Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 9 N)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/16782 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B57LP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2018 -Tribunal d’Instance de CHARENTON LE PONT – RG n° 11-17-000344

APPELANT

Monsieur F Z A B

né le […] au Portugal

[…]

[…]

Représenté par M^e Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale du BAJ Paris en date du 1er juin 2018 enregistrée sous le numéro 2018/015607

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […], représenté par son syndic, la société BELLETOILE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS CRETEIL sous le numéro B.381.065.978

C/O Société BELLETOILE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

INTERVENANTE FORCEE

M^me G H I épouse Z A B

née le […] à […] […]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 4 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic la société Belle Etoile Immobilier, a assigné M. F Z A B et M^me G H I épouse Z A B, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 3.945,75 €, au titre des charges dues au 1er trimestre 2017 inclus,

- 1.200 € à titre de dommages et intérêts,

- 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les dépens.

M. Z A B, présent à l’audience, a contesté le montant des demandes et sollicité des délais de paiement.

M^me Z A B, assignée selon acte remis à étude d’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 23 janvier 2018, le tribunal d’instance de Charenton a :

- condamné solidairement M. F Z A B et M^me G Z A B à payer au syndicat des copropriétaires :

• la somme principale de 3.945,75 €, au titre des charges de copropriété, en deniers ou quittances, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017, date de l’assignation, la somme de 250 € au titre de dommages et intérêts,•

- autorisé M. F Z A B et M^me G Z A B à s’acquitter de leur dette en 23 versements mensuels de 50 € chacun et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Les versements devront être effectués le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir, le 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement,

- dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité,

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- condamné solidairement M. et M^me Z A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. et M^me Z A B aux entiers dépens,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

M. Z A B a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 juillet 2018, à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par exploit du 22 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M^me G Z A B en intervention forcée, dans le cadre de la présente affaire.

Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal de proximité de Charenton le Pont a notamment :

- condamné solidairement M. et M^me Z A B à payer au syndicat des copropriétaires, outre les dépens, les sommes de :

' 5.143,59 € au titre des charges de copropriété dues au 11 décembre 2020, en deniers ou quittances, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020, date de l’assignation,

' 250 € au titre de dommages et intérêts,

' 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. et M^me Z A B de leur demande reconventionnelle de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10.000 € au titre des dommages subis du fait du percement du mur de leur chambre à coucher suite aux travaux d’installation de gaz effectués par la copropriété, au sujet desquels une expertise a été ordonnée le 10 août 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 14 décembre 2021, par lesquelles M. Z A B, appelant, invite la cour, à :

- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

- l’y déclarer bien fondé,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- réformer en conséquence la décision entreprise en ce qu’elle a :

• condamné solidairement M. et M^me Z A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.945,75 € au titre des charges de copropriété, en deniers ou quittances, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017, date de l’assignation, outre celle de 250 € à titre de dommages et intérêts,

• dit qu’à défaut de règlement d’une seule des mensualités les sommes restant dues deviendraient immédiatement exigibles en intégralité,

• condamné solidairement M. et M^me Z A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné solidairement M. et M^me Z A B aux entiers dépens,• ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,•

Statuant de nouveau, il est demandé à la Cour,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des charges de copropriété et à titre de dommages et intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code

de procédure civile,

- constater que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre des dommages subis,

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10.000 €,

À titre subsidiaire,

- ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. X Y,

À titre infiniment subsidiaire,

- fixer le montant des charges dues au 25 octobre 2018 à la somme de 6.358,92 €,

- lui accorder les plus larges délais de paiement afin de s’en acquitter,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 11 janvier 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à :
- infirmer partiellement le jugement et statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. et M^me Z A B à lui verser la somme de 6.978,92 €, montant des charges de copropriété dues et impayées au 25/10/2018, compte arrêté au 4ème trimestre 2018 inclus, en deniers ou quittances,

- confirmer l’article 700 des premiers juges à hauteur de 300 €,

En cause d’appel,

- débouter M. Z A B de l’ensemble de ses demandes à son encontre, irrecevables, ou infondées,

- condamner solidairement M. et M^me Z A B à lui verser :

1.500 € de dommages intérêts,•

2.500 € d’article 700 du code de procédure civile,•

- condamner solidairement M. et M^me Z A B F aux dépens de première instance et d’appel ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait signifier ces dernières conclusions à M^me Z A B, défaillante, néanmoins il justifie lui avoir fait signifier ses conclusions du 19 novembre 2018 par acte d’huissier du 22 novembre 2018 de remise à étude, dans lesquelles ses prétentions à son encontre sont identiques ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait assigner en intervention forcéee et fait signifier la déclaration d’appel à M^me Z A B, selon un procès-verbal de remise à étude de l’huissier du 22 novembre 2018 ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité des demandes de M. Z A B formées en appel

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions de déclarer irrecevables les demandes de M. Z A B formées à son encontre en appel ; il expose que M. Z A B tente de détourner la cour de l’intérêt du litige, lequel se limite aux charges dues par l’appelant telles que fixées dans le jugement du 23 janvier 2018 ; il ajoute que le tribunal de proximité de Charenton le Pont à déjà statué sur leurs demandes par jugement du 30 mars 2021 ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicitant de déclarer irrecevables les demandes de M. Z A B formées à en son encontre en cause d’appel, et précisant que le litige se limite aux charges dues par l’appelant telles que fixés en première instance, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des nouvelles prétentions au sens de l’article 564 du code de procédure civile et que cette question est dans le débat ;

Le jugement déféré précise que le syndicat des copropriétaires a assigné M. Z A B en paiement de charges de copropriété et que celui-ci a sollicité reconventionnellement des délais de paiement ;

En appel, M. Z A B sollicite de :

'- constater que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre des dommages subis,

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10.000 €,

À titre subsidiaire,

- ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise de M. X Y ordonnée le 10 août 2018' ;

Il ressort du contenu de ses conclusions que ces demandes formées en appel sont relatives à des litiges afférents à des sinistres relatifs à des travaux en 1999, à une fuite d’eau en 2016 et à des infiltrations à partir de 2016 ;

Il convient de considérer qu’il s’agit de nouvelles prétentions, au sens de l’article 564 précité, et que ces prétentions relatives à une action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires ne sont pas susceptibles d’opposer compensation ou de faire écarter les prétentions adverses du syndicat relatives à une action en recouvrement de charges ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées en appel par M. Z A B de :

'- constater que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre des

dommages subis,

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10.000 €,

À titre subsidiaire,

- ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. X Y’ ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et M^me Z A B du lot 3,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2015, 28 juin 2016, 6 février 2018, 18 juin 2018, approuvant les comptes des exercices 2014, 2015, 2016, 2017 et les budgets prévisionnels 2018 et 2019,

- les appels de fonds,

- les décomptes des sommes dues du 5 août 2015 au 1er janvier 2017 et du 1er janvier 2017 au 25 octobre 2018 ;

Compte tenu des pièces produites en appel par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu d’étudier sa demande d’actualisation sans la distinguer de sa demande formée en première instance ;

Le syndicat sollicite la somme de 6.978,92 €, au titre des charges de copropriété impayées au 25 octobre 2018, 4ème trimestre 2018 inclus ;

Selon les deux décomptes successifs produits, il est dû la somme de 6.978,92 € (3.176,99 + 3.801,93) soit :

- selon le décompte du 5 août 2015 au 1er janvier 2017, la somme de 3.176,99 € (3.945,75 € solde débiteur – 768,76 € reprise de solde)

- selon le décompte du 2 janvier 2017 au 25 octobre 2018, la somme de 3.801,93 € (4.551,93 € sommes en débit – 750 € sommes en crédit) ;
Concernant le décompte du 5 août 2015 au 1er janvier 2017, les sommes au titre de 'apurement procédure Harchaoui’ et 'apurement reprise A syndic’ correspondent aux résolutions 7 et 9 adoptées par l’assemblée générale du 28 juin 2016 ; le détail des autres charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Concernant le décompte du 2 janvier 2017 au 25 octobre 2018, les sommes au titre de 'réajustement avance trésorerie’ et 'appel licenciement gardien’ correspondent aux résolutions 13 et 28 adoptées par l’assemblée générale du 6 février 2018 ; le détail des autres charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Le paiement des charges, quelle que soit leur nature, est lié à la propriété des lots ; M. Z A B ne peut donc se dispenser du paiement des charges de copropriété, auxquelles il est légalement tenu, en alléguant la carence du syndicat des copropriétaires ou du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui lui incombaient afin de mettre fin aux désordres affectant ses lots privatifs, résultant de travaux, d’une fuite d’eau non réparée, de la déclaration d’inaptitude à son poste de la gardienne et de l’absence de fonctionnement du chauffage collectif, relevant d’une éventuelle action en responsabilité ;

En tout état de cause, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation, ce qui est le cas de M. Z A B, ne sont plus en droit de refuser le paiement de leur quote-part de charges ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu’à la date de ses conclusions du 19 novembre 2018, M. et M^me Z A B étaient redevables de la somme de 6.978,92 €, au titre des charges de copropriété impayées au 25 octobre 2018 (1ère échéance restitution fonds travaux inclus) ;

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. F Z A B et M^me G Z A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 3.945,75 €, au titre des charges de copropriété, en deniers ou quittances, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017, date de l’assignation ;

Et il y a lieu de condamner solidairement M. F Z A B et M^me G Z A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de de 6.978,92 €, au titre des charges de copropriété impayées au 25 octobre 2018 (1ère échéance restitution fonds travaux inclus) ;

M. Z A B ne justifie pas que les sommes réglées à l’huissier de justice, déduction faite des frais, aient été adressées au syndic ;

Il produit la copie d’un chèque libellé à l’ordre de la Carpa d’un montant de 2.890 €, daté du 4 octobre 2021, qui s’imputera sur les causes du jugement antérieur du 30 mars 2021 ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

M. et M^me Z A B n’ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance depuis plusieurs années ;

Les manquements systématiques et répétés de M. et M^me Z A B à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Leur mauvaise foi est confirmée par le fait qu’ils étaient informés par les assemblées générales des difficultés de trésorerie de la copropriété et de la nécessité d’appels de fonds exceptionnels ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me Z A B à payer au syndicat la somme de 250 € de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délais de paiement de M. Z A B

Aux termes de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues …' ;

M. Z A B ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de sa situation financière et de ses difficultés alléguées ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a :

- autorisé M. F Z A B et M^me G Z A B à s’acquitter de leur dette en 23 versements mensuels de 50 € chacun et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Les versements devront être effectués le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir, le 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, et dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité ;

Et il convient de débouter M. Z A B de sa demande de délais de paiement ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me Z A B, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Déclare irrecevables les demandes formées en appel par M. Z A B de :

'- constater que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre des

dommages subis,

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10.000 €,

À titre subsidiaire,

- ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. X Y’ ;
Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

- condamné solidairement M. F Z A B et M^me G Z A B à payer au syndicat des copropriétaires :

• la somme principale de 3.945,75 €, au titre des charges de copropriété, en deniers ou quittances, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017, date de l’assignation,

- autorisé M. F Z A B et M^me G Z A B à s’acquitter de leur dette en 23 versements mensuels de 50 € chacun et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Les versements devront être effectués le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir, le 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement,

- dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. F Z A B et M^me G H I épouse Z A B à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 6.978,92 €, au titre des charges de copropriété impayées au 25 octobre 2018 (1ère échéance restitution fonds travaux inclus) ;

Déboute M. F Z A B de sa demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum M. F Z A B et M^me G H I épouse Z A B aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. A L M N

[…]