Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04009 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGL3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 19/15041

APPELANT

Monsieur [X] [U] né le 16 Décembre 1983 à [Localité 6] (Italie)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assisté de M^e Aurélia GOULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0570

INTIMÉES

SELARL BCM prise en la personne de Maître [R] [Y], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société SCI PYRENEES nommé à cette fonction par jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Paris le 05 mai 2021

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.C.I. PYRENEES (redressement judiciaire),

Toutes deux représentées et assistées de M^e Samuel SCHERMAN de la SELEURL SAMUEL SCHERMAN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : J033

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cou initialement prévue le 13 septembre 2024 prorogé au 15 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon une promesse de vente unilatérale notariée du 28 février 2019, la société civile immobilière (SCI) Pyrénées a promis de vendre au prix de 380.000 € à M. [X] [U] les lots 2, 19 et 26 d’une copropriété sise [Adresse 1], le bénéficiaire déclarant ne pas entendre soumettre la promesse de vente à une condition suspensive d’obtention d’un emprunt.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 5 juin 2019 à 16 heures.

M. [X] [U] a versé au notaire rédacteur une somme de 19.000 € destinée, selon la promesse, au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Selon un avenant du 6 juin 2019, la date d’expiration de la promesse de vente a été prorogée au 6 septembre 2019 et les lots 27 à 34 et 36 à 40 de la copropriété ont été adjoints à la promesse sans modification de prix.

Par jugement du 25 juin 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SCI Pyrénées et désigné la Selarl BCM en qualité d’administrateur judiciaire.

Par actes d’huissier des 12 et 13 décembre 2019, M. [X] [U] a assigné les sociétés Pyrénées et BCM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner la société Pyrénées à signer l’acte authentique de vente, au profit de M. [X] [U], des biens promis le 28 février 2019.

Par jugement du 5 mai 2021, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de continuation et désigné la Selarl BCM en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement du 30 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— Déboute M. [X] [U] de ses demandes tendant à :

' constater la vente le 28 février 2019 par la SCI Pyrénées à [X] [U] des biens promis,

' condamner sous astreinte la SCI Pyrénées à signer l’acte authentique de vente,

' ordonner la publication du jugement à intervenir au service de publicité foncière,

' condamner la SCI Pyrénées à lui rembourser les intérêts courus depuis le 18 novembre 2019 de son prêt bancaire ainsi que les cotisations d’assurance afférentes,

' subsidiairement :

' condamner la SCI Pyrénées à lui rembourser l’indemnité d’immobilisation de 19.000 €,

' la condamner à lui verser les indemnités suivantes :

' 100.500 € pour les gains manqués,

' 6.354,76 € pour les frais de rédaction de la promesse, de dossier de crédit et de garantie de crédit,

' 1.128,21 € pour les frais d’assurance depuis la remise des fonds par la banque,

' 23.989,57 € pour le capital remboursé à la banque,

' 7.037,38 € pour les intérêts remboursés à la banque,

' écarter l’exécution provisoire quant à la demande de la SCI Pyrénées tendant à faire retirer la publication de son assignation,

' condamner tout succombant à lui verser une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' ordonner l’exécution provisoire ;

— Déboute la SCI Pyrénées et la Selarl BCM de leurs demandes tendant à :

' ordonner la radiation de la publication de l’assignation,

' condamner [X] [U] à verser à la SCI Pyrénées une indemnité de 20.000 € pour procédure abusive,

' le condamner à leur verser à chacune une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [X] [U] aux dépens.

M. [X] [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 février 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 29 avril 2024 par lesquelles M. [X] [U], appelant, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 1112, 1124, 1184, 1221,1228, 1231-1, 1240, 1353, 1383, 1383-2, 1583 et 1589 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L. 622-7 et R 663-29 du Code de Commerce,

Vu la jurisprudence qui en découle,

Vu les pièces produites,

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 30 septembre 2022,

— CONSTATER la manifestation de la volonté de Monsieur [U] de poursuivre la vente immobilière.

— CONSTATER l’exercice du droit d’option par Monsieur [U] dans le cadre de la promesse unilatérale de vente.

En conséquence,

— INFIRMER partiellement la décision de première instance, en ce qu’elle a débouté Monsieur [U] de ses demandes tendant à titre principal à voir reconnaitre le caractère parfait de la vente et à titre subsidiaire à l’obtention de l’indemnisation de son préjudice.

— CONFIRMER partiellement la décision de première instance, en ce qu’elle a débouté la SCI PYRENEES et la SELARL BCM de leurs demandes indemnitaires.

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER Monsieur [X] [U] recevable en ses demandes.

En conséquence,

— DIRE que la SCI PYRENEES a cédé à Monsieur [U] moyennant un prix de 380.000€ dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] les lots suivants :

— n°2 appartement au rez-de-chaussée de 31,89 m2,

— n° 19 appartement au deuxième étage de 44 m2,

— n°26 la réserve au premier sous-sol,

— les caves portant les numéros de lots 27 à 34 et 36 à 40.

— CONSTATER le caractère parfait de la vente intervenue le 28 février 2019.

— CONSTATER que les fonds correspondant au prix de vente ont été intégralement réglés entre les mains du séquestre et ce depuis le 18 novembre 2019.

— CONDAMNER sous astreinte la SCI PYRENEES à signer l’acte authentique de vente des biens immobiliers au profit de Monsieur [U].

— DIRE qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai imparti par le juge, le jugement vaudrait réitération de la vente.

— ORDONNER la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques territorialement compétente.

— CONDAMNER la SCI PYRENEES au remboursement des mensualités courues depuis la date de déblocage des fonds savoir le 18 novembre 2019, qui comprennent notamment les intérêts, les cotisations d’assurance, ainsi que l’amortissement de l’emprunt bancaire au moins à concurrence des loyers courus dans cet intervalle.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— RECONNAITRE l’inexécution contractuelle de la SCI PYRENEES.

— CONDAMNER la SCI PYRENEES au remboursement de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 19.000 €.

— CONDAMNER la SCI PYRENEES à payer à Monsieur [X] [U] à titre de dommages-intérêts :

— la somme de 341.167 € et 95.541 € au titre de la perte de chance liée respectivement à l’opportunité d’achat attractif perdue et à la baisse de pouvoir d’achat immobilier lié à l’augmentation des taux d’intérêts,

— les mensualités de crédit courues depuis le déblocage des fonds jusqu’à parfait paiement, à concurrence du montant du loyer dont Monsieur [U] a dû s’acquitter de 61.360 €, somme à parfaire jusqu’au complet paiement,

— la somme de 19.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— la somme de 6.054,76 € au titre des frais de rédaction de la promesse, des frais de dossier de crédit et des frais de garantie de crédit,

— les frais d’assurance courue depuis le déblocage des fonds jusqu’à parfait paiement, lesquels s’élèvent ce jour à la somme 2.541,48 €,

— les indemnités de remboursement anticipé de l’emprunt,

Soit au total 525.664,24 €, somme à parfaire.

— DEBOUTER la SCI PYRENEES et la SELARL BCM de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

— RECONNAITRE la rupture abusive des pourparlers et la faute délictuelle qui en résulte.

— CONDAMNER la SCI PYRENEES au remboursement de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 19.000 euros.

— CONDAMNER la SCI PYRENEES à payer à Monsieur [X] [U] à titre de dommages-intérêts :

— la somme de 341.167 € et 95.541 € au titre de la perte de chance liée respectivement à l’opportunité d’achat attractif perdu et à la baisse de pouvoir d’achat immobilier lié à l’augmentation des taux d’intérêts,

— les mensualités de crédit courues depuis le déblocage des fonds jusqu’à parfait paiement, à concurrence du montant du loyer dont Monsieur [U] a dû s’acquitter de 61.360 €, somme à parfaire jusqu’au complet paiement,

— la somme de 19.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— la somme de 6.054,76 € au titre des frais de rédaction de la promesse, des frais de dossier de crédit et des frais de garantie de crédit,

— les frais d’assurance courue depuis le déblocage des fonds jusqu’à parfait paiement, lesquels s’élèvent ce jour à la somme 2.541,48 €,

— les indemnités de remboursement anticipé de l’emprunt,

Soit au total 525.664,24 €, somme à parfaire.

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant au paiement d’une de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 10 mai 2024 par lesquelles la SCI Pyrénées et la Selarl BCM ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI Pyrénées, intimées, invitent la cour à :

Vu la promesse unilatérale de vente en date du 28 février 2019,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

— DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la société SCI PYRENEES et de la SELARL BCM, prise en la personne de Maître [R] [Y], ès qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société SCI PYRENEES

— DEBOUTER Monsieur [X] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

— ECARTER des débats les pièces n°14, 17, 18 et 19 communiquées par Monsieur [U]

car violant le secret professionnel des notaires ;

— CONFIRMER partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 30 septembre

2023 en ce qu’il a débouté Monsieur [X] [U] de ses demandes tendant à titre

principal à voir reconnaître le caractère parfait de la vente et à titre subsidiaire et très

subsidiaire à l’obtention de l’indemnisati on de son préjudice ;

— INFIRMER partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société SCI

PYRENEES et la SELARL BCM, prise en la personne de Maître [R] [Y], ès qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société SCI PYRENEES, de leurs demandes de condamnation sous astreinte, de dommages et intérêts et au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile ;

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [X] [U] à procéder à la radiation de l’inscription n°2020 P 858 / 20/02/2020 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 7], sous

astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

— CONDAMNER Monsieur [X] [U] à verser la somme de 20.000 € à la société SCI

PYRENEES, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [U] à verser la somme de 10.000 € chacun à la

société SCI PYRENEES et à la SELARL BCM, prise en la personne de Maître [R] [Y], ès qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société SCI PYRENEES, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [U] aux entiers dépens de première instance et

d’appel et dire que Maître Samuel Scherman, avocat, pourra les recouvrer directement

conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en appel des intimées d’écarter des pièces

Les sociétés Pyrénées et BCM, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI Pyrénées, sollicitent en appel d’écarter les pièces produites par M. [U] n°14, 17, 18 et 19, au motif qu’elles violent le secret professionnel des notaires ;

M. [U] oppose que le secret professionnel de la correspondance entre notaires peut être levé lorsque cela est nécessaire et que ces pièces ont été produites en première instance ;

Aux termes de l’article 3.4 du règlement national du conseil supérieur du notariat, ' Secret professionnel :

Le secret professionnel du notaire est général et absolu.

Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les

conditions prévues par le code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou

règlementaires.

Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses

fonctions.

Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui

est aussi la leur et qu’ils la respectent’ ;

Sont couvertes par le secret professionnel les lettres dans lesquelles le notaire instrumentaire évoque les relations qu’il a entretenues avec l’acquéreur et son intermédiaire à l’occasion de la préparation des actes notariés de vente ;

En l’espèce, il convient de considérer que la demande tendant à voir écarter une pièce des débats pour un motif tiré de l’irrégularité de sa production en raison de son caractère confidentiel, relative à la preuve d’une prétention déjà présentée en première instance, constitue, lorsqu’elle est formée pour la première fois en appel, un moyen nouveau dans le cadre de la discussion des preuves qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, et non une prétention nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

Les courriels échangés entre le 9 août 2019 et le 3 octobre 2019 (pièce 14 [U]), entre Me [L], notaire de la venderesse la SCI Pyrénées, et Me [B] ou Me [G], notaire de l’acquéreur M. [U], relatifs à un projet d’avenant de prorogation de la promesse de vente suite à la procédure de redressement judiciaire de la SCI Pyrénées et les hypothèses sur le sort de la promesse, sont couverts par le secret professionnel en ce que Me [L], notaire, évoque les relations qu’il a entretenues avec sa cliente à l’occasion de la préparation des actes notariés de vente ;

Ainsi il y a lieu d’écarter des débats les courriels échangés entre le 9 août 2019 et le 3 octobre 2019 (pièce 14 [U]) ;

Le courriel du 3 octobre 2019 (pièce 17 [U]), par lequel Me [G], notaire de l’acquéreur M. [U], adresse à Me [L], notaire de la venderesse la SCI Pyrénées, l’avenant régularisé par son client, et le courriel du 11 février 2020 (pièce 17 [U]) par lequel Me [G] transfère le mail du 3 octobre 2019 à son client, n’étaient pas soumis au secret professionnel des correspondances entre notaires, en ce que l’avenant signé par M. [U] était destiné à être communiqué au vendeur ;

Il n’y a pas lieu d’écarter les courriels du 3 octobre 2019 et du 11 février 2020 (pièce 17 [U]) ;

Les courriels entre le 10 septembre 2019 et le 3 octobre 2019 (pièce 18 [U]), par lesquels Me [L], notaire de la venderesse la SCI Pyrénées, adresse à Me [G], notaire de l’acquéreur M. [U], l’avenant de prorogation validé par son client, et le courriel du 26 septembre 2019 (pièce 18 [U]) par lequel Me [G] informe son client que Me [L] a obtenu l’accord du mandataire judiciaire pour la régularisation d’un avenant à la promesse, prorogeant le délai de validité de celle-ci, n’étaient pas soumis au secret professionnel des correspondances entre notaires, en ce que l’avenant signé par les sociétés SCI Pyrénées et BCM était destiné à être communiqué à l’acquéreur ;

Il n’y a pas lieu d’écarter les courriels entre le 10 septembre 2019 et le 3 octobre 2019 et le courriel du 26 septembre 2019 (pièce 18 [U]) ;

En revanche, les courriels du 9 août 2019 et du 2 septembre 2019 (pièce 18 [U]), entre Me [L], notaire de la venderesse la SCI Pyrénées, et Me [B] ou Me [G], notaire de l’acquéreur M. [U], relatifs à un projet d’avenant de prorogation de la promesse de vente suite à la procédure de redressement judiciaire de la SCI Pyrénées et les hypothèses sur le sort de la promesse, sont couverts par le secret professionnel en ce que Me [L], notaire, évoque les relations qu’il a entretenues avec sa cliente à l’occasion de la préparation des actes notariés de vente ;

Ainsi il y a lieu d’écarter des débats les courriels du 9 août 2019 et du 2 septembre 2019 (pièce 18 [U]) ;

Les courriels entre le 23 avril 2019 et le 11 mai 2019 (pièce 19 [U]), entre Me [L] ou Me [K], notaire de la venderesse la SCI Pyrénées, et Me [G], notaire de l’acquéreur M. [U], relatifs à un projet d’ajout d’une cave et aux discussions sur le prix, sont couverts par le secret professionnel en ce que Me [L], notaire, évoque les relations qu’il a entretenues avec son client à l’occasion de la préparation d’un acte notarié relatif à une nouvelle promesse de vente ;

Ainsi il y a lieu d’écarter des débats les courriels entre le 23 avril 2019 et le 11 mai 2019 (pièce 19 [U]) ;

Sur la levée d’option

M. [U] sollicite de condamner la société Pyrénées à signer l’acte authentique de vente, au motif qu’il a exercé son droit d’option en manifestant sa volonté ferme et non équivoque de réitérer la vente, en premier lieu le 12 mars 2019 (pièce 11) en versant l’indemnité d’immobilisation, en second lieu par son mail en pièce 9 (daté du 17 mai 2019), en troisième lieu par son mail du 5 septembre 2019 (pièce 8), soit avant la date d’expiration du 6 septembre 2019 ; il ajoute que la prorogation du délai de réalisation de la vente au 29 novembre 2019, confirmée par l’avenant qu’il a signé et un faisceau d’indices (pièces 5, 18), démontre que la levée d’option a été réalisée en temps utile ;

Les sociétés Pyrénées et BMC, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI Pyrénées, opposent que M. [U] n’a pas levé l’option avant l’échéance de la promesse fixée au 6 septembre 2019 et non prorogée ; elles estiment que selon la promesse, la levée d’option devait être effectuée auprès de leur notaire et être accompagnée du versement de la somme correspondant au prix de vente sur le compte de leur notaire ;

Aux termes de l’article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public’ ;

sur la date d’échéance de la levée d’option

En l’espèce, il est constant qu’il n’y a pas d’avenant signé par l’ensemble des parties, relatif à une seconde prorogation de délai, que ce soit avant la date d’expiration du 6 septembre 2019 fixée dans l’avenant du 6 juin 2019 ou après ;

Le document produit par M. [U] intitulé 'avenant n°2" (pièce 5) prévoyant une prorogation jusqu’au 29 novembre 2019, entre la SCI Pyrénées représentée notamment par la Selarl BCM administrateur judiciaire de 'la SCI Melies/Montreuil’ et M. [U], ne comporte que la signature de M. [U] et la date qu’il y a lui-même inscrite le 30 septembre 2019 ;

Par courriel du 27 septembre 2019 (pièce 18), le notaire de la SCI Pyrénées écrit au notaire de M. [U] 'Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint l’avenant de prorogation validé par le vendeur et l’administrateur judiciaire dont je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir en 3 exemplaires datés et signés par votre client suite à quoi je vous en transmettrai un exemplaire signé par le vendeur et l’administrateur judiciaire dans les meilleurs délais’ et il le relance par courriel du 3 octobre 2019 (pièce 18) lui demandant si l’avenant a été signé par son client (M. [U]) ;

Toutefois il n’y a aucune pièce certifiant que le document produit par M. [U] en pièce 5 corresponde à l’avenant mentionné dans les courriels du notaire de la SCI Pyrénées ;

En tout état de cause, la SCI Pyrénées ayant été placée en redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Paris intervenu le 25 juin 2019, soit entre le 6 juin 2019, date de l’avenant, et le 6 septembre 2019, date d’expiration de la promesse fixée par cet avenant, il convient de considérer par l’application des règles d’ordre public de la procédure collective que la date d’expiration de la promesse correspondant à la date d’échéance de la levée d’option a été différée jusqu’à la date limite fixée par le juge commissaire ;

Il ressort des pièces produites que, suite à la requête du 19 août 2019 de la SCI Pyrénées et la Selarl BCM en vue d’être autorisées à effectuer un acte de disposition étranger à la gestion courante constitué par la vente immobilière du bien litigieux (pièce 2 Intimées), le juge commissaire a organisé une audience le 23 octobre 2019 (pièce 3 Intimées) et a lancé un appel d’offres de vente immobilière pour ce bien 'les offres devant être soumises par voie recommandée à la Selarl BCM avant le lundi 18 novembre 2019 à 16 heures’ ;

La levée d’option a donc été différée jusqu’au lundi 18 novembre 2019 à 16 heures ;

sur la levée d’option

En l’espèce, la promesse du 28 février 2019 stipule en page 6 :

'La réalisation de la promesse aura lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique constant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire …

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai. La levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente … Cette levée d’option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payée au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),

. à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

. à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

. et de manière générale de tous comptes et proratas …' ;

Ainsi la promesse ne prévoit pas une levée d’option tacite mais une levée d’option expresse, effectuée par tous moyens auprès du notaire, par le bénéficiaire, avant l’échéance de la promesse ; elle stipule aussi que l’obligation de versement ou de justificatif de disponibilité des fonds est concomittante à la levée d’option ;

Le versement de l’indemnité d’immobilisation le 12 mars 2019 par M. [U] (pièce 11) ne constitue pas une levée d’option expresse ;

Le courriel daté du 17 mai 2019 (pièce 9) et le courriel daté du 5 septembre 2019 (pièce 8) sont adressés par M. [U] à son notaire et non à celui des vendeurs ; ils ne font que préciser ses démarches relatives à un emprunt ce qui ne constitue pas une levée d’option expresse ; la phrase dans son courriel du 5 septembre 2019 adressé à son notaire 'il est mon intention de faire tout ce qui est possible pour mener l’opération à bon port’ n’est pas non plus une levée d’option expresse ;

Les courriels du 27 septembre 2019 précité et du 3 octobre 2019 (pièce 18), adressés par le notaire de la SCI Pyrénées au notaire de M. [U] relatifs à un avenant de prorogation, et l’absence de restitution spontanée à M. [U] de l’indemnité d’immobilisation ne signifient pas que la SCI Pyrénées et la Selarl BCM ont considéré que M. [U] avait effectué une levée d’option expresse ;

M. [U] ne produit aucune pièce justifiant qu’il ait directement ou par l’intermédiaire de son notaire, adressé au notaire des vendeurs ou à la Selarl BCM un message précisant sa levée d’option, avant le lundi 18 novembre 2019 à 16 heures, alors qu’il reconnaît expressément dans le courriel du 18 novembre 2019 à 14 heures (pièce 8) qu’il était bien informé de cette date et heure limites ;

En conséquence, M. [U] ne démontre pas avoir levé l’option dans le délai de la promesse de vente ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] [U] de ses demandes tendant à :

— constater la vente le 28 février 2019 par la SCI Pyrénées à [X] [U] des biens promis,

— condamner sous astreinte la SCI Pyrénées à signer l’acte authentique de vente,

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de publicité foncière,

— condamner la SCI Pyrénées à lui rembourser les intérêts courus depuis le 18 novembre 2019 de son prêt bancaire ainsi que les cotisations d’assurance afférentes ;

Sur la demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, la promesse du 28 février 2019 stipule en page 11 concernant le sort de l’indemnité d’immobilisation que :

'Elle s’imputera purement et simplement à due concurrence sur e prix, en cas de réalisation de la vente promise.

Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaiire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité fofaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’ ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que M. [U] n’a pas levé l’option dans les délais alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] [U] de sa demande à titre subsidiaire de condamner la SCI Pyrénées à lui rembourser l’indemnité d’immobilisation de 19.000 € ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [U]

M. [U] sollicite à titre subsidiaire des dommages et intérêts sur le fondement de l’inexécution contractuelle de la société Pyrénées et à titre plus subsidiaire sur le fondement de la rupture abrupte des pourparlers ;

sur l’inexécution contractuelle

M. [U] reproche à la société Pyrénées d’avoir commis une faute et d’être de mauvaise foi, en ce qu’elle lui a fait croire à la prorogation de l’échéance de la promesse au motif que l’autorisation du juge commissaire était nécessaire alors qu’elle ne l’était pas ;

Les intimées opposent que la société BCM, es qualité d’administrateur judiciaire de la société Pyrénées, avait l’obligation de requérir l’autorisation du juge commissaire pour signer l’acte de vente, au cas où M. [U] aurait levé l’option ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que les règles de procédure collective sont d’ordre public ; il ne peut donc être reproché à la SCI Pyrénées et la Selarl BCM, ni un manquement contractuel ni une mauvaise foi, pour avoir saisi le juge commissaire d’une requête en vue d’être autorisée à effectuer un acte de disposition étranger à la gestion courante, la vente immobilière du bien litigieux ;

Ce moyen est donc rejeté ;

sur la rupture abrupte des pourparlers

[X] [U] expose que la SCI Pyrénées après de longues négociations a de façon abrupte décidé de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que la levée d’option a été différée jusqu’au lundi 18 novembre 2019 à 16 heures à la suite de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Pyrénées et que les parties n’étaient donc pas en pourparlers jusqu’à cette date ;

Les échanges de mails entre le 10 septembre 2019 et le 3 octobre 2019, relatifs à un avenant, ne constituent pas des pourparlers, et M. [X] [U] disposait d’un délai jusqu’au 18 novembre 2019 pour adresser sa levée d’option ;

M. [U] ne justifie pas que des pourparlers se soient poursuivis postérieurement au 18 novembre 2019 et il a assigné les sociétés Pyrénées et BCM les 12 et 13 décembre 2019 soit moins d’un mois après cette date ;

Ce moyen est donc rejeté ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] [U] de ses demandes subsidiaires tendant à condamner la SCI Pyrénées à lui verser les indemnités suivantes :

' 100.500 € pour les gains manqués,

' 6.354,76 € pour les frais de rédaction de la promesse, de dossier de crédit et de garantie de crédit,

' 1.128,21 € pour les frais d’assurance depuis la remise des fonds par la banque,

' 23.989,57 € pour le capital remboursé à la banque,

' 7.037,38 € pour les intérêts remboursés à la banque ;

Et il y a lieu d’ajouter au jugement de débouter M. [U] de ses demandes en appel de dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle et de la rupture abusive des pourparlers ;

Sur les demandes reconventionnelles

sur la demande de radiation de l’inscription au service de la publicité foncière

Les sociétés Pyrénées et BCM es qualité sollicitent de condamner M. [U] à procéder à la radiation de l’inscription n°2020 P 858 / 20/02/2020 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que M. [U], qui a fait publier son assignation au service de la publicité foncière, est débouté de sa demande de vente forcée du bien à son profit ;

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des intimées en minorant l’astreinte ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Pyrénées et la Selarl BCM de leurs demandes tendant à ordonner la radiation de la publication de l’assignation;

Et il y a lieu de condamner M. [U] à procéder à la radiation de l’inscription n°2020 P 858 / 20/02/2020 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7], sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une durée de trois mois à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les intimées sollicitent de condamner M. [U] pour procédure abusive au motif qu’il a engagé une action en exécution forcée d’une vente sur des immeubles pour lesquels il sait pertinemment qu’il ne détient aucun droit ;

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Les sociétés Pyrénées et BCM es qualité ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de M. [U] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutées de leur demande de dommages-intérêts;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI Pyrénées la somme de 2.500 € et à la Selarl BCM, prise en la personne de Me [R] [Y], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI Pyrénées, la somme de 2.500 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [U] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Ecarte des débats :

— les courriels échangés entre le 9 août 2019 et le 3 octobre 2019 (pièce 14 [U]),

— les courriels du 9 août 2019 et du 2 septembre 2019 (pièce 18 [U]),

— les courriels échangés entre le 23 avril 2019 et le 11 mai 2019 (pièce 19 [U]) ;

Rejette la demande des intimées d’écarter des débats :

— les courriels du 3 octobre 2019 et du 11 février 2020 (pièce 17 [U]),

— les courriels entre le 10 septembre 2019 et le 3 octobre 2019 et le courriel du 26 septembre 2019 (pièce 18 [U]) ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Pyrénées et la Selarl BCM de leurs demandes tendant à ordonner la radiation de la publication de l’assignation ;

Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [X] [U] à procéder à la radiation de l’inscription n°2020 P 858 / 20/02/2020 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7], sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Déboute M. [X] [U] de ses demandes en appel de dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle et de la rupture abusive des pourparlers ;

Condamne M. [X] [U] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Pyrénées la somme de 2.500 € et à la Selarl BCM, prise en la personne de Me [R] [Y], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI Pyrénées, la somme de 2.500 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,