REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 29 MARS 2024

(n° /2024, 36 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04299 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHG7

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 janvier 2021 – tribunal judiciaire de PARIS RG n° 10/12493

APPELANTES

S.A. BEG INGENIERIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 8]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence DUBOSCQ, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la société BEG INGENIERIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence DUBOSCQ, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.A.R.L. ALVERGNAS AUTOMOBILES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Emmanuelle CUGNET, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. [Adresse 14] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Emmanuelle CUGNET, avocat au barreau de PARIS

S.A. SOGEFIMUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Muguette ZIRAH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Valérie GUILLAUDIER, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Laura TARDY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Laura TARDY, pour la conseillère faisant fonction de présidente empêchée et par Céline RICHARD, greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 24 mai 2007, la société Sogefimur a conclu un contrat de crédit-bail avec la société civile immobilière [Adresse 14] (la SCI [Adresse 14]) afin de financer la rénovation d’un bâtiment et l’édification d’un autre bâtiment à [Localité 13] (78) en vue de l’exploitation d’une concession automobile par la société Alvergnas Automobiles.

Les parties ont désigné la SCI [Adresse 14] comme maître de l’ouvrage délégué. Elles ont fixé le coût des travaux à la somme de 8 739 000 euros HT.

Le 22 avril 2008, la société Sogefimur et la société Beg Ingénierie ont conclu un contrat de promotion immobilière. Les parties ont convenu d’un prix de 9 490 000 euros HT. Elles ont fixé les dates de livraison au 23 mars 2009 (bâtiment neuf) et au 23 avril 2009 (bâtiment ancien). Cette convention a été conclue en présence de la SCI [Adresse 14], crédit-preneur et représentante du maître de l’ouvrage.

Des difficultés sont survenues au cours du chantier.

Le 20 octobre 2009, l’ouvrage a été livré avec des réserves.

Par actes du 6 août 2010, la société Beg Ingénierie a fait assigner la société Sogefimur et la SCI [Adresse 14] devant le tribunal de grande instance de Paris.

La société Alvergnas Automobiles est intervenue volontairement à l’instance.

Le 7 avril 2011, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [Y]. Les opérations d’expertise ont été ultérieurement déclarées communes à la société Allianz IARD, assureur dommages-ouvrage, et à des constructeurs et à leurs assureurs.

Monsieur [Y] a clos son rapport le 20 juillet 2016.

Par jugement du 15 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

1) Les demandes principales :

a) La pollution du terrain :

— condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie les sommes suivantes :

— analyses de terres odorantes : 600 euros HT

— diagnostic de pollution : 5 393 euros HT

— apport de remblais de substitution : 2 769 euros HT et 2 800 euros HT

— évacuation de terres humides : 8 110 euros HT

— diligences complémentaires : 3 147,52 euros HT

avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 6 août 2010 ;

— dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

b) Les refus de livraison :

— rejette les demandes présentées par la société Beg Ingénierie,

c) Les travaux supplémentaires et le blocage de la levée de réserve :

— condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie la somme de 84 060,59 euros HT avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 21 novembre 2009 ;

— condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie les sommes de 1 445,10 euros HT et de 1 224 euros HT avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 6 août 2010 ;

— dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— rejette les autres demandes présentées par la société Beg Ingénierie ;

d) Les surcoûts :

— condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie les sommes de 1 274 euros HT et de 1 420,18 euros HT avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 10 janvier 2010 ;

— dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— rejette les autres demandes présentées par la société Beg Ingénierie ;

2) Les demandes reconventionnelles

a) Présentées par la société Sogefimur

— condamne la SCI [Adresse 14] à garantir la société Sogefimur de toutes les condamnations susvisées prononcées à son encontre et au profit de la société Beg Ingénierie en principal et intérêts ;

— rejette les autres demandes présentées par la société Sogefimur ;

b) Présentées par la SCI [Adresse 14]

b-1) réserves non levées :

— condamne in solidum la société Beg Ingénierie et la société Axa à verser à la société Sogefimur les sommes suivantes :

—  3 482 euros HT (réserves n° 170, 566 et 569),

—  13 865 euros HT (réserve n° 190),

—  6 932 euros HT (réserve n° 255).

—  26 080 euros HT (réserves n° 446 et 465) ;

— condamne la société Beg Ingénierie à reprendre le joint de faïence situé dans l’angle au fond à droite dans les toilettes femmes handicapées ;

— rejette les autres demandes présentées par la SCI [Adresse 14] ;

b-2) Les désordres ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommage-ouvrage :

— condamne la société Allianz à verser à la SCI [Adresse 14] les sommes suivantes :

—  3 503,71 euros HT (désordre n° 8),

—  4 150 euros HT (désordre n° 11),

—  3 770 euros HT (désordre n° 16),

—  4 580,85 euros HT (désordre n° 20),

—  7 673,50 euros HT (désordre n° 6) ;

— condamne, sur justificatif d’un règlement préalable, la société Beg Ingénierie à garantir la société Allianz à hauteur de la condamnation prononcée à son encontre en principal et intérêts au titre du désordre n° 8 ;

— condamne, sur justificatif d’un règlement préalable, in solidum la société Beg Ingénierie et la société Axa à garantir la société Allianz à hauteur des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des désordres n° 16 et 6,

— condamne, sur justificatif d’un règlement préalable, in solidum la société Beg Ingénierie, la société Axa, la société Eti prise en la personne de la société Fradim, liquidateur amiable, et la société Aviva Assurances à garantir la société Allianz à hauteur des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des désordres n° 11 et 20 ;

— condamne la société Aviva Assurances à garantir la société Eti à hauteur des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des désordres n° 11 et 20 ;

— rejette les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] à l’encontre de la société Beg Ingénierie et de la société Axa ;

— constate que la société Allianz ne présente aucune demande à l’encontre des sociétés Miroiterie d’Armor, Creatis, Espacs et Bureau Veritas et de leurs assureurs ;

b-3) Les demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement :

— déclare les demandes irrecevables comme forcloses ;

c) Présentées par la SCI [Adresse 14] et la société Alvergnas Automobile au titre du retard de livraison :

— déclare les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] irrecevables faute de qualité à agir ;

— ordonne une expertise ;

— désigne en qualité d’expert :

Monsieur [L] [K]

[Adresse 2]

[Localité 10]

[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un ou plusieurs autres techniciens, mais seulement dans des spécialités distinctes de la sienne, avec mission de :

— évaluer, après examen de la note circonstanciée rédigée par l’expert-comptable de la société Alvergnas Automobiles, le préjudice subi par la société Alvergnas Automobiles et consécutif au retard dans la livraison de l’ouvrage entre le 24 juillet 2009 et le 20 octobre 2009 ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, soit exclusivement la société Beg Ingénierie et la société Alvergnas Automobiles, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés et le procès-verbal de réception ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :

— en faisant définir une enveloppe nécessaire au financement des investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui en résultent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ou communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier de la phase terminale de ses opérations ;

— en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— en rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai;

— fixe à la somme de 10 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée à la régie du tribunal judiciaire de Paris par la société Alvergnas Automobiles le 12 mars 2021 au plus tard ;

— dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 17 décembre sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

— dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge de la mise en état ;

— dit que le dossier sera évoqué à l’audience de mise en état du 8 avril 2021 à 14 h 15 (vérification du versement de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert) ;

3) Les demandes accessoires :

— sursoit à statuer sur les demandes présentées par la société Beg Ingénierie, la SCI [Adresse 14], la société Alvergnas Automobiles et la société Sogefimur au titre des frais irrépétibles ;

— laisse à la charge des autres parties leurs frais irrépétibles ;

— met les autres parties hors de cause pour l’avenir et dit qu’elles ne sont plus parties à l’instance ;

— réserve les dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement hormis en ce qui concerne le recours à une mesure d’instruction.

Par déclaration en date du 5 mars 2021, la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d’appel de Paris les sociétés Alvergnas Automobiles, [Adresse 14] et Sogefimur.

PRÉTENTIONS

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2021, la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD demandent à la cour de :

1) Sur la réclamation présentée par la société Beg Ingénierie

Il est demandé à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré seulement en ce qu’il :

— a rejeté certains chefs de réclamation présentés par la société Beg Ingénierie et limité la réclamation présentée par la société Beg Ingénierie à la somme totale de 112 673,90 euros HT ;

— a considéré que la SCI [Adresse 14] avait « à bon droit refusé d’accepter la livraison de l’ouvrage avant le 20 octobre 2009 » ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

— condamner la société Sogefimur à payer à la société Beg Ingénierie la somme totale de 689 654,05 euros HT, se décomposant comme suit :

— Découverte de la pollution : 127 078,82 euros HT, incluant la somme totale de 22 819,52 euros HT allouée aux termes du jugement déféré,

— refus illégitimes de livraison : 179 794,28 euros HT

— travaux supplémentaires impayés : 190 090,13 euros HT, incluant la somme totale de 86 729,69 euros HT allouée aux termes du jugement déféré,

— surcoûts liés aux surcharges du parking : 152 409,26 euros HT

— surcoûts liés à la suspension des travaux : 27 046,56 euros HT

— surcoûts liés participation réunions hors CPI : 9 048,22 euros HT

— factures concessionnaires non réglées : 4 186,78 euros HT, incluant la somme totale de 2 694,18 euros HT allouée aux termes du jugement déféré,

— assortir cette condamnation du montant des intérêts contractuellement convenus au taux de Euribor à 3 mois + 300 points, et, ce à compter des différents points de départ desdits intérêts tel qu’il ressort du tableau récapitulatif de calcul constituant la pièce n°118, à parfaire jusqu’à complet paiement ;

— prononcer la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année entière ;

2) Sur la réclamation présentée par la société Alvergnas Automobiles

Il est demandé à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— considéré que la SCI [Adresse 14] avait « à bon droit refusé d’accepter la livraison de l’ouvrage avant le 20 octobre 2009 » et que les causes légitimes de retard notifiées par la société Beg Ingénierie ne pouvaient avoir retardé la livraison de 25 semaines ;

— déclaré recevable la réclamation présentée par la société Alvergnas Automobiles ;

— désigné un expert judiciaire pour évaluer le prétendu préjudice de la société Alvergnas Automobiles ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondée toute demande présentée par la société Alvergnas Automobiles à l’encontre de la société Beg Ingénierie;

— entériner les conclusions de Monsieur [Y] démontrant que l’immeuble était en état d’être livré le 4 août 2009 ;

— dire et juger en toute hypothèse que la société Alvergnas Automobiles ne justifie d’aucun grief à l’encontre de la société Beg Ingénierie relatif à un prétendu retard de livraison ;

Par conséquent

— dire et juger qu’il n’existe aucun retard de livraison ;

— dire et juger que la société Alvergnas Automobiles ne peut se prévaloir d’aucun préjudice lié à un prétendu retard de livraison ;

— débouter la société Alvergnas Automobiles de ses demandes,

3) Sur les réclamations présentées par la SCI [Adresse 14]

Il est demandé à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a parfaitement démontré et jugé que les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI [Adresse 14] à l’encontre de la société Beg Ingénierie et qui seraient consécutifs à un retard de livraison étaient irrecevables ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité la condamnation de la société Beg Ingénierie et de son assureur Axa à verser à la société Sogefimur les sommes de 3 482 euros HT (réserves n° 170, 566 et 569), 13 865 euros HT (réserve n° 190), 6 932 euros HT (réserve n° 255), 26 080 euros HT (réserves n° 446 et 465) au titre des réserves non levées ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité la condamnation de Beg Ingénierie à reprendre le joint de faïence situé dans l’angle au fond à droite dans les toilettes femmes handicapées au titre des réserves n° 510 et 511 ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les autres demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre des réserves non levées ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre des désordres ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommages ouvrages aux désordres n° 8 (3 503,71 euros HT), n° 11 (4 150 euros HT), n°16 (3 770 euros HT), n° 20 (4 580,85 euros HT), n° 6 (7 673,50 euros HT) ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les autres demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre des désordres ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommages ouvrages ;

— confirmer, à titre principal, le jugement déféré en ce qu’il a déclaré les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre de la garantie de parfait achèvement irrecevables comme forcloses et, à titre subsidiaire, limiter les demandes de la SCI [Adresse 14] à la somme de 21 167,88 euros HT sur le fondement aux conclusions du rapport de Monsieur [Y] ;

Par conséquent,

— débouter la SCI [Adresse 14] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

3) Sur les demandes présentées par la société Sogefimur

Il est demandé à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les autres demandes formées par la société Sogefimur et qui ne font pas l’objet d’une demande d’infirmation par la société Beg Ingénierie ;

Par conséquent,

— débouter la société Sogefimur de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont infondées et injustifiées,

En toutes hypothèses, sur les demandes accessoires,

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé un sursis sur les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de :

— condamner solidairement les sociétés Sogefimur et la SCI [Adresse 14] à verser 40 000 euros à la demanderesse par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Sogefimur aux entiers dépens qui incluront les honoraires de Monsieur [Y] acquittés par la société Beg Ingénierie dont recouvrement par Maître Olivier Bernabe, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, la société Sogefimur demande à la cour de :

— constater que le contrat de crédit-bail immobilier a été résilié ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Sogefimur en qualité de propriétaire ;

A titre subsidiaire :

— déclarer l’appel et les demandes de la société Beg Ingénierie mal fondés, injustifiés et l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ou limité les demandes de la société Beg Ingénierie à la somme de 112 243,39 euros HT (134 692,07 euros TTC),

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a assorti l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la société Sogefimur de la garantie de la SCI [Adresse 14],

— faire droit au présent appel incident et infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a sursis à statuer sur la demande de la société Sogefimur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Ce faisant,

— Sur la responsabilité de la société Beg Ingénierie

— constater l’entière responsabilité de la société Beg Ingénierie, en qualité de promoteur immobilier, pour la réalisation du programme immobilier,

— Sur les demandes de la société Beg Ingénierie

— constater que les demandes de la société Beg Ingénierie ne sont pas justifiées,

Par conséquent,

— débouter la société Beg Ingénierie de ses demandes et les ramener à la somme retenue par le tribunal (112 243,39 euros HT soit 134 692,07 euros TTC),

— Sur la garantie de la SCI [Adresse 14]

— constater que le rôle de la société Sogefimur est exclusivement financier et que les travaux ont été réalisés par la société Beg Ingénierie et suivis sous la seule responsabilité de la SCI [Adresse 14], représentant du maître d’ouvrage,

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 14] à garantir la société Sogefimur de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

— condamner tout succombant à payer à la société Sogefimur la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter la société Beg Ingénierie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à l’encontre de la société Sogefimur,

— condamner la SCI [Adresse 14] à garantir la société Sogefimur des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2021, la société Alvergnas Automobiles et la SCI [Adresse 14] demandent à la cour de :

— débouter la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD, son assureur, de l’intégralité de leurs prétentions formées en appel,

— infirmer le jugement :

Sur les demandes principales de la société Beg Ingénierie :

— En ce qu’il a condamné la société Sogefimur, garantie par la SCI [Adresse 14], à payer à la société Beg Ingénierie :

— la somme de 16 826,52 euros HT au titre de la découverte de la pollution (apport de remblais de substitution : 2 769 euros HT et 2 800 euros HT ; évacuation de terres humides : 8 110 euros HT ; diligences complémentaires (16 % HT des sommes allouées) : 3 147,52 euros HT)

— les sommes de 1 460 euros (devis 4) et 1 224 euros (devis 33A) au titre de travaux supplémentaires,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Beg Ingénierie de ses demandes de condamnation au titre de ces cinq postes de réclamation,

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 14], en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 14], en sa qualité de représentant du maître d’ouvrage, de ses demandes ou limité les montants sollicités,

Statuant à nouveau :

Au titre des réserves notées le 20 octobre 2009 lors de la livraison :

— condamner la société Beg Ingénierie in solidum avec la société Axa son assureur à payer à la SCI [Adresse 14] la somme totale de 668 644,80 euros HT (40 640,10 (au lieu des 3 482 euros HT accordé par le tribunal) + 8 605,20 + 557 163 + 35 185 (au lieu des 26 080 euros accordés par le tribunal) + 8 195 + 6 700 + 300 + 300 + 7 003,50 + 4 553) ;

Subsidiairement,

— entériner le rapport d’expertise ;

Au titre des désordres dénoncés le 19 octobre 2010 et dénoncés à l’assurance dommages-ouvrage mais ne relevant pas de la garantie décennale :

— juger que la société Beg Ingénierie a manqué à ses obligations contractuelles et la condamner à réparer les désordres dénoncés le 19 octobre 2010 ne relevant pas de la garantie décennale et à payer au maître d’ouvrage les sommes suivantes :

6 394,50 euros HT : ……………………………………….réserve n° 702 : DO n° 1

130,50 euros HT : ………………………………………….réserve n° 722 : DO n° 3

464 euros HT : ……………………………………………… réserve n°713 : DO n° 4

420,50 euros HT : ………………………………………….réserve n°704 : DO n° 5

3 784 euros HT : …………………………………………… réserve n° 705 : DO n° 7

20 664 euros HT : ………………………………………….réserve n°706 : DO n° 9

5 200 euros HT : …………………………………………… réserve n° 749 : DO n° 10

4 132,50 euros HT : ………………………………………..réserve n°725 :DO n° 12

7 308 euros HT : …………………………………………… réserve n° DO n° 13

380 euros HT : ……………………………………………… réserve n°752 : DO n° 14

1 421 euros HT : …………………………………………… réserve n°717 : DO n° 15

4 956 euros HT : …………………………………………….réserves n° 739 et 740 :DO 17 et 19

Subsidiairement, entériner le rapport d’expertise ;

Au titre des autres désordres et non conformités dénoncés le 19 octobre 2010 et non dénoncés à l’assurance dommages-ouvrage :

— déclarer recevable la SCI [Adresse 14] à demander la condamnation de la société Beg Ingénierie sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, le tribunal ayant omis de statuer sur le bien-fondé des demandes de la SCI [Adresse 14] sur le fondement de l’article 1147 du code civil visé dans le dispositif de ses conclusions,

— juger que la société Beg Ingénierie a manqué à ses obligations contractuelles et la condamner à réparer les désordres dénoncés le 19 octobre 2010 ne relevant pas de la garantie décennale et à payer au maître d’ouvrage la somme totale de 267 904,90 euros HT (855,50 + 68 062 +19 430 + 3 509 + 232 + 511,20 + 116 + 275,50 + 8 700 + 3 190 + 8 874 + 38 031 + 14 778,40 + 1 711 + 1 160 + 913,5 + 17 400 + 5 550 + 174,25 + 6 749,75 + 130,50 + 145 + 406 + 165,30 + 6 200 + 60 135) ;

Subsidiairement, entériner le rapport d’expertise,

Sur les préjudices subis par la société Alvergnas Automobiles du fait du retard de livraison

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a jugé que « la société a clairement été informée que l’exécution de travaux supplémentaires a pour effet de retarder la livraison de l’ouvrage » et a jugé que la mention « incidence sur le délai global » est dénuée de toute ambiguïté ;

— confirmer le jugement :

— en ce qu’il a déclaré recevable la société Alvergnas Automobiles au titre de ses préjudices subis du fait du retard de livraison ;

— en ce qu’il a jugé que la SCI [Adresse 14] est bien fondée à soutenir qu’elle n’a pas valablement consenti aux reports des délais de livraison en signant les TS compte tenu de la contradiction avec l’avancement réel du chantier et les demandes de la société Beg Ingénierie de prendre livraison du bâtiment à partir du 24 juillet ;

— en ce qu’il a désigné M. [K] en qualité d’expert avec la mission d’évaluer le préjudice subi par la société Alvergnas Automobiles ;

En tout état de cause :

— condamner la société Beg Ingénierie à payer à la SCI [Adresse 14] et à la société Alvergnas Automobiles la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 mai 2023.

MOTIVATION

1) Sur les demandes de la société Beg Ingénierie

Moyens des parties :

La société Beg Ingénierie, en qualité de promoteur du projet, conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité ou rejeté certaines de ses demandes, faisant droit à celles-ci à hauteur de la somme totale de 112 243,39 euros HT alors qu’elle réclame la condamnation de la société Sogefimur à lui verser la somme totale de 689 654,05 euros HT.

La société Sogefimur rappelle que pour ce projet de construction d’un bâtiment destiné à l’exploitation d’une concession automobile par la société Alvergnas, elle avait un rôle purement financier, étant crédit-bailleur au titre d’un contrat conclu le 24 mai 2007 avec la SCI [Adresse 14], par ailleurs signataire d’un contrat de promotion immobilière le 22 avril 2008 en qualité de représentante du maître d’ouvrage, le promoteur étant la société Beg Ingénierie. Elle précise que le contrat de crédit-bail a fait l’objet d’une levée d’option et d’une vente le 31 janvier 2022, la SCI [Adresse 14] devenant pleinement propriétaire des biens immobiliers. Elle demande donc la réformation du jugement qui l’a condamnée à verser des sommes à la société Beg Ingénierie, ou subsidiairement sa confirmation. Au titre de sa demande subsidiaire, au visa des articles 1831-1 et -2 du code civil et des clauses contractuelles, elle soutient que la société Beg Ingénierie, débitrice d’une obligation de résultat, a manqué à celle-ci en livrant un immeuble présentant des désordres et avec retard.

La SCI [Adresse 14] et la société Alvergnas Automobiles rappellent que le promoteur immobilier est astreint à une obligation de résultat et garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître d’ouvrage. Elles ajoutent que la société avait également une obligation de conseil tant au titre du contrat de promotion immobilière qu’au titre de sa mission de maîtrise d’oeuvre de conception et de réalisation.

Réponse de la cour :

L’article 1831-1 du code civil dispose que le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage.

L’article 1831-2 du même code ajoute que le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme. Toutefois, le promoteur n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes de disposition qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur. Le maître de l’ouvrage est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention.

1-1) Sur l’incidence de la levée d’option du crédit-bail et de la vente à la SCI [Adresse 14]

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le 24 mai 2007, la société Sogefimur a conclu en qualité de crédit-bailleur avec la SCI [Adresse 14] un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de douze ans avec promesse de vente de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 13] (78). Par acte du 22 avril 2008, a été convenu entre les mêmes parties un avenant pour financement de travaux supplémentaires et la substitution au contrat de délégation de maîtrise d’oeuvre initial d’un contrat de promotion immobilière.

La SCI [Adresse 14] a sous-loué le bien immobilier à la société Alvergnas Automobiles aux termes d’un contrat sous seing privé conclu le 31 octobre 2009.

La SCI [Adresse 14] a informé la société Sogefimur de son intention d’user de la faculté de racheter le bien immobilier stipulée au contrat de crédit-bail.

La vente a été conclue le 31 janvier 2022 par-devant Maître [Z], notaire à [Localité 15], avec la participation de Maître [I], notaire à [Localité 15]. L’acte rappelle la procédure judiciaire en cours (page 31 de l’acte) et stipule que 'l’acquéreur/crédit-preneur garantit le vendeur/crédit-bailleur de toutes les suites, conséquences qu’elle qu’en soit leur nature, notamment financière, et de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du vendeur/crédit-bailleur dans le cadre de la procédure susvisée jusqu’à son extinction et de ses éventuelles suites.'

Ainsi, dans le cadre de la vente, la SCI [Adresse 14] s’engage à garantir la société Sogefimur des condamnations prononcées à son encontre. Le contrat ne stipule ni subrogation ni transmission des droits et obligations de la société Sogefimur vers la SCI [Adresse 14]. Par conséquent, il n’y a pas lieu à infirmation du jugement du fait de la cession du bien immobilier de la société Sogefimur à la SCI [Adresse 14].

1-2) La pollution du terrain

La société Beg Ingénierie se prévaut des conclusions de l’expert sur le principe de frais supplémentaires liés à la pollution du sol et estime justifier de l’ensemble de ses demandes, résultant de l’inaction de la SCI [Adresse 14] lorsque les terres polluées ont été découvertes sur le chantier et qu’elle lui a fait savoir que ces terres devaient être évacuées sur un site spécifique.

La SCI [Adresse 14] ne demande pas l’infirmation des chefs de condamnation au titre de l’analyse des terres odorantes (600 euros HT) et du diagnostic de pollution (5 393 euros HT). Elle oppose aux autres demandes la conclusion d’un marché à prix global et forfaitaire, le contrat de promotion immobilière prévoyant à la charge du maître d’ouvrage les seules sujétions issues d’une pollution non révélée par le document dénommé 'extrait diagnostic des sols.' Elle conteste être à l’initiative du retard du chantier, ce retard, d’une semaine, étant imputable à la société Beg Ingénierie.

Réponse de la cour :

L’article 7 du contrat de promotion immobilière stipule que 'le prix est convenu à titre global, forfaitaire, ferme et définitif, non révisable sans préjudice de l’application de l’actualisation sous les conditions prévues à l’article 7.2 ci-après.' Le paragraphe 7.1.2 ajoute que 'le prix ne comprend pas de façon strictement limitative les coûts suivants qui demeurent à la charge du maître d’ouvrage : le coût de toutes études, rapports et travaux liés à la présence éventuelle de pollution et d’amiante non révélés par les études d’ores et déjà réalisées et remises au promoteur.' L’article 1.2 b du contrat précise que le crédit-preneur a remis au promoteur un document, annexé, dénommé 'extrait diagnostic des sols’ établi par la société ATE et daté du 11 mai 2001.

La SCI [Adresse 14] ne conteste pas que le maître d’ouvrage devait prendre à sa charge le coût de l’analyse des terres odorantes (600 euros HT) et celui du diagnostic de pollution (5 393 euros HT).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la société Beg Ingénierie, qui demande la condamnation de la société Sogefimur à lui verser des sommes au titre de la découverte de la pollution des terres lors de terrassements, de justifier que ces sommes sont directement et certainement liées à la découverte des terres polluées, et qu’elles n’auraient pas été exposées sans cette découverte et ses conséquences.

La société Beg Ingénierie demande les sommes de 16 690 euros HT au titre de l’évacuation de la rampe d’accès au fond de forme et de 2 763 euros HT au titre de la plus-value pour ré-intervention pour évacuation de la rampe d’accès au fond de forme. Ces demandes ont été rejetées en première instance faute de preuve du lien de causalité entre ces dépenses et la découverte de terres polluées, la juridiction suivant en cela les conclusions de l’expert. Or, la société Beg Ingénierie indique qu’elle a dû faire évacuer les terres de la rampe pour achever la structure du sous-sol, ce qui démontre que cette opération est sans lien direct avéré avec la pollution découverte. C’est donc à bon droit que la demande de condamnation de la société Beg Ingénierie a été rejetée.

La société Beg Ingénierie demande la somme de 31 150 euros HT en raison d’une désorganisation du chantier pendant une semaine du fait de la mise en attente de la réalisation des voiles au sous-sol en attente de l’évacuation des terres polluées, celle de 20 890 euros pour le prolongement du délai de mobilisation de la grue, celle de 2 098 euros HT pour la désorganisation pour le gros oeuvre, celle de 5 000 euros HT pour le prolongement du délai et celle de 3 162 euros HT pour le prolongement du délai pour pilotage. Cependant, elle ne justifie pas du lien direct entre la pollution et la nécessité de mettre en attente la réalisation des voiles au sous-sol et autres dépenses, les seuls justificatifs fournis étant des pièces dont elle est l’auteur (un courrier à la SCI [Adresse 14] et des tableaux), non corroborés par d’autres éléments et par ailleurs exclus par l’expert. C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté ses demandes.

La chronologie des faits telle qu’elle résulte des dires convergents des parties et de l’expertise démontre que lorsque les terres odorantes ont été découvertes, la SCI Le Chemin Vert a été avisée début juillet 2008 et la société Beg Ingénierie lui a présenté deux solutions alternatives : l’évacuation immédiate des terres polluées en décharge adaptée (pour un coût évalué à 110 000 euros HT) ou leur stockage susceptible d’amener à leur dépollution puis leur utilisation comme remblai ou évacuation en décharge classique. La SCI a opté le 8 juillet 2008 pour la solution du stockage sur site, puis a choisi le 8 août 2008 de solliciter la société BURGEAP pour évaluation des risques sanitaires encourus en cas d’utilisation des terres en remblai, solution la moins onéreuse. À partir du 19 août 2008, de nouveaux terrassements ont conduit à la mise au jour de nouvelles terres odorantes. Les travaux ont donc été impactés par l’attente du rapport de la société BURGEAP.

Ces décisions du représentant du maître d’ouvrage ont conduit la société Beg Ingénierie à devoir commander des terres de remblai supplémentaires, ne pouvant utiliser les terres polluées à ce moment-là, et à devoir évacuer des boues humides du fond de fouilles exposé plus longtemps que prévu aux intempéries. La cour confirme donc la mise à la charge du maître d’ouvrage des coûts d’acquisition de terres de substitution (2 769 euros et 2 800 euros HT selon factures de la société Cosson, pièces 23 et 24) et de la purge du fond de fouilles (8 110 euros HT selon facture de la société SCREG, pièce 26), tels qu’évalués par le tribunal dont elle reprend les motifs qu’elle approuve, le surplus des demandes n’étant pas lié directement et certainement à la présence de terres polluées et aurait été exposé par la société Beg Ingénierie du fait du déroulement normal des travaux. A ces sommes doivent s’ajouter les frais de la société Beg Ingénierie, à hauteur de 16 % du montant des travaux supplémentaires selon l’article 6 du contrat de promotion immobilière, soit 3 147,52 euros HT. Quant aux coûts d’expertise et d’avocats, ainsi que le tribunal l’a pertinemment rappelé, ils relèvent des frais irrépétibles ou des dépens et seront examinés lors de l’examen de ces frais.

1-3) Les refus de livraison

La société Beg Ingénierie soutient que le bâtiment était prêt à être livré le 24 juillet ou à défaut le 4 août 2009, que c’est à tort que la SCI [Adresse 14] a refusé la livraison à plusieurs reprises et qu’elle a subi un préjudice de ce fait, tiré des surcoûts qui en sont résultés et dont elle estime justifier, et enfin fait valoir qu’il convient de retenir la date du 4 août 2009 comme date à laquelle l’immeuble était en état d’être livré selon l’expert.

La SCI [Adresse 14] soutient que l’immeuble n’était pas livrable les 15 et 24 juillet 2009 car il n’était pas totalement sécurisé, ni le 4 août ou le 7 septembre car il n’était pas conforme au permis de construire, et que la livraison n’a été possible que le 20 octobre 2009. Elle conteste tout abus ou faute de sa part dans le refus de livraison et le préjudice allégué par la société Beg Ingénierie du fait du retard. Elle fait valoir que la notion d’ouvrage en état d’être livré a été définie contractuellement et que l’ouvrage n’a pas rempli les conditions de la définition contractuelle avant le 20 octobre 2009.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article 9 du contrat de promotion immobilière, la société Beg Ingénierie s’est engagée à livrer l’immeuble neuf au plus tard le 23 mars 2009 et l’immeuble existant réhabilité le 23 avril 2009.

L’article 10 du contrat stipule que 'par dérogation à l’article R. 222-14 du code de la construction et de l’habitation, la livraison ne pourra intervenir que lorsqu’il sera en outre satisfait aux critères suivants', ces critères étant la conformité au contrat de promotion immobilière et à la réglementation applicable, la conformité aux prescriptions des services de sécurité et des organismes de contrôle et 'l’absence de tout vice ou non conformité, dont la nature, l’amplitude ou les conséquences en terme de processus réparatoire, seraient incompatibles avec l’utilisation normale du type de construction projeté, tel que défini par la présente convention.' Il est précisé que pour apprécier l’achèvement, 'ne seront pas pris en considération les défauts de conformité au descriptif et aux plans ci-annexés qui n’auront pas un caractère substantiel ni les vices apparents mineurs.'

Les immeubles édifiés étaient destinés à devenir une concession automobile exploitée par la société Alvergnas Automobiles, comprenant des surfaces à usage commercial, d’activité et de bureau et 289 emplacements de stationnement.

La société Beg Ingénierie a proposé à la SCI [Adresse 14] de prendre livraison de l’ouvrage le 15 juillet 2009. À la suite de la visite du site, les parties ont constaté un différend et la société Beg Ingénierie a proposé un protocole d’accord qui n’a pas été accepté.

Une seconde visite aux fins de livraison s’est déroulée le 24 juillet 2009, mais la SCI [Adresse 14] a refusé de prendre livraison du bien immobilier. Il résulte des pièces produites qu’à ces deux dates, le portail de l’entrée +1 était inachevé, ne fermait pas et était dépourvu de serrure, qu’il n’y avait ni portail ni clôture au parking visiteur, comme au niveau de la zone livraison, constat effectué le 15 juillet et confirmé par le procès-verbal de constat d’huissier du 24 juillet 2009 (pièce 144 de la société Beg Ingénierie), l’huissier précisant qu’au niveau de la zone de livraison, un portail a été livré mais n’est pas installé. Ainsi, à ces dates, le clos de l’immeuble n’était pas assuré, alors que celui-ci était censé accueillir des véhicules, de sorte que le bien n’était pas sécurisé, ce vice étant substantiel au regard de la nature des activités à exercer sur ce site. En outre, la société Beg Ingénierie ne justifie pas du contrat de gardiennage dont elle se prévaut.

Le maître d’ouvrage a également refusé la livraison le 4 août 2009, au motif d’un courrier de la mairie de [Localité 13] daté du 30 juillet 2009 l’informant de 'deux aspects non-conformes aux autorisations délivrées’ (pas de végétalisation de la coulée verte, présence d’une tour aéro-réfrigérante en terrasse non prévue), régularisables par dépôt d’un permis de construire modificatif puisque l’aspect extérieur du projet était modifié. Or, et nonobstant le courrier de la mairie octroyant l’autorisation d’ouverture au public (qui est un accord de principe, non le constat que les non-conformités sont levées), les travaux requis par le déplacement du système aéro-réfrigérant n’avaient pas commencé à la date de livraison suivante prévue, le 7 septembre 2009. Ces travaux étaient requis pour rendre le site conforme au permis de construire, cette non-conformité à la réglementation applicable empêchant la livraison conformément au paragraphe 10.1 du contrat de promotion immobilière.

En outre, il résulte d’un compte-rendu de contrôle technique n° 11 du 11 septembre 2009 établi par la société Bureau Veritas qu’à cette date, le portail et la clôture du parking R+2 étaient à terminer et qu’il manquait un panneau à la clôture du parking visiteurs.

Par conséquent, le maître d’ouvrage pouvait légitimement refuser la livraison le 7 septembre 2009, le clos du bien étant encore inachevé et la conformité aux prescriptions du permis de construire non assurée.

La livraison a été actée par les parties le 20 octobre 2009.

Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes de la société Beg Ingénierie au titre des refus de livraison.

1-4) Les travaux supplémentaires et le blocage de la levée de réserves

Au titre des travaux supplémentaires impayés, la société Beg Ingénierie indique que le tribunal a retenu sa demande à hauteur de 84 060,59 euros HT et en demande la confirmation. Elle sollicite des sommes supplémentaires, dont elle estime justifier l’accord exprès et non équivoque du maître d’ouvrage. Elle soutient que certaines réserves émises à la livraison constituent en réalité des travaux supplémentaires qui doivent lui être réglés, que d’autres travaux ont été demandés par la SCI [Adresse 14] et ont été réalisés, mais qu’elle a refusé de régulariser l’avenant correspondant et de les payer. Enfin, elle estime que le représentant du maître d’ouvrage a bloqué le constat de la levée des réserves en émettant des réserves inappropriées pour lesquelles elle a refusé d’effectuer les travaux correspondant faute d’accord sur leur chiffrage préalable, nécessaire car ils ne relevaient pas du contrat de promotion immobilière, ce qui a entraîné à deux reprises la prolongation de la caution et donc des frais financiers dont elle demande le remboursement.

La SCI [Adresse 14] se prévaut des dispositions de l’article 1793 du code civil et du contrat de promotion immobilière et indique qu’elle a accepté une partie des travaux supplémentaires demandés à hauteur de 184 060,59 euros HT, mais pas le surplus qui relevait de l’exécution du contrat. Elle demande la confirmation du jugement, reconnaissant devoir 84 060,59 euros (le montant des travaux supplémentaires acceptés sous déduction d’une réduction de travaux de 100 000 euros). Elle conteste que certaines réserves relevées dans le procès-verbal de livraison soient des travaux supplémentaires et indique qu’elle n’a pas donné son accord écrit pour ces travaux, comme ceux réalisés antérieurement à la livraison. Elle conclut à l’infirmation des sommes mises à sa charge pour les deux travaux considérés comme supplémentaires acceptés par le tribunal, estimant que ceux-ci relèvent en réalité du marché.

Réponse de la cour :

L’article 1793 du code civil énonce que lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire.

Le contrat de promotion immobilière en son article 7 stipule que 'le prix est convenu à titre global, forfaitaire, ferme et définitif’ et qu’il ne comprend pas 'tous travaux supplémentaires ou modificatifs prévus à l’article 6" qui restent à la charge du maître d’ouvrage dès lors qu’il les a demandés. L’article 6 précise que ces travaux supplémentaires supportés par le maître d’ouvrage résultent d’un accord des parties et 'fera l’objet d’un avenant au présent contrat de promotion immobilière signé des trois parties’ (maître d’ouvrage, promoteur et crédit-preneur).

Lorsqu’un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un ouvrage, il ne peut réclamer le paiement de travaux supplémentaires que si ces travaux ont été préalablement autorisés par écrit et leur prix préalablement convenu avec le maître de l’ouvrage ou si celui-ci les a acceptés de manière expresse et non équivoque, une fois réalisés (Cass., 3e Civ., 8 juin 2023, n° 22-10.393).

Cependant, le contrat de marché peut perdre son caractère forfaitaire si les nombreuses difficultés rencontrées dans l’exécution du marché en bouleversent l’économie (Cass., 3e Civ., 24 janv. 1990, n° 88-13.384), ce qui sera le cas s’il connaît des modifications, en cours de réalisation d’un ensemble complexe et évolutif qui peuvent, de par leur nature, leur coût et leur ampleur, lui faire perdre son caractère forfaitaire initial (Cass., 3e Civ., 20 mars 2002, n° 00-16.713), à condition toutefois que ces travaux supplémentaires aient été demandés par le maître d’ouvrage.

Il appartient à la société Beg Ingénierie, qui sollicite le paiement de travaux supplémentaires, de rapporter la preuve de l’accord préalable du maître d’ouvrage à ces travaux via un avenant contractuel ou de leur acceptation par celui-ci postérieurement à leur réalisation.

Les parties demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 14] à verser à la société Beg Ingénierie la somme de 84 060,59 euros HT au titre des travaux supplémentaires acceptés.

Le surplus de la demande de la société Beg Ingénierie correspond à des réserves formulées sur le procès-verbal de livraison dont elle soutient qu’il s’agit en réalité de travaux supplémentaires, et à des travaux supplémentaires réalisés en cours de chantier.

Il résulte du procès-verbal de livraison que certaines réserves sont constituées par des prestations manquantes. L’expert relève, pour les réserves 1, 5 et 213, que ce ne sont pas des travaux supplémentaires mais des réparations ou mises en conformité, comme les réserves 473 et 586. L’expert précise que les autres sont des travaux supplémentaires car non prévus au contrat de promotion immobilière. Pour ces réserves, la société Beg Ingénierie ne justifie pas de l’accord préalable de la SCI [Adresse 14], ou de sa validation des travaux a posteriori.

Par conséquent, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté ses demandes au titre de ces travaux supplémentaires.

Quant aux autres travaux supplémentaires, réalisés en cours de chantier, la société Beg Ingénierie rapporte la preuve de l’accord de la SCI [Adresse 14] pour les travaux supplémentaires suivants :

— l’arase d’un merlon pour 1 445 euros HT, la SCI ayant accepté selon courriel du 16 juillet 2008 et validé les travaux (compte-rendu de travaux n° 10 du 22 juillet 2008),

— l’ajout et modification de prises au sol (retenu à 50 % au titre des travaux supplémentaires, soit 1 224 euros HT), selon accord de la SCI devant l’expert sur les travaux et leur coût,

Pour le surplus, la société Beg Ingénierie ne rapporte pas la preuve de l’accord préalable par avenant signé ou de l’accord a posteriori de la part du représentant du maître d’ouvrage, tant sur le principe des travaux supplémentaires que sur leur coût, le seul fait d’échanger, lors des réunions, sur les travaux, d’envisager des travaux supplémentaires et modifications et d’en demander un chiffrage préalable ne pouvant suffire à matérialiser l’accord du maître d’ouvrage à la réalisation desdits travaux et à leur coût.

Enfin, la société Beg Ingénierie soutient que la SCI [Adresse 14] a émis des réserves (n° 170, 190, 191, 192, 205, 219, 255, 446, 447, 465, 470, 493, 611 et 540) relatives à des prestations qui n’étaient pas dues au titre du contrat de promotion immobilière, qu’elle a refusé de lever faute d’accord sur leur chiffrage, ce qui a conduit en raison du comportement de blocage du maître d’ouvrage au retard dans la levée des réserves, contraignant la société Beg Ingénierie à prolonger sa caution bancaire, et ainsi à exposer des frais supplémentaires à ce titre.

Cependant, il s’avère que ces réserves portent sur des travaux réalisés présentant des non-conformités, ce qui signifie que ces travaux ont été d’ores et déjà réalisés par la société Beg Ingénierie et qu’il n’y a plus lieu à accord sur le chiffrage avant réalisation, de sorte que l’émission de réserves par la SCI [Adresse 14] et le refus de levée tant que les non-conformités n’ont pas été reprises n’est pas fautive.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a fait droit à une partie des demandes de la société Beg Ingénierie et rejeté le surplus.

1-5) Les surcoûts

La société Beg Ingénierie sollicite la condamnation de la société Sogefimur à lui payer les surcoûts découlant de la demande de la SCI [Adresse 14] d’augmenter les surcharges du parking au niveau R+1, comprenant des surcoûts internes (études, encadrement), une mission d’étude pour les renforts et les travaux eux-mêmes, outre des frais notamment financiers. Elle se prévaut des conclusions de l’expertise et précise qu’il n’y avait pas lieu à application de l’article 1162 ancien du code civil au profit de la SCI [Adresse 14], cette société n’étant pas la 'partie protégée’ du contrat. Elle sollicite également la condamnation de la société Sogefimur à lui payer des surcoûts liés à la suspension des travaux du fait des retards du représentant du maître d’ouvrage dans les demandes de réservation de process, la demande de la SCI de suspendre les travaux trois semaines à ce titre, demande formulée sans respect du délai contractuel imparti, ayant désorganisé l’avancement des travaux, ainsi que des surcoûts liés à sa participation à des réunions n’intéressant pas l’objet du CPI (dépenses d’heures de travail et de frais).

La SCI [Adresse 14] indique avoir constaté en cours de chantier que la surcharge du plancher du niveau R+1 du garage était insuffisante au regard des exigences contractuelles et avoir demandé à la société Beg Ingénierie de la renforcer, de sorte qu’il ne s’agit pas de travaux supplémentaires.

1-5-a) Sur la charge d’exploitation

Il résulte des pièces produites par les parties que la surcharge d’exploitation du niveau R+1, comprenant un parking, une salle d’exposition et des locaux techniques devait être selon le descriptif technique du contrat de promotion immobilière de 600 kg/m² (paragraphe 1.4.1). La cour précise que contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 14], le niveau R+1 n’est pas le niveau comprenant l’atelier d’entretien avec ponts, ce niveau étant le rez-de-chaussée, ainsi qu’il résulte du plan par niveau annexé au compte-rendu de réunion n° 9 du 8 juillet 2008.

Selon la norme AFNOR NF P 06-001, pour les garages et parcs de stationnement de voitures légères (ligne 15), qui trouve à s’appliquer ici, il est mis en oeuvre un coefficient de réduction horizontal de 0,6 pour 60 m² de surface intéressée et plus.

En application de cette norme homologuée, la société Beg Ingénierie était fondée à estimer qu’elle pouvait faire application au plancher du niveau R+1 du coefficient de réduction, la surface concernée excédant 60 m², dès lors que le descriptif technique ne l’excluait pas. À ce titre, l’expert rappelle que s’agissant d’une norme AFNOR, ses prescriptions n’ont pas spécifiquement besoin d’être rappelées dans les documents techniques contractuels.

La SCI [Adresse 14] indique que ce coefficient ne devait pas être appliqué car il n’était pas visé dans le descriptif et qu’il était spécifiquement prévu des contraintes particulières dans l’éventualité d’une reconversion future du bâtiment.

Ainsi, dans le silence du contrat de promotion immobilière sur l’application du coefficient de minoration, la société Beg Ingénierie a pu légitimement croire qu’elle pouvait en faire application, quand la SCI [Adresse 14] était en droit d’attendre une surcharge d’exploitation de 600 kg/m² comme stipulé dans le contrat.

Dans le silence du contrat, il convient de rechercher la commune intention des parties.

La société Beg Ingénierie, promoteur immobilier, se devait d’exécuter le contrat conformément à ses stipulations contractuelles, tout en tenant compte des règles de l’art et des normes, notamment AFNOR, applicables.

Aucune pièce versée à la procédure ne démontre que la SCI [Adresse 14] avait l’intention de fixer des surcharges d’exploitation des niveaux en intégrant la possibilité d’une reconversion future du bâtiment pour y mener une activité différente, cette hypothèse ne ressortant d’aucun document versé aux débats.

Par conséquent, il apparaît que la commune intention des parties était la construction d’un niveau R+1 à l’usage de parking, salle d’exposition et locaux techniques, telle que prévue dans le contrat, les plans et documents techniques contractuels, sans possibilité d’usage alternatif. Dès lors, la société Beg Ingénierie pouvait légitimement appliquer la norme AFNOR et faire application du coefficient de minoration.

En exigeant spécifiquement la mise en oeuvre d’une surcharge sans coefficient, la SCI [Adresse 14] a ajouté une exigence au contrat de promotion immobilière, impliquant des travaux supplémentaires pour la société Beg Ingénierie.

Celle-ci est donc bien fondée à demander le paiement desdits travaux.

L’expert les a évalués à la somme totale de 138 028,40 euros HT correspondant aux surcoûts d’étude, d’encadrement, aux missions d’étude, aux travaux de renfort et aux frais de la société (16 %). La société Beg Ingénierie demande le paiement de ces sommes, outre des frais financiers dus au décalage de facturation. La SCI [Adresse 14] ne discute pas le montant retenu par l’expert. Celui-ci sera donc retenu, sans faire droit à la demande supplémentaire formée par la société Beg Ingénierie, faute de justification de cette somme, tant dans son principe que son quantum.

Par conséquent, le jugement sera infirmé de ce chef et la société Sogefimur, maître d’ouvrage, sera condamnée à payer à la société Beg Ingénierie la somme de 138 028,40 euros HT au titre des travaux supplémentaires de renfort du niveau R+1.

1-5-b) Sur la suspension des travaux

Selon le paragraphe 2.1 e) du contrat, le programme des travaux 'inclut certaines réservations process expressément mentionnées aux documents descriptifs annexés, et ce, à titre limitatif. Les autres demandes de réservations process non énumérées aux documents précités ne seront incluses dans le programme sans modification du prix exprimé à l’article 7 qu’à l’expresse et double condition :

— que celles-ci n’impliquent aucune modification de la structure du bâtiment ;

— que la demande en soit formulée par le représentant du maître d’ouvrage et du crédit-preneur auprès du promoteur le 30 avril 2008 au plus tard.'

À défaut de remplir ces conditions, 'la demande s’analysera en une demande de travaux supplémentaires, et sera soumise au régime prévu à l’article 6 du présent contrat,' soit la nécessité d’un avenant tripartite au contrat en vertu duquel le promoteur pourra facturer ces travaux au maître d’ouvrage outre sa rémunération de 16 % du montant HT des travaux.

La société Beg Ingénierie fait valoir que les travaux ont été suspendus pendant trois semaines au rez-de-chaussée entre les files G-H/01-02, à la demande de la SCI [Adresse 14], et sollicite l’indemnisation du surcoût induit par cette demande faite hors délai et qui a selon elle prolongé les travaux de trois semaines, soit la somme de 27 046,56 euros. La SCI [Adresse 14] conteste la prorogation des travaux de trois semaines.

L’expert avait initialement admis une indemnisation de la société Beg Ingénierie sous réserve 'de la justification de sa durée et des personnels impactés’ (note de synthèse du 20 avril 2015), puis l’a exclue dans son rapport à défaut de perte pour l’entreprise.

Il ne résulte pas des pièces produites de lien de causalité entre la prorogation des travaux de trois semaines dans une zone spécifique, les premiers juges relevant à juste titre que les travaux se sont poursuivis pendant ce temps sur le reste du chantier, et le préjudice de surcoût allégué par la société Beg Ingénierie, qui par ailleurs fournit une estimation de son préjudice non justifiée dans son quantum.

La décision du tribunal qui a rejeté cette demande sera confirmée de ce chef.

1-5-c) Sur la participation à des réunions

La société Beg Ingénierie sollicite l’indemnisation de ses surcoûts induits par sa participation à des réunions dont elle soutient qu’elles ne relevaient pas de l’objet du contrat de promotion immobilière, à savoir les travaux d’aménagement spécifiques au crédit-preneur.

Il résulte effectivement de l’article 2.1 e) que 'le programme ne comprend pas les travaux d’aménagement spécifiques du crédit-preneur. Ces travaux, s’ils devaient être confiés au promoteur, s’analyseraient en travaux supplémentaires, conformément à l’article 6 du présent contrat.'

Les comptes-rendus de réunion critiqués, s’ils sont relatifs à des aménagements spécifiques au crédit-preneur (cabines de peinture notamment), concernent également la société Beg Ingénierie dans la mesure où ces aménagements doivent s’insérer dans la construction dont elle est chargée, de sorte qu’elle doit tenir compte des aménagements à venir pour son volet du programme, tout comme les constructeurs des aménagements doivent intégrer les structures dont elle est chargée de la construction. Ces comptes-rendus démontrent qu’à chaque fois il y a eu des échanges entre la société Beg Ingénierie et la SCI [Adresse 14] à ce titre, et/ou avec les constructeurs des aménagements, de sorte qu’il ne peut être considéré que ces réunions ne relèvent pas de l’objet du contrat de promotion immobilière confié à la société Beg Ingénierie.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande à ce titre.

1-5-d) Sur les factures de concessionnaires non réglées

Dans le dispositif de ses conclusions, la société Beg Ingénierie demande la condamnation de la société Sogefimur à lui verser la somme de 4 186,78 euros HT à ce titre, correspondant à des factures d’abonnement et de consommation d’électricité après le 20 octobre 2009, date de la livraison de l’ouvrage, outre la somme de 72,43 euros pour le retard de règlement provisoire. La SCI [Adresse 14] conclut à la confirmation du jugement qui a fait droit aux demandes de la société dans la limite de la somme de 2 694,18 euros HT.

Les parties ne contestent pas que la société Beg Ingénierie est restée sur le site au-delà de la date de livraison convenue, les travaux n’étant pas achevés, mais sans préciser jusqu’à quelle date, et celle-ci ne résulte pas des pièces produites.

L’expert a considéré que dans ces conditions, pouvait être retenue à la charge de la SCI [Adresse 14] la consommation d’électricité et l’abonnement pour la période allant du 20 au 31 octobre 2009, et la moitié de la consommation et de l’abonnement du mois suivant, soit la somme de 2 206,43 euros. Dans son rapport final, il a indiqué que la SCI 'paraît accepter l’évaluation totale à 2 535,43 euros, supérieure à celle’ qu’il a retenue, représentant un tiers de la facture de novembre 2009 et la moitié de celle de décembre 2009.

Le raisonnement de l’expert, conforme aux pièces produites et aux dires des parties, devra être retenu s’agissant des modalités d’évaluation du surcoût des factures d’électricité. Devant la cour, la société Sogefimur ne discute pas le montant retenu par les premiers juges.

Par conséquent, la décision du tribunal devra être confirmée de ce chef.

2) Sur la demande d’indemnisation formée par la société Alvergnas Automobile

Moyens des parties :

La société Alvergnas Automobiles indique que l’ouvrage a été livré avec un retard de sept mois non imputable au maître d’ouvrage. Elle soutient être recevable à agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle en raison d’un manquement contractuel de la part de la société Beg Ingénierie à son obligation de livrer l’immeuble dans les délais contractuels et indique que les dispositions de l’article 9.3 du contrat de promotion immobilière lui sont inopposables car elle n’est pas le crédit-preneur. Elle conteste les justificatifs de retard opposés par la société Beg Ingénierie. Elle estime son préjudice à la somme totale de 1 046 178 euros, ainsi que la somme de 27 575 euros représentant les loyers versés en sus au titre de la prorogation de la convention d’occupation précaire destinée à la location d’un terrain pour y entreposer les véhicules en attente de la construction du garage.

La SCI [Adresse 14] fait valoir que l’analyse de l’impact des travaux supplémentaires et des intempéries a été écartée de la mission confiée à l’expert, qu’elle n’a donc pas fait de développement sur le sujet dans ses dires mais qu’elle n’a pas renoncé à sa demande. Elle conteste avoir accepté un report de six mois du délai de livraison en signant les vingt-cinq devis qui lui ont été soumis et estime que son consentement a été vicié pour erreur car elle n’a pas compris la mention 'incidence sur le délai global’ portée sur lesdits devis, la société Beg Ingénierie ne l’en ayant pas informée, cette incompréhension étant renforcée par le fait que la société Beg Ingénierie lui ait donné des informations contraires sur la date de livraison, ne mentionnant pas de report du délai contractuel de livraison. Elle ajoute que le retard allégué n’avait aucune commune mesure avec les travaux supplémentaires correspondant, et ne justifie pas un report de vingt-cinq semaines, y compris en tenant compte des intempéries, précisant qu’au 20 janvier 2009, le retard cumulé est de neuf semaines (quatre pour travaux supplémentaires et cinq pour intempéries). Elle conteste également le décompte des jours d’intempéries fait par la société Beg Ingénierie.

La société Beg Ingénierie demande à la société Alvergnas Automobiles la communication du bail ou contrat la liant à la SCI [Adresse 14] et se réserve la faculté de développer une prétention d’irrecevabilité de cette société à solliciter une indemnisation pour le retard. Au fond, elle conclut au rejet de la demande d’indemnisation formée par la société Alvergnas Automobiles. Elle rappelle que la SCI [Adresse 14] aurait pu prendre livraison de l’ouvrage dès le 24 juillet ou à tout le moins le 4 août 2009 ainsi que déterminé par l’expert. Elle soutient justifier de quatre-vingt-neuf jours d’intempéries ayant entraîné la prorogation de la livraison, et fait valoir que les devis de travaux supplémentaires signés par la SCI [Adresse 14] sont des avenants au contrat de promotion immobilière. Elle estime que les termes 'incidence sur le délai global’ sont compréhensibles de la SCI [Adresse 14] dont elle rappelle qu’elle était assistée de professionnels de l’immobilier, concluant que l’erreur de compréhension est inexcusable.

Réponse de la cour :

2-1) Sur la recevabilité de la demande d’indemnisation

La cour constate que la société Beg Ingénienie sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement qui a déclaré la société Alvergnas Automobiles recevable à solliciter sa condamnation à l’indemniser, et demande qu’elle soit déclarée irrecevable dans ses demandes, mais qu’elle ne soutient aucun moyen à l’appui de sa prétention d’irrecevabilité, se réservant de le faire à réception d’un document.

Par conséquent, faute de motivation en droit et en fait de la prétention d’irrecevabilité soutenue par la société Beg Ingénierie, conformément à l’article 954 du code de procédure civile cette demande ne sera pas examinée. En outre, il ne résulte pas du jugement qu’il ait statué sur la recevabilité de la demande d’indemnisation de la société Alvergnas Automobile, aucun chef du jugement ne portant sur la recevabilité de cette demande en tant que formée par la société Alvergnas Automobile.

2-2) Sur le bien-fondé de la demande d’indemnisation

Le tribunal a considéré que la société Beg Ingénierie justifiait de causes légitimes de retard couvrant la période comprise entre la date prévue de livraison et le 24 juillet 2009, date à laquelle elle allègue pouvoir livrer l’immeuble, ne pouvant de ce fait se prévaloir de motifs de retard au-delà de cette date sans se contredire. En revanche, il a estimé que la société Alvergnas avait subi un préjudice tiré du retard de livraison entre le 24 juillet et le 20 octobre, date retenue pour la livraison effective, et, ne pouvant déterminer ce préjudice puisque l’évaluation en a été réservée jusqu’à la décision du tribunal statuant sur l’existence d’un éventuel retard de livraison, il a ordonné une expertise pour évaluer ce préjudice, confiée à M. [K].

L’article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, énonce que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Elle n’est point une cause de nullité, lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Il est constant que l’erreur n’est cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable (Cass., Soc., 3 juill. 1990, n° 87-40.349).

Il a été jugé que la SCI [Adresse 14] n’avait pas commis de faute en refusant la livraison jusqu’au 20 octobre 2009, et la cour a confirmé le rejet des demandes indemnitaires de la société Beg Ingénierie, en l’absence de faute de la SCI.

En l’espèce, le contrat de promotion immobilière a contractuellement fixé le 23 mars 2009 comme date de livraison du bâtiment neuf (article 9.1.1) et le 23 avril 2009 pour le bâtiment existant à réhabiliter (article 9.1.2). Dans les deux cas, le contrat stipule que cette date est fixée ainsi, 'sauf causes de prorogation prévues à l’article 9.2 ci-après.'

L’article 9.2 stipule que 'la date de livraison sera, le cas échéant, prorogée d’une durée égale au retard consécutif à une cause légitime de retard, ou de la survenance d’un cas de force majeure.' Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, figurent notamment :

— a) les intempéries, selon la Charte Intémpéries, qui 'devront avoir duré trois journées consécutives pour être prises en considération’ et

— e) les 'éventuels délais supplémentaires pouvant résulter de l’incidence des travaux supplémentaires qui seraient demandés par le maître d’ouvrage dans les conditions prévues à l’article 6 ci-avant, et de tous éventuels retards dans l’exécution des obligations du maître d’ouvrage à l’égard du promoteur.'

S’agissant des intempéries, la société Beg Ingénierie fait état de 89 jours d’intempérie. La société Alvergnas, reprenant le décompte du promoteur, en compte 52 (sa pièce 92) et explique que les weekend n’étant pas des jours travaillés, ils ne peuvent entrer dans le décompte des jours d’intempérie et que, une fois enlevés, les périodes d’intempéries de moins de trois jours ne sont plus comptées.

Il n’est pas justifié que la SCI [Adresse 14], destinataire des décomptes de jours d’intempéries par courriers avec accusé de réception (signés) entre novembre 2008 et juillet 2009, en ait contesté le décompte, alors qu’elle a reçu quinze courriers l’avisant de retards pour intempérie en huit mois (pièces 167 à 182 de la société Beg Ingénierie).

La Charte Intempéries (pièce 166 de la société Beg Ingénierie) comptabilise les journées d’intempérie par jour, sans distinguer s’ils sont travaillés ou non, et prévoit pour les arrêts un nombre de jours équivalent au nombre de jours d’intempéries, plus un le cas échéant selon la nature de l’intempérie et le lot considéré. Il n’y a pas lieu de déduire du calcul des jours d’intempérie les journées non travaillées les samedi et dimanche, dans la mesure où le chantier sera impacté si l’intempérie a duré sur ces journées non travaillées.

Quant aux travaux supplémentaires acceptés par la SCI [Adresse 14] (vingt-cinq devis, pièces 57-1 à 57-25 de la société Beg Ingénierie), ils ont tous été signés par le représentant de la SCI, et pour la plupart précisent 'incidence sur le délai global’ suivi d’une durée variant de 0 à 15 jours, pour un total selon la société Beg Ingénierie de 125 jours.

Ces durées supplémentaires ont été clairement indiquées sur les devis, et résultent de l’application par la société Beg Ingénierie du contrat, en son article 9. La SCI [Adresse 14], signataire du contrat de promotion immobilière, est mal fondée à prétendre que le terme 'incidence sur le délai global’ n’est pas clair ou qu’elle a pu se méprendre, les termes étant clairs et non équivoques et résultant de l’application aux devis du contrat de promotion immobilière. En outre, elle se prévaut d’un vice du consentement pour motif d’erreur qu’elle estime excusable, susceptible d’annulation des devis, alors qu’elle les a signés en qualité de mandataire du maître d’ouvrage et que celui-ci ne sollicite pas l’annulation des devis pour vice du consentement.

Par conséquent, la société Beg Ingénierie est bien fondée à se prévaloir d’un report du délai de livraison tant du fait d’intempéries que de travaux supplémentaires. En revanche, elle ne peut, sans se contredire ainsi que l’a pertinemment souligné le tribunal, se prévaloir de motifs de report au-delà du 24 juillet 2009 alors qu’elle a conclu à la fixation de la date de livraison de l’ouvrage au 24 juillet 2009.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le report de livraison jusqu’au 24 juillet 2009 ne résultait pas de manquements de la société Beg Ingénierie dans l’exécution du contrat, mais de causes légitimes que sont des intempéries et l’exécution de travaux supplémentaires, et qu’après le 24 juillet 2009 et jusqu’à la date de livraison effective du 20 octobre 2009, la société Alvergnas Automobiles avait subi un préjudice du fait de l’impossibilité d’exploiter le garage.

De même, dès lors que le tribunal ne pouvait déterminer ce préjudice puisque l’évaluation en a été réservée jusqu’à sa décision statuant sur l’existence d’un éventuel retard de livraison, il a à bon droit ordonné une expertise pour évaluer ce préjudice. La décision ordonnant l’expertise sera confirmée.

3) Sur la demande d’indemnisation formée par la SCI [Adresse 14]

Les demandes de la SCI [Adresse 14] portent en premier lieu sur des réserves formulées dans le procès-verbal de livraison du 20 octobre 2009 qui n’ont pas été levées. Le 19 octobre 2010, elle a adressé à la société Beg Ingénierie une liste de soixante-quinze 'réserves’ supplémentaires. Parmi ces nouvelles 'réserves', l’expert a indiqué que certaines relevaient de la garantie dommages-ouvrage et ont alors fait l’objet d’une réclaration de sinistre à la société Allianz IARD, assureur dommages-ouvrage.

Les premiers juges ont statué en faisant partiellement droit aux demandes de la SCI [Adresse 14] au titre des réserves non levées, ont admis le caractère décennal de certaines des 'réserves’ déclarées à l’assureur dommages-ouvrage et rejeté les autres au titre des désordres intermédiaires à défaut de preuve de la faute du promoteur. Ils ont déclaré forclos le surplus de la demande au titre des désordres déclarés le 19 octobre 2010, la demande en justice ayant été formée au-delà du délai annal de la garantie de parfait achèvement.

Moyens des parties :

La SCI [Adresse 14] fait valoir que la société Beg Ingénierie a refusé de réparer ou mettre en conformité diverses réserves figurant sur le procès-verbal de livraison, et demande sa condamnation à prendre en charge les travaux réparatoires au titre de son obligation de résultat et de son obligation de conseil en qualité de maître d’oeuvre. Elle rappelle qu’en matière de livraison d’un ouvage confié à un promoteur, la notion de dommage apparent le jour de la livraison n’existe pas. Elle sollicite donc l’indemnisation des réserves portées sur le procès-verbal de livraison et non levées, avec confirmation du jugement qui a fait droit partiellement à ses demandes et infirmation de celui-ci dès lors qu’il a rejeté le surplus. Elle ajoute avoir notifié à la société Beg Ingénierie des réserves supplémentaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2010, dans le délai de parfait achèvement et indique que parmi celles-ci, l’expert a estimé qu’une vingtaine avaient un caractère décennal, la conduisant à effectuer une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, la société Allianz IARD. Elle précise que le tribunal a retenu cinq désordres comme relevant de la garantie décennale (désordres n° 6, 8, 11, 16, 20), et qu’il n’a pas été interjeté appel de sa décision sur ce point. Pour les autres, elle soutient que la société Beg Ingénierie avait une obligation de résultat en vertu du contrat de promotion immobilière et de l’article 1831-1 du code civil, qui l’oblige à l’indemniser. Quant aux autres désordres notifiés le 19 octobre 2010, elle fait valoir que le tribunal l’a déclarée irrecevable en ses demandes pour forclusion, mais précise que ces demandes étaient également fondées sur la responsabilité contractuelle et que le tribunal n’a pas statué sur ce fondement. Elle sollicite la somme de 267 904,90 euros HT à ce titre.

La société Beg Ingénierie conclut à la confirmation du jugement au titre des demandes afférentes aux réserves énoncées dans le procès-verbal de livraison et non levées. Au titre des désordres déclarés le 19 octobre 2010, s’agissant de ceux relevant de la garantie décennale, elle n’a pas demandé l’infirmation du jugement pour ceux retenus par le tribunal comme étant de nature décennale. Pour ceux dont la nature décennale n’a pas été retenue par le tribunal, elle s’en rapporte aux conclusions de l’expert et demande le rejet des prétentions de la SCI [Adresse 14], soutenant qu’aucune faute de sa part n’est démontrée. Pour les autres désordres, elle sollicite la confirmation du jugement qui a déclaré la SCI [Adresse 14] irrecevable comme étant forclose. Subsidiairement, elle fait observer que ces désordres se rapportent à des prestations qui n’étaient pas dues contractuellement, ou à des divergences esthétiques excluant la qualification de désordre, ou à des désordres non constatés.

Réponse de la cour :

3-1) Sur les désordres réservés à la livraison

L’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Conformément à l’article 1831-1 du même code, le promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître d’ouvrage.

Le promoteur est tenu à une obligation de résultat quant à l’exécution du contrat de promotion immobilière (Cass., 3e Civ., 25 octobre 1972, n° 70-14.368 ; 10 juillet 2013, n° 12-21.910) et doit livrer un ouvrage exempt de vices. Sa responsabilité est donc engagée de plein droit sauf cause exonératoire revêtant les caractères de la force majeure. Il appartient au créancier de l’obligation de rapporter la preuve de ce que l’obligation n’a pas été remplie ou le résultat non atteint pour engager la responsabilité du débiteur de l’obligation de résultat.

a) Sur les réserves

Il résulte des dires des parties, étayés par leurs pièces et les conclusions de l’expert non discutées de ce chef, que les réserves suivantes, non levées, doivent être imputées à la société Beg Ingénierie qui ne le conteste pas : réserves n° 170, 566 et 569 (absence de parement hydrofuge des cloisons des sanitaires homme et femme), réserve n° 190 (goutelette ayant remplacé le crépi prévu contractuellement, ayant un aspect non uniforme), réserve n° 255 (réseau d’huile non conforme aux règles de l’art), réserves n° 510 et 511 (reprise du joint de faïence dans l’angle au fond à droite et trois faïences cassées).

Les autres réserves sont contestées par l’une ou l’autre des parties.

— réserves n° 191 et 205, insuffisance acoustique des bureaux : la SCI [Adresse 14] reconnaît avoir demandé la suppression des faux-plafonds dans le cadre du réaménagement des bureaux, et estime que la société Beg Ingénierie a manqué à son devoir de conseil en ne lui signalant pas que cela augmenterait la résonance dans ceux-ci. Le promoteur soutient que les faux-plafonds ne relevaient pas de ses obligations contractuelles. Il n’est pas allégué de vice des faux-plafonds, de sorte que l’obligation de résultat de la société Beg Ingénierie n’est pas en jeu. En revanche, en n’indiquant pas à la SCI que l’usage de cloisons modullaires ne diminuerait pas la résonance acoustique comme des faux-plafonds, la société Beg Ingénierie a manqué à son obligation de conseil et doit indemniser la SCI du préjudice subi, consistant en la perte d’une chance d’inclure des faux-plafonds à l’endroit des bureaux à cloisons modullaires.

— réserve n° 192 : la SCI [Adresse 14] indique que la descente d’eaux pluviales longeant le mur du show-room à l’intérieur du bâtiment existant est très bruyante, et que cela résulte d’un défaut de conception, aucun coffrage n’ayant été prévu. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de la nécessité de ce coffrage et d’une faute de conception résultant de son absence, étant précisé que l’expert n’a pas constaté de bruit gênant au titre de ce désordre. Par conséquent, en l’absence de désordre et de faute imputable à la société Beg Ingénierie, la demande de ce chef formée par la SCI [Adresse 14] doit être rejetée.

— réserves n° 219, 455, 461 et 493 : au niveau des ateliers au rez-de-chaussée, la SCI [Adresse 14] soutient qu’il était contractuellement prévu deux chapes (chape de compression et chape en béton léger) afin d’obtenir son imperméabilisation, et que la seconde n’a pas été réalisée, ce qui a entraîné de nombreuses zones d’accumulation d’eau et des zones perméables. Toutefois, d’une part il ne résulte pas du rapport d’expertise ni d’un autre élément que la seconde chape n’ait pas été réalisée, et d’autre part l’expert a indiqué que la zone est humide du fait de sa localisation et des véhicules qui y stationnent, et qu’il existe des tolérances de planéité expliquant la présence admissible de flaches dont il n’a pas été démontré qu’elles étaient dépassées, le relevé de géomètre produit n’apportant pas ces informations (il n’est pas jugé fiable par l’expert en raison d’incongruités). Il a en outre ajouté que la minéralisation destinée à imperméabiliser la surface ne peut empêcher toute pénétration d’eau. Il en a conclu que la non-conformité aux dispositions contractuelles n’est pas établie et le dépassement des tolérances non plus, et les éléments fournis par la SCI ne contredisent pas ces constatations. Par conséquent, à défaut de preuve d’un vice de la construction, la responsabilité de la société Beg Ingénierie ne peut être engagée.

— réserve n° 446 et 465 : selon le procès-verbal de livraison, la configuration des lieux ne permet pas l’accès des camions porte-véhicules neufs à la cour de livraison et la chaussée présente un dévers. Selon la convention conclue le 22 avril 2008 entre la SCI [Adresse 14] et la société Beg Ingénierie, il a été convenu la 'translation de 3 mètres vers le sud-ouest du pan coupé à l’angle nord-est du bâtiment pour permettre la manoeuvre des véhicules de livraison.' Dans ce cadre, la convention stipule que 'l’éventuel remaniement de l’altimétrie du domaine public de nature à améliorer l’accessibilité des camions ne sera pas assumée par le promoteur.' En revanche, les parties n’ont pas expressément prévu le déplacement du portail. La société Beg Ingénierie ne conteste pas devoir les sommes mises à sa charge dans le jugement et correspondant au coût du déplacement du portail. En revanche, les travaux de déplacement du portail supposent, comme l’a indiqué l’expert en lecture du devis correspondant, 'l’aménagement d’une plateforme en entrée rehaussée à 83,60 avec une emprise en arc de cercle sur le domaine public.' L’avancement du portail en limite de propriété implique que ce qui se situe au-delà relève du domaine public, et que l’expert retient une solution réparatoire impliquant la modification de l’altimétrie du domaine public, laquelle est exclue du champ d’intervention de la société Beg Ingénierie par la convention de 2008. Les travaux réparatoires doivent donc être limités à ceux admis par les premiers juges, la demande supplémentaire formée par la SCI [Adresse 14] sera rejetée.

— réserve n° 447 : non-respect des pentes à 2 % au niveau R+2 du parking. La SCI [Adresse 14] soutient que la pente a été mesurée par le géomètre à 3,3 %, excédant le seuil de 2 % prévu dans le descriptif des travaux, et que ce vice engage la responsabilité de la société Beg Ingénierie, même si elle ne subit aucun préjudice résultant de ce désordre. Cependant, l’expert a indiqué que 'la très faible variation que cela représente (…) se situe dans les tolérances de mesures cumulées avec celles d’exécution.' Par conséquent, la pente, même supérieure aux prévisions contractuelles, se situant dans les tolérances d’exécution, ne constitue pas un vice pour lequel la société Beg Ingénierie engage sa responsabilité au titre de son obligation de résultat.

— réserve n° 470 : la SCI [Adresse 14] indique qu’au rez-de-chaussée, le renfort en plat carbone en sous-face du plancher haut n’est pas protégé contre l’incendie. Cependant, elle n’établit pas que ce renfort devait être protégé contre l’incendie, en application du contrat, des normes techniques ou des règles de l’art, et que cette absence de protection constitue un vice de conception ou d’exécution, l’expert précisant qu''il n’a pas été établi que cette réserve était justifiée, s’agissant d’un renfort en site extérieur.' Par conséquent, à défaut de vice de l’ouvrage, la responsabilité de la société Beg Ingénierie ne peut être recherchée.

— réserve n° 540 : le joint du plancher bas est décollé, ce que la société Beg Ingénierie ne conteste pas. Elle ne justifie pas avoir recollé ce joint dans le cadre de la levée de réserves, dès lors sa responsabilité est engagée, le décollement du joint constituant un manquement à son obligation de résultat.

— réserve n° 611 : présence de l’édicule formant souche de l’ancienne CTA (système de désenfumage), situé au droit de la coulée verte. La SCI [Adresse 14] rappelle que le système de désenfumage initial, installé en violation du permis de construire par la société Beg Ingénierie, a été déplacé à l’intérieur du bâtiment, mais que les souches extérieures, bien qu’inutiles, ont été laissées. L’ancien système ayant été installé en violation du permis de construire, sa construction constitue un manquement à l’obligation de résultat de la société Beg Ingénierie qui doit supporter le coût des travaux réparatoires, incluant l’enlèvement de l’édicule et la remise en état de la toiture.

b) Sur l’indemnisation

Certains montants de travaux réparatoires nécessaires et à la charge de la société Beg Ingénierie ne sont pas discutés par les parties.

— réserves n° 170, 566 et 569 (absence de parement hydrofuge des cloisons des sanitaires homme et femme) : les travaux réparatoires doivent se limiter au changement des cloisons inadaptées car non-hydrofuges, lequel ne concerne que les sanitaires du rez-de-chaussée. Par conséquent, le devis de la société Bolle sera retenu, à hauteur de la somme de 15 999 euros (n’a pas été comptabilisé le remplacement des appareils et détecteurs défaillants, ne faisant pas l’objet de la réserve).

— réserve n° 190 (goutelette ayant remplacé le crépi prévu contractuellement, ayant un aspect non uniforme) : travaux réparatoires fixés par le tribunal à la somme de 13 865 euros HT non discutée par les parties.

— réserve n° 255 (réseau d’huile non conforme aux règles de l’art) : travaux réparatoires fixés par le tribunal à la somme de 6 932 euros HT non discutée par les parties.

— réserves n° 510 et 511 (reprise du joint de faïence dans l’angle au fond à droite et trois faïences cassées) : le tribunal a enjoint la société Beg Ingénierie à effectuer les travaux réparatoires de reprise du joint de faïence, les parties ne contestent pas cette décision.

— réserves n° 191 et 205 (insuffisance acoustique des bureaux) : en raison du manquement au devoir de conseil de la société Beg Ingénierie, la SCI [Adresse 14] a perdu une chance de prévoir des faux-plafonds dans les bureaux à cloisons modullaires. Ce préjudice ne peut équivaloir au coût des faux-plafonds, que la SCI aurait supporté en tout état de cause au titre des travaux supplémentaires demandés par le maître d’ouvrage. Par conséquent, la cour dispose des éléments justifiant l’allocation au titre de ce préjudice de la somme de 1 000 euros.

— réserve n° 192 : la demande de la SCI [Adresse 14] a été rejetée.

— réserves n° 219, 455, 461 et 493 : la demande de la SCI [Adresse 14] a été rejetée.

— réserves n° 446 et 465 : ainsi qu’il a été précisé ci-dessus, les travaux réparatoires doivent donc être limités à ceux admis par les premiers juges (soit la somme de 26 080 euros HT), la demande supplémentaire formée par la SCI [Adresse 14] sera rejetée.

— réserve n° 447 : la demande de la SCI [Adresse 14] a été rejetée.

— réserve n° 470 : la demande de la SCI [Adresse 14] a été rejetée.

— réserve n° 540 (le joint du plancher bas est décollé) la responsabilité de la société Beg Ingénierie est engagée, le décollement du joint constituant un manquement à son obligation de résultat. Au titre des travaux réparatoires, il sera retenu la somme de 4 000 euros représentant le coût du changement de joint.

— réserve n° 611 (présence de l’édicule formant souche de l’ancienne CTA) : ainsi qu’il a été jugé ci-dessus, la société Beg Ingénierie doit supporter le coût des travaux réparatoires, incluant l’enlèvement de l’édicule et la remise en état de la toiture. Au vu du devis de la société Chanin, les travaux réparatoires s’élèvent à la somme de 4 553 euros HT représentant la démolition de l’édicule, le platelage remplaçant celui-ci, les ancrages, armatures, reprises de béton et remblai, ce qui correspond à la réfection de la toiture après démolition de l’édicule. Il appartenait à la société Beg Ingénierie, qui soutient que le devis est trop élevé, de fournir une autre estimation, ce qu’elle n’a pas fait. Le montant du devis de la société Chanin sera donc retenu.

Au vu de ce qui précède, la décision des premiers juges sera confirmée, sauf en ce qui concerne les réserves n° 170, 566 et 569, n° 191 et 205, n° 540 et n° 611. Statuant à nouveau, au titre de ces réserves la cour condamne la société Beg Ingénierie à verser à la SCI [Adresse 14] les sommes de :

— n° 170, 566 et 569 : 15 999 euros HT,

— n° 191 et 205 : 1 000 euros HT,

— n° 540 : 4 000 euros HT,

— n° 611 : 4 553 euros HT.

3-2) Sur les désordres ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage

Le tribunal a jugé que les désordres n° 8, 11, 16, 20 et 6 étaient de nature décennale et a condamné la société Allianz IARD, assureur dommages-ouvrage, à verser à la SCI [Adresse 14] les sommes correspondant au coût des travaux réparatoires. Les parties ne forment pas de demande d’infirmation de cette décision.

D’autres désordres déclarés le 19 octobre 2010 ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage mais le tribunal a écarté la garantie décennale, faute pour ces désordres d’en revêtir les caractères (désordres n° 10, 1, 3, 4, 5, 7, 9, 12, 13, 14, 15, 17, 19).

Les désordres demeurés cachés à la réception et apparaissant dans le délai d’épreuve de dix ans, sans revêtir les caractères justifiant la mise en oeuvre de la garantie décennale sont qualifiés de désordres intermédiaires.

Il est constant que, s’agissant des désordres intermédiaires, le promoteur engage sa responsabilité pour faute prouvée (Cass., 3e Civ., 12 novembre 2014, n° 13-23.570 ; 14 mai 2020, n° 19-10.434).

Il appartient donc à la SCI [Adresse 14], qui sollicite l’indemnisation par la société Beg Ingénierie des désordres intermédiaires affectant l’ouvrage, de rapporter la preuve de ce que ces désordres résultent d’une faute de cette société et que cette faute lui a causé un préjudice.

Or, dans ses conclusions elle reprend ces désordres, les constats de l’expert et le coût des travaux réparatoires y afférents, mais n’allègue, à leur origine, aucune faute imputée à la société Beg Ingénierie, à l’exception des désordres n° 12 et 17, pour lesquels elle se prévaut d’une faute de conception imputable au promoteur.

Le désordre n° 12 est constitué par des 'dysfonctionnements des joints de dilatation, infiltration d’eau au niveau des joints horizontaux et verticaux en rampes nord et sud.' La SCI [Adresse 14] soutient qu’une faute de conception est à l’origine de ce désordre car la dalle de la rampe devait selon le contrat être en béton hydrofuge, donc le joint intermédiaire devait être étanche, et reproche à la société Beg Ingénierie de n’avoir pas prévu un joint étanche. Cependant, il ne résulte ni des éléments versés par la SCI [Adresse 14] ni du rapport d’expertise que le défaut d’étanchéité provienne d’un défaut de conception. Par conséquent, à défaut de rapporter la preuve d’une faute de la société Beg Ingénierie, la demande de la SCI sera rejetée.

Le désordre n° 17 est constitué par des 'infiltrations d’eau en plafond haut I 2." La SCI [Adresse 14] soutient que ces infiltrations proviennent du caniveau du bas de la rampe et que ni ce caniveau ni la rampe n’ont été prévus pour être étanches alors qu’ils sont exposés aux intempéries, ce qui constitue une faute de conception qu’elle impute à la société Beg Ingénierie.

L’expert précise que ce désordre provient du fait que ni le caniveau ni le bas de rampe n’ont été 'prévus étanches.' La société Beg Ingénierie étant à l’origine de la conception de l’ouvrage, le désordre d’infiltration résultant du défaut de prévision d’étanchéité constitue une faute de conception qui lui est imputable. Toutefois, la SCI [Adresse 14] ne justifie d’aucun préjudice résultant de ces infiltrations, l’expert ayant précisé qu’il avait constaté de 'modestes traces d’infiltrations’ et précisant qu’aucune réparation n’est 'strictement nécessaire.'

Pour le surplus des désordres, la SCI [Adresse 14] fait état de fautes d’exécution. Or, la société Beg Ingénierie n’était pas chargée des travaux d’exécution, et la SCI n’allègue aucune faute de la part du promoteur relative à un défaut de surveillance.

Par conséquent, la décision des premiers juges sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de la SCI [Adresse 14] au titre des désordres intermédiaires.

3-3) Sur les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement

Selon l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

Il est constant que l’article 1792-6 relatif à la garantie de parfait achèvement n’est pas applicable au promoteur dans le cadre du contrat de promotion immobilière car il n’est pas constructeur réalisateur, sauf pour les travaux qu’il a réalisés lui-même.

En l’espèce, la société Beg Ingénierie n’a pas réalisé de travaux elle-même. Toutefois, conformément à l’article 11 du contrat de promotion immobilière, les parties ont convenu de l’application expresse des dispositions précitées, relatives à la garantie de parfait achèvement, au promoteur, tenu à cette garantie 'dans les limites et conditions prévues par l’article 1792-6 du code civil.'

Par conséquent, les dispositions relatives à la garantie de parfait achèvement lui sont applicables à titre dérogatoire.

Il est constant que le délai de la garantie de parfait achèvement est un délai de forclusion susceptible d’interruption mais pas de suspension (Cass., 3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-24-574). L’action en garantie de parfait achèvement est forclose un an après réception, même si des désordres ont été déclarés par écrit dans le délai annal (Cass. 3e Civ., 15 janvier 1997, n° 95-10.097).

En matière de contrat de promotion immobilière, la réception a lieu au plus tard au même moment que la livraison, elle ne peut avoir lieu après celle-ci.

En l’espèce, aucune des pièces versées aux débats ni aucun élément fourni par les parties ne permet de déterminer la date de survenance de la réception de l’ouvrage. Celle-ci est donc intervenue au plus tard à la date du jour du procès-verbal de livraison, soit le 20 octobre 2020, point de départ de la garantie de parfait achèvement. La SCI [Adresse 14] a notifié des désordres supplémentaires à la société Beg Ingénierie le 19 octobre 2010, conformément à l’article 1792-6 précité. Toutefois, ainsi que pertinemment relevé par le premier juge, elle n’a pas agi en garantie de parfait achèvement dans l’année suivant la réception, ne justifiant d’aucune action en justice avant l’écoulement de ce délai, ni aucun acte interruptif de forclusion. Elle ne conteste pas la forclusion, indiquant que le tribunal a omis de statuer sur sa demande subsidiaire d’indemnisation fondée sur la responsabilité contractuelle de la société Beg Ingénierie.

Les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass., 3e Civ., 13 avril 1988, n° 86-17.824 ; 14 décembre 2022, n° 21-19.377).

Par conséquent, la SCI [Adresse 14], irrecevable à agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, ne peut agir subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société Beg Ingénierie.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré la SCI [Adresse 14] irrecevable à agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. Y ajoutant, la cour rejette la demande tendant à la même fin, fondée sur la responsabilité contractuelle.

4) Sur la garantie des assureurs

Moyens des parties :

La SCI [Adresse 14] demande la condamnation in solidum de la société Axa France IARD avec son assurée, la société Beg Ingénierie, au titre des sommes qui ont été mises à la charge de celle-ci en sa faveur.

La société Axa France IARD ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

La société Axa France IARD ne dénie pas sa garantie à son assurée, la société Beg Ingénierie, ni n’oppose les limites, plafonds et franchises de son contrat d’assurance. Par conséquent, elle sera condamnée in solidum avec la société Beg Ingénierie à verser à la SCI [Adresse 14] les sommes au paiement desquelles celle-ci a été condamnée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Sogefimur sera condamnée aux dépens. Les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la société Beg Ingénierie au titre des surcoûts liés aux surcharges du parking,

— condamné in solidum la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD à verser à la SCI [Adresse 14] la somme de 3 482 euros HT au titre des réserves à livraison n° 170, 566 et 569,

— rejeté les demandes de la SCI [Adresse 14] au titre des réserves à livraison n° 191 et 205, n° 540 et n° 611,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie la somme de cent trente-huit mille vingt-huit euros et quarante centimes (138 028,40 euros) HT au titre des surcoûts liés à la surcharge du parking, avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 10 janvier 2010,

CONDAMNE in solidum la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD à verser à la SCI [Adresse 14] les sommes de :

— réserves n° 170, 566 et 569 : 15 999 euros HT,

— réserves n° 191 et 205 : 1 000 euros HT,

— réserve n° 540 : 4 000 euros HT,

— réserve n° 611 : 4 553 euros HT,

REJETTE la demande d’indemnisation formée par la SCI [Adresse 14] pour les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement, en ce qu’elle est formée à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle,

CONDAMNE la société Sogefimur aux dépens d’appel,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La greffière La conseillère, pour la conseillère faisant fonction de présidente