprise, les produits achetés 3 € ayant été repris 0, 60 € (pièce 49 bis) soit une perte de 2, 40 € par produits; 883 produits ayant été repris, la perte total est de 2119, 20 € (883 X 2, 40 €).

Il sera donc alloué la somme de 5824, 47 €.

7° L’indemnité pour frais de licenciement

Le premier juge a exactement ordonné le sursis à statuer dans l’attente du coût définitif des licenciements à intervenir.

En appel, la société C produit certains justificatifs ; il lui sera donc alloué conformément à sa demande la somme de 1631, 25 € telle que mentionné sur le bulletin de salaire avec solde de tout compte de M^me Y.

L’indemnité totale d’éviction est donc de :

— indemnité principale selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 398583 €

— indemnités accessoires :

— indemnité de remploi : 37558 €

— indemnité pour trouble commercial : 17101, 53 €

— indemnité pour frais administratif : 2000 €

— indemnité pour frais de géomètre : 531 €

— indemnité pour perte de stock : 5824, 47 €

— indemnité pour frais de licenciement : 1631, 25 € ;

total = 463 229, 25 € arrondis à la somme de 463 230 €.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de Tremblay-en-France à verser la somme de 3000 € à la société C.

L’équité commande de débouter la commune de Tremblay en France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 € à la SNC C sur ce fondement.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La commune de Tremblay en France perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevable les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement déféré et y ajoutant :

Déclare recevables les demandes de la société C au titre des indemnités accessoires pour trouble commercial, frais de déménagement, frais de géomètre, frais administratifs, perte de stock ;

Fixe en conséquence à la somme de 463230 € arrondis l’indemnité totale d’éviction due par la commune de Tremblay en France à la société C dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activités situés 137-[…] à Tremblay en France sur la parcelle cadastrée section AS N°151 se décomposant comme suit :

— indemnité principale selon la valeur de l’entier fonds de commerce :

395583 €

— indemnités accessoires :

— indemnité de remploi : 37558 €

— indemnité pour trouble commercial : 17101, 53 €

— indemnité pour frais administratifs : 2000 €

— indemnité pour frais de géomètre : 531 €

— indemnité pour perte de stock : 5824, 47 €

— indemnité pour frais de licenciement : 1631, 25 € ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute la commune de Temblay en France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de Tremblay en France à verser la somme de 3000 € à la société C sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de Tremblay en France aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT