Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 JANVIER 2023

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12585 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDFY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Juin 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/50151

APPELANTE

Fondation VALENTIN HAUY- FONDATION AU SERVICE DES AVEUGLES ET DES MALVOYANTS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Assistée à l’audience par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

INTIMEES

S.A. AXA FRANCE IARD ès-qualités d’assureur de la Fondation VALENTIN HAUY (à compter du 1er août 2013)

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par M^e Bénédicte ESQUELISSE de la SCP SOULIE COSTE-FLORET & AUTRES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267

Assistée à l’audience par M^e Guillaume COSTE-FLORET, avocat au barreau de PARIS

Compagnie d’assurance MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 8]

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.A. MICHEL ET XAVIER GRIFFATON ADMINISTATION D’IMMEUBLES Michel et Xavier GRIFFATON, RCS de Paris sous le n°632 029 423

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentées et asssitées par M^e Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

Mutuelle AREAS DOMMAGES, RCS de Paris sous le n°775 670 466, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée et assistée par M^e Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée à l’audience par M^e Hélène TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1963

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller et Michèle CHOPIN, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Thomas RONDEAU, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 12 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire, saisi à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], a désigné un expert judiciaire avec pour mission d’examiner des désordres de fissures affectant un appartement de l’immeuble (lots 30 et 30 bis) propriété de M. et Mme [W].

M. [C], expert judiciaire, a déposé son rapport le 10 mars 2021.

C’est dans ces conditions et au vu de ce rapport d’expertise, qu’au visa de l’article 835 du code de procédure civile et sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], par actes des 2, 5 et 16 novembre 2021, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris les personnes suivantes aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer par provision le montant des travaux réparatoires des désordres outre les honoraires de syndic, les frais d’études et investigations et les frais d’expertise judiciaire :

les sociétés Axa France IARD et Areas Dommages en leurs qualités d’assureurs successifs du syndicat des copropriétaires ;

la Fondation Valentin Haüy en sa qualité de propriétaire de l’immeuble voisin sis [Adresse 5] à l’origine des désordres constitutifs d’un trouble anormal de voisinage ;

les sociétés Axa France IARD et Areas Dommages en leurs qualités d’assureurs successifs de la Fondation Valentin Haüy ;

la société Michel et Xavier Griffaton en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble du [Adresse 5].

La société Areas Dommages a assigné en intervention forcée les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles (ci-après les sociétés MMA) en leur qualité d’assureur de la société Griffaton.

Les deux instances ont été jointes.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Il a sollicité la condamnation in solidum des défendeurs susvisés à lui payer les provisions suivantes :

158.018,13 euros au titre des travaux de reprise des désordres en ce compris les honoraires d’architecte ;

3.098 euros au titre des honoraires complémentaires du syndic ;

23.558,80 euros au titre des frais d’études et des investigations ;

21.947 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ;

16.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Axa France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires a conclu au rejet des demandes à raison de contestations sérieuses sur son obligation à garantie, sollicitant en outre la garantie des autres défendeurs et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Areas Dommages a conclu au rejet des demandes, subsidiairement à la limitation du montant de la provision à la somme de 95.709,90 euros et à la condamnation in solidum des MMA à la relever et garantir à concurrence de 40 % correspondant à la part de responsabilité du cabinet Griffaton.

La Fondation Valentin Haüy a conclu à l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires puis au rejet des demandes, très subsidiairement à la limitation de la provision à hauteur de 95.709,90 euros avec prise en compte de la limitation de sa part de responsabilité à 60 %, outre la condamnation in solidum à garantie du cabinet Griffaton, des MMA, d’AXA France IARD et d’Areas Dommages. Elle a également demandé 5.000 euros au titre des frais non répétibles.

Axa France IARD en qualité d’assureur de la Fondation Valentin Haüy a conclu au rejet des demandes et subsidiairement à la condamnation du cabinet Griffaton à la garantir, outre la limitation du préjudice à hauteur de 95.709,90 euros, et 3.000euros au titre des frais irrépétibles.

Le cabinet Griffaton et les MMA ont conclu au rejet des demandes, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 1er juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

— condamné la Fondation Valentin Haüy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] les provisions suivantes en réparation du préjudice subi au titre du trouble anormal de voisinage :

103.962 euros H.T. augmentée de la T.V.A. applicable au jour de la présente ordonnance, au titre des travaux réparatoires ;

23.558,80 euros T.T.C. au titre des frais d’investigations ;

21.947 euros T.T.C. au titre des frais de l’expertise judiciaire de M. [C] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et les recours en garantie et renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond devant la juridiction compétente ;

— condamné la fondation Valentin Haüy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Fondation Valentin Haüy aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 6 juillet 2022, la Fondation Valentin Haüy a relevé appel de la décision.

Dans ses conclusions remises le 13 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Fondation Valentin Haüy demande à la cour, au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, des articles 544, 1240 et 1241 du code civil, des es articles 1103 et suivants du code civil (et 1240 à l’égard des sociétés MMA), de :

à titre principal,

— infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions pour défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et, statuant de nouveau ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— débouter la société Michel et Xavier Griffaton de sa demande d’irrecevabilité de ses demandes pour prescription de son action ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Cheviller, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

— infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions en l’absence de trouble anormal de voisinage et, statuant de nouveau ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Cheviller, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

très subsidiairement,

— réformer l’ordonnance dont appel concernant le montant des provisions allouées au titre des travaux de réparations et des frais d’investigations et statuant de nouveau :

— fixer la provision au titre des travaux de réparations incluant les frais de maîtrise d''uvre (10 %) à la somme totale de 94.510,90 euros HT ;

fixer la provision au titre des frais d’investigations à la somme totale de 17.715 euros TTC ;

subsidiairement sur le montant des provisions allouées,

— confirmer purement et simplement l’ordonnance déférée concernant le montant des provisions allouées et débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de ses demandes complémentaires et reconventionnelles ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de compensation du trop versé qu’il estime à la somme de 9 397,30 euros (à la suite de l’erreur de TVA) avec ses demandes de provisions complémentaires ;

sur les responsabilités retenues et les garanties des assureurs,

— condamner in solidum la société Michel et Xavier Griffaton, aux droits de laquelle vient la société Griffaton & Co, et ses assureurs les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, à la relever et la garantir entièrement de toutes les condamnations prononcées à son encontre et ;

— subsidiairement, dire et juger que son éventuelle responsabilité ne saurait excéder 60 % par conséquent ;

— cantonner son éventuelle condamnation provisionnelle à la somme de 56.706,54 euros HT au titre des travaux de réparations, de 3.505,80 euros TTC et subsidiairement de 14.135,28 euros TTC au titre des frais d’investigations, et de 13.168,20 euros TTC au titre des frais de l’expertise judiciaire et, à défaut ;

— condamner la société Michel et Xavier Griffaton, aux droits de laquelle vient la société Griffaton & Co, à la relever et la garantir à hauteur de 40 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

— condamner la société Michel et Xavier Griffaton, aux droits de laquelle vient la société Griffaton & Co, à la relever et la garantir dans les mêmes proportions au titre des frais irrépétibles et dépens ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de ses demandes provisionnelles complémentaires ;

— débouter la société Michel et Xavier Griffaton de sa demande d’irrecevabilité de ses demandes pour prescription de son action ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Areas Dommages, la compagnie Axa France IARD, la société Griffaton, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens ;

— condamner in solidum les compagnie Axa France IARD et Areas Dommages, en qualité d’assureurs , à la relever et la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Cheviller conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Fondation Valentin Haüy soutient en substance :

— que le syndicat des copropriétaires n’a pas subi un trouble anormal de voisinage, non démontré par ce dernier ;

— que sa responsabilité, à titre subsidiaire, ne saurait excéder la part de 60 % conformément à ce qu’a retenu l’expert judiciaire ;

— que la société Griffaton a bien commis une faute dans le cadre de son mandat de gestion ;

— que ses assureurs multirisques sont tenus à garantie ;

— que la cour devra aussi réformer le montant des condamnations provisionnelles eu égard aux éléments de l’expertise.

Dans ses conclusions remises le 12 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Areas Dommages, en sa qualité d’assureur de la Fondation Valentin Haüy, demande à la cour de :

— déclarer recevables ses demandes formées à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, en leur qualité d’assureur de la société Griffaton ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 1er juin 2022 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à son encontre ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 1er juin 2022 en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires les provisions suivantes :

103.962 euros HT au titre des travaux de reprise ;

21.947 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 1er juin 2022 en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande de provision au titre des honoraires du syndic ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 1er juin 2022 en ce qu’elle a fixé la provision à valoir sur les frais et investigations à une somme de 23.558,80 euros et, statuant à nouveau, fixer cette provision à 5.843 euros ;

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, en leur qualité d’assureurs de la société Griffaton, à la relever et la garantir à concurrence de 40 % de toute éventuelle provision mise à sa charge ;

— condamner la Fondation Valentin Haüy à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Fondation Valentin Haüy aux dépens d’appel.

La société Areas Dommages soutient en substance :

— qu’elle a agi dans le délai de cinq ans à compter du jour où les parties ont eu connaissance des faits permettant d’exercer l’action ;

— que, dans la mesure où le sinistre s’était déjà réalisé avant la souscription du contrat d’assurance Areas Dommages, ses garanties ne sont pas mobilisables ;

— que la demande de garantie de la Fondation Valentin Haüy se heurte à des contestations sérieuses en raison de la prescription, de la déchéance et de l’exclusion de garantie des dommages résultant d’un défaut d’entretien ;

— que la demande de garantie formée par Axa France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à son encontre, se heurte également à des contestations sérieuses en raison de l’exclusion des dommages résultant d’un défaut d’entretien ;

— que le montant des provisions devra être revu à titre subsidiaire, s’agissant notamment de l’indemnisation de travaux sur des parties privatives.

Dans leurs conclusions remises le 12 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, la société Michel et Xavier Griffaton Administration d’Immeubles, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD demandent à la cour, au visa de l’article 2224 du code civil, des articles 31 et 122 du code de procédure civile, des articles 1231 et 1240 du code civil, de :

— déclarer irrecevables les demandes présentées comme prescrites en vertu de l’article 2224 du code civil ;

— en conséquence débouter toutes parties de toutes leurs demandes de condamnation dirigées à son encontre ou de ses assureurs ;

subsidiairement,

— confirmer la décision entreprise notamment en ce qu’elle a rejeté les recours en garantie formés à son encontre et de ses assureurs et renvoyé à ce titre les parties à mieux se pourvoir au fond devant la juridiction compétente ;

— débouter toutes les parties de leurs demandes dirigées à son encontre et de ses assureurs;

— condamner le syndicat des copropriétaire du [Adresse 6] et/ou l’appelante leur à payer une somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Michel et Xavier Griffaton Administration d’Immeubles, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD soutiennent en substance :

— qu’au plus tard, les éléments quant à la cause du sinistre étaient connus le 2 avril 2014 ; que la Fondation Valentin Haüy ne mettra en cause et ne recherchera la responsabilité de la société Griffaton qu’à l’occasion de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires selon une assignation du 2 novembre 2021 ;

— que la preuve d’une faute professionnelle du cabinet Griffaton s’agissant de la consommation d’eau n’est pas établie, pas plus que sa supposée lenteur de réaction ;

— que la fondation est seule responsable des préjudices allégués, la responsabilité du cabinet ne pouvant au demeurant que se limiter à la période durant laquelle un défaut d’investigation pourrait être considéré comme fautif.

Dans ses conclusions remises le 5 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, de

— rejeter l’appel de la Fondation Valentin Haüy, le jugeant mal fondé ;

— le recevoir en ses présentes conclusions et les demandes qu’elles comportent ;

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

rejeté la fin de non-recevoir et déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

condamné la Fondation Valentin Haüy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

la somme globale de 103.962 euros HT , y ajoutant la TVA de 10% ;

la somme de 23.558 euros TTC au titre des frais d’investigations ;

la somme de 21.947 euros TTC au titre des frais d’expertise ;

la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

— condamner la Fondation Valentin Haüy à lui payer au titre des travaux complémentaires sur les parties communes :

la somme de 3.212,00 euros TTC, au titre des travaux d’électricité sous la dalle, devis DLC ;

la somme de 24.436,00 euros TTC au titre du ravalement des murs extérieurs, devis Renova ;

la somme de 8.844 euros TTC au titre de la mise à nu du mur et dépose des placards, devis Men’serr ;

la somme de 990 euros TTC, au titre de la dépose du radiateur, devis Sapa ;

— y ajoutant les honoraires d’architecte à hauteur de 10 % sur le montant HT ;

— compenser ces sommes, si la cour devait prendre en compte l’erreur de TVA, avec l’erreur de TVA d’un montant de 9.397,30 euros ;

— condamner la Fondation Valentin Haüy à lui verser la somme complémentaire de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Fondation Valentin Haüy aux dépens ;

— rejeter toutes demandes contraires.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance :

— que, comme rappelé par le premier juge, le fait que l’assemblée générale des copropriétaires n’ait pas autorisé les travaux est indifférent dès lors qu’elle a autorisé l’action en justice pour obtenir le paiement du prix des travaux retenus dans le rapport d’expertise ;

— que les conclusions du rapport d’expertise sont incontestables et accablantes sur la responsabilité de la Fondation propriétaire de l’immeuble [Adresse 5] et de son système d’arrosage qui a endommagé pendant plus de trois années l’immeuble du [Adresse 6], justifiant la condamnation provisionnelle sur le fondement des troubles du voisinage ;

— que, contrairement à ce qui a été jugé, les devis écartés par le premier juge ne concernaient pas des travaux d’aménagement privatifs, étant sollicitées aussi des condamnations provisionnelles compte tenu des autres pièces versées.

Dans ses conclusions remises le 29 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Axa France IARD, en qualité d’assureur de la Fondation Valentin Haüy, demande à la cour, au visa de l’article 835 du code procédure civile, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions attaquées ;

— débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

— condamner toute partie succombante à lui la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire, en cas d’infirmation de l’ordonnance,

— condamner la société Griffaton à la garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

— limiter le préjudice du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à la somme de 95.709,90 euros ;

— débouter toutes les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre.

La société Axa France IARD, en qualité d’assureur de la Fondation Valentin Haüy, soutient en substance :

— que le sinistre a débuté avant la prise d’effet du contrat d’assurance et ne peut donc pas relever de la police Axa mais de celle couvrant l’immeuble avant le 1er août 2013 ;

— que, de plus, le sinistre ne relève pas des conditions de garantie relatives à une fuite de conduites non enterrées, de sorte qu’ici Axa ne saurait être condamnée à le prendre en charge ;

— qu’à défaut, si la cour entrait en condamnation contre la société Axa, elle ne pourra que lui octroyer la garantie du cabinet Griffaton au vu des fautes commises par celui-ci.

La société Axa France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, n’a pas été attraite dans la procédure à hauteur d’appel.

SUR CE LA COUR

Sur la fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires

L’article 31 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la fondation appelante estime en substance que le syndicat des copropriétaires ne démontrerait pas son intérêt à agir, dans la mesure où, au terme de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2021, les copropriétaires ont rejeté la réalisation des travaux.

Or, il sera rappelé :

— que si, lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021, les copropriétaires n’ont pas voté les travaux, ils ont par ailleurs donné mandat au syndic d’engager toute procédure utile aux fins d’obtenir les fonds permettant la réalisation des travaux ;

— que le syndicat des copropriétaires oppose aussi valablement sur ce point la circonstance que, lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2022, les travaux en cause ont été dûment autorisés, peu important le fait que le délai de contestation ne soit pas expiré ou encore les contestations relatives aux devis présentés à l’assemblée générale, ces éléments étant indifférents pour caractériser l’intérêt à agir du syndicat en condamnation provisionnelle.

Les développements sur l’urgence sont au demeurant inopérants, étant à la fois observé que ce point relèverait du fond du référé et non de l’examen de l’intérêt à agir et qu’en toute hypothèse, cette condition d’urgence n’est pas prévue par l’article 835 du code de procédure civile qui fonde la présente action en demande de condamnation provisionnelle.

Il y a lieu ainsi d’écarter la fin de non-recevoir soulevée.

Sur la prescription de l’action dirigée contre Michel et Xavier Griffaton Administration d’Immeubles et ses assureurs

Il est fait en outre état par la société Michel et Xavier Griffaton Administration d’Immeubles et ses assureurs, les MMA, de ce que l’action dirigée contre eux par la Fondation Valentin Haüy serait prescrite.

Ces intimées font valoir que c’est à la suite d’un 'rapport du 2 avril 2014' que la société 'Lavillauguet’ (sic) a identifié la cause des désordres, soit la présence d’un système d’arrosage automatique, de sorte que la mise en cause de la société Griffaton, par assignation du 2 novembre 2021, serait tardive au regard de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Si, contrairement à ce qu’indique l’appelante, a bien été versé aux débats un courrier, en réalité du 1er avril 2014, de la société Lavillaugouet (pièce 7 du syndicat), qui fait état d’un problème avec l’arroseur automatique, c’est bien :

— soit à partir de la note de synthèse de l’expert judiciaire en date du 14 mai 2019 (pièce 10 de la fondation) qu’il est formellement indiqué que l’on peut reprocher au cabinet Griffaton 'son absence de réaction quant au doublement de la consommation d’eau dès 2011' ainsi que 'la lenteur de sa réaction face aux demandes répétées de ses voisins qui ont débuté mi 2012 puis se sont formalisés en juillet 2014 pour un solutionnement fin mars 2014' ;

— soit, à tout le moins, comme l’indique Areas Dommages dans ses écritures, à partir de l’annexe 1 de la note technique du cabinet Moreau, diffusée le 28 septembre 2017 (pièce 13 Areas), faisant état de la consommation d’eau doublant entre 2011 et 2014, que l’on pouvait engager la responsabilité de la société Griffaton.

Ainsi, la fondation appelante peut faire valoir que la mise en cause de la société Griffaton par assignation du 2 novembre 2021 ne se heurte pas à la prescription quinquennale.

Ce moyen sera rejeté, étant observé que la fin de non-recevoir soulevée, et a fortiori l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du référé à cet égard, ne sont donc pas caractérisées.

Sur les condamnations provisionnelles dirigées contre la Fondation Valentin Haüy

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’une expertise a été ordonnée par ordonnance de référé du 12 avril 2016.

Aux termes de ce rapport, en date du 10 mars 2021, il est indiqué :

— que l’appartement des époux [W], dans sa partie située à l’arrière de la cour du [Adresse 5], a subi d’importants désordres ;

— que les désordres sont la conséquence de la fuite d’eau de l’arrosage automatique alimentant un bac à fleurs situé dans ladite cour, l’expert relevant que, durant trois années environ (2011-2014), 8.500 m3 se sont infiltrés au pied du mur ;

— que les désordres sont imputables à la Fondation Valentin Haüy, propriétaire de l’arrosage automatique fuyard, et au syndic assurant la gestion de cette propriété ou en faisant office, à savoir le cabinet Griffaton, l’expert indiquant qu’on peut reprocher à ce dernier son absence de réaction quant au doublement de la consommation d’eau dès 2011 et sa lenteur face aux demandes répétées de ses voisins mi-2012.

Force est aussi de relever :

— que l’arrosage automatique a bien causé un trouble dépassant les inconvénients anormaux de voisinage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ayant bien lui aussi supporté les infiltrations provenant du système d’arrosage défectueux, qui ont entraîné un trouble anormal et supposent des mesures de réparation coûteuses, peu important l’absence de faute intentionnelle, le syndicat rappelant à juste titre sur ce point que l’on ne saurait imaginer une fuite volontaire organisée par la Fondation Valentin Haüy ;

— que l’existence d’une cause étrangère autre que le système d’arrosage fuyard n’est pas rapportée, les conclusions de l’expert étant à cet égard très claires sur l’origine des désordres ;

— que le coût des travaux, à condition évidemment qu’ils concernent bien les parties communes impactées par le sinistre, peut bien donner lieu à condamnation provisionnelle de la fondation appelante au profit du syndicat des copropriétaires s’agissant d’une obligation de paiement non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, peu important aussi l’absence d’urgence ;

— qu’il est d’ailleurs désormais justifié que l’assemblée générale du 25 novembre 2022 a bien voté les travaux en cause, étant observé aussi que les époux [W] ont eux entrepris une action au fond aux fins de voir réparer les désordres qu’ils ont subis.

Concernant le montant de la condamnation provisionnelle, l’expert a établi un tableau récapitulatif du coût des travaux, étant observé que la nature des travaux réparatoires n’est en elle-même pas contestée, à savoir la création de renforts au niveau du mur de la cour et du mur mitoyen, la démolition du dallage de l’atelier et la réalisation d’injections à la résine expansive sous les deux murs au niveau du dallage et du remblais.

Il est par ailleurs aussi établi que relèvent des parties communes les murs et les sols (règlement de copropriété de l’immeuble).

C’est à cet égard en vain que la fondation appelante estime que les désordres, dans la mesure où ils affectent la propriété des époux [W], ne concerneraient pas le syndicat des copropriétaires, la question étant uniquement de savoir si les réparations concernent des parties communes (murs et sols) ou des parties privatives.

Il y a lieu de constater :

— que concerne bien les parties communes et les travaux à entreprendre par la copropriété la reprise en sous-oeuvre (RSO) du mur + retour mitoyen sur un mètre et renforcement par tirant et contreventement, pour un coût de 33.324,50 euros ;

— que doit aussi être inclus le coût de la démolition et reprise dallage pour la somme de 16.467 euros ;

— que c’est encore de manière incontestable que la fondation appelante est tenue au coût de l’injection sous longrines et dallage, soit 44.719,40 euros.

Les parties s’accordent pour relever l’erreur matérielle du premier juge sur ce point dans le dispositif de sa décision, qui a retenu, à partir de ces trois montants, une condamnation provisionnelle de 103.962 euros HT augmentée de la TVA applicable, au titre des travaux réparatoires, alors qu’à la suite d’une confusion HT et TTC, il aurait dû en réalité retenir la somme de 94.510,90 euros HT augmentée de la TVA applicable au titre des travaux réparatoires.

Il sera aussi observé que le syndicat des copropriétaires a justifié de frais d’investigations antérieurs à l’expertise judiciaire.

Reste que, comme l’invoque à juste titre la fondation appelante et la société Areas Dommages, les frais d’investigation retenus par le premier juge incluent aussi nécessairement la phase conception des travaux de reprise pour un montant de 17.715 euros, pris en compte dans les honoraires de la maîtrise d’oeuvre, de sorte que ce montant devra être réduit à la somme de 5.843 euros soit la hauteur non sérieusement contestable.

Le syndicat s’est enfin bien acquitté des frais d’expertise judiciaire pour la somme de 21.947 euros, justifiant la condamnation provisionnelle sur ce point.

S’agissant du surplus des demandes provisionnelles, comme l’a retenu le premier juge, le juge des référés ne saurait condamner la partie appelante à régler à titre provisionnel des sommes qui pourraient concerner non les parties communes mais des parties privatives.

Le syndicat ne réclame pas en appel de sommes correspondant aux honoraires du syndic.

Au surplus, il a été à juste titre retenu que les autres sommes réclamées (menuiseries intérieures, dépose et pose radiateur, électricité sous dallage, ravalement, peinture) font l’objet de contestations sérieuses, la cour rappelant à cet égard, tout comme le premier juge, qu’aux termes du règlement de copropriété, relèvent des parties privatives le plancher de l’appartement, les cloisons intérieures, les portes palières, les fenêtres, les canalisations de gaz et d’électricité.

La circonstance, avancée par le syndicat des copropriétaires, que le surplus des travaux ne serait que la conséquence de la reprise de la structure de l’immeuble n’a pour conséquence d’en changer la nature, à savoir qu’il s’agit de travaux sur des parties privatives.

Concernant les travaux de ravalement, si le syndicat des copropriétaires fait état du devis Renova qui, d’après lui, permettrait de ventiler les sommes entre ravalement des façades et peinture de l’atelier, il sera observé qu’une partie des postes pourrait concerner les deux types de travaux (local de cantonnement, WC chimique, option alarme, démolition et reconstitution de la paillasse), le seul poste 3 ('traitement des murs extérieurs atelier suite aux travaux de confortement inclus sur mur pignon') étant lui-même imprécis sur la teneur des travaux en cause.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de condamnations provisionnelles.

Sur les demandes à l’encontre du cabinet Griffaton et des sociétés d’assurance

Le premier juge a, s’agissant de la responsabilité du cabinet Griffaton, à juste titre rappelé qu’il n’agissait qu’en qualité de mandataire du propriétaire de l’immeuble, de sorte que le trouble anormal de voisinage ne peut lui être imputé que s’il est établi que la fuite litigieuse résulte de sa gestion de l’immeuble.

Certes, l’expert a indiqué dans son rapport que sa responsabilité pour les désordres pourrait être engagée à raison d’une absence de réaction face au doublement de la consommation d’eau et de la lenteur de sa réaction face aux demandes des voisins, à hauteur de 40 %, les 60 % restant étant de la responsabilité du propriétaire.

Reste que le cabinet en cause et ses assureurs, les MMA, relèvent à juste titre que leur obligation de paiement est sérieusement contestable en état de référé, étant relevé :

— qu’il n’est pas établi que la fondation ou des locataires se soient plaints de la consommation d’eau surnuméraire ;

— qu’il n’est pas plus démontré que la société Griffaton avait une quelconque connaissance de la présence d’une canalisation d’eau enterrée traversant la cour, ce qui relève aussi à tout le moins du rapport de l’expert qui relève que cette société ne pouvait pas connaître son cheminement à travers la cour ;

— que le cabinet Griffaton rappelle aussi que la présente de fissures alléguée en juillet 2012 intervient alors qu’il n’était pas le mandataire du [Adresse 5] ;

— qu’autant la responsabilité du propriétaire pour les troubles du voisinage est établie avec l’évidence requise en référé, autant la responsabilité du mandataire suppose des débats relevant de l’appréciation des juges du fond.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Concernant les autres sociétés d’assurance en cause, il faut rappeler que l’immeuble situé [Adresse 5], qui appartient à la fondation appelante, a été assuré par la société Areas Dommages entre juillet 2009 et le 31 juillet 2013, puis par la société Axa France à compter du 1er août 2013.

Ces deux sociétés contestent être tenues à garantie dans le cadre du présent référé.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a été assuré par Axa France à compter du 29 octobre 2003 et par Areas Dommages à compter du 1er janvier 2014, force est de constater que le syndicat ne forme en appel aucune demande à l’égard de ses assureurs, de sorte que les développements sur ce point sont inopérants.

Se pose donc uniquement la question de la garantie des sociétés d’assurances qui se sont succédées pour assurer l’immeuble de la Fondation Valentin Haüy.

Il sera relevé :

— que la date d’apparition du sinistre n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, étant observé qu’aux termes du rapport d’expertise, une première alerte avait été donnée à propos de fissures par Mme [W] en juillet 2012, les premières investigations intervenant au mois de juillet 2013 ;

— qu’ainsi, Axa France peut observer que l’aléa le concernant n’est pas caractérisé alors qu’il s’agit du fondement du contrat d’assurance ;

— qu’Areas Dommages soulève lui aussi à juste titre au moins deux contestations sérieuses, tenant à l’éventuelle prescription s’agissant, à tout le moins, du diagnostic effectué le 28 avril 2014 par un cabinet d’architectes (pièce 12) relevant une possible fuite d’eau du réseau d’arrosage automatique, alors qu’il a agi plus deux ans après contre son assureur (article L. 114-1 du code des assurances, assignation en date du 27 juillet 2016), et tenant aussi à la déchéance alors que le sinistre n’a été déclaré que le 22 mars 2016 (le contrat prévoyant un délai de cinq jours ouvrés), nonobstant la discussion sur l’opposabilité des conditions particulières et générales relevant de l’appréciation des juges du fond ;

— qu’Axa France soulève également au demeurant que son assurance dégât des eaux ne concerne que les conduites non enterrées, ce qui la rendrait inapplicable à la présente espèce et constitue une contestation sérieuse, nonobstant là encore la discussion sur l’opposabilité des conditions particulières et générales relevant de l’appréciation des juges du fond ou le fait que l’exclusion ne serait ni formelle ni limitée, alors qu’Axa France établit, à tout le moins, qu’il s’agit d’une clause suffisamment claire, non dénuée d’ambiguïté et non sujette à interprétation, excluant les canalisations enterrées.

Ces éléments commandent de confirmer la décision du premier juge, qui, statuant en référé, a pu à juste titre retenir l’existence de contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires

Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, la fondation appelante étant condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette les fins de non-recevoir soulevées ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour, sauf sur le montant des condamnations provisionnelles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Fondation Valentin Haüy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] les provisions suivantes :

—  94.510,90 euros HT augmentée de la TVA applicable au jour du présent arrêt au titre des travaux réparatoires ;

—  5.843 euros TTC au titre des frais d’investigation ;

—  21.947 euros TTC au titre des frais d’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la Fondation Valentin Haüy aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE