COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 NOVEMBRE 2022

N° RG 22/01494 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VB2T

AFFAIRE :

S.A.R.L. CABINET CPI

C/

A.S.L. ALLEE DES BELETTES

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendule 14 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise

N° RG : 21/00963

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17.11.2022

à :

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. CABINET CPI

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 493 166 086

30 avenue du 8 mai 1945

[Localité 1]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20220067

Assistée de M^e Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de Paris

APPELANTE

****************

A.S.L. ALLEE DES BELETTES

représentée par son syndic bénévole Madame [N] [T],

[Adresse 3]

[Localité 2]

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3],

représenté par son Syndic bénévole Madame [N] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25718

Assistés de M^e Yona ANOU, avocat plaidant au barreau de Paris

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Octobre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

Un ensemble immobilier sis [Adresse 3]) est soumis pour partie au statut de la copropriété ( [Adresse 3]) et géré pour partie dans le cadre d’une association syndicale libre (ASL).

Le 11 mars 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société Cabinet CPI (ci-après le Cabinet CPI) aux fonctions de syndic pour succéder au Cabinet Foncia.

Le 22 juillet 2021, le Cabinet CPI a reçu un courriel lui demandant la transmission des archives du syndicat des copropriétaires, l’informant qu’il avait été révoqué et que Mme [N] [T] avait été désignée comme nouveau syndic.

Par acte d’huissier de justice délivré le 20 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Domaine du parc sis [Adresse 3], représenté par son syndic Mme [N] [T] a fait assigner en référé le cabinet CPI aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui remettre l’intégralité des documents comptables et administratifs et les archives (les documents étant listés), sous astreinte.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— donné acte à l’ASL de son intervention volontaire,

— condamné le Cabinet CPI exerçant sous le nom commercial Synergi à remettre au syndicat des copropriétaires les documents suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois commençant à courir à compter de la signification de l’ ordonnance :

— le registre des PV,

— le carnet d’entretien de l’immeuble,

— diagnostics de l’immeuble,

— le grand livre,

— la copie des appels de fond et la régularisation des charges,

— les balances,

— les rapprochements bancaires,

— les dossiers contentieux et le dossier sinistre,

— le certificat d’immatriculation et la fiche synthétique de l’immeuble,

— les dossiers d’assemblée générales comprenant le procès-verbal original, les bordereaux RAR les convocation et PV ainsi que les exemplaires des convocations et les feuilles de présence en original et les pouvoirs,

— les relevés bancaires,

— toutes les factures,

— la situation de trésorerie,

— la totalité des fonds immédiatement disponibles,

— le solde des fonds après apurement des comptes,

— l’état des comptes des copropriétaires et l’état des comptes du syndicat,

— condamné le Cabinet CPI exerçant sous le nom commercial Synergi à remettre à l’ASL les documents suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance :

— registre des PV ;

— liste des copropriétaires ;

— projet modificatif des statuts ;

— carnet d’entretien ;

— pochette des assemblées générales ;

— contrat assurance Assurimo ;

— contrat d’entretien des espaces verts Val d’Oise Altitude ;

— contrat d’entretien des espaces verts Cougnard ;

— contrat de vérification déconnection Sade ;

— dossier travaux mise en place barrière (AG du 23.04.2013) ;

— mutations de 2005 à 2007 ;

— factures de 2010 à 2021 inclus ;

— factures non comptabilisées ;

— appels travaux (Nettoyage siphons sol, Travaux pose portillon, Travaux réfection de voirie, Travaux Rembt ZA Consult et RGDD ZAC Consult)

— appels de charges courantes 2018, 2019, 2020, 2021 ;

— comptes 2017,2018,2019,2020 (Balances, grand livre, état des dettes et créances, annexe) ;

— grand livre comptable 2021 ;

— relevé général des dépenses 2017,2018,2019,2020 ;

— relevé général des dettes et créances travaux T4 ;

— relevé de banque de 2015 à 2021 ;

— courriers Clients ;

— débouté l’ASL du chef de sa demande de condamnation à restitution des sommes, en l’absence de preuve versée aux débats que ces sommes lui sont dues par le Cabinet CPI,

— condamné le Cabinet CPI exerçant sous le nom commercial Synergi à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le Cabinet CPI exerçant sous le nom commercial Synergi à verser à l’ASL une somme de 1 800 Euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le Cabinet CPI exerçant sous le nom commercial Synergi aux entiers dépens de l’instance, dont recouvrement direct au profit de Maître Bonacorsi en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties des surplus de leurs demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2022, la société Cabinet CPI a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cabinet CPI demande à la cour, au visa des articles 4, 9, 15, 16, 122, 132, 325 à 330, 750 à 755 du code de procédure civile, 1353 du code civil et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

dans les rapports CPI/ASL

in limine litis :

— à titre principal :

— prononcer la nullité des conclusions de l’ASL du 9 décembre 2021 « acte introductif de l’instance » et subséquemment de tous les actes subséquents et notamment la nullité de l’ordonnance du 14 janvier 2022 ;

— débouter l’ 'ALS’ et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la société CPI ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la nullité de l’ordonnance du 14 janvier 2022, et subsidiairement l’infirmer ;

et statuant à nouveau,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de l’ASL pour défaut de qualité à agir ;

— à défaut, débouter l’ASL de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées ;

dans les rapports CPI/SDC :

— infirmer l’ordonnance du 14 janvier 2022 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Domaine du parc sis [Adresse 3] et l’ASL de ses demandes ;

statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Domaine du parc sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— condamner l’ASL à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Domaine du parc sis [Adresse 3] représenté par son syndic Mme [N] [T] et l’ASL [Adresse 3] demandent à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 33 et 34 du décret du 17 mars 1967 et 133, 325 et suivants du code de procédure civile, de :

— les recevoir en leur appel incident et les déclarer bien fondés ;

— déclarer irrecevables les demandes formulées par le Cabinet CPI tendant à obtenir la nullité des conclusions de l’ASL et à l’irrecevabilité des demandes de l’ASL,

— infirmer l’ordonnance intervenue en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des pièces et fonds (avec la liste des pièces et fonds) et qu’il n’a pas été apporté les précisions nécessaires aux éléments suivants :

— grands livres des années 2010 à 2017 inclus ;

— balances des années 2010 à 2017 inclus ;

— relevés bancaires de février à juillet 2021 ;

— factures des années 2010 à 2019 inclus ;

— infirmer l’ordonnance intervenue en ce qu’elle a débouté l’ASL de sa demande de condamnation en paiement des sommes suivantes :

—  380 euros de frais de mutation au titre de la vente Berge ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sur le reste ;

statuant de nouveau,

— déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— recevoir l’intervention volontaire de l’ASL [Adresse 3] ;

— débouter le Cabinet CPI de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le Cabinet CPI à remettre au syndicat des copropriétaires les documents suivants :

— grands livres des années 2010 à 2017 inclus ;

— balances des années 2010 à 2017 inclus ;

— rapprochements bancaires ;

— relevés bancaires de février à juillet 2021 ;

— diagnostics immeuble (amiante)

— carnet d’entretien immeuble

— règlement de copropriété

— plan de masse

— certificat immatriculation et fiche synthétique immeuble

— contrat d’assurance multirisques Assurimo

— contrat de protection juridique Assurimo

— dossiers contentieux et les dossiers sinistre

— dossiers DO et travaux

— rapport étude ravalement

— référence peinture garde-corps

— référence peinture porte

— dossiers AG comprenant le procès-verbal original, les bordereaux RAR les convocation et PV ainsi que les exemplaires des convocations et les feuilles de présence en original et les pouvoirs ;

— factures des années 2010 à 2019 inclus ;

— avis de mutation ;

— compte travaux escalier ;

—  380 euros de frais de mutation au titre de la vente Berge ;

sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner le Cabinet CPI à remettre à l’ASL les documents suivants :

— registre des PV ;

— liste des copropriétaires ;

— projet modificatif des statuts ;

— carnet d’entretien ;

— pochette des assemblées générales ;

— contrat assurance Assurimo ;

— contrat d’entretien des espaces verts Val d’Oise Altitude ;

— contrat d’entretien des espaces verts Cougnard ;

— contrat de vérification déconnection Sade ;

— dossier travaux mise en place barrière (AG du 23.04.2013) ;

— mutations de 2005 à 2007 ;

— factures de 2010 à 2021 inclus ;

— factures non comptabilisées ;

— appels travaux (Nettoyage siphons sol, Travaux pose portillon, Travaux réfection de voirie, Travaux Rembt ZA Consult et RGDD ZAC Consult)

— appels de charges courantes 2018, 2019, 2020, 2021 ;

— comptes 2017,2018,2019,2020 (Balances, grand livre, état des dettes et créances, annexe) ;

— grand livre comptable 2021 ;

— relevé général des dépenses 2017,2018,2019,2020 ;

— relevé général des dettes et créances travaux T4 ;

— relevé de banque de 2015 à 2021 ;

— courriers Clients ;

—  380 euros de frais de mutation au titre de la vente Berge ;

sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner le Cabinet CPI à verser au syndicat des copropriétaires et à l’ASL la somme de 2 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Pedroletto, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes du Cabinet CPI

Le syndicat des copropriétaires et l’ASL affirment que, dès lors que le Cabinet CPI n’a pas comparu en première instance, il ne peut prétendre en appel qu’au débouté des demandes des requérants et que ses autres demandes sont donc irrecevables car nouvelles au sens des articles 564 à 567 du code de procédure civile.

Le Cabinet CPI affirme que ses demandes nouvelles ont pour objet de faire écarter les prétentions du syndicat des copropriétaires et de l’ASL et sont donc recevables sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur ce,

L’article 564 du code de procédure civile dispose que 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 567 du même code prévoit quant à lui que 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.

Lorsqu’une partie n’a pas comparu en première instance, la recevabilité des demandes qu’elle forme pour la première fois en appel doit être justifiée au regard des dispositions des article 564 et 567 du code de procédure civile (Civ 2è, 20 mai 2021, 20.14.339).

En l’espèce, il est constant que le Cabinet CPI n’a pas comparu devant le premier juge et n’a donc formé aucune demande.

Il convient cependant de dire que ses demandes en appel doivent être qualifiées de reconventionnelles. Dès lors qu’elles se rattachent aux prétentions originaires du syndicat des copropriétaires par un lien suffisant puisqu’elles concernent la même transmission de pièces lors du changement de syndic, il y a lieu de les déclarer recevables.

Sur la nullité des conclusions de l’ASL Les belettes du 9 décembre 2021

Le Cabinet CPI soulève la nullité des conclusions de l’ASL Les belettes, faisant valoir en premier lieu que son intervention volontaire devant le premier juge devait être formée par voie d’assignation et non par simples conclusions.

Il soutient ensuite que le syndicat des copropriétaires a agi sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’est pas applicable à une ASL.

Il affirme enfin qu’aucune pièce n’a été jointe à l’acte, délivré à quelques heures de l’audience.

Concluant à la nullité de l’intervention volontaire, qui a fait obstacle à l’application des articles 750 à 755 du code de procédure civile, le Cabinet CPI argue de la nullité subséquente de l’ordonnance du 14 janvier 2022 et de l’absence d’effet dévolutif de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires et l’ASL exposent en réponse que la procédure de référé est orale, que le défendeur peut se constituer jusqu’au jour de l’audience et que l’ASL pouvait donc valablement signifier des conclusions en intervention volontaire le 9 décembre 2021

Sur ce,

L’article 68 du code de procédure civile dispose que 'les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance'.

Ces dispositions sont applicables à l’intervention volontaire (Civ. 2è, 2 juillet 2009, 08-17.741).

Il s’ensuit que, si les demandes incidentes peuvent être introduites par simples conclusions notifiées entre avocats lorsque les parties sont comparantes, il n’en était pas de même puisque le Cabinet CPI n’a pas comparu devant le premier juge.

Les conclusions en intervention volontaire formées par l’ASL le 9 décembre 2021 auraient donc dû être déclarées irrecevables. Cependant, l’ASL ayant régulièrement conclu dans le cadre de la présente instance, la cour en est saisie en application des dispositions de l’article 327 du code de procédure civile, qui admet l’intervention volontaire en cause d’appel.

Cette irrecevabilité, qui ne concerne pas l’acte introductif d’instance contrairement à ce qu’allègue le Cabinet CPI, puisque le premier juge était régulièrement saisi d’une demande principale formée par le syndicat des copropriétaires par assignation du 20 octobre 2021, n’est pas de nature à entraîner la nullité de tous les actes subséquents et notamment de l’ordonnance attaquée.

Sur la nullité de l’ordonnance déférée

Pour solliciter la nullité de l’ordonnance querellée, le Cabinet CPI affirme en premier lieu que le premier juge n’a pas respecté le contradictoire puisqu’il a pris en compte les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires et l’ASL le 9 décembre 2021 à 16h22 pour une audience du 10 décembre 2021 à 9h30, alors que ces conclusions contenaient des demandes nouvelles et que les pièces visées n’y étaient pas annexées.

Il soutient ensuite que le juge des référés a statué sur des demandes dont il n’était pas valablement saisi puisque la demande de 'dire et juger bien fondée la demande de l’ASL d’intervention volontaire’ ne constituait pas une prétention.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, ' le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

Le Cabinet CPI justifie que les conclusions du syndicat des copropriétaires et de l’ASL, comprenant l’intervention volontaire de l’ASL et de nouvelles demandes formées par le syndicat des copropriétaires, lui ont été signifiées le 9 décembre 2021 à 16h22.

Il n’était donc pas en mesure d’en prendre connaissance et de déterminer, avant l’audience du 10 décembre à 9h30, leur incidence éventuelle sur la procédure.

Dès lors, l’ordonnance querellée qui a pris en compte ces conclusions tardives, doit être annulée pour violation du principe du contradictoire. Cependant, en application de l’effet dévolutif de l’appel tel qu’il résulte de l’article 562 du code de procédure civile, la cour est saisie de l’entier litige.

Sur l’irrecevabilité des demandes de l’ASL Les belettes

Le Cabinet CPI affirme que l’ASL Les belettes, qui n’a pas accompli les formalités de publicité prévues à l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, ne peut agir en justice et que ses demandes doivent donc être déclarées irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires et l’ASL exposent en réponse que les formalités prévues à l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ont bien été remplies dès l’établissement des statuts de l’ASL.

Sur ce,

L’article 5 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 dispose que 'les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43".

L’article 8 du même texte prévoit quant à lui que 'la déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts'.

En vertu des dispositions transitoires de ce texte (alinéa 2 du I de l’article 60 de l’ordonnance), les ASL constituées antérieurement à l’ordonnance du 1er juillet 2004 devaient mettre en conformité leurs statuts avec les termes de cette ordonnance avant la date du 5 mai 2008.

Le troisième alinéa du même I, dans sa rédaction issue de l’article 59 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit toutefois que : « Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée ».

Il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu que les associations syndicales libres puissent recouvrer les droits mentionnés à l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, au-delà du délai prévu au deuxième alinéa du I de l’article 60 de cette ordonnance, dès la mise de leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci, sous la seule réserve de l’absence de remise en cause des décisions passées en force de chose jugée (CE, 1ère- 4ème chambres réunies, 24 février 2021).

En l’espèce, l’ASL Les belettes verse aux débats ses statuts ainsi qu’une annonce dans un journal d’annonces légales réalisée en 1999, mais ne justifie ni de la déclaration faite à la préfecture ni de la publication de ces statuts au Journal officiel postérieurement à l’ordonnance du 1er juillet 2004. En conséquence, elle ne justifie pas de sa capacité à agir et son intervention volontaire doit être déclarée irrecevable.

Sur les demandes de communication de documents formées par le syndicat des copropriétaires

Concernant la demande du syndicat des copropriétaires, le Cabinet CPI expose n’avoir administré la copropriété qu’entre le 11 mars 2021 et le 21 juillet 2021 et soutient avoir communiqué l’ensemble des pièces en sa possession entre le 28 avril et le 9 novembre 2021.

Il soutient qu’il ne peut être tenu de remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession et que Mme [T] aurait dû s’adresser à la société Foncia, précédent syndic qui détient les pièces manquantes.

Il fait valoir que Mme [T], nouveau syndic, peut seule administrer le compte bancaire du syndicat des copropriétaires et obtenir toutes les informations souhaitées.

Le syndicat des copropriétaires indique en réponse que la remise régulière et en temps utile des pièces et fonds disponibles au nouveau syndic est une obligation impérative pour l’ancien syndic.

Il conteste l’envoi de pièces à Mme [T] le 28 avril 2021 et soutient que la première remise d’archives n’a eu lieu qu’au mois de novembre 2021, certains documents restant manquants, ce qui justifie sa demande .

L’intimé soutient qu’il appartient au Cabinet CPI de rapporter la preuve qu’il ne détiendrait pas les documents sollicités, qu’il doit justifier le cas échéant des diligences effectuées auprès de son prédécesseur pour les récupérer et qu’en l’espèce, lors de la restitution des archives entre la société Foncia et le Cabinet CPI, un bordereau de pièces a été établi aux termes duquel l’appelant a reconnu que toutes les archives lui avaient été restituées.

Il expose avoir reçu du notaire les sommes de 353, 21 et 380 euros en paiement des charges et des frais de mutation au titre de la vente Reverse ainsi que les sommes de 321, 96 euros et 380 euros pour la vente [Y]/[P] et déclare abandonner ces demandes.

Il sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce que certaines pièces n’ont pas été incluses dans l’assiette de la condamnation.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : ' En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. […].

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts'.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic ainsi décrites : 'les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. [le syndic] détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques'.

L’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats la chronologie suivante :

— le Cabinet CPI a été désigné syndic lors de l’assemblée générale du 11 mars 2021 en remplacement de la société Foncia ;

— par courriel du 28 avril 2021, le Cabinet CPI indiquait à Mme [T] qui l’avait interrogé : 'En notre qualité de nouveau syndic, nous accusons bonne réception de votre mail. A ce sujet et suite à notre insistance, la rencontre de passation a bien pu se tenir et avons pu récupérer les documents listés aux bordereaux que nous vous communiquons en pièce jointe'. A ce courriel étaient joints les documents suivants : 'remise pièces comptables 07.04.2021.doc’ et 'remise pièces comptables 25.03.2021 Matera.doc’ ;

— le Cabinet CPI produit un bordereau de remise des pièces dématérialisées daté du 8 avril 2021, qu’il a signé avec la société Foncia le 9 avril 2021, qui concerne de nombreux documents : appels de charges courantes (tous les trimestres entre le 1er trimestre 2018 et le premier trimestre 2021), comptes au 31.12.2017, comptes au 31.12.2018, comptes au 31.12.2019, relevés de banque (tous les mois entre le mois de juin 2015 et le mois de février 2021), RGDD 2020+ factures, RGDD 2021+ factures, grand livre comptable 2020, grand livre comptable 2021, rapprochement bancaire au 07/04/2021

— Mme [N] [T] a été désignée syndic lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2021 avec adoption par le syndicat des copropriétaires de la forme coopérative et souscription à l’offre Matera 'plate-forme personnalisée de gestion de copropriété’ ;

— par courriel du 5 août 2021, le Cabinet CPI indiquait à Mme [T] que les dispositions de l’article 8 du décret n’avaient pas été respectées et qu’aucune résiliation anticipée du mandat en cours ne pouvait s’appliquer, ce que contestait Mme [T] en réponse le 11 août 2021 ;

— par courriel du 2 novembre 2021, postérieurement à la délivrance de l’assignation devant le premier juge, le Cabinet CPI indiquait notamment à Mme [T] : 'Pour un traitement rapide et permettant la justification de cette transmission, nous vous adressons par mail séparé l’ensemble des éléments obtenus de l’ancien syndic et constituant les archives de votre syndicat. Il conviendra de nous communiquer par retour des dates de disponibilités afin de venir récupérer une partie de ces archives (archives dormantes) ainsi que le registre des délibérations trop volumineux pour être scanné. Vous aurez ainsi noté que nous avons immédiatement obéi à cette demande, transmis l’intégralité des éléments et ce sans contraintes nécessaires. Pour notre part, ce dossier est désormais clos.'

Le Cabinet CPI verse aux débats plusieurs copies de mails adressés à Mme [T] le 2 novembre 2021, les copies papier de ces mails étant signées par Mme [T], auxquels étaient joints les éléments suivants :

— règlement de copropriété,

— facture à payer,

— rapprochement bancaire,

— relevés de banque (tous les mois de janvier 2020 à février 2021)

— ouverture de compte LCL

— procès-verbal AGO du 07/06/2017

— ventes

— dévolution successorale,

— mutations,

— comptes travaux,

— contrat assurances initial,

— avenant contrat assurances

— PV 2021

— sinistres,

— références peintures porte et garde-corps

— devis

— registre de la loi ALUR et immatriculation,

— diagnostic et DTA

— dossier ravalement

— carnet entretien

— feuille de présence et clés de répartition immeuble

— travaux commandés suite décision assemblée générale (chantier 2)

— appels de fonds du 1er trimestre 2018 au 1er trimestre 2021

Le Cabinet CPI produit également un bordereau de remises de pièces signé par Mme [T] le 9 novembre 2021 relatif aux pièces suivantes :

— appel charges courantes (du 1er trimestre 2018 au 1er trimestre 2021)

— comptes au 31.12.2017 comprenant la balance

— comptes au 31.12.2018 comprenant la balance, la balance carrée, et le grand livre

— comptes au 31.12.2019

— relevés de banque mensuels de juin 2015 à janvier 2021

— facture non comptabilisée : [V]

— RGDD 2020 + factures

— RGDD 2021 + factures

— grand livre comptable 2020

— grand livre comptable 2021

— registres des délibérations (2 classeurs) de 1999 à 2019

—  6 factures à payer à Val d’Oise Altitude

— dossier complet vente [Y]

— dossier complet vente [J] [K]

— copie chèques à reverser selon RIB transmis ce jour.

Il verse aux débats un document 'Wetransfer’ établissant la transmission à Mme [T] de 7 éléments le 9 novembre 2021 (syndicat des copropriétaires [Adresse 3] (7 éléments), convocation AGO 11.03.2021, procès-verbal AGO 11.03.2021, RIB complet du compte bancaire, Foncia transmission archives, procès-verbal 10943 Domaine du Parc 11.03.2021 et RIB Le Domaine du Parc) accompagné du message suivant : 'totalité des archives y compris celles reçues de Foncia selon le bordereau de récupération signé auprès de Foncia'. La copie papier de ce document est signée par Mme [T].

Il apparaît en conséquence qu’ont été remis à Mme [T] l’intégralité des documents visés dans l’ordonnance querellée, à l’exception des éléments qui font l’objet de la demande complémentaire formée en appel par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de souligner que, bien que ces documents aient été restitués après l’assignation mais plus d’un mois avant l’audience devant le premier juge lors de laquelle le Cabinet CPI n’a pas comparu, le syndicat des copropriétaires n’a pas cru bon informer le magistrat de cette situation.

Le Cabinet CPI justifie n’être pas en possession des éléments suivants, qui ne lui ont pas été transmis par la société Foncia : grands livres des années 2010 à 2017 inclus, balances des années 2010 à 2017 inclus et factures des années 2010 à 2019 inclus. Eu égard à la brièveté de son mandat, il convient de dire que le Cabinet CPI n’a pas été en mesure de se faire transmettre ces documents et il n’y a pas lieu d’ordonner leur restitution.

De même, il n’y a pas lieu de lui ordonner de remettre les relevés bancaires de février à juillet 2021, dès lors que le Cabinet CPI n’a plus accès aux comptes bancaires, ces éléments pouvant au surplus aisément être demandés par le syndicat des copropriétaires lui-même.

La pièce 24 de l’appelant démontre que les contrats d’assurance ont été joints à la transmission du 2 novembre 2021.

La demande de communication de pièces formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des frais de mutation

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du Cabinet CPI à lui verser la somme de 380 euros de frais de mutation au titre de la vente Berge.

Outre que cette demande n’est étayée par aucun élément, elle n’est pas formée à titre provisionnel et échappe donc à la compétence de la cour statuant en appel du juge des référés. Il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance querellée sera également infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale.

Eu égard aux circonstances déjà rappelées, les pièces ayant été transmises par le syndic après l’assignation mais avant l’audience sans que le premier juge en ait été avisé, ce qui caractérise une certaine mauvaise foi procédurale, il y a lieu de prévoir que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance.

Parties succombant, le syndicat des copropriétaires et l’ASL seront condamnés aux dépens d’appel.

En équité, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires et l’ASL à verser ensemble au Cabinet CPI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable l’intervention volontaire de l’ASL [Adresse 3] ;

Infirme l’ordonnance attaquée ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

Rejette les demandes de communication de pièces sous astreinte et de provision formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Domaine du parc sis [Adresse 3] représenté par son syndic Mme [N] [T];

Rejette les autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic Mme [N] [T] et l’ASL [Adresse 3] à payer à la société Cabinet CPI la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic Mme [N] [T] et l’ASL [Adresse 3] aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,