REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 OCTOBRE 2024

(n° 260/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/01316 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJ5A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 décembre 2019 -Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 14/12826

APPELANTE

Société GARAGE PARKING [Adresse 12] (GPBM)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 784 799 306

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée et assistée par M^e Fathi BENMAJED, avocat au barreau de Paris, toque : D0668

INTIMEE

Etablissement Public [Localité 13] HABITAT – OPH

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 344 810 825

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

Assitée de M^e Damien de LA MORTIERE, avocat au barreau de Paris, toque : P483

INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 803 117 688

Prise en la personne de Mme [B] [L], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SARL Garage Parking [Adresse 12], nommée en ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Paris en date des 24 août 2021 et 5 avril 2022

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. ATHENA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 802 989 699

Prise en la personne de Mme [Z] [H], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Garage Parking [Adresse 12], nommée en ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Paris en date des 24 août 2021

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Luc MOREAU, avocat au barreau de Paris, toque : A0353

Assistée de M^e Virginie TEICHMANN substituant M^e Luc MOREAU, avocat au barreau de Paris, toque : A353

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 9 décembre 1977, l’Office publique d’HLM de la ville de [Localité 13], devenu [Localité 13] Habitat-OPH, a donné à bail à la société Garage Parking [Adresse 12] (GPBM) des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 14] pour une durée de 40 ans à compter du 1er février 1973, pour y édifier un garage et un parking automobile, portant sur des locaux ainsi décrits :

— des locaux d’une surface de 18.010 m2 environ répartie en trois niveaux rez-de-chaussée et sous-sol, un local de gardien comportant un bureau, deux WC et deux toilettes,

— des locaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment A destinés à l’installation d’une station service de lavage, de graissage et de distribution de carburant ainsi qu’à l’implantation de divers commerces,

— un appartement n° 28 situé [Adresse 5], comprenant notamment deux pièces principales.

Par avenant des 30 octobre et 5 novembre 1987, les parties ont convenu de résilier partiellement le bail précédant et de le compléter à compter du 1er janvier 1985 en modifiant la désignation du bail sur l’appartement pour le remplacer par un appartement n° 140 situé au 11ème étage du [Adresse 4] à [Localité 9], la durée de ce complément de bail étant identique au précédent, soit jusqu’au 31 janvier 2013.

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2014, [Localité 13] Habitat-OPH et la société GPBM ont conclu un bail commercial pour une durée de 9 ans et 3 mois à compter du 1er février 2013 pour se terminer le 31 mai 2022 moyennant un loyer annuel en principal de 120.000 euros, le bail portant sur une surface totale de 18.000 m2 environ répartie en trois niveaux rez-de-chaussée et sous-sol représentant 640 places de parking ainsi qu’un local de gardien comportant bureau de gardien, deux WC et deux toilettes.

Par acte d’huissier du 25 juillet 2014, la société GPBM a assigné Paris Habitat-OPH devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir notamment juger que le logement de fonction occupé depuis plus de 40 ans par la société GPBM est soumis au statut des baux commerciaux et forme un ensemble indivisible avec le bail renouvelé du 25 janvier 2014, et ainsi ordonner le maintien dans les lieux. Par ordonnance du 10 mai 2015, le juge de la mise en état a ordonné une médiation qui n’a pas abouti.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2015, la société GPBM a assigné la société Paris Habitat-OPH devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir déclarer nulle et de nul effet la sommation de payer visant la clause résolutoire du bail signifiée le 3 juillet 2015 et subsidiairement de désigner un expert. Par ordonnance du 22 octobre 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement du 5 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la société Garage Parking [Adresse 12] de sa demande de maintien dans les lieux au titre du logement de fonction concernant l’appartement numéro 140 situé au 11ème étage du [Adresse 4] ;

— dit que la sommation de payer du 3 juillet 2015 doit être déclarée nulle et de nul effet ;

En conséquence,

— débouté [Localité 13] Habitat ' OPH de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcé à compter du jugement la résiliation judiciaire du contrat de bail du 20 janvier 2014 conclu entre [Localité 13] Habitat ' OPH et la société Garage Parking [Adresse 12] portant sur les locaux situés [Adresse 4] ;

— condamné la société Garage Parking [Adresse 12] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH la somme de 113.364,55 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 30 juin 2015, assortis des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— ordonné l’expulsion de la société Garage Parking [Adresse 12] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit en cas de besoin que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Garage Parking [Adresse 12] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges et taxes ;

— condamné la société Garage Parking [Adresse 12] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné la société Garage Parking [Adresse 12] aux dépens;

— rejeté toute autre demande.

Après une première déclaration d’appel du 9 janvier 2020, la société Garage Parking [Adresse 12] a, par déclaration d’appel du 18 janvier 2020, de nouveau interjeté appel du jugement aux fins d’infirmation de ce dernier en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que la sommation de payer en date du 3 juillet 2015 est nulle et non avenue. Par ordonnance du 12 mars 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. Il s’agit de la présente procédure.

Par jugement du 24 août 2021, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Garage Parking [Adresse 12], ce même jugement ayant désigné la société Ascagne AJ, prise en la personne de Maître [B] [L], en qualité d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance, et la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12].

Le 27 septembre 2021, [Localité 13] Habitat-OPH a déclaré sa créance au passif de GPBM pour un montant de 934.541 €.

La société Ascagne AJ, prise en la personne de Maître [B] [L], en qualité d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance, et la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] sont intervenues à la présente procédure.

Par exploit en date du 24 décembre 2021, la société Garage Parking [Adresse 12] assistée de la société Ascagne a fait délivrer à [Localité 13] Habitat ' OPH une demande de renouvellement du bail commercial du 25 janvier 2014, à effet du 1er juin 2022.

Par jugement du 16 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la société GPBM au profit de la société Parking Paris Nord, le droit au bail litigieux figurant parmi les actifs cédés.

Par exploit du 23 mars 2022, [Localité 13] Habitat ' OPH a signifié à la société Parking [Localité 13] Nord, à la société GPBM, à la société Ascagne ès qualités d’administrateur judiciaire et à la société Athena ès qualités de mandataire judiciaire de la société GPBM son acceptation de la demande de renouvellement de bail commercial et ce à effet du 1er juin 2022 moyennant un loyer de 200.000€.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire de la société GPBM en procédure de liquidation judiciaire, désignant la société Athena, en la personne de Maître [H], aux fonctions de liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 2022, [Localité 13] Habitat-OPH a déclaré sa créance postérieure à l’ouverture de la procédure collective arrêtée au 16 mars 2022 à la somme de 53.296,29 €.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 17 octobre 2023, la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] et la société Ascagne prise en la personne de Maître [B] [L], en qualité d’administrateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que la sommation de payer délivrée à la société Garage Parking [Adresse 12] (« G.P.B.M ») le 3 juillet 2015 est nulle et non avenue ;

Statuer à nouveau :

A titre liminaire,

— juger que la société Athena, représentée par Maître [Z] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] (« G.P.B.M ») est bien fondée à intervenir volontairement et reprendre la présente instance tendant à la réformation du jugement entrepris ;

— prononcer la mise hors de cause de la société Ascagne AJ, représentée par Maître [B] [L] ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] (« G.P.B.M ») du fait de la liquidation judiciaire ;

A titre principal,

— juger que le jugement entrepris prononcé avant l’ouverture de la procédure n’est pas définitif ;

— juger que l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail ne peuvent plus prospérer depuis l’ouverture de la procédure collective ;

— infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que la sommation de payer en date du 3 juillet 2015 est nulle et non avenue ;

— débouter le bailleur [Localité 13] Habitat-OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la créance du bailleur [Localité 13] Habitat-OPH, pour la période antérieure au jugement d’ouverture, devant être fixée au passif de la société Garage Parking [Adresse 12] (« G.P.B.M »), devra être réduite de la somme de 119.015,82 euros, correspondant au trop facturé au titre des charges ;

— condamner [Localité 13] Habitat-OPH à payer à la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] (« G.P.B.M »), la somme en principal de 119.015,82 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2015 ;

— juger que la créance du bailleur [Localité 13] Habitat-OPH, pour la période postérieure au jugement d’ouverture, d’un montant en principal de 53.296,29 euros est éligible au bénéfice des dispositions de l’article L.641-13 du code de commerce, et sera inscrite sur la liste des créances nées postérieurement qui sera déposée au greffe conformément aux dispositions de l’article R. 641-39 du même code ;

— ordonner la compensation entre toutes sommes qui seraient dues par la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12](« G.P.B.M. »), et toutes sommes qui seraient dues à cette dernière ès qualité par [Localité 13] Habitat-OPH ;

En tout état de cause,

— condamner [Localité 13] Habitat-OPH à payer à la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] (« G.P.B.M »), la somme en principal de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [Localité 13] Habitat-OPH aux entiers dépens que Maître Luc Moreau, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 16 janvier 2024, l’établissement public [Localité 13] Habitat-OPH, intimé, demande à la cour de :

— dire [Localité 13] Habitat-OPH recevable et bien fondé en ses écritures et demandes ;

— constater que [Localité 13] Habitat-OPH s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande de mise hors de cause formulée par la société Ascagne AJ, en la personne de Maître [B] [L] ;

— confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2019 par la 18ème chambre '1ère section du tribunal de grande instance de Paris, n° RG 14/12826, en ce qu’il a :

— débouté la société GPBM de sa demande de maintien dans les lieux au titre du logement de fonction concernant l’appartement numéro 140 situé au 11ème étage du [Adresse 4] ;

— condamné la société GPBM à payer à [Localité 13] Habitat-OPH la somme de 113.364,55 euros arrêtée au 30 juin 2015 au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 30 juin 2015, assortis des intérêts au taux légal à compter du prononcé de ladite décision ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— condamné la société GPBM à payer à [Localité 13] Habitat-OPH la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,outre aux entiers dépens ;

— déclarer sans objet la résiliation judiciaire du bail prononcée par le jugement entrepris, ainsi que l’expulsion de la société GPBM des locaux compris dans l’assiette du bail, du fait du plan de cession de la société GPBM tel qu’arrêté selon jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 16 mars 2022, ainsi que du fait du renouvellement du bail commercial tel qu’accepté par Paris Habitat-OPH selon exploit en date du 23 mars 2022 ;

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société GPBM la créance d’arriéré locatif déclarée par [Localité 13] Habitat-OPH à hauteur de la somme de 934.541 euros due à la date du 24 août 2021, à titre privilégié et définitif ;

— condamner la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H], ès qualités de liquidateur de la société GPBM, à payer à [Localité 13] Habitat-OPH la somme de 53.296,29 euros, au titre de l’arriéré locatif postérieur compris entre le 24 août 2021, date du jugement d’ouverture du redressement judiciaire,et le 16 mars 2022, date d’arrêté du plan de cession de la société GPBM au profit de la société Parking [Localité 13] Nord, le tout avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, cette créance postérieure ayant été admise en sa totalité par la procédure collective ;

— ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H], ès qualités de liquidateur de la société GPBM, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre toutes sommes qui seraient par extraordinaire dues par [Localité 13] Habitat-OPH et toutes sommes dues à ce dernier par la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H], ès qualités de liquidateur de la société GPBM ;

— condamner la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H], ès qualités de liquidateur de la société GPBM, à verser à [Localité 13] Habitat-OPH la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Athena, prise en la personne de Maître [Z] [H], ès qualités de liquidateur de la société GPBM, aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la procédure

Les interventions volontaires des organes de la procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire seront déclarées recevables et il convient de constater que désormais la société la société Athena en la personne de Maître [Z] [H] représente la société GPBM en qualité de liquidateur judiciaire.

Cependant, dès lors que la société Ascagne en la personne de Maître [B] [L] est intervenue volontairement en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société GPBM, il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause, le présent arrêt devant lui être opposable à ce titre, nonobstant le fait que ses fonctions ont cessé.

Sur le logement de fonction

L’appelante demande l’infirmation du jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au refus de constater l’acquisition de la clause résolutoire mais ne motive pas sa contestation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de maintien dans les lieux au titre de l’appartement numéro 140 situé au 11ème étage de l’immeuble [Adresse 4] ([Localité 9]).

La cour adopte les motifs pertinents du jugement déféré, ayant rejeté cette demande, auxquels il convient de se référer. En effet, il résulte des dispositions contractuelles du nouveau bail commercial conclu le 25 janvier 2014, s’imposant aux parties, qu’elles ont exclu de ce nouveau bail, l’appartement numéro 140. De plus, il n’y a pas de poursuite tacite du bail portant sur cet appartement dés lors que le contrat de bail initial qui comprenait l’appartement dans son assiette a pris fin.

Au demeurant, selon la lettre en date du 27 septembre 2021 du conseil de [Localité 13] Habitat-OPH au mandataire judiciaire de la locataire, cette dernière aurait restitué l’appartement.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l’appartement.

Sur la résiliation du bail

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 622-21, L. 622-22, L. 641-3 et L. 641-11-1 du code de commerce que l’action introduite par le bailleur avant l’ouverture d’une procédure de redressement ou liquidation judiciaire en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure mais n’ayant pas fait l’objet d’une décision passée en force de chose jugée avant ce jugement, ne peut être poursuivie après.

En l’espèce, le jugement du 5 décembre 2019, antérieur à l’ouverture de la procédure collective le 24 août 2021, ayant prononcé la résiliation du bail et rejeté la demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, déféré devant la cour de céans, n’est pas définitif, de sorte qu’en application des dispositions susvisées, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire, statué sur le mobilier et fixé une indemnité d’occupation. Au demeurant, la bailleresse a renoncé à obtenir la résiliation du bail puisqu’elle a donné son accord à la demande de renouvellement du bail à effet du 1er juin 2022 formée par la société Parking [Localité 13] Nord, cessionnaire de ce bail.

Sur la créance de [Localité 13] Habitat-OPH

Il résulte des dispositions de l’article L. 622-22 du code de commerce que la présent instance ne peut que constater les créances antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective et fixer leur montant.

Selon les anciennes dispositions de l’article article 1134 du code civil applicables au contrat de bail en cause reprises à l’article 1103 du même code, le contrat fait la loi entre les parties.

Le contrat de bail en cause ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles, les dispositions du code civil n’étant que supplétives et non impératives. Il convient donc de s’en référer aux stipulations contractuelles liant les parties, lesquelles doivent s’interpréter strictement et en faveur du preneur en cas de doute conformément aux dispositions de l’ancien article 1162 devenu l’article 1190 du code civil.

En application des anciennes dispositions de l’article 1315 du code civil devenu l’article 1353 du même code, il incombe au bailleur de prouver sa créance relative aux charges. Il se doit donc d’établir l’obligation contractuelle de régler des charges pour le locataire, de justifier de leur montant ainsi que de la réalité des dépenses dont il sollicite le remboursement si la demande lui en est faite.

Il en résulte que les charges communes de l’immeuble sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail . Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur. En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge devra vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible.

S’il est prévu le règlement de provision, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice et les charges doivent être justifiées par le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 janvier 2014 stipule notamment au paragraphe relatif aux LOYER ET CHARGES:

' Le Preneur versera au Bailleur, dans les mêmes conditions et en sus du loyer, une provision trimestrielle en couverture des charges, calculée sur la base des consommations de l’année précédente.

La régularisation sera effectuée annuellement.

Les charges générales comprennent notamment et selon le groupe d’immeubles: les menues réparations et l’entretien des parties communes, espaces extérieurs et aires de jeux, ainsi que les fluides nécessaires et fournitures consommables.

Les taxes comprennent notamment:

— la taxe foncière,

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— la taxe de balayage,

— la taxe sur les bureaux,

Il est bien entendu que ces listes ne sont pas exhaustives. (…)'.

La société GPBM avait donc l’obligation contractuelle de participer aux charges communes de l’ensemble immobilier.

Dès lors que le contrat de bail prévoit une participation aux charges générales de l’immeuble, cette stipulation s’impose et la participation de la locataire doit se faire conformément à la clé de répartition applicable. Il est donc inopérant de la part de la locataire de se prévaloir d’un rapport établi à sa demande par un expert selon lequel, le garage étant directement accessible par la rue, elle ne bénéficierait pas des prestations faisant l’objet des charges relatives à l’électricité des circulations, à l’entretien des espaces verts, à l’hygiène et menus travaux d’entretien , au nettoyage.

La circonstance que jusqu’au mois de septembre 2014 le bailleur ne réclamait pas le paiement des charges communes exceptées l’eau, le chauffage, la taxe foncière, la taxe de balayage et celle des ordures ménagères s’élevant à un montant total annuel très inférieur à celui réclamé depuis 2014, ne caractérise pas une renonciation dénuée d’équivoque à se prévaloir des dispositions contractuelles ci-dessus mettant à la charge de la locataire une quote-part des charges communes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2017 la société GPBM a demandé à [Localité 13] Habitat-OPH la communication des justificatifs des charges locatives et notamment leur mode de répartition, demande réitérée par sommation de communiquer du 3 mai 2017 et dans ses conclusions .

La réponse du bailleur effectuée par lettre officiel du 30 mai 2017 du conseil de [Localité 13] Habitat-OPH ainsi que les pièces jointes sont versées aux débats.

Les décomptes de charges des exercices 2013 à 2015 détaille pour chaque poste de dépense le montant des charges de l’ensemble immobilier à répartir. Selon le courrier du 30 mai 2017, les justificatifs des charges sont consultables en agence. La société GPBM n’établit pas avoir procédé à cette consultation ni avoir découvert des anomalies, de sorte que les montants mentionnés pour chaque poste de charges dans la comptabilité de [Localité 13] Habitat-OPH seront retenus. Ce courrier précise que les charges sont récupérées au prorata des surfaces qui sont susceptibles de varier selon les dépenses et que le bailleur a pondéré la surface réelle du parking d’environ 18.000 m2 en la ramenant à 6.806 m2P. Un tableau non chiffré précisant les modalités de calcul des clés de répartition est produit.

Il ressort des décomptes produits que pour les années 2013, 2014 et 2015 , la clé de répartition pour les charges générales au regard des surfaces retenues pour les locaux loués par rapport à la surface totale était respectivement de 6.222,26/33.049,32, 6.806,56/33.126,71 et de 6.806,61/33.435,93. La société GPBM ne démontre pas que cette clé de répartition ne serait pas justifiée au regard des surfaces et cause et de leur usage. Elle ne propose d’autre répartition plus équitable et le rapport d’expertise amiable dont elle se prévaut propose, au contraire, de retenir le ratio voisin de 6.806,89/33.629 pour calculer sa part de taxe foncière. Il ressort des éléments dont dispose la cour que cette clé de répartition apparaît justifiée et qu’il convient de la retenir.

Il apparaît donc que les charges facturées à la société GPBM pour les années 2013 à 2016 étaient justifiées et que cette dernière n’est pas fondée à soutenir que la somme de 97.129,58 € lui aurait été indûment facturée.

S’agissant de la taxe foncière, [Localité 13] Habitat-OPH a appliqué des tantièmes très différents de ceux appliqués aux autres charges communes soit par exemple en 2016 : 6.806,63/10.369,48.

Le bailleur produit une fiche de calcul pour l’année 2013 où apparaissent différentes surfaces qualifiées de 'surfaces réelles logements’ ou 'surface pondérées des logements rattachés’ qui ne sont justifiées par aucune pièce explicative. Un avis d’impôt 2013 contenant six feuillets détaillant les taxes foncières dues par [Localité 13] Habitat pour différents immeubles sans que soit précisé clairement ce que représente la somme de 92.902 € mentionnée sur ce relevé et reprise dans le calcul proposé consistant à la diviser par la surface totale et à la multiplier par les surfaces de logements pondérées puis à diviser le résultat par des montants inexpliqués, étant simplement mentionné 'ce montant est réparti en fonction de la surface foncière de chaque local commercial'.

Il incombait au bailleur de justifier de façon d’autant plus explicite et précise sa créance qu’elle est contestée depuis plusieurs années et fait l’objet du présent litige. Dès lors que le montant réclamé au titre de la taxe foncière, dont la clé de répartition très supérieure à celle des autres charges communes, n’est ni expliquée ni fondée sur des pièces justifiants les surfaces retenues, le bailleur ne rapporte pas la preuve dont il a la charge du montant de 31.643,45 € qu’il réclame au titre de la taxe foncière pour les années 2013 à 2016.

La société GPBM soutient qu’il aurai dû être facturée une somme de 9.757,21 € au titre de la taxe foncière, ce montant reconnu comme dû par la locataire sera retenu, de sorte qu’il a été trop facturée une somme de 21.886,24 € au titre de la taxe foncière pour les années 2013 à 2016 (31.643,45 € – 9.757,21 €) .

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société GPBM à payer à [Localité 13] Habitat-OPH la somme de 113.364,55 € au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 30 juin 2015 avec intérêts au taux légal et de dire que la somme de 21.886,24 €contestée et non justifiée facturée au titre de la taxe foncière pour les années 2013 à 2016 sera déduite de la créance de [Localité 13] Habitat-OPH au passif de de la société GPBM .

[Localité 13] Habitat-OPH a déclaré au passif de la société GPBM au titre de sa créance antérieure au jugement du 24 août 2021 ouvrant une procédure de redressement judiciaire à l’égard de cette dernière, une somme de 934.541 € représentant l’arriéré locatif arrêté à cette date outre la somme de 2.000 € correspondant aux frais irrépétibles alloués en première instance et demande à la Cour de fixer sa créance à ce montant. La locataire ne discute pas les montants facturés sur le relevé de compte joint à cette déclaration, exceptés ceux relatifs aux charges à hauteur de 119.015,82 €. Il convient de fixer la créance privilégiée comprenant les loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 24 août 2021 et les frais irrépétibles de première instance à la somme de 912.654,76 € (934.541 € -21.886,24 €).

La société ATHENA ès qualités de liquidateur de la société GPBM demande la condamnation de [Localité 13] Habitat-OPH à lui payer la somme de 119.015,82 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2015 sans préciser le fondement de sa demande. D’une part, les facturations de charges injustifiées ne concernent que les taxes foncières pour un montant de 21.886,24 €. D’autre part, la somme indûment facturée déduite ci-dessous de sa propre dette ne correspond pas à un trop-perçu et ne peut faire l’objet d’une condamnation à paiement. Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la dette locative postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective

[Localité 13] Habitat-OPH demande la condamnation de la société ATHENA ès qualités de liquidateur de la société GPBM au paiement d’une somme de 53.296,29 € au titre de l’arriéré locatif relatif à la période du 24 août 2021 au 16 mars 2022, date d’arrêté du plan de cession au profit de la société Parking [Localité 13] Nord, précisant qu’elle a porté cette somme à la connaissance du liquidateur par lettre recommandée avec accusé de réception en se prévalant des dispositions de l’article L. 641-13 du code de commerce.

La société ATHENA ès qualités de liquidateur de la société GPBM indique dans ses écritures que la somme de 53.296,29 € est effectivement éligible au bénéfice des dispositions de l’article L. 641-13 du code de commerce et doit être inscrite sur la liste des créances postérieures au jugement d’ouverture prévue à l’article R. 641-39 du même code.

Dès lors qu’elle a été déboutée de sa demande aux fins de voir condamner [Localité 13] Habitat-OPH à lui payer la somme de 119.015,82 €, elle sera également déboutée de sa demande de compensation avec ce montant.

Il convient, en conséquence, de condamner la société ATHENA ès qualités de liquidateur de la société GPBM à payer la somme de 53.296,29 € à [Localité 13] Habitat-OPH avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Il convient de dire que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir ' juger’ ou 'déclarer', dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l’exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles.

La société ATHENA es qualités de liquidateur de la société GPBM qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité et la situation financière respective des parties commandent de laisser à leur charge leurs frais irrépétibles relatifs à la procédure d’appel et de les débouter de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les interventions volontaires de la société Ascagne AJ, prise en la personne de Maître [B] [L], en qualité d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance, et de la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], en qualité de mandataire judiciaire puis de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] ;

Dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause la société Ascagne AJ, prise en la personne de Maître [B] [L], en qualité d’administrateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] ;

Infirme le jugement rendu le 5 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris (RG 14/12826) en ce qu’il a:

— prononcé à compter du jugement la résiliation judiciaire du contrat de bail du 20 janvier 2014 conclu entre [Localité 13] Habitat ' OPH et la société Garage Parking [Adresse 12] portant sur les locaux situés [Adresse 4] ;

— condamné la société Garage Parking [Adresse 12] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH la somme de 113.364,55 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 30 juin 2015, assortis des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— ordonné l’expulsion de la société Garage Parking [Adresse 12] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit en cas de besoin que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Garage Parking [Adresse 12] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH à compter de la signification de laprésente décision et jusqu’à libération effective des lieuxloués par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges et taxes ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la somme de 21.886,24 € facturée de façon injustifiée au titre de la taxe foncière des années 1013 à 2016 doit être déduite de la créance de [Localité 13] Habitat-OPH ;

Fixe à 912.654,76 € la créance privilégiée de [Localité 13] Habitat-OPH au passif de la société Garage Parking [Adresse 12], comprenant les loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 24 août 2021 ainsi que les frais irrépétibles de première instance ;

Condamne la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], es qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] à payer la somme de 53.296,29 € à [Localité 13] Habitat-OPH avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de l’arriéré locatif postérieur au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la locaaire jusqu’au jugement arrêtant le plan de cession du 16 mars 2022 ;

Dit que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], es qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] de sa demande aux fins de voir condamner [Localité 13] Habitat-OPH à lui payer la somme de 119.015,82 € ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société Athena prise en la personne de Maître [Z] [H], es qualités de liquidateur judiciaire de la société Garage Parking [Adresse 12] aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la SELAS LGH & associés, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,