Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 DECEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00724 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5A4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 15/10102

APPELANTS

Monsieur [D] [Y] [T] [L]

né le 31 mai 1951 à [Localité 14] (80)

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représenté et assisté par M^e Hélène COURTAUD, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 459

Madame [U] [F] [Z] [L] épouse [S]

née le 19 novembre 1949 à [Localité 14] (80)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée et assisté par M^e Hélène COURTAUD, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 459

INTIMES

Monsieur [B], [N], [G], [M] [L]

né le 21 juin 1952 à [Localité 14] (80)

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Ralph BOUSSIER de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

ayant pour avocat plaidant : M^e Muriel LECRUBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0194

Monsieur [Y], [V], [WR] [L]

né le 28 mars 1962 à [Localité 14] (80)

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Ralph BOUSSIER de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

ayant pour avocat plaidant : M^e Muriel LECRUBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0194

Monsieur [E] [Y] [WR] [L]

né le 26 juillet 1952 à [Localité 14] (80)

[Adresse 5]

[Localité 1]

Société ED GESTION, agissant poursuites et diligences de sons gérant, Monsieur [H] [X]

SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 480 406 255

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée par M^e Maurice CASTEL de la SELEURL MC LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0054

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte notarié du 10 mars 1993 Mme [I] veuve [C] a vendu en viager les lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 d’un ensemble de trois bâtiments en copropriété situés [Adresse 3] à [Localité 15] à Mme [O] veuve [L].

La Société ED Gestion assure la fonction de syndic de cette copropriété. Mme [C] avait également confié la gestion de ce bien à la Société ED Gestion par mandat du 1er juillet 2005, ledit bien immobilier étant loué.

Mme [P] [O] veuve [L] est alors devenue propriétaire en viager des lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 ; celle-ci est décédée le 8 janvier 2009, laissant pour lui succéder ses cinq enfants, Mme [U] [L] épouse [S], M. [N] [L], M. [B] [L], M. [E] [L] et M. [Y] [L].

Arguant d’irrégularités de gestion de la société ED Gestion prise en sa qualité tant de syndic que de mandataire en charge de la gestion des lots dont ils ont hérité de leur mère, M. [N] [L] et Mme [U] [L] épouse [S] ont fait assigner la SARL ED Gestion devant le tribunal de grande instance de Créteil ainsi que leurs frères M. [B] [L], M. [E] [L] et M. [Y] [L] pour la voir condamner à les indemniser au titre des sommes dont ils auraient été indûment privés du fait de cette gestion locative litigieuse, réviser ses comptes et organiser une assemblée générale extraordinaire, à raison des manquements à ses missions.

Par jugement du 12 juin 2020, le juge du tribunal judiciaire de Créteil a :

— dit recevables les demandes de [D] [L], Mme [U] [L] épouse [S], M. [B] [L] et M. [Y] [L] à l’encontre de la société ED Gestion,

— débouté M. [D] [L], Mme [U] [L] épouse [S], M. [B] [L] et M. [Y] [L] de toutes leurs demandes,

— débouté la société ED Gestion de ses demandes,

— condamné M. [D] [L] et Mme [U] [L] épouse [S] aux dépens,

— accordé à Maître Maurice Castel, cabinet MC Légal, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [D] [L] et Mme [U] [L] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 janvier 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 avril 2021 par lesquelles M. [D] [L] et Mme [U] [L], appelants, invitent la cour, au visa des articles 15, 16 du code de procédure civile et 815 à 815-16, 1134, 1382 et 1383 (anciens) et 2003 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu le 12 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil,

en conséquence,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

statuant à nouveau,

— ordonner la restitution à leur profit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de tous les documents, courriers et fonds afférents aux lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15],

— condamner la Société ED Gestion à leur payer, ou à l’un à défaut de l’autre, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en application des articles 1382 et 1383 du code civil,

— dire et juger irrégulières les assemblées générales ordinaires et extraordinaires relatives à la copropriété du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15], postérieurement au 21 novembre 2011,

— ordonner la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, aux fins d’informer tous les copropriétaires de l’indivision résultant du décès de Mme [P] [L], et de leur permettre de prendre part aux décisions relatives à l’administration de la copropriété, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— enjoindre la Société ED Gestion de les convoquer aux prochaines assemblées générales de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 15], sous astreinte de 3 000 euros par assemblée tenue en l’absence d’une telle convocation, et ce depuis leur saisine du tribunal, soit le 17 juin 2015,

— condamner la Société ED Gestion à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société ED Gestion à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société ED Gestion aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment les frais de médiation, dont distraction au profit de Maître Hélène Courtaud, avocat au barreau du Val de Marne, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

M. [N] [L] et Mme [U] [L] épouse [S] font valoir que la société ED Gestion a commis certaines irrégularités de gestion de la société ED Gestion prise en sa qualité tant de syndic que de mandataire en charge de la gestion des lots dont ils ont hérité de leur mère, de sorte qu’ils ont été injustement privés du bénéfice de sommes revenant à la succession et dont ils réclament indemnisation.

Vu les conclusions notifiées le 10 septembre 2021 par lesquelles M. [Y] [L] et M. [B] [L], intimés, invitent la cour, au visa des articles 30, 31 du code de procédure civile et 815-2 et 2003 du code civil, à :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 12 juin 2020 en qu’il a déclaré recevables les demandes de M. [D] [L], Mme [U] [L], M. [B] [L] et M. [Y] [L] à l’encontre de la société ED Gestion,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 12 juin 2020 en qu’il a débouté la société ED Gestion de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 12 juin 2020 en qu’il a débouté M. [D] [L], Mme [U] [L], M. [B] [L] et M. [Y] [L] de toutes leurs demandes,

statuant de nouveau,

— constater la fin du mandat de gestion de la société ED Gestion le 21 novembre 2011,

— constater l’absence de convocation de la société ED Gestion des membres de l’indivision aux assemblées générales des copropriétaires,

— constater la rétention des documents, courriers et fonds revenant à l’indivision [L] par la société ED Gestion, au titre des lots n° 8 et 13 du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15],

— constater la rétention des documents, courriers et fonds revenant à l’indivision [L] par la société ED Gestion, au titre des lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15],

— constater la faute de la société ED Gestion,

en conséquence,

— ordonner la restitution par la société ED Gestion au profit de l’indivision successorale [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de tous les documents, courriers et fonds afférents aux lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15],

— condamner la société ED Gestion à payer à l’indivision successorale [L] la somme de

5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait de la gestion abusive,

— ordonner la restitution par la société ED Gestion au profit de M. [B] [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de tous les documents, courriers et fonds afférents aux lots n° 8 et 13 du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15],

— condamner la société ED Gestion à payer à M. [B] [L] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi du fait de la gestion abusive,

— juger irrégulières les assemblées générales ordinaires et extraordinaires relatives à la copropriété du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15], postérieurement au 21 novembre 2011,

— ordonner la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, aux fins d’informer tous les copropriétaires de l’indivision résultant du décès de Mme [P] [L] et de permettre à l’indivision [L] de prendre part aux décisions relatives à l’administration de la copropriété, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, sous réserve de la démission de la société,

en tout état de cause,

— condamner la ou les parties succombantes à leur payer la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

M. [Y] [L] et M. [B] [L] font valoir qu’après le décès de leur mère le 21 novembre 2011, ils sont devenus à l’instar de leur frères et soeurs pleinement propriétaires du bien immobilier dont s’agit et plus particulièrement, des lots n° 1, 6, 7, 10 et 11.

Or, et en dépit du fait que la société ED Gestion a été informée du décès de Mme [I] veuve [C] celle-ci n’a pas cru devoir mettre fin au mandat de gestion du bien immobilier, objet du litige, conservant ainsi indûment les loyers et charges versés par la locataire, Mme [AT].

En outre, M. [Y] [L] et M. [B] [L] font valoir qu’au regard de sa double casquette de syndic de copropriété, la société ED Gestion n’a pas non plus estimé devoir convoquer les consorts [L] à la moindre assemblée générale de copropriété, ce qui engage sa responsabilité.

Vu les conclusions notifiées le 23 septembre 2021 par lesquelles la société ED Gestion, intimée, invite la cour, à :

— déclarer M. [D] [L], Mme [U] [L], M. [B] [L] et M. [Y] [L] recevables mais mal fondés en leur appel,

en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et, y ajoutant, compte tenu de la décision de la société ED Gestion de ne pas poursuivre le mandat de gestion locative des lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 15], et vu également la carence des consorts [L], désigner tel administrateur que la Cour souhaitera nommer avec mission de représenter et gérer l’indivision et de faire les comptes de clôture du mandat de gestion, eu égard notamment aux charges de copropriété impayées,

— condamner M. [D] [L], Mme [U] [L], M. [B] [L] et M. [Y] [L] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous dépens de 1re instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Maurice Castel, – cabinet MC Légal -, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

La société ED Gestion conteste l’ensemble des accusations portées à son encontre par l’indivision [L] faisant valoir en outre avoir rappelé aux consorts [L] l’obligation pour eux de désigner un mandataire commun de l’ensemble de l’indivision, ce qui manifestement leur cause problème, compte tenu de la mésentente entre héritiers, d’ores et déjà signalée par le notaire Maître [J]-[A], dans son message du 27 février 2017 ; ED Gestion sollicite en l’état de ce contexte conflictuel, être démise de ses fonctions de gestion et voir désigner un administrateur de l’indivision.

Vu l’ordonnance du 24 novembre 2021 rendue par le conseiller de la mise en état qui a déclaré la SARL ED Gestion irrecevable à conclure faute pour elle d’avoir déposé ses conclusions au greffe dans le délai de 3 mois prescrit par l’article 909 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater’ qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties ; ne seront donc examinés que les moyens évoqués dans la discussion et les prétentions figurant au dispositif des écritures ;

En conséquence les demandes formulées par les intimés, M. [Y] [L], et M. [B] [L] tendant à voir :

— Constater la fin du mandat de gestion de la société ED Gestion le 21 novembre 2011 ;

— Constater l’absence de convocation de la société ED Gestion des membres de l’indivision aux assemblées générales des copropriétaires ;

— Constater la rétention des documents, courriers et fonds revenant à l’indivision [L] par la société ED Gestion, au titre des lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15];

— Constater la faute de la société ED Gestion,

ne seront pas examinées par la cour de céans.

Sur la responsabilité de la société ED Gestion prise en sa qualité de syndic :

L’article 18 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit , notamment :

I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

(…)

Selon l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, (…) en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

L’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars1965 dispose : Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénom, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

En l’espèce, par acte notarié du 10 mars 1993, Mme [I] veuve [C] a vendu en viager les lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 d’un ensemble de trois bâtiments en copropriété situés [Adresse 3] à [Localité 15] à Mme [P] [O] veuve [L].

La Société ED Gestion assure la fonction de syndic de cette copropriété.

Le 8 janvier 2009, Mme [P] [L] est décédée, laissant ses cinq enfants pour héritiers, soit M. [B] [L], M. [Y] [L], M. [D] [L] et Mme [U] [S] et M. [E] [L].

Mme [C] est décédée le 21 novembre 2011.

La succession de Mme [P] [O]veuve [L] a été ouverte et un acte de notoriété, communiqué par les deux demandeurs, a été dressé 18 juin 2009 par Maître [J], notaire, aux termes duquel la dévolution successorale a été établie, désignant en qualité d’héritiers Mme [E] [L] épouse [S], M. [D] [L] M. [B] [L], M. [E] [L] et M. [Y] [L].

La société ED Gestion soutient n’avoir jamais été informée du transfert de propriété des lots aux cinq héritiers de Mme [P] [L] après son décès, avant un courrier établi par Maître [K] reçu le 6 novembre 2012, qui l’informait de ce que la succession de son mandant, Mme [I] veuve [C], était en charge de Maître [R] notaire, ni avoir été informée de ce que la succession indivise avait désigné un mandataire commun pour la représenter.

Toutefois, la chonologie des évènements factuels rappelée ci-après révèle que :

— la société ED Gestion a eu connaissance du décès de Mme [C] dès lors qu’elle a reçu le 6 novembre 2012 le courrrier de Me [K] l’informant de la succession de cette dernière, prise en charge par Me [R] ;

— à compter de cette date, et alors que le syndic ED Gestion agissait également ès qualités de gestionnaire du bien litigieux sis [Adresse 3] à [Localité 15], Mme [C] lui ayant confié la gestion de ce bien par mandat du 1er juillet 2005 aux fins de le louer, il apparaît que la société ED Gestion a poursuivi sa mission de mandataire nonobstant le fait qu’elle avait été mise au courant du décès de sa mandante ;

— Maître [R], notaire en charge de la succession de Mme [I], a écrit à la société ED Gestion le 17 janvier 2013 en lui rappelant le décès de celle-ci et en lui demandant de bien vouloir lui faire parvenir le montant des loyers que la société avait encaissé et qui revenait à l’indivision successorale ;

— aussi, M. [N] [L] justifie t-il avoir écrit à la société ED Gestion par courrier du 15 février 2015 afin de lui rappeler sa qualité de copropriétaire indivis et lui réclamer tous les documents qu’elle conservait ;

Or, et même s’il n’entre pas dans les missions du syndic de contrôler les mouvements sur les biens des immeubles dont il est gestionnaire, il se doit, dès lors que l’information quant à la mutation d’un lot lui a été transmise, d’en prendre acte et d’identifier les copropriétaires par application des dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité qui lui confère au titre de ses missions un mandat de gestion des finances et de l’administration de la copropriété.

Ainsi et à défaut de désignation d’un mandataire commun, il appartient au syndicat des copropriétaires de notifier les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales à l’ensemble des indivisaires (par exemple en ce sens CA Paris 23ème chambre section B 21 sept 2000 juris data n°126113).

Tel n’est pas le cas de l’espèce quand il ressort de la chronologie des évènements ci-dessus relatés, que la société ED Gestion, bien que parfaitement au courant de l’existence de la succession indivise de Mme [C], et ce, au moins à compter du courrier notarié du 6 novembre 2012, a continué à adresser tous les comptes et courriers administratifs y compris les convocations aux assemblées générales à Me [R] le notaire en charge de la succession indivise de Mme [C].

D’ailleurs il est à souligner que suivant lettre recommandée avec accusé de réception, la société ED Gestion a adressé une convocation à Maître [R], pour le compte d'[Y] et [B] [L], en vue de l’assemblée générale du 24 septembre 2013.

Il ressort également du procès-verbal de ladite l’assemblée générale que M. [B] [L] était présent et qu’il est mentionné à la fin du procès: «M. [L] représentant les

consorts [L] et propriétaire».

C’est donc par erreur que le tribunal a considéré que la propriété indivise du bien n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires et que le syndic n’a pas commis de faute en ne convoquant pas les propriétaires indivis aux assemblées générales depuis le décès de Mme [C] le 6 novembre 2012, date du courrier notarié qui l’informait de l’existence de la succession indivise de Mme [C].

Cependant, il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal quand celui-ci a rejeté les demandes tendant à voir 'juger irrégulières les assemblées générales des copropriétaires postérieures au 21 novembre 2011", dans une instance où le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 15] [Adresse 3] n’est pas partie à la procédure alors même qu’il a pourtant intérêt à la cause – l’irrégularité des décisions d’assemblées générales emportant nécessairement des conséquences sur la vie de la collectivité des

copropriétaires -.

En l’état il échet de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes tendant à voir juger irrégulières les assemblées générales ordinaires et extraordinaires relatives à la copropriété du bien immobilier du [Adresse 3] à [Localité 15], postérieurement au 21 novembre 2011, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir été attrait à la procédure de céans et en l’absence de tout fondement juridique soutenant cette demande.

De même, il échet de rejeter la demande de MM. [Y] [L] et [B] [L] tendant à voir : 'ordonner la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, aux fins d’informer tous les copropriétaires de l’indivision résultant du décès de Mme [P] [L] et de permettre à l’indivision [L] de prendre part aux décisions relatives à l’administration de la copropriété, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, sous réserve de la démission de la société', faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir été attrait à la procédure de céans alors même qu’il a intérêt à la cause, les tenues d’assemblées générales extraordinaires ayant notamment un coût incombant in fine aux copropriétaires.

Enfin, il échet également de rejeter la demande de MM. [Y] [L] et [B] [L] tendant à voir 'enjoindre à la société ED Gestion prise en qualité de syndic à convoquer l’indivision successorale [L] aux prochaines assemblées générales de la copropriété, sous astreinte de 3 000 euros par assemblée tenue en l’absence d’une telle convocation, à compter de la date de la décision à intervenir, sous réserve de la démission de la société', faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir été attrait à la procédure de céans alors même que le syndicat des copropriétaires qui a pourtant un intérêt évident à la cause, la démission d’un syndic emportant nécessairement des conséquences sur la sécurisation juridique des décisions prises en assemblée générale, n’a pas été attrait à la procédure.

Il sera ajouté de surcroît que les consorts [L] ne développent aucun fondement juridique au soutien de leurs prétentions.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [L] de leurs demandes fondées sur les manquements de la société ED Gestion agissant en qualité de syndic.

Sur la responsabilité de la société ED Gestion en tant que mandataire :

L’article 815-2 du code civil dispose :

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

L’article 815-3 du code civil prévoit cependant :

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1°Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2°Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3°Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4°Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la Gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.'

Par ailleurs, l’article 2003 du code civil dispose :

«Le mandat finit,

Par la révocation du mandataire,

Par la renonciation de celui-ci au mandat,

Par la mort «naturelle ou civile», la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

En l’espèce, il est constant que Mme [E] [L] épouse [S], M. [D] [L] M. [B] [L], M. [E] [L] et M. [Y] [L] sont propriétaires en indivision des lots 1, 6, 7, 10 et 11 de l’immeuble sis à [Adresse 3].

Si MM. [B] et [Y] [L] se sont joints à titre reconventionnel aux demandes de M. [D] [L] et de Mme [U] [S] afin que leur action profite à l’indivision successorale dans son ensemble, il demeure d’une part, que M.[E] [L] n’intervient pas à la procédure et d’autre part, que ni M. [D] [L] et Mme [U] [L] épouse [S], ni MM. [B] et [Y] [L] ne justifient de leur qualité de représentants à eux seuls de l’indivision concernant les biens immobiliers ayant appartenu à Mme [C].

Or, si les consorts [L] font valoir que la société ED Gestion a conservé les loyers et charges reçus de la locataire et revenant à l’indivision successorale ainsi qu’il ressort de tous les avis d’échéance produits aux débats émis sur la base du mandat liant la société ED Gestion à Mme [C], et ce, alors que son contrat de mandat conclu le 1Er juillet 2005 avait nécessairement pris fin au décès de Mme [C] survenu le 21 novembre 2011, force est de constater qu’ils ne procédent que par simples affirmations sans justifier de leurs dires.

A ce titre, la seule attestation de Mme [W] [AT], locataire dudit appartement depuis le 1er septembre 2011et qui fait valoir :

'Le loyer était réglé à la Société ED Gestion par prélèvement sur mon courant (BNP PARIBAS de [Localité 16]). Le dernier prélèvement a été fait le 31 juillet 2018 (copie jointe). Voici le décompte des sommes versées (')

Total : 50.066,44 euros dont 600,00 euros pour le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie n’a pas été remboursé» ,

est insuffisante à permettre une quelconque évaluation du quantum des fonds allégués comme abusivement conservés, les consorts [L] se contentant de solliciter l’allocation d’une somme forfaitaire de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de l’indivision successorale.

En tout état de cause, une telle demande ne relève pas des actes conservatoires tels qu’énoncés à l’article 815-2 du code civil précité mais nécessite à tout le moins de désigner un représentant de l’indivision.

De même, la demande en restitution de pièces et fonds par la société ED Gestion au profit de l’indivision successorale [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de tous les documents, courriers et fonds afférents aux lots n° 1, 6, 7, 10 et 11 et aux lots n° 8 et 13 du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 15], ne relève pas des actes de conservation visés par l’article 815-2 du code civil mais s’apparente à un acte d’administration, nécessitant la désignation prélable d’un représentant de l’indivision dès lors que cette demande est fondée sur la caractérisation préalable d’une faute de gestion commise par la société ED Gestion en sa qualité de mandataire et d’un préjudice en lien avec celle-ci.

En conséquence, il échet de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes présentées pour le compte de l’indivision [L] à l’encontre de la société ED Gestion prise en sa qualité de gestionnaire du bien immoblier de feu Mme [C].

Sur la demande d’ED Gestion tenant à être démise de ses fonctions et voir désigner un administrateur de l’indivision

Il y a lieu de confirmer le tribunal en ce qu’il a par des motifs pertinents débouté la société ED Gestion de sa demande tendant à voir constater qu’elle renonce à poursuivre l’exécution de son contratde mandat de gestion du bien immobilier conclu avec Mme [C] en 2005,

et de procéder en conséquence à la désignation d’un administrateur judiciaire.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de prévoir que chacune des parties conservera la charge respective de ses dépens d’appel et dire n’y avoir lieu à allouer à l’une ou l’autre des parties aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] [L], Mme [U] [L] épouse [S], M.[B] [L] et M. [Y] [L] de toutes leurs demandes ;

Dit que chacune des parties conservera la charge respective de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à allouer à l’une ou l’autre des parties aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE