Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 MARS 2022

(n° ,9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28626 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B665B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 17/01519

APPELANTE

SOCIETE FINANCIERE POUR L’HABITAT AIDE (SOFIHA)

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 519 059 497

[…]

[…]

Représentée par M^e Thibaut CASATI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0642

INTIMES

Madame D Z A

née le […] au Portugal

[…]

[…]

Représentée par M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur G Z A

né le […] au Portugal

[…]

[…]

Représenté par M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. & M^me Z A sont propriétaires d’une maison sise […].

La société par actions simplifiée Société Financière pour l’Habitat Aidé (SOFIHA), promoteur immobilier d’une opération de construction d’un immeuble d’habitation de trois étages sis […], a sollicité et obtenu, dans le cadre d’un référé préventif et suivant ordonnance de référé du 23 mars 2011, la désignation de M. X en qualité d’expert.

Ce dernier, après avoir constaté la réalité de désordres chez M. & M^me Z B, considérait que ceux-ci étaient en lien direct avec les travaux en cours.

Aucun accord n’ayant pu intervenir, à la suite du dépôt du rapport d’expertise préventive du 22 juillet 2013, ni avec la société Financière pour l’Habitat Aidé, maître de l’ouvrage, ni avec la société TP, entreprise générale ayant réalisé les travaux, M. & M^me Z A ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux, lequel, par ordonnance du 9 juillet 2014, faisant droit aux demandes, a alloué une provision de 8.746,20 € à M. & M^me Z A et a désigné M. Y en qualité d’expert avec mission, notamment, de déterminer les préjudices subis consécutivement à la construction en cause et indiquer si la valeur vénale de leur maison s’en trouve diminuée.

Par arrêt du 14 avril 2016, cette cour a partiellement confirmé l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a ramené à hauteur de 8.196,20 € la provision allouée à M. & M^me Z A, condamnant

M^me Z A la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le rapport d’expertise déposé le 22 février 2016 confirme l’existence des désordres allégués ainsi que le préjudice consécutif à la construction de l’immeuble à côté de leur maison.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 1er août 2016, M. & M^me Z A ont assigné la société Financière pour l’Habitat Aidé devant le tribunal aux fins de demandes indemnitaires en réparation des préjudices liés à la construction de l’immeuble du 11-[…].

Par jugement du 13 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Meaux a :

- rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes,

- déclaré la société Financière pour l’Habitat Aidé responsable des désordres constitutifs d’un trouble anormal de voisinage,

- condamné la société Financière pour l’Habitat Aidé à payer à M. & M^me Z A la somme de 80.000 € en réparation de leur préjudice,

- rejeté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires,

- condamné la société Financière pour l’Habitat Aidé aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, soit 6.719,86 €, ainsi qu’ à payer à M. & M^me Z A la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société par actions simplifiée Financière pour l’Habitat Aidé a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 20 mars 2019 par lesquelles la société par actions simplifiée Financière pour l’Habitat Aidé (SOFIHA), appelante, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil, L 480-13 du code de l’urbanisme et de la notion de trouble anormal de voisinage, à :

- déclarer irrecevables toutes demandes de M. & M^me Z A fondées sur une non-conformité aux règles d’urbanismes,

- juger que la demande de dommages-intérêts pour perte de valeur de M. & M^me Z A au motif d’un trouble anormal de voisinage est irrecevable et en tout cas mal fondée, les en débouter,

- les débouter du surplus de leurs demandes,

- condamner in solidum M. & M^me Z A aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 31 mai 2019 par lesquelles M. G Z A & M^me H Z A, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa de l’article 544 du code civil et de la théorie du trouble anormal de voisinage, de :

- juger que les préjudices subis du fait de la construction de l’immeuble par la société Financière pour l’Habitat Aidé sont constitutifs d’un trouble anormal du voisinage,
- confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance subi pendant le chantier et, statuant à nouveau,

- condamner la société Financière pour l’Habitat Aidé à leur payer la somme de 4.500 € en réparation du préjudice de jouissance subi pendant le chantier,

- condamner la société Financière pour l’Habitat Aidé aux dépens d’appel avec application de l’article

699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article

700 du même code en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes

Il résulte des termes de l’assignation et des écritures de M. & M^me Z A, tant en première instance qu’en appel (le fondement délictuel n’est plus invoqué devant la cour), que leurs demandes indemnitaires trouvent leur origine dans le trouble anormal de voisinage occasionné par la société Financière pour l’Habitat Aidé du fait de l’édification d’un immeuble voisin de leur maison ;

A aucun stade de la procédure M. & M^me C A n’ont, contrairement à ce qu’écrit la société Financière pour l’Habitat Aidé, allégué d’une non conformité de la construction litigieuse ;

Ainsi, ils visent les dispositions combinées des articles 544, 1382 et 1383 anciens du code civil de sorte que la société Financière pour l’Habitat Aidé n’est pas fondée à invoquer l’irrecevabilité du chef de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme, lequel concerne l’action en responsabilité du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen comme n’étant pas pertinent ;

Sur la responsabilité de la société Financière pour l’Habitat Aide pour trouble anormal de voisinage

Il résulte de l’article 544 du code civil que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements';

Toutefois ce droit trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Ainsi, le voisin lésé peut demander réparation tant au propriétaire de l’immeuble d’où provient le trouble qu’au locataire qui en est à l’origine ;

Il convient, pour apprécier si les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage, de rechercher s’il s’agit d’inconvénients excessifs compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné ;

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est indépendante de la commission par le voisin auteur du trouble d’une faute, et peut être constituée même lorsque le fait générateur a fait l’objet d’une autorisation administrative préalable ;
Afin d’être mise en oeuvre, la responsabilité du fait du trouble du voisinage suppose d’examiner la qualité de voisin, la nature et le caractère anormal du trouble ainsi que l’établissement d’un préjudice ;

La société Financière pour l’Habitat Aidé, maître de l’ouvrage de l’opération de construction de l’immeuble à usage d’habitation sis […], ne conteste pas sa qualité de voisin tant pendant la durée du chantier ;

Sur les troubles liés au chantier•

M. & M^me Z A exposent avoir subi des troubles durant la construction de l’immeuble voisin, à savoir un bruit incessant pendant les dix-huit mois de travaux liés à l’utilisation de grues, de marteaux piqueurs, de camions et de coups de marteaux et la présence de poussière excessive dans leur maison ;

L’expert judiciaire retient à ce titre qu’il est impossible pour lui de se prononcer sur 'la seule base de témoignages peu précis, sur le caractère anormal ou intolérable de ces nuisances’ ;

Il constate en effet qu’il n’est versé aucune plainte auprès du commissariat de police visant à faire respecter la réglementation en la matière, qu’il n’est pas davantage justifié de réclamations faites auprès de l’expert chargé du référé préventif ;

Par assimilation à d’autres opérations de construction du même type, il évalue à 12 mois la durée de ces nuisances sur les 18 mois de travaux, rappelant par ailleurs le caractère discontinu de telles nuisances ;

Comme l’a dit le tribunal, la construction d’un immeuble est créatrice de gêne pour les voisins du fait de l’intervention de machines bruyantes qui causent un désagrément auditif certain, mais ce désagrément ne peut en lui-même être considéré comme un trouble anormal de voisinage, la construction de nouveaux bâtiment faisant partie intégrante de la vie urbaine et impliquant des travaux longs et sonores ;

Le premier juge a exactement relevé qu’aucune preuve n’est rapportée du caractère excessif de ce trouble dans le cadre de la construction litigieuse et rien n’indique que celle-ci a excédé les limites de ce qui est tolérable dans une zone résidentielle ;

La présence de poussière, inévitable corollaire de toute opération de construction, n’est susceptible de constituer un trouble anormal de voisinage qu’autant qu’est rapportée la preuve de sa présence anormale ou excessive ;

Au vu des pièces produites, M. & M^me Z A échouent à rapporter la preuve de l’anormalité alléguée de ce chef ;

Par ailleurs, les préjudices matériels liés à la phase de travaux, à savoir les fissures apparues en façade et sur le portail, ont fait l’objet d’un dédommagement par la société Financière pour l’Habitat Aidé au titre de la provision accordée par cette cour dans son arrêt du 14 avril 2016 ;

Le premier juge a justement retenu que, faute pour M. & M^me Z A de rapporter la preuve d’un préjudice distinct du préjudice matériel lié aux travaux de construction de l’immeuble voisin, leurs demandes d’indemnisation au titre du trouble de jouissance doit être rejetée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me Z A de leur demande en paiement de la somme de 4.500 € en réparation du trouble de jouissance ;
Sur les troubles liés à la construction de l’immeuble•

¤ La perte d’ensoleillement

M. & M^me Z A font valoir qu’ils subissent une perte importante d’ensoleillement dans leur jardin et leur séjour du fait de l’édification d’un immeuble de trois étages en bordure de leur propriété ;

L’expert judiciaire indique, en page 7 de son rapport, qu’à défaut d’éléments sur le volume des bâtiments démolis, il n’a pu les intégrer dans la maquette numérique et a considéré que ces constructions pré-existantes ne portaient pas ombre au delà de la clôture dans le jardin de M. & M^me Z A ;

En appliquant les ombres portées aux différentes périodes extrêmes de l’année (Voir les calculs en page 8 du rapport), il conclut à une importante perte d’ensoleillement dans le jardin et le séjour de M.

& MMe Z A, par la façade sud-est, précisant que cette perte, en lien avec la construction nouvelle est plus sensible en hiver et à la mi-saison quand le soleil est plus bas ;

En réponse aux critiques de la société Financière pour l’Habitat Aidé, qui considère que les simulations opérées sont nécessairement fausses dès lors qu’elles n’ont pas pris en compte l’immeuble pré-existant, situé de la même façon au sud-ouest du pavillon concerné, l’expert précise que l’atelier de menuiserie était situé à 17 mètres 50 du pavillon et ne pouvait en conséquence lui porter ombre ;

Il est fait état d’une photographie, antérieure à la construction de l’immeuble, dans laquelle apparaît, à la place de la construction nouvelle, un pavillon d’une hauteur de un ou deux étages, et un espace vide en bordure du jardin ;

Si l’expert concède n’avoir pas pris en compte ce pavillon lors de la modélisation, faute d’avoir obtenu les éléments sollicités, il fait savoir qu’en regard du plan du géomètre et de la photographie sus-évoquée, il apparaît, en tout état de cause, que cette construction voisine pouvait masquer ou diminuer l’ensoleillement du jardin en hiver, voire à la mi-saison mais aucunement en été ;

Le premier juge a exactement relevé qu’il est démontré que M. & M^me Z A subissent, du fait de l’édification d’un bâtiment plus haut et de plus grande emprise au sol, une perte significative d’ensoleillement ;

¤ La perte de vue

S’agissant du préjudice né de la perte de vues, M. & M^me Z A allèguent d’une perte importante d’échappée visuelle compte tenu du bloc imposant que constitue la nouvelle construction, par comparaison à la construction ancienne, de plein pied ;

La société Financière pour l’Habitat Aidé conteste, au vu des observations de l’expert, le caractère anormal du trouble invoqué ;

Il résulte en effet du rapport d’expertise (page 8) que 'la perte de vue au Sud-Ouest (…) liée à l’opération en question n’est pas évidente à apprécier, faute d’éléments sur l’état antérieur et notamment de photos du pignon et de la terrasse des voisins (…)' ;

Néanmoins, comme l’a énoncé le tribunal, la photo, remise par M. & M^me Z A,

M^me Z A percevaient ainsi la cime des arbres derrière le pavillon et la toiture de l’atelier ;
En outre, les photos versées aux débats établissent que la vue côté sud-est depuis le jardin des demandeurs est entièrement obérée par la construction nouvelle, tandis que la photo antérieure aux travaux, prise du même endroit, laisse apparaître une vue plus dégagée avec des arbres en fond ;

Enfin, comme l’a dit le tribunal, la société Financière pour l’Habitat Aidé ne saurait valablement se prévaloir de l’insuffisance des éléments probatoires dès lors que, sollicitée par l’expert (pour avoir nécessairement produit différents points de vue des lieux dans le cadre de la demande de permis de construire), elle n’a jamais satisfait à cette demande ;

Compte tenu de l’ampleur de la gêne occasionnée au regard du pré-existant, le premeir juge a justement qualifié la perte de vue de trouble anormal de voisinage, comme excédant le niveau d’usage ;

¤ Les jours et les vues

S’agissant du trouble né des jours et des vues, M. & M^me Z A invoquent le préjudice né de la présence des balcons et fenêtres des différents logements de l’immeuble donnant directement dans leur jardin de sorte qu’ils subissent de multiples nuisances (auditives, perte d’intimité, cigarettes et canettes jetées dans leur jardin) ;

L’expert judiciaire note que les copropriétaires des 1er, 2ème et 3ème étage de l’immeuble ont, depuis la façade est, une vue directe sur le jardin, soit, selon les plans du permis de construire modificatif : 2 fenêtres et un balcon en vue de face et 5 fenêtres et un balcon en vue oblique ; s’y ajoutent sur la façade nord-ouest 3 fenêtres au même niveau avec vue biaise (nécessitant de se pencher un peu pour voir le balcon) et un balcon aux 1er, 2ème et 3ème étage ;

L’expert indique en page 16 de son rapport que la distance des balcons a été ramenée à 60 cm de sorte qu’elle est conforme aux prescriptions de l’article 679 du code civil ;

S’agissant des écrans translucides pare-vue posés par la société Financière pour l’Habitat Aidé sur le côté des balcons, l’expert constate leur effet très relatif, compte tenu du fait qu’ils ne présentent pas l’opacité habituellement exigée pour ces dispositifs, usuellement utilisés pour empêcher la vue directe ;

Le premier juge a justement écarté l’argument de la SOFIHA tiré du respect des dispositions d’urbanisme dès lors que la demande repose sur le trouble anormal de voisinage en retenant que le caractère conforme des jours et vues aux règles de l’urbanisme n’exonère en rien le voisin de sa responsabilité sans faute liée à un trouble anormal porté à la propriété d’autrui ;

Ainsi l’expert note que :' la construction de l’aile perpendiculaire en retrait des limites du terrain (…) inscrite à la limite des retraits et gabarits, apparaît conforme aux règles de PLU mais correspond plus à une volonté de tirer le parti maximal de la constructibilité du terrain au détriment du confort des occupants du fait des vis à vis en question, qu’aux objectifs urbanistiques de celui-ci’ ;

Il ressort de l’ensemble de ces développements que M. & M^me Z A se trouvent désormais voisins d’un immeuble collectif en lieu et place d’un atelier de plein pied, ce qui, à soi seul, ne saurait suffire à caractériser le trouble anormal ;

Il a néanmoins été plus avant démontré que cet immeuble est pourvu de nombreuses fenêtres et balcons qui offrent des vues sur la propriété de M. & M^me Z A, entraînant nécessairement une sensible diminution de leur intimité, tant dans leur jardin qu’à l’intérieur de leur demeure, certaines fenêtres ayant une vue directe sur leur cuisine ou leur salon ;

Le premier juge a justement retenu que cette situation excède les désagréments attendus en zone fortement urbanisée et est disproportionnée au regard de la situation antérieure, de sorte qu’il convient de reconnaître le caractère anormal du trouble lié à la création des fenêtres et des balcons ayant des vues sur leur propriété ;

[…]

L’habitat collectif qui a remplacé un atelier de menuiserie a inévitablement entraîné une densification de l’occupation et partant une amplification des bruits liés au voisinage ;

Cependant, à défaut pour M. & M^me Z A de justifier, par tous moyens de preuve, de l’ampleur anormale des bruits de voisinage ainsi que des diverses nuisances invoquées, étant considéré qu’il s’agit d’un quartier urbain en région parisienne, le trouble anormal allégué n’est pas caractérisé de sorte qu’il ne saurait être retenu ;

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces développements il apparaît que, bien que résidant dans un quartier de ville où la densification du tissu urbain constitue une évolution normale, la construction de l’immeuble concerné, nécessairement de plus grande amplitude que des résidences pavillonnaires, dans un quartier résidentiel, a représenté pour M. & M^me Z A, une modification sensible, radicale et définitive de leur cadre de vie, excédant par certains des aspects qui viennent d’être évoqués les inconvénients normaux de voisinage, dont ils sont légitimes à solliciter la réparation ;

Sur l’indemnisation du préjudice•

M. & M^me Z A sollicitent une somme de 80.000 € au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien et produisent, pour en justifier, trois estimations du prix du bien, établies entre le 11 avril 2014 et le 6 décembre 2014 pour un prix allant de 255.000 € net vendeur à 330.000 € net vendeur ;

Il ressort de l’attestation de l’agence Century 21 que le bien a perdu 80.000 € de sa valeur, compte tenu de l’immeuble se trouvant à côté ; en fait, l’immeuble construit par la SOFIHA est accolé au pavillon de M. & M^me Z A ;

L’expert judiciaire relève, en conclusion de son rapport, que si cette évaluation apparaît un peu élevée, elle semble néanmoins cohérente au regard de l’importance des facteurs de diminution de prix à avoir : perte d’ensoleillement, vues directes ou obliques, perte d’échappée visuelle, perte importante d’intimité ;

La société Financière pour l’Habitat Aidé, qui invoque le manque d’objectivité des estimations

produites comme ayant été faites à la demande de M. & I A, ne produit pour sa part aucun élément de nature à démontrer le caractère excessif de ces évaluations ;

Il ne saurait en conséquence être discuté que M. & M^me Z A subissent, du fait de la construction de cet immeuble, un net infléchissement de la qualité de leur cadre de vie excédant les inconvénients normaux de voisinage, lesquels se conjuguent avec une perte de la valeur vénale de leur bien immobilier ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SOFIHA à payer à M. & M^me Z A la somme de 80.000 € en réparation de l’ensemble des préjudices retenus ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

La SOFIHA, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. & M^me Z A la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SOFIHA ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée Société Financière pour l’Habitat Aidé aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. G Z A & M^me H Z A, globalement, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.