Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06595 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJG7J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 23/03139

APPELANTE

Mme [X] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1191

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/007178 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

M. [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas CIRON de la SELARL NCS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1957

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, RCS de Paris sous le n°344 810 825, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2014, l’établissement public à caractère industriel [Localité 4] Habitat-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] et M. [S] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée maximale de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Le contrat contient une clause de solidarité.

M. [S] a donné congé à [Localité 4] Habitat-OPH, par courrier reçu par l’établissement le 27 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2022, [Localité 4] Habitat-OPH a fait délivrer à Mme [B] et M. [S] un commandement de payer la somme principale de 5.622,72 euros au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le 22 juin 2022, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] et M. [S].

Par acte du 27 mars 2023, [Localité 4] Habitat-OPH a fait assigner Mme [B] et M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, de référé, aux fins de, notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

procéder à l’expulsion de Mme [B] et M. [S],

dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés aux frais de Mme [B] et M. [S] en garde-meubles ou éventuellement séquestrés,

condamner solidairement Mme [B] et M. [S] au paiement des sommes suivantes :

8.274,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2023, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur la somme de 5.622,72 euros, la demande de provision étant limitée à hauteur de 7.949,11 euros en ce qui concerne M. [S],

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;

1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Par ordonnance de référé contradictoire du 29 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a :

débouté Mme [X] [B] et M. [Y] [S] de leurs demandes aux fins de voir dire n’y avoir lieu à référé,

débouté Mme [X] [B] de sa fin de non-recevoir,

constaté que le contrat conclu le 21 octobre 2014 entre [Localité 4] Habitat-OPH, d’une part, et Mme [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] est résilié depuis le 23 août 2022,

débouté Mme [X] [B] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ordonné à Mme [X] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécutions,

débouté l’établissement EPIC [Localité 4] Habitat-OPH de sa demande de paiement dirigée à l’encontre de M. [Y] [S],

condamné Mme [X] [B] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 6.295,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

débouté Mme [X] [B] de sa demande de délais de paiement,

condamné M. [Y] [S] à payer à Mme [X] [B], à titre de provision, la somme de 3641,99 euros,

débouté M. [Y] [S] de sa demande de délais de paiement,

condamné Mme [X] [B] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] Habitat-OPH une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.533,25 euros par mois et ce, à compter du 15 novembre 2023,

dit que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

débouté l’établissement EPIC [Localité 4] Habitat-OPH et M. [Y] [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement Mme [X] [B] et M. [Y] [S] aux dépens de l’instance,

rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 29 mars 2024, Mme [B] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 octobre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L. 842-1 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, 8-1, 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1104 1310, 1317 et 1343-5 du code civil, 514-1, 700 et 835 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal,

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 29 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Et statuant à nouveau,

juger de l’existence des contestations sérieuses,

En conséquence,

juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour le bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués au [Adresse 5] [Localité 3] en raison des contestations sérieuses soulevées,

juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation,

juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH en paiement d’un arriéré de loyers et de charges,

juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [S],

débouter l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH et M. [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme irrecevables,

renvoyer l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH et M. [S] à se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour venait à ne pas retenir l’existence de contestations sérieuses,

infirmer en toutes ces dispositions l’ordonnance de référé rendue le 29 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’elle a :

jugé que Mme [B] et M. [S] sont tenus solidairement aux dettes locatives pour la période entre le 1er mars 2022 et 28 novembre 2022 (terme d’octobre 2022 inclus),

débouté M. [S] de sa demande de délai de paiement,

débouté l’établissement [Localité 4] Habitat OPH et M. [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement Mme [B] et M. [S] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

débouter M. [S] de sa demande d’imputation de tous les règlements intervenus entre mars 2022 et mai 2023 à la dette la plus ancienne,

En conséquence,

juger que M. [S] est tenu solidairement avec Mme [B] au paiement de la somme de 7.723,98 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 28 novembre 2022 (terme d’octobre 2022 inclus),

condamner solidairement M. [S] et Mme [B] au paiement de la somme de 7.723,98 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au terme d’octobre 2022 inclus,

juger que Mme [B] est à jour dans le paiement des loyers dus à compter du 1er décembre 2022 (terme de novembre 2022),

En conséquence,

débouter l’établissement [Localité 4] Habitat OPH de sa demande au titre de l’arriéré de loyers dirigée à l’encontre de Mme [B] pour la période postérieure au 28 novembre 2022,

Si par extraordinaire, la cour venait à confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté l’établissement [Localité 4] Habitat OPH de sa demande de paiement dirigée à l’encontre de M. [S] et condamné uniquement Mme [B] au titre de l’arriéré de loyers,

confirmer la créance de l’établissement [Localité 4] Habitat OPH fixée à la somme de 6.295,46 euros (7.112,54 euros – 183,88 euros – 177,20 euros – 456,00 euros), déduction faite des frais de contentieux imputés au débit du compte locataire et de l’allocation logement,

condamner M. [S] à payer à Mme [B] la somme de 6.403,19 euros correspondant à la moitié des loyers réglés par l’appelante sur la période de février 2022 au 28 novembre 2022 (terme d’octobre 2022 inclus) soit la part à laquelle il est tenu en tant que codébiteur d’une dette solidaire,

En tout état de cause,

débouter l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH et M. [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 20 juin 2022,

accorder à Mme [B] 36 mois de délais de paiement et l’autoriser à s’acquitter de sa dette par règlement de 35 mensualités de 50 euros en sus du loyer courant et le solde à la 36ème mensualité,

Si la cour venait à confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

accorder à Mme [B] des délais de paiement de 24 mois conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

condamner l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH et M. [S] aux dépens de la présente instance.

Elle fait valoir qu’il existe en l’espèce des contestations sérieuses ; que la détermination de la période au cours de laquelle M. [S] reste tenu solidairement au paiement des loyers n’est pas évidente et impose un examen de fond des pièces qui excède les pouvoirs du juge des référés ; qu’en l’espèce, le juge s’est livré à une interprétation d’un unique courrier pour rechercher la volonté des parties quant à la durée du préavis.

Elle soutient que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en interprétant sa volonté quant à l’imputation des règlements et en modifiant l’imputabilité de l’allocation logement réglée par la CAF ; que les sommes versées au bailleur au titre de l’aide personnalisée au logement depuis la signification du commandement n’ont pas vocation à apurer les impayés et doivent être imputées sur les loyers aux périodes desquelles elles ont été versées ; qu’en l’espèce, cette allocation a été rétablie uniquement à sa demande et ne doit pas bénéficier à un tiers, en l’espèce, M. [S] ; qu’une contestation sérieuse est caractérisée.

Elle considère que l’interprétation de sa volonté quant aux règlements effectués excède la compétence du juge des référés ; que M. [S] ne peut se prévaloir de l’article 1342-10 du code civil. Elle détaille les imputations qu’elle expose avoir fait s’agissant des paiements intervenus. Elle soutient que M. [S] ne peut se prévaloir des règlements qui ne sont pas de son fait et que le décompte de [Localité 4] Habitat-OPH omet de déduire de son décompte les frais de contentieux.

S’agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait état de sa bonne foi et de sa situation personnelle et professionnelle et elle souligne qu’elle a repris le paiement partiel du loyer depuis le mois de septembre 2022 et le paiement intégral depuis janvier 2023.

Elle allègue que les règlements intervenus sont supérieurs à la quote-part du loyer et des charges ; qu’en vertu du contrat de location, M. [S] est tenu au paiement de la moitié du loyer et des charges pour la période du 1er mars 2022 au 28 novembre 2022 ; que le premier juge aurait dû partager par moitié entre les deux locataires la totalité des loyers, charges et indemnités dus pour cette période de sorte que M. [S] doit être condamné à lui payer la somme de 6.403,19 euros correspondant à la moitié de ce qu’elle a réglé.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 6 juin 2024, M. [S] demande à la cour, au visa des articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1217, 1221 et 1342-10 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

juger que M. [S] n’est plus tenu solidairement du paiement des loyers depuis le 27 novembre 2022 ;

juger que le montant de la dette solidaire due par M. [S] et Mme [B] s’élève à la somme de 7.238,98 euros ;

juger que Mme [B] ne peut exercer un recours à l’encontre de M. [S] que pour un montant de 3.641,99 euros ;

En conséquence,

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 29 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et enregistrée sous le RG n° 23/03139 ;

condamner in solidum tout succombant à payer à M. [S] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner tout succombant aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé dont le bailleur a accusé réception à compter du 27 février 2022, expirait le 27 novembre 2022 ; qu’il n’est plus tenu solidairement au paiement du loyer depuis cette date.

Il souligne que le débiteur solidaire peut se prévaloir des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, étant donné qu’il est obligé au paiement de la dette en application des règles de la solidarité passive et fait valoir que, comme l’a retenu le premier juge, Mme [B] n’a aucunement indiqué à quelle date elle entendait régler en effectuant les paiements de sorte que l’imputation des paiements s’applique d’abord sur les dettes échues et les plus anciennes.

Au visa de l’article 1317 du code civil, il soutient que le montant de la dette qui bénéficie de la solidarité passive s’élève à la somme de 7'238,98 euros et que Mme [B] s’est acquittée seule de ce montant. Il estime être tenu au paiement de la somme de 3.641,99 euros en exécution de son engagement de solidarité ainsi qu’il résulte de l’ordonnance entreprise, somme qui correspond à une division par part virile de la somme acquittée en totalité par Mme [B].

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 juin 2024, [Localité 4] Habitat-OPH demande à la cour, au visa des articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1, 1728 et 1741 du code civil, L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 514-1 du code de procédure civile, de :

confirmer l’ordonnance rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 29 janvier 2024, dans l’ensemble de ses dispositions ;

En conséquence,

débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes,

condamner Mme [B] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat OPH la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que les locataires ne s’acquittent plus régulièrement du versement de leurs loyers et de leurs charges courantes depuis le 9 mars 2022, de sorte que sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire était fondée.

Il considère que la motivation du premier juge ne souffre d’aucune contestation possible et que l’argumentation de Mme [B] et M. [S] quant à la période de solidarité entre eux ne concerne pas la dette locative due au bailleur qui est l’obligation principale des locataires. Il soutient que c’est à tort que Mme [B] considère que le juge des référés ne peut pas examiner les pièces versées aux débats afin de considérer si les contestations sérieuses sont recevables.

Il fait valoir que M. [S] lui a donné congé le 23 février 2022, lors de son départ des lieux, congé validé à compter du 27 février 2022 ; qu’il en résulte au visa des articles 8-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que la solidarité entre les locataires était due jusqu’au 27 novembre 2022 ; que lors de la première audience, aucune des parties n’a contesté le départ de M. [S].

Il soutient que le premier juge a également fait une application exacte de l’article 1342-10 du code civil en considérant que lors des règlements effectués par Mme [B], celle-ci n’avait pas indiqué à quelle partie de la dette elle entendait imputer les règlements qui automatiquement ont été imputés à la dette la plus ancienne.

Il allègue que le juge des contentieux de la protection a fait une exacte application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en considérant que Mme [B] n’avait pas les capacités de procéder au règlement de sa dette en sus des loyers et charges courantes ce qui rendait inutile l’octroi de délai de paiement et donc la suspension de la clause résolutoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit constitue un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer par acte du 20 juin 2022 à Mme [B] et M. [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire prévue dans le bail conclu entre les parties et ce, pour un montant de 5.622,72 euros en principal. La clause résolutoire y est reproduite et un décompte détaillant les sommes dues au titre des loyers ainsi que les versements y est annexé.

La régularité formelle du commandement de payer, de même que l’existence d’un arriéré locatif qu’il vise, ne sont pas contestées et il est constant que les causes n’en ont pas été réglées dans le délai de deux mois que l’acte rappelle.

La contestation en l’espèce concerne la question de la solidarité entres les locataires et l’imputation des paiements.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires étaient réunies au 23 août 2022.

Sur le congé délivré par M. [S]

Selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, VI., la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Par courrier du 7 mars 2022 (pièce 2 de l’appelante), [Localité 4] Habitat-OPH a accusé réception du congé délivré par M. [S] suivant lettre du 23 février 2022. Il exposait que « [son] départ a bien été pris en compte du 27 février 2022. (') » et qu’il n’était pas possible d’établir d’avenant. Il précisait : « suite à congé, un locataire cesse d’être co-titulaire du bail mais demeure solidaire du paiement du loyer et charges du fait de la clause de solidarité présente dans le bail. Cette solidarité règlementairement ne prend fin qu’à la libération totale du logement par l’ensemble des titulaires du bail.

Par décision de gestion, [Localité 4] Habitat la limite à une année à compter de la réception du congé d’un des co-titulaires. Je serai donc en mesure d’établir l’avenant au bail à partir du 23 février 2023 ».

Ce courrier démontre avec évidence l’existence d’une lettre de congé adressée par M. [S] et dont le bailleur a accusé réception.

En application des clauses du bail, en cela conformes aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis est par principe de trois mois et M. [S] ne justifie pas avoir sollicité un préavis réduit.

Il en résulte que son congé a pris effet le 28 mai 2022 et qu’en l’absence d’un nouveau colocataire figurant sur le bail, c’est à bon droit et sans excéder ses pouvoirs que le premier juge a retenu que la solidarité des cotitulaires du bail au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation a produit effet jusqu’au 28 novembre 2022, soit 6 mois plus tard pour une stricte application de l’article 8-1 précité. Au-delà de cette date, Mme [B] demeure seule redevable des impayés de loyers et charges.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la dette locative

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il apparaît que Mme [B] n’a formulé aucune indication sur l’imputation des paiements à son bailleur lors des versements intervenus et que ce dernier n’a pas davantage adressé de courrier réclamant le paiement spécifique de certaines échéances. Dès lors, aucune interprétation de la volonté des parties n’est requise puisqu’aucune imputation des paiements différente de celle prévue par les dispositions susvisées n’est étayée.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle indique, en qualité de codébiteur solidaire, Mme [B] est redevable à l’égard du créancier non de la moitié des sommes réclamées mais de la totalité, de sorte qu’elle ne peut pas opposer au bailleur le fait qu’elle aurait entendu régler uniquement sa part (la moitié) de la dette et le loyer courant et non la dette la plus ancienne. Un tel raisonnement n’est opérant que dans ses rapports avec l’autre débiteur et non avec le créancier qui bénéficie de ladite solidarité.

En revanche, c’est légitimement que Mme [B] relève que les sommes versées au bailleur au titre de l’aide personnalisée au logement n’ont pas vocation à apurer un arriéré locatif, et de fait à bénéficier à un tiers, mais doivent être au contraire imputées aux seuls loyers correspondant aux périodes pour lesquelles ils ont été payés.

Pour la période du 1er mars 2022 au 28 novembre 2022, période de solidarité entre les cotitulaires du bail, seules les allocations logement versées pendant cette période pouvaient être prises en compte (termes de juillet à octobre 2022) et non pas les allocations versées ultérieurement.

Il en résulte que la somme de 456 euros au titre de l’allocation logement d’octobre 2023 ne peut être imputée sur la période de solidarité au bénéfice de M. [S] (pièce 39).

Cependant, même en retirant cette somme des règlements intervenus, l’intégralité des paiements postérieurs au 27 novembre 2022 (13.147,25 euros, ainsi que relevé par le premier juge dont à déduire l’allocation logement de 456 euros) a apuré la dette dont Mme [B] était redevable solidairement avec M. [S] puisqu’il était réclamé 9.840,60 euros au 1er décembre 2022. C’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande provisionnelle du bailleur à l’encontre de M. [S], la décision sera confirmée de ce chef.

Il n’y a donc aucune contestation sérieuse s’agissant de l’imputation des paiements.

Il convient dès lors de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné Mme [B] à titre provisionnel à payer à [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 6.295,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023) ; le premier juge ayant à juste titre déduit du montant réclamé par le bailleur de 6.751,46 euros les frais de recouvrement et l’allocation logement de 456 euros au titre de l’allocation d’octobre 2023 non prise en compte mais dûment justifiée par Mme [B].

Sur le recours de Mme [B] à l’encontre de M. [S]

Selon l’article 1317 du code civil, en ses deux premiers alinéas, entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

Comme l’a retenu le premier juge, il apparaît que Mme [B] s’est acquittée seule d’une dette solidaire. Sa demande à l’encontre de M. [S] est donc fondée en son principe.

En revanche, s’agissant de son recours contre M. [S], Mme [B] n’est pas créancière uniquement de la moitié de l’arriéré locatif dû solidairement (soit 3.641,99 euros) au 28 novembre 2022 et qui concerne les seuls rapports entre les cotitulaires solidaires et le bailleur.

Dans les rapports entre cotitulaires du bail entre eux, il convient au contraire de prendre en compte l’intégralité des sommes dues pendant la période du 1er mars 2022 au 28 novembre 2022 soit un montant total de 12.806,39 euros (déduction faite des régularisations de charge et des allocations logement et selon décomptes de Mme [B] et du bailleur), puisque M. [S] ne démontre aucun versement pour cette période et que Mme [B] s’est donc acquittée seule de l’intégralité de ce montant.

Par conséquent, M. [S] en qualité de cotitulaire du bail est redevable de la moitié de ce montant, soit une somme de (12.806,39 euros/2)= 6.403,19 euros.

La décision sera infirmée à raison de ce montant.

Statuant de nouveau, la cour condamnera M. [S] à payer à Mme [B] la somme de 6.403,19 euros.

A hauteur d’appel, M. [S] ne demande plus de délais de paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 – V. – le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Mme [B] a la charge de ses deux enfants, tous deux scolarisés.

Elle justifie de démarches notamment auprès de la Caisse d’allocations familiales afin de rétablissement de l’allocation logement et elle s’acquitte désormais de l’intégralité du loyer courant (septembre et octobre 2024 notamment, sa pièce 50).

Elle produit par ailleurs des certificats médicaux (ses pièces 21 et 22) qui attestent de ses difficultés psychologiques et du retentissement de cet état sur la gestion de tâches administratives.

La situation financière et personnelle difficile de Mme [B], sa bonne foi indéniable et les efforts consentis qui lui ont permis de reprendre le paiement du loyer courant justifient l’octroi de délais de paiement.

L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.

Statuant de nouveau, il sera fait droit à la demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur, l’équité commande de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles et de condamner Mme [B], qui reste redevable de loyers impayés, et M. [S] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise s’agissant de la demande reconventionnelle de Mme [B] et des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Statuant de nouveau de ces chefs,

Dit que Mme [B] pourra s’acquitter de la provision de 6.295,46 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023, en plus des loyers courants, en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 50 euros chacune et la 36ème réglant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 12 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 12 de chaque mois ;

Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n’avoir jamais joué si Mme [B] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [B] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Mme [B] sera condamnée jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à [Localité 4] Habitat-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne M. [S] à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 6.403,19 euros correspondant à la moitié des sommes dues pour la période de solidarité ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] et Mme [B] aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens seront recouvrés s’agissant de Mme [B] conformément aux règles de l’aide juridictionnelle ;

Rejette toute autre demande, y compris au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE