Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 02 MAI 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15218 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEH24

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection d’EVRY – RG n° 21/00571

APPELANTE

S.A. ANTIN RESIDENCES

RCS n° 315 518 803

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christian PAUTONNIER et M^e Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

INTIMES

Madame [E] [T]

et

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assignations devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 4 novembre 2021, déposées à l’Etude d’Huissier de Justice, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 17 août 2017, la SA Antin Résidences a donné en location à Mme [E] [T] et M. [Z] [V], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 535,75 euros, outre provisions sur charges de 196,40 euros.

Le 15 septembre 2020, la SA Antin Résidences a fait délivrer à Mme [E] [T] et M. [Z] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8.036,43 euros.

Par acte d’huissier délivré à étude le 10 mars 2021, la SA Antin Résidences a assigné Mme [E] [T] et M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes au pôle de proximité, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation;

l’expulsion de Mme [E] [T] et M. [Z] [V] ainsi que tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

la capitalisation annuelle des intérêts ;

la condamnation solidaire de Mme [E] [T] et M. [Z] [V] au paiement des sommes suivantes :

11.422,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commadement de payer et à compter du jugement pour le surplus;

une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui aurait été payé en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

180 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 mai 2021, la SA Antin Résidences a actualisé la dette locative au 6 mai 2021 (échéance du mois de avril 2021 incluse) à 11.755,94 euros.

M. [Z] [V] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [T] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 juillet 2021, le juge des contentieux et de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Évry a ainsi statué :

CONSTATE l’irrecevabilité de la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire intentée par la SA Antin Résidences ;

DÉCLARE sans objet les demandes d’expulsion et de condamnation à des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [Z] [V] à verser à la SA Antin Résidences la somme de 11.755,94 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 6 mai 2021 comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de avril 2021 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020 sur la somme de 8.036,43 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [E] [T] et M. [Z] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 200,00 euros chacune et la dernière correspondant au solde de la dette, à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision;

DIT que les sommes versées à ce titre par Mme [E] [T] et M. [Z] [V] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DÉBOUTE la SA Antin Résidences de sa demande de capitalisation des intérêts;

DÉBOUTE la SA Antin Résidences de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [T] et M. [Z] [V] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 03 août 2021 par la SA Antin Résidences,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 octobre 2021 par lesquelles la SA Antin Résidences demande à la cour de :

REFORMER partiellement le jugement entrepris et statuer de nouveau :

Dire et juger recevable la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, la Société Antin résidences produisant le justificatif de saisine de la CAF et son accusé de réception,

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé entre la société Antin résidences et M. [Z] [V] et Mme [E] [T] le 17 août 2017 pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives portant sur le logement sis [Adresse 1], n° 104 au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Ordonner l’expulsion de M. [Z] [V] et de Mme [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] à payer à la société Antin résidences au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 10 725,82 euros, comptes provisoirement arrêtés au 20 septembre 2021, sans préjudice de tous autres dus.

Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de leur chef, et remise des clefs ;

Condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] à payer à la société Antin résidences la somme de 180 euros (première instance) et de 200 euros (au titre de la procédure d’appel) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL PAUTONNIER & Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [E] [T] et M. [Z] [V] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées respectivement le 17 septembre 2021 et le 4 novembre 2021 par remise en l’étude de l’huissier de justice en application de l’article 656 du code de procédure civile.

Les actes de signification de la déclaration d’appel faisaient mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de la résiliation du bail

¿ Sur la recevabilité de la demande au regard de la saisine de la CAF

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige :

'II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En première instance, la demande d’acquisition de la clause résolutoire a été déclarée irrecevable au motif qu’il n’était pas justifié de la saisine de la CAF.

A l’appui de son appel, la société Antin Résidences fait valoir qu’elle justifie bien de cette saisine par sa pièce 3 : accusé de réception de la CAF du 12 juillet 2019.

La cour constate qu’en effet, la société Antin Résidences verse aux débats les courriels échangés avec la CAF, le 1er juillet 2019 aux fins de lui notifier la situation d’impayés de

M. [Z] [V] et Mme [E] [T] et le 12 juillet 2019, date à laquelle la CAF a accusé réception de sa saisine.

La saisine de la CAF est bien justifiée en date du 12 juillet 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2021.

En conséquence, la demande est recevable comme ayant respecté les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, et il convient d’infirmer le jugement entrepris sur ce point.

¿ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Le bail conclu le 17 août 2017 contient une clause résolutoire ( article 9), aux termes de laquelle à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges et après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Z] [V] et Mme [E] [T] le 15 septembre 2020 pour une somme due en principal de 8.036,43 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 novembre 2020.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

M. [Z] [V] et Mme [E] [T] ont été condamnés solidairement en première instance à payer à la société Antin Résidences, la somme de 11.755,94 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 6 mai 2021 comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2021 incluse.

La société Antin Résidences produit un décompte actualisé au 20 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus, portant mention d’un solde débiteur de 10.725,82 euros.

Il en résulte que la dette locative a diminué depuis l’arrêté de compte de première instance.

Le contrat de bail liant les parties contient une clause de solidarité des locataires pour l’exécution des obligations résultant du bail (article 8).

Il convient en conséquence de réactualiser la dette locative en appel et de condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] au paiement de la somme de 10.725,82 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 20 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus.

Sur les délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que M. [Z] [V] et Mme [E] [T] ont effectué des règlements importants depuis janvier 2021 et que la dette a diminué depuis l’arrêté de compte de première instance.

Dès lors, compte tenu des efforts consentis par M. [Z] [V] et Mme [E] [T] pour apurer leur dette locative et du fait que le créancier est un bailleur social, il y a lieu de les autoriser à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement de 35 échéances mensuelles de 200 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de leur dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers des mensualités précitées et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, M. [Z] [V] et Mme [E] [T] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges et l’éventuel supplément de loyer de solidarité.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes d’expulsion et de condamnation à des indemnités d’occupation et en ce qu’il a accordé des délais de paiement aux locataires sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à la demande de la société Antin Résidences, infirmant le jugement déféré de ce chef, et ce à compter du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant de l’application équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La persistance d’une dette locative commande de condamner in solidum M. [Z] [V] et Mme [E] [T] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, et sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 novembre 2020,

Condamne solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] à payer à la société Antin Résidences la somme de 10.725,82 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 20 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus,

Accorde à M. [Z] [V] et Mme [E] [T] des délais de paiement et dit qu’ils devront se libérer de leur dette par le règlement de 35 échéances mensuelles de 200 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de sa dette en principal, intérêts et frais, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette,

3°/ les locataires seront tenus de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidiairement M. [Z] [V] et Mme [E] [T] à payer à la société Antin Résidences à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges outre l’éventuel supplément de loyer de solidarité, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter du présent arrêt, produiront eux-mêmes intérêts,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [V] et Mme [E] [T] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président