REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 14 FEVRIER 2024

(n° /2024, 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08574 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZKR

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 janvier 2019 – tribunal de grande instance de PARIS RG n° 16/16042

APPELANTE

S.A.S. CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Blandine DAVID de la SELARL KÆM’S AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R110

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

INTIMEES

Madame [O] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée et assistée à l’audience par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée à l’audience par M^e Marie-France GUET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0988

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 9 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

M^me Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame [X] [Y] dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Céline RICHARD

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 29 novembre 2023 et prorogé jusqu’au 14 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon Conditions Particulières du 19 décembre 2012 Madame [R] a confié à la société Constructions de l’Erdre l’édification d’une maison individuelle avec fournitures de plans à [Localité 8] au prix de 159 024 92 euros TTC.

La Notice Descriptive établie le 19 décembre 2012 par référence aux articles R 231-4 et R 232-4 du Code de la construction et de l’habitation comporte :

— la description des lots,

— l’engagement minimum dans le cadre d’un contrat sans fourniture de plan en colonne 1b,

— la désignation des ouvrages et fournitures en colonne 2,

— les ouvrages compris dans le prix convenu en colonne 3,

— les ouvrages non compris dans le prix convenu en colonne 4,

— le coût des ouvrages non compris dans le prix convenu en colonne 5.

Trois avenants à la Notice Descriptive ont été contractualisés le 7 janvier 2013, le 20 février 2013 et le 12 novembre 2013.

Le chantier a été déclaré ouvert le 28 janvier 2014.

Par une lettre recommandée envoyée le 10 février 2014, la société Constructions de l’Erdre a interdit à Madame [R] l’accès au chantier au motif de son immixtion dans le déroulement du chantier.

La Société Constructions de l’Erdre notifiait à Madame [R] le 3 avril 2014 son désaccord sur un certain nombre de réserves au regard de la notice descriptive, du prix des travaux et lui faisait interdiction de procéder à des travaux avant la construction lui spécifiant qu’aucune clé ne lui sera remise avant la livraison.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves aux termes du procès-verbal de constat établi par Maître [L], huissier de justice à [Localité 7], le 13 octobre 2015, à la requête de Madame [R] et au contradictoire de la société Les Constructions de l’Erdre.

Le procès-verbal de réception établi par Maître [D] [L], huissier de justice au contradictoire du constructeur et du maître de l’ouvrage relève une liste de 91 réserves accompagnées de 315 clichés dont 23 réserves contestées par le constructeur. L’huissier a constaté la remise par Madame [R], au constructeur, d’un chèque de 31 191,62 euros et la remise par le constructeur à Madame [R], d’un chèque de 8 746,08 euros au titre des pénalités de retard.

Madame [R] a mandaté le cabinet Arthex qui a rendu un avis technique sur travaux après réception après visite des lieux sans que le constructeur ait été appelé à participer au constat.

Le rapport établi le 16 octobre 2015 conclut que :

'- les réserves émises au procès-verbal de réception doivent être levées dans les délais mentionnés

— les travaux indispensables à l’utilisation normale de l’ouvrage n’ayant pas été chiffrés, le Maître de l’ouvrage a été empêché de connaître le coût du bâtiment à construire et d’en demander éventuellement l’exécution dans les 4 mois de la signature du contrat de construction comme la loi l’y autorisait

— le Maître de l’ouvrage doit prendre des mesures de sauvegarde au plus vite au titre de la sécurité des personnes ( gardes-corps).'

Par courrier du 19 octobre 2015 Madame [R] a adressé à la société Constructions de l’Erdre une liste de réserves complémentaires portant le nombre total de réserves à 188.

Une déclaration de consignation correspondant à la retenue de garantie de 5 % pour la levée des réserves émises à la réception le 13 octobre 2015 et celles complémentaires émises dans les 8 jours au visa de l’article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, correspondant de 5 % du marché accompagnée d’un chèque tiré sur le Crédit Lyonnais n°4862974 d’un montant de 7 775,92 euros a été adressée par Madame [R] à la Caisse des Dépôts au mois d’octobre 2015 dont la Direction Régionale des Finances Publiques lui a adressé récépissé le 22 octobre.

Par lettre recommandée du 20 octobre 2015 Madame [R] a notifié à la société Constructions de l’Erdre une liste de 18 lots de travaux à la charge du maître de l’ouvrage nécessaires à l’implantation, à l’édification et à l’utilisation de l’immeuble dont elle indiquait qu’ils n’avaient pas fait l’objet d’une description et/ou d’un chiffrage conformément aux articles L 231-2 alinéa d et R 231-4 du Code de la construction et de l’habitation. Elle précisait qu’à défaut de prise en charge par le constructeur de ces travaux cette omission entraînerait un supplément de prix à la charge de ce dernier, lui impartissant un délai de huit jours pour répondre.

Madame [R] sollicitait par un courrier distinct du même jour la garantie de CGI Bat pour les réserves non levées au motif du caractère inhabitable du pavillon, de l’absence de livraison et des pénalités de retard restant dues outre les travaux non chiffrés dont elle demandait le remboursement.

Le 29 octobre 2015 la Société Constructions de l’Erdre notifiait à Madame [R] le planning d’intervention des locateurs d’ouvrage en sollicitant le libre accès des lieux et la mise en service du gaz et de l’électricité de 8 heures à 18 heures aux jours suivants :

— Jeudi 12 novembre 2015 : carreleur, plaquiste, menuisier, charpentier, profilage, enduiseur, maçon, électricien

— Vendredi 13 novembre 2015 : peintre

— Lundi 16 novembre 2015 : peintre, plombier, maçon

— Mardi 17 novembre 2015 : peintre, terrassier, nettoyage

Par courrier du 9 novembre 2015 la CGI Bat, par le truchement de son mandataire la société SARL Euro Cautions, invitait Madame [R] à se mettre en relation avec le constructeur en activité au rappel que celui-ci a fait part de ses prochaines interventions pour la levée des réserves, de sa volonté de solutionner les réserves complémentaires dénoncées dans les 8 jours de la réception ainsi que les travaux indispensables à l’utilisation de l’immeuble qui n’auraient pas été chiffrés indiquant être à la disposition des parties pour une réunion sur site.

Par courrier du 2 janvier 2016 faisant état d’une annexe jointe ( non produite) Madame [R] accordait au constructeur un délai de 20 jours conformément à l’article 1792-6 du Code civil pour procéder à la levée des réserves visées dans l’annexe désignée.

Elle réitérait sa demande le 4 janvier 2016 pour la levée des désordres 22, 127, 152 ceux-ci ayant eu pour conséquence un dégât des eaux ayant traversé l’isolant et le plâtre, soulignant les traces visibles d’humidité dans la cuisine et les traces d’infiltration sur le seuil du garage. Elle demandait une intervention immédiate sdu constructeur soulignant le caractère non exhaustif de la liste des désordres visés.

Elle adressait copie de ce courrier à la CGI Bat le 3 janvier 2016, à laquelle le mandataire du garant formulait une réponse identique à sa précédente lettre.

Le 24 juin 2016 Madame [R] notifiait à la société les Constructions de l’Erdre un point qu’elle qualifiait de non exhaustif des travaux à effectuer, indiquant qu’en dépit de ses différentes mises en demeure ' les réserves de même que les travaux non chiffrés et les dégâts des eaux inhérents aux réserves n’ont toujours pas été réalisés'. Elle indiquait joindre à ce courrier un ' point non exhaustif des travaux restant à effectuer’ et précisait n’être pas opposée à un rendez-vous amiable avec la caution à condition toutefois de recevoir préalablement la communication des propositions qui y seront débattues.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2016, Madame [R] a assigné la société Constructions de l’Erdre et la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment aux fins d’indemnisation de ses préjudices et de levée des réserves sous astreinte.

Le jugement prononcé le 8 janvier 2019 a ainsi statué :

CONDAMNE solidairement la SAS CONTRUCTIONS DE L’ERDRE et la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à payer à Madame [O] [R] la somme de 16.054, 68 euros (SEIZE MILLE CINQUANTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES) au titre des travaux non chiffrés au contrat de construction de maison individuelle ;

DECLARE la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle d’une valeur égale à 5 % du prix garanti de la construction soit 7.750 euros (SEPT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS)

CONDAMNE la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE à procéder à la reprise des désordres suivants en application de l’article 1792-6 du code civil :

1. Tas de terre sur le terrain ;

2. Absence de borne géomètre à gauche du terrain côté rue ;

3. Absence d’enduit teinté lissé éponges 2 passes PAREX gris souris avec dégrossi préalable et une finition lissée sur les deux blocs en façade Sud/Ouest et Nord/Est ;

4. Absence de couvre joint à la jonction avec la construction voisine côté droit ;

5. Absence d’habillage des sous face des deux casquettes en façade principale ;

6. Descente de gouttière tordue à gauche du portail du garage ;

7. Trois fissures sur le seuil de la porte de garage et désolidarisation de la dalle ;

8. Gardes corps intérieur et extérieur inexistants au premier étage ;

9. Malpropreté du sol dalle béton extérieur pour le futur escalier extérieur (salissures et copeaux de bois sous le porche et la casquette béton) ;

10. Bande PVC sale à gauche de la porte d’entrée ;

11. Trou entre le seuil de la porte du fond de garage et la future chambre parentale de 2,9 x 9 cm de longueur

12. Deux évacuations d’eau dans le sol du garage au lieu d’une ;

13. Absence de clarinette dans le garage ;

14. Prise de courant réservation dans la maçonnerie non conforme en façade arrière côté jardin ;

15. Trou dans l’enduit au niveau du joint de dilatation avec le voisin en façade arrière côté jardin ;

16. Impact des enduits au-dessus de la grille d’aération de la cheminée ;

17. Choc sur l’appui de fenêtre extérieur de la cuisine ;

18. Joint inexistant sur l’appui de fenêtre de l’étage, au- dessus de la cuisine ;

19. Joint de dilatation entre la porte à galandage et le fond de garage discontinu et garni de morceaux d’enduit;

20. Mur rouge côté voisin dégradé sur toute la hauteur – traces d’enduit/décoloration

21. Un fourreau seulement dans le jardin côté cuisine ;

22. Absence de borne au fond du jardin à gauche ;

23. Absence de couvercle du regard d’eaux pluviales au niveau du mur en fond du garage ;

24. Impact dans l’enduit à gauche de la descente de gouttière en façade arrière en fond de garage ;

25. Absence de joint entre les deux éléments de l’appui de fenêtre du fond de garage;

26. Traces noires sur la main courante de l’escalier ;

27. Moisissures dans les pièces du premier étage à la jonction mur- plafond et sur le pourtour du plafond dans les chambres 1 et 3, la salle d’eau privative, la salle de bain, les WC ;

28. Sèche-serviette à mettre de niveau dans la salle d’eau ;

29. Porte de la chambre 1 cassée en haut à droite ;

30. Dalle du garage de deux niveaux différents (2 à 3 centimètres d’écart) et de finition différente ;

31. Poutre transversale à côté de l’escalier abîmée ;

32. Griffures sur le mur gauche de la chaudière ;

33. Escalier malpropre ;

34. Moisissures au-dessus de la chaudière ;

35. Peinture des huisseries des deux portes donnant sur le garage écaillée ;

36. Malpropreté des deux portes donnant sur le garage ;

37. Absence de détecteur de fumée ;

38. Absence d’isolation thermique Efigreen 100 mm sur la terrasse accessible béton Sud/Ouest ;

39. Absence membrane caoutchouc EPDM sur la terrasse accessible béton Sud/Ouest;

40. Présence de mousse polyuréthane au-dessus de la fenêtre en fond de garage ;

41. Porte de garage ouvrant difficilement et n’allant pas jusqu’à l’extrémité du guide ;

42. Différence de niveau d’affleurement à la jonction des cinquième et sixième rangées de carrelage depuis le pignon au rez-de-chaussée ;

43. Au poteau de soutien de la dalle du premier étage sous la montée d’escalier: surépaisseurs de produit sur la dalle carrelage et deux carreaux de carrelage décalés au niveau de la quatrième face ;

44. Salle d’eau privative: absence de bande d’étanchéité sur le pourtour du bac à douche et joint de dilatation ;

45. Couloir entre la chambre 2 et la montée de l’escalier: largeur de 88 centimètres au lieu de 97 centimètres ;

46. Largeur de la cloison de la chambre 1: à gauche du conduit 1,50 mètres au lieu de 1,36 mètres ; à droite du conduit 1,11mètres au lieu de 1,13 mètres ;

47. Présence de mousse expansive sous les conduits de plomberie en dessous de la chaudière ;

48. Angle du mur de la cuisine côté voisin de 89 degrés au lieu de 90 ;

49. Angle du mur du salon côté maison rouge de 91,1° au lieu de 90 degrés ;

50. Plafond en plaques de Placoplatre au rez-de-chaussée en lieu et place de briques suspendues enduites au plâtre ;

51. Retombée de plafond à l’entrée d’une hauteur 18,5 centimètres ;

52. Ecart de 9 millimètres au niveau des joints de carrelage côté mur salon et cuisine ;

53. Mise au niveau du regard d’eaux pluviales devant le garage ;

54. Fissure horizontale sur enduit façade Nord/Est ;

55. Absence de couvertines au niveau des acrotères et de l’ouverture du porche en toiture terrasse ;

56. Seuil de la porte sectionnelle du garage soufflé et désolidarisé de son support;

57. Seuil de la porte fenêtre du salon fissuré et désolidarisé ;

58. Finition grossière des seuils des portes d’entrée et porte à galandage ;

59. Couvertine grise gondolée en jonction des toitures accessibles et inaccessibles;

60. Malpropreté des vitrages de la baie en façade avant, de la fenêtre de cuisine en façade arrière, de la baie vitrée de la chambre 3 ;

61. Impact sur le dormant horizontal en aluminium (seuil) de la porte à galandage de la cuisine ;

62. Gorge et absence de rejingot sur les surbau et seuil de la porte d’entrée ;

63. Dallage du garage grossièrement tiré à la règle avec des zones où le béton n’a pas été réglé ;

64. Garage: deux trous dans les briques situées derrière les chutes d’eau accolées au mur et situées à gauche du joint para sismique ;

65. Absence de retour de rampe balustres inox sur les 3 premières marches de l’escalier ;

66. Présence de moisissure sur le bâti de la porte sur couloir de la chambre n°3 ;

67. Longueur de la salle de bain située au 1er étage de 2,29 mètres au lieu de 2,36 mètres

68. Dépassement d’un tuyau d’angle de la salle de bain ;

69. Présence de traînées avec trace d’humidité blanche sur le mur entre le sèche-serviette et l’arrivée d’eau pour future vasque de la salle de bains ;

70. Présence de raccords au plâtre mal faits au niveau du mur de la future baignoire de la salle de bains ;

71. Largeur des WC situés au premier étage de 93 centimètres au lieu de 90 centimètres ;

72. Tâche blanche sur le mur gauche en bas des WC du premier étage ;

73. Largeur de la chambre 1 de 3,10 mètres au lieu de 3,12 ;

74. Tuyaux d’alimentation en eau de la chambre 1 non fixés à la cloison de doublage ;

75. Fourreau électrique apparent sous une prise électrique du mur de la chambre 2 mitoyen avec le couloir ;

76. Joint entre les deux appuis de fenêtre de la chambre 2 partiellement réalisé ;

77. Choc au plafond en placoplâtre de la chambre 2 ;

78. Absence de fixation de l’isolant en pied de conduit de cheminée dans les combles ;

79. Absence de laine de verre en rouleaux 240 millimètres en partie haute des combles aménageables ;

80. Charpente: fixation des pieds de la ferme ;

sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 2 mois postérieurement à la signification de la présente décision ;

ENJOINT à la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE de communiquer à Madame [R] les documents suivants :

1. Notice descriptive indiquant les dispositions, les protections ainsi que les références et caractéristiques des matériaux mis en oeuvre pour lutter contre les insectes xylophages ;

2. Plans électriques de la maison, incluant le garage (norme NF C15-100 chapitre 771, 514, 5 schémas) ;

3. Plans des installations de plomberie et d’évacuation ;

4. Certificat NF des menuiseries ;

5. Certificat BBC ;

6. Étude béton ;

7. Parcours des canalisations en plan et en élévation à chaque niveau avec indications des regards vannes d’arrêt, clapets de serrage soupapes dispositif anti-bélier ;

8. Étude de sol ;

9. Étude charpente ;

10. Documentation et explications installation de chauffage ;

11. Notices de fonctionnement de tous les appareils installés ;

12. Schéma de passage des raccordements réseaux sur le terrain ;

13. Certificat de traitement des bois de la charpente ;

14. Guide d’utilisation de la VMC ;

sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 2 mois postérieurement à la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à payer à Madame [O] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE à garantir la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision. »

La société Constructions de l’Erdre a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 17 avril 2019.

Par conclusions d’appelant signifiées le 13 janvier 2020 la société Constructions de l’Erdre demande à la cour de :

Vu l’article L137-1 du Code de la Consommation,

Vu les articles 10, 385 et 386 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil

Recevoir la société CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE en son appel.

Y faire droit, en conséquence,

Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en tant qu’il a débouté Madame [R] de ses demandes visant à obtenir la prise en charge des coûts relatifs à la réalisation d’une suite parentale au rez de chaussée et à l’aménagement des combles, ainsi qu’à la condamnation de la société CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Réformer intégralement le jugement pour le surplus.

Déclarer Madame [R] irrecevable en ses demandes de prise en charge des travaux prétendument non-chiffrés.

Subsidiairement,

Ordonner, avant dire droit, la désignation de tel expert qu’il plaira à la Cour avec notamment pour mission de :

Se rendre sur les lieux,

Visiter l’immeuble,

Se faire remettre tous documents utiles et entendre tous sachants,

Constater et décrire les réserves émises à réception et durant l’année de parfait achèvement,

Constater l’existence d’éventuels désordres ou non conformités au contrat de CMI et à ses avenants,

Indiquer le cas échéant les travaux propres à y remédier, les évaluer,

Préciser si des réserves ont été levées par la société CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE,

Donner alors tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis,

En tout état de cause,

Débouter Madame [R] de son appel incident et plus généralement de l’ensemble de ses prétentions.

Condamner Madame [R] à payer à la société CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE la somme de 7 775, 92 euros au titre des sommes dues par elle en application du contrat de construction signée.

Dire que cette somme portera intérêts de droit à compter du 14 octobre 2015, outre l’anatocisme.

Condamner Madame [R] à payer à la société CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 6 janvier 2023 formant appel incident Madame [O] [R] demande à la cour de :

Sur l’appel principal du constructeur et l’appel incident du garant,

Débouter la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la CGI BAT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Sur l’appel incident du maître de l’ouvrage,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à Madame [O] [R] le coût des revêtements, murs et plafonds en base hors taxes et non toutes taxes comprises, en ce qu’il a limité à la somme de 16.054,68 euros les travaux non chiffrés au contrat, en ce qu’il a refusé la prise en charge du dégât des eaux au titre de la garantie de parfait achèvement, les préjudices moral et de désagrément, le solde des pénalités de retard jusqu’à la livraison de l’ouvrage et en ce qu’il n’a retenu que certaines réserves sur les 279 dénoncées à la réception et dans les huit jours de celle-ci ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamner solidairement la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la CGI

BAT à payer à Madame [O] [R] :

o la somme de 12.130,36 euros au titre des revêtements, murs et plafonds,

o la somme de 68.966,24 euros au titre des travaux non chiffrés au contrat,

o la somme de 581 euros au titre du dégât des eaux,

o la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral et de désagrément,

o la somme de 780,90 euros au titre du solde des pénalités de retard jusqu’à la livraison,

Enjoindre la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE d’avoir à lever les 71 réserves listées en pages 14 à 15 des présentes conclusions, visées et justifiées en pièce communiquée n° 49 et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Le confirmer pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamner in solidum la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la CGI BAT à payer à Madame [O] [R] la somme supplémentaire de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner in solidum la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la CGI BAT aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat du 13 octobre 2015 et du rapport ARTHEX en date du 14 octobre 2015, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

Par conclusions signifiées le 24 janvier 2023 la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment dite CGI demande à la cour de :

Vu l’article L231- 6 du Code de la construction et de l’habitation

Vu l’article L231- 8 du Code de la construction et de l’habitation

Vu l’article 10 du CPC

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu l’article 1289 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 sur la compensation

Vu l’article 2305 du Code civil

Vu l’article L.443-1 du Code des assurances

Vu l’article 564 CPC

Vu l’appel principal du constructeur

STATUER ce que de droit sur l’appel du constructeur

RECEVOIR la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT en son appel incident et la DIRE bien fondée

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il :

« CONDAMNE solidairement la SAS CONTRUCTIONS DE L’ERDRE et la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à payer à Madame [O] [R] la somme de 16.054, 68 euros (SEIXE MILLE CINQUANTEQUATRE EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES) au titre des travaux non chiffrés au contrat de construction de maison individuelle ;'

CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à payer à Madame [O] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT aux entiers dépens de l’instance »

STATUANT A NOUVEAU

' CONSTATER que le constructeur n’est pas défaillant

' En conséquence REJETER toute demande dirigée contre la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, garant de livraison, et la mettre hors de cause

' REJETER la demande d’article 700 CPC de Madame [R] ainsi que sa demande de condamnation aux dépens

' CONDAMNER Madame [R] à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700CPC à la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT

' CONDAMNER Madame [R] ou tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Marie-France GUET avocat au barreau de PARIS sur le fondement de l’article 699 CPC.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 7 février 2023.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Les travaux non chiffrés par le contrat

Le jugement a caractérisé l’étendue et le montant des travaux non chiffrés par le contrat de construction et les a mis à la charge du constructeur ceux-ci étant présumés être inclus dans le prix et à la charge de ce dernier soit une somme totale de 16 054,68 euros ainsi détaillée :

— raccordement aux divers réseaux : 371,44 euros

— peintures des murs et plafonds et les revêtements de sols : 10 100,30 euros

— motorisation du portail, la pose d’un tablier de baignoire et d’un pare-baignoire : 1 101,01 euros

— terrasse en bois : 4 481,83 euros

Il a retenu la responsabilité du constructeur pour n’avoir pas installé certains équipements indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’habitation, n’avoir pas chiffré poste par poste les travaux laissés à la charge du maître de l’ouvrage, avoir omis de recueillir par le biais d’une mention manuscrite l’accord du maître de l’ouvrage sur les travaux réservés et avoir omis de chiffrer et de réaliser une partie de la construction figurant au plan contractuel.

La Société les Constructions de l’Erdre fait grief au jugement de n’avoir pas pris en compte la formalisation de l’acceptation par Madame [R] du coût des travaux à sa charge mentionné en colonne 4 de la Notice Descriptive, celle-ci ayant signé chacune des pages de la notice et du contrat de construction. Elle fait valoir en outre que certaines des prestations visées sont des prestations de confort et non des travaux indispensables à l’habitabilité, d’autres comme la peinture ont été réalisées par le constructeur, d’autres comme les raccordements étaient un préalable à la charge du maître de l’ouvrage selon les conditions particulières, d’autres encore comme les équipements de salle de bains et la motorisation du portail étaient bien mentionnés en colonne 4 de la notice descriptive comme non compris dans le prix convenu soulignant également que la terrasse en bois n’a jamais été prévue aux plans contractuels de même que la suite parrentale et l’aménagement des combles.

Madame [O] [R] sollicite la confirmation du jugement du chef des raccordements aux divers réseaux : 371,44 euros, des peintures des murs et plafonds et des revêtements de sols admis à hauteur de 10 100,30 euros HT mais demande la condamnation de la société Les Constructions de l’Erdre TTC à régler les sommes mises à la charge du constructeur toutes taxes comprises et non hors taxe comme cela a été jugé soit une somme de 12 120,36 euros TTC.

La motorisation du portail et les équipements de la salle de bains et de la salle d’eau dont le chiffrage a été omis, transfèrent, selon l’intimée, la charge de ces travaux au constructeur soit la somme de 696,91 euros pour la motorisation du portail selon le devis de la société Axoma le jugement étant confirmé de ce chef et, sur infirmation du quantum retenu par le jugement, une somme de 6 862,78 euros pour les équipements de la salle de bains et de la salle d’eau à laquelle doit être ajoutée le coût de la suite parentale, sur infirmation du jugement, celle-ci ayant bien été prévue aux plans soit les sommes de 18 032,56 euros TTC et 613,56 euros TTC pour la partie électricité outre les travaux supplémentaires de couverture et Velux ( 3 457,23 euros TTC), le renforcement du plancher des combles (2 802,50 euros TTC) ainsi que le devis de la société Agencer Autrement ( 32 018,87 euros TTC). Elle réclame donc une somme de 68 966,24 euros TTC au titre des travaux non chiffrés incomplètement ou non pris en compte par le tribunal.

Réponse de la cour

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le CCMI avec fourniture du plan doit énoncer :

« d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu,

du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; »

Ce texte ne distingue pas entre les travaux selon qu’ils sont indispensables ou non.

L’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose par ailleurs :

« I.-Est aussi annexée au contrat visé à l’article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation

et à l’utilisation de l’immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon

que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. »

Au vu de ces textes il convient de distinguer selon que les travaux laissés à la charge du maître de l’ouvrage sont indispensables ou non à l’habitation des lieux, s’ils ont été décrits et chiffrés précisément et si l’acceptation de leur coût résulte d’une mention explicite figurant sur la Notice Descriptive.

Les Travaux indispensables chiffrés non acceptés

Les travaux de motorisation du portail et la fourniture de deux télécommandes sont décrits à la Notice Descriptive, chiffrés au bas de la colonne 4 au prix respectivement de 394,68 euros TTC et 132,76 euros TTC. Madame [R] a paraphé le bas de la page en dessous du prix à distance de la formule ' Prix de la colonne 4 non prévu au contrat'. Cependant la mention manuscrite par laquelle Madame [R] donne son accord explicite au coût des travaux laissés à sa charge fait défaut, le seul paraphe apposé par Madame [R] en bas de page étant insuffisant à faire la preuve de l’acceptation du Maître de l’ouvrage. Madame [R] est donc fondée à demander que ces travaux soient mis à la charge du constructeur à hauteur de la somme totale de 394,68 euros TTC pour la motorisation du portail et 132,76 euros TTC pour les deux télécommandes quand aucun élément ne vient par ailleurs au soutien de la sous-évaluation de ce chiffrage.

Du chef du montant alloué le jugement sera donc infirmé et la société Les Constructions de l’Erdre condamnée au paiement de la somme totale de 527,44 euros TTC.

Les équipemens de la salle de bains et de la salle d’eau sont décrits à la Notice Descriptive, chiffrés au bas de la colonne 4 au prix de 2 106,18 euros et Madame [R] a paraphé en dessous du prix à distance de la formule : ' Prix de la colonne 4 non prévu au contrat.'Cependant la mention manuscrite par laquelle Madame [R] donne son accord explicite au coût des travaux laissés à sa charge fait défaut, le seul paraphe apposé par Madame [R] en bas de page étant insuffisant à faire la preuve de l’acceptation du Maître de l’ouvrage. Madame [R] est donc fondée à demander que ces travaux soient mis à la charge du constructeur à hauteur de la somme totale de 2 106,18 euros TTC quand aucun élément ne vient par ailleurs au soutien de la sous-évaluation de ce chiffrage.

Du chef du montant alloué le jugement sera donc infirmé et la société Les Constructions de l’Erdre condamnée au paiement de la somme totale de 2 106,18 euros TTC.

Travaux indispensables à l’habitation non visés par la Notice Descriptive

Il se déduit de l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation que les travaux indispensables non prévus par la Notice Descriptive dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution doivent faire l’objet d’une annexe à la notice pour en chiffrer le coût, afin d’informer le Maître de l’ouvrage du coût global de la construction et de lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme1.

Le coût des raccordements en eau et électricité sont indispensables à l’habitation et sont laissés à la charge du maître de l’ouvrage aux termes de la clause article 2/5 des Conditions générales du contrat. Cependant ces travaux n’ont pas été chiffrés ni soumis à l’acceptation de Madame [R] qui est donc fondée à demander que ces travaux indispensables, non chiffrés, soient mis à la charge du constructeur, étant précisé que dans ce dernier cas, le constructeur doit supporter, non pas le coût total, mais la différence de prix soit la somme de 371,44 euros TTC selon le justificatif produit.

De ce chef le jugement qui a fixé à la somme de 371,44 euros le montant des travaux de raccordement devant être mis à la charge du constructeur sera confirmé.

Le coût des peintures des murs et plafonds et revêtements de sol n’ont pas été chiffrés ni a fortiori soumis à l’acceptation de Madame [R] qui est donc fondée à demander que ces travaux indispensables non chiffrés soient mis à la charge du constructeur soit la somme de 12 120,36 euros TTC.

Le jugement qui a retenu le montant de ces travaux hors taxe sera infirmé et la somme de

12 120,36 euros TTC sera donc mise à la charge du constructeur.

Travaux non indispensables à l’habitation faisant partie des travaux nécessaires à la réalisation de la maison décrite par le contrat

Selon les dispositions de l’article R 231-3 du Code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur 29 novembre 1991 au 01 septembre 2019 applicable au litige :

'En application du c de l’article L. 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan.

Le plan de masse, l’avant projet comportant le plan du rez-de-chaussée et du 1er étage joint à la Notice Descriptive ayant valeur contractuelle oblige le constructeur à chiffrer tous les travaux qui en résultent, y compris ceux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution.

Le tribunal a exactement relevé que la terrasse en bois figure sur le plan annexé à la Notice Descriptive et occupe la partie non construite de la façade du bâtiment principal, aucune mention ne venant attester du caractère fictif ou non contractuel de cet élément et en en déduit que la terrasse en bois figurant sur les plans contractuels est incluse dans le prix de la construction. Cette terrasse n’a cependant pas été chiffrée et le jugement qui a retenu la somme de 4 481,83 euros à partir du devis non utilement contredit de la société MCO comme étant à la charge du constructeur doit être confirmé.

De ce chef le jugement sera confirmé.

Les combles ne figurent pas sur les plans contractuels et la mention apposée par le constructeur sur les plans d’exécution selon laquelle ' Aménagement futur à charge du client Plafond +isolation surface habitable (1,80m) : 45,36 m2 fait la preuve de la non contractualisation de cet aménagement non indispensable à l’habitation dont seule l’isolation de type Efigreen de 60mm est prévue à la Notice Descriptive comme incluse dans le prix de la construction.

Le jugement qui a débouté Madame [R] de ce chef sera confirmé.

La suite parentale du rez-de-chaussée ne résulte ni de la Notice Descriptive ni des plans contractuels cependant qu’aucun élément ne permet de caractériser que les parties aient convenu d’inclure cet aménagement dans le contrat de construction.

Le jugement qui a débouté Madame [R] de ce chef sera confirmé.

2- La demande de levée des réserves et d’expertise judiciaire

Le tribunal a rejeté la demande d’expertise judiciaire au rappel que le constructeur doit la preuve de la levée des réserves dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, que cette preuve n’est pas rapportée cependant que Madame [R] appuie ses demandes sur le constat d’huissier contradictoire et une expertise amiable suffisant à examiner la matérialité des réserves alléguées à la réception. S’agissant des réserves signalées dans les huit jours de la réception par courrier en date du 19 octobre 2015 le jugement retient celles figurant en annexe de la liste envoyée par Madame [R] au constructeur et la responsabilité de ce dernier sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil.

La société les Constructions de l’Erdre, au soutien de son appel, oppose qu’elle est intervenue pour reprendre les réserves dont elle a reconnu la réalité dans le cadre d’interventions programmées en fonction des corps d’état concernés qui se sont déroulées le 12,13,16 et 17 novembre 2015 mais que Madame [R] a refusé de signer les quittances de levée des réserves à l’exception de trois quittances concernant des réserves mineures et s’est opposée à l’établissement d’un constat d’huissier pour la levée de ces réserves. Elle indique avoir procédé le caractère non contradictoire du rapport du cabinet Arthex qui ne peut selon l’appelante fonder à lui seul le constat des réserves non levées alors que la preuve est rapportée de l’opposition systématique de Madame [R] au constat de cette levée des réserves pourtant effectuée ensuite du planning d’intervention tous corps d’état qui lui a été notifié le 29 octobre 2015. Subsidiairement le constructeur demande une expertise judiciaire.

Madame [O] [R], au rappel que seules 27 réserves sur les 188 alléguées dénoncées dans les 8 jours de la réception ont été retenues par le tribunal, que 13 réserves ont été levées par le constructeur au mois de juillet 2019 et de sa renonciation à la levée des réserves mineures, demande à la cour, sur infirmation du jugement, d’enjoindre à la Société les Constructions de l’Erdre de lever les 71 réserves listées en pages 14, 15 et 16 de ses conclusions.

Elle demande en outre au titre de la garantie de parfait achèvement la réparation d’un dégât des eaux conséquence directe de l’absence de levée des réserves soit la somme de 581 euros correspondant au devis de la société Leauté Mensuisier. Elle demande que la levée des réserves soit assortie d’une astreinte le jugement étant confirmé de ce chef.

Elle sollicite la confirmation du jugement sur le rejet de la demande d’expertise qui ne peut être ordonnée pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Réponse de la cour

Madame [R] qui ne cite aucun texte dans le dispositif de ses conclusions, invoque dans les motifs de ses conclusions comme unique fondement à ces demandes, l’obligation du constructeur de procéder à la levée des réserves dans le cadre de la garantie de parfait achèvement .

Selon les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil alinéa 2 et 3 : ' La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.'

Il suit de ces dispositions que la garantie de parfait achèvement doit être mise en 'uvre dans le délai d’un an à compter de la réception après que les désordres ont été préalablement dénoncés à l’entrepreneur qui, à défaut d’accord, doit être mis en demeure d’intervenir après la réception (Cass. 3e civ. 4-4-2001 n° 99-14.970 FS-PB : Bull. civ. III n° 41) et avant l’assignation en justice constatant le défaut d’accord. Or, l’assignation a été délivrée par Madame [R] à la Société Constructions de l’Erdre par acte du 30 octobre 2016 soit plus d’un an après la réception prononcée le 13 octobre 2015 avec réserves.

Madame [R] n’est donc pas fondée à agir à l’encontre de la Société Constructions de l’Erdre dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, celle-ci ne pouvant plus être mise en oeuvre au-delà du délai d’un an imparti au Maître de l’ouvrage et, de ce chef, le jugement qui a condamné la société Constructions de l’Erdre à lever les réserves dénoncées par Madame [R] au-delà de celles pour lesquelles le constructeur a expressément donné son accord, doit être infirmé.

Pour les réserves que la société Les Constructions de l’Erdre s’est engagée à lever le tribunal s’est fondé sur le rapport du cabinet Artex, et le constat d’huissier établi le 13 octobre 2015 à l’appui du procès-verbal de réception.

Cependant le rapport du cabinet Arthex, expertise amiable non contradictoirement établie à l’égard de la société Les Constructions de l’Erdre ne peut être pris en compte qu’autant qu’il est corroboré par d’autres constatations contradictoirement menées à l’égard des deux parties.

Le procès-verbal de constat établi par Maître [D] [L], huissier de justice à l’appui du prcès-verbal de réception énonce les décarations respectives des parties et précise un certain nombre de mesures des cloisons et hauteurs de plafonds dans les différentes pièces, à la demande du maître de l’ouvrage dont il ne peut cependant être inféré aucune réserve particulière.

Les constatations caractérisant les réserves du maître de l’ouvrage sont ainsi relevées :

A l’extérieur façade avant

— crépi extérieur dont la couleur n’est pas conforme à celle prévue gris souris

— deux fissurations visibles sur le seuil du garage

— l’absence de garde-corps sur la terrasse

— des auto-collants non totalement enlevés sur la porte

A l’extérieur en façade jardin côté jardin

— un défaut d’enduit au droit de la prise de courant

— un trou dans l’enduit au-desus du joint de dilatation

— des impact dans l’enduit

— un défaut de joint au niveau de l’enduit de la fenêtre extérieure

— la couleur beige de l’enduit du garage devant être gris souris

A l’intérieur au rez-de-chaussée

— des défauts de peinture affectant les huisseries

— des traces de moisissures à l’angle des deux murs au-dessus de la chaudière

— le plafond est en placo-plâtre et non en briques

— la retombée du plafond de l’entrée est plus basse de 18,5 cm que celle des autres pièces

— absence de plinthe

— le carrelage est sale

— la porte du garage ne s’ouvre pas jusqu’au bout du rail métallique

— la fissure du seuil se poursuit jusqu’à l’intérieur du garage

— il existe une différence de 2,2 cm entre la dalle du garage et celle du fond du garage

A l’intérieur escalier en bois menant au 1er étage

— l’escalier est sale, un garde corps provisoire est installé

A l’ intérieur au 1er étage

— chambre 3 : absence d’isolation thermique Efigreen, absence de membrane caoutchouc EPDM

— reprise d’enduit nécessaire à gauche du radiateur

— salle d’eau, salle de bains et toilette : présence de moisissure au plafond

— chambre 1 : débord de mousse expansive au niveau du sol

— chambre 2 : reprise visible d’enduit

Par un courrier recommandé du 8 mars 2019 la société Constructions de l’Erdre notifiait à Madame [R] ensuite du jugement prononcé :' avoir constaté que certains points déjà faits ne nécessitent aucune intervention de notre part: n°7,8,10,11,16,23,53,60,62,65,72,77,80,14,19,27,33,34,36,40,41,42,43,44,47,48,49,52,55,56,59,66,68,69,70 et 75' précisait que ses artisans allaient prendre rendez-vous avec l’accord du maître de l’ouvrage, pour la reprise selon planning à établir pour les désordres suivants : n°2,4,12,15,17,18,22,25,26,28,29,31,32,35,37,54,57,58,64,74,76 et 78 et se disait prête à fixer un rendez-vous pour définir les possibilités de reprise des points suivants : n°1,3,5,9,13,20,21,24,30,38,39,45,46,50,51,61,63,67,71,73 et 79.

La société Les Constructions de l’Erdre ne remet pas en cause à hauteur d’appel l’accord donné à la levée des réserves précitées et le procès-verbal de constat établi le 29 avril 2019 postérieurement au jugement par Maître [U] [W], huissier de justice à [Localité 6] à la requête de Madame [R] et au contradictoire de la société Constructions de l’Erdre, aux fins de constater l’état d’avancée des travaux de levée des réserves de la maison fait la preuve de :

— l’intervention de l’entreprise [J] le 22 juillet 2019 pour reprendre la poutre transversale à côté de l’escalier abîmé (31) Réserve levée par le maître de l’ouvrage le 23 juillet 2019

— l’intervention de l’entreprise Team elec le 19 juillet 2019 pour la pose d’un détecteur de fumée

( RDC et Etage) Réserve levée par le maître de l’ouvrage le 19 juillet 2019

— l’intervention de l’entreprise Bati Renov le 19 juillet et le 22 juillet 2019 pour les reprises

suivantes : ciment de l’appui des fenêtres extérieur (17), le joint silicone sur les appuis de fenêtres à l’étage au-dessus de la cuisine (18), le joint silicone entre les deux éléments de l’appui de fenêtre du fond du garage ( 25), la fissure du seuil de la porte-fenêtre du salon, fissuré et désolidarisé (57), les deux trous dans les briques situés derrière les chutes d’eau à gauche du joint sismique dans le garage ( 64) et le joint entre les deux appuis de fenêtre de la chambre 2 partiellement réalisé.

Cependant la société Les Constructions de l’Erdre ne fait pas la preuve qui lui incombe de la levée des réserves reconnues dans son courrier du 8 mars 2019 : 2,14,12,15,22,26,28,29,32,35,37,54,58,74,76,78,1,3,5,9,13,20,21,24,30,38,39,45,46,50,51,61,63,67,71,73 et 79 cependant qu’il sera surabondamment observé que Madame [R] ne peut en tout état de cause valablement exciper de la non levée des autres réserves auxquelles elle s’est opposée ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat établi par Maître [U] [W] le 29 avril 2019.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné, sous une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois postérieurement à la signification du jugement, la société Les Constructions de l’Erdre à procéder à la reprise des désordres, le constat de la levée ou non levée des réserves ayant été empêché par Madame [R] qui a fait obstacle à l’entrée de l’huissier mandaté à cette fin dans la maison.

La société Les Constructions de l’Erdresera condamnée à lever les réserves suivantes sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte :

2,14,12,15,22,26,28,29,32,35,37,54,58,74,76,78,1,3,5,9,13,20,21,24,30,38,39,45,46,50,51,61,63,67,71,73 et 79 auxquels l’accord de levée a été donné par le constructeur.

Pour le surplus, dès lors que Madame [R] ne recherche pas la condamnation de la Société Les Constructions de l’Erdre au paiement de dommages et intérêt en conséquence du manquement à son obligation de livrer un ouvrage exempt de vice, au visa de l’article 1147 du Code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, l’intimée sera en conséquence déboutée du surplus de ses demandes relatives aux désordres non levés.

Il ne saurait enfin être fait droit à la demande d’expertise subsidiairement demandée par l’appelante cette mesure étant manifestement dénuée de pertinence plus de 9 ans après la réception de l’ouvrage.

Le jugement qui a débouté La Société Les Constructions de l’Erdre de ce chef sera confirmé.

3- Les dommages et intérêts

Le tribunal a débouté Madame [R] de sa demande au titre du préjudice moral estimant que les défenderesse ont fait la preuve de leur volonté d’intervenir et d’apporter des solutions de reprise.

La société les Constructions de l’Erdre excipe du comportement de harcèlement de Madame [R] tout au long du chantier en demandant des travaux injustifié comme le carottage d’une dalle béton prétenduement moins épaisse que prévue cependant que l’intimée reconnaît explicitement dans ses conclusions son immixtion.

Madame [R] sollicite sur infirmation du jugement une indemnité de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et de désagrément à la charge tant du constructeur que du garant défaillants dans l’exécution de leurs obligations.

Réponse de la cour

Il est établi par les nombreux courriers échangés entre les parties que la Société Les Constructions de l’Erdre a proposé à Madame [R] un planning d’intervention tous corps d’état, que les désordres ont été partiellement repris mais que le constat de la levée des réserves n’a pu intervenir par le refus opposé par Madame [R] à l’entrée de l’huissier dans la maison le 29 avril 2019, sans aucun motif. Il sera en outre observé que Madame [R] ne produit aucun élément caractérisant le préjudice moral qu’elle impute au constructeur.

La société Les Constructions de l’Erdre n’apporte par ailleurs aucun élément au soutien de l’immixtion fautive et du harcèlement qu’elle impute à Madame [R].

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts et le jugement confirmé de ce chef.

5- Les pénalités de retard

Le tribunal a rejeté la demande de Madame [R] en l’absence d’élément permettant d’évaluer la durée écoulée entre la date de réception et la date de raccordement à l’électricité.

Madame [R] réclame, sur infirmation du jugement, le complément des pénalités de retard entre la date de réception, 13 octobre 2015 et la date de raccordement du 28 octobre 2015 soit 15 jours représentant 780,90 euros.

La société les Constructions de l’Erdre oppose à Madame [R] que le consuel dont elle prétend n’avoir pas été destinataire à la réception de l’ouvrage n’est pas nécessaire à la mise en service du compteur EDF et qu’ainsi aucune pénalité complémentaire de retard ne saurait être mise à sa charge postérieurement à la réception.

Réponse de la cour

Madame [R] ne produit aucun élément de nature à caractériser la durée écoulée entre la date de réception et la date à laquelle a été opéré son raccordement au réseau électricité ensuite de l’absence de transmission du certificat du Consuel qu’elle invoque.

De ce chef le jugement qui l’a déboutée de cette demande sera confirmé.

6- Les appels en garantie

Le tribunal a rejeté l’appel en garantie du constructeur contre CGI Bat pour la levée des réserves, la garantie de la caution ne couvrant pas le fait du constructeur dans le cadre d’un mécanisme d’assurance à son profit.

Il a jugé que la garantie de livraison est due en application de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation s’agissant du coût des dépassements du prix convenu nécessaire à l’achèvement de la construction et condamné solidairement le constructeur et CGI BAT au paiement de la somme de 16 054,68 euros au titre des travaux non chiffrés au contrat de construction de maison individuelle et a déclaré la SA CGI du Bâtiment bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle d’une valeur égale à 5% du prix garanti de la construction soit 7.750 euros.

Il a condamné la société Les Constructions de l’Erdre à garantir intégralement CGI Bat de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle.

La société Les Constructions de l’Erdre à hauteur d’appel ne forme aucune demande à l’encontre de la société Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment.

Madame [O] [R] demande, sur infirmation du jugement, la condamnation solidaire du constructeur et de la caution au paiement des travaux non chiffrés au contrat TTC et non hors taxe en y ajoutant le solde des pénalités de retard soit 780,90 euros et les dommages et intérêts pour le préjudice moral et les désagréments qu’elle estime à 3 000 euros. Elle souligne que la demande de condamnation solidaire du constructeur et du garant n’est pas nouvelle puisqu’elle a déjà été débattue en première instance.

La Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment oppose l’irrecevabilité des demandes nouvelles tendant la condamnation solidaire du constructeur et du garant au paiement des travaux non chiffrés outre les dommages et intérêts et le complément des pénalités de retard.

Elle conclut à l’inopposabilité du rapport de l’expert amiable Arthex non contradictoire et ne pouvant faire seul la preuve de la non levée des réserves alléguées quand par ailleurs aucune défaillance ne peut être imputée au constructeur qui a satisfait à son obligation de lever les réserves. Elle souligne subsidiairement que le garant de livraison n’a pas cautionné les travaux dont le coût est réclamé par le maître de l’ouvrage, aucun des avenants ne lui ayant été soumis. Elle demande en tout état de cause la compensation entre les condamnations prononcées et la retenue de garantie augmentée de la franchise soit la somme globale de 15 525,92 euros, sollicite la confirmation du chef de l’opposabilité de la franchise et fait valoir son droit à recours contre le constructeur au visa de l’article L 443-1 du Code des Assurances. Elle conclut au rejet des demandes de dommages et intérêts, et de l’appel incident de Madame [R].

Réponse de la cour

Il sera liminairement observé que la demande de condamnation TTC formée par Madame [R] à hauteur d’appel au titre des travaux non chiffrés au contrat de construction n’est pas nouvelle au sens des dispositions des articles 564 et 565 du Code de procédure civile puisqu’elle a été élevée en première instance, a été prise en considération par le premier juge dans un montant hors taxe, l’ajout de la TVA applicable au jour de l’arrêt tendant aux mêmes fins que la demande initiale à savoir la réparation intégrale du préjudice lié aux travaux non chiffrés.

Cette demande est donc recevable.

Les conditions particulières de l’Acte de Cautionnement Garantie de Livraison du 19 septembre 2013 stipulent que la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment : ' Se porte caution solidaire en faveur du Maître de l’Ouvrage, de l’exécution par le Constructeur de son obligation de livrer les ouvrages dans les conditions convenues au contrat de construction ci-dessus visé, moyennant le paiement par le Maître de l’Ouvrage du prix garanti ( 155 000, euros TTC). En conséquence, elle s’engage à verser en cas de défaillance du Constructeur d’une part, les sommes excédant le prix garanti ( au-delà d’une franchise de 5 % qui reste à charge du maître de l’ouvrage) nécessaires à la réalisation de la construction faisant l’objet du contrat ci-dessus indiqué, d’autre part, s’il y a lieu, les pénalités de retard en cas de retard de livraison et ce dans les limites et conditions stipulées aux Conditions Générales énoncées au présent acte.'

En application de cette clause la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment est tenue de verser à Madame [R] les sommes excédant le prix garanti par le contrat de construction au-delà de la franchise de 5 % restant à la charge de cette dernière, nécessaires à la réalisation de la construction faisant l’objet du contrat.

Ces sommes mises par le présent arrêt à la charge du constructeur s’élèvent à 15 125,42 euros TTC ainsi détaillée :

— motorisation du portail : 527,44 euros TTC

— équipement salle de bian et salle d’eau : 2 106,18 euros TTC

— raccordement réseaus : 371,44 euros

— peintures des murs et plafonds et revêtements de sols : 12 120,36 euros TTC

La franchise de 5 % du prix garanti de la construction est opposable à Madame [R] de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

La Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment sera, sur infirmation du jugement au regard du montant des travaux non chiffrés retenus par le présent arrêt, condamnée à garantir la Société Les Constructions de l’Erdre du paiement à Madame [R] de la somme totale de 15 125,42 euros TTC au titre des travaux non chiffrés au contrat de construction de maison individuelle sous réserve de l’application de la franchise contractuelle de 5 %.

7- La restitution de la retenue de garantie

Le tribunal a débouté la Société Les constructions de l’Erdre de sa demande tendant à voir restituer la retenue de garantie avant la levée effective des réserves.

La société Les Constructions de l’Erdre oppose que dès lors que Madame [R] n’a pas formé opposition à la restitution de la consignation motivée par la non levée des réserves conformément aux dispositions de l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971, le délai d’un an fixé par ce texte à compter de la date de réception étant expiré, les sommes consignées doivent être versées à l’entrepreneur.

La Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment demande la compensation entre les éventuelles condamnations prononcées à son encontre et le montant de la retenue de garantie dont le maître de l’ouvrage est encore redevable soit 7 775,92 euros

Réponse de la cour

Selon l’article 2 de la loi n°71-584 du 16 juilletde 1971, à l’expiration d’une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, les sommes consignées sont versées à l’entrepreneur, même en l’absence de mainlevée, si le maître de l’ouvrage n’a pas notifié au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l’inexécution des obligations de l’entrepreneur.

A défaut pour le maître d’ouvrage de faire opposition à la déconsignation avant l’expiration du délai d’un an, il doit libérer la retenue de garantie, même en l’absence de levée des réserves.

En l’espèce il n’est pas justifié par Madmae [R] que celle-ci se soit opposé par écrit auprès du consignataire et de façon motivée à la libération de la retenue de garantie qu’elle ne peut conserver au-delà du délai légal d’un an.

Il en résulte que le jugement sera de ce chef infirmé et Madame [R] condamnée à restituer à la société Les Constructions de l’Erdre la somme de 7 775,92 euros.

8- Les intérêts au taux légal et l’anatocisme

Le tribunal a débouté Madame [R] de sa demande de fixation du point de départ des intérêts au jour de la mise en demeure celle-ci du 19 octobre 2015 ne réclamant pas une somme d’argent déterminée et a fait partir le point de départ au jour du jugement.

Le présent arrêt ayant modifié le montant de la condamnation de la société Les Constructions de l’Erdre au titre des travaux non chiffrés par le contrat de construction,le point de départ de l’intérêt au taux légal sera fixé au jour de l’arrêt.

La société Les Constructions de l’Erdre est fondée à solliciter l’application de l’intérêt au taux légal sur la retenue de garantie de 7 775,92 euros dont le point de départ sera fixé à compter du présent arrêt outre la capitalisation des intérêts à compter du 13 janvier 2020 date de la demande formée par voie de conclusion par l’appelante.

9- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens.

La Société Les Constructions de l’Erdre et la société CGI Bat seront condamnées in solidum aux dépens in solidum ainsi qu’à régler à Madame [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement en ce qu’il a statué :

— sur les travaux non chiffrés par le contrat de construction de maison individuelle

— sur la levée des réserves sous astreinte

— sur la garantie de la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (CGI Bat)

— sur la retenue de garantie

— sur le point de départ des intérêts au taux légal

Statuant à nouveau de ces chefs

CONDAMNE la Société Les Constructions de l’Erdre à régler à Madame [O] [R] une somme de 15 125,42 euros TTC au titre des travaux non chiffrés par le contrat de construction de maison individuelle outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE la société Les Constructions de l’Erdre à procéder à la levée des réserves pour les seuls désordres :

2,14,12,15,22,26,28,29,32,35,37,54,58,74,76,78,1,3,5,9,13,20,21,24,30,38,39,45,46,50,51,61,63,67,71,73 et 79 ;

DECLARE RECEVABLES comme n’étant pas nouvelles à hauteur d’appel, les demandes formées par Madame [O] [R] au titre des travaux non chiffrés par le contrat de construction de maison individuelle ;

CONDAMNE la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à garantir la Société Les Constructions de l’Erdre du paiement à Madame [O] [R] de la somme de 15 125,42 euros TTC au titre des travaux non chiffrés par le contrat de construction de maison individuelle outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent arrêt ;

ORDONNE la restitution de la retenue de garantie à la Société Les Constructions de l’Erdre ;

CONDAMNE Madame [O] [R] à régler à la Société Les Constructions de l’Erdre la somme de 7 775,92 euros à ce titre outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme à compter du 13 janvier 2020 date de la demande formée par voie de conclusion par l’appelante ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ces dispositions ;

CONDAMNE in solidum la Société Les Construction de l’Erdre et la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à régler à Madame [O] [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les entiers dépens.

La greffière, La présidente,