RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 Avril 2022

(n° 38 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12252 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD626

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Mai 2021 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 19/00262

APPELANTE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substitué par M^e Leslie-Ann BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0346

INTIMÉS

Monsieur Z X

[…]

95140 GARGES-LES-GONESSE

représenté par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403 substituée par M^e Paul MARGELIDON de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

Madame A B épouse X

[…]

95140 GARGES-LES-GONESSE

représentée par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403 substituée par M^e Paul MARGELIDON de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me C D en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Valérie MORLET, conseillère

G MONGIN, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur E X et Madame A B époux X étaient propriétaires des lots numéro 130, 266 et 2541 du bâtiment à de la copropriété du Chêne Pointu, située allée Jules Védrines à Clichy-sous-Bois (93'390).

La copropriété du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS numéros 34, 35, 36, 41, 44, 45, 46, 47,48 et […], 84, 85, 86, 87, 88.

Le lot numéro 139 est un appartement de type F4, le lot numéro 266 une cave et le lot numéro 2541 un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 1.

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du bas Clichy, comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée l’établissement public foncier d’Île-de-France (ci-après dénommé l’EPFIF).

Par délibération de 28 février 2017, le conseil municipal de Clichy-sous-Bois a délégué à l’EPFIF le droit préemption urbain renforcé.
Les époux X ont déposé le 19 mars 2019, une déclaration d’intention d’aliéner le bien ci-dessus mentionné auprès de la commune de Clichy-sous-Bois, au prix de 115'000 euros.

L’établissement public foncier d’Île-de-France a exercé son droit de préemption par une décision du 17 juin 2019 au prix de 59'580,96 euros, soit 893 euros/m².

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 13 août 2019 par le greffe, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020, en vu de la fixation du prix des biens préemptés.

La juridiction d’expropriation été saisie dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire, conformément aux dispositions de l’article R 213-11 du code de l’urbanisme.

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction à Monsieur et Madame X par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ont l’un et l’autre retiré la notification des services postaux le 28 août 2019.

L’EPFIF justifie avoir consigné le 30 août 2019 une somme de 8937,15 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations, selon le récépissé numéro 25 63 70 79 89 produit aux débats.

Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2021, après transport sur les lieux du 18 novembre 2020, le juge de l’expropriation a :

'annexé :

- les termes de comparaison produits par l’EPFIF, deux tableaux sur une page ;

- les termes de comparaison présentés par Monsieur et Madame X, un tableau sur une page ;

-les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement, un tableau sur une page ;

'fixé à la somme de 88'100 euros, en valeur occupée, le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur I J X et Madame A B épouse X au titre de la dépossession des lots numéro 130 (appartement), 266 (cave) et de 2541 (emplacement de stationnement extérieur associé au bâtiment 1) situé dans le bâtiment à de la copropriété du Chêne Pointu, […] et G H à Clichy-sous-Bois (93'390) ;

'condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur et Madame X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens.

L’établissement public foncier d’Île-de-France a interjeté appel le 2 juillet 2021 en ce que le tribunal a fixé à la somme de 88'100 euros le prix d’aliénation du bien immobilier à évaluer, sur la base d’une valeur unitaire de 1320 euros/m² occupé.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure des prétentions et moyens des parties, conformément à 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

'adressées au greffe par l’EPFIF, appelant, le 29 septembre 2021 notifiées le 5 octobre 2021 (AR des 6 et 7 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

'confirmer le jugement ce qu’il a fixé la date de référence au 10 juillet 2012 ;
'infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix d’aliénation à la somme de 88'100 euros, soit un prix de 1320 euros/m² ;

statuant à nouveau des chefs infirmés :

'fixer le prix d’aliénation des lots numéro 130 (appartement au premier étage), numéro 266 (Caron sous-sol) et 2541 (parkings extérieurs) situé dans le bâtiment 1, escalier D de l’ensemble immobilier en copropriété sis […] et G H à Clichy-sous-Bois (93'390), édifié sur les parcelles cadastrées section AS numéro 34 numéro 36, numéro 41, numéro 44 numéro 48 et AT numéro 66, numéro 84, numéro 88, propriété des consorts X, comme suit :

'méthode d’évaluation : méthode globale (cave/parkings parties communes intégrées)

'surface Carrez retenue : 66,72 m²

'valeur retenue : 893 euros/m² (valeur occupée) ;

Soit : 69,72 m² x 893 euros = 59'580,96 euros

'rejeter les prétentions des consorts X ;

'condamner les consorts X à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner les consorts aux entiers dépens d’appel.

'Déposées au greffe par Monsieur et Madame X, intimés, le 4 janvier 2022 notifiées le 6 janvier 2022 (AR du 7 janvier 2022) et le 9 février 2022 notifiées le 11 février 2022 (AR du 15 février 2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

'confirmer le jugement en ce qui concerne la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 80'100 euros, sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Statuant à nouveau :

'condamner l’EPFIF à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

'condamner l’EPFIF aux dépens d’appel.

-Adressées au greffe par le commissaire de gouvernement, intimé et appelant incident, le 29 décembre 2021 notifiées le 4 janvier 2022 (AR du 5 janvier 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :

'fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 68'855,04 euros.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’EPFIF conclut que :

-après une présentation de l’ORCOD du quartier dit du « bas Clichy » Clichy-sous-Bois, de la présentation de la procédure de préemption, il indique en ce qui concerne le bien préempté, s’agissant de la localisation et l’environnement que les immeubles sont aujourd’hui entrés dans une phase exponentielle de dégradations, particulièrement dans les copropriétés de « l’Étoile du Chêne Pointu » et du « Chêne Pointu » (objets des présentes), c’ur de cible de l’intervention de l’ORCOD-IN ; sur la consistance du bien préempté, les parties communes sont très dégradées, le lot numéro 130 qui est un appartement type F4 situé au premier étage bâtiment 1, est dans un bon état général, que si le tribunal a jugé qu’il était dans un très bon état général, il résulte des photographies prises à l’occasion du transport sur les lieux que cette affirmation est à nuancer, car il dispose de peintures écaillées, de tapisseries abîmées et de plusieurs fissures et que c’est à tort que le tribunal a retenu un très bon état général et a majoré de 5 % la valeur moyenne des références ; le lot numéro 266 est une cave en sous-sol carré qui n’a pas été visitée et le lot numéro 2541 un emplacement de parking extérieur.

'Il convient de confirmer le jugement sur la date de référence fixée au 10 juillet 2012.

'Sur l’évaluation du bien préempté, il est proposé des références parmi les biens du même type que le bien litigieux situés dans la même copropriété du « Chêne Pointu », comprise dans le périmètre de l’ORCOD-IN « bas Clichy » au sein du même immeuble, au sein de la même copropriété, qui font ressortir une valeur constant de 893 euros/m² occupé, cave/parkings parties communes intégrées, pour des biens similaires, surface identiques et bénéficiant d’un état d’entretien similaire.

Le tribunal parvient à une valeur unitaire de 1300 euros/m², soit une majoration de 47,82% de la valeur offerte, alors même qu’il prétend avoir retenu ses 18 références.

En outre, contrairement à la position adoptée par le tribunal, il convient de privilégier les acquisitions situées au sein du bâtiment 1.

Sur la majoration de 5 % pour la décoration et l’équipement retenu par le premier juge, les références du commissaire du gouvernement portent toutes sur des « appartements étant dans un très bon état d’entretien », il n’y a donc pas lieu à une valorisation supplémentaire.

Sur la double majoration de 10 % pratiquée par le tribunal, celui-ci prend en compte la mise en service de l’extension de la ligne T4 du tramway, ce qui aboutit à une double majoration pour une cause unique et identique.

Sur l’évaluation proposée par les consorts X, ceux-ci ont acquis leur immeuble le 23 mai 2014 car prix de 34'000 euros, soit au prix de 510 euros/m² et ils prétendent donc sur une période de 6 ans à peine, que la valeur de leurs biens a augmenté de 300,49 %.

Les six termes proposés par les consorts X doit être écartés.

Le tribunal a également retenu à tort les 5 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement qui ne sont pas comparables, car étant situés sur les bâtiments R+4 du « Chêne Pointu

» et de « l’Étoile du Chêne Pointu ».

Les consorts X concluent que :

'comme il a été constaté lors du transport sur les lieux, l’appartement est occupé par un locataire et est en très bon état d’entretien ;

'le premier juge a exactement retenu la date de référence 10 juillet 2012 ;

'la réalisation du tramway T4 en 2019 ainsi que les travaux actuels de la ligne 16 commencés en 2016 pour les travaux préparatoires et en 2019 pour le creusement des tunnels a eu un effet majeur sur la commune, et cette réalisation devait donc être prise en compte, la règle de l’article L322-2 du code de l’expropriation ne devant pas être prise en compte, s’agissant d’une préemption ; en outre dès 2015, il était certain que le tramway T4 le quartier où est situé le bien à la […] serait réalisé ;
'la valeur de 1320 euros/m² pour des biens en très bon état et disposant d’équipements de qualité est donc parfaitement justifiée au regard de l’ampleur des transformations de la commune du quartier induites par les stations de tramway T4 dès 2015 ;

'les 18 références communiquées par l’EPFIF doivent être écartées, celles-ci n’étant pas représentatives du marché libre ;

'Il convient également d’écarter les termes de comparaison du commissaire du gouvernement de première instance ; s’agissant du terme de comparaison retenu par le commissaire du gouvernement en appel, le prix au mètre carré de 1032 euros/m² est inférieur à celui retenu en première instance, sur le fondement de son terme de comparaison N°5 ; en tout état de cause, il convient d’écarter tous ces termes de comparaison ;

'ils produisent à l’appui de leur évaluation six termes de comparaison également produits en première instance correspondant à une moyenne de 1532,51 euros/m² et une liste de transactions opérées dans un rayon de 500 m autour du bien préempté depuis le mois de juin 2020 avec une moyenne de 2127,15 euros, avec en valeur occupée avec un abattement de 20 % de 1701,72 euros/m².

Le commissaire du gouvernement indique que :

'lors du transport sur les lieux le 18 novembre 2020, il a été constaté le très bon état général du logement avec double vitrage de l’ensemble des huisseries, sol et carrelage homogène sur l’ensemble des logements, cuisine intégrée et salle de bains intégrée ;

'Il verse aux débats des termes de comparaison issus du bâtiment B8 de la copropriété du Chêne Pointu : bâtiment en R+ 10 comparable au bâtiment dans lequel se situe le bien objet du présent appel, aboutissant pour un très bon état à la valeur de 1032 euros/m²,

's’agissant de la majoration de 5 % pour la décoration et l’équipement, la valeur unitaire retenue est basée sur une étude de marché de biens comparables, cette majoration reviendrait à prendre en compte deux fois l’état du bien ;

's’agissant de l’application d’une majoration de 10 % pour tenir compte de l’entrée en exploitation de tramway T4, les biens doivent être évalués à la date de la décision de première instance en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation qui dispose qu’il ne peut être tenu compte des changements de valeur subies depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par la réalisation dans les 3 années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien ; en l’espèce, l’enquête conjointe et la déclaration du projet d’aménagement de la Zac du « bas Clichy » et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, et la réalisation de ces travaux ne peut donc être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l’expropriation.

L’application d’une valeur unitaire, en valeur occupée, cave et parking intégré, 1 032 euros/m² pour un appartement de très bon état d’entretien est donc sollicitée.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 2 juillet 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 29 septembre 2021, du commissaire du gouvernement du 29 décembre 2021 et de M. et M^me X du 4 janvier 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de M. et M^me X du 9 février 2022 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et à celles du commissaire du gouvernement appelant incident ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils juge ne nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.
Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF et l’appel incident du commissaire du gouvernement portent sur le prix d’aliénation.

S’agissant de la date de référence, toutes les parties demandent la confirmation.

Le jugement sera donc confirmé sur la date de référence fixée en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, à la date du PLU approuvé le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité par délibération du Conseil du territoire le 26 septembre 2017.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du contre ville.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit :

1° sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu

La commune de Clichy-sous-Bois est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’ urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche «Aulnay-sous-Bois » étant située à 5,5 km.

La réalisation de la prolongation de la ligne du tramway T4 par le STIF est en cours de réalisation et la création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par Grand Paris Aménagement est à l’ état de projet.

La copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34'214 m², plat, situé près de la mairie de Clichy-sous-Bois.

L’EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de Clichy-sous-Bois en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage,

'l’occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement, 'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de Clichy-sous-Bois le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations ont justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d’intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « bas Clichy » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

2° sur le bâtiment 1 de la copropriété du Chêne Pointu

Il s’agit d’un immeuble composé de 11 niveaux, soit un rez-de-chaussée et 10 étages à usage d’habitation, ainsi qu’un sous-sol comprenant des caves.

L’EPFIF précise que le plan de sauvegarde mis en place au mois de septembre 2017 faisait notamment état de la nécessité d’effectuer les travaux suivants : reprise maçonnée des façades, réfection des escaliers intérieurs, repose de marches désolidarisées, condamnation des escaliers des caves, pose/repose des gardes corps fenêtres et balcons menaçant ruine, dépose des persiennes menaçant ruine. Il ajoute que les parties communes sont très dégradées.

3° sur le bien exproprié

Il s’agit :

'du lot numéro 130 : un appartement de type F4, situé au 1er étage, d’une superficie de 66,72 m² composé d’une entrée (avec placards) d’un couloir qui dessert une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un très bon état d’entretien, en indiquant qu’il est propre, décoré d’un carrelage homogène au sol pour l’ensemble des pièces, de peintures au mur et au plafond, comme remarqué par le commissaire du gouvernement et qu’il est équipé d’une cuisine et d’une salle de bains intégrée, avec une décoration esthétique.

L’EPFIF conteste en appel ce point en indiquant qu’il résulte des photographies prises à l’occasion du transport sur les lieux que cette affirmation est à nuancer, car le bien dispose de peinture écaillée, tapisserie abîmée et présente plusieurs fissures (photographies page 9 des conclusions).

Monsieur et Madame X rétorquent que l’appartement est occupé par un locataire, qu’il est en très bon état d’entretien, avec des fenêtres en PVC en excellent état, tout comme les murs et le sol et que la salle de bains et cuisines sont aménagées et que le bien est en très bon état et ils versent à l’appui des photographies (pages 4 et 5 des conclusions).

Le commissaire du gouvernement indique que lors du transport sur les lieux du 18 novembre 2020, il a été constaté le très bon état général du logement avec double vitrage de l’ensemble des huisseries, sol, carrelage homogène sur l’ensemble du logement, cuisine intégrée et salle de bains intégrée et il produit des photographies.

Les photographies produites par l’EPFIF montrant des peintures écaillées, de la tapisserie abîmée et plusieurs fissures, ne correspondent ni aux photographies de Monsieur et Madame X ni aux photographies du commissaire du gouvernement ; en outre, en ce qui concerne les constatations matérielles, le premier juge n’a pas relevé les éléments évoqués par l’EPFIF indiquant au contraire :

« description de l’appartement F4 :

une entrée dessert :

'immédiatement au niveau de la porte d’entrée, une chambre rectangulaire avec fenêtre ;

'une cuisine en longueur avec une fenêtre ; il s’agit d’une cuisine aménagée d’éléments de qualité ;

'une pièce de vie avec une grande porte-fenêtre et une pièce dans la continuité.

Un couloir sans fenêtre, comprenant plusieurs placards, dessert :

'des toilettes ;

'une salle de bains, aveugle au fond ; elle est équipée d’un lavabo et d’une baignoire ; elle est décorée de carrelages de faïence de bon goût.

Le logement est décoré de carrelage gris au sol et de peinture blanche aux murs et au plafond, dans chacune des pièces. Un papier peint décoratif recouvre les portes et les portes de placard de l’entrée. Les matériaux sont de qualité. La décoration est uniforme et esthétique.

L’appartement est équipé de fenêtres double vitrage installées il y a moins d’un an. La cuisine est équipée et la salle de bains dispose d’un lavabo intégré à un immeuble.

L’appartement est dans un très bon état d’entretien. »

Enfin, le commissaire du gouvernement souligne que comme en attestent ses photographies, il a été constaté lors du transport sur les lieux une unicité du carrelage de couleur grise au sol dans l’ensemble de l’appartement contrairement à ce qui ressort sur les photos versées aux débats par l’EPFIF.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement indiqué que le bien préempté est dans un très bon état d’entretien.
'du lot numéro 266 : une cave qui n’a pas été visitée en raison de l’encombrement des accès ;

'du lot numéro 2541 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 1, état d’usage et sans aménagement.

Pour une description plus précise, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 21 mai 2019.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 12 mai 2021.

- Sur la méthode

La méthode par comparaison (valeurs des caves, parkings et tantièmes des parties communes associées à chacun des trois lots, intégrée) du premier juge n’est pas contestée ni par l’EPFIF ni par le commissaire du gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la situation locative

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement ne contestent pas la fixation du prix en valeur occupée, le logement étant occupé par un locataire.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la fixation du prix

Le premier juge après examen des termes de comparaison a retenu une valeur de 1200 euros/m² et a ajouté :

- 5% car l’appartement à évaluer est à la fois, bien décoré, bien équipé et propre ;

- 10%, car les cessions retenues à titre de termes de comparaison ont eu lieu de 2016 à 2019 alors que la copropriété n’était pas desservie par le tramway T4 ; que la prolongation de la ligne de tramway T4, à Clichy sous Bois et à Montefermeil a été mise en service à la fin de l’année 2019, désenclavant la commune et la reliant aux autres lignes de transport en commun de la région, que cet élément est un facteur de plus – value.

Il convient d’examiner les références des parties et les moyens de contestation s’agissant des majorations susvisées :

[…]

Il produit des termes d’acquisition amiable parmi des biens du même type que le bien à évaluer situés dans la même copropriété du ' Chêne Pointu', compris dans le périmètre de l’ORCOD-IN ' bas- Clichy’ en valeur occupée comportant les références de publication et le nom des anciens propriétaires:

- au sein du même immeuble :

N° du Date de vente Adresse Superficie/ Prix en Prix en Lot Observations terme carrez euros euros/m²

T1 56 50'008 893 54 cave : 185 1er décembre […] et G parking : 2499

2016 H

T2 6 mars 2018 […] et G 56 70 50'[…]

H parking : 2617

T3 16 mars 2017 […] et G 56 50 50'[…]

H

- au sein de la même copropriété (le Chêne pointu): bâtiment 1

N° du Date de vente Adresse Surface / Prix en Prix en lots Observations terme Carrez /m² euros euros/m²

T4 14 septembre […], 7 49'[…]

2017 Ladrette parking:2234 bâtiment 3

T5 7 mars 2017 […], 22 59'[…]

Ladrette parking : 2242 bâtiment 3

T6 19 avril 2018 3 allée Frédéric 65,44 58'438 893 413 cave : 598 parkings :

Ladrette 1876

bâtiment 3

T7 24 novembre […]

[…]

bâtiment 4

T8 2 août 2018 […], 70 49'[…]

Mermoz parking : 2391 bâtiment 4

T9 15 novembre […], 90 49'[…]

2018 Mermoz parking : 2344 bâtiment 4

T10 13 décembre […], 70 48'[…]

2018 Mermoz parking : 2345 bâtiment 4

T11 19 octobre […], 20 49'294 893 1451 cave : 1653

2017 Védrines parkings : 1975 bâtiment 8

T12 5 avril 2018 […], 70 49'740 893 1455 cave : 1399

Védrines parking : 2015 bâtiment 8

T13 27 décembre […], 7 49'740 893 1475 cave : 1636

2018 Védrines parking : 2038 bâtiment 8
T14 21 juin 2018 […], 90 49'919 893 1532 cave : 1724

Védrines parking : 2113 bâtiment 8

T15 28 juin 2019 […], 96 49'972 893 1536 cave : 1622

Védrines parking : 2026 bâtiment 8

[…], 90 49'919 893 1539 cave : 1743

2016 Védrines parking : 2108 bâtiment 8

T17 6 avril 2017 […], 3 48'490 893 1546 cave : 1745 védrines parking : 2612 bâtiment 8

T18 19 avril 2018 […], […]' 893 1558 cave : 1700 védrines parking : […]

M. et M^me X demandent d’écarter tous ces termes en faisant valoir qu’ils ont été échangés à des valeurs inférieures au marché libre et que ces termes sont constitutifs d’un marché captif et que certaines références consistant en des appartements ne disposant pas d’un emplacement de stationnement.

Ils ajoutent :

- terme numéro 1 : lot 54

Le premier juge a visité ce lot qui n’est pas comparable en entretien et en équipement, les huisseries n’étant pas en PVC, les sols et murs étant abîmés et la salle de bains et la cuisine n’étant pas aménagées, en produisant des photographies.

- terme numéro 2 : lot numéro 70

Pour les mêmes raisons que précédemment, le sol, les murs, plafonds étant abîmés, les toilettes et la salle de bains étant en mauvais état, la cuisine n’étant pas aménagée.

L’EPFIF rétorque que toutes ces références sont issues de transactions amiables avec les propriétaires, que la procédure de l’ORCOD-IN à Clichy-sous-Bois connaît une phase d’expropriation partielle portant sur les lots qui n’ont pas pu être acquis à l’amiable, ce qui démontre, que les propriétaires sont parfaitement libres d’accepter ou de refuser les offres de prix.

S’agissant du lot numéro 54, ce logement a été acquis en décembre 2016, il est versé aux débats les photos prises au moment de cette acquisition qui démontrent que le logement était en bon état, avec des éléments d’équipements similaires (pièce numéro 7) et qu’en outre après le départ des propriétaires, le logement était mis à disposition de l’entreprise de travaux, ce qui explique les dégradations sur le sol et les murs constatés lors du transport sur les lieux.

S’agissant du lot numéro 70, ce bien a été acquis en 2018, et comme précédemment, il produit des photographies prises à l’époque de l’acquisition (pièce numéro 8), démontrant que le logement était aménagé en bon état. Monsieur et Madame X ne démontrent pas que ces références sont issues d’un marché captif ; en outre, il s’agit d’acquisitions amiables, correspondant à un marché libre.

Ces références comparables en localisation, pour des biens de 3 ou 4 pièces dans un bon état d’entretien seront retenues pour une valeur de 893 euros/m² en valeur occupée.

2° Les références de M. et M^me X

Ils proposent 6 termes comportant les références de publication et cadastrales avec cave et parking en valeur occupée :

N° du terme Date de vente Adresse Surface Prix en euros/m² Année de construction

T1 22 février 2018 […]

T2 4 décembre 2018 […]

T3 24 mai 2018 […]

T4 11 juin 2018 11, […]

T5 10 avril 2018 2 allée Roland-Garros 66 1020 1966

T6 21 février 2019 9001 résidence STAMU II 65 1019,28 1963

Les termes T1 à T4 sont situés sur la copropriété de la résidence du Parc, soit dans un autre quartier ; en outre, l’allée des Tilleuls est à proximité du stade R. Caltot et du Parc de la mairie et est davantage tournée vers Livry – Gargan ; ces références non comparables seront donc écartées.

Le terme T5 est situé dans un bâtiment R+4, et correspond donc à une valeur plus élevée par rapport au bien à évaluer qui est situé dans un bâtiment R+10 ; ce terme non comparable sera donc écarté.

Le terme T6 est critiqué par l’EPFIF qui indique qu’il n’est pas situé dans les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, que cette copropriété a fait l’objet d’un plan de sauvegarde entre 2010 et 2015, avec une remise aux normes des ascenseurs entre 2017 et 2019, de sorte que le prix qui en ressort est après réalisation de ces travaux.

Ce terme non comparable en localisation et en consistance sera écarté.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il propose des termes de comparaison du bâtiment B8 de la copropriété du Chêne Pointu, bâtiment en R+10, comparable, correspondant à des logements de type F3/F4, en valeur occupée, de 2017 à 2019 avec les références de publication : […]:

N° du Date de vente Lots Superficie/m² Prix en Prix en Etat Observations terme euros euros/m²

CG1 28 juin 2019 1622-1536-2026 55, 96 49'972 893 bon AP+CV+PK

terrasse

CG2 12 février 2019 1424-1602 55, 7 40'271 723 moyen AP-CV

CG3 27 décembre 1475-1636-2038 55, 7 49'740 893 bon AP+CV+PK

2018

CG4 27 septembre 1587-1758-1980 56, 2 40'633 723 moyen AP+CV+PK

2018 terrasse B9

CG5 17 avril 2018 1543-2109-1739 56 50'008 893 bon AP+CV+PK
CG6 5 avril 2018 1399-1455-2015 55, 7 49'740 893 bon AP+CV+PK

CG7 19 octobre 2017 1653-1451-1975 55, 2 49'297 893 bon AP+CV+PK

CG8 22 juin 2017 1584-2096-1761 55, 33 40'004 723 moyen AP+CV+PK

CG9 27 avril 2007 1606-1452-2229 56,2 40'633 723 moyen AP+CV+PK

CG10 6 avril 2017 2612-1546-1745 54, 3 48'490 893 bon AP+CV

CG11 16 mars 2017 1722-1993-1534 56, 4 28'764 510 mauvais AP+CV+PK

terrasse B9

CG12 17 septembre 1425-1601 66, 3 59'206 893 bon AP=CV

2019

CG13 26 juin 2019 1463-1618-2016 64, 11 66'149 1032 très bon AP+CV+PK

terrasse B9

CG14 2 mai 2019 1437-1630 65, 72 45'966 699 moyen AP+CV

CG15 19 avril 2018 1558-1700-1969 65, 2 58'224 bon AP+CV+PK

SSB9

Le commissaire du gouvernement indique que la synthèse des prix exprimés au mètre carré est la suivante :

'mauvais : 510 euros

'moyen : 723 euros

'bon : 893 euros

'très bon : 1032 euros

Il propose donc de retenir la valeur de 1032 euros/m².

L’EPFIF présente des observations sur les conclusions du commissaire de gouvernement de première instance du 9 décembre 2020, mais pas sur celles du commissaire du gouvernement en appel.

Monsieur et Madame X indiquent que le prix au mètre carré est inférieur à celui retenu en première instance, sur le fondement du terme de comparaison N°5 ; ils demandent également d’écarter ces références pour les mêmes motifs que pour les références de l’EPFIF.

Cependant, les références à 893 euros ont déjà été retenues.

Les références en état mauvais et en état moyen non comparable au bien évalué qui est en très bon état seront écartées.

En raison du très bon état du bien évalué, il convient de privilégier les termes qui sont dans le même état à savoir 1032 euros/m².

Pour ces références privilégiées, Monsieur et Madame X ne démontrent pas qu’il s’agit d’un marché captif ; elles seront sont donc retenues.

Comme le demande l’EPFIF et le commissaire du gouvernement, il n’y a pas lieu de retenir une majoration de 5 % pour la décoration et l’équipement, puisque les valeurs retenues correspondent déjà à un bien en très bon état.
En ce qui concerne l’abattement de 10 % retenu par le premier juge pour la prolongation du tramway T4, le commissaire du gouvernement demande de faire application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation qui dispose que les biens sont évalués à la date de la décision de première instance, il ne peut être tenu compte des changements de valeur subies depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Il indique que le PLUI a été approuvé le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 a été mis en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017 ; que l’enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité du projet d’aménagement de la Zac du « bas Clichy » et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus, que la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019 et que donc la réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l’expropriation.

Cependant, comme l’indiquent exactement Monsieur et Madame X, il s’agit de l’évaluation non d’un bien exproprié mais d’un bien préempté, pour lequel ces dispositions légales ne sont pas applicables.

En effet, en matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement, soit en l’espèce au 12 mai 2021 ; à cette date, la prolongation de la ligne de tramway T4 à Clichy-sous-Bois et à Montfermeil a été mise en service puisque datant de la fin de l’année 2019, désenclavant la commune et la reliant aux autres lignes de transport en commun de la région ; le premier juge a donc exactement considéré que cet élément constitue un facteur de plus-value immobilière.

En outre, parmi les références retenues qui datent de 2016 à 2019 certaines sont donc anciennes, et n’avaient pas bénéficié de cette plus-value ; le premier juge en a à juste titre tenu compte.

En conséquence, au regard de ces deux éléments, le premier juge a exactement porté la valeur à la somme de 1320 euros/m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de :

1320 euros x 66, 72 m² = 88 070, 40 euros arrondis à la somme de 88'100 euros en valeur occupée, le prix d’acquisition du bien préempté.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à M. et M^me X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à Monsieur et Madame X.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Condamne l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer la somme de 3000 euros à Monsieur Madame X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT