Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 21 novembre 2024, n° 22/14286

CA Paris
Infirmation partielle 21 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Loyer manifestement sous-évalué
La cour a constaté que le loyer proposé par la société In'li était justifié par des références de loyers comparables, et a donc décidé de fixer le loyer à un montant supérieur.
Accepté
Application de la loi sur la répartition des augmentations de loyer
La cour a jugé que la majoration de loyer devait être appliquée par sixième chaque année pendant six ans, conformément à la loi.
Accepté
Non-signature du nouveau bail par les locataires
La cour a décidé que si les locataires ne signent pas le nouveau bail, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré.
Accepté
Partie perdante condamnée aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens de première instance et d'appel, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 21 nov. 2024, n° 22/14286
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/14286
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GALLONPhilippe GALLAND
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	S.A. IN' LI

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14286 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIB4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 11/21/2343

APPELANTE

S.A. IN’LI

RCS 602 052 359

[Adresse 3],

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de Paris, toque : P 431

INTIMES

Monsieur [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Assignations devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 11 octobre 2022, déposées à l’Étude du commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— rendu par défaut.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 30 novembre 1988 à effet au 1er décembre 1988, la société Omnium de Gestion d’Ile-de France (OGIF) aux droits de laquelle se trouve la société In’li, a donné à bail à M. [M] [E] et Mme [R] [E] un logement situé à [Adresse 1], pour un loyer principal de 526,35 euros par mois (6,12 euros/m²) au mois de mai 2021.

Le bail venant à expiration le 30 novembre 2021,la société In’li a par lettres du 4 mai 2021 signifiées par acte d’huissier du 6 mai 2021, proposé son renouvellement pour une durée de six ans avec un loyer mensuel réévalué à la somme de 657,90 euros (7,65 euros/m²) .

Aucune conciliation n’étant intervenue entre les parties y compris devant la commission

de conciliation, laquelle saisie le 21 juillet 2021 a indiqué son impossibilité de traiter la demande dans des délais raisonnables, la société In’li a fait assigner M. [M] [E] et Mme [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-Sur-Seine par acte d’huissier du 26 novembre 2021 à l’effet de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 657,90 euros par mois.

Assignés en l’étude de l’huissier, M. [M] [E] et Mme [R] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits valablement représentés à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 21 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-Sur-Seine a ainsi statué :

Rejette la demande principale de la société IN’LI de voir fixer le loyer de M. [M] [E] et Mme [R] [E] à la somme de 657,90 euros par mois à compter du 1er décembre 2021 et ses demandes subséquentes concernant la répartition de la majoration conformément à la loi et la substitution de la décision judiciaire au bail en cas de non-signature d’un nouveau bail dans les conditions de la décision

Dit qu’en conséquence le contrat de bail signé le 30 novembre 1988 est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IN’LI aux dépens de l’instance,

Rappelle l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 27 juillet 2022 par la SA In’Li,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2022 par lesquelles la SA In’Li demande à la cour au visa de l’article 17-2 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 139 de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Fixer à la somme de 657,90 euros par mois à compter du 1er décembre 2021 le loyer du bail renouvelé de Monsieur et Madame [E] ;

A titre subsidiaire, fixer à la somme de 628,67 € par mois à compter du 1er décembre 2021, le loyer du bail renouvelé de Monsieur et Madame [E]

Juger que cette majoration sera répartie conformément à la Loi ;

Juger que faute par les preneurs de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision ;

Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à payer à in’li une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître GALLAND, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [M] [E] et Mme [R] [E] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 11 octobre 2022, à étude d’huissier.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la réévaluation du loyer

Il résulte des dispositions de l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée

par la loi du 24 mars 2014 que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est

manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du

contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (…).

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II

et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du

contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat.

A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du

loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat.

La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par

sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du

renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, précise que les références à fournir par le bailleur en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (…) mentionnent au moins pour chaque logement loué :

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

g) L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Il précise encore que les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 :

Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Applicable à la commune de [Localité 6], l’article 5 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail applicable dans sa version en vigueur depuis le 1er août 2017, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise que :

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Enfin, l’article 6 de ce même décret dans sa version applicable en l’espèce, précise que pour l’application des dispositions du 2° de l’article 4 et du 1° de l’article 5 :

1° Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990 susvisé ;

2° L’augmentation de loyer n’est possible que lorsque le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal défini à l’article 7-1. Cette condition est présumée remplie lorsque l’atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.

En l’espèce, l’offre de renouvellement a été signifiée à M. [M] [E] et Mme [R] [E] par acte d’huissier du 6 mai 2021, alors que le bail expirait le 30 novembre. Il s’ensuit que le bailleur a respecté les conditions de forme et de délai qui s’appliquent à la notification de l’offre de renouvellement du bail.

Le bailleur a joint à sa proposition de nouveau loyer, un diagnostic de performance énergétique établi le 27 août 2021 pour le logement de 85 m² situé au 2ème étage du [Adresse 1], indiquant une consommation énergétique de 263 kWh/m2/an (catégorie E) inférieure au plafond de 331 kWh/m2/an du décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020 modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

Le logement atteint donc bien le niveau de performance énergétique minimal.

Le bailleur a annexé à sa proposition de renouvellement de bail, six références de loyer prises au sein de son patrimoine, deux d’entre elles étant situées dans le même groupe immobilier que le logement litigieux et dans la même rue, [Adresse 5] et quatre dans un groupe immobilier voisin comportant des caractéristiques similaires, [Adresse 4].

Les références concernent toutes un appartement en étage (du premier au quatrième) étant précisé que le logement litigieux se situe au 2ème étage, possédant un chauffage collectif et équipé d’un WC et d’une salle d’eau.

Les baux ont été conclus en 2013, 2015, 2016, 2019 (pour deux d’entre eux) et 2020.

Parmi ces références, trois d’entre elles concernent des appartements de cinq pièces d’une superficie de 82 m², étant précisé que le logement litigieux est d’une superficie de 85 m² et comporte cinq pièces, et trois d’entre elles concernent des appartements de quatre pièces d’une superficie de 74 m².

Or, si pour l’application de l’article 17-2 précité, les logements qui servent de référence doivent être comparables et qu’il n’est nullement exigé que leur superficie soit identique, le texte se bornant à préciser que les logements doivent être comparables et donc similaires, ce qui suppose une certaine diversité, le premier juge a toutefois exactement énoncé que des appartements de quatre pièces de 74 m² qui s’adressent à des familles de taille différente n’apparaissent pas comparables à un appartement de cinq pièces et de 85 m².

Les références annexées à la proposition de renouvellement de bail qui ne satisfont pas au critère de comparabilité prescrit par la loi ne permettent donc pas de faire droit à la demande principale de la société In’Li.

La société In’Li verse aux débats en cause d’appel, quatre nouvelles références portant sur des appartements de cinq pièces situés [Adresse 4] et [Adresse 5] d’une superficie de 86 m², pour des baux conclus en 2022 (janvier et avril), 2017 et 2016, étant rappelé que le juge peut fonder sa décision sur de nouvelles références pour des logements d’une superficie comparable à celle de l’appartement litigieux, produites en cours de procédure (Cour de cassation, Chambre civile 3, 05 novembre 2003, 01-11247).

Ces nouvelles références associées à celles précédentes portant sur des appartements de cinq pièces et 85 m² font apparaître un loyer mensuel moyen de 8,60 euros par m².

La société In’Li justifie ainsi par l’ensemble des références produites qui concernent des logements dont les caractéristiques sont comparables en termes de taille, nombre de pièces, confort et standing, du caractère manifestement sous-évalué du loyer des intimés (6,12 euros/m² au lieu de 8,60 euros/m² soit un loyer inférieur de plus de 25 % à la valeur locative moyenne).

Il sera donc fait droit à la demande subsidiaire de la société In’Li de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 628,67 euros (7,39 euros/m²) compte-tenu des références complémentaires versés aux débats [ 731 euros (8,60 euros/m²) – 526,35 euros (6,12 euros/m²) = 204,65 euros / 2], soit une augmentation de 102,32 euros.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris, de :

— fixer à la somme de 628,67 euros par mois à compter du 1er décembre 2021 le loyer du bail renouvelé de M. [M] [E] et Mme [R] [E],

— dire que cette majoration sera répartie conformément à la loi, soit par sixième chaque année pendant six ans,

— dire qu’à défaut pour M. [M] [E] et Mme [R] [E] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

M. [M] [E] et Mme [R] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la société In’Li au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Fixe à la somme 628,67 euros par mois à compter du 1er décembre 2021 le loyer du bail renouvelé de M. [M] [E] et Mme [R] [E],

Dit que cette augmentation sera appliquée par sixième chaque année pendant six ans,

Dit qu’à défaut pour M. [M] [E] et Mme [R] [E] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit,

Condamne in solidum M. [M] [E] et Mme [R] [E] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président